Машино-места встали на тропу квартир
На рынке новостроек на фоне растущих цен сокращаются не только продажи квартир, но и машино-мест в паркингах жилых комплексов.
По данным «Движение.ру», по итогам полугодия продажи машино-мест значительно сократились во всех крупных российских городах. При этом продажи машино-мест упали на 20%, жилья — на треть. Всего в городах-миллионниках в строящихся домах было продано 21,5 тыс. машино-мест.
В Москве спрос на парковочные места сократился на 19,8%, в Петербурге — на 28,9%.
«В 2025 году снижение объемов реализации парковочных мест в жилых комплексах наблюдается на уровне общего снижения спроса на квартиры, которое произошло после отмены программы льготной ипотеки. При этом отмечу, что, начиная с июля, в Петербургской агломерации фиксируется положительный прирост продаж квартир в новостройках», — заявила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
По мнению экспертов, спрос заметно связан с классом жилья. Для домов высокого ценового сегмента подземный паркинг, в который можно спуститься из квартиры на лифте буквально в тапочках, — обязательный атрибут, поясняет Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. «При этом нужно понимать, что не все покупатели, вне зависимости от класса жилья, приобретают машино-места. У кого-то нет машины, у кого-то машина стоит не так дорого, чтобы оправдать покупку паркинга, у владельца дорогой квартиры может быть личный водитель, который ставит машину в гараж в другом месте, часть людей не хотят связываться с покупкой места и предпочитают по возможности его арендовать», — рассуждает она.
По словам Натальи Кукушкиной, в паркингах сегодня продается до 50% машино-мест, что считается неплохим показателем. «Сегодня мы имеем тупиковую ситуацию: застройщику дорого строить машино-места, а жителям дорого их покупать. Решения этой проблемы пока нет. Себестоимость строительства машино-мест растет вместе с удорожанием всех строительных материалов и рабочей силы. При этом покупатели часто не готовы приобретать даже места, которые продаются по себестоимости, с большим дисконтом», — утверждает она.
Объем спроса подтверждает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development: «Оптимальный объем машино-мест, который можно быстро реализовать, — это 50% от общего числа квартир».
По его словам, обеспеченность машино-местами в разных проектах различна. Идеальный вариант — ЖК высокого класса на несколько сотен квартир, где количество машино-мест и квартир почти одинаковое. «Однако даже в этом случае паркинг может оставаться полупустым и продаваться годами после ввода объекта в эксплуатацию», — указывает Кирилл Сиволобов.
В массовом сегменте обеспеченность машино-местами гораздо ниже, чем в дорогом. Однако, отмечает эксперт, парковочные места здесь никогда не пользовались высоким спросом. Как правило, интерес к машино-месту появляется через несколько лет после покупки квартиры. Многие паркинги и спустя пять лет после ввода стоят нераспроданными.
«В бизнес- и премиум-классах ситуация иная: клиенты чаще делают комплексную покупку, приобретая жилье для жизни и место для своего автомобиля. У многих семей сегодня две машины, поэтому наличие паркинга для них — необходимость. Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте рентных апартаментов», — добавил Кирилл Сиволобов.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», оценивает спрос на парковочные места в комфорт-классе как умеренный. Соответственно, строительство масштабных паркингов в таких проектах нецелесообразно. «Важно учитывать, что после ввода дома в эксплуатацию нераспроданные паркинги становятся для застройщика обременительным активом, поскольку расходы на их содержание ложатся на его плечи», — подчеркнула она.
Как результат — предложения от многих застройщиков получить машино-место в подарок при покупке квартиры.
В ЖК более высокого класса на парковочные места спрос достаточно высок, утверждает Надежда Ильина. По ее словам, компания фиксирует рост спроса с середины весны, а пик приходится на октябрь.
Динамика продаж машино-мест в новостройках, I пол. 2025 г. к I пол. 2024 г., %
|
Город |
Динамика продаж машино-мест, % |
Динамика продаж квартир, % |
|
Омск |
-66,9% |
-28,4% |
|
Красноярск |
-61,5% |
-51,1% |
|
Краснодар |
-57,4% |
-53,0% |
|
Волгоград |
-49,4% |
-32,6% |
|
Уфа |
-44,4% |
-43,2% |
|
Тюмень |
-39,7% |
-30,6% |
|
Ростов-на-Дону |
-38,6% |
-28,1% |
|
Санкт-Петербург |
-28,9% |
-39,1% |
|
Челябинск |
-27,6% |
-39,3% |
|
Нижний Новгород |
-25,3% |
-2,7% |
|
Москва |
-19,8% |
-11,5% |
|
Казань |
-16,5% |
-19,2% |
|
Новосибирск |
-15,8% |
-41,0% |
|
Екатеринбург |
4,8% |
-37,5% |
|
Пермь |
18,5% |
-25,0% |
|
Воронеж |
31,9% |
-21,9% |
|
Самара |
98,7% |
-46,3% |
Жадная рука рынка
«Невидимая рука рынка» (по Адаму Смиту) предполагает, что цены приходят в равновесие благодаря согласию продавца и покупателя — «продукта непротивления сторон» (по Ильфу и Петрову). Однако равновесие в сегменте парковочных мест достигается очень извилистым путем.
При сокращении спроса стоимость машино-мест росла. В Москве, по разным оценкам, с начала года цена выросла на 12–18%. При этом цена в ЖК стандарт-класса может составлять 0,5 млн рублей, в более высоком — от 3,5 млн рублей. Одновременно есть предложения за 20–30 млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, стоимость стандартного машино-места в Петербурге сегодня варьируется в широком диапазоне в зависимости от локации и класса проекта. Так, в жилых комплексах массового сегмента, расположенных за пределами КАД, цены составляют в среднем 600–900 тыс. рублей. В городских спальных районах и более статусных локациях стоимость машино-мест выше — порядка 1,5–2 млн рублей.
В проектах высокого класса цена машино-места достигает 7,5 млн рублей.
При этом, отмечает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома», цены стремительно растут и на вторичном рынке парковочных мест, где минимальная цена сегодня составляет 1,7 млн рублей. «Спрос на паркинги стабильно превышает предложение. Дефицит толкает цены вверх, и место для автомобиля дорожает быстрее, чем сама квартира. Для автомобилистов это выбор без выбора: либо покупать место по высокой цене, либо каждый день искать парковку во дворе», — говорит он.
Возможно, удорожание связано с сокращением предложения — сегодня на рынок выводится меньше проектов, чем, например, год назад. «Стоимость машино-мест растет не из-за спекуляций, а из-за реального дефицита. Уже сегодня в крупных комплексах Петербурга сложно найти вариант дешевле 1,7 млн рублей, и эта планка продолжит повышаться», — подчеркнул Алексей Лякин.
Как утверждает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», рост цен на машино-места обусловлен в первую очередь растущей себестоимостью строительства. «Реальный спрос на машино-места остается не очень высоким, за исключением объектов бизнес- и элит-класса, а при текущих стандартных ипотечных ставках выделить дополнительный бюджет на паркинг клиентам стало еще сложнее», — уточнила она.
«Себестоимость строительства парковочных мест ежегодно возрастает, но у девелоперов нет другого выбора: нормативы не позволяют сокращать их количество», — констатирует Кирилл Сиволобов.
Изменение цен на машино-места в новостройках, I пол. 2025 г. к I пол. 2024 г.
|
Город |
I пол. 2024, м/м, цена, млн ₽ |
I пол. 2025, м/м, цена, млн ₽ |
Изменение цены, % |
|
Самара |
1,02 |
1,63 |
60,2% |
|
Красноярск |
0,99 |
1,45 |
46,4% |
|
Краснодар |
0,58 |
0,77 |
31,7% |
|
Уфа |
1,12 |
1,45 |
30,1% |
|
Казань |
0,93 |
1,21 |
29,5% |
|
Тюмень |
0,42 |
0,53 |
24,8% |
|
Нижний Новгород |
1,48 |
1,83 |
23,5% |
|
Москва |
2,42 |
2,95 |
21,6% |
|
Санкт-Петербург |
1,30 |
1,45 |
12,2% |
|
Ростов-на-Дону |
1,02 |
1,13 |
11,0% |
|
Новосибирск |
0,99 |
1,08 |
9,4% |
|
Екатеринбург |
1,21 |
1,32 |
8,9% |
|
Пермь |
1,39 |
1,47 |
5,9% |
|
Воронеж |
1,15 |
1,21 |
5,8% |
|
Омск |
1,84 |
1,86 |
1,1% |
|
Челябинск |
1,76 |
1,78 |
0,8% |
|
Волгоград |
0,78 |
0,60 |
-23,0% |
На парковку приходят зарядные станции
Подземные парковки в ЖК теперь не только место для хранения автомобилей. Здесь могут располагаться кладовые, автомойки, комнаты для водителей и т. д. Все чаще в паркингах появляются зарядные станции для электромобилей.
«Современные парковки в Москве уже давно перестали быть просто местами для хранения автомобилей. Сегодня они оснащаются системами видеонаблюдения, автоматическими шлагбаумами, датчиками занятости мест, динамическими табло, а в новых комплексах — и полноценной цифровой навигацией. Однако ключевой тенденцией последних лет стала электрификация: наличие зарядных станций перестает быть бонусом и становится обязательным элементом инфраструктуры», — подтверждает Ирина Никулина, руководитель направления телекоммуникаций и электрозаправочных станций компании «Электрорешения» (бренд EKF).
По официальным данным, на конец первого полугодия 2025 года в России было зарегистрировано около 138,5 тыс. электромобилей и гибридов. При этом действуют лишь 8 тыс. зарядных станций. Это в десять раз меньше целевых показателей, установленных Концепцией развития производства и использования электрического автомобильного транспорта в Российской Федерации. В конце октября в Госдуму внесен законопроект, согласно которому регионы обязаны внести в градостроительные документы норматив — минимальную долю машино-мест, оснащенных зарядными устройствами. Минимум составляет 5% от общего количества мест на стоянке.
«В Москве такой норматив действует. В текущем году 5% парковочных мест должны быть оснащены зарядками, в 2026-м — 10%, в 2027-м — 15%», — рассказал Андрей Гурленов, генеральный директор Sitronics Electro.
Как рассказал Александр Мироненко, заместитель генерального директора по развитию PUNKT E, подземные паркинги в ЖК обычно оснащаются «медленными» зарядными станциями на индивидуальных парковочных местах владельцев электромобилей. Зарядка происходит по тарифу для физического лица (он в разы ниже, чем для организаций или при зарядке в публичной сети). На уличных парковках в ЖК можно установить «быстрые» зарядные станции. «Это удобно для жителей без собственных парковочных мест, электротакси или служб доставки», — пояснил эксперт.
По словам Андрея Гурленова, чтобы не увеличивать выделенную мощность и использовать электросети эффективнее, в ЖК часто устанавливают системы балансировки мощности, которые позволяют подключать больше зарядных станций без дополнительной нагрузки на электросеть.
«Оптимальное количество зарядных точек — 5–10% от общего числа машино-мест, но по факту в большинстве проектов этот показатель редко превышает 1–2%. Причины понятны: высокая стоимость оборудования, необходимость модернизации электросетей и опасения девелоперов, что спрос пока не догнал предложение. Тем не менее рост числа электромобилей в Москве делает откладывание инвестиций стратегической ошибкой», — подчеркнула Ирина Никулина.
Александр Мироненко полагает, что в целевом варианте количество парковочных мест с зарядками должно соответствовать числу электромобилей с учетом их прогнозируемого роста (10% от автопарка к 2030 году). При этом в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса это количество может достигать 50% — с учетом текущей динамики продаж электромобилей и подзаряжаемых гибридов, которая уже составляет более 30% от всех машин премиум-категории.
«Наличие зарядной инфраструктуры, особенно заложенное на этапе строительства, позволяет избежать многих бюрократических сложностей, возникающих при установке зарядных станций в уже построенных многоквартирных домах», — отметил он.
По словам Александра Мироненко, еще в 2022 году Минстрой внес изменения в СП 42.13330.2016*, дополнив его требованиями к размещению зарядных устройств на автомобильных паркингах, в том числе и в многоквартирных жилых домах, обязав застройщиков предусматривать не менее 5% от общего числа машино-мест в паркингах для электромобилей, и в том числе оборудовать их зарядными устройствами. Поэтому спрос на зарядки в жилых комплексах стабильно растет, хотя для полноценной реализации законодательных требований есть ряд барьеров.
«Эффективным решением по реализации зарядной инфраструктуры на объектах недвижимости с соблюдением всех нормативных требований видится балансировка мощности электрозарядных станций, которая позволяет гибко добавлять новые зарядные станции по мере роста спроса, предусматривая масштабирование при росте количества электромобилей», — добавил он.
Андрей Гурленов указывает на разные варианты собственников зарядных станций. Первый — основной, она может принадлежать владельцу машино-места. «Либо человек получил разрешение на ее установку, либо купил парковочное место вместе с ней», — пояснил он.
Второй вариант — станции относятся к общедомовому имуществу и находятся в управлении УК. По словам эксперта, девелоперам удобно передавать зарядную инфраструктуру УК сразу после строительства.
Третий вариант — УК сдает место в аренду оператору, который устанавливает станцию и работает по коммерческой модели.
Динамика доступности парковочных мест по сравнению с жильем,
I пол. 2025 г. к I пол. 2024 г.
|
Город |
Доля цены м/м в цене лота, I пол. 2024 г. |
Доля цены м/м в цене лота, I пол. 2025 г. |
|
Тюмень |
6% |
8% |
|
Краснодар |
9% |
11% |
|
Казань |
9% |
11% |
|
Волгоград |
15% |
11% |
|
Москва |
13% |
13% |
|
Санкт-Петербург |
14% |
14% |
|
Новосибирск |
15% |
15% |
|
Ростов-на-Дону |
17% |
17% |
|
Екатеринбург |
19% |
19% |
|
Воронеж |
21% |
20% |
|
Нижний Новгород |
17% |
20% |
|
Пермь |
22% |
21% |
|
Уфа |
17% |
21% |
|
Самара |
15% |
22% |
|
Красноярск |
16% |
22% |
|
Омск |
24% |
23% |
|
Челябинск |
35% |
29% |
Малогабаритная идея
В конце лета в Петербурге началось обсуждение идеи сократить площадь машино-места в будущих новостройках. Мысль прозвучала в ходе экспертного совета Национального объединения строителей. Предполагается уменьшить площадь с 13,5 кв. м до 9 кв. м.
По мнению участников рынка, сокращение площади удешевит конечный продукт, однако на рост спроса рассчитывать нельзя.
«Площадь машино-мест — не тот фактор, который стоит рассматривать как основной инструмент повышения продаж. В проектах массового сегмента размеры машино-мест уже близки к нормативным. А в премиальном сегменте наблюдается спрос на парковки увеличенной площади», — утверждает Надежда Ильина.
У Ирины Никулиной идея сократить площади в паркинге, которая периодически обсуждается в отрасли, вызывает опасения: «При оптимизации периметра проще всего убрать то, что занимает место и требует затрат на обслуживание, — именно зарядные станции попадают в группу риска. Но это путь назад: мегаполису нужны не просто компактные, а технологически готовые парковочные пространства».
Светлана Денисова также не видит в этом смысла — это только усложнит парковку для жителей. «Кроме того, в домах сложной конфигурации зачастую невозможно избежать увеличенных мест. Они востребованы для хранения прицепа, мотоцикла и т. п. Норматив сегодня для классов «эконом» и «комфорт» уже кажется завышенным: посмотрите, сколько паркингов в сданных современных комплексах стоят годами полупустыми. Для рационального использования пространства разумнее добавлять в проекты паркингов семейные сдвоенные машино-места», — добавила она.
Однако Андрей Гурленов положительно относится к замыслу, поскольку серьезных рисков для развития зарядной инфраструктуры не видит: «Владельцы электромобилей — это аудитория, которая выбирает комфорт и готова платить за инфраструктуру: и за машино-место, и за персональную зарядную станцию. Для девелопера такие клиенты — не издержки, а способ усилить продукт и повысить привлекательность проекта. Гибкое нормирование парковок, которое обсуждается на уровне правительства, коснется электромобилистов мало. В том числе благодаря господдержке — в ряде регионов владельцы электромобилей могут парковаться бесплатно на муниципальных парковках».
Инструмент для заработка
При росте цен на парковочные места и снижении спроса в отдельных сегментах участники рынка предлагают рассматривать машино-места как неплохой инвестиционный актив. Тем более что с августа 2025 года машино-место можно выделить в самостоятельный объект недвижимости.
Светлана Денисова полагает возможным рассматривать парковочное место как объект инвестиций для обладателей сравнительно небольшой суммы — под дальнейшую сдачу или перепродажу в будущем. Второй вариант более характерен для домов высокого ценового сегмента, где парковочные места зачастую полностью выкупаются еще в период строительства.
В то же время Кирилл Сиволобов указывает: этот инструмент работает только в отдельных сценариях: объективный дефицит парковок в округе, например в центре города; покупка машино-места в проекте с низкой обеспеченностью парковками, где спрос стабильно превышает предложение; машино-место, стоимость которого включена в аренду апартаментов.
Надежда Ильина добавляет: «Инвестирование в машино-места не является распространенной практикой. Тем не менее после отмены ипотеки с господдержкой летом 2024 года на рынке складывалась интересная ситуация: покупатели с ограниченными суммами накоплений активно обращались к данному виду инвестирования, чтобы уберечь свои сбережения от высокой инфляции».
Наталья Кукушкина указывает: «Это возможно при наличии инвестора, желающего выкупить пул машино-мест для их организованной сдачи в аренду. Но здесь также есть свои ограничения. Эта схема хорошо работает с отдельно стоящими паркингами. Для подземных паркингов такое решение, наоборот, крайне нежелательно, так как из них посторонний человек может попасть на жилые этажи дома, что нарушает концепцию безопасного проживания. Очевидно, что такая ситуация создаст конфликт жителей и инвестора, сдающего места в аренду».
Компания AFI Development провела опрос покупателей в офисах продаж, сравнив выгоду от инвестиций в приобретение машино-места и квартиры. Вывод: инвестировать в покупку машино-места в два раза выгоднее. Так, средняя стоимость аренды квартиры в границах старой Москвы составляет 50 тыс. рублей. Срок окупаемости инвестиций — порядка 20 лет. При этом нужно учесть затраты на ремонт и его срок. Стоимость одного машино-места в среднем в границах старой Москвы в массовом сегменте составляет 2,7 млн рублей, то есть на ту же сумму с учетом стоимости ремонта можно купить пять машино-мест. Средняя месячная аренда машино-места, по подсчетам аналитиков, в массовом сегменте Москве варьируется от 10 тыс. рублей до 20 тыс. рублей в зависимости от района и условий. Согласно отчетам экспертов, за последние годы наблюдается тенденция роста стоимости аренды в сравнении с предыдущими годами. То есть при покупке пяти машино-мест в уже сданном ЖК доходность будет составлять 100 тыс. рублей в месяц. И такая инвестиция окупится быстрее — примерно через десять лет.
РосРитейл оценивает доходность от сдачи в аренду машино-мест в 7–12% годовых в зависимости от местоположения и спроса.
Региональные нормативно-правовые акты с расчетными показателями по количеству машино-мест при строительстве многоквартирных домов
|
Регион |
Дом на 100 квартир площадью 5,5 тыс. кв. м |
РНГП/МНГП/ПЗЗ |
|
Челябинская область |
200 |
Решение об утверждении МНГП г. Челябинска от 17.02.2015 № 6/8 |
|
Камчатский край |
164,18 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.01.2024 № 29-п |
|
Брянская область |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 04.12.2012 № 1121 |
|
Республика Адыгея |
150 |
Решение об утверждении МНГП г. Майкопа от 26.10.2017 № 279-рс |
|
Республика Тыва |
150 |
Решение об утверждении МНГП г. Кызыла от 28.08.2019 № 52 |
|
Курганская область |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.03.2009 № 178 |
|
Смоленская область |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 19.02.2019 № 45 |
|
Чукотский автономный округ |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 30.12.2011 № 569 |
|
Республика Бурятия |
120 |
Решение об утверждении МНГП г. Улан-Удэ от 22.12.2016 № 281-27 |
|
Республика Дагестан |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 30.12.2021 № 372 |
|
Республика Ингушетия |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 26.05.2022 № 79 |
|
Республика Северная Осетия — Алания |
120 |
Решение об утверждении МНГП г. Владикавказа от 28.04.2020 № 8/14 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 27.12.2013 № 1071 |
|
Республика Хакасия |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 07.02.2022 № 090-30-п |
|
Амурская область |
120 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Благовещенска от 30.01.2025 № 479 |
|
Ивановская область |
120 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Иванова от 27.02.2008 № 694 |
|
Новгородская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 24.08.2020 № 8 |
|
Орловская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 01.08.2011 № 250 |
|
Пермский край |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 30.12.2021 № 31-02-1-4-2250 |
|
Тамбовская область |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 03.10.2024 № 292-О |
|
Тульская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 30.09.2021 № 635 |
|
Еврейская автономная область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 03.05.2018 № 146-пп |
|
Республика Крым |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 26.04.2016 № 171 |
|
Чеченская Республика |
120 |
СП 42.13330.2012 |
|
Иркутская область |
120 |
СП 42.13330.2012 |
|
Краснодарский край |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 16.04.2015 № 78 |
|
Костромская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 01.10.2010 № 344-а |
|
Приморский край |
110 |
Постановление об утверждении МНГП Владивостокского г. о. от 30.01.2020 № 61-пп |
|
Алтайский край |
110 |
Постановление об утверждении РНГП от 29.12.2022 № 537 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
100 |
Решение об утверждении МНГП г. о. Нальчик от 30.07.2019 № 251 |
|
Республика Калмыкия |
100 |
Приказ об утверждении РНГП от 14.06.2018 № 133-п |
|
Липецкая область |
100 |
Приказ об утверждении РНГП от 20.09.2016 № 173 |
|
Магаданская область |
100 |
Постановление об утверждении РНГП от 10.03.2020 № 153-пп |
|
Саратовская область |
100 |
Решение об утверждении МНГП г. Саратова от 28.05.2020 № 67-536 |
|
Тверская область |
100 |
Постановление об утверждении РНГП от 18.11.2019 № 455-пп |
|
Томская область |
100 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Томска от 25.12.2020 № 89 |
|
Ненецкий автономный округ |
100 |
Постановление об утверждении РНГП от 21.06.2019 № 171-п (недейств.) |
|
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра |
100 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Ханты-Мансийска от 08.04.2022 № 369 |
|
Республика Башкортостан |
92 |
Приказ об утверждении РНГП от 10.02.2025 № 18 |
|
Республика Алтай |
90 |
Приказ об утверждении РНГП от 01.04.2025 № П-07-01/0180 |
|
Оренбургская область |
90 |
Приказ об утверждении МНГП г. Оренбурга от 14.10.2024 № 36/164-од |
|
Тюменская область |
85 |
Постановление об утверждении РНГП от 19.03.2008 № 82-п |
|
Красноярский край |
84,62 |
Постановление об утверждении РНГП от 23.12.2014 № 631-п |
|
Псковская область |
84 |
Постановление об утверждении РНГП от 22.01.2013 № 18 |
|
Чувашская Республика — Чувашия |
80 |
Постановление об утверждении РНГП от 27.12.2017 № 546 |
|
Владимирская область |
80 |
Решение об утверждении МНГП г. Владимира от 26.12.2023 № 177 |
|
Кировская область |
80 |
Постановление об утверждении РНГП от 29.11.2024 № 523-п |
|
Пензенская область |
79 |
Постановление об утверждении РНГП от 13.04.2015 № 189-пП |
|
Ставропольский край |
75 |
Приказ об утверждении РНГП от 10.10.2022 № 532 |
|
Калужская область |
75 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Калуги от 14.12.2011 № 247 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
74 |
Приказ об утверждении РНГП от 22.11.2013 № 92 (недейст.) |
|
Астраханская область |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 21.03.2018 № 109-П |
|
Калининградская область |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 18.09.2015 № 552 |
|
Забайкальский край |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 11.07.2017 № 273 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.01.2018 № 69-П |
|
Московская область |
69,7 |
Постановление об утверждении РНГП от 17.08.2015 № 713/30 |
|
Республика Коми |
68,75 |
Приказ об утверждении РНГП от 30.06.2020 № 268-ОД |
|
Ленинградская область |
68,75 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 |
|
Сахалинская область |
68,75 |
Приказ об утверждении РНГП от 10.10.2023 № 1-3.39-626/23 |
|
Свердловская область |
68,75 |
Постановление об утверждении МНГП г. Екатеринбурга от 29.12.2023 № 3549 |
|
г. Санкт-Петербург |
68,75 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 |
|
Ярославская область |
67,73 |
Постановление об утверждении РНГП от 16.10.2024 № 1052-п |
|
Ростовская область |
67,7 |
Постановление об утверждении МНГП г. Ростова-на-Дону от 20.06.2023 № 516 |
|
Мурманская область |
65 |
Приказ об утверждении РНГП от 30.07.2021 № 75 |
|
Нижегородская область |
64,7 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.12.2015 № 921 |
|
Республика Карелия |
64 |
Приказ об утверждении РНГП от 25.04.2016 № 111 |
|
Рязанская область |
64 |
Постановление об утверждении РНГП от 28.02.2024 № 69-п |
|
Омская область |
61 |
Приказ об утверждении РНГП от 08.07.2019 № 1-п |
|
Белгородская область |
60 |
Постановление об утверждении РНГП от 25.04.2016 № 100-пп |
|
Курская область |
59 |
Постановление об утверждении РНГП от 28.04.2021 № 442-па |
|
Удмуртская Республика |
58,9 |
Постановление об утверждении РНГП от 04.06.2019 № 228 |
|
Кемеровская область — Кузбасс |
55 |
Постановление об утверждении РНГП от 14.10.2009 № 406 |
|
Республика Марий Эл |
55 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.03.2022 № 159 |
|
Республика Саха (Якутия) |
55 |
Приказ об утверждении РНГП от 14.03.2025 № 29 |
|
Хабаровский край |
50 |
Постановление об утверждении РНГП от 27.05.2013 № 136-пр |
|
Вологодская область |
50 |
Решение об утверждении МНГП г. Вологды от 21.12.2017 № 1382 |
|
Новосибирская область |
50 |
Постановление об утверждении РНГП от 12.08.2015 № 303-п |
|
Самарская область |
50 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Самары от 26.04.2001 № 61 |
|
г. Севастополь |
50 |
Постановление об утверждении РНГП от 02.12.2022 № 618-ПП |
|
Архангельская область |
40,7 |
Постановление об утверждении РНГП от 19.04.2016 № 123-пп |
|
Республика Мордовия |
40 |
Приказ об утверждении РНГП от 28.08.2024 № 171 |
|
Ульяновская область |
40 |
Приказ об утверждении РНГП от 18.03.2020 № 45-пр |
|
Воронежская область |
36,67 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Воронежа от 20.04.2022 № 466-V |
|
г. Москва |
28,27 |
Постановление об утверждении РНГП от 23.12.2015 № 945-пп |
|
Волгоградская область |
25,82 |
Приказ об утверждении РНГП от 18.10.2024 № 63-ОД |
Каким должно быть благоустройство придомового пространства?
Сегодняшние покупатели жилья становятся все более требовательными, и на их лояльность влияют не только удачные планировки, инфраструктура и близость новостройки к метро. Все чаще предпочтение отдается интересным с точки зрения обустройства прилегающей территории объектам. И следуя этому тренду, девелоперские компании начинают претворять в жизнь все больше новых урбанистических концепций. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных тенденциях благоустройства и интересных практиках.
О стандартах и нормах
Многоэтажные жилые комплексы современного типа появились в конце прошлого столетия. Развитие строительных технологий позволило размещать многоквартирные здания на минимальной площади, но требования к придомовым пространствам при этом возросли.
Планирование территории ЖК, ее инфраструктуры и функционала происходит на стадии подписания проектной документации. Весь комплекс проектировочных работ регламентируется правилами, разработанными еще в 70-х годах 20 века. Интересно, что стандарты градостроительной деятельности с тех пор мало изменились. В 1995 году они были зафиксированы в форме СНиПов, строительных норм и правил, а с 2010 года за ними закрепился статус основ законодательства в сфере строительства. Существуют также нормы рекомендательного характера – «Своды правил», которые описывают технические особенности конструктивных работ, не регламентированные СНиПами. В Москве при определении функционального назначения отдельных участков в составе всей территории строительства также используется нормативный документ «Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», в котором отражен показатель минимальной обеспеченности озелененными территориями в квадратных метрах в расчете на каждого будущего жителя проекта. После знакомства со всем вышеперечисленным становится очевидно, что список обязательных требований очень ограничен, и все, что требует от застройщика законодательство, – это отвести определенную площадь участка под озеленение, построить дороги, тротуары и ограждения, а также разместить автостоянки и детские площадки. Все эти объекты и территории должны отвечать определенным минимальным требованиям, закрепленным в нормативных документах.
Иными словами, от застройщиков требуется наличие пространств с конкретными функциональными назначениям, без учета их качественного и эстетического наполнения. Но по факту девелоперы из года в год реализуют все более масштабные проекты благоустройства на территориях своих жилых комплексов: используют высококачественные и эргономичные элементы, активно работают над архитектурной выразительностью этих пространств и заботятся о комфорте будущих жителей. Основным драйвером их устремлений выступает вовсе не законодательство. Причина – в клиентах, голосующих кошельком в пользу современных комфортных и функциональных решений.
Основные тенденции
Современное качественное благоустройство предусматривает открытость, экологичность и функциональность. Открытый светлый двор, как бы интегрированный в городскую застройку, является своего рода урбанистическим идеалом, в то время как изолированные микрорайоны и замкнутые пространства нарушают единство городской среды, выбиваясь из общего архитектурного облика.
Не всем посчастливилось жить возле парков, но современные тенденции благоустройства дворов компенсируют этот недостаток. Деревья, газоны и клумбы позволяют отдохнуть от «каменных джунглей». Но правильная посадка деревьев с точки зрения светотени и чередование сезонных растений – это далеко не все. «Зеленое» строительство подразумевает использование экологических материалов, которые не наносят ущерба окружающей среде. Самое сложное в следовании этому тренду – отказаться от пластика, заменив его деревом, металлом и камнем. В футуристических концепциях современных архитекторов зелень органично вплетается в конструктивные элементы здания, формируя не только дворовое пространство, но и фасады, кровлю, общественные зоны жилых домов.
Во многих новых проектах, появившихся на рынке в последние годы, девелоперы отводят под озеленение значительные территории, доля которых может составлять 15-40% от площади участка. А чтобы двор выглядел «зеленым» и привлекательным не только летом, все деревья и растения тщательно подбираются с учетом времени их цветения. Так, в городском квартале бизнес-класса «Ривер Парк», который строится на территории Нагатинского затона, для поддержания красоты ландшафта весной были выбраны яблони и черемуха, осенью – рябина, а зимой пейзаж останется живописным благодаря хвойным деревьям.
Зеленые пространства в современных жилых комплексах соседствуют со спортивными зонами, парковками, пешеходными дорожками, скверами и детскими площадками. Чтобы застройка не казалась хаотичной, придомовую территорию разделяют на функциональные сектора. Для зонирования используют вертикальное планирование, пешеходные дорожки, высадку растений на границах площадок. Парковочную зону предпочтительнее выносить за пределы дворовой территории для того, чтобы жизнь во дворе была безопасной для маленьких жителей.
Девелоперы, которые реализуют проекты возле реки, благоустраивают не только дворы, но и прилегающие к домам набережные. В «Ривер Парк» от ближайших корпусов до воды нужно пройти всего 20 метров, чтобы оказаться на живописной прогулочной набережной длиной 1,5 км. Первый участок длиной 700 метров был открыт летом 2018 года в рамках возведения первой фазы проекта. Сейчас заканчивается строительство второго участка. Набережная продолжится вдоль новых строящихся корпусов бизнес-класса. Здесь появятся лиственные и хвойные деревья, злаковые растения и цветы. Предусмотрены также оригинальные малые архитектурные формы. Под сандеками – навесными балконами во дворах второй фазы – организуют места для отдыха с качелями. Ближе к воде пройдет прогулочная зона, а чуть дальше будут проложены велодорожки.
Все лучшее – детям
Стандартная детская площадка есть сегодня, пожалуй, в каждой новостройке. Но продвинутые девелоперы не ограничиваются базовыми возможностями, а создают тематические площадки, используют экологичные высококачественные материалы, внедряют новые развивающие форматы и учитывают особенности всех возрастов. Например, в «Ривер Парк» предусмотрены современные детские игровые площадки, способствующие развитию сноровки, смекалки и воображения ребенка. Для подростков установлены спортивные тренажеры. Кроме того, в ЖК разработаны и специальные велосипедные трассы.
Детские площадки, по мнению экспертов, обязательно нужно зонировать по возрастам и степени активности. То есть во дворе должны быть места как для самостоятельной уединенной игры или общения двух-трех малышей (песочница, бьющие из земли фонтанчики и пр.), так и шумные игровые площадки, сопряженные с физической активностью, – для детей младшего и среднего школьного возраста (лазалки-качели-канаты и пр.), а также зоны для общения и коммуникации подростков (беседки, скамейки, столики).
Одним из сегодняшних трендов является размещение больших детских площадок и развлекательных зон не внутри дворов, а на отдельной территории. Например, в микрорайоне «Бунинские луга» от девелопера ПИК создано игровое пространство для детей и взрослых в концепции PlayHub – «Пирамиды». Это целый игровой город под открытым небом: здесь есть домики, качели, песочницы и горки для малышей. Для детей постарше – башни, веревочный комплекс, сеточный мост и батут. На площадке есть водный каскад со множеством развилок и островков, где дети прыгают, запускают лодки и кораблики. Другая зона – SpotHub – представляет собой многофункциональные пространства, объединяющие спортивную и социальную функции. Здесь расположены скейтпарк, места для стритбола, традиционные спортивные площадки и workout.
«Чужие здесь не ходят»
Советские дворы не могли похвалиться благоустройством, но являлись уникальным местом для общения, где все жители знали друг друга, а родители безбоязненно отправляли детей на прогулки, поскольку это было абсолютно безопасно.
Современные девелоперы в стремлении вернуть дворам прежнюю камерность изолируют их от посторонних, но в основном идут по пути наименьшего сопротивления, просто огораживая территорию и организуя контрольно-пропускной пункт охраны. Но есть и более интересные решения. Так, в «Ривер Парк» придомовое пространство корпусов приподнято почти на три метра, благодаря чему прохожие с улицы не могут попасть во двор. Похожий принцип реализуется в ЖК «Город на реке Тушино-2018». Отсутствие заборов создает единую комфортную для жизни среду и упрощает коммуникацию между жителями.
«Двор – это неотъемлемая часть любого современного жилого комплекса, – убеждена Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Сейчас покупатели выбирают не просто квадратные метры, а образ жизни. За последние годы подход к проектированию общественных пространств и благоустройству трансформировался. Технологии и архитектурные приемы, жизненные сценарии, ценности стали более разнообразными и сложными. В 2020 году на этот тренд наложилась пандемия, изменившая характер занятости людей и культуру взаимодействия с окружающим миром. Жители теперь хотят больше времени проводить внутри и рядом с домом, иметь доступ к многофункциональным пространствам, меньше выезжать в центр, чтобы разнообразить свой досуг. Поэтому основная задача девелоперов сегодня – создавать универсальную среду, комфортную для совершенно разных социальных и возрастных групп. При этом нужно уходить от заборов и искусственной изоляции – безопасность вовсе не противоречит открытости».
Обзор интересных практик
За последние несколько лет в Москве появилось немало проектов с дворами, благоустроенными по индивидуальным проектам. Для этого девелоперы привлекают известные архитектурные бюро, которые специализируются на создании крупных общественных городских пространств. Например, по проекту Wowhaus – автора благоустройства Крымской набережной и парка «Музеон» – разработана концепция внутреннего двора в жилых комплексах «Фили Град», «Царская площадь» и комплексе апартаментов «Басманный, 5». В последнем применяются практики организации многоуровневого пространства, которые характерны для Японии и Западной Европы.
Студия Артемия Лебедева разработала проект благоустройства бульвара в ЖК «Резиденции архитекторов» в Басманном районе. Геометрия мощения и озеленения создает ритмичную композицию, которую дополняют малые архитектурные формы в виде навесов и качелей. У реки ось бульвара раскрывается во вторую масштабную зону – зеленую площадь. Она имеет плавные природные формы и контрастирует с прямолинейным бульваром. Площадь укрыта светопрозрачным навесом, который представляет собой схему Москвы – она же повторяется тенью на мощении. Тонкие светлые колонны создают эффект невесомости. Для жилого комплекса «Селигер Сити» архитекторы голландского бюро MLA Plus разработали концепцию, выстроенную вокруг искусственного водоема и обширной зеленой зоны, променада для жителей.
В жилом комплексе «Солнечная система» от Urban Group внутридворовое пространство организовали по примеру азиатских стран. Автомобильный и пешеходный уровни здесь разделены по вертикали: внизу расположены проезжая часть и автомобильные парковки, а бульвары, дворы, детские площадки и прогулочные зоны приподняты на 7–8 м. Таким образом, жители могут обойти весь жилой комплекс, не пересекая автодорог.
Любит удивлять нестандартными решениями и компания Tekta Group: в ее проекте Eniteo на Севастопольском проспекте предусмотрена необычная общественная терраса на 39-м этаже, доступная для всех жителей комплекса, а в ЖК Ever создано уникальное пространство с разноуровневым двором, секретными садами, природным амфитеатром и различными арт-объектами. К слову, эксплуатация крыш является очень интересным, но пока еще малораспространенным в России трендом. Ландшафтный парк с зонами отдыха разбит на крышах элитного квартала «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент». Также в ЖК «Событие» от «Донстроя» крыши малоэтажных секций планируется превратить в зеленые террасы для жителей.
«Отдельные решения в благоустройстве можно назвать модными, поскольку их используют многие девелоперы, желая выглядеть прогрессивно, – отмечает Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это, например, дворы без машин, входы в подъезд на уровне земли, ландшафтный дизайн, интересные лавочки, велодорожки и т.п. Но главное в грамотном благоустройстве – это не конкретный набор инструментов, а общие принципы и зонирование пространства. Важно, чтобы не возникало конфликта интересов конкретных групп жителей: владельцев собак, тинейджеров, родителей, гуляющих с малышами, и взрослых без детей, которые просто хотят подышать воздухом на лавочке. Успех благоустройства – в удовлетворении потребностей каждого резидента. Еще один важный тренд – многофункциональность. Элементы благоустройства не должны диктовать жестких и узких вариантов использования. Нужно давать людям некоторое разнообразие условий для различных типов активностей, и они самоорагнизуются, спонтанно сформируют группы по интересам. Большой стол во дворе, где взрослая часть жителей будет играть в шахматы; гамаки-качели для групп подростков; дорожки для мам с колясками и спрятанные в песке игрушки для малышей-кладоискателей – чем больше разнообразие сред, тем интенсивнее идет взаимодействие внутри сообщества».
Самые большие квартиры Санкт-Петербурга
В «северной столице» насчитывается почти 30 квартир с площадью более 500 кв. м. Многие из них базируются в исторических домах. Эксперты Циан выбрали десять крупнейших лотов и составили из них актуальный рейтинг самого крупногабаритного жилья в Санкт-Петербурге.
1 место. 903,5 кв. м / 249,0 млн рублей
Воскресенская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/218657555/
Габаритный рекорд трехуровневого пентхауса в доме на Воскресенской набережной до сих пор не побит. 903,5 кв. м распределены по трем уровням. На самом высоком – втором – уровень потолков доходит до 5,1 м. Для комфортного перемещения по этажам функционирует специальный гидравлический лифт. Видами Невы, Таврического сада, Смольного собора можно любоваться с десяти балконов и двух больших террас. С момента сдачи дома прошло уже более 15 лет. На сегодняшний день пентхаус стоит без малого четверть миллиарда рублей.
2 место. 824,8 кв. м / 972,4 млн рублей
Набережная Гребного канала, комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб»
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728335/
В зачете новостроек по максимальной площади лота лидирует комплекс «Императорский Яхтъ-клуб» на полуострове, образованном Средней Невкой и Гребным каналом. Самая большая из резиденций, входящих в его состав, – шестикомнатная на пятом этаже – занимает 824,8 кв. м. На этом пространстве разместились шесть жилых комнат и две террасы (она из которых охватывает почти весь периметр объекта). Ценник резиденции приближается к 1 млрд рублей.
3 место. 631,2 кв. м / 128,0 млн рублей
Воскресенская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/239015917/
На Воскресенской набережной (в той ее части, что примыкает к Литейному мосту) экспонируется еще одна квартира сверхкрупного формата. Ее можно найти на четвертом этаже исторического особняка 1893 года постройки. Объект состоит из семи комнат, самые большие имеют площадь 62,0 кв. м и 61,1 кв. м. Высота потолков достигает 3,9 м. Чтобы переехать в эту квартиру, понадобится бюджет в 128,0 млн рублей.
4 место. 631,1 кв. м / 70,0 млн рублей
Парголовский переулок
https://spb.cian.ru/sale/flat/246684399/
В рейтинге фигурируют не только представители центральных локаций. Впечатляющий своими габаритами и планировочной начинкой пентхаус продается в Коломягах (Приморский район). На первом этаже сгруппированы кинотеатр, спортивный зал, зона спа (хаммам, русская баня, гидромассажная ванна, душ Шарко, массажный кабинет), прачечная, кухня для персонала и спальня, на втором – еще три спальни, будуар, гостиная с камином, кабинет, бассейн и гардеробная. В дополнение ко всему этому великолепию предусмотрены обширная терраса и четыре машиноместа в охраняемом паркинге, в который можно спуститься на персональном лифте. Сделка обойдется в довольно скромную сумму для такого лота – 70,0 млн рублей.
5 место. 608,0 кв. м / 500,0 млн рублей
Мытнинская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/235560648/
В кирпичном доме конца XIX в., расположенном напротив Петропавловской крепости, к продаже готова квартира площадью 608,0 кв. м. Ее уникальная черта заключается в стилевом многообразии – в интерьерах ее спален и санузлов заметны перуанские, марокканские, японские и классические европейские мотивы. Также следует упомянуть о зимнем саде с декоративным прудом. Цена объекта летом прошлого года поднялась c 450 до 500 млн рублей, тем самым еще больше удалившись от объективного рыночного показателя (137,5 млн рублей).
6 место. 571,0 кв. м / 399,9 млн рублей
Кемская улица, ЖК Maxximum
https://spb.cian.ru/sale/flat/250959881/
На Елагином острове по метражу всех опережает двухуровневый пентхаус с террасой и зоной спа на верхних этажах ЖК Maxximum – 571,0 кв. м. При его отделке применялись мрамор, натуральный камень, ценные породы древесины, лепнина. Реализацию объекта усложняет сверхвысокий ценник в 399,9 млн рублей.
7 место. 539,0 кв. м / 749,0 млн рублей
Большая Пушкарская улица
https://spb.cian.ru/sale/flat/254431858/
На Петроградской стороне в доме более чем с вековой историей по Большой Пушкарской улице есть квартира с ценником в 749,0 млн рублей. Гигантская сумма обусловлена площадью в 539,0 кв. м, антикварным мебельным ансамблем и сверхдорогой отделкой в духе французских императорских резиденций.
8 место. 530,0 кв. м / 410,1 млн рублей
Ждановская улица, ЖК «Леонтьевский мыс»
https://spb.cian.ru/sale/flat/245666395/
Восьмую строчку в рейтинге получила четырехкомнатная квартира (530,0 кв. м) с двумя террасами и двумя балконами на 12-м этаже жилого комплекса «Леонтьевский мыс», построенного четыре года назад в живописной локации у впадения Ждановки в Малую Невку. Ради этого объекта потенциальному покупателю придется расстаться с 410,1 млн рублей.
9 место. 517,0 кв. м / 57,0 млн рублей
5-я линия Васильевского острова
https://spb.cian.ru/sale/flat/227749479/
В 1861 г. построили дом неподалеку от Петербургского университета. Весь его третий этаж представляет собой одну квартиру с 11 комнатами (517,0 кв. м в совокупности). За последний год ее чек увеличился на 7 млн рублей – до 57 млн рублей.
10 место. 515,0 кв. м / 90,0 млн рублей
Набережная реки Мойки
https://spb.cian.ru/sale/flat/239016087/
Тем, кто хотел бы жить в по-настоящему большой квартире с видом на Мойку, в нескольких минутах ходьбы до Исаакиевского собора, нужно обратить внимание на объект в доме у Синего моста. На его пятом этаже и мансарде выделен премиальный лот с балконом. К преимуществам квартиры относятся потолки высотой до 7 м. Ее стоимость равна 90 млн рублей.