Бюро А4: как сторителлинг меняет городскую среду
Бюро А4 известно своими общественными интерьерами и проектами благоустройства для крупных девелоперов, за которыми стоит глубокий нарративный подход. Сооснователи компании Сергей Марков (генеральный директор) и Алексей Афоничкин (главный архитектор) рассказали о том, как создают среду через сторителлинг.
Сергей Марков: — Идея создать свое бюро возникла еще в МАрхИ, где мы с Алексеем учились на кафедре общественных и жилых зданий. Затем работали в «Моспроекте» — в мастерской известного архитектора Якова Белопольского. Окончательно сработавшись и поняв, что вместе нам комфортно, мы решились уволиться и начать свой проект. Это был, кажется, 2013 год.
Алексей Афоничкин: — Первый наш проект — клубный поселок, мы делали генплан и несколько домов. С этого все и началось. Затем были интерьеры квартир, торгового центра «Хорошо» и других общественных пространств. Первые годы мы сфокусировались именно на этом, а примерно с 2019 года ушли в благоустройство — сначала городское, потом для девелоперов. Хотя направление общественных интерьеров тоже сохранилось. Если говорить о нашем фокусе — это общественные пространства: интерьеры и комплексное благоустройство.
— Как сформировался ваш подход к архитектуре и, что не менее важно, к ведению бизнеса?
Сергей Марков: — В архитектурной среде есть некоторое пренебрежительное отношение к бизнес-подходу. Сама учеба в МАрхИ построена на индивидуализме. Сейчас, к счастью, это меняется. Неудивительно, что, открыв юрлицо в 2014-м, мы много шишек набили. Не было понимания, как вести дела. По-настоящему осмысленно выстраивать бюро как компанию начали только в 2020-м, во время пандемии. Что касается архитектуры, то под влиянием преподавателя Валерия Грубова я стал воспринимать ее не как объемы и фасады, а как нечто более глубокое — то, что создает сценарий жизни, отношения между людьми. Эта история до сих пор отзывается в наших проектах, особенно в благоустройстве.
Алексей Афоничкин: — Я бы добавил про поиск собственного почерка. Вначале подходили к каждому проекту очень индивидуально, исходя из задач заказчика, меньше думая о единой стилистике. Мы никогда не были минималистами, нам всегда был присущ яркий смысловой подход, работа с образами. Взять, к примеру, «Пионер Bookstore» — там была и модульность, и интеграция смысловых точек, и многофукциональность.
Когда мы активно занялись благоустройством, этот подход перерос в сторителлинг, который стал нашим главным инструментом. Мы долго искали собственный почерк и последние лет пять-шесть активно его развиваем. Каждый наш проект — это сильные смысловые истории, наполненные яркими образами, которые мы стараемся рассказать будущему пользователю территории. Поскольку наш фокус — общественное пространство, для нас критически важно взаимодействие человека и среды.
— Способствует ли сторителлинг коммерческому успеху проекта?
Алексей Афоничкин: — Безусловно, он придает ему дополнительную ценность. Для девелопера это готовая маркетинговая история. Через образы и нарратив продавать продукт гораздо проще. Помню, года три назад некоторые из них удивлялись: «Так можно было? Сделать не просто двор, а целую историю?» Сейчас это уже становится трендом и мейнстримом.
Сергей Марков: — Да, это тренд. Тот же Сергей Кузнецов, продвигая Emo-tech (архитектурный стиль, сформулированный главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым, в котором технологичность сочетается с выразительностью. — Примеч. ред.), говорит о сильных эмоциональных образах.
Мы рады, что девелоперы стали более открыты и привлекают нас к пиару проектов. Раньше часто идеи архитектора, вложенные в проект, не доходили до публичного поля, а сейчас мы делаем совместные публикации, и это очень круто.
— Как вы считаете, а покупатель в итоге выбирает, исходя из цены и локации, или все-таки эти истории влияют на его предпочтения?
Алексей Афоничкин: — При равнозначной стоимости человек выберет локацию, насыщенную смыслом. Покупают не безликий продукт, а авторскую историю. Благодаря нашему подходу объекты становятся более авторскими, живыми.
Сергей Марков: — Это важно, потому что покупатель может соотнести себя с местом. Смыслы дают новый уникальный опыт. Например, бульвары без машин в «Шагале» — это что-то новое. Яркие точки, где можно заняться чем-то, создают впечатление от места, ты начинаешь чувствовать его своим. Именно поэтому многие любят исторический центр с его атмосферой, а не безликие спальные районы.
— Вы практиковали участие жителей в обсуждении проекта. Насколько это продуктивно?
Сергей Марков: — Это крайне важный инструмент, особенно в работе со сложившейся городской средой. В девелоперских проектах будущие жители появляются позже, но и там это полезно для составления портрета покупателя. В России такой подход еще не стал системной практикой. Чаще это инициатива архитектора или девелопера. На мой взгляд, подобные опросы серьезно повышают шансы на то, что проект будет по-настоящему востребован и оценен.
— Эти смыслы рождаются из контекста места, или это плод чистой фантазии?
Сергей Марков: — Не всегда привязываемся к истории места, хотя в городских проектах это часто важно. Но мы также создаем совершенно новые нарративы, отталкиваясь от того, что нам интересно. Яркий пример — бульвары в ЖК «Shagal». Там была концепция «play and walk» (играйте и гуляйте): ты идешь по бульвару и взаимодействуешь с элементами, которые выглядят как арт-объекты, а не как стандартные площадки. Смысл был в создании интересного маршрута. А образный ряд родился из динамики воды, ведь комплекс у Москвы-реки. Наши малые архитектурные формы (МАФы) напоминали морские фигуры — водоворот, коралловый риф… Это было не похоже на обычную детскую площадку. Вот что мы стараемся привносить: смысл в программирование территории и сильный, запоминающийся образ.
— Давайте перейдем к конкретным проектам. Расскажите, к примеру, о ваших работах в Санкт-Петербурге.
Алексей Афоничкин: — В Петербурге у нас несколько проектов. Например ЖК «ЛДМ» на месте Ленинградского дворца молодежи. Там мы обыграли тему мрамора и метаморфоз камня, назвав концепцию «Метаморфизм». Мы перенесли идею в генплан, создали «разломы» в мощении и рисунке озеленения, использовали натуральный гранит. Эту же тему поддержали МАФы из каменноподобных материалов со сложной подсветкой. Важной частью концепции стало сохранение двух вековых дубов. А детская площадка, к примеру, была вдохновлена «Пещерой горного короля». К сожалению, ее оптимизировали на этапе рабочей документации. Такое бывает. Но мы продолжили обыгрывать тему, вдохновляясь архитектурой самого комплекса, который похож на глыбу мрамора, и в озеленении: во дворе — строгие, «каменные» посадки, по периметру — более живописные.
Сергей Марков: — Еще из реализованного в Петербурге — ЖК «Окла» с «ЛенСтройТрестом». Мы делали двор, обращенный к лесу. Архитектурная концепция принадлежит Рикардо Бофиллу (известный испанский архитектор — представитель барочно-классицистического направления в архитектуре постмодернизма. — Примеч. ред.), и наше благоустройство перекликается с его замыслом через арочные, лучевые структуры в генплане.
Еще один интересный проект — в Кронштадте, ЖК «Кронфорт. Набережная». Концепция называлась «Море чувств». Мы взяли четыре: радость, безмятежность, очарование и свободу. Последняя, например, выразилась в огромных качелях. Генплан связали с исторической сеткой кварталов Кронштадта и диагональными балконами комплекса. В каждом дворе — свой характер: где-то акцент на природности и больших камнях среди злаков, где-то — на семейном отдыхе с общественными прихожими и площадками для пикника и петанка.
— Одна из ключевых тем, которую вы поднимаете, — «бесшовное пространство». Что это значит?
Сергей Марков: — Это работает на нескольких уровнях. Первый — городской: непрерывные комфортные связи — например набережная, переходящая в бульвар и парк. Второй уровень — связь интерьера и экстерьера. Когда мы делаем и места общего пользования (МОПы), и благоустройство, можем использовать единые материалы и смысловые ходы, создавая целостный опыт.
Алексей Афоничкин: — Именно так. Человек выходит из квартиры в проработанный интерьер, и эта история плавно перетекает во двор. Исчезает диссонанс, который часто бывает, когда интерьер и благоустройство делают разные команды. Для девелопера это сильный продуктовый ход, который должен закладываться на уровне брендинга.
Сергей Марков: — Сейчас девелоперы все чаще мыслят не точечными проектами, а крупными территориями комплексного развития. И для таких проектов дизайн-код, обеспечивающий единообразие и бесшовность, становится необходимостью.
— Какие еще тренды в благоустройстве вы считаете наиболее важными?
Алексей Афоничкин: — Однозначно — тренд на здоровьесберегающую среду. Речь идет не только о физическом, но и ментальном самочувствии. Мы создаем спортивные хабы, места для релаксации, йоги, коммуникации. В том же «Вест Гардене» сделали целый ряд таких зон, включая инклюзивный соседский сад.
Сергей Марков: — Мы даже проводили исследование с Сеченовским университетом в рамках воркшопа фестиваля «Открытый город» на тему социального стресса, потому что это триггер для ментального и физического здоровья. Прогностически он даже хуже, чем курение. Поэтому и власти города, и девелоперы объективно заинтересованы в создании среды, которая его снижает.
— Помимо городских проектов, вы активно работаете в сегменте ИЖС. Чем он вам интересен?
Алексей Афоничкин: — У нас несколько таких проектов. Коттеджный поселок Миронцево был первым. К нам пришел инвестор с участком земли и полностью доверился нам в формировании продукта. Мы проводили большую аналитику, изучали тренды, мировой опыт. Наш проект несколько опережал рынок, потому что через год увидели похожие подходы.
У нас была очень экологичная история. Мы максимально сохраняли деревья, чтобы жители чувствовали, что живут в лесу. Помимо мастер-плана, разработали проект благоустройства, въездную группу. Несколько типологий домов, в том числе с камышовой кровлей, с фасадами из лиственницы, клинкерной плитки. Эти материалы красиво стареют и мимикрируют в среду. Когда приезжаешь на стройку, видишь, как среди берез словно «проявляются» эти дома.
Сергей Марков: — В ИЖС после пандемии пришли большие игроки, и рынок из «дикого» превратился в продуктовый. Миронцево — не только про экологию, но и идею комьюнити. Здесь мы создали «зеленое кольцо» — общественный пешеходный маршрут, вдоль которого расположены разные активности. И заложили возможность для жителей в будущем адаптировать некоторые пространства и объекты под свои нужды.
Алексей Афоничкин: — Под Ростовом-на-Дону мы разрабатывали благоустройство и архитектурные проекты домов для коттеджного поселка «Старочеркасская Ривьера». Основная идея — создание добрососедской среды, что для юга России очень важно. Поэтому в проекте появились зоны, где люди разных возрастов смогут объединяться, например, для отдыха на набережной, для яхтинга. Также мы решали проблему занятости подростков.
— А что можете рассказать про проект «Тихая долина»? Я слышала, он вдохновлен Чеховым.
Сергей Марков: — Да, это свежий проект в кластере ИЖС Группы «Самолет» в Максимихе — чеховские места. Мы вдохновлялись контекстом, произведениями великого русского писателя. Но помимо этого, была глобальная идея Sound Village — деревня звуков. Акцент на усилении, например, пения птиц. Это находило отражение в благоустройстве: появились МАФы типа «усилитель леса», большая смотровая площадка — «голубятня». В дизайн-коде дорожки напоминали разложенную музыкальную партитуру. А смысловые маршруты и малые объекты были связаны с произведениями Чехова. Например «Человек в футляре» — это такой полузакрытый МАФ, где можно уединиться.
— Как находите баланс между художественным замыслом и экономикой проекта? Как отстаиваете идеи?
Сергей Марков: — Мы понимаем, что находимся в одной лодке с девелопером, это партнерство, а не битва. Вопрос в том, можем ли мы контролировать оптимизацию? Если заказали не только концепцию, но и рабочую документацию, мы как авторы знаем, от чего можно отказаться, что менее важно, а что нужно сохранить, чтобы не потерять идею. Мы адекватно воспринимаем контекст и стараемся сохранить основные элементы, рассказывающие о смысле, а менее значимые — оптимизировать, если необходимо.
— Как технологии, в частности искусственный интеллект, меняют вашу работу?
Сергей Марков: — ИИ для нас стал таким же инструментом, как карандаш. Для благоустройства, которое часто воспринимается как «плоскостное», настоящим прорывом станет повсеместный переход в 3D БИМ-моделирование, которое открывает новые возможности. Мы этим уже занимаемся.
Алексей Афоничкин: — Нейросети прочно вошли в наш обиход. Генерация текстов, картинок... Я уже не представляю, как без этого обходиться. Нужно учиться формулировать промпты (запросы. — Примеч. ред.), это новая грамотность.
Сергей Марков: — Мы недавно весь визуал для альбома концепции малых архитектурных форм сделали с помощью нейросетей. Написали промпты — и получили готовые образы для презентации. Еще один тренд — короткие анимации от нейросетей, «оживающие» рендеры. Для клиента это часто нагляднее статичной картинки. А некоторые девелоперы теперь принимают проекты только в VR. Мы делаем модель, и они ходят по будущему двору в очках виртуальной реальности.
— Какими проектами гордитесь больше всего?
Сергей Марков: — Мне очень нравится «Павильон Книги» на ВДНХ. Мы вместе с Государственным музейно-выставочным центром «РОСИЗО» дали ему новую жизнь, и сейчас он невероятно востребован. Это идеальный пример воплощения концепции «третьего места» — не дом и не работа, которую сформулировал американский социолог и урбанист Рэй Ольденбург, известный исследованиями о важности неформальных пространств для функционирования гражданского общества. Это могут быть соседские хабы в местах общего пользования или общественные гостиные во дворе с диванами и очагом. Пространства, где людям приятно проводить время, общаться и ощущать свою принадлежность к сообществу, где человек чувствует себя комфортно и защищенно, ему хочется сюда возвращаться. Именно такие места делают город по-настоящему дружелюбным.
Алексей Афоничкин: — Горжусь реализацией МАФов в «Шагале» — получилось очень эмоционально. И концепцией благоустройства для одного из кварталов «СберСити» в Рублево-Архангельском. А еще нравится Космодамианская набережная с нашими «городскими балконами» напротив Кремля. Из реализованного благоустройства жилых комплексов — West Garden. Неплохим получился.
— «Неплохо» от архитектора — думаю, это высшая оценка…
Алексей Афоничкин: — Мы всегда стремимся к идеалу, он где-то впереди, поэтому в принципе довольно самокритичны. Если бы были абсолютно всем довольны, наверное, это означало, что остановились в развитии.
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в июне: считанные проекты
В июне 2023 года на рынок новостроек Москвы и Московской области вышло всего несколько проектов. На старты продажи решились крупные компании.
Стартовали продажи в ЖК комфорт-класса «Ярославский квартал» в подмосковных Мытищах. Проект реализуют ГК ПИК и компания «Геопарк». Дизайн фасадов разработало петербургское архитектурное бюро Rhizome. Каждый корпус получит собственное цветовое решение, также фасады будут иметь раскреповку, которая придаст им выпуклость.
Ранее на этом участке компания Essence development, связанная с Сергеем Гордеевым, основным акционером ГК ПИК, намеревалась построить торгово-развлекательный центр.
Центром квартала станет пешеходный бульвар.
На входе в дома будут установлены IP-домофоны с видеокамерами. Также домофон будет запрограммирован на распознавание лиц — жители смогут попасть в дома без ключа.
ГК «А101» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «Дом на Зорге» в районе Сокол. Застройщик позиционирует проект как камерный и стильный. Фасады будут облицованы фиброцементными панелями и керамогранитной плиткой, имеющей фактуру камня и бетона.
Проект лобби разработали архитекторы Mors Architects и Ma Project. В числе прочего в лобби запроектирован вертикальный фонтан. Фонтан будет также во дворе.
Двухуровневый паркинг рассчитан не только на обычные, но и на электромобили.
ГК «Основа» вывела на рынок ЖК класса «бизнес+» «VERY на Миклухо-Маклая» в Обручевском районе. Это три башни на общем стилобате, напоминающие очертаниями скалы, что подчеркнуто крупноформатными панелями под металл, камень, бетон и керамогранит, а также большая площадь остекления. Цветовое решение фасадов отталкивается от цветов драгоценных и полудрагоценных камней. В качестве прототипов для каждой из башен выбраны три группы камней с выраженным цветовым сочетанием.
Участок принадлежит Российскому государственному геологоразведочному университету. До начала строительство это был пустырь. РГГРУ выступает формальным застройщиком — именно с ним дольщики будут заключать договоры.
Через несколько месяцев после старта проекта компания «Рублево-Архангельское» от закрытых продаж перешла к открытым: на рынок выведены дома разных классов в ЖК «СберСити в Рублево-Архангельском» в районе Кунцево, в Захарковской пойме Москвы-реки.
Проект долгий и масштабный — 2,6 млн кв. м жилья на территории 461 га. Здесь будут проживать более 65 тыс. человек, работать — более 70 тыс. Кроме жилья, будут построены торговые и офисные объекты, гостиницы стартап-хаб, развлекательный парк «Союзмультфильм», а также поликлиника, детские сады и школы. Общая площадь парков и скверов составит 150 га. Запланировано озеро с плавучими садами и фонтанами площадью 30 га.
Все проектные решения и технологии выполняются по зеленым стандартам.
В 2026 году ожидается запуск станции метро «Рублево-Архангельское».
В СберСити представлены четыре класса жилья:
- Balanced — покупатель платит только за полезную площадь, в этом классе нет избыточных деталей. В домах есть помещения для хранения колясок и велосипедов, лапомойки;
- Optimum — квартиры отличаются большей площадью и наличием террас, в домах, в дополнение к Balanced, есть зона коворкинга, детская игровая комната, общественная терраса;
- Advanced — увеличенная площадь квартир, предусмотрены гардеробные. В домах к привилегиям Optimum добавляется фитнес-студия;
- Superb — этот класс рассчитан на покупателей, которые ценят камерность и максимальный комфорт.
Опция советского времени возрождается
В борьбе за клиента девелоперам приходится искать дополнительные опции и фишки для своих проектов. Постепенно застройщики возвращаются к хорошо забытой старой опции советских времен — чистовой отделке. Но наряду со стандартной отделкой появляется вариативная и даже дизайнерская. Также покупатель все чаще может рассчитывать на меблировку и оснащение квартиры бытовой техникой.
Целый ряд застройщиков предлагают три варианта отделки: чистовую, предчистовую и черновую, т. е. вариант без отделки. Предложение того или иного варианта заметно зависит от класса жилья.
Сейчас самая большая доля квартир с отделкой приходится на «масс-маркет». По оценке Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, в сегменте «масс-маркет» до 90% жилья в Петербурге сегодня сдается с полным ремонтом.
Крупные застройщики — Группа «Самолет», ГК ПИК, у которых разработаны собственные стандарты жилых комплексов, также предлагают подавляющую часть квартир с отделкой, особенно если речь идет о классе «стандарт».
«В Петербурге в сегменте "масс-маркет" предложение квартир с полной отделкой неуклонно растет в последнее десятилетие и сегодня находится где-то на уровне 75%. Без отделки сдается только самое дешевое жилье, где у людей на счету каждая копейка, и, только поднакопив после покупки, они смогут заняться отделочными работами. Строители в масс-маркете предлагают отделку такого уровня, который удовлетворяет дольщиков», — указывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент».
По данным «Главстрой Санкт-Петербург», в январе 2022 года доля жилья с отделкой в структуре предложения составляла 55%, а в октябре 2022 года доля готовых к проживанию квартир увеличилась до 60%.
«Предложение меняется не очень динамично, поскольку требуется время как на корректировку проектной документации, так и на то, чтобы изменилась структура на рынке в целом. При этом первичным является изменение спроса на жилье с отделкой», — отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург».
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в масс-маркете большинство выбирает квартиры с чистовой отделкой, это позволяет сэкономить силы, время, деньги на ремонт, или с подготовкой под отделку. Такой вариант особенно интересен покупателям двух- и трехкомнатных квартир. «На сегодняшний день наличие чистовой отделки квартир в масс-маркете — практически неотъемлемая качественная характеристика. Так как в масштабных проектах лидеры рынка недвижимости предлагают именно такой вариант своим клиентам, доля квартир с отделкой превышает 50%», — подчеркнула она.
Ольга Трошева также указывает: покупатели квартир в домах сегмента «комфорт+» предпочитают предчистовую отделку, а в бизнес-классе предложение с отделкой ограниченно.
Компания БФА-Девелопмент» в сегменте «комфорт+» в ЖК «Огни Залива» предлагает от 75 до 100% квартир с отделкой в разных очередях.
Как отметил Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», в среднем доля приобретенных с отделкой квартир в проектах компании составляет 15%. И она примерна одинакова в объектах комфорт- и бизнес-класса компании. «Наши покупатели в большинстве — семьи с детьми, которые приобретают жилье для себя, и большинство предпочитает самостоятельно заниматься дизайном будущей квартиры. Отделка в наших жилых комплексах — дополнительная опция, которая может быть включена в стоимость договора и, соответственно, в ипотеку», — добавил он.
По словам Светланы Денисовой, в проекте бизнес-класса «БФА в Озерках» застройщик предлагает предчистовую отделку. «Поскольку это предложение более высокого класса, здесь покупатели обычно располагают временем и, главное, средствами для индивидуального оформления и комплектации своей квартиры», — рассуждает она.
В то же время Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на востребованность отделки в элитных проектах Москвы. ANT Development реализует два проекта в Москве в высокобюджетном сегменте — комплекс премиальных апартаментов «Поклонная 9» и ЖК элит-класса Victory Park Residences. Все квартиры и апартаменты в обоих комплексах продаются с готовой отделкой, выполненной в одном из выбранных клиентом стилей. В комплексе апартаментов часть лотов уже полностью меблирована и укомплектована необходимой техникой, также опция предполагает стильный декор от светильников до посуды и постельного белья. «За все время реализации оба комплекса занимают лидирующие позиции по продажам в Москве в своем сегменте», — подчеркивает Яна Тачалова.
«Ранее по мере роста классности жилья количество квартир с отделкой варьировалось в сторону уменьшения, но тенденция постепенно меняется. Накануне пандемии серьезным резонансом для рынка стал пример Москвы, когда доля квартир премиум-класса с отделкой и меблировкой достигла 60%. Заметный спрос на полностью укомплектованные квартиры сегодня существует уже в любых классах жилья. Но здесь есть тонкий момент: клиент должен доверять девелоперу, зная, что стандарты компании в области отделочных работ соответствуют его эстетическому восприятию», — указывает Светлана Денисова.
Отделка +
Многие застройщики предлагают не просто квартиру с некой стандартной отделкой, но предоставляют покупателю на выбор несколько вариантов отделки — например, в разных цветах и оттенках. По словам Натальи Кукушкиной, компания разработала улучшенный стандарт отделки и предлагает четыре варианта — четыре цветовых решения на выбор. «Мы видим, что эта опция востребована. А показателем качества нашей отделки является быстрое заселение сданных домов», — отметила она.
В ходе онлайн-конференции «Новые решения в продукте, кто думает о своих клиентах больше» портала Всеостройке.рф Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет», указал на формирующийся сегодня тренд — дополнительные услуги от застройщика, например, дизайнерская отделка.
Выступая в июне на бизнес-завтраке «Элитный метр»: инвестиции в уникальность», Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве, сообщил: в элитной недвижимости наблюдается тенденция создания отделки именитыми дизайнерами. Отделка в премиальном сегменте становится произведением искусства: в ней используются натуральные дерево и камень, дорогие финишные покрытия стен и премиальная сантехника.
Новой опцией становится меблировка. Раньше ее предлагали только покупателям апартаментов.
По оценке Ольги Трошевой, сейчас доля квартир с меблировкой на рынке Петербурга составляет 3–5%. «Эта цифра имеет тенденцию к росту, а предложение актуально для масс-маркета. Меблировка, чаще всего это кухня с техникой, используется многими застройщиками, в том числе как подарок при покупке квартиры», — подчеркнула она.
Во всех проектах партнеров, которые продает «Петербургская Недвижимость», в квартирах с чистовой отделкой доступен дозаказ меблировки в двух вариациях: для новоселов и инвесторов. В зависимости от типа квартиры, варианта меблировки и производителя мебели стоимость комплекта на июнь 2023 года варьируется от 224 до 488 тыс. рублей — сохранены цены уровня 2022 года.
По словам Дмитрия Ефремова, интерес покупателей к квартирам с меблировкой есть, но таких предложений пока сравнительно немного, в том числе в условиях непредсказуемости работы с поставщиками в долгосрочном периоде. Для девелоперов важно поддержать доступность предложения, в то время как меблировка дополнительно повышает стоимость квадратного метра, а уровень покупательской способности населения не растет. «Меблировка сохраняется в ассортименте застройщиков, которые ранее уже отработали этот механизм, умеют им управлять и выдерживать должное качество, а новые игроки пока не торопятся выводить эту опцию на рынок. Однако в перспективе спрос на меблированные квартиры на первичном рынке будет постепенно расти», — добавил он.
Один из первых проектов Группы Аквилон с меблировкой и техникой — ЖК All Inclusive. В текущем году застройщик вывел на рынок «Аквилон All in 3.0», где квартиры будут сдаваться с отделкой, а покупатели получат сертификаты на покупку мебели и бытовой техники.
В третьей очереди ЖК «Огни Залива» от «БФА Девелопмент» меблировка предлагается в качестве дополнительной опции — к отделке.
«Сегодня подобных предложений в разных сегментах жилья становится все больше. Но пока тут есть и противоречия. Если застройщик мог бы включать меблировку в стоимость договора долевого участия, то ипотечная ставка была бы общей, включая мебель, дольщику было бы выгодно платить в том числе за мебель по ставке ипотеки, а не потребительского кредита. Однако в этом случае застройщик несет дополнительную ответственность за качество поставленной мебели и ее сборки. Выявленные дефекты меблировки повлекут за собой задержки в своевременной передаче квартиры жильцам и серьезные штрафы для застройщика. Тем не менее запрос на этот товар уже сформирован, увеличивается в объеме, и нужны законодательные инициативы для урегулирования сложных моментов в процессе передачи таких квартир», — полагает Светлана Денисова.
«95% квартир от группы "Самолет" продаются с кухнями. Сейчас мы активно изучаем, насколько востребованы квартиры с меблировкой от девелопера, то есть полностью под ключ. Я думаю, что уже через пару лет все застройщики в РФ будут продавать квартиры с отделкой и предустановленной мебелью», — заключил Леон Пряжников.
Некусачая цена
Стоимость отделки у застройщиков разнится и зависит от используемых материалов, что, в свою очередь, связано с классом проекта. По словам Ольги Трошевой, в сегменте «масс-маркет» стоимость отделки составляет 15–25 тыс. рублей за кв. м, стоимость меблировки — 9–10 тыс. рублей за кв. м.
В «Строительном тресте» покупатель может получить предчистовую отделку за 10 тыс. рублей за кв. м, чистовую в любом выбранном варианте — за 29,5 тыс. рублей за кв. м. «Удорожание в зависимости от класса, срока готовности и типа отделки составляет от 5 до 22%, и эта сумма не учитывает меблировку», — указывает Сергей Степанов.
В Группе ЦДС себестоимость отделки — в районе 15 тыс. рублей за кв. м. «При этом нужно понимать, что застройщики обычно ничего не зарабатывают на отделке, отдавая ее по себестоимости. Хороший ремонт помогает продавать квартиры, повышая спрос на ваш продукт»,— подчеркнула Наталья Кукушкина.
Живой спрос
Спрос на отделку и меблировку растет. По данным компании «Страна Девелопмент», спрос на квартиры с меблировкой и кухней удвоился с начала года. При этом спрос на квартиры с ремонтом также остается на высоком уровне: с начала года в Тюмени доля отремонтированных квартир в общем объеме спроса по городу составила 25%, в Екатеринбурге — 28%, в Москве — 45%, в Петербурге — 14%. «Популярность квартир с ремонтом, а также квартир с меблировкой и кухней растет. Покупатели понимают, что застройщик может выполнить ремонт за них и сделает это дешевле — так как все материалы и технику он закупает по более выгодным ценам, оптом. Кроме того, клиентам не нужно искать ремонтную бригаду, в надежности которой требуется убедиться. Таким образом, данные опции экономят средства, время и берегут нервы наших клиентов», — комментирует Александр Гуторов, вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент».
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Петербурге спрос на квартиры с отделкой стабильно высокий, в 2022 году сохранялся на уровне не менее 60%, и в ближайшее время существенных изменений в этом направлении не ожидается.
Что касается меблировки, здесь спрос оценивается по объему дозаказа. В последние полтора года произошел существенный прирост. Так, в 2023 году покупатели на 67% чаще стали дозаказывать мебель, чем в 2022-м.
«Рост спроса объясняется стабилизацией цен предложения и популяризацией данной опции у клиентов. Хотя эта опция доступна для заказа с фиксацией цены и до окончания строительства, большинство покупателей осуществляет дозаказ меблировки после получения ключей», — уточнила Ольга Трошева.
По подсчетам Дмитрия Ефремова, в структуре спроса на жилье с чистовой отделкой приходится более 70% сделок.
В Группе Аквилон больше всего продается квартир с предчистовой отделкой — 57%, с чистовой отделкой жилье приобретают 38% покупателей.
В то же время, говорит Наталья Кукушкина, в проектах бизнес-класса и премиальных популярность отделки по-прежнему низка. Покупатели все еще выбирают квартиры с черновой или предчистовой отделкой, даже если застройщик дополнительно предлагает пул квартир с отделкой под ключ. Стандартизированное предложение в этом сегменте не пользуется спросом. В то же время в очень дорогих проектах, где застройщик может предложить квартиры с эксклюзивным дизайн-проектом, покупатели готовы платить за отделку и меблировку. Хотя в последнее время здесь приходится учитывать риск перебоев в поставках импортных материалов и техники.
«Спрос на квартиры с отделкой растет. Люди все более остро понимают, что главный ресурс — это время, поэтому при покупке недвижимости хотят получить продукт, максимально готовый к использованию», — утверждает Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон.
С верой в квартиру под ключ
Участники рынка отмечают рост предложения квартир с отделкой и меблировкой. Как подчеркивает Ольга Трошева, процесс идет по всей стране.
Дополнительное ускорение процессу могут придать изменения в законодательстве. «Сейчас активно обсуждается законопроект о меблировке ипотечного жилья, что может дополнительно подстегнуть в будущем спрос на квартиры под ключ. Мы рассматриваем такую возможность в своих дальнейших проектах», — делится Наталия Коротаевская.
По ее словам, компания уже опробовала набор опций в двух ЖК — в формате «все включено». Спрос на такой продукт есть.
Наталья Кукушкина предполагает, что квартиры с отделкой и меблировкой — удел студий и однокомнатных лотов, но для семейных квартир меблировка не будет востребована. «Такая недвижимость приобретается для себя и на долгие годы, поэтому люди готовы потратить время и дополнительные средства, чтобы обустроить квартиру по своему вкусу», — пояснила она.
Светлана Денисова убеждена: доля квартир под ключ будет расти, поскольку к такому формату есть интерес и продавца и покупателя. Дольщиков привлекает возможность быстро заселиться в новый дом, а застройщиков — скидки на мебель и отделочные материалы от партнеров как оптовым покупателям.
«Я полагаю, через несколько лет на рынке жилья будут представлены не бетонные коробки, а упакованный в ремонт, дизайн и меблировку стиль жизни. И под это все будет сформирован специальный ипотечный продукт», — с надеждой резюмировал Леон Пряжников.