Благоустройство: тренды на социальную инклюзивность и цифровизацию
Современные дворы превращаются в многофункциональные общественные пространства, где технологии служат комфорту всех жителей. Ведущие архитекторы, девелоперы и производители оборудования рассказывают о трансформации подходов к благоустройству и новых стандартах качества городской среды.
Как показывают примеры успешной реализации проектов, ключевыми направлениями развития становятся создание по-настоящему инклюзивных общественных пространств, приоритет универсального дизайна, активное внедрение цифровых технологий и умных решений, комплексный учет потребностей всех групп населения, баланс между эстетикой, функциональностью и безопасностью.
От концепции — к реализации
Генеральный директор ООО «АМЦ-ПРОЕКТ» Сергей Цыцин так определяет базовый принцип проектирования: «Общее решение для всех — это безбарьерная среда, свободное движение от одних функционально важных элементов к другим по твердым, удобным и нескользящим покрытиям».
Ведущий архитектор MARKS GROUP Соломон Ядадияев дополняет коллегу: «Внедряем тактильные направляющие, адаптивные элементы благоустройства (например модульные системы озеленения переменной высоты). Безбарьерная среда — ключевой показатель современного двора, и здесь недопустимы исключения. Комплексный подход — это основа».
Сооснователь и главный архитектор «Бюро А4» Алексей Афоничкин акцентирует внимание на важности целостного подхода.
— В основе нашей методики проектирования – создание бесшовной среды. Поскольку наше бюро имеет большую экспертизу в создании интерьерных и экстерьерных пространств, мы всегда проектируем среду обитания комплексно, — поясняет он. — Сегодня в городской среде инклюзивность и доступность уже стали нормой. Однако мы идем дальше: уделяем особое внимание визуальному комфорту и целостности эстетического восприятия.
Руководитель Департамента развития и перспективных проектов SEZAR GROUP Георгий Новиков также считает, что планирование благоустройства с учетом удобного бесшовного передвижения к любой точке двора для всех групп населения является обязательным условием вне зависимости от класса проекта.
— В наших премиальных жилых комплексах «СЕЗАР СИЛИКА» и «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» уличные коворкинги и кабинеты с системой обогрева позволят комфортно пользоваться ими, в том числе зимой, — делится он практическим опытом.
Генеральный директор компании METAFORA LAB Иван Савин описывает подход к созданию игровых пространств.
— При разработке оборудования мы моделируем игровые ситуации, основываясь на анализе опыта эксплуатации и интеграции в проектирование принципов развивающих пространств, — отмечает он.
Также специалист подчеркивает важность безопасности: «Для детей есть ограничения по высоте свободного падения, это влияет на конструктив и часто становится камнем преткновения в модификации типовых малых архитектурных форм или создании эксклюзивных МАФ по запросу заказчика».
Цифровое проектирование
Эксперты рынка раскрывают особенности применения инновационных решений для создания по-настоящему комфортных общественных пространств.
Руководитель отдела информационного моделирования архитектурного бюро «Студия 44» Михаил Новоселов считает, что BIM-технологии превращают проектирование двора в точную науку. Цифровая модель анализирует инсоляцию для детских площадок, рассчитывает безбарьерные маршруты для колясок, моделирует пешеходные потоки и зоны отдыха.
BIM-технология является эффективным инструментом для сокращения проектных ошибок и предотвращения коллизий, а также для координации большого количества специалистов в рамках единой информационной модели, — соглашается с ним Алексей Афоничкин (Бюро А4).
Однако, по мнению архитектора, для разработки планировочных решений и сценариев поведения людей в пространстве одних BIM-процессов недостаточно. Эксперт подчеркивает важность комплексного подхода: «Грамотное сочетание первичной социальной и GIS-аналитики позволяет учесть потребности различных групп пользователей и разработать пространство, в котором сценарии взаимодействия продуманы заранее».
— Используем BIM-технологии для создания цифрового двойника. Это позволяет проводить пространственный анализ пешеходных потоков, моделировать сценарии использования и оптимизировать планировочную структуру на основе полученных данных, — делится Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
Социальное взаимодействие через архитектурные решения
Многофункциональные пространства и специализированные зоны способствуют межпоколенческому общению. Адаптивность и универсальность решений обеспечивают комфорт для людей с различными физическими возможностями. Социальные исследования и GIS-аналитика дополняют технические инструменты, обеспечивая учет реальных потребностей жителей.
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), в ряде проектов первичный анализ помогает выявить потребности жителей и увидеть необходимость введения в пространство объединяющих функций.
—Так, например, может появиться соседский огород — место, где люди совместно выращивают растения, общаются и выстраивают социальные связи, — говорит он. — Мы обращаемся и к менее распространенным сценариям — площадке для игры в петанк, где могут встретиться представители разных поколений, общаясь в естественной и непринужденной атмосфере.
А MARKS GROUP отмечает: проектирование архитектурной среды комплекса должно целенаправленно стимулировать общение, рассматривая двор как полифункциональный хаб для межпоколенческого взаимодействия. Ключевые сценарии использования, заложенные на этапе концепции и массинга, напрямую определяют конфигурацию этого пространства.
— Сейчас наша команда активно работает над созданием детских научных площадок. Основная цель — объединить развлекательную составляющую с образовательным процессом, способствуя раннему развитию и профориентации, — представляет инновационные разработки директор по маркетингу компании «Красивый город» Надежда Петрова. — Особое место занимает наш интерактивный инфостолб «Зажигай» — уникальное оборудование, сочетающее игровой процесс с изучением основ физики электричества. В процессе игры дети собирают электрическую цепь, заряжают аккумулятор вращением диска и зажигают свет в домиках.
Описывает создаваемый социальный эффект и директор по маркетингу компании «Лебер» Игорь Шаповалов: «Наше оборудование спроектировано по реальным сценариям использования: на наших площадках дети играют, подростки общаются, родители отдыхают. В результате двор становится тем местом, где формируется сообщество жильцов».
В АМЦ-ПРОЕКТ стараются работать с цветом и материалами по покрытиям так же, как с озеленением, чтобы все они коррелировали и взаимодействовали по цвету с применяемыми материалами фасадов. Таким образом, с помощью дизайнерских приемов получается беспрепятственная среда, доступность и одновременно зонирование. Все перечисленные выше принципы и приемы сотрудники мастерской АМЦ-ПРОЕКТ применили во всех своих проектах: ЖК «АУРУМ», ЖК «БелАрт», ЖК «FAMILIA» и ЖК «Киноквартал».
Инновационные материалы и технологии
Эксперты подчеркивают важность соблюдения нормативов безбарьерной среды, применение экологичных и натуральных материалов, внедрение инновационных технологий защиты и упрочнения, обеспечение долговечности и ремонтопригодности оборудования.
Сергей Цыцин (ООО «АМЦ-ПРОЕКТ») акцентирует внимание на технических требованиях к организации пространства.
— Первое, что нужно сказать о внешней среде, — максимальный перепад в 18 мм между различными уровнями. Это позволяет людям-инвалидам в коляске двигаться с уровня на уровень, достигать цели без посторонней помощи. Обязательно движение всегда должно быть по хорошему твердому покрытию, потому что набивные покрытия усложняют движение, — отмечает он.
Алексей Афоничкин (Бюро А4) подчеркивает важность применения натуральных материалов.
— В своих проектах мы стремимся использовать экологичные и натуральные материалы — древесину, камень, а для детских площадок — щепу или каменный отсев мелкой фракции, — отмечает он.
Важной частью создания комфортной городской среды архитектор считает озеленение.
— Мы формируем «зеленые кабинеты»: небольшие уютные пространства на одного-двух человек, где можно уединиться, отдохнуть и восстановить внутреннее равновесие, — рассказывает он.
Игорь Шаповалов («Лебер») делится опытом применения современных материалов.
— Мы работаем с детскими и спортивными площадками как с инженерными объектами, поэтому постоянно обновляем материалы и технологический контур производства. Для защиты металла от ржавчины используем технологию Leber Zinc Protect, что в четыре раза повышает стойкость к коррозии. В элементах, с которыми дети постоянно взаимодействуют, делаем ставку на HPL с UV-защитой и HDPE: материалы, устойчивые к ударам, влаге и выцветанию, — эксперт описывает технологические решения.
Иван Савин (METAFORA LAB) рассказывает о подходе к обеспечению безопасности: «Мы создаем детское игровое пространство, учитывая повышенную нагрузку на МАФ. В нашем конструкторском отделе есть специалист, который отвечает за прочность материалов».
Спикер подчеркивает важность соответствия стандартам: материал для детского игрового оборудования должен выдерживать активную игру и нагрузку более 500 кг/м².
— При разработке технической модели мы рассчитываем специфику конструктива, продумываем узлы и соединения так, чтобы они выдержали более сложные условия, — отмечает он.
Соломон Ядадияев (MARKS GROUP) дополняет коллег: «Используем сертифицированные покрытия с заданным коэффициентом упругости, применяем принципы тактильной плитки и контрастной маркировки. Для пожилых — оборудование с опорными элементами, соответствующим антропометрическим данным».
Этика умного двора
Оснащение жилых комплексов системами видеонаблюдения и датчиками требует выработки четких принципов, позволяющих сохранить личное пространство жителей, обеспечивая при этом должный уровень защиты.
Как демонстрирует опыт ведущих специалистов, этические принципы и технологическое развитие могут успешно дополнять друг друга, создавая гармоничную городскую среду, в которой уважение к личному пространству сочетается с заботой о безопасности всех жителей.
Сергей Цыцин (АМЦ-ПРОЕКТ) подчеркивает и важность зонирования.
— Общественное пространство, кондоминиумы ЖК обычно ограничиваются в проекте забором и ограждением с системой доступа, куда могут попасть только жители этого кондоминиума или их гости. Таким образом, с одной стороны, внутри самого кондоминиума существует приватность, с другой — обеспечивается безопасность внутридомовой среды, — говорит он.
Специалист уточняет технические аспекты: используется агрегирование данных для минимизации рисков нарушения приватности, то есть исключается информация, позволяющая идентифицировать человека, что снижает риск утечки персональных данных.
— Внедряем принцип «конфиденциальность через дизайн», за рубежом подобная концепция звучит как «privacy by design». Системы мониторинга проектируются для наблюдения исключительно за рекреационными зонами общего пользования, — делится опытом Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), этические принципы и безопасность в городской среде не противоречат друг другу — они тесно связаны и взаимно усиливают эффект.
— Современные решения помогают человеку чувствовать себя спокойнее, зная, что пространство продумано с заботой: освещение адаптируется под разное время суток, видеонаблюдение обеспечивает ненавязчивую защиту, а продуманная навигация и безопасность передвижения делают взаимодействие с пространством естественным, — так архитектор описывает практическую реализацию этого подхода.
Михаил Новоселов («Студия 44») убежден: этика умного двора строится на прозрачности: жители знают, где камеры и зачем. Данные шифруются, хранятся локально и ограниченный срок.
Эксперт перечисляет ключевые технические ограничения: распознавание лиц отключено — система фиксирует только движение и инциденты. Зоны приватности (окна квартир, балконы) исключены из обзора камер. Доступ к данным строго регламентирован, а жители могут влиять на настройки через общее собрание.
Таким образом, современные технологии безопасности при грамотном подходе не только не нарушают право на приватность, но и способствуют созданию более комфортной и доверительной атмосферы.
Ключевые тренды
В условиях стремительной урбанизации и цифровой трансформации подходы к благоустройству городских территорий претерпевают значительные изменения. Производители оборудования и девелоперы уже сегодня адаптируют свои стратегии к новым вызовам.
Надежда Петрова («Красивый город») выделяет три ключевых направления развития в благоустройстве, особенно в сфере детского игрового оборудования: интерактивность, инклюзивность и безопасность.
Игорь Шаповалов («Лебер») отмечает усиление запроса на осмысленные среды: фигуры и масштабы остаются архитектурно выразительными, но все чаще за абстрактными формами стоит понятный ребенку мир, в том числе продолжение уже знакомых анимационных вселенных.
Эксперт приводит пример успешной реализации этого подхода: «”Лебер” в коллаборации с ГК “Рики” запустили серию тематических детских площадок по “Малышарикам”, “Смешарикам”, “Фиксикам”. Мультфильм и игровое пространство здесь работают как единая система».
— Семья гораздо легче решается на второго или третьего ребенка, когда видит вокруг себя комфортные игровые зоны, — отмечает Игорь Шаповалов, оценивая и социально-демографический эффект от качественного благоустройства в долгосрочной перспективе.
Иван Савин обращает внимание на тренд осознанного проектирования детского пространства, продумывание смысловой нагрузки и связанности элементов оборудования в одно целое в детском игровом пространстве. Есть запрос на изучение окружающего мира: что я вижу, что я слышу и чем живу. Например, мы разработали игровые элементы, которые помогают детям изучать ботанику, физику и даже космос, они представлены в сериях «Чародей», «Сканди», «Космос».
Коммерческая привлекательность
Инвестиции в качество городской среды становятся не только социально ответственным решением, но и экономически обоснованной стратегией развития современных жилых комплексов. Внедрение технологий умного двора и создание инклюзивной среды перестают быть прерогативой премиального сегмента и становятся стандартом для проектов комфорт- и эконом-класса.
Директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников подчеркивает универсальный подход компании: внедрение технологий умного двора и умного дома – это уже не эксперимент, а стандарт. Единые решения применяются во всех проектах вне зависимости от класса, а в более высоких сегментах расширяется функциональность.
Эксперт описывает возможности системы: «Жители наших домов пользуются приложением Setl Home, которое позволяет легко решать бытовые задачи и управлять системами умного дома. Через Setl Home осуществляется бесключевой доступ — входные двери и паркинг открываются автоматически, распознавая жителя дома или его автомобиль».
Заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Жанна Махова подчеркивает изменение критериев выбора недвижимости: «Сегодня покупатели жилья обращают внимание не только на площадь квартир, но и на качество жизни, уровень безопасности и наличие дружелюбного сообщества внутри комплекса. Люди готовы платить за свое здоровье, комфорт и стабильное окружение».
Одним из пилотных проектов MR стал City Bay в Покровском-Стрешнево, где был создан благоустроенный безбарьерный маршрут, соединяющий жилой комплекс со станциями метро и МЦД.
— MR для понимания реальных потребностей пользователей привлекает общественные организации, такие как АНО «Центр комплексной долгосрочной поддержки и социальной адаптации людей с нарушениями здоровья “Особенный сад”», — делится эксперт.
Разумное планирование и интеграция технологических решений на этапе проектирования позволяют существенно повысить потребительскую привлекательность объектов без значительного увеличения стоимости.
Жанна Махова считает, что инвестиции в социальные решения повышают общую эффективность проекта в долгосрочной перспективе. Эксперт отмечает важность раннего планирования, когда предусмотреть инклюзивные и умные решения гораздо дешевле и экономичнее, чем впоследствии переделывать готовый объект. А сотрудничество с проверенными поставщиками технологий помогает учесть все нюансы пользовательского пути.
Мнение
Маргарита Невская, продуктолог Группы Партнер:
— Мы создаtм МАФ, сочетая эстетику, долговечность и экологичность. Несущие каркасы из стали защищаем цинковой грунтовкой и покраской с УФ-стабилизаторами. Основная отделка — древесина местных пород с глубокой пропиткой, сохраняющей текстуру и дающей устойчивость к негативным воздействиям. Антивандальные свойства обеспечиваются ударопрочными конструкциями, скрытым крепежом и применением поликарбоната для прозрачных элементов. Стремимся к универсальным и инклюзивным решениям, отвечающим реальным запросам горожан. Компания привлекает школьников и студентов к соучаствующему проектированию на воркшопах, где разрабатываются концепции МАФ для территорий образовательных учреждений.
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в июле-августе: разнообразие классов и форматов
В июле и августе 2024 года на рынок новостроек Москвы и Московской области вышли почти два десятка проектов. Половина из них относится к дорогому сегменту, но появились также проекты комфорт-класса и даже класса «стандарт». Большинство таких строятся в Московской области.
В высокобюджетном сегменте на рынок выведены дома всех возможных классов.
Компания .Sense открыла продажи в ЖК «Клубный дом Phantom» («Фантом») класса «делюкс» в Мещанском районе. Проект разрабатывало британское бюро PLP Architecture, генеральный проектировщик — бюро АПЕКС. Дом опоясан террасами и балконами, издали это напоминает волны. Место историческое, поэтому в проект включена фасадная стена доходного дома Гефсиманского подворья (архитектор Д. А. Гущин) со стороны Малой Сухаревской площади. Фасады отделаны панелями из моллированного стекла, пояса фасадов — из архитектурного бетона. На первом этаже уличного фасада разместится ресторан с витражными окнами.
Идея, которую продвигают создатели проекта, — комфорт во всем: комфорт физический, эмоциональный и ментальный. Множество деталей направлено на создание атмосферы безмятежности: полупрозрачные текстуры, использованные в оформлении фасада и внутренних интерьеров, каскадный сад с зонами отдыха, водоемы и фонтаны в этом саду, терраса на крыше и прочее.
Компания «Центр-Инвест» реконструировала и отреставрировала доходный дом Шелудякова 1888 года постройки, преобразив его в ЖК премиум-класса «TITUL на Трубной» в Мещанском районе. Архитектурную концепцию разработало бюро Александра Асадова. На фасаде исторического объекта сохранены карнизы-сандрики, декоративные пилястры и триглифы, но добавлено современное прочтение: окна в пол, французские балконы, открытые террасы. В отделке фасадов использованы натуральный камень, латунь.
В доме всего четыре квартиры и одна резиденция.
Девелопер Sminex открыл продажи сразу в двух новых проектах: элитном ЖК «Фрунзенская набережная» в Хамовниках и премиальном «Квартал LIFE TIME» в Пресненском районе.
ЖК «Фрунзенская набережная» спроектировало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Проект позиционируется как клубный город-парк, поскольку на его территории закладывается самый большой в элитном сегменте витражный двор-парк — 3,1 га. Другая особенность проекта — прямой выход к Москве-реке.
В составе проекта — 11 домов в разных архитектурных стилях. Тут есть неоклассика, современный стиль и авангард. Кроме того, девелопер сохранит расположенную на территории застройки триумфальную арку советского периода, разобрав ее и перенеся в другую часть участка.
Мультиформатный «Квартал LIFE TIME» также получит двор-парк площадью 1,7 га с водоемами (пруд, ручей, фонтан) и зонами отдыха. Проект, как и в первом случае, разработало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Стиль считается минималистичным, но это роскошный минимализм. Стеклянные башни будто растворяются в небе. Картину дополняют панорамные окна.
В составе проекта, кроме квартир, будут виллы с террасами и патио, двухэтажные пентхаусы с каминами и террасами, скай‑виллы.
В обоих проектах запланирован Clubhouse — инфраструктурный центр только для жителей, в состав которого входят соседский центр для знакомства, досуга и отдыха людей своего круга, детская площадка, игровой центр и детский бассейн, фитнес с бассейном и спа.
«Бизнес» лидирует
Высокий спрос на квартиры бизнес-класса некоторое время назад подтолкнул девелоперов к разработке именно таких проектов. Насыщение рынка уже на подходе, но проектов бизнес-класса меньше пока не становится.
Компания Stone вывела на рынок ЖК «Sokolniki» в районе Сокольники. Проект позиционируется как класс «бизнес+». Территория ЖК — 2,2 га. Архитектуру придумало бюро WALL. В ее основе — контраст зданий благодаря разной высоте. Фасады башен имеют слоистую структуру, каждый слой — со своим дизайном. Отделаны фасады объемной бетонной плиткой, на каждом уровне меняющей направление, и алюминиевыми ламелями. Динамику фасадам добавляет увеличенная площадь остекления.
Дизайн общественных пространств жилого комплекса разрабатывает бюро ABOVE.
В состав жилого комплекса войдут торгово-инфраструктурный блок, а также частный детский сад.
ГК «ПИК» в лице компании «Среда» открыла продажи в очередном ЖК новой линейки — комплексе бизнес-класса «Среда на Кутузовском» в районе Кунцева. Площадь участка — 1,8 га. В составе проекта — три корпуса на общем стилобате. Планируется облицевать здания навесными фасадами с алюминиевыми кассетами.
Запроектирован многоуровневый ландшафтный парк с водоемами. Каждый уровень — отдельная зона. Внизу расположатся детские площадки, на более высоких уровнях — зоны отдыха, работы, спорта.
Также ГК «ПИК» вывела на рынок очередной проект продуктовой линейки «Серия плюс» — ЖК бизнес-класса «Москворечье» в районе Москворечье-Сабурово. Линейка подразумевает повышенный уровень комфорта.
Проект разработало архитектурное бюро Saga. Запланирован крупный проект, что позволило архитекторам вложить в проект архитектурные стили разных городов мира.
Кроме жилья, в состав проекта войдут детские сады, школа, поликлиника, досуговый центр, торговый центр, технопарк. Также внутри комплекса появятся общественные пространства.
Стартовали продажи в высотном квартале бизнес-класса «VEER» компании MR Group в Можайском районе. Архитектурный проект разработало бюро СПИЧ. Проект будет состоять из урбан-блоков. В первой очереди, получившей название «INDIGO», возведут пять корпусов. Высота зданий — до 59 этажей. Небоскребы объединены стилобатом. В основе лежит идея «Архитектона» — пропорциональное соотношение элементов и контрастов.
Пространства лобби спроектированы испанским архитектором Jaime Beriestain.
Дизайн благоустройства разработала архитектурная студия Gafa. Двор напоминает веер, раскрывающийся от центра к краям. Спроектированы центральная площадь с прудом, экотропы, чайный домик, в кленовой роще разместятся спортивные площадки, детская зона — волшебный лес.
Компания «Брусника» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «Дом А» в Даниловском районе. Участок ранее приобретен у девелоперов Level Group и MR Group. В основе архитектурной концепции — североамериканская архитектура конца XIX — начала ХХ века. Это строгие формы, трехчастное деление фасадов, много террас. Образ поможет создать отделка фасадов: натуральный камень, кирпич, металл и архитектурный бетон. Вокруг 22-этажной башни разместятся разноуровневые секции высотой до девяти этажей.
Дом позиционируется как здание-сфинкс. Это отражает проект дворового пространства в стиле ар-деко: связанные между собой порталами дворы, входная группа с фонтаном, арт-объект с разновысокими плантерами и водопадом, веранды, арт-объекты. Вокруг домов расположится сквер с композициями из камней.
Центром общественной жизни должны стать два павильона, в которых разместятся летний кинотеатр, детский клуб и прочее.
ГК «Мангазея» вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Мангазея на Тульской» в Даниловском районе. Архитектурную концепцию разработало IND Architects. Генпроектировщик — компания «Метрополис». Комплекс состоит из двух башен. Высота Серебряной — 41 этаж, Бронзовой — 42 этажа. Также в составе ЖК появится 27-этажный бизнес-центр. Каждое здание спроектировано по-своему. Силуэт Бронзовой башни напоминает зубцы Кремлевской стены. Серебряная башня выстроится уступами. Бизнес-центр будет состоять из трех башен на общем стилобате.
Автор благоустройства территории — бюро А4. Двор похож на северный сад с хвойными деревьями разных пород в сочетании с березами, сибирскими дернами и карликовыми елями.
Ландшафт внутреннего двора только подчеркивает образ северного сада: в качестве украшения здесь разместятся настоящие валуны.
Также в составе проекта — пешеходный бульвар с арт-объектами, коворкингом и фестивальной площадью.
«Комфорт» не забыт
Новых ЖК комфорт-класса в столице вышло на рынок немного, причем на территории старой Москвы стартовали продажи только в одном проекте — ЖК «Первый Рязанский» в Рязанском районе от компании SIS Development. Проект реализуется в рамках комплексной реконструкции микрорайона 126.
Комплекс обещает стать архитектурной доминантой района — задумана 31-этажное здание и яркий фасад, элементы которого будут окрашены в разные цвета — от белого до угольного.
Компания «Горакс» вывела на рынок ЖК «Smart Garden» в поселке Газопровод Сосенского поселения. В составе проекта — два квартала, названные в честь деревьев, чаще всего встречающихся в окружающих лесопарках: Березовый и Рябиновый. Спроектированы корпуса переменной высоты с фасадами, окрашенными в разные цвета. Декоративным элементом на фасадах выступит особая кладка кирпича — «клаустра». Также фасад украсят открытые балконы и террасы.
Дизайн общественных пространств построен на темах природы: вода, камень, дерево и зелень. И среди этого — птицы местных лесов.
В 2024 году ожидается открытие станции метро «Коммунарка», до которой всего 10 минут пешком.
ГК ФСК в лице структуры ДСК-1 открыла продажи в ЖК «1-й Саларьевский» в поселении Московский. Проект позиционируется в классе «комфорт+». Проект обещает быть масштабным — расположится на участке площадью 11 га.
При строительстве будут применены разные технологии — монолитная и панельная. Запланированы семь корпусов, в том числе 24-этажный, который станет доминантой квартала. Башня будет облицована глянцевыми панелями природных оттенков, прочие дома планируется облицевать керамической плиткой.
Одной из «фишек» проекта должен стать прогулочный бульвар со световыми качелями.
Область добавила
Несколько проектов разного класса вывели на рынок девелоперы Подмосковья.
ГК «Отрада» — малоэтажный квартал бизнес-класс «Отрада на реке» в Красногорске на берегу реки Синичка. Это один из кварталов масштабного проекта «Кварталы “Отрада”». В составе нового квартала — несколько домов и двухэтажные дуплексы.
Квартал очень подходит для загородного отдыха: набережная протяженностью почти в километр, рекреационная зона с пляжем, детскими и спортивными площадками, пешеходный променад, велодорожка. А в составе большого проекта есть конный клуб и загородный парк с ресторанами и озером для рыбалки.
ГК ФСК, а конкретно структура девелопера ДСК-1, открыла продажи в ЖК класса «комфорт+» «1-й Химкинский» в квартале Ивакино в Химках. Всего планируется построить более 0,65 млн кв. м жилья на участке площадью около 115 га.
Строительство разбито на семь очередей. Застройка обещает быть в основном мало- и среднеэтажной.
Концепция проекта посвящена Русскому северу. Фасады будут выполнены в спокойных природных цветах с северными орнаментами. В благоустройстве применяются элементы ландшафтной архитектуры Архангельской и Мурманской областей.
Также ГК ФСК совместно с Kaskad Family вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Мартемьяново Клаб» в деревне Мартемьяново в Наро-Фоминске. Строительство разбито на пять очередей.
В составе ЖК — малоэтажные дома и таунхаусы. Дома проектировало бюро «МС Архитектс», таунхаусы — бюро «Архикредо». Все — в скандинавском стиле, ассиметричные, что создаст иллюзию движения. В облицовке используют кирпич, фальц и дерево. Вдоль квартала проляжет центральный бульвар протяженностью 1,7 км. От него «растекутся ручейки» — зоны воркаута, детские площадки, скейт-парк.
Стартовали продажи в комплексе апартаментов комфорт-класса «Волковская 67» в Люберцах. Застройщик — компания «Гранд». Проект разработало архитектурное бюро «Остоженка». Это сложное по форме здание, состоящее из пяти разноэтажных и различных по цвету секций.
Первые этажи будут традиционно отданы под коммерческие функции, включая офисную.
ГК «Профи-Инвест» открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Западная Ивантеевка» в Пушкине — на территории СНТ «Ивантеевка». «Профи-Инвест» планомерно занимается развитием территории, «Западная Ивантеевка» — продолжение этой деятельности.
Первая очередь — разноэтажный жилой дом с фасадами в спокойной бело-бежевой гамме с изумрудными цветовыми акцентами. Площадь участка под строительство очереди — 3 га.
Стартовали продажи в ЖК стандарт-класса «Московский» ГК СПСИТИ в Сергиевом Посаде. В составе проекта — восемь жилых домов.
Новые жилые комплексы Москвы и Московской области, выведенные в продажу в июле–августе 2024 года
Первый блок:
|
Название ЖК |
Квартал LIFE TIME |
Московский |
Москворечье |
1-й Саларьевский |
Среда на Кутузовском |
Дом А |
Мангазея на Тульской |
Отрада на реке |
Западная Ивантеевка |
VEER |
1-й Химкинский |
Phantom (Фантом) |
TITUL на Трубной |
Sokolniki |
|
Класс ЖК |
Премиум |
Стандарт |
Бизнес |
Комфорт+ |
Бизнес |
Бизнес |
Бизнес |
Бизнес |
Комфорт |
Бизнес |
Комфорт+ |
Делюкс |
Премиум |
Бизнес+ |
|
Застройщик |
Sminex |
ГК СПСИТИ |
ГК ПИК |
ГК ФСК |
ГК ПИК |
Брусника |
ГК Мангазея |
ГК Отрада |
Профи-Инвест |
MR Group |
ГК ФСК |
.Sense |
Центр-Инвест |
Stone |
|
Энергоэффективность |
Класс В |
Класс В |
Класс А |
Класс А |
Класс А+ |
Класс В |
Класс А |
Класс А++ |
Класс А++ |
Класс А |
Класс А |
Класс А |
Класс В |
Класс А |
|
Адрес |
Пресненский район, улица Сергея Макеева, 11/9 |
МО, Сергиев Посад, Фабричная улица, 4 |
Москворечье-Сабурово, улица Котляковская |
Поселение Московский, квартал 70 |
Кунцево, улица Ивана Франко |
Даниловскийрайон, Дубининская, 59, корп. 2 |
Даниловскийрайон, Большая Тульская, 10 |
МО, Красногорский район, д. Марьино |
МО, Пушкинский городской округ, СНТ Ивантеевка, улица Первомайская |
Можайский район, Верейская улица, 29 |
МО, Химки, квартал Ивакино |
Мещанский район, Малая Сухаревская площадь, вл. 6, стр. 2,3,4, вл. 8 |
Мещанский район, Цветной бульвар, Трубная улица, 33, корп. 1 |
Сокольники, улица Гастелло, 32 |
|
Ближайшая станция метро |
Улица 1905 года, 13 мин. пешком |
ВДНХ, 1,5 часа езды |
Каширская, 23 мин. пешком |
Саларьево, 5 мин. пешком |
Кунцевская, 12 мин. пешком |
Серпуховская, 19 мин. пешком |
Тульская, 10 мин. пешком |
Пятницкое шоссе, 22 мин. езды |
Медведково, 25 мин. езды |
Давыдково, 18 мин. пешком |
Ховрино, 25 мин. езды |
Сухаревская, 3 мин. пешком |
Цветной бульвар, 3 мин. пешком |
Сокольники, 10 мин. пешком |
|
Материал стен |
Монолит |
Монолит-кирпич |
Панель |
Монолит |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Реконструкция |
Монолит-кирпич |
|||
|
Кол-во этажей |
23 |
17 |
12–17 |
8–24 |
12–30–44 |
3–23 |
41–42 |
2–6 |
16–24 |
5–22–46–59 |
7–17 |
4–6 |
3+мансарда |
24–28–33 |
|
Выведено корпусов |
6 |
1 |
2 |
1 |
3 |
1 |
2 |
1 |
1 |
1 (UB9) |
1 |
2 |
1 |
3 |
|
Всего корпусов в проекте |
6 |
8 |
4 (1-я очередь) |
7 |
3 |
1 |
2 |
1 |
1 (1-я очередь) |
6 (1-я очередь) |
3 (1-я очередь) |
3 |
1 |
3 |
|
Выведено лотов |
350 |
408 |
7 |
715 |
831 |
333 |
916 |
170 |
884 |
400 |
99 |
76 |
5 |
763 |
|
Всего лотов в проекте |
511 |
1644 (1-я очередь) |
831 |
333 |
916 |
170 |
884 |
1843 (UB9) |
105 |
5 |
763 |
|||
|
Квартирография |
От двух- до пятикомнатных площадью 53,3–309,7 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 29–79 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 18,8–69,7 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 27,1–83,7 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 22,9–137 кв. м |
От студий до четырехкомнатных площадью 26,4–391,4 кв. м |
От одно- до четырехкомнатных площадью 28,9–143,7 кв. м |
От одно- до трехкомнатных площадью 36,5–132,3 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 30,5–65,9 кв. м |
От студий до квартир с тремя спальнями площадью 21–159 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 20,1–97,2 кв. м |
От двух- до шестикомнатных площадью 68,6–400 кв. м |
Свободные планировки, площадь 82,9–160,65 кв. м |
От студий до пятикомнатных, включая евроформат, площадью 32,6–120,5 кв. м |
|
Особые квартиры |
Скай-виллыс террасами, панорамным остеклением, пентхаусы с возможностью установить камин, скай-виллы |
Варианты с эркерами, балконами, угловыми окнами |
Варианты с гардеробными, двумя санузлами, лоджиями |
Варианты с мастер-спальнями, террасами, гардеробными, пентхаусы |
Пентхаусы и двухуровневые с террасами, витражными окнами, таунхаусы, варианты с балконами, лоджиями, мастер-спальнями, гардеробными, свободные планировки |
Варианты с открытыми террасами, окном в ванной, угловым остеклением, двухуровневые |
Варианты с балконами, лоджиями, витражным остеклением, гардеробными, дополнительными санузлами |
Варианты с мастер-спальнями, с собственными санузлами, террасами, постирочными, кухонными кладовыми |
Пентхаусы, дуплексы с собственными лифтом и патио, двухэтажные |
Варианты со вторым светом, панорамными окнами, резиденция |
Варианты с мастер-спальней, гардеробной, детской, дополнительными санузлами |
|||
|
Потолок, м |
3,43–3,63 |
2,76 |
2,66–4,29 |
2,84–3,34 |
2,92–3,4 |
3,0 |
3,16–3,48 |
2,96–3,71 |
2,75 |
2,85 |
2,70 |
3,20–3,85 |
3,25–5,90 |
3,0 |
|
Варианты отделки |
- без отделки |
- чистовая |
- чистовая |
- чистовая - предчистовая |
- предчистовая |
- без отделки - предчистовая |
- предчистовая |
- без отделки |
- предчистовая |
- предчистовая |
- предчистовая - дизайнерская |
- дизайнерская |
- без отделки - дизайн-проект |
- без отделки |
|
Цена лота, руб. |
57,1 млн — 588,3 млн |
3,6 млн — 8,7 млн |
8 млн — 22,2 млн |
9,6 млн — 21,7 млн |
13,6 млн — 36 млн |
20,8 млн — 147,2 млн |
24,4 млн — 70,8 млн |
13,2 млн — 33,4 млн |
4,4 млн — 11,3 млн |
11,8 млн — 47,2 млн |
5,3 млн — 14,6 млн |
105 млн — 560 млн |
134,8 млн — 239,1 млн |
16,7 млн — 51,8 млн |
|
Опции ЖК |
- детский сад - школа - кладовые - колясочные -Clubhouse - фитнес-зал - бассейн - хамам - сауна |
- колясочные |
- школа - 2 детских сада - поликлиника - технопарк - досуговый центр - образовательный центр - лобби - колясочные - кладовые - тренажерный зал |
- колясочные - кладовые - лапомойки - школа - детский сад |
- кладовые - колясочные - лобби - фитнес-студии -детский клуб - лапомойки |
- винотека - лаунж-зоны - переговорные - спортзал - зимний сад - детский клуб - арендная гостиная - кладовые - колясочные - террасы |
- кладовые - офисы - переговорные - детский сад - бизнес-центр - гранд-лобби - коворкинг -кофе-пойнт |
- колясочные - видовые террасы - лобби с гостиной |
- колясочные - офисы - собственная котельная |
- лобби -коворкинг -кофе-поинт -лаунж-зона -общественная гостиная -студия йоги - игровые комнаты для детей -фитнес-центр - детские сады - школа - школа искусств |
- поликлиника - станция скорой помощи - 4 детских сада - 2 школы - торговый центр - фитнес - ФОК с термами |
- кладовые - фитнес-зал - переговорная - сигарная - кинозал - лаунж-зоны - коворкинг |
- лобби - террасы - кладовые |
- детский сад и классы доп. образования - 2 торгово-инфраструктурных блока - лобби - колясочные - лапомойки - кладовые |
|
Парковка |
Подземная,410м/м, гостевая |
Гостевая |
Подземная,390м/м, гостевая |
Подземная,125 м/м, отдельно стоящий паркинг,811 м/м |
Подземная, 347 м/м, гостевая |
Подземная, 189 м/м, гостевая |
Подземная, 563 м/м, гостевая |
Подземная, 270 м/м, гостевая, 230 м/м |
Гостевая, отдельно стоящий многоуровневый |
Подземная, 685 м/м |
Гостевая |
Подземная, 133 м/м, гостевая |
Личные, 4 м/м |
Подземная,398 м/м |
|
Срок сдачи выведенных |
II квартал 2026 года |
IV квартал 2025 года |
IV квартал 2027 года |
III квартал 2026 года |
IV квартал 2027 года |
IV квартал 2027 года |
IV квартал 2027 года |
I квартал 2027 года |
IV квартал 2026 года |
IV квартал 2028 года |
IV квартал 2026 года |
III квартал 2027 года |
Сдан |
I квартал 2027 года |
|
Срок сдачи проекта |
II квартал 2026 года |
IV квартал 2025 года |
I квартал 2028 года (1-я очередь) |
2027 год |
IV квартал 2027 года |
IV квартал 2027 года |
IV квартал 2027 года |
I квартал 2027 года |
2032 год |
2028 |
Сдан |
I квартал 2027 года |
Второй блок:
|
Название ЖК |
Волковская 67 |
Smart Garden |
Первый Рязанский |
Фрунзенская набережная |
Мартемьяново Клаб |
|
Класс ЖК |
Апартаменты комфорт |
Комфорт |
Комфорт |
Элитный |
Комфорт |
|
Застройщик |
СЗ Гранд |
СЗ Горакс |
SIS Development |
Sminex |
ГК ФСК + Kaskad Family |
|
Энергоэффективность |
Не нормируется |
Класс В |
Класс А |
Класс А |
Класс А+ |
|
Адрес |
МО, Люберцы, улица Волковская, 67 |
Сосенское поселение, пос. Газопровод, улица Лесные Поляны 5-я, 20 |
Рязанский район, Рязанский проспект, корп. 1 |
Хамовники, Фрунзенская набережная, вл. 30 |
МО, Наро–Фоминск, д. Мартемьяново |
|
Ближайшая станция метро |
Котельники, 16 мин. езды |
Ольховая, 26 мин. езды |
Рязанский проспект, 2 мин. пешком |
Фрунзенская, 10 мин. пешком |
Саларьево, 25 мин. езды |
|
Материал стен |
Монолит-кирпич |
Монолит |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Кирпич |
|
Кол-во этажей |
2–17– 21 |
5–8–13–16 |
31 |
2–5–13 |
3 |
|
Выведено корпусов |
1 |
1 |
1 |
4 |
5 |
|
Всего корпусов в проекте |
1 |
2 |
1 |
11 |
108 |
|
Выведено лотов |
350 |
695 |
290 |
216 |
32 |
|
Всего лотов в проекте |
1970 |
1390 |
290 |
360 |
1100 |
|
Квартирография |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 18,7–68,5 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 17,8–90,2 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 26,7–59,3 кв. м |
От одно- до шестикомнатных площадью 51,1–528,8 кв. м |
Пятикомнатные площадью 125,5–133,6 кв. м |
|
Особые квартиры |
Варианты с гардеробными |
Варианты с террасами, собственным входом и патио, мастер-спальнями, гардеробными, антресолями |
Варианты с балконами, студии с двумя окнами |
Виллы, ситихаусы, пентхаусы, варианты с мастер-спальнями, кабинетами, патио, террасами, каминами |
Варианты с кладовыми, постирочными, гардеробными, дополнительными санузлами |
|
Потолок, м |
2,70 |
2,85–5,70 |
2,80 |
3,15–7,0 |
3,10 |
|
Варианты отделки |
- чистовая |
- без отделки |
- без отделки |
- без отделки - дизайнерская |
- без отделки - предчистовая - чистовая |
|
Цена лота, руб. |
3,2 млн — 9,5 млн |
6,6 млн — 24,6 млн |
8,6 млн — 15,5 млн |
148,7 млн — 1,8 млрд |
14,9 млн— 18,9 млн |
|
Опции ЖК |
- кладовые - кафе - офисы |
- колясочные - пеленальные - лобби - галерея стрит-ритейла |
- колясочные - велосипедные - лобби |
- кладовые - колясочные - лобби с камином - фитнес с бассейном -Clubhouse - клубная гостиная |
- придомовые участки - детский сад - школа - тренажерный зал - кафе |
|
Парковка |
Подземная, 82 м/м |
Гостевая |
Гостевая |
Подземная,626 м/м |
Гостевая |
|
Срок сдачи выведенных объектов |
III квартал 2027 года |
IV квартал 2026 года |
IV квартал 2025 года |
III квартал 2027 года |
III квартал 2026 года |
|
Срок сдачи проекта |
III квартал 2027 года |
IV квартал 2026 года |
IV квартал 2025 года |
IV квартал 2027 года |
II квартал 2030 года |
Льготная ипотека превращается…
После отмены льготной ипотеки на рынке остаются другие ипотечные программы. Девелоперы запустили траншевые и комбинированные, но в первую очередь участники рынка возлагают надежды на программу «Семейная ипотека».
Ипотечные программы, остающиеся на рынке жилья, будут адресными. «Наше государство может очень умело управлять льготными ипотечными программами. Например, была потребность увеличить количество IT-специалистов. В помощь мы получили льготную IT-ипотеку, которая в полтора раза перевыполнила цель и прикрепила новых айтишников к российским рабочим местам на пять лет. Также будет и дальше в льготных адресных программах», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».
Из адресных программ на рынке остается «Семейная ипотека» по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома, продленная до 2030 года. По данным Минстроя РФ, в федеральном бюджете на программу заложены 223,8 млрд рублей. Поскольку программа продлена, на ее реализацию предложено добавить 66,2 млрд рублей. Все дополнительные расходы будут зависеть от уровня ключевой ставки.
Желающих воспользоваться программой много. Так, ВТБ менее чем за две недели после запуска нового варианта программы получил 8 тыс. заявок и выдал кредитов на 3,2 млрд рублей. Пока спрос на семейную ипотеку ниже, чем в ажиотажном июне, но банк ожидает стабилизации спроса на нее и увеличения доли семейной ипотеки в общем объеме выдач.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», за первую половину июля в строящихся ЖК компании доля договоров, заключенных с использованием семейной ипотеки, составляет 57%. В топ-3 популярных форм оплаты также входит ИТ-ипотека и рассрочка: на них приходится по 14%. Однако аналитики указывают: говорить об итогах июля пока рано, к тому же в этом месяце также присутствует часть сделок, одобренных в конце июня.
К сожалению, даже обновленная семейная ипотека, по мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, не сможет компенсировать падение спроса, которое началось после 1 июля: «Эта программа имеет жесткие ограничения в виде возраста детей и возможности взять только один льготный ипотечный кредит. Таким образом, по большей части она подходит тем, кто сейчас думает о рождении ребенка. Для таких людей это предложение станет приятным бонусом и стимулом улучшить жилищные условия. Но это не столь обширная категория граждан».
Ипотечная смесь
Девелоперы продолжают предлагать ипотечные кредиты по ставкам ниже средних по рынку, но каждый раз это индивидуально.
Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group, указывает: сейчас девелоперы адаптируют ипотечные программы под клиентов благодаря налаженному взаимодействию с банками. Но это требует индивидуальной работы с покупателями. «Мы можем предложить ипотеку со сниженной ставкой на определенный период, с дальнейшей возможностью рефинансирования кредита, когда ключевая ставка станет более благоприятной. Особой популярностью в последнее время пользуется покупка в рассрочку. В текущей ситуации покупатели стремятся максимально снизить затраты на кредитные продукты, чтобы ориентировочно через год с более выгодным ставками “пересесть” на ипотеку или в целом обойтись без заемных средств», — уточнила Наталья Мясоедова.
Setl Group предлагает специальные условия покупки — рассрочки c минимальным первым взносом, а также разработанные совместно с банками программы, которые не влекут удорожания стоимости квартир и снижают ежемесячные платежи до минимальных значений — вплоть до нескольких рублей.
ГК «Лидер Групп» в начале июля предложила клиентам несколько новых программ рассрочки. Теперь она стала доступна и при покупке квартир в готовых проектах. Запущены несколько вариантов субсидирования льготной семейной ипотеки. Один из них позволяет снизить процент на весь срок кредитования, другой — платить близкий к нулю процент в первые 12 месяцев с момента покупки квартиры.
Группа ЦДС может предложить участие в совместной с банком «Санкт-Петербург» программе с субсидированной ставкой 3%, со ставкой в 8% годовых в других банках.
Придется подождать
Алексей Бондарев напоминает о рассрочках от застройщиков и совместных программах застройщиков и банков, по которым можно найти ставки 5–8% годовых. «Думаю, застройщики будут активно развивать систему рассрочек. Более того, у многих компаний это уже произошло. Девелоперы предлагают удобные рассрочки и траншевые ипотеки. Тело кредита разбивается на несколько этапов, и выплачивать ипотеку существенно проще. Банки уже готовят предложения для клиентов на покупку новостроек с плавающими ставками. Нам нужно пережить ближайшие нестабильные два года. Для этого все есть и у девелоперов, и у банков», — уточнил Алексей Бондарев.
По словам Дмитрия Ефремова, наиболее распространены варианты рассрочки до ввода корпуса в эксплуатацию с последующим переходом на одну из ипотечных программ. Есть предложения субсидирования ставки на несколько лет, а затем — рыночная ставка с возможностью рефинансирования. Есть и более экзотичные предложения, такие как «Ипотека за 1 рубль» или возможность арендовать квартиру у застройщика с включением платежей за съем в ипотеку.
«Акционные предложения от застройщиков так или иначе предполагают максимально возможную отсрочку перехода на рыночную ставку, так как рынок надеется, что в среднесрочной перспективе она снизится до более комфортных и приемлемых для клиентов значений», — говорит он.
«Кроме семейной и IT-ипотеки, работают и другие инструменты, позволяющие взять заем по вменяемым ставкам на уровне порядка 8% годовых на несколько лет. Это позволяет покупателям пройти период высокой ключевой ставки, не переплачивая за кредит. После чего ипотеку можно рефинансировать. Это из категории мер поддержки спроса.
Другой вариант — короткий период займа, например при готовящейся продаже имеющейся недвижимости. Тогда даже такие ставки целесообразно рассматривать. Кроме того, например, семейные заемщики, у которых планируется рождение ребенка, берут рыночную ипотеку в перспективе ее скорого рефинансирования уже по семейной программе. И ждать снижения ключевой в таком случае не нужно», — подчеркнул Сергей Софронов.