Умнее и безопаснее

Цифровизация многоквартирных домов в России пока проходит частично. Для создания полностью умного и безопасного МКД необходимы комплексно интегрированные решения и стандарты.

Правительство России 24 июля утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Она предусматривает формирование единых подходов к внедрению ИТ-решений в МКД, развитие отечественных технологий повышения комфортности проживания в жилых объектах. В соответствии с концепцией все составляющие элементы умного дома должны соответствовать стандартам информационной безопасности и быть сертифицированы ФСБ. План конкретных мероприятий по реализации системной программы будет разработан Минцифры совместно с Минстроем, Минпромторгом, Минэнерго и другими профильными ведомствами в течение шести месяцев.

В настоящее время, по мнению экспертов, цифровизация жилых объектов в России находится в начальной фазе. Около 25% новых домов оснащаются отдельными элементами умного дома, а примерно у 15% — более высокий уровень интеграции. Среди популярных решений — умные домофоны, автоматизированные счетчики и системы удаленного контроля. По словам специалистов, пока цифровая инфраструктура фрагментирована, большинство значимых инноваций внедряется в ЖК повышенного класса и в крупных городах страны. Принятая концепция может стать толчком для расширения использования ИТ-решений в строящихся МКД всех классов и объектах старого фонда, что приведет к кардинальным изменениям в сфере домостроения и ЖКХ.

Точечная реализация

Цифровизация недвижимости, считает CEO IT-компании «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова, пока находится на начальном этапе. Крупные девелоперы и управляющие организации успешно инвестируют в смарт-сервисы. Наиболее востребованные сервисы — видеонаблюдение и домофония, доступ на территорию ЖК, мониторинг инженерных сетей, мобильное приложение. Эти смарт-сервисы повышают безопасность нахождения на территории и помогают застройщику создавать единый контур управления зданием.

«В нашем понимании 100%-ное проникновение цифровизации в МКД означает, что все дома, существующие и строящиеся, подключены к автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ). Их эксплуатация имеет свой электронный цифровой паспорт и осуществляется с использованием цифровых технологий, которые фиксируют работу оборудования и действия человека и сохраняют события в этом паспорте. Для резидентов умных МКД — это доступность сервисов на базе смарт-инфраструктуры в части эффективной эксплуатации здания, оптимизации потребления ресурсов и полной прозрачности и понимания того, какие работы, связанные с обслуживанием здания, кто и когда выполнял в МКД. Уже сейчас действуют 11 ГОСТов серии “Умный дом”. В ходе реализации Концепции цифровизации МКД будут разрабатываться и другие регламенты, направленные на стимулирование рынка, взаимную интеграцию решений разных производителей и упрощение их внедрения на всех стадиях жизненного цикла дома», — отмечает Светлана Перминова.

По словам исполнительного директора Wise City Systems Станислава Петрухина, цифровизация многоквартирных домов уже стала новым стандартом рынка, но чаще всего она реализуется точечно: домофоны, видеонаблюдение, мобильные приложения. Это удобно для жителя, но мало что меняет для застройщика или управляющей компании — системы остаются разрозненными. В то же время именно интеграция инженерных систем и сервисов в единую цифровую платформу формирует реальную ценность. Это позволяет снизить расходы на эксплуатацию, повысить энергоэффективность, а главное — сделать жилой комплекс более привлекательным для покупателя. Сегодня именно эта часть цифровизации внедрена слабее всего, но именно она дает застройщику ощутимое конкурентное преимущество.

«Под 100%-ной цифровизацией мы понимаем формирование единой экосистемы. Житель управляет квартирой и сервисами дома через приложение, управляющая компания контролирует инженерные системы и ресурсы, а девелопер получает инструмент для роста продаж и формирования имиджа инновационного бренда», — добавил он.

Комплексный подход

Базовым стандартом для всех классов жилья, продолжает тему генеральный директор IT-компании «Философт» Иван Власов, стали видеонаблюдение, диспетчеризация приборов учета и СКУД. В домах стандарт-класса активно применяются CRM-системы для подачи заявок в УК, новостные ленты и чаты для жителей. В комфорт-классе сейчас активно внедряются IP-домофония и системы диспетчеризации инженерных узлов — тепловых пунктов и ВРУ. Эти же решения уже давно являются нормой в проектах более высокого уровня. Все большую популярность в премиальном жилье набирают маркетплейсы внутри приложения умного дома. Аудитория таких жилых комплексов изначально привыкла к высокому уровню сервиса и комфорту, ценит свое время и предпочитает «закрывать» бытовые задачи в два клика, не затрачивая часы на поиск подрядчиков или проверку их надежности. «100%-ный уровень цифровизации — это когда все процессы максимально автоматизированы: данные с инженерного оборудования автоматически формируют задания для обслуживающих организаций, каждая квартира оснащена умными сервисами, а доступ в подъезды, на территорию и даже в саму квартиру осуществляется бесключевым способом», — сообщил Иван Власов.

По словам директора «Голос.inSmart» Алексея Ускова, рынок умных устройств уверенно растет — в среднем 22% год к году, и уже в ближайшее время мы ждем взрывного роста по экспоненте. Причин тому несколько. Первая: голосовые помощники стали обычным атрибутом новой квартиры или дома. А это значит, что их потенциал управления устройствами начнет полностью раскрываться для пользователей. Второе: подрастает поколение «цифровых аборигенов» — это молодые люди, которые выросли с гаджетом в руках. Для них цифровая реальность равна обычной, а значит, без смарт-систем они уже себя не видят. Продавать им квартиру без умного дома — это то же самое, что продавать квартиру без отопления: глупо и бессмысленно. Третья причина — осознанность потребления. Это, несомненно, достижение современной культуры. Соответственно, управление ресурсами в отдельно взятой квартире — это уже не просто про экономию, это про стиль жизни.

«Надо сказать, что новые МКД уже довольно неплохо в нашей стране оснащены интеллектуальными приборами учета. Если говорить про ИЖС — то там система учета потребления ресурсами в режиме онлайн приобретает наиважнейшее значение. Основные тренды ближайшего времени: открытые системы для умных домов, обеспечение работоспособности всех систем управления без интернета, предиктивные системы безопасности», — считает представитель рынка.

В целом цифровизация в сфере ЖКХ развивается довольно активно, считает директор по развитию бизнеса Лаборатории интеллектуальных инженерных систем (ЛИИС) Вадим Ежов, в особенности в сегменте учета коммунальных ресурсов, систем безопасности и видеонаблюдения, в новостройках бизнес-класса и выше и т. д. Но она отстает в управлении многоквартирными домами (УК, ТСЖ). Многие процессы все еще ведутся на бумаге, голосования — в чатах мессенджеров (потом лежат листы для голосований у консьержа), наблюдается низкая автоматизация собраний собственников. Слабо задействованы цифровые решения в ремонте и эксплуатации, предиктивная аналитика износа оборудования внедряется редко. В старых домах зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для внедрения умных решений — есть только традиционные координатно-матричные домофоны и видеонаблюдение в рамках проекта «Безопасный город». Еще одной проблемой является разобщенность систем учета: данные разбросаны между ГИС ЖКХ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет их единое использование и аналитические выводы.

«Для достижения 100%-ной цифровизации в сфере ЖКХ необходимы единые стандарты данных, которые обеспечили бы понимание и взаимодействие между системами управляющих компаний, ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающих организаций и жильцов. Также важна модернизация старого жилого фонда, поскольку без этого умные решения останутся доступными только в новых домах. Также нужно внедрять обязательные цифровые стандарты для управляющих компаний и застройщиков, чтобы обеспечить единое качество и взаимодействие. Стимулы для собственников, например снижение тарифов при установке умных счетчиков, могут значительно мотивировать к применению новых технологий. Не менее важно обучать жильцов, особенно старшее поколение, цифровой грамотности, чтобы они могли полноценно пользоваться современными сервисами», — резюмирует эксперт.

Водоём под окнами является самой дорогой и редкой видовой характеристикой недвижимости

Аналитики Домклик изучили рынок вторичного жилья в крупнейших городах России и видовые характеристики квартир, которые можно выбрать на витрине сервиса. Пользователи могут установить фильтр объявления по одному или нескольким из пяти основных видов, открывающихся из окон: улица, двор, парк, лес или водоём.

Для семей наличие зелёных зон или воды прямо под окном может стать безопасным и доступным местом для отдыха и игр с детьми, для инвесторов видовые характеристики могут гарантировать высокую ликвидность и потенциал роста стоимости.

Доля объявлений о продаже видовых квартир в крупнейших городах России

В России, особенно в крупных мегаполисах, более 90% квартир на «вторичке» продаётся с видом на обычные городские пейзажи: дворы или улицы. Тем не менее на рынке встречаются предложения, где окна выходят на природные локации: парки, леса и водоёмы.

Самой распространённой характеристикой является вид на городские парки — около 4,3% объявлений. Далее следуют объявления с окнами, выходящими на лес (3,1%). Реже всего встречаются квартиры с видом на водоём — всего 2,5% лотов.

На данный момент самыми видовыми квартирами на вторичном рынке обладают Владивосток, Самара, Уфа, Екатеринбург и Воронеж — там чаще всего встречаются лоты с видом на парки, леса и водоёмы. Сложнее всего найти такие квартиры в крупнейших городах страны — Санкт-Петербурге и Москве, где востребованность подобных объектов выше.

Вид на парки наиболее распространён в Самаре (8,7% объявлений), Екатеринбурге (8,1%) и Краснодаре (7,2%). В топ-3 городов с окнами на лес входят Владивосток (8,6%), Уфа (8,5%) и Самара (7,2%). Во Владивостоке (11,3%), Самаре (6,9%) и Уфе (4,2%) больше всего квартир с видом на водоёмы.

Парадоксально, но далеко не все города, расположенные на побережье крупных рек, вошли в топ-10 по объёму предложения квартир с видом на воду. В частности, таких лотов немного в городах на Волге — Нижнем Новгороде, Казани и Волгограде, а также в Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге. Хотя последний обладает выходом к морю, но массовая застройка там смещена к окраинам и границе с Ленинградской областью.

Влияние видовых характеристик на цены на вторичном рынке

На вторичном рынке крупных городов вид из окна на водоём является самой дорогостоящей характеристикой. В среднем его наличие увеличивает цену за квадратный метр на 12,4% по сравнению со стандартным видом на двор или улицу. Меньшее влияние оказывает вид на парк (+5,5%) и лес (+4,1%).

Больше всего видовые квартиры ценятся в Самаре, Ставрополе, Омске, Новосибирске и Нижнем Новгороде, где надбавка за вид на водоём может достигать 20–50%. В Санкт-Петербурге и Москве данная характеристика влияет на цену менее значительно: +12,3% и +6,6% за квадратный метр соответственно.

Стоит отметить, что в ряде городов вид на парк или лес может, напротив, быть фактором снижения стоимости квадратного метра. Это объясняется тем, что нередко крупные парки и тем более леса находятся на окраинах с менее развитой инфраструктурой.

Если рассматривать рынок недвижимости не только крупных областных центров, но и всего региона, то цены за «квадрат» в видовых квартирах часто оказываются ниже, так как такая недвижимость нередко расположена в отдалении от региональной столицы.

Методология

На Домклик покупатели и арендаторы могут выставить фильтр «вид из окна» и выбрать один из вариантов: двор, улица, парк, лес или водоём. Аналитики изучили объявления на конец августа 2025 года о продаже квартир на вторичном рынке в 20 крупнейших городах России. В исследовании не учитывались объявления, в которых не указаны видовые характеристики жилья. Если окна квартиры выходили на разные локации, жильё включалось в несколько групп.

Эксперты рассчитали долю объявлений о продаже квартир с разными видовыми характеристиками. Затем для каждой категории вычислили медианную цену за квадратный метр и сравнили стоимость видовых квартир (с окнами на парк, лес и водоём) с обычными.

Дополнительно были проанализированы объявления с видовыми характеристиками в крупных регионах.