Новые ЖК Москвы и Подмосковья в мае-июне: в приоритете — дорогое предложение

Среди проектов, выведенных на рынок во второй половине мая – июне 2024 года в Москве и Московской области, заметно разделение по классам: московский рынок предлагает более дорогие варианты, застройщики Подмосковья сосредоточились на проектах сегмента масс-маркет.

Компания «ВМС Девелопмент» вывела на рынок «Stoleshnikov 7» («Столешников 7») — комплекс апартаментов класса «делюкс» в Тверском районе. Это проект реконструкции и реставрации исторического здания. Оно было построено в XIX веке и сменило несколько владельцев. А в 1903 году на месте старого дома был построен новый — в стиле модерн по проекту архитектора Адольфа Эрихсона. Дом до 1917 года принадлежал виноторговцам, поэтому на фасаде появились виноградные лозы, обвивающие женские гермы.

Новый проект выполнило архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры».

В ходе работ усилены несущие конструкции, дом получил современную инженерную начинку, а на фасад после долгого перерыва возвращаются гермы.

Открыты продажи в ЖК «Villa Grace» класса «делюкс»  в Хамовниках. Застройщик — ГК «Стройтэкс». Проект разработало архитектурное бюро Buromoscow. Особняк поделен на три части: корпус «Rainier» с историческим фасадом и лепниной, корпус «Albert» c белоснежной перламутровой облицовкой фасада и витражным остеклением и корпус «Mogambo» темно-шоколадного цвета с открытыми террасами.

В основе архитектурной идеи — традиции и стиль жизни княжества Монако, в том числе правящей династии Гримальди. Французский дизайнер Натали Криньер вдохновлялась фильмами американской актрисы, а позже принцессы Монако Грейс Келли. Так, «Mogambo» — название фильма с участием Грейс Келли, а «Albert» — имя ее сына, правящего монарха.

Группа «Родина» открыла продажи в инновационном кластере «Родина Парк» премиального класса в Можайском районе — на особо охраняемой территории природного заказника «Долина реки Сетунь». Проект мультиформатный, в нем представлены три клубных дома, два высотных и 15 таунхаусов, а также деловой центр, ритейл и многофункциональный комплекс со спортивной и развлекательной функциями.

Фасады будут отделаны керамогранитом в оттенках антрацита и «под дерево», а также металлическими кассетами цвета белого золота.

В составе ЖК — двор-парк, проект которого разработала студия UNK project. Кроме обилия зелени, во дворе будут коворкинг, детские площадки, спортивная зона.

Стартовали продажи в премиальном ЖК «hideOUT» в районе Раменки от компании Dominanta. В составе проекта — два высотных корпуса, соединенных на уровне 22-го этажа мостом, на котором разместится инфраструктура для жителей — SocialHub. Здесь расположатся 16 пространств для работы, отдыха и развлечений.

На земле центром станет площадь с амфитеатром и водопадом.

Важная особенность ЖК — финансовая. Это первый в стране премиальный комплекс, где частным инвесторам с 1 июля доступны цифровые финансовые активы (ЦФА).

Компания Coldy вывела на рынок элитный «Дом 7 Даниловский» в Даниловском районе. Архитектурный проект разработало бюро «Остоженка». Здесь будут нейтральные цвета фасадов с фактурным рисунком, панорамные окна, ступенчатая архитектура. Три входные группы каждого корпуса объединены между собой теплыми стеклянными галереями.

Кроме квартир, в ЖК будет фитнес-клуб, коворкинг, лаунж-зона, ресторан, детская игровая комната. Территорию 1 га займет ландшафтный парк.

ГК ФСК открыла продажи в премиальном ЖК «Амбер Сити» в Хорошевском районе — на месте Хорошевского завода железобетонных изделий. Архитектурную концепцию проекта разработала мастерская Алексея Ильина, проектную документацию — бюро Project 2018. Концепция лобби и паркинга выполнена бюро UNK interiors, ландшафтный дизайн территории — бюро Derevo Park и Scape.

Площадь участка — 8,5 га. Строительство разбито на две очереди. В составе первой — три башни: «East», «West» и «South». Фасад башни «Amber East» будет янтарно-медным, украшен вертикальными пилонами и округлыми окнами. Фасад башни «Amber South» тоже украшен вертикальными металлическими элементами, но со стеклянными горизонтальными деталями. Фасад башни «Amber West», напротив, получит плавные линии и орнамент.

На территории площадью 6 га будет разбит парк. Также запроектирован бульвар, начинающийся от площади у входа на территорию и проходящий через площади с арт-объектами, водными зонами и архитектурными формами.

Неподалеку строится станция метро «Звенигородская».

Поближе к массовому рынку

Стартовали продажи в готовом лофт-комплексе бизнес-класса «Суворовская 19» в районе Преображенское. Девелопер — компания REDECO. Это проект реконструкции дома в стиле индустриального модерна 1890 года постройки. До революции здесь располагалась шерстоткацкая фабрика Торгового дома «А. И. Червяков и К» (товарищества на вере). Затем — ткацкомеханическая фабрика трудового товарищества «Самоткач», позже — фабрика № 3 Текстильно-галантерейного треста.

В составе проекта — лофты, и в некоторых лотах сохранены элементы аутентичной кирпичной кладки конца XIX века, а межкомнатные стены построены из стеклоблоков. Есть лоты с витражами, аутентичными арочными проемами.

Во дворе сохранены старые деревья.

Sezar Group вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Sezar City» в Хорошевском районе. ЖК входит в ближний радиус «Большого Сити» и станет первым этапом масштабной застройки территории площадью более 20 га. Площадь участка — 4 га, ранее на этом месте располагалась овощебаза «Красная Пресня».

Архитектурное решение разработало бюро Asadov, интерьеры лобби — студия Nobbey. Стиль определяется как московская классика с элементами ар-деко: портальными выдвижениями, арками, декоративным орнаментом и проч. На монументальных фасадах будут арки, а также шпили на крышах. Предусмотрена архитектурная подсветка.

Строительство разбито на две очереди. В первой очереди запроектированы две высотные башни, во второй — четыре корпуса высотой до 26 этажей.

Во дворе запроектированы зеленые амфитеатры с перепадами рельефа, аркады, лабиринты с отдельными озелененными комнатами, галереи, пикник-зона, коворкинг, площадка для мероприятий, спортивные лужайки, площадка для пинг-понга, зона с шезлонгами.

ГК ПИК организовала компанию «Среда» для строительства объектов бизнес-класса. На рынок выведен ЖК бизнес-класса «Среда на Лобачевского» в районе Очаково-Матвеевское. Формальный застройщик — СЗ «ЦентрПолис».

Архитектурный проект разработало бюро Saga. В составе проекта — три башни, облицованные ригельным кирпичом аквамаринового цвета.

Большое внимание в проекте уделяется общественным пространствам вне дома. Например, запланирован ландшафтный парк, в котором будут не только традиционные детские, спортивные зоны и зоны отдыха, но и коворкинг, соседский комьюнити-центр, водные объекты. Внутри домов расположатся библиотека, лобби-бар и общественная гостиная с кинозалом.

Стартовали продажи в ЖК комфорт-класса «BeLuck Коломенское» в районе Нагатино-Садовники: на участке 1,6 га ГК «Гранель» возводит несколько жилых корпусов. Проект разработало архитектурное бюро BADR5. На фасаде будет размещена вентилируемая система, нижние этажи покрыты декоративной штукатуркой.

В квартирографии представлены преимущественно квартиры евроформата.

Территория комплекса будет поделена на несколько зон: для детского отдыха, для занятий спортом и для спокойного времяпрепровождения.

Подмосковный масс-маркет

Проекты, вышедшие на рынок в Московской области, относятся к классам «комфорт» и «стандарт», в том числе аппарат-комплекс.

Стартовали продажи в комплексе апартаментов комфорт-класса «Адрес» в Мытищах. Застройщик — СЗ «Т-Отель», — впрочем, позиционирует объект в сегменте «бизнес», что не соответствует проектной декларации.

Проект разработала «Архитектурная мастерская Михаила Дмитриева».

Инвест-отель располагает компактными номерами евроформата, а также набором сервиса, которые обеспечит управляющая компания. В отличие от многих апарт-отелей, «Адрес» будет располагать не только точками общепита, но также магазинами, фитнес-центром, обучающим центром, центром развития для детей и т. д.

ГК «Профи-Инвест» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Дом на Студенческом» в Пушкинском городском округе — в Ивантеевке. Это отдельный проект в рамках комплексного развития территории Ивантеевки с паркингом и собственной котельной. На стилобате возводится дом-параллелепипед с фасадом контрастных цветов — белого и черного с охристыми вставками.

Компания «Иристон» открыла продажи в ЖК стандарт-класса «Учебный, 9» в городе Луховицы. Проект разработало архитектурное бюро NAMICH architects. Фасад будет оборудован вентфасадами с облицовкой бетонной плитки под кирпич, вдоль балконов первого и второго корпусов — фиброцементные панели черного цвета, вдоль балконов третьего — панели с имитацией деревянной доски под ясень. Подчеркивают фасад белые панели под штукатурку, диктующие геометрию застройки.

Застройщик и архитекторы уделили много внимания расположению зданий, ориентируясь на розу ветров, чтобы запахи не беспокоили жильцов с расположенного к юго-западу от города полигона ТБО.

Масштабный проект комфорт-класса в Мытищах затеяла компания «Страна Девелопмент»: на рынок выведен ЖК «Страна.Парковая». Участок под строительство приобретен на торгах. Предполагается застроить территорию 11 га, строительство разбито на три очереди. Дома каждой очереди будут иметь общий стилобат. Каждый из кварталов получит свой идентификационный оттенок металла (бронза, медь, латунь), из которого будут изготовлены вставки — акценты фасадов, выполненных в белом и темно-графитовом цветах с вкраплениями темно-коричневого. Также фасад украсят выносные террасы и лоджии.

В ходе строительства девелоперу предстоит расселить 12 жилых домов, переселив около 300 семей.

Малые габариты в рамках закона и СНиП

Поручение президента РФ нарастить обеспеченность граждан просторным жильем трансформируется в отказ от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв. м. Попутные процессы — удорожание жилья, рост спроса на малогабаритные лоты, а также возможный расцвет сегмента апартаментов.

Президент России Владимир Путин поручил обеспечить граждан к 2030 году жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году. Это следует из Указа «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».

Первыми отреагировали власти Москвы. Москомэкспертиза 16 мая распространила информационное письмо, из которого следует: застройщики, в проектах которых будут однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м или двухкомнатные площадью менее 44 кв. м, не получат разрешения на строительство. Мосгосстройнадзор будет следить за соблюдением норм площадей на всех этапах проекта.

Такие размеры квартир установлены СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», а студии Жилищный кодекс РФ вообще не считает жилыми помещениями. Однако СП имеет рекомендательный характер, то есть необязателен к применению.

В письме Москомэкспертизы есть отсылка к поручению президента. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, уверен: отказ московских властей от строительства малогабаритного жилья следует объяснять задачами демографии. «52% строящегося жилья — однокомнатные квартиры, студии, а у нас потребность совершенно другая», — уточнил Виталий Мутко в беседе со СМИ. По его мнению, квартиры большого метража — стимул для увеличения рождаемости.

Доля немалая

Пока подобные требования к жилым проектам появились в небольшом количестве регионов. Например, в Московской области квартиры площадью до 28 кв. м запрещены с 2021 года, но — только в рамках КРТ. В Ленинградской области до последнего времени по требованию властей минимальная площадью квартиры составляла 24 кв. м, но с 1 июня минимальный метраж составляет 28 кв. м.

Надо признать, что в целом ряде регионов необходимости раздавать указания девелоперам нет. Как правило, бо́льшая доля малогабаритных квартир присутствует на рынке крупных городов, где недвижимость стоит дорого. По данным ЦИАН, больше всего компактных квартир есть на рынке Петербурга (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москвы (16%), Севастополя (15%), Екатеринбурга (13%) и Московской области (12%).

Но, например, в Краснодаре доля таких квартир составляет 9%, в Новосибирске — 12%, во Владивостоке — 7%, а в Новокузнецке их нет совсем.

По подсчетам специалистов ДОМ.РФ, в стадии строительства в Петербурге находятся 28,3 тыс. квартир площадью до 25 кв. м — 21% от общего количества строящихся квартир.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro, сейчас в Петербурге на рынке более 41,6 тыс. малогабаритных квартир общей площадью около 2 млн кв. м. Из них 58% квартир имеют площадь меньше 28 кв. м. В Ленобласти проектируются и строятся 23,2 тыс. малогабаритных квартир общей площадью 1,1 млн кв. м, при этом 52% из них уже проданы.

Требования к минимальной площади могут устанавливать и устанавливают региональные власти. Федеральные власти пока подобных решений не принимают — ни Минстрой РФ, ни Госдума. Депутаты Госдумы решили посмотреть, что будет происходить в регионах, которые решили следовать СНиПам.

«Первые результаты мы увидим тогда, когда измененные проекты начнут выходить в продажу. То есть минимум через год, а то и позже. А пока у покупателей есть возможность раскупить остатки студий по льготной ипотеке, и это произойдет с большой вероятностью», — полагает Мария Тарасова, генеральный директор, основатель агентства недвижимости MTG.

Незамедлительные последствия

Для застройщиков запрет на маленькие квартиры в проектах мог стать неожиданностью — если не было доступа к инсайду. Соответственно, для них возникнут сложности. «Некоторые застройщики будут вынуждены отложить старты продаж, чтобы изменить проекты. Учитывая, что доля студий в новостройках может достигать 50%, влияние будет существенным», — отметила Мария Тарасова.

Константин Гриценко, директор по маркетингу ГК «Полис», тоже ждет нерадостных последствий: «Свыше 90% проектов предлагают в своей квартирографии площади менее 28 кв. м. Таким образом, практически всем придется переделывать проекты».

Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина, полагает, что запрет неизбежно повлияет на проекты в стадии проектирования: «Разработчикам придется учитывать данный запрет при проектировании новых жилых комплексов. Средний срок от покупки земли до завершения всех проектировочных и изыскательских работ составляет около двух лет. Плюс добавим к этому время на строительство, и в результате через пять лет мы сможем увидеть дома, где студии будут иметь минимальную площадь 28 кв. м».

Кроме того, эксперты уверены в росте цен на жилье, в том числе из-за роста себестоимости строительства, вызванным некоторыми задержками еще до выхода на площадку. Хотя на стоимость строительно-монтажных работ, говорит Константин Гриценко, изменения в квартирографии не повлияют. «Но так как средняя площадь увеличится, соответственно, возрастет и средняя цена квартир. Подорожание будет пропорционально росту размера студий, и это без учета увеличения себестоимости строительства. Условно, если сейчас средняя студия имеет площадь 22 кв. м, то студия площадью 28 кв. м будет стоить на 27% дороже. И этот факт даст толчок к развитию спроса на “новую вторичку”, где большой выбор студий 18–25 кв. м, которые будут конкурировать со строящейся недвижимостью», — указывает он.

«Когда застройщики продают небольшие квартиры по высоким ценам, это дает им большую маржинальность. В случае трехкомнатных квартир маржинальность не так велика из-за большой площади и более низкой стоимости квадратного метра.

Возникает также вопрос о ликвидности таких квартир. Несмотря на увеличение минимальной площади, такие квартиры не станут неликвидными. Стоимость малогабаритных квартир все равно остается привлекательной для многих покупателей», — подчеркнул Георгий Патанин.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», подтверждает разницу в стоимости квадратного метра в больших и маленьких квартирах: «Безусловно, самое компактное жилье имеет определенный ценовой ”люфт” относительно тех же однокомнатных, но желания сыграть на ажиотаже у нас нет».

В то же время она указывает: «Как правило, если покупателю позволяет финансовая возможность, он и так выбирает более просторные варианты жилья».

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», отмечает: «Любое подобное государственное регулирование строительной отрасли негативно сказывается на рынке. Если спрашивать людей, конечно, они скажут, что хотят жить не в студиях, а в просторных ”трешках”. Но потом они сталкиваются с реалиями, когда на свой бюджет могут купить либо малометражную квартиру, либо ничего. Понятно, что в квартире побольше было бы комфортнее, но тут уже выбирать не приходится. В свое время такое жилье было хорошей альтернативой комнате в коммуналке».

Он уверен: спрос на студии большой, проектируется их много, особенно с учетом общей тенденции к уменьшению площадей квартир. И любые изменения должны идти от покупательской способности, а не от государственных ограничений.

Сигнал для апартаментов

Ограничения не относятся к нежилым помещениям, в том числе к апартаментам.

Константин Гриценко полагает, что от ограничений по площади сегмент апартаментов выиграет, и если сейчас при сравнимой площади, классу и локации апартаменты продаются на 15% дешевле квартир, то эта мера поднимет их стоимость на 5–10% при сохранении и даже небольшом росте темпов продаж.

По словам Надежды Ильиной, пока рынок арендной недвижимости и жилые проекты практически не имеют точек пересечений. Хотя специалисты компании уже наблюдают некоторое повышение спроса на покупку апартаментов для собственного проживания, ажиотажа не ожидается. «Во-первых, в отличие от всем понятных демократичных студий, это более сложный нишевый рынок; во-вторых, решающую роль будут играть не площадь и цена, а доступность ипотеки», — подчеркнула она.

Малогабаритному жилью — быть

Застройщики вполне могли уже привыкнуть к регулярной смене правил работы на рынке. Но вопросы у них остаются. «Принципиальный вопрос: почему именно 28 кв. м? Понятно, что есть желание уйти от практики нарезки квартир площадью 16–18 кв. м, которой действительно злоупотребляли некоторые застройщики, чтобы снизить порог входа в проект для своих клиентов. Но если речь идет о студиях 24–25 кв. м, то это вполне адекватная площадь для комфортного проживания человека. Я бы остановился на этом минимуме, это вполне разумно», — размышляет Константин Гриценко.

«Никогда такого не было, и вот опять… Это и про девелоперский бизнес, так как эта сфера отличается особенной подвижностью, и крупные застройщики всегда готовы к любым изменениям. Наш 35-летний опыт работы в недвижимости показывает, что в любой стрессовой ситуации рынок довольно быстро адаптируется, а любое изменение стоит прежде всего рассматривать в качестве новой точки роста», — говорит Надежда Ильина.

Точка роста пока не случилась в Петербурге, однако застройщики ожидают, что это произойдет через некоторое время.

Мария Тарасова указывает на повышенный спрос на небольшие квартиры и интерес застройщиков к такому формату: «Очевидно, что небольшие квартиры пользуются повышенным спросом и приносят хорошую прибыль застройщикам. А еще это самые продаваемые лоты на вторичном рынке. Редко кто рассматривает студию как окончательное жилье. Логика застройщиков — получение прибыли и финансовая привлекательность проекта. Пока эти квартиры пользуются таким спросом — их будут продавать».

Спрос есть, и он не исчерпан.

Запроектированные квартиры площадью до 28 кв. м в Московском и Петербургском регионах (по состоянию на начало июня)

Источник: платформа bnMAP.pro