Машино-места встали на тропу квартир
На рынке новостроек на фоне растущих цен сокращаются не только продажи квартир, но и машино-мест в паркингах жилых комплексов.
По данным «Движение.ру», по итогам полугодия продажи машино-мест значительно сократились во всех крупных российских городах. При этом продажи машино-мест упали на 20%, жилья — на треть. Всего в городах-миллионниках в строящихся домах было продано 21,5 тыс. машино-мест.
В Москве спрос на парковочные места сократился на 19,8%, в Петербурге — на 28,9%.
«В 2025 году снижение объемов реализации парковочных мест в жилых комплексах наблюдается на уровне общего снижения спроса на квартиры, которое произошло после отмены программы льготной ипотеки. При этом отмечу, что, начиная с июля, в Петербургской агломерации фиксируется положительный прирост продаж квартир в новостройках», — заявила Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
По мнению экспертов, спрос заметно связан с классом жилья. Для домов высокого ценового сегмента подземный паркинг, в который можно спуститься из квартиры на лифте буквально в тапочках, — обязательный атрибут, поясняет Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС. «При этом нужно понимать, что не все покупатели, вне зависимости от класса жилья, приобретают машино-места. У кого-то нет машины, у кого-то машина стоит не так дорого, чтобы оправдать покупку паркинга, у владельца дорогой квартиры может быть личный водитель, который ставит машину в гараж в другом месте, часть людей не хотят связываться с покупкой места и предпочитают по возможности его арендовать», — рассуждает она.
По словам Натальи Кукушкиной, в паркингах сегодня продается до 50% машино-мест, что считается неплохим показателем. «Сегодня мы имеем тупиковую ситуацию: застройщику дорого строить машино-места, а жителям дорого их покупать. Решения этой проблемы пока нет. Себестоимость строительства машино-мест растет вместе с удорожанием всех строительных материалов и рабочей силы. При этом покупатели часто не готовы приобретать даже места, которые продаются по себестоимости, с большим дисконтом», — утверждает она.
Объем спроса подтверждает Кирилл Сиволобов, основатель ГК Bau City Development: «Оптимальный объем машино-мест, который можно быстро реализовать, — это 50% от общего числа квартир».
По его словам, обеспеченность машино-местами в разных проектах различна. Идеальный вариант — ЖК высокого класса на несколько сотен квартир, где количество машино-мест и квартир почти одинаковое. «Однако даже в этом случае паркинг может оставаться полупустым и продаваться годами после ввода объекта в эксплуатацию», — указывает Кирилл Сиволобов.
В массовом сегменте обеспеченность машино-местами гораздо ниже, чем в дорогом. Однако, отмечает эксперт, парковочные места здесь никогда не пользовались высоким спросом. Как правило, интерес к машино-месту появляется через несколько лет после покупки квартиры. Многие паркинги и спустя пять лет после ввода стоят нераспроданными.
«В бизнес- и премиум-классах ситуация иная: клиенты чаще делают комплексную покупку, приобретая жилье для жизни и место для своего автомобиля. У многих семей сегодня две машины, поэтому наличие паркинга для них — необходимость. Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте рентных апартаментов», — добавил Кирилл Сиволобов.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», оценивает спрос на парковочные места в комфорт-классе как умеренный. Соответственно, строительство масштабных паркингов в таких проектах нецелесообразно. «Важно учитывать, что после ввода дома в эксплуатацию нераспроданные паркинги становятся для застройщика обременительным активом, поскольку расходы на их содержание ложатся на его плечи», — подчеркнула она.
Как результат — предложения от многих застройщиков получить машино-место в подарок при покупке квартиры.
В ЖК более высокого класса на парковочные места спрос достаточно высок, утверждает Надежда Ильина. По ее словам, компания фиксирует рост спроса с середины весны, а пик приходится на октябрь.
Динамика продаж машино-мест в новостройках, I пол. 2025 г. к I пол. 2024 г., %
|
Город |
Динамика продаж машино-мест, % |
Динамика продаж квартир, % |
|
Омск |
-66,9% |
-28,4% |
|
Красноярск |
-61,5% |
-51,1% |
|
Краснодар |
-57,4% |
-53,0% |
|
Волгоград |
-49,4% |
-32,6% |
|
Уфа |
-44,4% |
-43,2% |
|
Тюмень |
-39,7% |
-30,6% |
|
Ростов-на-Дону |
-38,6% |
-28,1% |
|
Санкт-Петербург |
-28,9% |
-39,1% |
|
Челябинск |
-27,6% |
-39,3% |
|
Нижний Новгород |
-25,3% |
-2,7% |
|
Москва |
-19,8% |
-11,5% |
|
Казань |
-16,5% |
-19,2% |
|
Новосибирск |
-15,8% |
-41,0% |
|
Екатеринбург |
4,8% |
-37,5% |
|
Пермь |
18,5% |
-25,0% |
|
Воронеж |
31,9% |
-21,9% |
|
Самара |
98,7% |
-46,3% |
Жадная рука рынка
«Невидимая рука рынка» (по Адаму Смиту) предполагает, что цены приходят в равновесие благодаря согласию продавца и покупателя — «продукта непротивления сторон» (по Ильфу и Петрову). Однако равновесие в сегменте парковочных мест достигается очень извилистым путем.
При сокращении спроса стоимость машино-мест росла. В Москве, по разным оценкам, с начала года цена выросла на 12–18%. При этом цена в ЖК стандарт-класса может составлять 0,5 млн рублей, в более высоком — от 3,5 млн рублей. Одновременно есть предложения за 20–30 млн рублей.
По словам Ольги Трошевой, стоимость стандартного машино-места в Петербурге сегодня варьируется в широком диапазоне в зависимости от локации и класса проекта. Так, в жилых комплексах массового сегмента, расположенных за пределами КАД, цены составляют в среднем 600–900 тыс. рублей. В городских спальных районах и более статусных локациях стоимость машино-мест выше — порядка 1,5–2 млн рублей.
В проектах высокого класса цена машино-места достигает 7,5 млн рублей.
При этом, отмечает Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома», цены стремительно растут и на вторичном рынке парковочных мест, где минимальная цена сегодня составляет 1,7 млн рублей. «Спрос на паркинги стабильно превышает предложение. Дефицит толкает цены вверх, и место для автомобиля дорожает быстрее, чем сама квартира. Для автомобилистов это выбор без выбора: либо покупать место по высокой цене, либо каждый день искать парковку во дворе», — говорит он.
Возможно, удорожание связано с сокращением предложения — сегодня на рынок выводится меньше проектов, чем, например, год назад. «Стоимость машино-мест растет не из-за спекуляций, а из-за реального дефицита. Уже сегодня в крупных комплексах Петербурга сложно найти вариант дешевле 1,7 млн рублей, и эта планка продолжит повышаться», — подчеркнул Алексей Лякин.
Как утверждает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», рост цен на машино-места обусловлен в первую очередь растущей себестоимостью строительства. «Реальный спрос на машино-места остается не очень высоким, за исключением объектов бизнес- и элит-класса, а при текущих стандартных ипотечных ставках выделить дополнительный бюджет на паркинг клиентам стало еще сложнее», — уточнила она.
«Себестоимость строительства парковочных мест ежегодно возрастает, но у девелоперов нет другого выбора: нормативы не позволяют сокращать их количество», — констатирует Кирилл Сиволобов.
Изменение цен на машино-места в новостройках, I пол. 2025 г. к I пол. 2024 г.
|
Город |
I пол. 2024, м/м, цена, млн ₽ |
I пол. 2025, м/м, цена, млн ₽ |
Изменение цены, % |
|
Самара |
1,02 |
1,63 |
60,2% |
|
Красноярск |
0,99 |
1,45 |
46,4% |
|
Краснодар |
0,58 |
0,77 |
31,7% |
|
Уфа |
1,12 |
1,45 |
30,1% |
|
Казань |
0,93 |
1,21 |
29,5% |
|
Тюмень |
0,42 |
0,53 |
24,8% |
|
Нижний Новгород |
1,48 |
1,83 |
23,5% |
|
Москва |
2,42 |
2,95 |
21,6% |
|
Санкт-Петербург |
1,30 |
1,45 |
12,2% |
|
Ростов-на-Дону |
1,02 |
1,13 |
11,0% |
|
Новосибирск |
0,99 |
1,08 |
9,4% |
|
Екатеринбург |
1,21 |
1,32 |
8,9% |
|
Пермь |
1,39 |
1,47 |
5,9% |
|
Воронеж |
1,15 |
1,21 |
5,8% |
|
Омск |
1,84 |
1,86 |
1,1% |
|
Челябинск |
1,76 |
1,78 |
0,8% |
|
Волгоград |
0,78 |
0,60 |
-23,0% |
На парковку приходят зарядные станции
Подземные парковки в ЖК теперь не только место для хранения автомобилей. Здесь могут располагаться кладовые, автомойки, комнаты для водителей и т. д. Все чаще в паркингах появляются зарядные станции для электромобилей.
«Современные парковки в Москве уже давно перестали быть просто местами для хранения автомобилей. Сегодня они оснащаются системами видеонаблюдения, автоматическими шлагбаумами, датчиками занятости мест, динамическими табло, а в новых комплексах — и полноценной цифровой навигацией. Однако ключевой тенденцией последних лет стала электрификация: наличие зарядных станций перестает быть бонусом и становится обязательным элементом инфраструктуры», — подтверждает Ирина Никулина, руководитель направления телекоммуникаций и электрозаправочных станций компании «Электрорешения» (бренд EKF).
По официальным данным, на конец первого полугодия 2025 года в России было зарегистрировано около 138,5 тыс. электромобилей и гибридов. При этом действуют лишь 8 тыс. зарядных станций. Это в десять раз меньше целевых показателей, установленных Концепцией развития производства и использования электрического автомобильного транспорта в Российской Федерации. В конце октября в Госдуму внесен законопроект, согласно которому регионы обязаны внести в градостроительные документы норматив — минимальную долю машино-мест, оснащенных зарядными устройствами. Минимум составляет 5% от общего количества мест на стоянке.
«В Москве такой норматив действует. В текущем году 5% парковочных мест должны быть оснащены зарядками, в 2026-м — 10%, в 2027-м — 15%», — рассказал Андрей Гурленов, генеральный директор Sitronics Electro.
Как рассказал Александр Мироненко, заместитель генерального директора по развитию PUNKT E, подземные паркинги в ЖК обычно оснащаются «медленными» зарядными станциями на индивидуальных парковочных местах владельцев электромобилей. Зарядка происходит по тарифу для физического лица (он в разы ниже, чем для организаций или при зарядке в публичной сети). На уличных парковках в ЖК можно установить «быстрые» зарядные станции. «Это удобно для жителей без собственных парковочных мест, электротакси или служб доставки», — пояснил эксперт.
По словам Андрея Гурленова, чтобы не увеличивать выделенную мощность и использовать электросети эффективнее, в ЖК часто устанавливают системы балансировки мощности, которые позволяют подключать больше зарядных станций без дополнительной нагрузки на электросеть.
«Оптимальное количество зарядных точек — 5–10% от общего числа машино-мест, но по факту в большинстве проектов этот показатель редко превышает 1–2%. Причины понятны: высокая стоимость оборудования, необходимость модернизации электросетей и опасения девелоперов, что спрос пока не догнал предложение. Тем не менее рост числа электромобилей в Москве делает откладывание инвестиций стратегической ошибкой», — подчеркнула Ирина Никулина.
Александр Мироненко полагает, что в целевом варианте количество парковочных мест с зарядками должно соответствовать числу электромобилей с учетом их прогнозируемого роста (10% от автопарка к 2030 году). При этом в жилых комплексах бизнес- и премиум-класса это количество может достигать 50% — с учетом текущей динамики продаж электромобилей и подзаряжаемых гибридов, которая уже составляет более 30% от всех машин премиум-категории.
«Наличие зарядной инфраструктуры, особенно заложенное на этапе строительства, позволяет избежать многих бюрократических сложностей, возникающих при установке зарядных станций в уже построенных многоквартирных домах», — отметил он.
По словам Александра Мироненко, еще в 2022 году Минстрой внес изменения в СП 42.13330.2016*, дополнив его требованиями к размещению зарядных устройств на автомобильных паркингах, в том числе и в многоквартирных жилых домах, обязав застройщиков предусматривать не менее 5% от общего числа машино-мест в паркингах для электромобилей, и в том числе оборудовать их зарядными устройствами. Поэтому спрос на зарядки в жилых комплексах стабильно растет, хотя для полноценной реализации законодательных требований есть ряд барьеров.
«Эффективным решением по реализации зарядной инфраструктуры на объектах недвижимости с соблюдением всех нормативных требований видится балансировка мощности электрозарядных станций, которая позволяет гибко добавлять новые зарядные станции по мере роста спроса, предусматривая масштабирование при росте количества электромобилей», — добавил он.
Андрей Гурленов указывает на разные варианты собственников зарядных станций. Первый — основной, она может принадлежать владельцу машино-места. «Либо человек получил разрешение на ее установку, либо купил парковочное место вместе с ней», — пояснил он.
Второй вариант — станции относятся к общедомовому имуществу и находятся в управлении УК. По словам эксперта, девелоперам удобно передавать зарядную инфраструктуру УК сразу после строительства.
Третий вариант — УК сдает место в аренду оператору, который устанавливает станцию и работает по коммерческой модели.
Динамика доступности парковочных мест по сравнению с жильем,
I пол. 2025 г. к I пол. 2024 г.
|
Город |
Доля цены м/м в цене лота, I пол. 2024 г. |
Доля цены м/м в цене лота, I пол. 2025 г. |
|
Тюмень |
6% |
8% |
|
Краснодар |
9% |
11% |
|
Казань |
9% |
11% |
|
Волгоград |
15% |
11% |
|
Москва |
13% |
13% |
|
Санкт-Петербург |
14% |
14% |
|
Новосибирск |
15% |
15% |
|
Ростов-на-Дону |
17% |
17% |
|
Екатеринбург |
19% |
19% |
|
Воронеж |
21% |
20% |
|
Нижний Новгород |
17% |
20% |
|
Пермь |
22% |
21% |
|
Уфа |
17% |
21% |
|
Самара |
15% |
22% |
|
Красноярск |
16% |
22% |
|
Омск |
24% |
23% |
|
Челябинск |
35% |
29% |
Малогабаритная идея
В конце лета в Петербурге началось обсуждение идеи сократить площадь машино-места в будущих новостройках. Мысль прозвучала в ходе экспертного совета Национального объединения строителей. Предполагается уменьшить площадь с 13,5 кв. м до 9 кв. м.
По мнению участников рынка, сокращение площади удешевит конечный продукт, однако на рост спроса рассчитывать нельзя.
«Площадь машино-мест — не тот фактор, который стоит рассматривать как основной инструмент повышения продаж. В проектах массового сегмента размеры машино-мест уже близки к нормативным. А в премиальном сегменте наблюдается спрос на парковки увеличенной площади», — утверждает Надежда Ильина.
У Ирины Никулиной идея сократить площади в паркинге, которая периодически обсуждается в отрасли, вызывает опасения: «При оптимизации периметра проще всего убрать то, что занимает место и требует затрат на обслуживание, — именно зарядные станции попадают в группу риска. Но это путь назад: мегаполису нужны не просто компактные, а технологически готовые парковочные пространства».
Светлана Денисова также не видит в этом смысла — это только усложнит парковку для жителей. «Кроме того, в домах сложной конфигурации зачастую невозможно избежать увеличенных мест. Они востребованы для хранения прицепа, мотоцикла и т. п. Норматив сегодня для классов «эконом» и «комфорт» уже кажется завышенным: посмотрите, сколько паркингов в сданных современных комплексах стоят годами полупустыми. Для рационального использования пространства разумнее добавлять в проекты паркингов семейные сдвоенные машино-места», — добавила она.
Однако Андрей Гурленов положительно относится к замыслу, поскольку серьезных рисков для развития зарядной инфраструктуры не видит: «Владельцы электромобилей — это аудитория, которая выбирает комфорт и готова платить за инфраструктуру: и за машино-место, и за персональную зарядную станцию. Для девелопера такие клиенты — не издержки, а способ усилить продукт и повысить привлекательность проекта. Гибкое нормирование парковок, которое обсуждается на уровне правительства, коснется электромобилистов мало. В том числе благодаря господдержке — в ряде регионов владельцы электромобилей могут парковаться бесплатно на муниципальных парковках».
Инструмент для заработка
При росте цен на парковочные места и снижении спроса в отдельных сегментах участники рынка предлагают рассматривать машино-места как неплохой инвестиционный актив. Тем более что с августа 2025 года машино-место можно выделить в самостоятельный объект недвижимости.
Светлана Денисова полагает возможным рассматривать парковочное место как объект инвестиций для обладателей сравнительно небольшой суммы — под дальнейшую сдачу или перепродажу в будущем. Второй вариант более характерен для домов высокого ценового сегмента, где парковочные места зачастую полностью выкупаются еще в период строительства.
В то же время Кирилл Сиволобов указывает: этот инструмент работает только в отдельных сценариях: объективный дефицит парковок в округе, например в центре города; покупка машино-места в проекте с низкой обеспеченностью парковками, где спрос стабильно превышает предложение; машино-место, стоимость которого включена в аренду апартаментов.
Надежда Ильина добавляет: «Инвестирование в машино-места не является распространенной практикой. Тем не менее после отмены ипотеки с господдержкой летом 2024 года на рынке складывалась интересная ситуация: покупатели с ограниченными суммами накоплений активно обращались к данному виду инвестирования, чтобы уберечь свои сбережения от высокой инфляции».
Наталья Кукушкина указывает: «Это возможно при наличии инвестора, желающего выкупить пул машино-мест для их организованной сдачи в аренду. Но здесь также есть свои ограничения. Эта схема хорошо работает с отдельно стоящими паркингами. Для подземных паркингов такое решение, наоборот, крайне нежелательно, так как из них посторонний человек может попасть на жилые этажи дома, что нарушает концепцию безопасного проживания. Очевидно, что такая ситуация создаст конфликт жителей и инвестора, сдающего места в аренду».
Компания AFI Development провела опрос покупателей в офисах продаж, сравнив выгоду от инвестиций в приобретение машино-места и квартиры. Вывод: инвестировать в покупку машино-места в два раза выгоднее. Так, средняя стоимость аренды квартиры в границах старой Москвы составляет 50 тыс. рублей. Срок окупаемости инвестиций — порядка 20 лет. При этом нужно учесть затраты на ремонт и его срок. Стоимость одного машино-места в среднем в границах старой Москвы в массовом сегменте составляет 2,7 млн рублей, то есть на ту же сумму с учетом стоимости ремонта можно купить пять машино-мест. Средняя месячная аренда машино-места, по подсчетам аналитиков, в массовом сегменте Москве варьируется от 10 тыс. рублей до 20 тыс. рублей в зависимости от района и условий. Согласно отчетам экспертов, за последние годы наблюдается тенденция роста стоимости аренды в сравнении с предыдущими годами. То есть при покупке пяти машино-мест в уже сданном ЖК доходность будет составлять 100 тыс. рублей в месяц. И такая инвестиция окупится быстрее — примерно через десять лет.
РосРитейл оценивает доходность от сдачи в аренду машино-мест в 7–12% годовых в зависимости от местоположения и спроса.
Региональные нормативно-правовые акты с расчетными показателями по количеству машино-мест при строительстве многоквартирных домов
|
Регион |
Дом на 100 квартир площадью 5,5 тыс. кв. м |
РНГП/МНГП/ПЗЗ |
|
Челябинская область |
200 |
Решение об утверждении МНГП г. Челябинска от 17.02.2015 № 6/8 |
|
Камчатский край |
164,18 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.01.2024 № 29-п |
|
Брянская область |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 04.12.2012 № 1121 |
|
Республика Адыгея |
150 |
Решение об утверждении МНГП г. Майкопа от 26.10.2017 № 279-рс |
|
Республика Тыва |
150 |
Решение об утверждении МНГП г. Кызыла от 28.08.2019 № 52 |
|
Курганская область |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.03.2009 № 178 |
|
Смоленская область |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 19.02.2019 № 45 |
|
Чукотский автономный округ |
150 |
Постановление об утверждении РНГП от 30.12.2011 № 569 |
|
Республика Бурятия |
120 |
Решение об утверждении МНГП г. Улан-Удэ от 22.12.2016 № 281-27 |
|
Республика Дагестан |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 30.12.2021 № 372 |
|
Республика Ингушетия |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 26.05.2022 № 79 |
|
Республика Северная Осетия — Алания |
120 |
Решение об утверждении МНГП г. Владикавказа от 28.04.2020 № 8/14 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 27.12.2013 № 1071 |
|
Республика Хакасия |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 07.02.2022 № 090-30-п |
|
Амурская область |
120 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Благовещенска от 30.01.2025 № 479 |
|
Ивановская область |
120 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Иванова от 27.02.2008 № 694 |
|
Новгородская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 24.08.2020 № 8 |
|
Орловская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 01.08.2011 № 250 |
|
Пермский край |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 30.12.2021 № 31-02-1-4-2250 |
|
Тамбовская область |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 03.10.2024 № 292-О |
|
Тульская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 30.09.2021 № 635 |
|
Еврейская автономная область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 03.05.2018 № 146-пп |
|
Республика Крым |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 26.04.2016 № 171 |
|
Чеченская Республика |
120 |
СП 42.13330.2012 |
|
Иркутская область |
120 |
СП 42.13330.2012 |
|
Краснодарский край |
120 |
Приказ об утверждении РНГП от 16.04.2015 № 78 |
|
Костромская область |
120 |
Постановление об утверждении РНГП от 01.10.2010 № 344-а |
|
Приморский край |
110 |
Постановление об утверждении МНГП Владивостокского г. о. от 30.01.2020 № 61-пп |
|
Алтайский край |
110 |
Постановление об утверждении РНГП от 29.12.2022 № 537 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
100 |
Решение об утверждении МНГП г. о. Нальчик от 30.07.2019 № 251 |
|
Республика Калмыкия |
100 |
Приказ об утверждении РНГП от 14.06.2018 № 133-п |
|
Липецкая область |
100 |
Приказ об утверждении РНГП от 20.09.2016 № 173 |
|
Магаданская область |
100 |
Постановление об утверждении РНГП от 10.03.2020 № 153-пп |
|
Саратовская область |
100 |
Решение об утверждении МНГП г. Саратова от 28.05.2020 № 67-536 |
|
Тверская область |
100 |
Постановление об утверждении РНГП от 18.11.2019 № 455-пп |
|
Томская область |
100 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Томска от 25.12.2020 № 89 |
|
Ненецкий автономный округ |
100 |
Постановление об утверждении РНГП от 21.06.2019 № 171-п (недейств.) |
|
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра |
100 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Ханты-Мансийска от 08.04.2022 № 369 |
|
Республика Башкортостан |
92 |
Приказ об утверждении РНГП от 10.02.2025 № 18 |
|
Республика Алтай |
90 |
Приказ об утверждении РНГП от 01.04.2025 № П-07-01/0180 |
|
Оренбургская область |
90 |
Приказ об утверждении МНГП г. Оренбурга от 14.10.2024 № 36/164-од |
|
Тюменская область |
85 |
Постановление об утверждении РНГП от 19.03.2008 № 82-п |
|
Красноярский край |
84,62 |
Постановление об утверждении РНГП от 23.12.2014 № 631-п |
|
Псковская область |
84 |
Постановление об утверждении РНГП от 22.01.2013 № 18 |
|
Чувашская Республика — Чувашия |
80 |
Постановление об утверждении РНГП от 27.12.2017 № 546 |
|
Владимирская область |
80 |
Решение об утверждении МНГП г. Владимира от 26.12.2023 № 177 |
|
Кировская область |
80 |
Постановление об утверждении РНГП от 29.11.2024 № 523-п |
|
Пензенская область |
79 |
Постановление об утверждении РНГП от 13.04.2015 № 189-пП |
|
Ставропольский край |
75 |
Приказ об утверждении РНГП от 10.10.2022 № 532 |
|
Калужская область |
75 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Калуги от 14.12.2011 № 247 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
74 |
Приказ об утверждении РНГП от 22.11.2013 № 92 (недейст.) |
|
Астраханская область |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 21.03.2018 № 109-П |
|
Калининградская область |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 18.09.2015 № 552 |
|
Забайкальский край |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 11.07.2017 № 273 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
70 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.01.2018 № 69-П |
|
Московская область |
69,7 |
Постановление об утверждении РНГП от 17.08.2015 № 713/30 |
|
Республика Коми |
68,75 |
Приказ об утверждении РНГП от 30.06.2020 № 268-ОД |
|
Ленинградская область |
68,75 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 |
|
Сахалинская область |
68,75 |
Приказ об утверждении РНГП от 10.10.2023 № 1-3.39-626/23 |
|
Свердловская область |
68,75 |
Постановление об утверждении МНГП г. Екатеринбурга от 29.12.2023 № 3549 |
|
г. Санкт-Петербург |
68,75 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 |
|
Ярославская область |
67,73 |
Постановление об утверждении РНГП от 16.10.2024 № 1052-п |
|
Ростовская область |
67,7 |
Постановление об утверждении МНГП г. Ростова-на-Дону от 20.06.2023 № 516 |
|
Мурманская область |
65 |
Приказ об утверждении РНГП от 30.07.2021 № 75 |
|
Нижегородская область |
64,7 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.12.2015 № 921 |
|
Республика Карелия |
64 |
Приказ об утверждении РНГП от 25.04.2016 № 111 |
|
Рязанская область |
64 |
Постановление об утверждении РНГП от 28.02.2024 № 69-п |
|
Омская область |
61 |
Приказ об утверждении РНГП от 08.07.2019 № 1-п |
|
Белгородская область |
60 |
Постановление об утверждении РНГП от 25.04.2016 № 100-пп |
|
Курская область |
59 |
Постановление об утверждении РНГП от 28.04.2021 № 442-па |
|
Удмуртская Республика |
58,9 |
Постановление об утверждении РНГП от 04.06.2019 № 228 |
|
Кемеровская область — Кузбасс |
55 |
Постановление об утверждении РНГП от 14.10.2009 № 406 |
|
Республика Марий Эл |
55 |
Постановление об утверждении РНГП от 31.03.2022 № 159 |
|
Республика Саха (Якутия) |
55 |
Приказ об утверждении РНГП от 14.03.2025 № 29 |
|
Хабаровский край |
50 |
Постановление об утверждении РНГП от 27.05.2013 № 136-пр |
|
Вологодская область |
50 |
Решение об утверждении МНГП г. Вологды от 21.12.2017 № 1382 |
|
Новосибирская область |
50 |
Постановление об утверждении РНГП от 12.08.2015 № 303-п |
|
Самарская область |
50 |
Постановление об утверждении ПЗЗ г. Самары от 26.04.2001 № 61 |
|
г. Севастополь |
50 |
Постановление об утверждении РНГП от 02.12.2022 № 618-ПП |
|
Архангельская область |
40,7 |
Постановление об утверждении РНГП от 19.04.2016 № 123-пп |
|
Республика Мордовия |
40 |
Приказ об утверждении РНГП от 28.08.2024 № 171 |
|
Ульяновская область |
40 |
Приказ об утверждении РНГП от 18.03.2020 № 45-пр |
|
Воронежская область |
36,67 |
Решение об утверждении ПЗЗ г. Воронежа от 20.04.2022 № 466-V |
|
г. Москва |
28,27 |
Постановление об утверждении РНГП от 23.12.2015 № 945-пп |
|
Волгоградская область |
25,82 |
Приказ об утверждении РНГП от 18.10.2024 № 63-ОД |
Управление многоквартирными домами: единый стандарт или индивидуальный сервис?
Стандарты жилой недвижимости с каждым годом повышаются, как и уровень комфорта в новостройках в целом. Успевают ли за растущими требованиями к качеству жилья управляющие компании? Вместе с экспертами разбираемся в сервисных трендах обслуживания и управления жилыми домами.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию многоквартирных домов (МКД), выполняемых организацией, получившей соответствующую лицензию, изложен в Постановлении Правительства № 290 от 03.04.2013 в соответствии с требованиями ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Объем услуг, предоставляемых УК, не должен быть меньше данного перечня.
Недостаточный минимум
«Стандарты обслуживания МКД давно требуют пересмотра, – считает Анастасия Инашевская, генеральный директор управляющей компании «Космосервис». – В минимальном перечне услуг и тарифов, рекомендованном Комитетом по тарифам, отсутствуют, к примеру, работы, связанные с обслуживанием современных технических систем, таких как системы видеонаблюдения и автоматической противопожарной защиты. Важно внести эти работы в стандарт и установить минимальный тариф».
Эксперты отмечают, что набор услуг УК варьируется в зависимости от класса жилья, но единые стандарты все же есть. «В последнее время обязательным вне зависимости от класса жилой недвижимости стало наличие огороженной территории, двора без машин, игровых и спортивных комплексов во дворе, – рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, напротив, полагает, что единых стандартов работы УК нет даже в рамках одного класса: «Скорее, мы можем говорить о преобладающем подходе, которым сегодня является стремление к созданию целостной концептуальной среды жилого комплекса. За счет единого оформления дворовых территорий, мест общего пользования, парадных создается определенный уровень комфорта».
По мнению Николая Дюмина, генерального директора АО «Сервис-Недвижимость» (Группа «Эталон»), стандарты управления обусловлены еще и тем, какие системы установил в доме застройщик: «Современные дома – это комплексы со сложной инженерией, требующие надлежащего обслуживания. Поэтому класс недвижимости влияет на объем услуг УК». «Есть некий базис, в который входят своевременный вывоз мусора, уборка, ремонт. Но вне зависимости от статуса дома и его класса от хорошей управляющей компании жильцы должны получать максимально качественный сервис», – резюмирует Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ».
Не стоит забывать, что перечень выполняемых работ и услуг зависит и от пожеланий самих жильцов. Управляющая компания может предложить им дополнительные услуги, например, службу охраны и консьержей, видеонаблюдение, уборку в квартирах и т.д., но только собственники на общем собрании принимают решение, какие именно услуги им нужны.
Элитный максимум
По наблюдениям специалистов, чем выше класс недвижимости, тем выше востребованность дополнительных сервисных опций. «Список услуг УК в жилых комплексах премиум- и бизнес-класса расширяется за счет более персонифицированного сервиса: наличия собственного технического персонала, охраны, закрытой территории, оборудованной системами видеонаблюдения и контроля доступа. В идеале отличия в сервисе в разных классах недвижимости должны состоять только в расширенном составе дополнительных услуг. Например, в элитном доме может быть свой садовник», - рассуждает Александр Арсеньев.
Роман Мирошников уверен, что в сегменте элитной недвижимости предъявляются более высокие требования к безопасности и приватности резидентов. По этой причине в домах премиум-класса может быть целый набор опций, связанных именно с безопасностью: пульт охраны, видеонаблюдение, контроль доступа автомобилей на территорию комплекса, «умный» доступ в подъезд или лифт по отпечатку пальца или сетчатке глаза. Кроме того, в элитных ЖК может работать консьерж-сервис по отправке вещей в химчистку, доставке продуктов на дом, заказу билетов и пр.
«Наполнение сервисных услуг в элитных домах очень разнообразно и зависит, в том числе, от обещаний застройщика. В данном случае единого стандарта обслуживания не может быть по определению, ведь речь идет об эксклюзивном сервисе, исходя из потребностей и личных пожеланий конкретных жильцов», – подтверждает Анастасия Инашевская.
Благоустройство
Обслуживание придомовых территорий осуществляется управляющей организацией в соответствии с проектом благоустройства, который является частью проектной документации, проходит экспертную оценку и принимается Службой государственного строительного надзора и экспертизы. «Каким будет благоустройство территории, определяется на этапе проектирования жилого комплекса. Двор и дома представляют собой единый проект по стилистике и принципам реализации. Ещё на этапе котлована происходит высадка крупномерных деревьев, места для них определяются с учётом проложенных коммуникаций и необходимых отступов, чтобы не создавать излишнего затенения», – поясняет Сергей Печников, генеральный директор генподрядной организации «Ресурс-Инт».
По закону жильцы имеют право вносить изменения во внешний облик своего двора или даже реализовать целый проект благоустройства. Мнения экспертов о целесообразности такого шага разделились. «Дополнительное благоустройство и его модернизация – прерогатива общего собрания собственников, инициатива которых, конечно, приветствуется. Но мы призываем их предварительно консультироваться с управляющей компанией, чтобы грамотно воплотить идеи оформления в жизнь», – объясняет Николай Дюмин.
Роман Строилов, директор по развитию, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подчеркивает, что участие жильцов не может поощряться по нормам безопасности: «Корневая система крупных деревьев, например, может повредить конструктив подземного паркинга. Есть и другие нюансы, в том числе связанные с пожарной безопасностью. Поэтому в оформлении придомовой территории допустим только комплексный подход». Эту точку зрения поддерживает Андрей Козловский, главный инженер ООО «Управляющая компания «Капитель»: «Взгляд на благоустройство двора у разных жителей может существенно отличаться, поэтому правильно, что проект разрабатывают профессионалы. Задача управляющей компании – поддерживать благоустройство, выполненное застройщиком. Жители могут привносить свои идеи и реализовывать их после согласования на общем собрании. Как правило, жильцы довольны своей придомовой территорией, если она спроектирована современно и универсально». «Думаю, что качественное единое концептуальное оформление, выполненное застройщиком, оценят все жители комплекса», – соглашается Роман Мирошников.
«Наша компания всегда поддерживает инициативу жителей, им удается подать, а нам реализовать потрясающие идеи. Было бы неправильно не дать возможность талантливым людям реализовать свой творческий потенциал, – отмечает Анастасия Инашевская. – Уже не первый год инициативные группы жильцов разрабатывают проекты миксбордеров, в которых учтены высота растений, их внешняя привлекательность (в том числе в зависимости от смены сезонов года), безопасность, выживаемость». По словам эксперта, создание таких небольших зеленых островков на территориях ЖК должно приветствоваться управляющими компаниями не только из-за важности формирования комфортной жилой среды, но и как вклад, пусть и небольшой, в улучшение экологической ситуации в городе.
«Безусловно, выбор застройщиков – единый стиль. Вопрос с оформлением клумб жильцами во многом зависит от расположения дома и его класса. Если во дворе предполагается дизайнерское озеленение, к сожалению, для творчества жильцов не будет места. Но в некоторых комплексах возможно самостоятельное оформление газонов. Коллеги из регионов даже проводят совместные праздники, на которых жители имеют возможность принять участие в озеленении территории. Такие мероприятия создают благоприятную атмосферу в доме и объединяют жильцов», – добавляет Александр Арсеньев.
Технологии сближают
Сближению и лучшему взаимопониманию между УК и жильцами способствуют не только совместные занятия садоводством, но и использование современных технологий. «Наша компания одной из первых разработала собственное приложение для жителей, с помощью которого можно подать показания счетчиков, написать УК о проблеме, оплатить услуги, принять участие в обсуждении вопросов, касающихся обслуживания дома, пообщаться с соседями, – делится опытом Анастасия Инашевская. – Хорошим подспорьем в нашей работе стало также применение счетчиков индивидуального потребления с дистанционной передачей данных. Когда требование об установке этих приборов внесли в законопроект, наши новые дома уже были ими оборудованы».
«Используем различные способы коммуникации с жителями. Все дома подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую можно оставить заявку, подать показания индивидуальных приборов учета, уточнить информацию. Все заявки записываются, их можно отследить и проверить статус выполнения. Обратиться в УК можно также через мобильное приложение, личный кабинет на сайте, по электронной почте», – об арсенале каналов коммуникации с собственниками рассказал Николай Дюмин. В концерне «ЮИТ» процесс взаимодействия с жителями в режиме онлайн тоже налажен. «С помощью автоматизированного учета заявок кол-центра следим за их выполнением в формате 24/7. Мобильным приложением наши жильцы могут пользоваться практически с момента покупки квартиры: с его помощью они сначала контролируют ход строительства, следят за актуальными новостями дома, а после заселения – передают показания счетчиков, оплачивают услуги, подают и отслеживают заявки в УК», – сообщил Александр Арсеньев.
Кудрово: студия или однушка?
Если бюджет на жилье ограничен, что лучше купить: студию или все-таки однокомнатную квартиру? Ищем ответ на популярный вопрос и сравниваем ЖК класса «Эконом» и «Комфорт» в локации Кудрово.
Конструктивные отличия между однокомнатной квартирой и студией понятны большинству покупателей. В студии отсутствуют перегородки между кухней, коридором и жилым пространством. Разница в цене и уровне комфорта – вопрос, требующий более подробного изучения и учитывающий многие факторы, прежде всего – локацию и класс ЖК.
Город в городе
Кудрово во Всеволожском районе Ленобласти уже давно воспринимается как один из крупнейших спальных районов Петербурга. Сегодня это город в городе со своей постепенно развивающейся внутренней инфраструктурой: магазинами, объектами сферы услуг, детскими садами и школами. Здесь же находятся один из крупнейших торговых центров – Мега-Дыбенко, популярный центр досуга и отдыха «Мега-Парк», благоустроенный парк «Оккервиль». Близость станции метро «Улица Дыбенко» позволяет считать местоположение Кудрово достаточно удобным для тех, кто пользуется общественным городским транспортом, но труднодоступным для автомобилистов. Плохо развитая дорожная сеть, пробки на выезде из жилого массива были и остаются главным минусом проживания в Кудрово.
Предложения эконом-класса
Зная преимущества и недостатки локации, потребители выбирают Кудрово за сравнительно доступные цены в новостройках. Так, студия в первой очереди ЖК «КудроВО» (застройщик ООО «ПАТРИОТ-НЕВА») метражом 26,9 кв.м. стоит от 2 900 000 руб. В студии предусмотрен балкон более 3 кв.м., санузел – 3,2 кв.м. Высота потолков – 2,68 м. Монолитный 15-этажный дом с навесными вентилируемыми фасадами разделен на 6 секций. Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2020 года. Квартиры сдаются с черновой отделкой. Однокомнатные квартиры в первой очереди стоят от 3 870 000, метраж от 36,29. За эту разницу в цене покупатель получит кухню 11 метров, 4-х метровый коридор, совмещенный санузел.
Во второй очереди ЖК со сроком сдачи в III квартале 2020 года студия от 26,97 кв.м. стоит 2 700 000 руб, сдается без отделки. Однокомнатная квартира минимального метража 37,43 кв.м. с евро-кухней 17,8 кв.м. стоит 4 000 000 руб. Максимальный метраж однушки в «КудроВО» - 46,7 кв.м, стоимость – 4 803 574 руб. Квартиры в некоторых корпусах дома сдаются с чистовой отделкой. На первых этажах комплекса расположены коммерческие помещения.
Комфорт-класс от надежных застройщиков
В жилых комплексах комфорт-класса студии или уже раскуплены, или принципиально отсутствуют. Например, застройщик ЗАО «Строительный трест» строит дома без студий. В ЖК «Архитектор», 27-этажном кирпичном доме, спроектировано 467 однокомнатных квартир от 85 тыс/кв.м площадью от 38,26 до 53,54 кв.м. В однушках минимального метража внимание привлекают евро-гостиные от 17 кв.м с выходом на остекленную лоджию площадью более 3 кв.м. В самых просторных однушках предлагаются гардеробные около 7 кв.м, остекленные лоджии почти 5 кв.м. Квартиры комплекса можно приобрести с чистовой отделкой в скандинавском или неоклассическом стиле. Срок сдачи комплекса – IV кв. 2021 года.
«Архитектор» входит в состав жилого квартала «Капитал» и является его завершающим этапом. На территории квартала работает школа на 1600 учеников с бассейном. В каждом дворе установлены детские игровые площадки, в квартале также расположен крупный фитнес-центр и гипермаркет «Лента».
В шестой очереди широко известного микрорайона Кудрово «Новый Оккервиль» в продаже уже нет студий, но есть выбор однокомнатных квартир площадью от 36 до 40 кв.м. В однушке минимального метража – кухня более 10 кв.м, раздельный санузел. Шестая очередь представляет собой пять корпусов высотой 8-25 этажей, построенных по кирпично-монолитной технологии. Дом сдан в мае этого года. В составе комплекса спроектирован пристроенный детский сад на 150 воспитанников, а также коммерческие помещения. На территории «Нового Оккервиля» строится поликлиника.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
В «Новом Оккервиле» сейчас продаются только готовые одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с разными вариантами отделки, в том числе с полной отделкой «под ключ». Такой вариант идеален в том числе для тех, кто хочет сразу переехать в готовую квартиру в новостройке.
Еще один плюс в том, что эти квартиры продаются от застройщика, а значит при их покупке можно воспользоваться субсидированной ипотекой с беспрецедентно низкими ставками. Ставки по ипотеке с господдержкой – от 5,85% годовых. Для тех, у кого два и более ребенка, доступна семейная ипотека со ставкой от 4,5% годовых.
Больше половины жителей «Нового Оккервиля» - молодые семьи с детьми в возрасте от 2 до 12 лет. Поэтому мы с особой тщательностью подходим к развитию социально-бытовой инфраструктуры. У нас открыты детские сады, школа на 1600 учащихся, интерактивный развивающий музей Museus, детская и взрослая поликлиники, почта и пр. На прилегающей территории разбит парк Оккервиль со специальными велодорожками, по которым дети с удовольствием катаются на роликах и велосипедах, а их родители – гуляют с колясками и совершают пробежки.
Цифровые «фишки» и дизайн
В строящемся квартале iD Kudrovo застройщик Euroinvest Development делает ставку на диджитализацию и объединение жильцов. Каждый резидент получает iD-ключ, с помощью которого осуществляется доступ на территорию комплекса, вход в общественное пространство для жителей комплекса iD-клуб, паркинг и помещения общего пользования. Клубное пространство находится на первом этаже комплекса и предназначено для совместного досуга, знакомства и общения жильцов, проведения праздников.
В корпусе со сроком сдачи во II квартале 2022 года студия 26,72 кв.м стоит от 2,82 млн руб. Максимальный метраж студий в этом корпусе – 30,75 кв.м. Площадь однокомнатных квартир – от 33,38 кв.м, стоимость – от 4,12 млн руб. Планировочные решения однушек предусматривают кухни от 9 кв.м, совмещенные и раздельные санузлы, лоджии. Самые просторные однокомнатные площадью 39-40 кв.м располагают евро-кухней от 15 метров, коридором от 4-5 кв.метров, лоджией более 3 кв.м. В корпусах, сдача которых запланирована на I квартал 2023 года, можно приобрести самую маленькую студию 23,44 кв.м за 2 226 800 руб. или самую большую площадью 25,91 кв.м за 2 901 926 руб. Однушки метражом от 31,12 до 40,39 кв.м обойдутся в 3 485 448 – 4 564 064 руб. Покупателей маленьких однушек порадуют просторные кухни-гостиные от 14 кв.м с выходом на балкон, а более просторных однокомнатных – коридоры от 5 кв.м. Во всех квартирах комплекса спроектированы высокие трехметровые потолки, широкие окна. Будущим жильцам предлагается выбрать отделку в стиле «Лофт» или «Классика», а также цветовую гамму материалов.
Девелопер ИСК «Инвестторг» строит в Кудрово два объекта – «Геометрия» и «Европейский парк». ЖК «Геометрия» представляет собой два 23-этажных корпуса на едином стилобате со сплошным остеклением на верхних этажах. Особое внимание застройщик уделяет авторской отделке входных групп и ландшафтному дизайну двора, свободному от машин. В квартирах обещаны скрытая в полу разводка отопления и увеличенные окна. Студии от 23,17 кв.м с черновой отделкой стоят 2,5-2,6 млн руб, однокомнатные квартиры от 34 до 40 кв.м – 3,6-4,1 млн руб. В студиях предусмотрены застекленные лоджии. В однушках минимального метража – кухня около 10 кв.м и две застекленные лоджии. При покупке квартиры можно выбрать отделку: черновую, предчистовую и чистовую. Срок сдачи первой очереди ЖК – IV квартал 2020 года, второй – IV квартал 2021 года.
ЖК «Европейский парк» при похожих параметрах планировочных решений и опций привлекает внимание благоустроенным закрытым двором с детскими площадками и зонами отдыха на эксплуатируемой кровле стилобата. На первых этажах 23-этажного комплекса расположены коммерческие помещения. Стоимость студии 23-24 кв.м – от 2,7 млн руб, однокомнатной квартиры 35-43 кв.м – 3,6-4,4 млн руб. В ЖК также предлагаются 3 вида отделки на выбор. Срок сдачи первой очереди – IV квартал 2020 года, второй – IV квартал 2021 года.
Жилье на любой вкус
Благодаря активному строительству новостроек в Кудрово у покупателей большой выбор вариантов малогабаритного жилья: от совсем маленьких студий по цене от 2,3 млн руб. до сравнительно просторных однушек за 4-5 млн. руб. За дополнительные 1,5–2 млн руб. новосел получает жилье с более просторными кухней или еврокухней, санузлом, коридором, где можно организовать зону для хранения вещей. В зависимости от бюджета есть возможность выбрать как степень готовности домов, так и класс жилья, набор опций внутренней инфраструктуры, тип отделки и материалов.