Черная речка: новостройки на месте «промки»
В этом обзоре «Строительный Еженедельник» рассмотрит одну из наиболее активно застраиваемых в настоящее время локаций: территорию вблизи Черной речки и одноименной станции петербургской «подземки». Располагавшиеся здесь прежде промзоны постепенно, но неуклонно превращаются в район комфортных новостроек.
Если взглянуть, на карту новостроек Санкт-Петербурга, не сложно убедиться, что локация Черной речки, располагающаяся в юго-восточной части Приморского и захватывающая южную оконечность Выборгского района города, осваивается очень активно. Здесь реализуют свои проекты чуть ли не все крупные девелоперы Северной столицы. В их числе и лидеры строительной отрасли города, такие как Setl Group, «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК ЦДС, «Отделстрой», «Мегалит – Охта Групп» и многие другие.
Между тем, еще сравнительно недавно локация Черной речки прочно входила в число территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга – земель промышленных предприятий, в значительной степени уже утративших производственное значение. Теперь здесь активно развернулся процесс редевелопмента. По оценке экспертов, это неудивительно. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки, – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. – И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет».
В результате на месте бывшей промзоны постепенно формируется район новостроек, создается территория комфортного проживания с развитой инфраструктурой. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации очень высокий», – подчеркивает Юрий Зарецкий.
С ним согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – отмечает она.
Труднее всего несколько лет назад, конечно, было пионерам освоения Черной речки, ведь в локации располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь девелоперы позиционируют свои проекты не только в комфорт-классе, но и в сегменте «комфорт плюс» и даже в бизнес-классе.
И, по мнению экспертов, это закономерно. При формальной «окраинности» локации, район Черной речки находится очень близко от центра. Всего одна остановка на метро (7 мин.) до центра исторической Петроградской стороны и три (15 мин.) – до Невского проспекта, самого сердца Петербурга. В непосредственной близости у границ локации находятся также станции «Пионерская», «Лесная», «Выборгская», «Старая Деревня». Помимо метрополитена связь с другими частями города обеспечивается разветвленной сетью наземного транспорта. Автовладельцы могут добраться до центра по Каменностровскому проспекту или набережным Большой Невки и Невы. Западнее находится выезд на Западный скоростной диаметр, и далее – на КАД, по которой можно добраться до любой точки города.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Примечательно, что большая часть проектов предусматривает строительство социальных объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности социнфраструктурой. Имеется ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, работают магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Коммерческая инфраструктура также получит развитие в рамках реализации жилищных проектов.
Локацию отличают также обилие зеленых зон и благоприятная в целом экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). Здесь находятся Салтыковский сад, Строгановский парк, Ланской и Пионерский сады и др. Часть объектов имеет выход на набережные Большой Невки и отличается прекрасными видовыми характеристиками. Таким образом, локацию, несомненно, можно считать привлекательной для комфортного проживания.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены в локации «Черная речка – Большой Сампсониевский проспект» имеют тенденцию к повышению. «По состоянию на 1 октября 2018 года в сегменте «масс-маркет» средняя цена квадратного метра составила 132 тыс. рублей, что на 30% выше среднего показателя по городу в классе. За год (сентябрь 2018 года к сентябрю 2017-го) прирост средней цены «квадрата» составил 15,2%. Это обусловлено ростом строительной готовности уже реализуемых объектов, общим наметившимся трендом к росту цен, также изменением структуры предложения, появлением объектов класса "комфорт плюс"», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнения
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Не так давно на рынок вышел наш новый объект бизнес-класса – ЖК «Новый Лесснер», который находится в престижной части Выборгского района, близ Кантемировского моста и всего в 250 м от набережной Невы.
Помимо традиционных для бизнес-класса преимуществ, мы выделили четыре ключевых отличия. Во-первых, это удачное расположение – сочетание прекрасной транспортной инфраструктуры (рядом метро, крупные транспортные артерии), и в то же время жилой комплекс укрыт от городского шума и суеты другими зданиями, поэтому дома не будет слышно гула с автомобильных магистралей.
Во-вторых, школа и детский сад внутри квартала есть только в нашем комплексе. Поэтому не надо никуда возить детей, рано их будить и тратить время в пробках. В-третьих, только «Новый Лесснер» обеспечен тремя удобными выездами, которые позволяют быстро попасть на основные магистрали. Один из них выходит на Большой Сампсониевский проспект. То есть въехать и выехать из комплекса можно будет, избегая пробок на односторонней улице Матросова.
В-четвертых, парковочных мест в ЖК «Новый Лесснер» гораздо больше, чем в других подобных новостройках. Их количество практически приближено к количеству квартир. В комплексе будет построено три подземных паркинга и два многоуровневых. При этом парковочные места – традиционные, без подъемников и «семейных» вариантов, где одна машина запирает другую. Дворы будут свободны от автомобилей – с обилием игровых и спортивных площадок, прогулочных дорожек и цветников. На первых этажах вдоль улицы Матросова расположатся пекарни, рестораны, магазины. Но самое главное – это передовой медицинский центр. Традиционно мы оставляем коммерческие помещения в собственности и самостоятельно подбираем нужных арендаторов. Тем самым мы формируем полноценную инфраструктуру жилого комплекса.
Квартирографию отличает широкий диапазон метража – от 34 до 86 кв. м, с возможностью объединения. На этаже в среднем располагается по 4 квартиры. Студий нет. На всех балконах выполнено теплое остекление. Из квартир, расположенных на верхних этажах, открывается живописный вид на Неву, исторический центр и Петроградскую сторону.
Сейчас в продаже – первая очередь «Нового Лесснера» со сроком сдачи в IV квартале 2021 года. Стоимость квадратного метра там – от 110 тыс. рублей.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– ЖК «Приморский квартал» – один из знаковых проектов в этой локации. Он расположен ближе к станции метро «Пионерская» (всего 400 м), но и до Черной речки пешая прогулка займет всего 15 мин. Сегодня «Приморский квартал» является одним из самых масштабных девелоперских проектов не только в этой локации, но и во всем Петербурге. На территории, ограниченной Коломяжским, Богатырским проспектами и улицей Матроса Железняка, корпорация «Мегалит» в партнерстве с компанией «Охта Групп» возведет 13 жилых домов, коммерческие помещения, 3 детских сада на 460 мест и общеобразовательную школу на 1500 учеников. Подобный подход позволяет нам формировать комплексную жилую среду, фактически строить город в городе, в котором предусмотрено все для комфортной жизни. Проект предполагает разнообразную внутреннюю «коммерцию». Для бизнеса проекты комплексной застройки оказываются максимально привлекательными, поскольку могут обеспечить достаточный трафик посетителей, и «Приморский квартал» в этом плане обязательно дополнит торгово-развлекательную инфраструктуру этой локации.
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– ЖК Terra расположится на Земледельческой улице в Приморском районе, между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной, и будет совмещать в себе лучшие черты обеих. Близость к центру города, развитая инфраструктура, современные технологии строительства и эксплуатации – одна сторона «медали». Экология, парки и возможности для активного отдыха на свежем воздухе – другая сторона. Локация, действительно, перспективная и позволяет строить качественные проекты. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10. При этом сам район – тихий, с большим количеством зелени, и ГК «РосСтройИнвест» постарается эти преимущества сохранить и приумножить. В этом районе уже существует необходимая жителям социальная инфраструктура, но мы продолжим ее развитие и создадим по-настоящему комфортную среду для жителей дома и района. По классу этот жилой комплекс мы относим к верхней границе комфорт-класса, хотя многие опции проекта можно отнести к бизнес-классу. Мы очень тщательно работаем над каждым следующим проектом и закладываем в жилые комплексы новые и наиболее востребованные нашими покупателями опции. Наша главная задача – максимально соответствовать требованиям людей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В июле мы вывели в продажу новый жилой квартал бизнес-класса ЦДС «Черная Речка». Это – наш флагманский проект, разработанный в соответствии с современными стандартами европейской архитектуры. Квартал состоит из девяти разновысотных корпусов высотой от 10 до 14 этажей. Проект рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. Благодаря близости к Выборгской набережной и набережной Чёрной речки, многие квартиры будут иметь вид на воду и центр города, что всегда ценилось покупателями. Другой отличительной особенностью комплекса являются его камерность и высокие стандарты безопасности: во всех домах предусмотрены закрытые дворы, свободные от машин, а также многоступенчатая система видеонаблюдения. Для самых маленьких жителей мы построим школу и два детских сада, а для автолюбителей под каждым домом предусмотрен вместительный подземный паркинг.
Глобализация квартирографии
Планировки современных квартир – поле для упражнений в креативе проектировщиков и дизайнеров. Застройщики собирают идеи планировок со всего мира, и сегодня даже готовые решения могут удовлетворить индивидуальные запросы клиента.
Разнообразие предлагаемых сегодня на рынке планировок впечатляет: европланировки с объединенной гостиной-кухней; скандинавские, где ядром квартиры становится санузел; американские – большие и светлые; свободные – позволяющие максимально адаптировать жилье под личные запросы.
Каждому свое
Девелоперы и дизайнеры в целом сходятся в определении удачной планировки. Основные критерии – логичность размещения помещений, функциональность пространства и общий комфорт. Каждый квадратный метр – востребован и выполняет свою роль.
По наблюдениям директора по развитию «Компании Л1» Надежды Калашниковой, больше всего востребованы у покупателей квартиры, имеющие правильную геометрию комнат, просторные прихожую и кухню, высокие потолки.
«Удачная планировка – это квартира с достаточным количеством света, без темных углов, где комнаты имеют правильную форму, в которых можно оптимально расставить мебель», – добавляет директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
«Удачная планировка максимально раскрывает пространственный потенциал квартиры, при полной эргономичной адаптации к индивидуальным особенностям и потребностям владельцев. В ней нет неиспользуемых квадратных метров (темных, проходных и нефункциональных пространств), лишних перемещений и мест. Каждое действие и движение в ней имеет смысл и удобство. Общие и личные пространства, а также пространства покоя и активности – разделены. Пересечения этих принципиально-разных сценариев жизни сведены к минимуму и подчинены друг другу», – объясняет руководитель ООО «Мастерская архитектора Миронова» Фёдор Миронов.
Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов говорит о необходимости использования метода функционального проектирования:
«Мы конструируем логистику в квартире, учитывая поведенческие аспекты. Продумываем, как людям удобно передвигаться по квартире, не мешая другим домочадцам», – рассказывает он.
По мнению директора департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартана Погосяна, наиболее удачное планировочное решение – универсально для любого покупателя. К характеристикам, на которых стоит сделать акцент, он относит удобные общие зоны, наличие мест для хранения вещей и рациональное использование площади.
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов, напротив, считает, что важную роль играют индивидуальные потребности и ожидания от квартиры: «Для тех, кто хочет создать уникальное жилое пространство под собственные нужды, удачной может быть квартира со свободной планировкой».
«Удобная планировка – это когда для каждого жильца создана комфортная среда обитания», – резюмирует генеральный директор ООО «КапСтрой» Закир Муратов.
Победа общего над частным
Одна из тенденций, продиктованная спросом на функциональность помещений, – изменение метража помещений в сторону увеличения площадей тех пространств, где жильцы проводят больше всего времени. Так, кухни становятся больше (в том числе за счет объединения с гостиной), а спальни и коридоры – меньше. «Еще 15 лет назад аналитики рынка использовали понятия «квартиры с кухней до 8 кв. м» и «с кухней свыше 8 кв. м». Это был рубеж классификации менее и более комфортного жилья, – вспоминает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – В настоящее время кухни даже в однокомнатных квартирах малой площади начинаются от 9 кв. м. Например, в нашем жилом комплексе эконом-класса «Огни Залива» кухни доходят до 15,14 кв. м».
Манифестом «глобализации» квартирографии в последние годы стали европланировки. Они привлекательны эффективной организацией пространства, где почти нет неиспользуемых квадратных метров. Прежде всего это касается коридоров. «Пространство объединенной зоны кухни и гостиной в квартире с европланировкой наполняется особым жизненным смыслом, оно используется всеми членами семьи и позволяет попадать в другие помещения – и в квартире просто исчезают коридоры», – комментирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. В объектах «ЮИТ» квартиры с разнообразными европланировками составляют 20-30%, они представлены как в комплексах комфорт-класса («Новоорловский», INKERI), так и в домах бизнес- и элит-класса (Fjord, «Смольный проспект»).
Тренд смещения спроса в сторону европланировок отмечает и Елена Валуева: «Если в более ранних очередях у нас было по 8-12% квартир с европланировками, то теперь эта цифра в новых очередях нашего проекта ЖК «Триумф Парк» доходит до 30%».
Широко представлены квартиры евроформата с кухнями-гостиными и в объектах компании «Строительный трест». «В ЖК комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье площадь кухонь достигает 30 кв. м, а в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе – 36 кв. м. В ЖК бизнес-класса OSTROV представлены квартиры с кухнями-гостиными площадью до 44 кв. м, – приводит примеры директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Такой метраж позволяет чаще собираться вместе всем членам семьи и больше общаться».
В скандинавском духе
Если евроформат с большой кухней-гостиной уже прижился на российской почве, то, к примеру, формат скандинавских квартир с круговой планировкой только начал завоевывать на рынок. «Такая планировка дает возможность жителям зонировать пространство по своему вкусу. Расположение кухни-гостиной и спален вокруг ванной комнаты предполагает отсутствие длинных коридоров, что увеличивает жилую площадь», – разъясняет директор по развитию ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Видит плюс в таком подходе и руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Марина Комогорова: «Санузел выступает в качестве буферной зоны, которая гасит шум, идущий из соседней комнаты».
«Часть покупателей с интересом реагирует на такое предложение, от других мы слышим, что это «жизнь вокруг горшка», – размышляет Светлана Денисова. – Не факт, что скандинавские планировки приживутся у нас. Такие квартиры в основном уместны для малосемейных покупателей».
Привычными стали и дополнительные санузлы в квартирах из трех и более комнат, а также гардеробные. В элитных комплексах норма – отделенная прихожая (службы доставки не должны видеть происходящего в квартире), большая гостиная, санузел в мастер-спальне, большие гардеробные, хозяйственный блок (или постирочная). Некоторые из застройщиков предусматривают помещения для финских саун («ЮИТ», «Бонава»). А помимо гардеробных предлагают еще индивидуальные кладовки в подвальном этаже для хранения велосипедов, колясок и сезонного инвентаря.
Еще один тип модной планировки – это квартиры в американском стиле. «Фишка» таких квартир – большая гостиная с окном, которая создает визуальное впечатление большой и светлой квартиры.
Еще один модный тренд – «эго-квартиры». Его придумала и развивает на петербургском рынке компания LEGENDA. «Это большие односпальные смарты для независимых, молодых, модных, амбициозных людей, где есть место большому модному гардеробу, домашним вечеринкам в просторной столовой с эркером, будуарная зона в спальне», – рассказывает Всеволод Глазунов.
Пространство света
Когда функционалом покупателя уже не удивить, в ход идут необязательные, но приятные опции – такие, как террасы (или большие балконы) и панорамные окна. «Комфорт проживания во многом зависит не только от планировки квартиры, но и от других параметров – таких, как высота потолков, наличие широкого балкона и многое другое», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. В пример он приводит формат High Flat – квартиры с высокими потолками и большими окнами на последнем этаже дома. Они представлены в проектах компании Setl City: ЖК «Полюстрово Парк» в Калининском районе, «Невские паруса» в Невском районе и «МореОкеан» в Приморском районе.
Просторные балконы, глубиной от 1,5 м, характерны для скандинавских планировок и встречаются в проектах финских и шведских девелоперов.
Открытые террасы площадью до 100 кв. м можно найти в части квартир в ЖК NEWПИТЕР от «Строительного треста». А в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе в некоторых квартирах предусмотрены остекленные эркеры. Квартиры с террасами представлены в проектах «Богемия» и NEO «Группы ЛСР».
«Модные решения, которые сейчас в ходу у застройщиков, – это существенно изменившаяся площадь остекления, – комментирует Светлана Денисова. – В моду вошли панорамные окна и окна с заниженным подоконником. Даже в квартире с невысокими потолками большое по площади окно с низким подоконником дает новый взгляд на комнату».
Теперь окна появляются в зонах, в которых традиционные планировки остекления не предусматривали. Например, компания LEGENDA «прорубает» окна в санузлах мастер-спален или над рабочей поверхностью кухни. «В проектах LEGENDA площадь остекления более чем в два раза больше, чем в стандартной новостройке, – и по размеру окон, и по их количеству, – говорит Всеволод Глазунов. – Есть планировки с гардеробной площадью 7,5 кв. м, в которой есть окно. Такую гардеробную вполне можно сделать гостевой комнатой или небольшим кабинетом».
Искусство выбирать
Эксперты рекомендует делать акцент на наличие вспомогательных помещений и дополнительных санузлов, а также на размещение комнат. Например, для многокомнатных квартир нежелательно, чтобы спальня соседствовала с кухней, а кухня – с санузлом. Не менее важны размер и расположение окон. «Лучше, когда не все окна выходят на одну сторону, чтобы не было постоянно много или мало света в определенное время суток», – считает технический директор группы компаний «РЕМОНТ-ЭКСПРЕСС» Азат Галимзянов.
«Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка, – рассказывает руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «Группы ЛСР» Оксана Андросова. – Но из любого правила бывают исключения: большие коридоры не всегда «съедают» жилую площадь. Грамотное использование коридора может сделать его функциональным, увеличив полезную площадь комнат».
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов считает, что нужно разделять технические и бытовые помещения, помещения для хранения одежды и уборочных средств. «Я всегда предлагаю нашим клиентам разделять эти зоны, чтобы процессы не перемешивались», – говорит он.
Дизайнер жилых интерьеров Наталия Ерошенко рекомендует уделять внимание входной зоне и расположению комнат. «В прихожей должно быть предусмотрено место для хранения вещей. Часто встречаются большие по площади прихожие, но они изрезаны дверьми, и удобно разместить гардероб или шкаф невозможно», – предупреждает дизайнер.
Мнение:
Закир Муратов, Генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Удобная планировка квартиры – это когда каждому в ней создана комфортная среда обитания. Под детскую комнату выбирают самое светлое помещение, для спальни – самое дальнее от входа в квартиру.
Наличие широкого балкона или лоджии необязательно, но делает проживание комфортнее. Например, балконы большого метража, выходящие окнами на юг, идеально подходят для размещения зимних садов.
Елена Фещукова, руководитель отдела продаж проекта «ЖК «Парк Утриш», застройщик ООО «УралСтройИнвест»
– Просторные комнаты правильной прямоугольной формы, с большим количеством окон, обеспечивающих естественное освещение, – являются идеальным решением как для сезонного, так и для постоянного проживания. Если говорить о курортной недвижимости, то здесь свободная планировка часто не является идеальным решением.
Наталия Ерошенко, дизайнер жилых интерьеров:
– Радует, что сейчас есть застройщики, которые продумывают smart-планировки, где сразу предусмотрены кладовки, санузлы в спальнях. «Умные» планировки возможны даже в малогабаритном жилье. Так, проектировщики изначально делают два стояка в квартире, что позволяет переносить помещения, менять их местами, не разрушая стен. Например, вынести кухню в комнату и объединить с гостиной, а на месте бывшей кухни разместить изолированную спальню.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Удобство и ликвидность планировки определяются рациональным соотношением площадей. Надо, чтобы в квартире было максимум полезной площади и при этом общая площадь квартиры была разумной. Чтобы не было длинных узких коридоров, чтобы пропорции комнат и кухни приближались к прямоугольнику с соотношением сторон по принципу золотого сечения. Откровенно неудачные планировки встречаются на изгибах здания, когда квартира оказывается «зажатой» в углу и нарезана на нестандартные по конфигурации трапециевидные помещения, в которых сложно расставить мебель.
Также при выборе квартиры нужно оценивать и ее окружение на лестничной площадке. Какая бы ни была замечательная квартира, но если на этаже она будет в окружении 15-ти студий, вряд ли кто-то захочет в ней жить. Когда количество квартир на этаже возрастает – возрастает и нагрузка на лифты, наблюдается нехватка инфраструктуры и парковочных мест. Потому что даже в маленьких студиях порой живет по 2-3 человека. Есть проекты, где на этаже по 18-20 студий. Это уже общежитие, а не дом. Безусловно, такое соседство будет влиять на ликвидность каждой квартиры в отдельности.
В нашей компании планировочным решениям уделяется очень большое внимание. Недаром планировки в «Новом Оккервиле» считаются одними их лучших на рынке. Площадь квартир колеблется от 27 до 120 кв. м. В квартирах максимально сохранено жизненное пространство. Все помещения правильной формы, отсутствуют вытянутые коридоры, площадь кухонь 10-22 кв. м. На этаже у нас обычно размещается в среднем 4-6 квартир.
Перепланировка в законе
Российские власти намерены ужесточить ответственность собственников жилой недвижимости за ее незаконную перепланировку. Эксперты полагают, что новые штрафные санкции несущественно увеличат долю согласованных переделок квартир.
Жители дома 57 по Каменноостровскому проспекту несколько дней назад вернулись в свои квартиры. В конце июля текущего года их экстренно пришлось выселить в маневренный фонд из-за обрушения несущих конструкций здания. Как позже выяснилось, была произведена незаконная перепланировка квартиры, собственником которой является руководитель одной из архитектурно-проектных фирм.
Нестрашные штрафы
По оценке экспертов, в России подвергается перепланировке каждая пятая квартира. Большинство изменений конструкций связано со сносом стены между комнатой и балконом, соединением жилого пространства и кухни. На первых этажах жилых домов очень часто квартиры переделывают в магазинчики, бары, салоны красоты. Очень часто, добавляют специалисты, перепланировки проводятся без согласования с государственными инстанциями.
Принятие решения о согласовании или об отказе в перепланировке жилого помещения осуществляется Межведомственной комиссией (МВК) в течение 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов.
По словам заместителя Главного государственного жилищного инспектора Петербурга Юрия Кузина, за первые шесть месяцев в ведомство поступило 1286 обращений по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений. Почти половина из них – от жителей Центрального района. Также за первое полугодие поступило 1450 обращений от граждан с жалобами на перепланировку соседских квартир. За шесть месяцев года ГЖИ рассмотрела 48 административных дел по вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения. В результате к административной ответственности было привлечено 37 физических лиц, сумма наложенных штрафов составила 90 тыс. рублей.
Отметим, что в настоящее время перепланировка жилых помещений без согласования наказуема административным штрафом от 2000 до 2500 рублей. При этом нет никаких штрафных санкций за самовольное переустройство и перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева говорит, что кроме штрафа, уполномоченный орган вправе обязать собственника квартиры (или нанимателя по договору социального найма) привести перепланированную квартиру в прежнее состояние в разумный срок. В случае уклонения собственника от исполнения указания уполномоченный орган вправе в судебном порядке требовать продажи квартиры с публичных торгов.
Только при необходимости
Между тем, в 2018 году в России могут быть ужесточены санкции за незаконную перепланировку всех видов недвижимости. Минстрой РФ уже готовит законодательные поправки. Предполагается, что наиболее строгие наказания будут предусмотрены за незаконные изменения жилых помещений, а также появится санкция за перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, будет упрощен допуск жилищных инспекторов в квартиры, «подозреваемые» в перепланировке.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, увеличение размеров штрафов будет способствовать росту объемов недвижимости с узаконенными планировками, но не существенно: «Общество наше пассивное. Граждане не пойдут докладывать о том, что квартира их была перепланирована. Как и в настоящее время, узаконивание уже сделанной перепланировки будет происходить по факту, при затруднениях с продажей квартиры», – считает эксперт.
Как отмечает Вероника Перфильева, при продаже перепланированной квартиры на практике возникают два варианта проблем: отказ банка в ипотечном кредитовании приобретения перепланированной квартиры и сложности с регистрацией перехода права собственности на квартиру в ЕГРН.
«По нашему опыту, – рассказывает исполнительный директор архитектурной студии «Кассиопея» Наталья Онокова, – если люди делают квартиру «для себя», то они, в принципе, задумываются о согласовании перепланировки только в том случае, если она требует проемов в капительных стенах или каких-то других серьезных изменений. Если речь идет о сносе или переносе некапитальных стен, достройке новых перегородок, никто проект перепланировки согласовывать не торопится». Ключевая позиция собственников квартир, отмечает эксперт, выглядит так: «Если соберемся ее продавать и покупатель будет требовать согласования перепланировки – согласуем все по суду».
Тем не менее, по оценке специалистов, в большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем, если она была проведена по всем правилам и с соблюдением санитарных норм. Если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания, то получить «добро» от госструктур невозможно. Суды, как правило, при такой ситуации не встают на сторону владельцев переделанных квартир.
Посредники со связями
Отметим, что в настоящее время активно развивается рынок посредников-согласователей. Организации предлагают свои услуги по согласованию перепланировки помещений. Почти каждая такая фирма на своем сайте подчеркивает, что у нее есть связи во всех необходимых согласовательных инстанциях и даже в суде. Во многих таких организациях работают специалисты, имеющие навыки проектирования, в случае необходимости они могут внести какие-либо корректировки в проектную документацию, не прибегая к цепочке посредников, и сохранить время и деньги клиента.
По словам Натальи Оноковой, на этом рынке, как правило, работают бывшие сотрудники различных государственных ведомств, которые участвуют в согласовании. Тарифы зависят от района города, сложности конструктивных решений. Разница в стоимости между разными агентствами составляет приблизительно 10 %.
Как отмечают специалисты, в Петербурге серьезная наценка на услуги согласователей идет на перепланировку квартир в домах исторического центра, так как многие из них являются объектами культурного наследия и требуют дополнительного согласования с КГИОП.
Мнение:
Анна Василянская, руководитель «Феникс Консалт Групп»:
– Доля перепланированных квартир на рынке очень высока. При этом мы не видим с вами разницы между законной перепланировкой и незаконной. Ответственность копеечная – 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Какой смысл тратить 100-150 тыс. рублей на узаконение, когда проще уплатить штраф?! На наш взгляд, вопросы о перепланировке возникают только при жалобах соседей или при планируемой продаже объекта. В остальных случаях собственники годами пользуются незаконно перепланированным объектом и даже делают вторую и третью перепланировки «под себя».
Кстати:
Требуют предварительного согласования:
Все виды работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации
Не требуют согласования:
Косметический ремонт помещений
Разборка встроенной мебели
Замена инженерного, отопительного, газового оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (пример: батарея отопления, которая крепится на то же место)
Установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток, кондиционеров и т. д.) на фасадах многоквартирных домов, кроме ОКН
Необходимо уведомление:
Перестановка сантехнических приборов
Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок или устройство проемов в них
Остекление лоджий и балконов
Запрещена перепланировка:
Не допускаются любые работы, которые ухудшают эксплуатационные характеристики дома и квартиры, в том числе нарушающие прочность и устойчивость несущих конструкций.
Нельзя устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях.
Не допускается перенос на лоджии, балконы и веранды радиаторов отопления, подключенных к общей системе.
Нельзя объединять кухню и комнаты в гостиную (в жилое помещение), если на кухне установлена газовая плита.
Нельзя делать перепланировку в доме, который признан аварийным.
По открытым источникам.