Благоустройство: тренды на социальную инклюзивность и цифровизацию
Современные дворы превращаются в многофункциональные общественные пространства, где технологии служат комфорту всех жителей. Ведущие архитекторы, девелоперы и производители оборудования рассказывают о трансформации подходов к благоустройству и новых стандартах качества городской среды.
Как показывают примеры успешной реализации проектов, ключевыми направлениями развития становятся создание по-настоящему инклюзивных общественных пространств, приоритет универсального дизайна, активное внедрение цифровых технологий и умных решений, комплексный учет потребностей всех групп населения, баланс между эстетикой, функциональностью и безопасностью.
От концепции — к реализации
Генеральный директор ООО «АМЦ-ПРОЕКТ» Сергей Цыцин так определяет базовый принцип проектирования: «Общее решение для всех — это безбарьерная среда, свободное движение от одних функционально важных элементов к другим по твердым, удобным и нескользящим покрытиям».
Ведущий архитектор MARKS GROUP Соломон Ядадияев дополняет коллегу: «Внедряем тактильные направляющие, адаптивные элементы благоустройства (например модульные системы озеленения переменной высоты). Безбарьерная среда — ключевой показатель современного двора, и здесь недопустимы исключения. Комплексный подход — это основа».
Сооснователь и главный архитектор «Бюро А4» Алексей Афоничкин акцентирует внимание на важности целостного подхода.
— В основе нашей методики проектирования – создание бесшовной среды. Поскольку наше бюро имеет большую экспертизу в создании интерьерных и экстерьерных пространств, мы всегда проектируем среду обитания комплексно, — поясняет он. — Сегодня в городской среде инклюзивность и доступность уже стали нормой. Однако мы идем дальше: уделяем особое внимание визуальному комфорту и целостности эстетического восприятия.
Руководитель Департамента развития и перспективных проектов SEZAR GROUP Георгий Новиков также считает, что планирование благоустройства с учетом удобного бесшовного передвижения к любой точке двора для всех групп населения является обязательным условием вне зависимости от класса проекта.
— В наших премиальных жилых комплексах «СЕЗАР СИЛИКА» и «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» уличные коворкинги и кабинеты с системой обогрева позволят комфортно пользоваться ими, в том числе зимой, — делится он практическим опытом.
Генеральный директор компании METAFORA LAB Иван Савин описывает подход к созданию игровых пространств.
— При разработке оборудования мы моделируем игровые ситуации, основываясь на анализе опыта эксплуатации и интеграции в проектирование принципов развивающих пространств, — отмечает он.
Также специалист подчеркивает важность безопасности: «Для детей есть ограничения по высоте свободного падения, это влияет на конструктив и часто становится камнем преткновения в модификации типовых малых архитектурных форм или создании эксклюзивных МАФ по запросу заказчика».
Цифровое проектирование
Эксперты рынка раскрывают особенности применения инновационных решений для создания по-настоящему комфортных общественных пространств.
Руководитель отдела информационного моделирования архитектурного бюро «Студия 44» Михаил Новоселов считает, что BIM-технологии превращают проектирование двора в точную науку. Цифровая модель анализирует инсоляцию для детских площадок, рассчитывает безбарьерные маршруты для колясок, моделирует пешеходные потоки и зоны отдыха.
BIM-технология является эффективным инструментом для сокращения проектных ошибок и предотвращения коллизий, а также для координации большого количества специалистов в рамках единой информационной модели, — соглашается с ним Алексей Афоничкин (Бюро А4).
Однако, по мнению архитектора, для разработки планировочных решений и сценариев поведения людей в пространстве одних BIM-процессов недостаточно. Эксперт подчеркивает важность комплексного подхода: «Грамотное сочетание первичной социальной и GIS-аналитики позволяет учесть потребности различных групп пользователей и разработать пространство, в котором сценарии взаимодействия продуманы заранее».
— Используем BIM-технологии для создания цифрового двойника. Это позволяет проводить пространственный анализ пешеходных потоков, моделировать сценарии использования и оптимизировать планировочную структуру на основе полученных данных, — делится Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
Социальное взаимодействие через архитектурные решения
Многофункциональные пространства и специализированные зоны способствуют межпоколенческому общению. Адаптивность и универсальность решений обеспечивают комфорт для людей с различными физическими возможностями. Социальные исследования и GIS-аналитика дополняют технические инструменты, обеспечивая учет реальных потребностей жителей.
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), в ряде проектов первичный анализ помогает выявить потребности жителей и увидеть необходимость введения в пространство объединяющих функций.
—Так, например, может появиться соседский огород — место, где люди совместно выращивают растения, общаются и выстраивают социальные связи, — говорит он. — Мы обращаемся и к менее распространенным сценариям — площадке для игры в петанк, где могут встретиться представители разных поколений, общаясь в естественной и непринужденной атмосфере.
А MARKS GROUP отмечает: проектирование архитектурной среды комплекса должно целенаправленно стимулировать общение, рассматривая двор как полифункциональный хаб для межпоколенческого взаимодействия. Ключевые сценарии использования, заложенные на этапе концепции и массинга, напрямую определяют конфигурацию этого пространства.
— Сейчас наша команда активно работает над созданием детских научных площадок. Основная цель — объединить развлекательную составляющую с образовательным процессом, способствуя раннему развитию и профориентации, — представляет инновационные разработки директор по маркетингу компании «Красивый город» Надежда Петрова. — Особое место занимает наш интерактивный инфостолб «Зажигай» — уникальное оборудование, сочетающее игровой процесс с изучением основ физики электричества. В процессе игры дети собирают электрическую цепь, заряжают аккумулятор вращением диска и зажигают свет в домиках.
Описывает создаваемый социальный эффект и директор по маркетингу компании «Лебер» Игорь Шаповалов: «Наше оборудование спроектировано по реальным сценариям использования: на наших площадках дети играют, подростки общаются, родители отдыхают. В результате двор становится тем местом, где формируется сообщество жильцов».
В АМЦ-ПРОЕКТ стараются работать с цветом и материалами по покрытиям так же, как с озеленением, чтобы все они коррелировали и взаимодействовали по цвету с применяемыми материалами фасадов. Таким образом, с помощью дизайнерских приемов получается беспрепятственная среда, доступность и одновременно зонирование. Все перечисленные выше принципы и приемы сотрудники мастерской АМЦ-ПРОЕКТ применили во всех своих проектах: ЖК «АУРУМ», ЖК «БелАрт», ЖК «FAMILIA» и ЖК «Киноквартал».
Инновационные материалы и технологии
Эксперты подчеркивают важность соблюдения нормативов безбарьерной среды, применение экологичных и натуральных материалов, внедрение инновационных технологий защиты и упрочнения, обеспечение долговечности и ремонтопригодности оборудования.
Сергей Цыцин (ООО «АМЦ-ПРОЕКТ») акцентирует внимание на технических требованиях к организации пространства.
— Первое, что нужно сказать о внешней среде, — максимальный перепад в 18 мм между различными уровнями. Это позволяет людям-инвалидам в коляске двигаться с уровня на уровень, достигать цели без посторонней помощи. Обязательно движение всегда должно быть по хорошему твердому покрытию, потому что набивные покрытия усложняют движение, — отмечает он.
Алексей Афоничкин (Бюро А4) подчеркивает важность применения натуральных материалов.
— В своих проектах мы стремимся использовать экологичные и натуральные материалы — древесину, камень, а для детских площадок — щепу или каменный отсев мелкой фракции, — отмечает он.
Важной частью создания комфортной городской среды архитектор считает озеленение.
— Мы формируем «зеленые кабинеты»: небольшие уютные пространства на одного-двух человек, где можно уединиться, отдохнуть и восстановить внутреннее равновесие, — рассказывает он.
Игорь Шаповалов («Лебер») делится опытом применения современных материалов.
— Мы работаем с детскими и спортивными площадками как с инженерными объектами, поэтому постоянно обновляем материалы и технологический контур производства. Для защиты металла от ржавчины используем технологию Leber Zinc Protect, что в четыре раза повышает стойкость к коррозии. В элементах, с которыми дети постоянно взаимодействуют, делаем ставку на HPL с UV-защитой и HDPE: материалы, устойчивые к ударам, влаге и выцветанию, — эксперт описывает технологические решения.
Иван Савин (METAFORA LAB) рассказывает о подходе к обеспечению безопасности: «Мы создаем детское игровое пространство, учитывая повышенную нагрузку на МАФ. В нашем конструкторском отделе есть специалист, который отвечает за прочность материалов».
Спикер подчеркивает важность соответствия стандартам: материал для детского игрового оборудования должен выдерживать активную игру и нагрузку более 500 кг/м².
— При разработке технической модели мы рассчитываем специфику конструктива, продумываем узлы и соединения так, чтобы они выдержали более сложные условия, — отмечает он.
Соломон Ядадияев (MARKS GROUP) дополняет коллег: «Используем сертифицированные покрытия с заданным коэффициентом упругости, применяем принципы тактильной плитки и контрастной маркировки. Для пожилых — оборудование с опорными элементами, соответствующим антропометрическим данным».
Этика умного двора
Оснащение жилых комплексов системами видеонаблюдения и датчиками требует выработки четких принципов, позволяющих сохранить личное пространство жителей, обеспечивая при этом должный уровень защиты.
Как демонстрирует опыт ведущих специалистов, этические принципы и технологическое развитие могут успешно дополнять друг друга, создавая гармоничную городскую среду, в которой уважение к личному пространству сочетается с заботой о безопасности всех жителей.
Сергей Цыцин (АМЦ-ПРОЕКТ) подчеркивает и важность зонирования.
— Общественное пространство, кондоминиумы ЖК обычно ограничиваются в проекте забором и ограждением с системой доступа, куда могут попасть только жители этого кондоминиума или их гости. Таким образом, с одной стороны, внутри самого кондоминиума существует приватность, с другой — обеспечивается безопасность внутридомовой среды, — говорит он.
Специалист уточняет технические аспекты: используется агрегирование данных для минимизации рисков нарушения приватности, то есть исключается информация, позволяющая идентифицировать человека, что снижает риск утечки персональных данных.
— Внедряем принцип «конфиденциальность через дизайн», за рубежом подобная концепция звучит как «privacy by design». Системы мониторинга проектируются для наблюдения исключительно за рекреационными зонами общего пользования, — делится опытом Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), этические принципы и безопасность в городской среде не противоречат друг другу — они тесно связаны и взаимно усиливают эффект.
— Современные решения помогают человеку чувствовать себя спокойнее, зная, что пространство продумано с заботой: освещение адаптируется под разное время суток, видеонаблюдение обеспечивает ненавязчивую защиту, а продуманная навигация и безопасность передвижения делают взаимодействие с пространством естественным, — так архитектор описывает практическую реализацию этого подхода.
Михаил Новоселов («Студия 44») убежден: этика умного двора строится на прозрачности: жители знают, где камеры и зачем. Данные шифруются, хранятся локально и ограниченный срок.
Эксперт перечисляет ключевые технические ограничения: распознавание лиц отключено — система фиксирует только движение и инциденты. Зоны приватности (окна квартир, балконы) исключены из обзора камер. Доступ к данным строго регламентирован, а жители могут влиять на настройки через общее собрание.
Таким образом, современные технологии безопасности при грамотном подходе не только не нарушают право на приватность, но и способствуют созданию более комфортной и доверительной атмосферы.
Ключевые тренды
В условиях стремительной урбанизации и цифровой трансформации подходы к благоустройству городских территорий претерпевают значительные изменения. Производители оборудования и девелоперы уже сегодня адаптируют свои стратегии к новым вызовам.
Надежда Петрова («Красивый город») выделяет три ключевых направления развития в благоустройстве, особенно в сфере детского игрового оборудования: интерактивность, инклюзивность и безопасность.
Игорь Шаповалов («Лебер») отмечает усиление запроса на осмысленные среды: фигуры и масштабы остаются архитектурно выразительными, но все чаще за абстрактными формами стоит понятный ребенку мир, в том числе продолжение уже знакомых анимационных вселенных.
Эксперт приводит пример успешной реализации этого подхода: «”Лебер” в коллаборации с ГК “Рики” запустили серию тематических детских площадок по “Малышарикам”, “Смешарикам”, “Фиксикам”. Мультфильм и игровое пространство здесь работают как единая система».
— Семья гораздо легче решается на второго или третьего ребенка, когда видит вокруг себя комфортные игровые зоны, — отмечает Игорь Шаповалов, оценивая и социально-демографический эффект от качественного благоустройства в долгосрочной перспективе.
Иван Савин обращает внимание на тренд осознанного проектирования детского пространства, продумывание смысловой нагрузки и связанности элементов оборудования в одно целое в детском игровом пространстве. Есть запрос на изучение окружающего мира: что я вижу, что я слышу и чем живу. Например, мы разработали игровые элементы, которые помогают детям изучать ботанику, физику и даже космос, они представлены в сериях «Чародей», «Сканди», «Космос».
Коммерческая привлекательность
Инвестиции в качество городской среды становятся не только социально ответственным решением, но и экономически обоснованной стратегией развития современных жилых комплексов. Внедрение технологий умного двора и создание инклюзивной среды перестают быть прерогативой премиального сегмента и становятся стандартом для проектов комфорт- и эконом-класса.
Директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников подчеркивает универсальный подход компании: внедрение технологий умного двора и умного дома – это уже не эксперимент, а стандарт. Единые решения применяются во всех проектах вне зависимости от класса, а в более высоких сегментах расширяется функциональность.
Эксперт описывает возможности системы: «Жители наших домов пользуются приложением Setl Home, которое позволяет легко решать бытовые задачи и управлять системами умного дома. Через Setl Home осуществляется бесключевой доступ — входные двери и паркинг открываются автоматически, распознавая жителя дома или его автомобиль».
Заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Жанна Махова подчеркивает изменение критериев выбора недвижимости: «Сегодня покупатели жилья обращают внимание не только на площадь квартир, но и на качество жизни, уровень безопасности и наличие дружелюбного сообщества внутри комплекса. Люди готовы платить за свое здоровье, комфорт и стабильное окружение».
Одним из пилотных проектов MR стал City Bay в Покровском-Стрешнево, где был создан благоустроенный безбарьерный маршрут, соединяющий жилой комплекс со станциями метро и МЦД.
— MR для понимания реальных потребностей пользователей привлекает общественные организации, такие как АНО «Центр комплексной долгосрочной поддержки и социальной адаптации людей с нарушениями здоровья “Особенный сад”», — делится эксперт.
Разумное планирование и интеграция технологических решений на этапе проектирования позволяют существенно повысить потребительскую привлекательность объектов без значительного увеличения стоимости.
Жанна Махова считает, что инвестиции в социальные решения повышают общую эффективность проекта в долгосрочной перспективе. Эксперт отмечает важность раннего планирования, когда предусмотреть инклюзивные и умные решения гораздо дешевле и экономичнее, чем впоследствии переделывать готовый объект. А сотрудничество с проверенными поставщиками технологий помогает учесть все нюансы пользовательского пути.
Мнение
Маргарита Невская, продуктолог Группы Партнер:
— Мы создаtм МАФ, сочетая эстетику, долговечность и экологичность. Несущие каркасы из стали защищаем цинковой грунтовкой и покраской с УФ-стабилизаторами. Основная отделка — древесина местных пород с глубокой пропиткой, сохраняющей текстуру и дающей устойчивость к негативным воздействиям. Антивандальные свойства обеспечиваются ударопрочными конструкциями, скрытым крепежом и применением поликарбоната для прозрачных элементов. Стремимся к универсальным и инклюзивным решениям, отвечающим реальным запросам горожан. Компания привлекает школьников и студентов к соучаствующему проектированию на воркшопах, где разрабатываются концепции МАФ для территорий образовательных учреждений.
Ценопада не будет
На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.
Ипотечный фактор
Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.
Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.
С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.
По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.
«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Все выше, выше и выше
Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.
«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.
Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.
Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.
Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.
«С» — это «стабильность»
Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.
Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.
«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.
По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.
Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.
«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.
При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.
Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.
При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.
ЖК добавляют келлеров
На рынке строящегося жилья растет спрос на подсобные помещения — кладовые и келлеры - параллельно с сокращением площадей квартир. Определенный толчок покупательскому интересу дал прошлогодний период самоизоляции, заставивший людей задуматься о комфорте и эргономичности собственного жилья.
В Петербурге, по данным компании «Ленстройтрест», спрос на кладовые за последние три года вырос на 50%. В Москве, отметили специалисты АО «ИНТЕКО», спрос заметно вырос с лета 2020 года.
«Тренд на оптимизацию планировочных решений привел к отказу от квадратных метров, "не работающих на качество жизни" во всех классах и сегментах рынка, вследствие чего за последние пять лет средняя площадь лота в бизнес-классе сократилась на 15%, до 66 кв. м, и на 13%, до 100 кв. м, в сегменте высокобюджетных новостроек. Несмотря на подобный рациональный подход, потребность где-то хранить вещи осталась, в связи с чем девелоперы придумали удобную альтернативу советским балконам и антресолям — кладовые помещения», — поясняет Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties.
В компании «ИНТЕКО» не видят зависимости спроса от размера квартиры: «Интерес высок у покупателей всех типов недвижимости. Однако сделок по кладовым все-таки больше у тех, кто покупает двух-, трехкомнатные квартиры. Возраст и социальный статус не влияют на покупку, все зависит от стиля жизни человека».
В ГК «А101» также не выявили четкой корреляции «портрета покупателя» квартиры с целевой аудиторией келлеров. «В подавляющем большинстве случаев их покупают жители этого же дома. Собственный келлер на подземном этаже жилого дома по сравнительно низкой стоимости в большинстве случаев намного удобнее долгосрочной аренды внешних складов временного хранения. Однако даже размер квартиры почти ничего не говорит о том, что ее покупатель приобретет еще и кладовое помещение», — уточнил Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».
Определенный «портрет» покупателя составлен в компании «Ленстройтрест». «Чаще всего кладовые покупают клиенты в возрасте 35–45 лет, успевшие обзавестись семьей и большим количеством вещей. Также на интерес к кладовым влияет наличие хобби», — отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
ГК «Балтийская Коммерция» подсчитала: в Петербурге отдельными местами для хранения интересуется каждый второй покупатель.
По данным исследования группы «Самолет», наличие кладовых в проекте важно для 83% покупателей жилья в столичном регионе. От покупки отказались бы лишь 16% опрошенных по причине недостатка средств, слишком высокой цены или отсутствия необходимости.
«В проектах бизнес-класса покупка келлеров и машино-мест прямо пропорциональна количеству спален в квартире. Чем больше спален, тем чаще клиенты приобретают квадратные метры за пределами квартиры. Реже всего келлерами интересуются покупатели студий — 13%», — пояснил Иван Обухов, директор по продажам Sminex.
«Сначала у нас была гипотеза, что кладовки преимущественно покупают собственники маленьких квартир, но, как показала практика, спрос на кладовки есть даже у владельцев таунхаусов, площадь которых варьируется от 108 до 170 кв. м», — рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.
По словам Петра Кузнецова, руководителя отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция», спрос на кладовые/келлеры в первую очередь зависит от цены, площади и удобства расположения в доме.
Спрос, соглашаются в компании «Главстрой», зависит от совокупности факторов: наличия мест хранения в квартире, размера и, соответственно, бюджета покупки. «В проектах массового ценового сегмента приоритетно приобретение машино-места, кладовые вторичны», — добавила Юлия Сапор, начальник аналитического отдела «Главстрой».
Как отмечает Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет», обычно реализация кладовых происходит в два пика: первый — на старте продаж и второй — за пару месяцев до заселения.
Достанется не каждому
Следуя за потребностями покупателей и европейской модой, девелоперы выводят на рынок проекты, в которых кладовые/келлеры становятся обязательным элементом. Как обычно, первыми в новый тренд вписались проекты дорогого сегмента. Сегодня кладовые/келлеры появляются также в домах комфорт-класса. В стороне пока остается «жесткий эконом».
Около 45–50% строящихся ЖК более высокого уровня имеют в своем арсенале кладовые помещения, подсчитали специалисты Lexion Development. В то же время, отмечают в ГК «Еврострой», в элитном сегменте размещение кладовых или келлеров зависит от концепции жилого комплекса или клубного дома.
Компания Sminex закладывает в проекты больше келлеров, чем это сегодня принято по рынку: в доме «Достижение» — 33%, в элитном проекте «Лаврушинский» — 84%, однако «товар» продается успешно.
По оценке ГК «А101», сегодня в среднем количество кладовых помещений в жилом доме комфорт-класса не превышает 15% от числа квартир.
Никаких нормативов обеспеченности ЖК кладовыми/келлерами не существует — застройщики самостоятельно решают, сколько именно таких помещений нужно. «Количество таких помещений определяется в зависимости от класса проекта. Доля кладовых по отношению к квартирам редко превышает 15–30%», — утверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
«Коэффициент соотношения кладовых и жилых помещений составляет в среднем 0,1–0,3 в зависимости от класса жилья», — уверен Николай Гладышев.
По отношению к количеству квартир в клубном доме White Khamovniki компании Capital Group предусмотрено 1,2 келлера на семью. «Из нашего опыта мы видим, что будущие жители дома могут приобрести сразу несколько кладовых помещений. В целом покупательская способность в отношении данного предложения пропорциональна спросу на квартиры», — говорит Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
Однако по поводу соотношения квартир и кладовых/келлеров у компаний разные мнения. Так, в группе «Самолет» считают средним показателем 30%. «По нашему опыту, оптимальное количество кладовых — одна на четыре квартиры», — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Компания «Ленстройтрест» полагает хорошим вариантом строить одну кладовую на три квартиры. ГК «Балтийская Коммерция» идет от статуса проекта: в клубном доме «Октавия» на 38 квартир было запроектировано семнадцать кладовых, в доме бизнес-класса «Мануфактура James Beck» — 20% от количества квартир.
Lexion Development в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» предусмотрела 50% кладовых помещений от общего числа квартир.
ГК «Еврострой» в ЖК «Привилегия» на 344 квартиры предлагает 240 кладовых.
В малоэтажном сегменте, по подсчетам KASKAD Family, доля кладовок составляет в среднем 15–20% от общей площади квартир.
Параметры скромные и не очень
Как правило, кладовые/келлеры располагаются в подвальных, цокольных первых этажах, в подземных паркингах. «Есть такие помещения и на жилых этажах, но это больше редкость, поскольку в рамках российских нормативов организовать здесь келлеры достаточно проблематично», — уточнил Ян Фельдман.
«На этаже может располагаться минимальная часть кладовых — их стараются реализовывать, закрепляя за квартирой, кроме того, такие помещения дороже, нежели места для хранения на подземном этаже», — добавил Сергей Нюхалов.
По данным KASKAD Family, кладовые помещения или система хранения для таунхаусов располагается в отдельно стоящих специально благоустроенных постройках.
«В отличие от проектирования машино-мест в планировках кладовых нет особенных ограничений, поэтому каждый девелопер продумывает их исходя из своей статистики продаж и планов», — добавляет Павел Лепиш, директор по продажам АО «ИНТЕКО».
Площади кладовых/келлеров очень разнятся. Мнения девелоперов даже о средней площади расходятся. В продаже встречаются кладовые площадью менее 2 кв. м, но есть объекты площадью 43 кв. м. В этом случае среднее арифметическое выглядит странно. Можно предположить, что в дорогих проектах площадь кладовой окажется больше, но и это не факт. Скорее площадь подсобного помещения будет побольше, если это позволяют масштабы проекта.
Цены вразнобой
В Москве и Петербурге в домах элитного класса или класса «комфорт» цены на кладовые/келлеры разнятся. Так, в Петербурге, по данным КВС, стоимость кладовых начинается от 150 тыс. рублей, а, например, в ЖК «Привилегия» ГК «Еврострой» стоимость составляет 1,5–7 млн рублей.
«В среднем цена квадратного метра такого помещения в новостройке категории "комфорт" будет в два раза ниже, чем цена "квадрата" самой квартиры. При этом если кладовая отапливается, то это тоже отразится на стоимости — эксплуатация таких помещений не бесплатная», — указывает Ян Фельдман.
В столичном регионе разброс цен также велик. В ЖК «Императорские Мытищи» ГК «Гранель» цена квадратного метра келлеров — от 105 тыс. рублей. В проектах KR Properties средняя цена — от 325,6 до 331,1 тыс. рублей за кв. м.
В проектах ГК «А101» от 158 до 495 тыс. рублей в зависимости от площади келлера и стадии готовности дома. В ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development минимальная цена кладового помещения составляет 144 тыс. рублей (1,8 кв. м), максимальная — 600 тыс. рублей (7,8 кв. м).
В KASKAD Family высчитали: кладовые в среднем укладываются в 6% от стоимости лота. В Sminex оценили стоимость квадратного метра келлера на 10–15% ниже стоимости жилого «квадрата».
Анастасия Горбунь поясняет: «В зависимости от класса жилья клиенты готовы заплатить за лот от 200 до 500 тыс. руб. Соотношение стоимости кладовой к стоимости квартиры или апартамента зависит от конкретного проекта. Например, в "Квартале Спутник" этот показатель равен 2,33%. Соотношение стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг — 4,57%».
По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена зависит от расположения кладовки (-1-й или -2-й этаж подземного паркинга), удаленности от лифта и метража.
Небольшая инвестиция
Благодаря относительной дешевизне кладовых/келлеров они становятся объектом вложения средств. «Частные инвесторы нередко покупают их для последующей сдачи в аренду. Стоимость аренды кладовых зависит от расположения и класса жилья и составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей в месяц. Цены устанавливают собственники, застройщик сдачей келлеров не занимается», — пояснил Сергей Нюхалов.
По словам Алексея Лухтана, сейчас текущая ставка аренды за кладовку в ЖК «Румянцево-Парк» в готовом корпусе составляет 2–5 тыс. рублей в месяц.
Ежемесячная стоимость эксплуатации оценивается в 110 рублей за кв. м.
Как рассказал Павел Лепиш, около трети покупателей жилья «хотят закрыть все вопросы сразу и покупают квартиру с машино-местом и кладовым помещением». Часть покупателей, у которых изменилось представление о своем жилище, докупали кладовые активно в последние два года. «Я думаю, тенденция продолжится в горизонте ближайших двух лет. Кладовые будут пользоваться достаточно высоким спросом. По отдельным проектам кладовые сейчас продаются даже активнее, чем машино-места. Во-первых, они меньше по площади и, соответственно, по цене. Во-вторых, пока в большинстве проектов кладовых меньше, чем тех же машино-мест, поэтому нужно успеть вовремя подобрать оптимальный метраж».