Ценопада не будет

На первичный рынок жилья в Санкт-Петербурге сегодня воздействует множество разнонаправленных факторов. Под влиянием различных событий наблюдаются достаточно серьезные изменения. Но в одном эксперты сходятся: ожидать снижения цен в нынешних реалиях не приходится.

Ипотечный фактор

Существенные изменения с 1 июля 2022 года условий госпрограммы льготной ипотеки (рост процентной ставки до 7% годовых, ограничение предельной суммы кредита в 3 млн рублей) оказали заметное влияние на рынок жилья. Но не такое масштабное, как ожидали некоторые. Высказывались опасения, что за время действия программы субсидирования ставки практически весь платежеспособный спрос будет удовлетворен. И это в сочетании с ужесточением условий ипотечного кредитования (корректировка программы плюс влияние роста ключевой ставки) подорвет продажи.

Спрос действительно просел, но отнюдь не так сильно, как предполагалось. «Мы фиксировали небольшое снижение активности покупателей в июле-августе, но сейчас спрос стабильно высокий. И я бы вообще не говорила о том, что он существенно упал. Это скорее возвращение к сбалансированному состоянию рынка после ажиотажного спроса, разогнанного льготной ипотекой. Ушли эмоциональные и инвестиционные сделки, но желающие улучшить свои жилищные условия есть всегда», — констатирует генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

С ней солидарен коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Константин Гриценко. «В летние месяцы, после сокращения программы господдержки ипотеки, темпы продаж несколько снизились, однако уже с середины августа спрос начал восстанавливаться. Отчасти новым драйвером развития рынка стала семейная ипотека», — отмечает он. Напомним, ставка по ней составляет 6% годовых, а действие расширено на все семьи, у которых родился хотя бы один ребенок с начала 2018 года. Максимальная сумма кредита — 6 млн, а для столичных агломераций — 12 млн рублей.

По оценке экспертов по сути имело место сезонное снижение спроса (несколько «припозднившееся» из-за действия в июне прежних условий льготной ипотеки и стремления граждан успеть «впрыгнуть в последний вагон») и стабилизация ситуации на рынке.

«Объем продаж в третьем квартале составил около 800 тыс. кв. м жилья, что лишь на 14% ниже, чем во втором. Не надо забывать и про фактор сезонности: из-за летних отпусков многие отложили покупку квартиры. Таким образом, даже несмотря на отмену льготной ипотеки и отпускной сезон, спрос в третьем квартале сохранился на стабильном уровне. Кроме того, в сентябре объемы продаж ведущих застройщиков выросли на 15–20% к августу», — резюмирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Все выше, выше и выше

Примечательно, что даже некоторое проседание спроса не остановило роста цен, который непрерывно идет с середины прошлого года, когда заработала льготная ипотека. «По итогам третьего квартала 2021 года можно констатировать, что рост цен на первичном рынке продолжился. Как в массовом сегменте, так и в бизнес-классе он составил 7% за три месяца», — отмечает руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.

«За девять месяцев 2021 года цены на первичном рынке Петербурга в сегменте "масс-маркет" выросли на 21,4% до 175,8 тыс. рублей за "квадрат", в пригородах — на 25,5%, до 118,6 тыс. рублей», — говорит Ольга Трошева. Напомним, что прошлогодний рост цен оценивается примерно в 27%.

Неизменность тренда подтверждают и девелоперы. «С начала года мы зафиксировали рост цен примерно на 20–25%. Конечно, основной скачок пришелся на первое полугодие, до того, как были изменены условия льготной ипотеки. После июля рост цен замедлился», — отмечает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. В ГК «Ленстройтрест» и «Бонаве» повышение стоимости жилья оценивают в 15%, в холдинге «РСТИ» — в 15–20%.

Причин для этого тренда эксперты называют несколько. Отчасти это чисто рыночные факторы. Льготная ипотека сильно разогрела рынок. «Ажиотажный спрос в 2020 году и первой половине 2021 года привел к дефициту жилья — объем ликвидного предложения снизился примерно на треть», — считает Константин Гриценко.

Но есть и объективные предпосылки. «Себестоимость строительства растет на фоне резкого повышения стоимости стройматериалов. В некоторых наших проектах себестоимость увеличилась на 40%. Повышение ключевой ставки Центробанком РФ ведет к росту стоимости проектного финансирования для девелоперов. Оба этих фактора отразятся на доступности квадратного метра для покупателей», — констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. К этому можно добавить и растущие затраты девелоперов на создание социальной и иной инфраструктуры в рамках своих проектов.

«С» — это «стабильность»

Говоря о перспективах рынка, скептики выделяют ряд трендов, которые могут повлечь негативные последствия. Речь идет о сочетании таких факторов, как продолжающийся рост цен, выход на рынок большого числа новых объектов, уменьшение эффективности льготных ипотечных программ и отсутствие роста реальной покупательной способности граждан, что по совокупности может привести к снижению объемов продаж и затовариванию рынка и, как следствие, к падению цен.

Однако представители девелоперов такой сценарий развития событий считают маловероятным. По их мнению, ситуация на первичном рынке будет достаточно стабильной.

«Для затоваривания рынка нужно большое число стартов новых проектов. А такого количества предложения на рынке нет. В экспозиции не так много качественных проектов, девелоперы не хотят рисковать, выводя в продажу жилье без четкого городского планирования. А новый Генплан, судя по обсуждениям в профессиональном сообществе, органы городского управления утвердят не ранее декабря 2022 года. Затоваривания нет в том числе и из-за существенной задержки процесса согласования проектов Градостроительной комиссией. Последнее заседание состоялось более двух месяцев назад», — говорит Мария Черная. «Застройщики начали выводить на рынок новые объекты, но быстро компенсировать накопившийся дефицит не получится», — соглашается Константин Гриценко.

По мнению Анжелики Альшаевой, говорить о снижении стоимости квартир не приходится: для этого нет никаких предпосылок. «Увеличилась себестоимость строительства — подорожали стройматериалы и затраты на проектное финансирование, по которому работают все застройщики (банки ставят условия относительно прибыли, которую должны приносить проекты). Все это не позволяет снижать цены», — отмечает она. В то же время Елена Петропавловская ожидает, что в ближайшее время темпы роста цен на жилье в массовом сегменте снизятся.

Ян Фельдман добавляет, что уровень спроса сегодня можно охарактеризовать как стабильный. «А для поддержания хорошего уровня продаж застройщики увеличивают количество совместных программ с банками и разрабатывают собственные программы субсидирования части кредита, где средние ставки составляют около 6% годовых. В дальнейшем такие программы будут совершенствоваться — условия по ним для покупателей будут лучше стандартных ипотечных ставок», — говорит он. Другие эксперты также полагают, что снижения цен предложения как такового не будет. В то же время могут получить распространение стимулирующие меры: разного рода скидочные и бонусные программы.

«В четвертом квартале мы ожидаем довольно высокий уровень спроса — традиционно перед новым годом покупатели вкладывают премии и бонусы в недвижимость», — со своей стороны заявляет Ольга Трошева.

При этом произошедшие изменения вызвали новые тренды на рынке. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, а также постепенное повышение ставок у банков способствуют смещению спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в ближайших к городу районах Ленобласти», — отмечает Ян Фельдман.

Об этом свидетельствуют и более высокие темпы роста цены в пригородах, и смещение в эти локации выхода нового предложения. «Интересно, что все больше девелоперов анонсируют новые проекты на окраине города: предложение в массовом сегменте смещается в сторону более доступного жилья за пределами КАД», — говорит Елена Петропавловская.

При этом девелоперы явно с оптимизмом смотрят в будущее. Об этом свидетельствует достаточно активный выход на рынок новых объектов (особенно на фоне осторожной политики, которая демонстрировалась в этом отношении в прошлом году). «За девять месяцев 2021 года на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 168 объектов жилой площадью 3,6 млн кв. м (из них — 73 новых бренда). Это на 70% больше, чем за аналогичный период 2020 года, и уже превышает общий объем прошлогоднего пополнения (3,3 млн кв. м)», — подчеркивает Ольга Трошева.

«Девелоперам невыгодно придерживать готовые проекты, поэтому думаю, что при текущих предпосылках новые старты проектов будут достаточно активными. Вероятнее всего, продолжится тактика "аккуратного"вывода — когда на рынок выходит не сразу весь товарный запас, а спрос и уровень цены сначала тестируются на небольшом объеме», — добавляет Елена Петропавловская.

ЖК добавляют келлеров

На рынке строящегося жилья растет спрос на подсобные помещения — кладовые и келлеры - параллельно с сокращением площадей квартир. Определенный толчок покупательскому интересу дал прошлогодний период самоизоляции, заставивший людей задуматься о комфорте и эргономичности собственного жилья.

В Петербурге, по данным компании «Ленстройтрест», спрос на кладовые за последние три года вырос на 50%. В Москве, отметили специалисты АО «ИНТЕКО», спрос заметно вырос с лета 2020 года.

«Тренд на оптимизацию планировочных решений привел к отказу от квадратных метров, "не работающих на качество жизни" во всех классах и сегментах рынка, вследствие чего за последние пять лет средняя площадь лота в бизнес-классе сократилась на 15%, до 66 кв. м, и на 13%, до 100 кв. м, в сегменте высокобюджетных новостроек. Несмотря на подобный рациональный подход, потребность где-то хранить вещи осталась, в связи с чем девелоперы придумали удобную альтернативу советским балконам и антресолям — кладовые помещения», — поясняет Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties.

В компании «ИНТЕКО» не видят зависимости спроса от размера квартиры: «Интерес высок у покупателей всех типов недвижимости. Однако сделок по кладовым все-таки больше у тех, кто покупает двух-, трехкомнатные квартиры. Возраст и социальный статус не влияют на покупку, все зависит от стиля жизни человека».

В ГК «А101» также не выявили четкой корреляции «портрета покупателя» квартиры с целевой аудиторией келлеров. «В подавляющем большинстве случаев их покупают жители этого же дома. Собственный келлер на подземном этаже жилого дома по сравнительно низкой стоимости в большинстве случаев намного удобнее долгосрочной аренды внешних складов временного хранения. Однако даже размер квартиры почти ничего не говорит о том, что ее покупатель приобретет еще и кладовое помещение», — уточнил Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101».

Определенный «портрет» покупателя составлен в компании «Ленстройтрест». «Чаще всего кладовые покупают клиенты в возрасте 35–45 лет, успевшие обзавестись семьей и большим количеством вещей. Также на интерес к кладовым влияет наличие хобби», — отметил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

ГК «Балтийская Коммерция» подсчитала: в Петербурге отдельными местами для хранения интересуется каждый второй покупатель.

По данным исследования группы «Самолет», наличие кладовых в проекте важно для 83% покупателей жилья в столичном регионе. От покупки отказались бы лишь 16% опрошенных по причине недостатка средств, слишком высокой цены или отсутствия необходимости.

«В проектах бизнес-класса покупка келлеров и машино-мест прямо пропорциональна количеству спален в квартире. Чем больше спален, тем чаще клиенты приобретают квадратные метры за пределами квартиры. Реже всего келлерами интересуются покупатели студий — 13%», — пояснил Иван Обухов, директор по продажам Sminex.

«Сначала у нас была гипотеза, что кладовки преимущественно покупают собственники маленьких квартир, но, как показала практика, спрос на кладовки есть даже у владельцев таунхаусов, площадь которых варьируется от 108 до 170 кв. м», — рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family.

По словам Петра Кузнецова, руководителя отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция», спрос на кладовые/келлеры в первую очередь зависит от цены, площади и удобства расположения в доме.

Спрос, соглашаются в компании «Главстрой», зависит от совокупности факторов: наличия мест хранения в квартире, размера и, соответственно, бюджета покупки. «В проектах массового ценового сегмента приоритетно приобретение машино-места, кладовые вторичны», — добавила Юлия Сапор, начальник аналитического отдела «Главстрой».

Как отмечает Анастасия Горбунь, руководитель управления продаж группы «Самолет», обычно реализация кладовых происходит в два пика: первый — на старте продаж и второй — за пару месяцев до заселения.

Достанется не каждому

Следуя за потребностями покупателей и европейской модой, девелоперы выводят на рынок проекты, в которых кладовые/келлеры становятся обязательным элементом. Как обычно, первыми в новый тренд вписались проекты дорогого сегмента. Сегодня кладовые/келлеры появляются также в домах комфорт-класса. В стороне пока остается «жесткий эконом».

Около 45–50% строящихся ЖК более высокого уровня имеют в своем арсенале кладовые помещения, подсчитали специалисты Lexion Development. В то же время, отмечают в ГК «Еврострой», в элитном сегменте размещение кладовых или келлеров зависит от концепции жилого комплекса или клубного дома.

Компания Sminex закладывает в проекты больше келлеров, чем это сегодня принято по рынку: в доме «Достижение» — 33%, в элитном проекте «Лаврушинский» — 84%, однако «товар» продается успешно.

По оценке ГК «А101», сегодня в среднем количество кладовых помещений в жилом доме комфорт-класса не превышает 15% от числа квартир.

Никаких нормативов обеспеченности ЖК кладовыми/келлерами не существует — застройщики самостоятельно решают, сколько именно таких помещений нужно. «Количество таких помещений определяется в зависимости от класса проекта. Доля кладовых по отношению к квартирам редко превышает 15–30%», — утверждает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

«Коэффициент соотношения кладовых и жилых помещений составляет в среднем 0,1–0,3 в зависимости от класса жилья», — уверен Николай Гладышев.

По отношению к количеству квартир в клубном доме White Khamovniki компании Capital Group предусмотрено 1,2 келлера на семью. «Из нашего опыта мы видим, что будущие жители дома могут приобрести сразу несколько кладовых помещений. В целом покупательская способность в отношении данного предложения пропорциональна спросу на квартиры», — говорит Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.

Однако по поводу соотношения квартир и кладовых/келлеров у компаний разные мнения. Так, в группе «Самолет» считают средним показателем 30%. «По нашему опыту, оптимальное количество кладовых — одна на четыре квартиры», — рассказывает Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».

Компания «Ленстройтрест» полагает хорошим вариантом строить одну кладовую на три квартиры. ГК «Балтийская Коммерция» идет от статуса проекта: в клубном доме «Октавия» на 38 квартир было запроектировано семнадцать кладовых, в доме бизнес-класса «Мануфактура James Beck» — 20% от количества квартир.

Lexion Development в ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» предусмотрела 50% кладовых помещений от общего числа квартир.

ГК «Еврострой» в ЖК «Привилегия» на 344 квартиры предлагает 240 кладовых.

В малоэтажном сегменте, по подсчетам KASKAD Family, доля кладовок составляет в среднем 15–20% от общей площади квартир.

Параметры скромные и не очень

Как правило, кладовые/келлеры располагаются в подвальных, цокольных первых этажах, в подземных паркингах. «Есть такие помещения и на жилых этажах, но это больше редкость, поскольку в рамках российских нормативов организовать здесь келлеры достаточно проблематично», — уточнил Ян Фельдман.

«На этаже может располагаться минимальная часть кладовых — их стараются реализовывать, закрепляя за квартирой, кроме того, такие помещения дороже, нежели места для хранения на подземном этаже», — добавил Сергей Нюхалов.

По данным KASKAD Family, кладовые помещения или система хранения для таунхаусов располагается в отдельно стоящих специально благоустроенных постройках.

«В отличие от проектирования машино-мест в планировках кладовых нет особенных ограничений, поэтому каждый девелопер продумывает их исходя из своей статистики продаж и планов», — добавляет Павел Лепиш, директор по продажам АО «ИНТЕКО».

Площади кладовых/келлеров очень разнятся. Мнения девелоперов даже о средней площади расходятся. В продаже встречаются кладовые площадью менее 2 кв. м, но есть объекты площадью 43 кв. м. В этом случае среднее арифметическое выглядит странно. Можно предположить, что в дорогих проектах площадь кладовой окажется больше, но и это не факт. Скорее площадь подсобного помещения будет побольше, если это позволяют масштабы проекта.

Цены вразнобой

В Москве и Петербурге в домах элитного класса или класса «комфорт» цены на кладовые/келлеры разнятся. Так, в Петербурге, по данным КВС, стоимость кладовых начинается от 150 тыс. рублей, а, например, в ЖК «Привилегия» ГК «Еврострой» стоимость составляет 1,5–7 млн рублей.

«В среднем цена квадратного метра такого помещения в новостройке категории "комфорт" будет в два раза ниже, чем цена "квадрата" самой квартиры. При этом если кладовая отапливается, то это тоже отразится на стоимости — эксплуатация таких помещений не бесплатная», — указывает Ян Фельдман.

В столичном регионе разброс цен также велик. В ЖК «Императорские Мытищи» ГК «Гранель» цена квадратного метра келлеров — от 105 тыс. рублей. В проектах KR Properties средняя цена — от 325,6 до 331,1 тыс. рублей за кв. м.

В проектах ГК «А101» от 158 до 495 тыс. рублей в зависимости от площади келлера и стадии готовности дома. В ЖК «Румянцево-Парк» от Lexion Development минимальная цена кладового помещения составляет 144 тыс. рублей (1,8 кв. м), максимальная — 600 тыс. рублей (7,8 кв. м).

В KASKAD Family высчитали: кладовые в среднем укладываются в 6% от стоимости лота. В Sminex оценили стоимость квадратного метра келлера на 10–15% ниже стоимости жилого «квадрата».

Анастасия Горбунь поясняет: «В зависимости от класса жилья клиенты готовы заплатить за лот от 200 до 500 тыс. руб. Соотношение стоимости кладовой к стоимости квартиры или апартамента зависит от конкретного проекта. Например, в "Квартале Спутник" этот показатель равен 2,33%. Соотношение стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг — 4,57%».

По словам Алексея Лухтана, директора по маркетингу и продажам компании Lexion Development, цена зависит от расположения кладовки (-1-й или -2-й этаж подземного паркинга), удаленности от лифта и метража.

Небольшая инвестиция

Благодаря относительной дешевизне кладовых/келлеров они становятся объектом вложения средств. «Частные инвесторы нередко покупают их для последующей сдачи в аренду. Стоимость аренды кладовых зависит от расположения и класса жилья и составляет от 1,5 тыс. до 10 тыс. рублей в месяц. Цены устанавливают собственники, застройщик сдачей келлеров не занимается», — пояснил Сергей Нюхалов.

По словам Алексея Лухтана, сейчас текущая ставка аренды за кладовку в ЖК «Румянцево-Парк» в готовом корпусе составляет 2–5 тыс. рублей в месяц.

Ежемесячная стоимость эксплуатации оценивается в 110 рублей за кв. м.

Как рассказал Павел Лепиш, около трети покупателей жилья «хотят закрыть все вопросы сразу и покупают квартиру с машино-местом и кладовым помещением». Часть покупателей, у которых изменилось представление о своем жилище, докупали кладовые активно в последние два года. «Я думаю, тенденция продолжится в горизонте ближайших двух лет. Кладовые будут пользоваться достаточно высоким спросом. По отдельным проектам кладовые сейчас продаются даже активнее, чем машино-места. Во-первых, они меньше по площади и, соответственно, по цене. Во-вторых, пока в большинстве проектов кладовых меньше, чем тех же машино-мест, поэтому нужно успеть вовремя подобрать оптимальный метраж».