Дайджест строительства объектов компании «Строительный трест»

Компания «Строительный трест» сообщает о ходе строительства жилых комплексов в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Калининграде в январе – феврале 2020 года:, NEWПИТЕР, «Архитектор», «Новое Купчино» и «Город мастеров».

В жилом квартале NEWПИТЕР в гп. Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области компания «Строительный трест» ведет строительство восьмого и девятого лотов.

В восьмом лоте ЖК NEWПИТЕР, включающем в себя 9-этажный кирпичный дом на 259 квартир остекление выполнено на 70%. На объекте продолжаются работы по разводке системы отопления, а также системы электроснабжения. Кровельные работы выполнены на 30%. Специалисты приступили к работам по прокладке наружных сетей.

В девятом лоте комплекса, также состоящем из 9-этажного дома на 259 квартир, в первой и второй секциях ведётся монтаж окон и холодных витражей, завершаются кровельные работы. В третьей секции ведётся монтаж окон. В четвертой секции завершаются общестроительные работы на кровле. Продолжаются сантехнические и электромонтажные работы. Ведутся общестроительные работы по пристройке. Ввод в эксплуатацию обоих лотов назначен на IV квартал 2020 года.

В составе ЖК «Капитал» в городе Кудрово Всеволожского района Ленинградской области продолжается строительство 8 лота, получившего название «Архитектор».

Жилой комплекс «Архитектор» включает в себя 869 квартир и подземный паркинг на 274 машиноместа. Дом напоминает лист клевера и состоит из пяти секций. В секциях 8.1 и 8.2 завершён монтаж парапетов кровли. Общестроительные работы выполнены на 100%. Специалисты приступили к монтажу электрики и сантехники. В секции 8.3 ведётся заливка плиты перекрытия над 27 этажом. В секции 8.4 завершена заливка плиты перекрытия над 27 этажом. В секции 8.5 ведётся кирпичная кладка стен 27 этажа. Специалисты продолжают работы по монтажу инженерных систем: отопление, электрика, слаботочные системы. На всех секциях начался монтаж окон с 16 этажа и выше. Завершить строительство ЖК «Архитектор» планируется в IV квартале 2021 года.

На Малой Бухарестской улице продолжается возведение двух очередей 13-этажного жилого комплекса «Новое Купчино». Первый этап состоит из пяти секций. Во всех секциях продолжается монтаж лифтового оборудования, а также отделочные работы мест общего пользования. На втором этапе, куда входят четыре секции основного корпуса и два отдельностоящих дома, завершается кирпичная кладка стен, начались общестроительные работы на кровле. Ведётся монтаж окон. Специалисты продолжают работы по прокладке магистральных сетей.

В Калининградской области компания «Строительный трест» продолжает строительство второго (третья очередь) и четвертого (четвертая очередь) лотов проекта ЖК «Город мастеров». В состав второго лота входит четыре дома: №7, 8, 9 и 10. В доме №7 идет монтаж стропильной системы кровли и внутренней электропроводки. Продолжается монтаж лифта. В доме №8 завершены работы по кладке кровельных дымоходов, начата работа по монтажу стропильной системы. Идёт кладка стен и перегородок с первого по шестой этажи. В доме №9 ведётся остекление окон и лоджий, монтаж металлочерепицы на кровле и внутренней электропроводки. Продолжается монтаж лифтов. В доме №10 заканчивается кладка стен и перегородок, а также устройство обрешётки кровли.

В состав четвертого лота проекта входит один дом. В настоящее время ведется заливка стен третьего этажа. На площадке продолжаются работы по прокладке наружного водопровода, ливневой и бытовой канализации.

Когда квартира идет в зачет. Специфика работы со схемой трейд-ин

Интерес к схеме трейд-ин (trade-in, «квартира в зачет») есть и покупателей, и у продавцов петербургского рынка новостроек. Однако приобрести по ней можно не любую квартиру и не у каждого застройщика. Прогнозы по увеличению объема сделок trade-in туманны.

Суть схемы проста: при приобретении квартиры у застройщика имеющееся у покупателя жилье идет в счет оплаты нового. Непременный участник процесса – агентство недвижимости, выступающее партнером застройщика.

Положение дел

За десяток лет схема трейд-ин примерно определилась. Так, обычно срок продажи старого жилья составляет 3–6 месяцев, дисконт при продаже – от 10% до 30%. На этапе заключения договора покупатель вносит от 5% от стоимости квартиры. Вырученные от продажи старого жилья деньги также поступают в счет оплаты нового жилья. И в этот момент, как правило, требуется внести остаток суммы.

Не факт, что риэлтору удастся продать старое жилье – даже с дисконтом, за полгода. Если сделка не случилась, застройщик возвращает клиенту деньги. При этом застройщик не готов продавать в трейд-ин любую квартиру.

Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов говорит: «Если мы говорим о традиционной сделке трейд-ин, то такого понятия, как срок продажи, не существует. В течение суток после формирования заявки происходит оценка квартиры на основании первичных данных: местоположения, планировки, общей площади, наличия свежего ремонта и пр. И клиент получает предложение по оценке своей квартиры. Если оно его устраивает, то начинается реализация сделки. И сроки ее окончания зависят от скорости предоставления документов, их согласования. В самом простом случае на сделку можно выйти в течение 3–5 дней. Есть такое понятие, как регистрация сделки с недвижимостью, и все расчеты в разумном сценарии должны совершаться строго после нее». Он также отмечает: поскольку сделок по трейд-ин на рынке пока очень мало, то и говорить о стандартах их проведения не приходится.

Между тем ГК «ПИК» запускает схему «Квартира в зачет», сокращая срок до 10 дней. В схеме участвует партнерская структура застройщика – «ПИК-Брокер», которая берет старую квартиру клиента на баланс. Размер дисконта, обещают в компании, составит 7%.

«Главстрой Санкт-Петер­бург» в конце прошлого года также запустил собственную схему – «Быстрый trade-in». Застройщик выкупает студии и однокомнатные квартиры в своих ЖК, взамен предлагая квартиры большей площади в строящихся корпусах. В зачет принимаются квартиры без обременений, которые были приобретены напрямую у застройщика. Доплата возможна как из собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита.

Квартиру по схеме трейд-ин можно приобрести в ипотеку, хотя такие случаи пока нечасты. По оценке генерального директора «Городского Центра Недвижимости» Анны Павловой, примерно половина «зачетных» сделок проходит с оплатой остатка в рассрочку и только 2% клиентов привлекают ипотеку. Однако она прогнозирует увеличение числа ипотечных клиентов, поскольку ипотечные ставки снижаются.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев указывает на выгоду использования ипотеки в таких сделках: «Переплата за пользование ипотечным кредитом в течение нескольких месяцев будет менее значительной, чем дисконт, необходимый для быстрой продажи квартиры».

Разнобой в статистике

Объем сделок по схеме трейд-ин участники рынка оценивают по-разному. По мнению директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, она достигает 20% в целом по Петербургу. Анна Павлова говорит о росте таких сделок с 18% от общего объема продаж в конце 2018 года до 25% в конце 2019-го. При этом, по ее словам, их доля в ЖК комфорт-класса варьируется от 10% до 20%, а в высокобюджетных проектах не превышает 10%. По словам генерального директора компании «ВамКнам» Анны Симашовой, доля таких сделок достигает 30%.

А вот ведущий консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Бобылев полагает, что доля сделок по схеме трейд-ин пока что составляет 5–7% – она лишь набирает обороты. Аналогичные цифры приводит директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов – около 5%.

Сергей Терентьев полагает объем сделок по этой схеме стабильным. «Мы получаем достаточно много обращений, но когда покупатели начинают изучать предлагаемые варианты работы, в подавляющем большинстве случаев они выбирают покупку с помощью ипотечного кредита, с последующей спокойной продажей имеющейся квартиры», – пояснил он.

Роман Строилов и вовсе считает 5% завышенным показателем: «Например, из 100 обращений по вопросу проведения сделки трейд-ин только двое клиентов соглашаются на предложенные условия. При этом это показатель в сегментах «бизнес» и «бизнес плюс». А если взять «эконом» и «комфорт», то из 100 заявок может не совершиться ни одной сделки».

Неоднозначные перспективы

Насчет перспектив у схемы «Квартира в зачет» участники рынка также расходятся во мнениях. «Она жизнеспособна, только если у покупателя это не единственное жилье. В целом пока что она не слишком востребована как застройщиками, так и покупателями. В сегменте массового жилья я не вижу у нее особых перспектив», – говорит Сергей Терентьев. Роман Строилов также полагает, что в ближайшее время предпосылок для увеличения сделок по трейд-ин маловато.

В то же время Анна Павлова отмечает: налицо заинтересованность в подобном продукте и у покупателей, и у продавцов. По мнению Анны Симашовой, у всех застройщиков количество клиентов, желаю­щих приобрести новостройку через продажу вторичного жилья, растет с каждым месяцем.

«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура трейд-ин для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, а согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны», – резюмирует Юлия Ружицкая.

Мнение

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– Схема трейд-ин позволяет покупателю забронировать выбранную квартиру в новостройке на достаточно длительный срок (в среднем на два месяца), тогда как во всех остальных случаях квартира бронируется всего на несколько дней. В зависимости от позиции застройщика может также фиксироваться и стоимость квартиры. Однако не во всех сегментах рынка выгодно «замораживать» цену на время, необходимое для продажи другого жилья. Застройщики могут себе позволить это либо в случае с неликвидными квартирами, либо при продаже дорогой недвижимости, которая долго находится в экспозиции. Основная проблема схемы трейд-ин – несоответствие ожиданий граждан рыночным реалиям. Чтобы продать имеющееся жилье в срок, на который застройщик готов забронировать новую квартиру, объект должен быть реализован с дисконтом порядка 10% от его рыночной стоимости. Далеко не все согласны на такое условие.

Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко»:

- Название схемы «Квартира в зачет» (trade-in) при работе с клиентом на первичном рынке носит, чаще всего, условный характер (особенно, если сравнивать со схемой «trade-in» в автомобильном бизнесе). В большинстве случаев важными условиям наполнения бюджета сделок про покупке жилья в новостройке являются реализация имеющейся недвижимости клиента и привлечение им заёмных средств. И если ипотечное кредитование как схема, трудностей не вызывает, то продажа клиентских квартир и других активов требует участия в сделке квалифицированных специалистов, ведь речь идёт о достаточно коротких сроках. По данным АН «Дарко», более 62% сделок по «первичке» проходит с реализацией имеющихся у клиентов объектов вторичного рынка, в том числе, 59% составляют квартиры и комнаты, 3% - дома и участки загородной недвижимости, а также около 5% - переуступок по «долёвке». Ипотека используется в 74% сделок. При этом фактически trade-in в его «классическом» понимании не осуществляется, а продажа имеющейся недвижимости происходит в течение 1-3 месяцев. К плюсам схемы можно отнести значительное наполнение бюджета сделки и возможность реализации жилья, в котором фактически проживают и зарегистрированы люди, а к минусам – временные издержки и риски изменения обстоятельств и условий сделки. Думаю, что на ближайшие годы эта схема не утеряет своей актуальности, а с учётом нового порядка финансирования строительства для застройщиков, применение её с использованием сил и возможностей риэлторских компаний только увеличится.