Благоустройство: тренды на социальную инклюзивность и цифровизацию
Современные дворы превращаются в многофункциональные общественные пространства, где технологии служат комфорту всех жителей. Ведущие архитекторы, девелоперы и производители оборудования рассказывают о трансформации подходов к благоустройству и новых стандартах качества городской среды.
Как показывают примеры успешной реализации проектов, ключевыми направлениями развития становятся создание по-настоящему инклюзивных общественных пространств, приоритет универсального дизайна, активное внедрение цифровых технологий и умных решений, комплексный учет потребностей всех групп населения, баланс между эстетикой, функциональностью и безопасностью.
От концепции — к реализации
Генеральный директор ООО «АМЦ-ПРОЕКТ» Сергей Цыцин так определяет базовый принцип проектирования: «Общее решение для всех — это безбарьерная среда, свободное движение от одних функционально важных элементов к другим по твердым, удобным и нескользящим покрытиям».
Ведущий архитектор MARKS GROUP Соломон Ядадияев дополняет коллегу: «Внедряем тактильные направляющие, адаптивные элементы благоустройства (например модульные системы озеленения переменной высоты). Безбарьерная среда — ключевой показатель современного двора, и здесь недопустимы исключения. Комплексный подход — это основа».
Сооснователь и главный архитектор «Бюро А4» Алексей Афоничкин акцентирует внимание на важности целостного подхода.
— В основе нашей методики проектирования – создание бесшовной среды. Поскольку наше бюро имеет большую экспертизу в создании интерьерных и экстерьерных пространств, мы всегда проектируем среду обитания комплексно, — поясняет он. — Сегодня в городской среде инклюзивность и доступность уже стали нормой. Однако мы идем дальше: уделяем особое внимание визуальному комфорту и целостности эстетического восприятия.
Руководитель Департамента развития и перспективных проектов SEZAR GROUP Георгий Новиков также считает, что планирование благоустройства с учетом удобного бесшовного передвижения к любой точке двора для всех групп населения является обязательным условием вне зависимости от класса проекта.
— В наших премиальных жилых комплексах «СЕЗАР СИЛИКА» и «СЕЗАР БУДУЩЕЕ» уличные коворкинги и кабинеты с системой обогрева позволят комфортно пользоваться ими, в том числе зимой, — делится он практическим опытом.
Генеральный директор компании METAFORA LAB Иван Савин описывает подход к созданию игровых пространств.
— При разработке оборудования мы моделируем игровые ситуации, основываясь на анализе опыта эксплуатации и интеграции в проектирование принципов развивающих пространств, — отмечает он.
Также специалист подчеркивает важность безопасности: «Для детей есть ограничения по высоте свободного падения, это влияет на конструктив и часто становится камнем преткновения в модификации типовых малых архитектурных форм или создании эксклюзивных МАФ по запросу заказчика».
Цифровое проектирование
Эксперты рынка раскрывают особенности применения инновационных решений для создания по-настоящему комфортных общественных пространств.
Руководитель отдела информационного моделирования архитектурного бюро «Студия 44» Михаил Новоселов считает, что BIM-технологии превращают проектирование двора в точную науку. Цифровая модель анализирует инсоляцию для детских площадок, рассчитывает безбарьерные маршруты для колясок, моделирует пешеходные потоки и зоны отдыха.
BIM-технология является эффективным инструментом для сокращения проектных ошибок и предотвращения коллизий, а также для координации большого количества специалистов в рамках единой информационной модели, — соглашается с ним Алексей Афоничкин (Бюро А4).
Однако, по мнению архитектора, для разработки планировочных решений и сценариев поведения людей в пространстве одних BIM-процессов недостаточно. Эксперт подчеркивает важность комплексного подхода: «Грамотное сочетание первичной социальной и GIS-аналитики позволяет учесть потребности различных групп пользователей и разработать пространство, в котором сценарии взаимодействия продуманы заранее».
— Используем BIM-технологии для создания цифрового двойника. Это позволяет проводить пространственный анализ пешеходных потоков, моделировать сценарии использования и оптимизировать планировочную структуру на основе полученных данных, — делится Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
Социальное взаимодействие через архитектурные решения
Многофункциональные пространства и специализированные зоны способствуют межпоколенческому общению. Адаптивность и универсальность решений обеспечивают комфорт для людей с различными физическими возможностями. Социальные исследования и GIS-аналитика дополняют технические инструменты, обеспечивая учет реальных потребностей жителей.
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), в ряде проектов первичный анализ помогает выявить потребности жителей и увидеть необходимость введения в пространство объединяющих функций.
—Так, например, может появиться соседский огород — место, где люди совместно выращивают растения, общаются и выстраивают социальные связи, — говорит он. — Мы обращаемся и к менее распространенным сценариям — площадке для игры в петанк, где могут встретиться представители разных поколений, общаясь в естественной и непринужденной атмосфере.
А MARKS GROUP отмечает: проектирование архитектурной среды комплекса должно целенаправленно стимулировать общение, рассматривая двор как полифункциональный хаб для межпоколенческого взаимодействия. Ключевые сценарии использования, заложенные на этапе концепции и массинга, напрямую определяют конфигурацию этого пространства.
— Сейчас наша команда активно работает над созданием детских научных площадок. Основная цель — объединить развлекательную составляющую с образовательным процессом, способствуя раннему развитию и профориентации, — представляет инновационные разработки директор по маркетингу компании «Красивый город» Надежда Петрова. — Особое место занимает наш интерактивный инфостолб «Зажигай» — уникальное оборудование, сочетающее игровой процесс с изучением основ физики электричества. В процессе игры дети собирают электрическую цепь, заряжают аккумулятор вращением диска и зажигают свет в домиках.
Описывает создаваемый социальный эффект и директор по маркетингу компании «Лебер» Игорь Шаповалов: «Наше оборудование спроектировано по реальным сценариям использования: на наших площадках дети играют, подростки общаются, родители отдыхают. В результате двор становится тем местом, где формируется сообщество жильцов».
В АМЦ-ПРОЕКТ стараются работать с цветом и материалами по покрытиям так же, как с озеленением, чтобы все они коррелировали и взаимодействовали по цвету с применяемыми материалами фасадов. Таким образом, с помощью дизайнерских приемов получается беспрепятственная среда, доступность и одновременно зонирование. Все перечисленные выше принципы и приемы сотрудники мастерской АМЦ-ПРОЕКТ применили во всех своих проектах: ЖК «АУРУМ», ЖК «БелАрт», ЖК «FAMILIA» и ЖК «Киноквартал».
Инновационные материалы и технологии
Эксперты подчеркивают важность соблюдения нормативов безбарьерной среды, применение экологичных и натуральных материалов, внедрение инновационных технологий защиты и упрочнения, обеспечение долговечности и ремонтопригодности оборудования.
Сергей Цыцин (ООО «АМЦ-ПРОЕКТ») акцентирует внимание на технических требованиях к организации пространства.
— Первое, что нужно сказать о внешней среде, — максимальный перепад в 18 мм между различными уровнями. Это позволяет людям-инвалидам в коляске двигаться с уровня на уровень, достигать цели без посторонней помощи. Обязательно движение всегда должно быть по хорошему твердому покрытию, потому что набивные покрытия усложняют движение, — отмечает он.
Алексей Афоничкин (Бюро А4) подчеркивает важность применения натуральных материалов.
— В своих проектах мы стремимся использовать экологичные и натуральные материалы — древесину, камень, а для детских площадок — щепу или каменный отсев мелкой фракции, — отмечает он.
Важной частью создания комфортной городской среды архитектор считает озеленение.
— Мы формируем «зеленые кабинеты»: небольшие уютные пространства на одного-двух человек, где можно уединиться, отдохнуть и восстановить внутреннее равновесие, — рассказывает он.
Игорь Шаповалов («Лебер») делится опытом применения современных материалов.
— Мы работаем с детскими и спортивными площадками как с инженерными объектами, поэтому постоянно обновляем материалы и технологический контур производства. Для защиты металла от ржавчины используем технологию Leber Zinc Protect, что в четыре раза повышает стойкость к коррозии. В элементах, с которыми дети постоянно взаимодействуют, делаем ставку на HPL с UV-защитой и HDPE: материалы, устойчивые к ударам, влаге и выцветанию, — эксперт описывает технологические решения.
Иван Савин (METAFORA LAB) рассказывает о подходе к обеспечению безопасности: «Мы создаем детское игровое пространство, учитывая повышенную нагрузку на МАФ. В нашем конструкторском отделе есть специалист, который отвечает за прочность материалов».
Спикер подчеркивает важность соответствия стандартам: материал для детского игрового оборудования должен выдерживать активную игру и нагрузку более 500 кг/м².
— При разработке технической модели мы рассчитываем специфику конструктива, продумываем узлы и соединения так, чтобы они выдержали более сложные условия, — отмечает он.
Соломон Ядадияев (MARKS GROUP) дополняет коллег: «Используем сертифицированные покрытия с заданным коэффициентом упругости, применяем принципы тактильной плитки и контрастной маркировки. Для пожилых — оборудование с опорными элементами, соответствующим антропометрическим данным».
Этика умного двора
Оснащение жилых комплексов системами видеонаблюдения и датчиками требует выработки четких принципов, позволяющих сохранить личное пространство жителей, обеспечивая при этом должный уровень защиты.
Как демонстрирует опыт ведущих специалистов, этические принципы и технологическое развитие могут успешно дополнять друг друга, создавая гармоничную городскую среду, в которой уважение к личному пространству сочетается с заботой о безопасности всех жителей.
Сергей Цыцин (АМЦ-ПРОЕКТ) подчеркивает и важность зонирования.
— Общественное пространство, кондоминиумы ЖК обычно ограничиваются в проекте забором и ограждением с системой доступа, куда могут попасть только жители этого кондоминиума или их гости. Таким образом, с одной стороны, внутри самого кондоминиума существует приватность, с другой — обеспечивается безопасность внутридомовой среды, — говорит он.
Специалист уточняет технические аспекты: используется агрегирование данных для минимизации рисков нарушения приватности, то есть исключается информация, позволяющая идентифицировать человека, что снижает риск утечки персональных данных.
— Внедряем принцип «конфиденциальность через дизайн», за рубежом подобная концепция звучит как «privacy by design». Системы мониторинга проектируются для наблюдения исключительно за рекреационными зонами общего пользования, — делится опытом Соломон Ядадияев (MARKS GROUP).
По мнению Алексея Афоничкина (Бюро А4), этические принципы и безопасность в городской среде не противоречат друг другу — они тесно связаны и взаимно усиливают эффект.
— Современные решения помогают человеку чувствовать себя спокойнее, зная, что пространство продумано с заботой: освещение адаптируется под разное время суток, видеонаблюдение обеспечивает ненавязчивую защиту, а продуманная навигация и безопасность передвижения делают взаимодействие с пространством естественным, — так архитектор описывает практическую реализацию этого подхода.
Михаил Новоселов («Студия 44») убежден: этика умного двора строится на прозрачности: жители знают, где камеры и зачем. Данные шифруются, хранятся локально и ограниченный срок.
Эксперт перечисляет ключевые технические ограничения: распознавание лиц отключено — система фиксирует только движение и инциденты. Зоны приватности (окна квартир, балконы) исключены из обзора камер. Доступ к данным строго регламентирован, а жители могут влиять на настройки через общее собрание.
Таким образом, современные технологии безопасности при грамотном подходе не только не нарушают право на приватность, но и способствуют созданию более комфортной и доверительной атмосферы.
Ключевые тренды
В условиях стремительной урбанизации и цифровой трансформации подходы к благоустройству городских территорий претерпевают значительные изменения. Производители оборудования и девелоперы уже сегодня адаптируют свои стратегии к новым вызовам.
Надежда Петрова («Красивый город») выделяет три ключевых направления развития в благоустройстве, особенно в сфере детского игрового оборудования: интерактивность, инклюзивность и безопасность.
Игорь Шаповалов («Лебер») отмечает усиление запроса на осмысленные среды: фигуры и масштабы остаются архитектурно выразительными, но все чаще за абстрактными формами стоит понятный ребенку мир, в том числе продолжение уже знакомых анимационных вселенных.
Эксперт приводит пример успешной реализации этого подхода: «”Лебер” в коллаборации с ГК “Рики” запустили серию тематических детских площадок по “Малышарикам”, “Смешарикам”, “Фиксикам”. Мультфильм и игровое пространство здесь работают как единая система».
— Семья гораздо легче решается на второго или третьего ребенка, когда видит вокруг себя комфортные игровые зоны, — отмечает Игорь Шаповалов, оценивая и социально-демографический эффект от качественного благоустройства в долгосрочной перспективе.
Иван Савин обращает внимание на тренд осознанного проектирования детского пространства, продумывание смысловой нагрузки и связанности элементов оборудования в одно целое в детском игровом пространстве. Есть запрос на изучение окружающего мира: что я вижу, что я слышу и чем живу. Например, мы разработали игровые элементы, которые помогают детям изучать ботанику, физику и даже космос, они представлены в сериях «Чародей», «Сканди», «Космос».
Коммерческая привлекательность
Инвестиции в качество городской среды становятся не только социально ответственным решением, но и экономически обоснованной стратегией развития современных жилых комплексов. Внедрение технологий умного двора и создание инклюзивной среды перестают быть прерогативой премиального сегмента и становятся стандартом для проектов комфорт- и эконом-класса.
Директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников подчеркивает универсальный подход компании: внедрение технологий умного двора и умного дома – это уже не эксперимент, а стандарт. Единые решения применяются во всех проектах вне зависимости от класса, а в более высоких сегментах расширяется функциональность.
Эксперт описывает возможности системы: «Жители наших домов пользуются приложением Setl Home, которое позволяет легко решать бытовые задачи и управлять системами умного дома. Через Setl Home осуществляется бесключевой доступ — входные двери и паркинг открываются автоматически, распознавая жителя дома или его автомобиль».
Заместитель генерального директора по стратегии и развитию продукта MR Жанна Махова подчеркивает изменение критериев выбора недвижимости: «Сегодня покупатели жилья обращают внимание не только на площадь квартир, но и на качество жизни, уровень безопасности и наличие дружелюбного сообщества внутри комплекса. Люди готовы платить за свое здоровье, комфорт и стабильное окружение».
Одним из пилотных проектов MR стал City Bay в Покровском-Стрешнево, где был создан благоустроенный безбарьерный маршрут, соединяющий жилой комплекс со станциями метро и МЦД.
— MR для понимания реальных потребностей пользователей привлекает общественные организации, такие как АНО «Центр комплексной долгосрочной поддержки и социальной адаптации людей с нарушениями здоровья “Особенный сад”», — делится эксперт.
Разумное планирование и интеграция технологических решений на этапе проектирования позволяют существенно повысить потребительскую привлекательность объектов без значительного увеличения стоимости.
Жанна Махова считает, что инвестиции в социальные решения повышают общую эффективность проекта в долгосрочной перспективе. Эксперт отмечает важность раннего планирования, когда предусмотреть инклюзивные и умные решения гораздо дешевле и экономичнее, чем впоследствии переделывать готовый объект. А сотрудничество с проверенными поставщиками технологий помогает учесть все нюансы пользовательского пути.
Мнение
Маргарита Невская, продуктолог Группы Партнер:
— Мы создаtм МАФ, сочетая эстетику, долговечность и экологичность. Несущие каркасы из стали защищаем цинковой грунтовкой и покраской с УФ-стабилизаторами. Основная отделка — древесина местных пород с глубокой пропиткой, сохраняющей текстуру и дающей устойчивость к негативным воздействиям. Антивандальные свойства обеспечиваются ударопрочными конструкциями, скрытым крепежом и применением поликарбоната для прозрачных элементов. Стремимся к универсальным и инклюзивным решениям, отвечающим реальным запросам горожан. Компания привлекает школьников и студентов к соучаствующему проектированию на воркшопах, где разрабатываются концепции МАФ для территорий образовательных учреждений.
Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.
Сестрорецк: жилье не для каждого
Сестрорецк – одно из внутригородских поселений Курортного района Санкт-Петербурга. Говорить о строительном буме в этой локации не приходится, однако, по экспертным оценкам, для определенной категории покупателей жилье там представляется очень привлекательным. Что, в свою очередь, порождает интересные девелоперские проекты.
Специфической особенностью Сестрорецка можно считать исторически традиционную курортную функцию. Этот фактор накладывает заметный отпечаток на строящиеся объекты.
Курортная история
Земли вдоль реки Сестры еще со Средних веков были порубежьем между русскими и шведскими владениями (первый договор об установлении границы относится к 1323 году) – и потому неоднократно переходили из рук в руки. Окончательно Россия утвердилась на этих территориях при императоре Петре I. Его же считают и основателем Сестрорецка.
20 сентября 1714 года царь-преобразователь приказал возвести на берегу Финского залива летний дворец, а рядом разбить сад. Эта дата и считается днем основания Сестрорецка. Около этого дворца посадили примерно две тысячи молодых дубов, которые заложили основу известному современному парку Дубки. Дворец был построен в 1719–1724 годах (в конце XVIII века из-за ветхости был разобран). Шедшая Северная война требовала больше оружия. Это стало причиной создания Сестрорецкого оружейного завода, который до революции был знаменит не менее Тульского. После постройки плотины на реке Сестре образовалось обширное водохранилище – знаменитый Сестрорецкий Разлив.
Новый этап в жизни Сестрорецка начался в 1898 году, когда Кабинет министров России разрешил строительство Курорта. На эти цели инвестору были выделены 54 десятины в бесплатную аренду сроком на 60 лет. А он, в свою очередь обязался построить железную дорогу Сестрорецк – Курорт (до Сестрорецка «чугунку» провели ранее). 10 июня 1900 года состоялось открытие санатория «Сестрорецкий курорт». Вокруг санатория сразу началось интенсивное освоение земель под дачную и санаторную застройку, что дало новый толчок развитию поседения, и заложило основу его курортной функции.
Плюсы и минусы
Главным и неоспоримым преимуществом Сестрорецка (как, впрочем, и всего Курортного района) эксперты называют благоприятную экологическую обстановку. Также выделяют комфортный климат, обусловленный расположением на берегу Финского залива. Эти факторы обуславливают развитие курортно-оздоровительного направления, что находит отражение и в специфике проектов, реализуемых на территории локации.
«Курортный район традиционно называют «легкими» Петербурга, ведь именно здесь расположены красивые сосновые леса и многочисленные парки», – отмечает специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. Среди достоинств Сестрорецка она называет близость к морю, пляжи Финского залива, хорошую экологическую ситуацию, малую плотность населения, преимущественно средне- и малоэтажную застройку.
С ней соглашается руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Сестрорецк, входящий в состав Курортного района, отличается благоприятной экологией и по праву считается одной из самых популярных рекреационных зон на территории Петербурга. Этим определяется характер застройки: в основном здесь возводятся мало- и среднеэтажные дома классов «бизнес» и «премиум». Также представлены апартаменты для отдыха и оздоровления», – рассказывает она.
«Нет проблем и с социальной инфраструктурой. В Сестрорецке достаточно школ, детских садов, санатории, больница высокого уровня», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «В Курортном районе не так много проектов нового строительства, поэтому существующая инфраструктура справляется. В этой части Петербурга есть не только школы и детские сады, но и много общественных пространств и мест для отдыха, в том числе исторических, есть хорошие рестораны, кинотеатр, магазины, фитнес-центры», – добавляет Наталья Кукушкина.
С транспортной доступностью все не так однозначно. Все-таки расположенность на «крайнем севере» Петербурга дает о себе знать. Расстояние до границы внутренних районов города составляет 24 км. До ближайшей станции метро «Беговая» доехать на общественном транспорте можно за 40-45 минут. Примерно 55 минут езды на электричке по железной дороге отделяют Сестрорецк от Финляндского вокзала Северной столицы.
«Среди минусов обычно называют отдаленность от Петербурга и не самую хорошую транспортную доступность: дорога до Петербурга (и в черте города до метро) часто загружена. Хотя с открытием ЗСД ситуация улучшилась», – говорит Вера Серёжина. «Имеется удобный доступ к КАД и ЗСД. Кому-то могут показаться неудобными удаленность от центра города или отсутствие метро, но фактически сегодня до Петроградского района на личном транспорте можно доехать за 25 минут», – со своей стороны, отмечает Наталья Кукушкина.
Как бы то ни было, а тратить столько времени на поездку на работу в город (даже не беря в расчет южные районы) – занятие на любителя. «А с рабочими местами в Сестрорецке ситуация не идеальная: многие вынуждены ежедневно ездить в Петербург и обратно. Вузы, театры, крупнейшие музеи – все это тоже находится в центре Северной столицы», – признает Вера Серёжина.
Каждому свое
Таким образом, по оценкам экспертов, жизнь в Сестрорецке обладает немалым набором достоинств, но имеет и свои сложности. То есть подходит она далеко не каждому. С другой стороны, состоятельные люди, готовые к регулярным поездкам в Петербург, а также те, кто предпочитает «хоум-офис» или имеют возможность работать по удаленной схеме, получают шанс приобрести жилье в локации, обеспечивающей высокую комфортность проживания. Еще одна категория интересантов – люди в возрасте, которых привлекают благоприятные экологические и климатические условия в Сестрорецке. Конечно, это сравнительно ограниченный круг потенциальных покупателей, что и отражают реалии местного рынка жилья.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на Курортный район приходится менее 1% от предложения жилья в Петербурге. «Сейчас в продаже представлено всего четыре жилых комплекса. Спрос на недвижимость в этой локации также небольшой. Средняя цена квадратного метра в Сестрорецке достаточно высока и составляет 213 тыс. рублей», – говорит Ольга Трошева.
«Несмотря на некоторые неудобства, район Сестрорецка, – один из самых престижных в Петербурге. Много зелени, лесов и парков, пляжей, мест для отдыха у залива, практически нет промышленных предприятий, много свежего воздуха. Он считается одним из самых удобных для жизни и подходящих для отдыха, в том числе оздоровительного. Поэтому, например, здесь одни из самых высоких цен на участки под ИЖС. По этой же причине здесь получает распространение формат проектов «с оздоровительной составляющей», например, медицинский центр плюс апартаменты. Такие проекты часто рассчитаны на сезонную аренду», – отмечает Вера Серёжина.
С ней согласна и Наталья Кукушкина. «В Курортном районе ограниченный выбор участков для жилищного строительства, поэтому большую популярность набирают комплексы апартаментов, пригодные для постоянного проживания, но не требующие социальной инфраструктуры. Такие комплексы могут быть построены на месте бывших санаториев и домов отдыха. Это хороший вариант для загородного жилья, который обеспечивает собственникам непосредственный контакт с природой, а всеми коммунальными вопросами занимается профессиональная управляющая компания», – уверена она.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– В проект компании RBI «Русские сезоны» входит комплексная реконструкция двух пятиэтажных корпусов советской постройки на территории санатория «Сестрорецкий курорт», а также воссоздание из руин, по чертежам и архивным фотографиям, исторического Лесного корпуса, построенного в начале XX века. В первом и втором корпусах разместится 182 и 180 номеров соответственно, причем номера во втором корпусе предлагаются с полной отделкой. Лесной корпус рассчитан всего на 16 юнитов. Под каждым зданием разместится подземная автостоянка для владельцев и гостей. В настоящее время во всех корпусах «Русских сезонов» завершаются финишные работы по фасаду и кровле, идет отделка мест общего пользования и номеров. Параллельно началось благоустройство дворовой территории.
Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС:
– ЦДС «Дюна» – современный жилой комплекс, расположенный в самом сердце Сестрорецка, вблизи Финского залива и исторического парка Дубки. Комплекс включает в себя жилой дом из семи многоквартирных секций переменной этажности – от 12 до 21 этажа, комфортабельный подземный паркинг на 158 мест и ухоженную придомовую территорию. В каждой квартире предлагаются просторные застекленные лоджии, открытые балконы или террасы на эксплуатируемой кровле. На территории комплекса предусмотрены магазины и сервисы. Сестрорецк предлагает весь спектр социальных услуг и сервисов, к которым привыкли жители больших городов. В шаговой доступности от ЦДС «Дюна» – все необходимое для жителей и их детей: 10 детсадов, 14 школ, фитнес-центры, салоны красоты, аптеки, поликлиники и медицинские центры, супермаркеты.