Новые ЖК Москвы и Подмосковья в декабре-январе: дорогостоящая Москва VS демократичного Подмосковья

Во второй половине декабря 2023 года — январе 2024-го на рынок новостроек Москвы и Московской области вышло довольно много новых проектов, причем часть из них давно пребывала в стадии закрытых продаж.

В столице стартовали продажи в дорогостоящих проектах и проектах комфорт-класса — тех и других примерно поровну.

Группа «Самолет» вывела на рынок премиальный ЖК «NOVA» в Раменках, на берегу реки Сетунь — первый проект в премиальной линейке подразделения группы Samolet Select.

Это масштабный для дорогого сегмента проект от Группы «Самолет» и голландского архитектурного бюро De Architekten Cie. Проектированием занималось бюро АPEX. Тема проекта — скалы и горные вершины.

Планируется построить примерно 350 тыс. кв. м недвижимости в несколько очередей. В первую очередь строительства входят три корпуса. Помимо жилья, запланирован образовательный кластер, много зеленых зон и пешеходный бульвар.

Открылись продажи в ЖК премиум-класса «Дом горизонтов» в районе Крылатское от компании Touch. Концепцию комплекса девелопер разработал с бюро Kleinewelt Аrchitekten. 27-этажная башня располагается на стилобате — здание будто поделено на три уровня: стилобат, башня, завершение башни. Своеобразен внешний вид: торцы башни украшены эркерами в виде зубцов, что позволило превратить окна в балконы. Фактурная поверхность черного фасада дополнена стеклом и медными кассетами.

Проект позиционируется как будущая доминанта района Крылатское.

Cosmos Hotel Group, структура «АФК Система», вывела на рынок 23 премиальных апартамента под маркой «Cosmos Selection Arbat Apartments» на Новом Арбате. Апартаменты — часть гостиничного проекта «Cosmos Selection Moscow Arbat», рассчитанного на 265 номеров.

Проект реконструкции Дома связи и АТС постройки 1965 года разработали ТПО «Резерв» и ООО «ЭталонПроект». Архитекторы предложили вариант с крупной диагональной сеткой фасада — «экзоскелет» (поскольку это несущая конструкция). Торец, обращенный к Кремлю, — стеклянный, видовой.

Поскольку апарт-отель располагается внутри четырехзвездного отеля, все сервисы, доступные гостям, действительны и для покупателей апартаментов.

Открыты официальные продажи в премиальном ЖК «ERA» («ЭРА») в Даниловском районе от Tekta Group. Архитектурный проект разработало бюро GAFA Architects. Фишкой проекта стал стиль ар-деко: высотные дома на общем стилобате получат ступенчатый силуэт, арочные козырьки. Лобби по проекту бюро HAAST вторит стилю ар-деко. Дополнит проект английский парк.

Всего запланированы шесть башен, пока строятся первые три здания в рамках первой очереди проекта.

MR Group вывела на рынок премиальный ЖК «JOIS» в районе Хорошево — Мневники. Официальный застройщик — СЗ «Л2-Девелопмент». Архитектурный проект разработала проектная компания Genpro. В составе проекта — шесть башен: четыре жилых и две офисные. Жилые башни получили собственные имена: «LEO» (47 этажей), «MAYA» (84 этажа), «MARK» (29 этажей), «ANNA» (57 этажей). Офисные башни будут иметь высоту 12 и 49 этажей. Важный элемент фасада — окна, оформленные металлическими панелями. Каждая башня имеет свою цветовую гамму, которая меняется в зависимости от силы ветра, создавая динамический эффект.

В проекте участвовало много известных компаний. Арт-объекты для лобби — от кураторов Cosmoscow, ландшафт — от студии ландшафтного дизайна S & P, дизайн освещения — от Международной студии светодизайна и архитектурно-функционального освещения iLight International.

В дворовом пространстве будет парящий мост со смотровой площадкой, пешеходный бульвар, площадка для выгула собак, парк с описанием растений по QR-коду.

Palladio Group открыла продажи в клубном доме — элитном комплексе апартаментов «ДОМ 1913» в Хамовниках. Комплекс появится на месте дома 1917 года постройки. В здании уже проводилась реконструкция в 2010 году. Ранее его занимало ФГУП «Космическая связь».

Небольшой особняк вписывается в окружающую застройку благодаря белым кирпичным стенам с ассиметрично расположенными окнами. Выбран беленый фактурный кирпич.

ЖК бизнес-класса «Плеханова 11» в районе Перово вывела на рынок структура ГК ПИК. Это новый проект ПИК+, комплексы которого позиционируются в классе «высокий комфорт».

У каждого корпуса по-своему оформлены пять-шесть нижних этажей. По мнению девелопера, такие индивидуальные пластические решения и колористика создают впечатление сложившегося города в миниатюре. Верхние части корпусов — светлые и простые, с большой площадью остекления. По углам корпусов расположатся галерейные балконы с ограждениями из стекла «триплекс» или металла.

На территории квартала планируется создать мультифункциональное общественное пространство с площадкой PlayHub. Главным местом притяжения станет центральная площадь с сухим фонтаном.

Судя по опубликованному на сайте генплану проекта, всего корпусов будет 20, их строительство пойдет в несколько очередей.

Комфорт разбавит предложение

Кроме дорогостоящей недвижимости, на рынок вышло несколько проектов комфорт-класса.

Стартовали продажи в ЖК «Куркино 15» в районе Куркино от Metrofond Development. Участок, как ранее сообщал портал «Пульс продаж новостроек», принадлежит одному из бывших акционеров компании Glorax Дмитрию Коновалову. Участок имеет сложную конфигурацию, но на нем получилось разместить разновысотный ЖК на стилобате — тоже сложной конфигурации. Проект подготовила инжиниринговая компания «НИИЖБ СК». Фасады корпусов будут отделаны клинкерной плиткой и декоративным кирпичом.

ГК «Аквилон» вывела на рынок комплекс апартаментов «Аквилон Signal» в районе Отрадное. Площадь участка — 1,4 га. Комплекс войдет в состав территории транспортно-пересадочного узла «Владыкино».

Архитектурную концепцию разработало бюро APEX. В составе проекта — четыре башни на ступенчатом стилобате с вертикальным озеленением и террасами на крыше. Стилобат имеет высоту пять-шесть этажей и форму зигзага. На нем появится эксплуатируемая кровля с зелеными террасами. Кроме того, предполагается вертикальное озеленение — это позволяют организовать удлиненные перекрестные арт-корзины на фасадах.

В двух из четырех корпусов запроектирован четырехзвездный отель с сервисными номерами под управлением гостиничного оператора.

Группа «Самолет» открыла продажи в масштабном ЖК «Квартал Герцена» в районе Бирюлево — Восточное. Проект займет территорию в 28 га. По версии девелопера, эти места часто посещал Александр Герцен — отсюда появилось название комплекса.

Архитектурный облик ЖК отличается простой геометрией зданий, большими окнами, а также террасами. Для отделки фасадов выбраны панели бежевых и кофейных оттенков.

В 2025–2026 гг. в пешей доступности от ЖК ожидается открытие станции метро «Лебедянская».

Подмосковное разнообразие

В Московской области стартовало много проектов, в том числе разных по масштабу, функционалу и классам.

Апартаменты комфорт-класса «Сантерра» (Sunterra) в Балашихе, микрорайоне Железнодорожный, вывела на рынок компания «Сантерра». В составе проекта — один корпус и благоустроенная территория двора с детскими площадками. Фасад имеет панорамное остекление с алюминиевыми витражами, стемалитовыми вставками.

Ранее на участке располагался парк «Солнышко», что, очевидно, повлияло на название комплекса.

Стартовали продажи в комплексе апартаментов комфорт-класса «Аместит» в Одинцове от СЗ «Аметист». Строительство идет на месте бывшей парковки в Трехгорке. Дизайн фасадов и холлов отсылает к различным оттенкам полудрагоценного аметиста.

Особенность проекта — ничего, кроме студий, в которых можно жить самому, но можно с помощью управляющей компании сдавать в аренду (даже посуточно).

Компания «Инград» вывела на рынок первую очередь масштабного ЖК комфорт-класса «Белый Grad» в Мытищах, в районе деревни Челобитьево. Проект разработала шведская компания SEMRÉN & MÅNSSON.

До 2031 года планируется построить более трех десятков домов разной этажности. Строительство разбито на пять очередей. Общая площадь жилья составит 0,55 млн кв. м.

ГК «Монолит» открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Киноквартал» в Королеве, на бывшей территории Дома творчества кинематографистов «Болшево». Особое внимание в проекте будет уделено прогулочным зонам, зонам отдыха, где расположатся, в том числе, специальные площадки для художественных мастер-классов и культурных событий.

Завершение строительства запланировано на первый квартал 2026 года. Также на 2026-й назначено открытие станции МЦД-5 «Болшево».

В семействе «Никольских кварталов» — прибавление: на рынок выведен ЖК комфорт-класса «Никольский квартал Отрада» в Красногорске, микрорайоне Опалиха. Застройщик, СЗ «Отрада Вилладж», отдал предпочтение европейской архитектуре с деталями из скандинавской архитектуры. Центром проекта должен стать пешеходный бульвар.

ГК «Профи-Инвест» открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Фабрикант» в Пушкине. Территория комплекса — 28 га. Планируется построить десять домов примерно на 4,6 тыс. квартир. Строительство пойдет в несколько очередей. Помимо детского сада, застройщик выступит соинвестором строительства школы.

На рынок вышел ЖК комфорт-класса «Элизиум град» в городе Пущино Серпуховского района, микрорайоне Д. Застройщик — «ПДС Групп», учредителем которого выступает частное лицо, и это единственный проект компании. Разрешение на строительство получено в 2021 году.

Один из плюсов проекта — отсутствие студий.

Компания «Тройка Плюс», организованная физическим лицом, вывела на рынок ЖК стандарт-класса с условным названием «Красноармейск» в подмосковном Красноармейске. Проект подготовили компании «СтройГрад» и «СитиПроект».

Стартовали продажи в ЖК стандарт-класса «Малиново» от ГК «Основа» в микрорайоне Восточный Звенигорода. Девелопер взял на себя серьезную функцию: завершить начатый проект (ранее ЖК назывался «Созвездие», застройщиком выступала компания «Гефест-ЛТД»). ГК «Основа» построит два корпуса под новым именем ЖК.

ГК «Стройпромавтоматика» также взялась за достройку ЖК стандарт-класса под условным названием «Школьная, 41, 43» в микрорайоне Климовск подмосковного Подольска. Строительство начинала печально известная компания «Жилсоцстрой».

Почему в современных условиях рассрочки на недвижимость выгоднее ипотечного кредита

2023 год принес строительному рынку немало трудностей. Возникали сложности с поставкой строительных и отделочных материалов из-за рубежа, росла себестоимость строительства, спрос со стороны покупателей был неравномерным, лишенным какой-бы то ни было прогнозируемости.

На этом фоне особо заметным событием для всей российской экономики в целом стали действия Банка России, который с июля пять раз увеличивал ключевую ставку рефинансирования, ставшей выше почти вдвое – 16% годовых. Такие значения привели к двум вещам. Во-первых, для самих строителей существенно увеличилась стоимость кредитных денег для проектного финансирования.

Во-вторых, для многих покупателей ставки по ипотечным кредитам стали заградительными и невыгодными. А значит, они отложили решение о покупке новой квартиры на неопределенный срок.

Так ли это страшно?  

В уходящем году сложилась ситуация, при которой классические непрофессиональные инвесторы, привыкшие вкладывать средства в недвижимость (особенно на фоне того или иного кризиса) могли обратить внимание на альтернативные вложения на рынке. Речь идет не о покупке квартиры с целью ее дальнейшей продажи, а вложениях в курортные апартаменты. Такая доходная недвижимость приносит стабильные дивиденды на протяжении всего срока эксплуатации сразу же после запуска объекта.

Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Ипотечные ставки на такой вид активов всегда были высокими, даже в самые благоприятные годы. Поэтому традиционным инструментом для покупателей-инвесторов оставались рассрочки от застройщика.

На фоне существенно увеличившихся ставок по банковским вкладам, у инвесторов появилась новая выгодная схема приобретения недвижимости и, как следствие, преумножения капитала.

Как рассрочки и банковские депозиты дополняют друг друга

Как девелопер, реализующий комплекс курортных апартаментов Alba del Mare в Крыму, можем сказать, что наиболее популярной схемой для покупки остается рассрочка «10/90», когда минимальный первый взнос составляет десятую часть от стоимости недвижимости, а цена за лот фиксируется до окончания расчетов, что является надежной страховкой от дальнейшего увеличения цен. Второй платеж покупатель вносит в ноябре 2024 года – то есть уже после ввода объекта в эксплуатацию. А значит он сразу может получать ключи и начинать сдавать апартаменты через управляющую компанию.

При такой рассрочке остаток фиксируется до ноября под 7%. Данный процент почти в два раза меньше нынешних процентов по банковским вкладам, а значит с легкостью перекрывается с дополнительной выгодой для клиента при условии, что деньги на недвижимость будут работать на депозитном счету.

Прогнозы

Для рынка недвижимости 2024 год будет насыщен событиями. На ситуацию будет влиять напрямую политика, которая в свою очередь влияет и на экономику, и на финансовую систему. Как основной регулятор рынка, государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ.

Однако для рынка недвижимости юга России уже сегодня можно наблюдать позитивные тенденции: возможное скорое открытие аэропорта Краснодара и увеличение количества девелоперских курортных объектов в Крыму. А значит – улучшение инфраструктуры на Черноморском побережье и неизбежный рост количества туристов в летний и бархатный сезон.

Автор: Елена Соловьева, директор по продажам петербургского девелопера «СЗ Про-Сервис», застройщика апарт-отеля Alba del Mare в Крыму