«Детская ипотека»: долго запрягаем
Несмотря на то, что «детская ипотека» пока не получила широкого распространения, эксперты рынка считают, что у программы весьма серьезные перспективы и свою задачу она сможет выполнить.
«Детская ипотека» (или «семейная») – обиходное название программы государственного субсидирования ипотеки для семей, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. В первом случае ставка по кредиту будет составлять 6% в течение 3 лет, во втором – 5 лет.
Все готовы
Напомним, с инициативой субсидирования ставок выступил в ноябре 2017 года Президент России Владимир Путин. Вскоре премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил правила предоставления субсидий банкам на возмещение недополученных доходов. Минфин отобрал 46 банков для участия в программе. Предполагается, что сумма жилищных кредитов по программе составит до 600 млрд рублей. Первый кредит в рамках «детской ипотеки» был выдан уже в январе.
Оперативно стартовавшая федеральная инициатива была поддержана как банками, так и застройщиками. Практически все крупные кредитные учреждения (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, банк «ДельтаКредит» и пр.) сформировали свои продукты в рамках госпрограммы или намерены вывести их на рынок в ближайшее время.
«ВТБ принимает заявки на ипотечные кредиты в рамках новой программы госсубсидирования и на сегодняшний день уже провел по ней первые выдачи. Уже сейчас практически во всех регионах клиенты обратились в банк. Основная причина – привлекательные условия», – сообщили в ВТБ. «Банк «Открытие» вошел в перечень банков-участников программы, утвержденный Минфином РФ, и в ближайшем будущем планирует начать ее реализацию», – говорит территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие» Маргарита Кирикова.
Практически все застройщики аккредитуют свои проекты на выдачу кредитов по соответствующим банковским продуктам. «По программе «Семейная ипотека» мы сотрудничаем с такими банками, как «Российский капитал», «Абсолют Банк», «Глобэкс», ВТБ, Сбербанк», – сообщили в «Группе ЛСР». «Компания «Л1» реализует квартиры по программе «семейной ипотеки» в двух своих жилых комплексах – «Маршал» и «Граф Орлов». Кредиты предоставляют Сбербанк и Глобэксбанк», – рассказывает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
«Наша компания также работает по этой программе, и купить квартиру в «Новом Оккервиле» можно с использованием «семейной ипотеки». Кроме того, к этой программе можно добавить материнский капитал, а также городскую выплату за рождение третьего ребенка. «Семейная ипотека» – это хорошая помощь при покупке жилья, ведь семьи с детьми, как правило, покупают большие квартиры – 2-, 3-, 4-комнатные, а такие квартиры без использования ипотеки мало кто может себе позволить», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Буксуем
Казалось бы, все условия для успешной реализации программы налицо, однако инициатива пока не получила активного развития. По данным Минфина РФ, в рамках «детской ипотеки» в январе-апреле 2018 года выдано всего 138 кредитов на 357 млн рублей (из которых две трети – это рефинансирование ранее взятых займов; новых – всего 42).
Больше всего (72) кредитов по программе выдал ДОМ.РФ (ранее – АИЖК), его «дочка» – банк «Русский капитал» — еще 16. Показатель Сбербанка – 35 кредитов. Соответственно, и покупка жилья у петербургских застройщиков сводится к единичным сделкам.
Между тем, по данным Росстата, в январе-апреле в России родилось 514 тыс. детей, примерно 150 тыс. из которых, по оценкам экспертов, – вторые или третьи в семье. «Можно предположить, что многие потенциальные покупатели пока не знают о существовании данной программы либо не информированы об условиях получения льготного ипотечного кредита. Также свое влияние оказывает тот фактор, что средние ипотечные ставки сейчас находятся на очень привлекательном уровне, незначительно превышающем уровень субсидированной ставки», – комментирует генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
«Существует ряд факторов, сдерживающих реализацию программы. Во-первых, это отсутствие возможности приобретения жилья на вторичном рынке. Во-вторых, это сами параметры кредитного продукта: первоначальный взнос от 20% и льготный период 3-5 лет, после которого процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2 п. п. И в-третьих, это широкий круг вопросов, связанных с изменениями гражданского состояния членов семьи, спецификой предмета залога, особенностей проведения ипотечных сделок с учетом иных социальных программ», – добавляет Маргарита Кирикова.
Лучшее – впереди
При этом все эксперты единодушно высоко оценивают перспективы «детской ипотеки». «Со временем спрос будет расти, так как все большая часть населения будет подходить под условия программы. Мы планируем использовать выделенный Минфином лимит в полном объеме (106,7 млрд рублей)», – говорят в ВТБ. «Прогнозируем, что в будущем эта программа будет пользоваться большим спросом, нежели сейчас. Дело в том, что покупка квартиры – это не сиюминутная прихоть, а продуманное и взвешенное решение. Программа поддержки семей была объявлена лишь в начале года, и те, кто хотел приобрести квартиру до этого времени, уже это сделали. Рост клиентов по «семейной ипотеке» мы будем наблюдать чуть позднее», – отмечают в «Группе ЛСР».
Аналогичный взгляд на вопрос высказывает и Надежда Калашникова. «Нередко к нам обращаются «на перспективу», то есть приходят семьи, где рождение второго или третьего ребенка еще только ожидается в этом году, но будущие родители уже изучают рынок и подыскивают интересные варианты жилья. Это разумный подход, ведь покупка квартиры – ответственный шаг. Поэтому работа с новым продуктом, действительно, идет довольно медленно, но уже к концу года мы ожидаем увеличения числа подобных сделок», – отмечает она.
«К «семейной ипотеке» был повышенный интерес сразу после ее анонсирования, люди консультировались, узнавали требования и условия. Но трансформация интереса в подписание конкретных договоров, по нашим оценкам, начнется с осени этого года. Фактически это такая ментальная особенность наших граждан – откладывать серьезные решения, в том числе и по глобальным покупкам, на осень», – добавляет директор по продажам и маркетингу «Самолёт ЛО» Надежда Гордевская.
Кстати
В ходе недавней «открытой линии» Президент РФ Владимир Путин пообещал изменить условия программы, распространив ее действие и на семьи, в которых рождается четвертый и любой последующий ребенок.
Мнение
Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС:
– В мае наша компания одной из первых в Петербурге реализовала недвижимость при помощи программы «Семейная ипотека». Квартира расположена в нашем строящемся ЖК «Московский». Кредитные средства предоставил банк «ДельтаКредит». В рамках данной программы мы также сотрудничаем с рядом других банков. Полагаю, что в будущем, когда информация о программе станет доступна максимально широкому кругу потенциальных покупателей, сделок с субсидированной ипотекой станет больше.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
СК «ЛенРусСтрой» начала работать с ипотечной программой по господдержке семей с детьми с ключевыми банками в марте. («Сбербанк», «ВТБ», «Россельхозбанк», «Дом. рф», «Открытие», «Райффайзен» и др.).
К сожалению, пока не было заключено ни одной сделки в рамках этой программы. Однако ей интересовались клиенты, которые не попадают под ее условия.
Недостатком этой ипотеки может стать тот факт, что в ней нельзя использовать материнский капитал как первоначальный взнос, а он значительный – 20% от стоимости квартиры. То есть 20% - это только деньги семьи.
Проценты вытесняют метры
Осенью рынок недвижимости входит в активную фазу, набирая обороты после летних месяцев. Количество застройщиков, стимулирующих продажи при помощи скидок, сокращается. Тем не менее, и сегодня на рынке можно найти интересные, даже «небывалые» акции.
На сегодняшний день скидки у петербургских застройщиков являются наиболее популярным инструментом стимулирования спроса. При этом Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», отмечает, что сегодня наблюдается тенденция замены процентных скидок на скидки в абсолютном выражении – в тысячах рублей с квартиры или рублей с квадратного метра. «Часто такую акцию практикует «ЛСР», предлагая квартиры месяца со скидкой в 5000 рублей с квадратного метра. При этом, на фоне улучшения доступности ипотеки (и возросшего вследствие этого спроса), застройщики не предлагают существенных скидок. В процентах – это в среднем 3-5% при стопроцентной оплате», – отмечает аналитик.
Скидка «под ипотеку»
Ориентируясь на ипотечных покупателей, застройщики активно применяют новые банковские инструменты кредитования – ипотека с нулевым первоначальным взносом, ипотечные каникулы (рассрочка платежа), маркетинговые ставки (субсидирование части процентной ставки застройщиком).
По оценкам экспертов ГК «ФИНАМ», на настоящий момент до 90% процентов массового сегмента предлагается с тем или иным видом скидок. В большинстве случаев предлагается скидка до 10% от стоимости квартиры и предоставляется она чаще всего при стопроцентной предоплате. При этом в рекламных материалах солидных компаний, ориентирующихся в основном на реализацию дорогой недвижимости, встречается цифра и в 15, и даже в 20%. Но это, скорей, исключение из правил. «Помимо скидок, застройщики практикуют и другие формы поощрения клиентов, некоторые из них похожи на скидки, то есть предполагают снижение бюджета покупки. Чаще всего предлагаются дополнительные квадратные метры, машино-места в паркингах, кладовки, мансардные комнаты и прочее, получаемое покупателем бесплатно или по низкой цене», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Дарят также услуги, связанные с новосельем (на что клиент в любом случае будет вынужден потратить дополнительные средства): ремонт, дизайн-проект, обстановка в кухне, проект перепланировки с узакониванием после ввода. В редких случаях могут подарить туристический тур.
Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж ГК «ЦДС», рассказал, что в некоторых жилых комплексах компании действует акция «Треть квартиры в подарок». «Акция действует на некоторые типы квартир и распространяется на сделки со стопроцентной оплатой, а также ипотечные договоры. Например, базовая стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м в ЖК «Приневский» составляет 2,9 млн рублей. По акции покупатель может приобрести ее за 2,1 млн рублей, а также получить отделку «под ключ» в подарок. Это – сезонное предложение с ограниченным сроком действия», – поясняет г-н Сидоренко.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», называет акцию «ЦДС» «небывалой». «Безусловно, акция распространяется на небольшое число домов, но – тем не менее!» – говорит г-жа Семакина. Она обращает внимание на то, что осенний период, по сравнению с летними месяцами, более активный, и тому свидетельством цифры: за три летних месяца было продано около 25 тыс. квартир (у 80 крупных застройщиков), тогда как только за сентябрь было реализовано около 11 тыс. квартир. «Поэтому эта осень не изобилует акционными предложениями. По моим подсчетам, лишь около 30 застройщиков предлагают бонусы при продаже квартир, – отмечает она. – В «БФА-Девелопмент», впрочем, тоже есть скидочные программы».
Бонусы не для всех
Основная масса застройщиков предлагает скидки при стопроцентной оплате либо ипотеке. Размер этих скидок может достигать 15%. Однако, как отмечает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела», некоторые застройщики идут дальше и разрабатывают комбинированные скидки. Хочешь купить квартиру с максимальным дисконтом – необходимо выполнить ряд условий. «Например, приобрести недвижимость в ипотеку у определенного банка, использовать электронную регистрацию сделки, купить квартиру с отделкой и прочее. В таком случае дисконт может составить 20-30%. Это некий предел. По нашим объектам мы предоставляем скидки до 6% при покупке в ипотеку, а также при единовременной оплате и электронной регистрации сделки. Есть интересные условия для приобретения квартир с отделкой, а также скидки на паркинги», – рассказывает он.
«Бонусы применяются застройщиками реже, так как, по некоторым оценкам, их эффективность меньше по сравнению с денежными стимулами. Чаще всего это парковочное место, кладовая, отделка или меблировка в подарок или с определенной скидкой», – говорит Антон Банин.
С ним не согласен г-н Урусов: «Любые бонусные программы всегда неплохо себя показывают. Конечно, с течением времени застройщики пытаются придумать что-то новое и привлечь покупателей разными способами». Впрочем, он соглашается с тем, что не все маркетинговые акции оказываются эффективными. «Для покупателя есть несколько ключевых параметров, например, минимальная стоимость объекта. Здесь эффективна прямая скидка, которая может достигаться различными путями: можно предложить в качестве подарка отделку либо место в подземном паркинге. То есть те блага, которые можно выразить в денежном эквиваленте. Подарочные сертификаты тоже могут работать, но, скорее, как некий толчок к приобретению. Такие бонусные акции не являются критерием принятия решения о покупке, не толкают человека к сделке, а просто ускоряют процесс принятия решения», – поясняет г-н Урусов.
Алексей Коренев говорит, что нередко встречаются любопытные предложения: при покупке любой квартиры – дополнительная скидка в размере 50 000 рублей для студентов-первокурсников. «Скидка предоставляется при предъявлении студенческого билета», – говорит г-н Коренев. Другая оригинальная скидка: всем молодоженам, заключившим брак в 2016 и 2017 годах, предоставляется скидка на покупку квартиры в размере 100 тыс. рублей. Скидки предоставляются при предъявлении свидетельства о браке.
Топ-5 осенних скидок от петербургских застройщиков
Скидка на миллион и торт в подарок
В честь своего 14-летия компания «Аквилон Инвест» предоставляет при покупке трехкомнатной квартиры площадью 76,27 кв. м в первой очереди жилого комплекса 4YOU скидку в размере 1 445 622 рублей. Предложение ограничено. Также при подписании ДДУ с 1 по 31 октября 2017 года покупателям любой квартиры в жилом комплексе 4YOU выдается сертификат на торт «Британских пекарен».
Скидка 7% и рассрочка платежа на 1 год
Скидка 7% и рассрочка
платежа на 1 год
(до 25 октября 2018 года) на квартиры второй очереди жилого комплекса «Огни Залива» компании «БФА-Девелопмент» при внесении первого взноса в сумме 20% стоимости квартиры. Количество квартир, участвующих в акции, ограничено.
Индивидуальная отделка в подарок
Приобретая квартиру в первой очереди жилого квартала Юттери от компании «Ленстройтрест», за 1000 рублей
вы можете приобрести сертификат
на индивидуальную отделку.
При покупке студии номинал сертификата – 250 000 рублей, при покупке однокомнатной квартиры – 350 000 рублей, при покупке двухкомнатной – 450 000 рублей и при покупке трехкомнатной квартиры – 550 000 рублей.
Скидка 6000 рублей с 1 кв. м
«Группа ЛСР» предлагает скидки в размере 6000 рублей с 1 кв. м при стопроцентной оплате квартиры в жилом комплексе «Шуваловский». Максимальную выгоду можно получить при покупке четырехкомнатной квартиры площадью 100,2 кв. м. Стоимость квартиры без учета скидки составит 7,8 млн рублей.
Квартира за 476 рублей в день
Квартиры месяца
в жилом комплексе «Форвард» компании «МАВИС»,
по цене от 1,8 млн рублей,
ежемесячный платеж – 14 268 рублей в месяц. Предложение действует
на ограниченное число
квартир.
Заоблачные квартиры
Согласно недавно принятому законодательству, в Петербурге нельзя строить жилье выше 40 м (12 этажей). В каких объектах осталась еще возможность купить квартиры на высоте, изучал «Строительный Еженедельник».
По мнению управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, так как в черте города действует ограничительный высотный регламент, в Петербурге ощутимо выделяются здания уже начиная с 20-23 этажей. Поэтому под понятие «петербургский жилой небоскреб» можно отнести и 25-27-этажные дома.
На сегодняшний день самым высоким жилым зданием в Петербурге является 36-этажный жилой комплекс «Князь Александр Невский» от ГК «РосСтройИнвест» в Невском районе, который уже сдан и заселен. Высота здания со шпилем составляет 124 м. В комплексе, по данным Rusland SP, осталась непроданной единственная двухкомнатная квартира, площадью 79,3 кв. м, стоящая 8,02 млн рублей.
На втором месте среди высотных предложений на рынке недвижимости города – еще один проект «РосСтройИнвеста», жилой комплекс комфорт-класса «Пётр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе. Он включает в себя корпус «Пётр Великий» высотой 32 этажа (100 м). Строительство объекта началось этим летом, завершить работы на первой очереди девелопер планирует в IV квартале 2018 года. Например, приобрести здесь однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м сейчас можно за 2,53 млн рублей.
Еще одно предложение среди жилых небоскребов Петербурга – жилой комплекс «Лондон Парк» от «Компании Л1». Объект находится в Выборгском районе – между станциями метро «Проспект Просвещения» и «Гражданский проспект». «Высота 25-этажных башен жилого комплекса «Лондон Парк» составляет 102 м. Отсчет этажности ведется не от уровня земли, а от стилобата – нижние этажи комплекса занимает торгово-развлекательный центр. По высоте башни претендуют на третье место среди самых высоких в городе зданий жилого назначения», – пояснила директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова.
Цена квадратного метра в жилом комплексе «Лондон Парк» варьируется от 80 тыс. до 102 тыс. рублей в зависимости от площади квартиры и сроков сдачи. Так, 25-метровая студия (расположенная в корпусе, ввести в эксплуатацию который планируется в конце 2017 года) обойдется в 2,6 млн рублей.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отнесла к списку петербургских жилых высоток также жилые комплексы Ultra City («Северный город»), «Северная долина» («Главстрой- СПб») и «Живи! В Рыбацком» («СПб Реновация»).
Жилой комплекс Ultra City возводится в Приморском районе. Максимальная высота домов – 25 этажей. Проект является комплексным освоением территории (КОТ) и включает не только строительство новых домов, но также и объектов инфраструктуры. Сдача первых двух жилых корпусов Ultra City вместе со зданием детского сада намечена на III квартал 2017 года. Стоимость квадратного метра жилья составляет 97-111 тыс. рублей.
К проекту КОТ относится и жилой комплекс «Северная долина». Он реализуется с 2009 года и в общей сложности включает в себя 2,7 млн кв. м жилья. Стоимость квадратного метра для домов со сроком сдачи в III квартале 2017 года – 74-95 тыс. рублей.
«Сегодня открыты продажи в 7-13 очередях строительства жилого комплекса «Северная долина». Здания жилого комплекса предполагают переменную этажность 26-28 этажей», – пояснила Катерина Соболева.
Дополняет список высоток города жилой комплекс «Живи! В Рыбацком», расположенный в районе Усть-Славянка. Это дома комфорт-класса разной высотности – от 13 до 25 этажей. По словам руководителя службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрия Михалева, первую очередь начали строить в 2015 году, она будет введена в эксплуатацию до конца этого года. Год назад стартовала вторая очередь строительства. Всего в рамках проекта планируется возвести шесть очередей жилой площадью примерно 700 тыс. кв. м, а также четыре детских сада и две школы. Стоимость квадратного метра жилья начинается от 60,5 тыс. рублей.
Кроме того, скоро у петербуржцев появится возможность приобрести юнит в апарт-отеле самого высокого здания города – общественно-делового комплекса «Лахта центр» (его высота – 462 м). Но пока способ управления и другие параметры объекта не опубликованы.
Как объясняет Катерина Соболева, большинство высотных жилых комплексов строится на периферии Петербурга. Высотное здание позволяет получить больше жилых квадратных метров на меньшем участке земли. «Именно низкая стоимость становится основным преимуществом таких комплексов. Такие комплексы пользуются большим спросом у покупателей, так как дают возможность приобрести за 1,5-2 млн рублей квартиру вблизи от станции метро или недалеко от КАД», – подчеркнула эксперт.
Интересно, что стоимость жилья в высотках изменяется в зависимости от этажности. «То есть цена на квартиру на последнем этаже будет значительно выше, чем на аналогичную квартиру, но расположенную на нижнем или среднем этажах. По причине ограниченного предложения спрос на квартиры нельзя назвать высоким, но он есть, – считает Светлана Московченко. – И у данного продукта существует свой круг покупателей».
Кстати
Строительство жилых домов высотой от 75 м – на 30-50% дороже домов меньшей высотности. Стоимость возведения каждого этажа после 20-го выше, чем строительство предыдущих. В таких зданиях нужно установить большее количество лифтов, причем скоростных. Каждый лифт для высотного дома втрое дороже, чем для обычного. По словам директора по строительству ГК «РосСтройИнвест» Виктора Тарасова, для высотных зданий существуют повышенные требования к пожарной безопасности, потому что высота вышек МЧС для эвакуации составляет не более 50 м. В связи с этим в проекте должны быть предусмотрены дополнительные пути эвакуации.