Благоустройство: тренды на социальную инклюзивность и цифровизацию
Современные дворы превращаются в многофункциональные общественные пространства, где технологии служат комфорту всех жителей. Ведущие архитекторы, девелоперы и производители оборудования рассказывают о трансформации подходов к благоустройству и новых стандартах качества городской среды.
Как показывают примеры успешной реализации проектов, ключевыми направлениями развития становятся создание по-настоящему инклюзивных общественных пространств, приоритет универсального дизайна, активное внедрение цифровых технологий и умных решений, комплексный учет потребностей всех групп населения, баланс между эстетикой, функциональностью и безопасностью.
От концепции — к реализации
Генеральный директор ООО «АМЦ-ПРОЕКТ» Сергей Цыцин так определяет базовый принцип проектирования: «Общее решение для всех — это безбарьерная среда, свободное движение от одних функционально важных элементов к другим по твердым, удобным и нескользящим покрытиям».
Ведущий архитектор MARKS GROUP Соломон Ядадияев дополняет коллегу: «Внедряем тактильные направляющие, адаптивные элементы благоустройства (например модульные системы озеленения переменной высоты). Безбарьерная среда — ключевой показатель современного двора, и здесь недопустимы исключения. Комплексный подход — это основа».
Сооснователь и главный архитектор «Бюро А4» Алексей Афоничкин акцентирует внимание на важности целостного подхода.
— В основе нашей методики проектирования – создание бесшовной среды. Поскольку наше бюро имеет большую экспертизу в создании интерьерных и экстерьерных пространств, мы всегда проектируем среду обитания комплексно, — поясняет он. — Сегодня в городской среде инклюзивность и доступность уже стали нормой. Однако мы идем дальше: уделяем особое внимание визуальному комфорту и целостности эстетического восприятия.
Руководитель Департамента развития и перспективных проектов SEZAR GROUP Георгий Новиков также считает, что планирование благоустройства с учетом удобного бесшовного передвижения к любой точке двора для всех групп населения является обязательным условием вне зависимости от класса проекта.
— В наших премиальных жилых комплексах «СЕЗАР СИЛИКА» и «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» уличные коворкинги и кабинеты с системой обогрева позволят комфортно пользоваться ими, в том числе зимой, — делится он практическим опытом.
Генеральный директор компании METAFORA LAB Иван Савин описывает подход к созданию игровых пространств.
— При разработке оборудования мы моделируем игровые ситуации, основываясь на анализе опыта эксплуатации и интеграции в проектирование принципов развивающих пространств, — отмечает он.
Также специалист подчеркивает важность безопасности: «Для детей есть ограничения по высоте свободного падения, это влияет на конструктив и часто становится камнем преткновения в модификации типовых малых архитектурных форм или создании эксклюзивных МАФ по запросу заказчика».
Цифровое проектирование
Эксперты рынка раскрывают особенности применения инновационных решений для создания по-настоящему комфортных общественных пространств.
Руководитель отдела информационного моделирования архитектурного бюро «Студия 44» Михаил Новоселов считает, что BIM-технологии превращают проектирование двора в точную науку. Цифровая модель анализирует инсоляцию для детских площадок, рассчитывает безбарьерные маршруты для колясок, моделирует пешеходные потоки и зоны отдыха.
BIM-технология является эффективным инструментом для сокращения проектных ошибок и предотвращения коллизий, а также для координации большого количества специалистов в рамках единой информационной модели, — соглашается с ним Алексей Афоничкин (Бюро А4).
Однако, по мнению архитектора, для разработки планировочных решений и сценариев поведения людей в пространстве одних BIM-процессов недостаточно. Эксперт подчеркивает важность комплексного подхода: «Грамотное сочетание первичной социальной и GIS-аналитики позволяет учесть потребности различных групп пользователей и разработать пространство, в котором сценарии взаимодействия продуманы заранее».
— Используем BIM-технологии для создания цифрового двойника. Это позволяет проводить пространственный анализ пешеходных потоков, моделировать сценарии использования и оптимизировать планировочную структуру на основе полученных данных, — делится Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
Социальное взаимодействие через архитектурные решения
Многофункциональные пространства и специализированные зоны способствуют межпоколенческому общению. Адаптивность и универсальность решений обеспечивают комфорт для людей с различными физическими возможностями. Социальные исследования и GIS-аналитика дополняют технические инструменты, обеспечивая учет реальных потребностей жителей.
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), в ряде проектов первичный анализ помогает выявить потребности жителей и увидеть необходимость введения в пространство объединяющих функций.
—Так, например, может появиться соседский огород — место, где люди совместно выращивают растения, общаются и выстраивают социальные связи, — говорит он. — Мы обращаемся и к менее распространенным сценариям — площадке для игры в петанк, где могут встретиться представители разных поколений, общаясь в естественной и непринужденной атмосфере.
А MARKS GROUP отмечает: проектирование архитектурной среды комплекса должно целенаправленно стимулировать общение, рассматривая двор как полифункциональный хаб для межпоколенческого взаимодействия. Ключевые сценарии использования, заложенные на этапе концепции и массинга, напрямую определяют конфигурацию этого пространства.
— Сейчас наша команда активно работает над созданием детских научных площадок. Основная цель — объединить развлекательную составляющую с образовательным процессом, способствуя раннему развитию и профориентации, — представляет инновационные разработки директор по маркетингу компании «Красивый город» Надежда Петрова. — Особое место занимает наш интерактивный инфостолб «Зажигай» — уникальное оборудование, сочетающее игровой процесс с изучением основ физики электричества. В процессе игры дети собирают электрическую цепь, заряжают аккумулятор вращением диска и зажигают свет в домиках.
Описывает создаваемый социальный эффект и директор по маркетингу компании «Лебер» Игорь Шаповалов: «Наше оборудование спроектировано по реальным сценариям использования: на наших площадках дети играют, подростки общаются, родители отдыхают. В результате двор становится тем местом, где формируется сообщество жильцов».
В АМЦ-ПРОЕКТ стараются работать с цветом и материалами по покрытиям так же, как с озеленением, чтобы все они коррелировали и взаимодействовали по цвету с применяемыми материалами фасадов. Таким образом, с помощью дизайнерских приемов получается беспрепятственная среда, доступность и одновременно зонирование. Все перечисленные выше принципы и приемы сотрудники мастерской АМЦ-ПРОЕКТ применили во всех своих проектах: ЖК «АУРУМ», ЖК «БелАрт», ЖК «FAMILIA» и ЖК «Киноквартал».
Инновационные материалы и технологии
Эксперты подчеркивают важность соблюдения нормативов безбарьерной среды, применение экологичных и натуральных материалов, внедрение инновационных технологий защиты и упрочнения, обеспечение долговечности и ремонтопригодности оборудования.
Сергей Цыцин (ООО «АМЦ-ПРОЕКТ») акцентирует внимание на технических требованиях к организации пространства.
— Первое, что нужно сказать о внешней среде, — максимальный перепад в 18 мм между различными уровнями. Это позволяет людям-инвалидам в коляске двигаться с уровня на уровень, достигать цели без посторонней помощи. Обязательно движение всегда должно быть по хорошему твердому покрытию, потому что набивные покрытия усложняют движение, — отмечает он.
Алексей Афоничкин (Бюро А4) подчеркивает важность применения натуральных материалов.
— В своих проектах мы стремимся использовать экологичные и натуральные материалы — древесину, камень, а для детских площадок — щепу или каменный отсев мелкой фракции, — отмечает он.
Важной частью создания комфортной городской среды архитектор считает озеленение.
— Мы формируем «зеленые кабинеты»: небольшие уютные пространства на одного-двух человек, где можно уединиться, отдохнуть и восстановить внутреннее равновесие, — рассказывает он.
Игорь Шаповалов («Лебер») делится опытом применения современных материалов.
— Мы работаем с детскими и спортивными площадками как с инженерными объектами, поэтому постоянно обновляем материалы и технологический контур производства. Для защиты металла от ржавчины используем технологию Leber Zinc Protect, что в четыре раза повышает стойкость к коррозии. В элементах, с которыми дети постоянно взаимодействуют, делаем ставку на HPL с UV-защитой и HDPE: материалы, устойчивые к ударам, влаге и выцветанию, — эксперт описывает технологические решения.
Иван Савин (METAFORA LAB) рассказывает о подходе к обеспечению безопасности: «Мы создаем детское игровое пространство, учитывая повышенную нагрузку на МАФ. В нашем конструкторском отделе есть специалист, который отвечает за прочность материалов».
Спикер подчеркивает важность соответствия стандартам: материал для детского игрового оборудования должен выдерживать активную игру и нагрузку более 500 кг/м².
— При разработке технической модели мы рассчитываем специфику конструктива, продумываем узлы и соединения так, чтобы они выдержали более сложные условия, — отмечает он.
Соломон Ядадияев (MARKS GROUP) дополняет коллег: «Используем сертифицированные покрытия с заданным коэффициентом упругости, применяем принципы тактильной плитки и контрастной маркировки. Для пожилых — оборудование с опорными элементами, соответствующим антропометрическим данным».
Этика умного двора
Оснащение жилых комплексов системами видеонаблюдения и датчиками требует выработки четких принципов, позволяющих сохранить личное пространство жителей, обеспечивая при этом должный уровень защиты.
Как демонстрирует опыт ведущих специалистов, этические принципы и технологическое развитие могут успешно дополнять друг друга, создавая гармоничную городскую среду, в которой уважение к личному пространству сочетается с заботой о безопасности всех жителей.
Сергей Цыцин (АМЦ-ПРОЕКТ) подчеркивает и важность зонирования.
— Общественное пространство, кондоминиумы ЖК обычно ограничиваются в проекте забором и ограждением с системой доступа, куда могут попасть только жители этого кондоминиума или их гости. Таким образом, с одной стороны, внутри самого кондоминиума существует приватность, с другой — обеспечивается безопасность внутридомовой среды, — говорит он.
Специалист уточняет технические аспекты: используется агрегирование данных для минимизации рисков нарушения приватности, то есть исключается информация, позволяющая идентифицировать человека, что снижает риск утечки персональных данных.
— Внедряем принцип «конфиденциальность через дизайн», за рубежом подобная концепция звучит как «privacy by design». Системы мониторинга проектируются для наблюдения исключительно за рекреационными зонами общего пользования, — делится опытом Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), этические принципы и безопасность в городской среде не противоречат друг другу — они тесно связаны и взаимно усиливают эффект.
— Современные решения помогают человеку чувствовать себя спокойнее, зная, что пространство продумано с заботой: освещение адаптируется под разное время суток, видеонаблюдение обеспечивает ненавязчивую защиту, а продуманная навигация и безопасность передвижения делают взаимодействие с пространством естественным, — так архитектор описывает практическую реализацию этого подхода.
Михаил Новоселов («Студия 44») убежден: этика умного двора строится на прозрачности: жители знают, где камеры и зачем. Данные шифруются, хранятся локально и ограниченный срок.
Эксперт перечисляет ключевые технические ограничения: распознавание лиц отключено — система фиксирует только движение и инциденты. Зоны приватности (окна квартир, балконы) исключены из обзора камер. Доступ к данным строго регламентирован, а жители могут влиять на настройки через общее собрание.
Таким образом, современные технологии безопасности при грамотном подходе не только не нарушают право на приватность, но и способствуют созданию более комфортной и доверительной атмосферы.
Ключевые тренды
В условиях стремительной урбанизации и цифровой трансформации подходы к благоустройству городских территорий претерпевают значительные изменения. Производители оборудования и девелоперы уже сегодня адаптируют свои стратегии к новым вызовам.
Надежда Петрова («Красивый город») выделяет три ключевых направления развития в благоустройстве, особенно в сфере детского игрового оборудования: интерактивность, инклюзивность и безопасность.
Игорь Шаповалов («Лебер») отмечает усиление запроса на осмысленные среды: фигуры и масштабы остаются архитектурно выразительными, но все чаще за абстрактными формами стоит понятный ребенку мир, в том числе продолжение уже знакомых анимационных вселенных.
Эксперт приводит пример успешной реализации этого подхода: «”Лебер” в коллаборации с ГК “Рики” запустили серию тематических детских площадок по “Малышарикам”, “Смешарикам”, “Фиксикам”. Мультфильм и игровое пространство здесь работают как единая система».
— Семья гораздо легче решается на второго или третьего ребенка, когда видит вокруг себя комфортные игровые зоны, — отмечает Игорь Шаповалов, оценивая и социально-демографический эффект от качественного благоустройства в долгосрочной перспективе.
Иван Савин обращает внимание на тренд осознанного проектирования детского пространства, продумывание смысловой нагрузки и связанности элементов оборудования в одно целое в детском игровом пространстве. Есть запрос на изучение окружающего мира: что я вижу, что я слышу и чем живу. Например, мы разработали игровые элементы, которые помогают детям изучать ботанику, физику и даже космос, они представлены в сериях «Чародей», «Сканди», «Космос».
Коммерческая привлекательность
Инвестиции в качество городской среды становятся не только социально ответственным решением, но и экономически обоснованной стратегией развития современных жилых комплексов. Внедрение технологий умного двора и создание инклюзивной среды перестают быть прерогативой премиального сегмента и становятся стандартом для проектов комфорт- и эконом-класса.
Директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников подчеркивает универсальный подход компании: внедрение технологий умного двора и умного дома – это уже не эксперимент, а стандарт. Единые решения применяются во всех проектах вне зависимости от класса, а в более высоких сегментах расширяется функциональность.
Эксперт описывает возможности системы: «Жители наших домов пользуются приложением Setl Home, которое позволяет легко решать бытовые задачи и управлять системами умного дома. Через Setl Home осуществляется бесключевой доступ — входные двери и паркинг открываются автоматически, распознавая жителя дома или его автомобиль».
Заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Жанна Махова подчеркивает изменение критериев выбора недвижимости: «Сегодня покупатели жилья обращают внимание не только на площадь квартир, но и на качество жизни, уровень безопасности и наличие дружелюбного сообщества внутри комплекса. Люди готовы платить за свое здоровье, комфорт и стабильное окружение».
Одним из пилотных проектов MR стал City Bay в Покровском-Стрешнево, где был создан благоустроенный безбарьерный маршрут, соединяющий жилой комплекс со станциями метро и МЦД.
— MR для понимания реальных потребностей пользователей привлекает общественные организации, такие как АНО «Центр комплексной долгосрочной поддержки и социальной адаптации людей с нарушениями здоровья “Особенный сад”», — делится эксперт.
Разумное планирование и интеграция технологических решений на этапе проектирования позволяют существенно повысить потребительскую привлекательность объектов без значительного увеличения стоимости.
Жанна Махова считает, что инвестиции в социальные решения повышают общую эффективность проекта в долгосрочной перспективе. Эксперт отмечает важность раннего планирования, когда предусмотреть инклюзивные и умные решения гораздо дешевле и экономичнее, чем впоследствии переделывать готовый объект. А сотрудничество с проверенными поставщиками технологий помогает учесть все нюансы пользовательского пути.
Мнение
Маргарита Невская, продуктолог Группы Партнер:
— Мы создаtм МАФ, сочетая эстетику, долговечность и экологичность. Несущие каркасы из стали защищаем цинковой грунтовкой и покраской с УФ-стабилизаторами. Основная отделка — древесина местных пород с глубокой пропиткой, сохраняющей текстуру и дающей устойчивость к негативным воздействиям. Антивандальные свойства обеспечиваются ударопрочными конструкциями, скрытым крепежом и применением поликарбоната для прозрачных элементов. Стремимся к универсальным и инклюзивным решениям, отвечающим реальным запросам горожан. Компания привлекает школьников и студентов к соучаствующему проектированию на воркшопах, где разрабатываются концепции МАФ для территорий образовательных учреждений.
Новое время пришло в Петербург
ГК «РосСтройИнвест» приступила к реализации проекта нового жилого комплекса в Каменке, получившего название NEW TIME. Одновременно стартовали и продажи квартир первой очереди.
Участок под застройку площадью 6,3 га расположен в Приморском районе Санкт-Петербурга, на пересечении Глухарской улицы и продолжения Планерной улицы, неподалеку от Юнтоловского лесопарка. Разрешение на строительство ГК «РосСтройИнвест» получила в конце июня 2018 года и сразу же развернула работы.
Одновременно на первичный рынок Петербурга были выведены квартиры в первой очереди ЖК NEW TIME. В 13-этажном первом корпусе расположится примерно 21 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Квартирография отличается функциональностью планировок, эргономичностью, продуманностью будущего жизненного пространства. На этаже расположено по 3-10 квартир: студий (20,3–27,4 кв. м), одно- (29–48,1 кв. м), двух- (49,4–71,8 кв. м), трех- (74,3–98,4 кв. м) и четырехкомнатных (107,7 кв. м). Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на IV квартал 2020 года.
Всего же в рамках ЖК NEW TIME должно появиться шесть 13-этажных корпусов общей площадью порядка 150 тыс. кв. м. Завершение реализации всего проекта намечено на 2023 год. Суммарные инвестиции составят примерно 10 млрд рублей.
Проект комплекса отличает выразительная современная архитектура. Наклонные остекленные торцы зданий обращены к Планерной улице, создавая выразительный метрический ряд и обозначая направление движения в центр города. Архитектурное решение фасадов ЖК NEW TIME построено на контрастной колористической композиции крупных форм со вставками белого, серого и терракотового цвета. Особенностью станет увеличенная площадь оконных проемов.
Первые этажи займут магазины и иные сервисы шаговой доступности. Проектом предусмотрено создание детской дошкольной инфраструктуры. Кровля наземного крытого паркинга будет озеленена и благоустроена. В рамках ЖК NEW TIME будет реализована концепция «закрытый двор», что создаст условия для комфортного отдыха как взрослых, так и малышей. В паркинги жилого комплекса можно будет спуститься на лифте.
Людмила Здоровецкая: «Без внимания к мелочам обеспечить подлинный комфорт невозможно»
Открылись продажи квартир в ЖК NEW TIME – новом проекте одного из лидеров петербургского строительного рынка – ГК «РосСтройИнвест». О работе над проектом и его особенностях «Строительному Еженедельнику» рассказала коммерческий директор холдинга Людмила Здоровецкая.
– Людмила Александровна, расскажите, пожалуйста, об особенностях нового проекта ГК «РосСтройИнвест».
– Честно говоря, даже затрудняюсь, с чего начать. Проект, действительно, получился во многом уникальный, задающий новый тренд пониманию того, что такое жилье комфорт-класса. Кстати, если оценивать его по более-менее общепринятой на сегодня классификации, то по целому ряду параметров его смело можно отнести к сегменту «комфорт плюс». При проработке проекта мы уделяли огромное внимание всевозможным мелочам, о которых обычно вроде и не думаешь, но без внимания к которым обеспечить подлинный комфорт невозможно.
Начну, пожалуй, с локации. Здесь надо выделить приграничность территории, на которой реализуется проект. С одной стороны, его обитатели будут жить в городе, со всеми соответствующими опциями комфорта. А с другой – практически у дома находится Юнтоловский лесопарк – огромный зеленый массив, прекрасное место для прогулок как пешком, так и на велосипеде. При этом близость к Финскому заливу и лесам пригородной зоны обеспечивает благоприятную экологическую обстановку.
Нельзя не обратить внимания и на такой немаловажный для мегаполиса аспект, как транспортная доступность. Близость к КАД и ЗСД дает возможность быстро добраться практически до любой точки Петербурга. С поездкой на дачу – тоже никаких проблем: с одной стороны, ЖК NEW TIME реализуется у северной границы города и выезд в этом направлении проблем не представляет; а с другой – через дамбу и Кронштадт имеется прекрасная возможность отправиться на юг от Северной столицы.
В 10-15 минутах езды на общественном транспорте – несколько станций метро: «Комендантский проспект», «Удельная», «Пионерская». А в недалекой уже перспективе (а если учесть время на строительство комплекса, ремонт и заселение, можно сказать, что и в близкой) совсем неподалеку планируется открытие еще трех станций метро. Сейчас они носят рабочие названия «Парашютная» (продолжение Зеленой ветки), «Магистраль № 31» (Фиолетовая линия) и «Шуваловская» (пересадка с Зеленой на Фиолетовую).
– Вы говорили о комфорте в мелочах. Что Вы имели в виду?
– Всё! В том и смысл такого подхода, чтобы не упустить ничего. Это, например, комфортная этажность. Высотные «муравейники» уже не привлекают людей. Не говоря уже о том, что они создают избыточную нагрузку на территорию, со всеми последствиями – проблемами в эксплуатации, транспортными пробками, нехваткой социальной инфраструктуры и т. д.
Это вымеренная буквально до сантиметров квартирография. В каждой квартире предусмотрена гардеробная или ниша под одежный шкаф. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики, по нашему заданию, заранее просчитывали возможность размещения мебели в различных вариантах в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д. Покупатель не столкнется с тем, что при меблировке ему где-то будет не хватать «буквально двух сантиметров». Все уже учтено. Как предусмотрены и места для «парковки» колясок и велосипедов. Не говоря уже о паркинге для автомобилей, в который можно будет спуститься в лифте.
Нельзя не упомянуть о современных стройматериалах, которые будут задействованы при строительстве. И это тоже фактор комфорта. Проектом предусмотрена увеличенная площадь оконных проемов, особенно в квартирах, откуда открываются панорамные виды на Юнтоловский лесопарк и Лахту. Фасады комплекса будут облицованы разноцветными фиброцементными панелями, которые отличаются долговечностью, экологичностью (они не токсичны), мощными тепло- и звукоизоляционными свойствами, повышенной огнестойкостью и устойчивостью к неблагоприятным внешним воздействиям (морозам, ветровым нагрузкам и пр.). А для гарантии чистоты воды запланирована установка дополнительных фильтров.
– Вы доверили проектирование московскому архитектурному бюро. Почему?
– Нам показалось интересным предоставить москвичам реализовать свой взгляд на то, как должна выглядеть современная архитектура Петербурга. И считаем, что им это вполне удалось. Кроме того, над проектом работали молодые специалисты, а нам хотелось сориентировать новый комплекс именно на молодежь.
– С чем это связано?
– Успешность проекта в очень большой степени зависит от точности попадания его концепции в ареал интереса целевой аудитории. Мы провели специальные маркетинговые исследования о том, кто сейчас покупает квартиры в Петербурге вообще и кому может быть наиболее интересна данная локация. Оба запроса сошлись в общей точке – молодежь. Это, разумеется, не значит, что другим покупателям проект будет неинтересен – комфорт нужен всем. Но, согласно исследованиям, наиболее распространенной группой покупателей квартир в строящихся домах в спальных районах сегодня являются молодые пары (люди в возрасте до 30 лет и без детей) и молодые семьи (люди до 45 лет и с детьми). Этот запрос учтен и в квартирографии (от небольших студий для одиноких до четырехкомнатных квартир для многодетных).
«Детский» фактор обусловливает и повышенное внимание к вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, картинки с которых будут выводиться на пульт диспетчера в специальном помещении. Молодежь порадует наличие на всей территории комплекса бесплатного Wi-Fi, с помощью которого можно смотреть видео с камер через приложение в телефоне.
И в заключение могу отметить, что, хотя продажи еще только начались, уже смело можно говорить о правильности нашего подхода. Информация о проекте была доступна, и еще до начала реализации квартир у нас образовался целый пул интересантов. Могу отметить, что наша целевая аудитория – молодежь – представлена в этом пуле очень широко. А на некоторые квартиры – особенно с видовыми характеристиками – уже даже образовалась очередь (в том смысле, что есть несколько желающих на один и тот же объект). Так что сомнений в успехе проекта у нас нет.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Мы – петербургская компания, и в предыдущих проектах частично опирались на уже распространенные в городе архитектурные стили. В них присутствовали и неоклассицизм, и модерн. Сегодня мы хотим, чтобы наши проекты приобретали новые архитектурные оттенки и органично формировали облик Санкт-Петербурга будущего.
ЖК NEW TIME – это не просто квартал комфорт-класса, а шаг в будущее, которое уже наступило. При этом мы сохраняем верность традициям нашей концепции и стараемся, как всегда, сделать так, чтобы все необходимое у будущих жильцов нашего комплекса было под рукой.
Мы строим для всех, то есть стремимся обеспечить потребности самых разных групп потребителей. При этом учитываем, что время идет, клиент молодеет – и мы стараемся быть в тренде. «Жилой комплекс нового времени» – это еще один шаг для нашей компании. Мы всегда нацелены в будущее.
Справка о компании
ГК «РосСтройИнвест» – один из ведущих застройщиков Санкт-Петербурга, активно работающий на рынке Северной столицы с 2013 года. В прошлом году холдинг вышел на столичный рынок, начав строительство элитного объекта в самом центре Москвы.
В Петербурге и Ленобласти холдингом сданы в эксплуатацию такие известные комплексы, как «Город мастеров» (пр. Маршала Блюхера), «Дом с курантами» (Мебельная ул.), «Князь Александр Невский» (пр. Обуховской Обороны), «Земляничная поляна» (Всеволожск), «Утренняя звезда» (пр. Маршала Блюхера) и многие другие. Компания также реализует крупные нежилые объекты в рамках госзаказа, например, Юго-западные очистные сооружения, инфекционную больницу на Пискарёвском проспекте, здание Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа и пр.
В настоящее время в Петербурге и Ленобласти ГК «РосСтройИнвест» возводит ряд крупных жилых комплексов, в том числе «Пётр Великий и Екатерина Великая» (Заводская ул.), «Кремлевские звезды» (ул. Типанова), «Два Ангела» (Республиканская ул.), «Суворов» (пр. Маршала Блюхера), «Золотые купола» (Сертолово), «Старая Крепость» (Мурино). И список этот постоянно пополняется.
Логика качества жизни
Благодаря оригинальности и продуманности проекта даже в мелочах цены на квартиры в ЦДС «Полюстрово» не только очень скоро сравняются со среднерыночными, но и будут «в небольшой премии к рынку», полагает Иван Носов, директор департамента маркетинга и рекламы Группы ЦДС.
– Иван, каковы объективные основания для такого прогноза?
– Самое объективное основание – то, как стартовали продажи. Стартовые цены были пройдены даже немного быстрее, чем мы это предполагали. И за неполный месяц динамика стоимости уже составила порядка 5%. Сейчас в среднем квадратный метр в ЦДС «Полюстрово» обходится покупателям в 98 тыс. рублей. Далее, думаю, мы будем, как минимум, в рынке. В городской черте средняя цена «квадрата» сегодня, по разным подсчетам, составляет 110 тыс. рублей, плюс-минус несколько тысяч в зависимости от степени готовности объекта и близости его к метро. Однако анализ характеристик ЦДС «Полюстрово» позволяет предположить, что оригинальность концепции проекта и его локация обусловят и дальнейший стабильный спрос на него, и соответствующую ценовую динамику.
– В чем же оригинальность?
– Даже если оставить в стороне разнообразие планировок и такие необычные предложения, как веранды площадью 11 кв. м вместо балкона в ряде трехкомнатных квартир, стоит упомянуть о новой опции – кладовые в подвале, которые жильцы могут приобрести по разумной цене. Кстати, сами подвалы спроектированы таким образом, чтобы обеспечить как можно большее удобство в обслуживании инженерных систем после ввода дома в эксплуатацию.
Далее, мы перешли на новые принципы проектирования благоустройства. Как правило, специалисты, работающие над крупными проектами планировки территории, ландшафту уделяют меньше внимания. Их основная задача – увязать между собой сети, грамотно запроектировать люки для удобства обслуживания и т. д. А вот где какой кустарник или деревце высадить – на обдумывание этого уже времени не остается. Мы внедрили в практику взаимодействие проектного бюро ЦДС с компаниями, которые не только выполняют проекты благоустройства, но понимают, какие растения в данном конкретном случае посадить, что с чем лучше сочетать и т. д. В конкурсе на разработку благоустройства в ЦДС «Полюстрово» участвовали три подрядчика. Все предложенные ими концепции учитывали нюансы по сетям, разбивку территории по функциональным зонам. В результате одна из концепций уже состыкована с расчетами и предложениями наших проектировщиков, сейчас началась стадия разработки документации. Так что благоустройство будет соразмерно самому объекту, логике формирования пространства и пожеланиям заказчика.
Сегодня, как показывает практика, покупатель готов платить за благоустройство, которое уже будет задавать «систему координат» его будущего образа жизни. И наравне с другими серьезными застройщиками ЦДС стремится не только ответить на запросы покупателей, но даже предугадать их. Например, благодаря специальной программе можно с высокой степенью вероятности проложить пешеходные дорожки так, что они совпадут с будущими предпочтительными маршрутами жильцов.
– А как именно придомовая территория будет разбита на функциональные зоны?
– Смысл в том, что возможности для активного, более шумного, если хотите, отдыха вынесены вовне здания. За внешним контуром будет построен, к примеру, небольшой стадион. За периметр дома вынесен и многоуровневый паркинг. А в самом дворе предусмотрены уютные уголки для любителей спокойного отдыха: прогулок с маленькими детьми, спокойных игр, чтения или бесед.
– Так как в жилом комплексе не будет мусоропровода, вы предусмотрели альтернативные схемы сбора мусора?
– Рядом с каждой парадной запроектирована мусоросборная камера, доступ в которую будет возможен только при наличии ключа от магнитного замка на двери.
– Иные изменения в организацию мест общего пользования внесены?
– Да. Например, мы отказались от специальных помещений под колясочные, поскольку не видим особого удобства для жильцов в загромождении отдельных пространств внутри дома детским «транспортом». Мы реализовали эту функцию хранения по-другому: практически на каждом этаже есть такие уголки, где можно оставить коляску. Одновременно более удобными стали коридорные группы: ширина прохода теперь превышает норму (1,6 м вместо 1,4 м).
– На какую покупательскую аудиторию вы рассчитывали, задумывая этот комплекс?
– Для нас локация ЦДС «Полюстрово» символизирует качественный район для жизни, особенно жизни семей. Здесь множество парков: их по соседству, пожалуй, даже больше, чем жилых домов. За счет уже сложившейся застройки (максимум 12 этажей) здесь нет опасности повышения плотности строительства в единичных новых жилых комплексах. Словом, в этом районе есть все для того, чтобы жить хорошо и интересно. Отсутствовала до последнего времени разве что возможность улучшить качество жилья. Поэтому, как мы и предполагали, большую часть покупателей квартир в ЦДС «Полюстрово» составляют люди, которые знакомы с локацией не понаслышке. Однако этот проект интересен и иным, очень разнящимся между собой категориям покупателей.
Карточка объекта
Объект Группы ЦДС – жилой комплекс «Полюстрово» – возводится на Пискарёвском проспекте в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на территории бывшего завода «Кулон».
В 17-этажном жилом доме предусмотрено 1779 квартир общей площадью порядка 78 тыс. кв. м, а также около 2 тыс. кв. м коммерческих помещений.
В квартирографии ЦДС «Полюстрово» представлено небольшое число студий (139, причем разного формата), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (их 456 и 65 соответственно). Акцент сделан на однокомнатных квартирах, которые разнятся не только площадью, но и возможностями организации пространства.
По предварительной оценке, объем инвестиций в этот объект составит порядка 5 млрд рублей.
Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года.
Детали
Жилой комплекс «Полюстрово» задает принципиально иной стандарт жилья от Группы ЦДС. Это один из первых проектов ЦДС, где изначально предусмотрена полная чистовая отделка квартир, в соответствии с которой продуманы инженерные решения.
В этом жилом комплексе застройщик полностью отказался от мусоропроводов. Как показывает опыт, в новых домах их сразу же консервируют. Как следствие, отказ от мусоропровода на этапе проектирования позволяет избежать расходов на соответствующие общестроительные работы, а также более рационально использовать внутридомовое пространство.
В ЦДС «Полюстрово» будут установлены особо качественные входные квартирные двери, которые по толщине металла (1,5 мм) превосходят нормативные требования. Двери будут выполнены в светлых тонах – в соответствии с дизайн-проектом мест общего пользования – и снабжены двумя замками, глазком, а также металлической щеколдой – «ночным сторожем».
Еще одним новшеством, реализованным на этом объекте, станут входные группы на уровне земли, без перепада высот. Это исключает необходимость сооружения лестниц либо пандусов, монтирования специальных подъемников для обеспечения безбарьерной среды. В свою очередь, отказ от лестниц и пандусов делает входную группу более просторной, подход к ящикам для корреспонденции – более свободным. Кроме того, высвобождается место для поручней, у которых можно будет парковать детские коляски либо велосипеды.
Мнения
Дмитрий Становой, директор департамента заказчика Группы ЦДС:
– ЦДС «Полюстрово» строится по нашей традиционной технологии: с монолитным каркасом и кирпичным заполнением. Однако благодаря BIM-моделированию удалось оптимизировать себестоимость проекта минимум на 5% за счет проработки подвалов. Стыковка низа и верха здания – всегда ответственнейший момент в проектировании: важно обеспечить безопасность строения и при этом избежать избыточной материалоемкости, сделать высоту подвала оптимальной для доступа к инженерным системам в ходе дальнейшего обслуживания здания. В этом проекте такое оптимальное сочетание характеристик найти удалось.
А вообще проект непростой уже потому, что реализуется в рамках редевелопмента территории в непосредственной близости к существующей жилой застройке. Поэтому перед нами поставлена задача соблюдения не только графика производства работ, но и покоя жителей соседних домов.
Далее, важно, что мы получили «пятно» с геометрически неправильным контуром, с нагромождением устаревших и действующих сетей. Наш департамент заказчика немало поработал, чтобы увязать инженерные сети, входящие, выходящие или проходящие через территорию транзитом. Мы стремились избежать жалоб и недовольства длительными отключениями со стороны арендаторов, которые остаются пользователями таких сетей.
Это один из первых проектов, где заранее предусматривалась полная чистовая отделка квартир. Соответственно, вся внутренняя инженерия размещается исходя из того, где будет подключаться стиральная машина, где – ванна и унитаз, и т. д. Если это не закладывать на начальном этапе, отделочникам потом приходится придумывать какие-то решения в каждом конкретном случае, а это менее эффективно и более трудозатратно.
В конечном счете правильная организация строительства принесет удобство и покупателям, которые получают более качественный продукт.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Для любого объекта важна локация – здесь она очень привлекательна и понятна. Кроме того, поскольку это сложившийся жилой массив, здесь достаточно поликлиник, школ и детских садов, хорошо развита дорожная сеть. Важно, что с Пискарёвского проспекта легко выехать на КАД. Столь же просто добраться на машине и до набережной, и до метро. Эта зона также очень уютна с точки зрения наличия парков: под боком – парк Академика Сахарова, который плавно перерастает в Комсомольский парк. Для сторонников размеренного темпа жизни важно, что по соседству сохраняется небольшая плотность застройки: она ограничена сложившейся средой (9-12 этажей).
Многие покупатели оценили подчеркнутую обособленность этого жилого комплекса в рамках обширного жилого квартала. Импонирует, что во дворе есть детский сад и начальная школа – они будут сданы в эксплуатацию практически одновременно с самим домом.
И конечно, людям нравится богатый выбор планировочных решений. Нередко бывает, что покупатель, приходя к нашим менеджерам на консультацию, имеет в виду приобретение квартиры одной планировки, а после общения со специалистом делает выбор в пользу квартиры другого типа, потому что она еще более точно соответствует именно его потребностям. В этом проекте мы с особой тщательностью проработали квартирографию. Студии – от классической прямоугольной до почти квадратной, с интересным зонированием. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры – поменьше или побольше, без балкона или с балконом, с одним или несколькими санузлами, на разные бюджеты. Сейчас на пике спроса ограниченная серия квартир на верхних этажах, где открываются потрясающие виды на Неву, Свердловскую набережную и Смольный собор.
Екатерина Кутева, генеральный директор ПКБ «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС):
– Особенности контура застраиваемого участка обусловили форму и посадку здания. По форме ЦДС «Полюстрово» – неправильное каре, состоящее из 14 секций, которые примыкают одна к другой уступами. В четырех секциях по пять квартир на этаже, в остальных – чуть больше. И если обычно обилие углов по периметру здания представляет некоторую сложность для эргономичной организации пространства внутри квартир, то в этот раз нам, напротив, удалось углы «обыграть». Например, есть трехкомнатные квартиры площадью порядка 100 кв. м, где примыкание одной секции к другой позволило запроектировать 11-метровые веранды с панорамным остеклением.
Очень важным аспектом при проектировании была организация дворового пространства. Для нас было изначально очевидно, что двор должен быть спокойным и приватным. Соответственно, все входы в парадные были спроектированы с внешней стороны здания, возле нескольких парадных есть арки, через которые можно попасть во двор. (Разумеется, реализована система ограниченного для посторонних доступа на дворовую территорию!) А из парадных, расположенных вдали от арок, предусмотрен еще один выход – во внутренний двор.
Коммерческая функция также реализована по внешнему периметру, в основном рядом с Пискарёвским проспектом. Отмечу, что из коммерческих помещений доступ во двор невозможен!
Проект будет реализован в подчеркнуто спокойном стиле. Мы отказались от активной цветовой палитры в пользу благородных оттенков. Базовый цвет – белый светлый, плюс охристые, светло-коричневые, терракотовые тона. Задача была – дать ощущение качества и статуса объекта за счет природных оттенков, но в то же время не уходить в пестроту, быть соразмерными сформировавшейся застройке. И еще мы стремились придать зданию такой архитектурный облик, который не стал бы анахронизмом спустя всего пару лет после его ввода в эксплуатацию. Плюс архитектура увязывалась с контуром здания. Периметральную застройку необходимо было разнообразить. Это было сделано за счет плетения – повторения контура фасадного материала (кирпича), но в более крупных масштабах. Внутри двора плетение намеренно снято – так задается воздушность пространства, простор. По нашему мнению, реализовать идеологию объекта удалось. Задача теперь в том, чтобы аккуратно воплотить все это в жизнь под авторским контролем.