Новые ЖК Москвы и Подмосковья в июле-августе: разнообразие классов и форматов

В июле и августе 2024 года на рынок новостроек Москвы и Московской области вышли почти два десятка проектов. Половина из них относится к дорогому сегменту, но появились также проекты комфорт-класса и даже класса «стандарт». Большинство таких строятся в Московской области.

В высокобюджетном сегменте на рынок выведены дома всех возможных классов.

Компания .Sense открыла продажи в ЖК «Клубный дом Phantom» («Фантом») класса «делюкс» в Мещанском районе. Проект разрабатывало британское бюро PLP Architecture, генеральный проектировщик — бюро АПЕКС. Дом опоясан террасами и балконами, издали это напоминает волны. Место историческое, поэтому в проект включена фасадная стена доходного дома Гефсиманского подворья (архитектор Д. А. Гущин) со стороны Малой Сухаревской площади. Фасады отделаны панелями из моллированного стекла, пояса фасадов — из архитектурного бетона. На первом этаже уличного фасада разместится ресторан с витражными окнами.

Идея, которую продвигают создатели проекта, — комфорт во всем: комфорт физический, эмоциональный и ментальный. Множество деталей направлено на создание атмосферы безмятежности: полупрозрачные текстуры, использованные в оформлении фасада и внутренних интерьеров, каскадный сад с зонами отдыха, водоемы и фонтаны в этом саду, терраса на крыше и прочее.

Компания «Центр-Инвест» реконструировала и отреставрировала доходный дом Шелудякова 1888 года постройки, преобразив его в ЖК премиум-класса «TITUL на Трубной» в Мещанском районе. Архитектурную концепцию разработало бюро Александра Асадова. На фасаде исторического объекта сохранены карнизы-сандрики, декоративные пилястры и триглифы, но добавлено современное прочтение: окна в пол, французские балконы, открытые террасы. В отделке фасадов использованы натуральный камень, латунь.

В доме всего четыре квартиры и одна резиденция.

Девелопер Sminex открыл продажи сразу в двух новых проектах: элитном ЖК «Фрунзенская набережная» в Хамовниках и премиальном «Квартал LIFE TIME» в Пресненском районе.

ЖК «Фрунзенская набережная» спроектировало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Проект позиционируется как клубный город-парк, поскольку на его территории закладывается самый большой в элитном сегменте витражный двор-парк — 3,1 га. Другая особенность проекта — прямой выход к Москве-реке.

В составе проекта — 11 домов в разных архитектурных стилях. Тут есть неоклассика, современный стиль и авангард. Кроме того, девелопер сохранит расположенную на территории застройки триумфальную арку советского периода, разобрав ее и перенеся в другую часть участка.

Мультиформатный «Квартал LIFE TIME» также получит двор-парк площадью 1,7 га с водоемами (пруд, ручей, фонтан) и зонами отдыха. Проект, как и в первом случае, разработало архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Стиль считается минималистичным, но это роскошный минимализм. Стеклянные башни будто растворяются в небе. Картину дополняют панорамные окна.

В составе проекта, кроме квартир, будут виллы с террасами и патио, двухэтажные пентхаусы с каминами и террасами, скай‑виллы.

В обоих проектах запланирован Clubhouse — инфраструктурный центр только для жителей, в состав которого входят соседский центр для знакомства, досуга и отдыха людей своего круга, детская площадка, игровой центр и детский бассейн, фитнес с бассейном и спа.

 

«Бизнес» лидирует

Высокий спрос на квартиры бизнес-класса некоторое время назад подтолкнул девелоперов к разработке именно таких проектов. Насыщение рынка уже на подходе, но проектов бизнес-класса меньше пока не становится.

Компания Stone вывела на рынок ЖК «Sokolniki» в районе Сокольники. Проект позиционируется как класс «бизнес+». Территория ЖК — 2,2 га. Архитектуру придумало бюро WALL. В ее основе — контраст зданий благодаря разной высоте. Фасады башен имеют слоистую структуру, каждый слой — со своим дизайном. Отделаны фасады объемной бетонной плиткой, на каждом уровне меняющей направление, и алюминиевыми ламелями. Динамику фасадам добавляет увеличенная площадь остекления.

Дизайн общественных пространств жилого комплекса разрабатывает бюро ABOVE.

В состав жилого комплекса войдут торгово-инфраструктурный блок, а также частный детский сад.

ГК «ПИК» в лице компании «Среда» открыла продажи в очередном ЖК новой линейки — комплексе бизнес-класса «Среда на Кутузовском» в районе Кунцева. Площадь участка — 1,8 га. В составе проекта — три корпуса на общем стилобате. Планируется облицевать здания навесными фасадами с алюминиевыми кассетами.

Запроектирован многоуровневый ландшафтный парк с водоемами. Каждый уровень — отдельная зона. Внизу расположатся детские площадки, на более высоких уровнях — зоны отдыха, работы, спорта.

Также ГК «ПИК» вывела на рынок очередной проект продуктовой линейки «Серия плюс» — ЖК бизнес-класса «Москворечье» в районе Москворечье-Сабурово. Линейка подразумевает повышенный уровень комфорта.

Проект разработало архитектурное бюро Saga. Запланирован крупный проект, что позволило архитекторам вложить в проект архитектурные стили разных городов мира.

Кроме жилья, в состав проекта войдут детские сады, школа, поликлиника, досуговый центр, торговый центр, технопарк. Также внутри комплекса появятся общественные пространства.

Стартовали продажи в высотном квартале бизнес-класса «VEER» компании MR Group в Можайском районе. Архитектурный проект разработало бюро СПИЧ. Проект будет состоять из урбан-блоков. В первой очереди, получившей название «INDIGO», возведут пять корпусов. Высота зданий — до 59 этажей. Небоскребы объединены стилобатом. В основе лежит идея «Архитектона» — пропорциональное соотношение элементов и контрастов.

Пространства лобби спроектированы испанским архитектором Jaime Beriestain.

Дизайн благоустройства разработала архитектурная студия Gafa. Двор напоминает веер, раскрывающийся от центра к краям. Спроектированы центральная площадь с прудом, экотропы, чайный домик, в кленовой роще разместятся спортивные площадки, детская зона — волшебный лес.

Компания «Брусника» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «Дом А» в Даниловском районе. Участок ранее приобретен у девелоперов Level Group и MR Group. В основе архитектурной концепции — североамериканская архитектура конца XIX — начала ХХ века. Это строгие формы, трехчастное деление фасадов, много террас. Образ поможет создать отделка фасадов: натуральный камень, кирпич, металл и архитектурный бетон. Вокруг 22-этажной башни разместятся разноуровневые секции высотой до девяти этажей.

Дом позиционируется как здание-сфинкс. Это отражает проект дворового пространства в стиле ар-деко: связанные между собой порталами дворы, входная группа с фонтаном, арт-объект с разновысокими плантерами и водопадом, веранды, арт-объекты. Вокруг домов расположится сквер с композициями из камней.

Центром общественной жизни должны стать два павильона, в которых разместятся летний кинотеатр, детский клуб и прочее.

ГК «Мангазея» вывела на рынок ЖК бизнес-класса «Мангазея на Тульской» в Даниловском районе. Архитектурную концепцию разработало IND Architects. Генпроектировщик — компания «Метрополис». Комплекс состоит из двух башен. Высота Серебряной — 41 этаж, Бронзовой — 42 этажа. Также в составе ЖК появится 27-этажный бизнес-центр. Каждое здание спроектировано по-своему. Силуэт Бронзовой башни напоминает зубцы Кремлевской стены. Серебряная башня выстроится уступами. Бизнес-центр будет состоять из трех башен на общем стилобате.

Автор благоустройства территории — бюро А4. Двор похож на северный сад с хвойными деревьями разных пород в сочетании с березами, сибирскими дернами и карликовыми елями.

Ландшафт внутреннего двора только подчеркивает образ северного сада: в качестве украшения здесь разместятся настоящие валуны.

Также в составе проекта — пешеходный бульвар с арт-объектами, коворкингом и фестивальной площадью.

«Комфорт» не забыт

Новых ЖК комфорт-класса в столице вышло на рынок немного, причем на территории старой Москвы стартовали продажи только в одном проекте — ЖК «Первый Рязанский» в Рязанском районе от компании SIS Development. Проект реализуется в рамках комплексной реконструкции микрорайона 126.

Комплекс обещает стать архитектурной доминантой района — задумана 31-этажное здание и яркий фасад, элементы которого будут окрашены в разные цвета — от белого до угольного.

Компания «Горакс» вывела на рынок ЖК «Smart Garden» в поселке Газопровод Сосенского поселения. В составе проекта — два квартала, названные в честь деревьев, чаще всего встречающихся в окружающих лесопарках: Березовый и Рябиновый. Спроектированы корпуса переменной высоты с фасадами, окрашенными в разные цвета. Декоративным элементом на фасадах выступит особая кладка кирпича — «клаустра». Также фасад украсят открытые балконы и террасы.

Дизайн общественных пространств построен на темах природы: вода, камень, дерево и зелень. И среди этого — птицы местных лесов.

В 2024 году ожидается открытие станции метро «Коммунарка», до которой всего 10 минут пешком.

ГК ФСК в лице структуры ДСК-1 открыла продажи в ЖК «1-й Саларьевский» в поселении Московский. Проект позиционируется в классе «комфорт+». Проект обещает быть масштабным — расположится на участке площадью 11 га.

При строительстве будут применены разные технологии — монолитная и панельная. Запланированы семь корпусов, в том числе 24-этажный, который станет доминантой квартала. Башня будет облицована глянцевыми панелями природных оттенков, прочие дома планируется облицевать керамической плиткой.

Одной из «фишек» проекта должен стать прогулочный бульвар со световыми качелями.

Область добавила

Несколько проектов разного класса вывели на рынок девелоперы Подмосковья.

ГК «Отрада» — малоэтажный квартал бизнес-класс «Отрада на реке» в Красногорске на берегу реки Синичка. Это один из кварталов масштабного проекта «Кварталы “Отрада”». В составе нового квартала — несколько домов и двухэтажные дуплексы.

Квартал очень подходит для загородного отдыха: набережная протяженностью почти в километр, рекреационная зона с пляжем, детскими и спортивными площадками, пешеходный променад, велодорожка. А в составе большого проекта есть конный клуб и загородный парк с ресторанами и озером для рыбалки.

ГК ФСК, а конкретно структура девелопера ДСК-1, открыла продажи в ЖК класса «комфорт+» «1-й Химкинский» в квартале Ивакино в Химках. Всего планируется построить более 0,65 млн кв. м жилья на участке площадью около 115 га.

Строительство разбито на семь очередей. Застройка обещает быть в основном мало- и среднеэтажной.

Концепция проекта посвящена Русскому северу. Фасады будут выполнены в спокойных природных цветах с северными орнаментами. В благоустройстве применяются элементы ландшафтной архитектуры Архангельской и Мурманской областей.

Также ГК ФСК совместно с Kaskad Family вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Мартемьяново Клаб» в деревне Мартемьяново в Наро-Фоминске. Строительство разбито на пять очередей.

В составе ЖК — малоэтажные дома и таунхаусы. Дома проектировало бюро «МС Архитектс», таунхаусы — бюро «Архикредо». Все — в скандинавском стиле, ассиметричные, что создаст иллюзию движения. В облицовке используют кирпич, фальц и дерево. Вдоль квартала проляжет центральный бульвар протяженностью 1,7 км. От него «растекутся ручейки» — зоны воркаута, детские площадки, скейт-парк.

Стартовали продажи в комплексе апартаментов комфорт-класса «Волковская 67» в Люберцах. Застройщик — компания «Гранд». Проект разработало архитектурное бюро «Остоженка». Это сложное по форме здание, состоящее из пяти разноэтажных и различных по цвету секций.

Первые этажи будут традиционно отданы под коммерческие функции, включая офисную.

ГК «Профи-Инвест» открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Западная Ивантеевка» в Пушкине — на территории СНТ «Ивантеевка». «Профи-Инвест» планомерно занимается развитием территории, «Западная Ивантеевка» — продолжение этой деятельности.

Первая очередь — разноэтажный жилой дом с фасадами в спокойной бело-бежевой гамме с изумрудными цветовыми акцентами. Площадь участка под строительство очереди — 3 га.

Стартовали продажи в ЖК стандарт-класса «Московский» ГК СПСИТИ в Сергиевом Посаде. В составе проекта — восемь жилых домов.

Новые жилые комплексы Москвы и Московской области, выведенные в продажу в июле–августе 2024 года

Первый блок:

Второй блок:

Льготная ипотека превращается…

После отмены льготной ипотеки на рынке остаются другие ипотечные программы. Девелоперы запустили траншевые и комбинированные, но в первую очередь участники рынка возлагают надежды на программу «Семейная ипотека».

Ипотечные программы, остающиеся на рынке жилья, будут адресными. «Наше государство может очень умело управлять льготными ипотечными программами. Например, была потребность увеличить количество IT-специалистов. В помощь мы получили льготную IT-ипотеку, которая в полтора раза перевыполнила цель и прикрепила новых айтишников к российским рабочим местам на пять лет. Также будет и дальше в льготных адресных программах», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».

Из адресных программ на рынке остается «Семейная ипотека» по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома, продленная до 2030 года. По данным Минстроя РФ, в федеральном бюджете на программу заложены 223,8 млрд рублей. Поскольку программа продлена, на ее реализацию предложено добавить 66,2 млрд рублей. Все дополнительные расходы будут зависеть от уровня ключевой ставки.

Желающих воспользоваться программой много. Так, ВТБ менее чем за две недели после запуска нового варианта программы получил 8 тыс. заявок и выдал кредитов на 3,2 млрд рублей. Пока спрос на семейную ипотеку ниже, чем в ажиотажном июне, но банк ожидает стабилизации спроса на нее и увеличения доли семейной ипотеки в общем объеме выдач.

По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», за первую половину июля в строящихся ЖК компании доля договоров, заключенных с использованием семейной ипотеки, составляет 57%. В топ-3 популярных форм оплаты также входит ИТ-ипотека и рассрочка: на них приходится по 14%. Однако аналитики указывают: говорить об итогах июля пока рано, к тому же в этом месяце также присутствует часть сделок, одобренных в конце июня.

К сожалению, даже обновленная семейная ипотека, по мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, не сможет компенсировать падение спроса, которое началось после 1 июля: «Эта программа имеет жесткие ограничения в виде возраста детей и возможности взять только один льготный ипотечный кредит. Таким образом, по большей части она подходит тем, кто сейчас думает о рождении ребенка. Для таких людей это предложение станет приятным бонусом и стимулом улучшить жилищные условия. Но это не столь обширная категория граждан».

Ипотечная смесь

Девелоперы продолжают предлагать ипотечные кредиты по ставкам ниже средних по рынку, но каждый раз это индивидуально.

Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group, указывает: сейчас девелоперы адаптируют ипотечные программы под клиентов благодаря налаженному взаимодействию с банками. Но это требует индивидуальной работы с покупателями. «Мы можем предложить ипотеку со сниженной ставкой на определенный период, с дальнейшей возможностью рефинансирования кредита, когда ключевая ставка станет более благоприятной. Особой популярностью в последнее время пользуется покупка в рассрочку. В текущей ситуации покупатели стремятся максимально снизить затраты на кредитные продукты, чтобы ориентировочно через год с более выгодным ставками “пересесть” на ипотеку или в целом обойтись без заемных средств», — уточнила Наталья Мясоедова.

Setl Group предлагает специальные условия покупки — рассрочки c минимальным первым взносом, а также разработанные совместно с банками программы, которые не влекут удорожания стоимости квартир и снижают ежемесячные платежи до минимальных значений — вплоть до нескольких рублей.

ГК «Лидер Групп» в начале июля предложила клиентам несколько новых программ рассрочки. Теперь она стала доступна и при покупке квартир в готовых проектах. Запущены несколько вариантов субсидирования льготной семейной ипотеки. Один из них позволяет снизить процент на весь срок кредитования, другой — платить близкий к нулю процент в первые 12 месяцев с момента покупки квартиры.

Группа ЦДС может предложить участие в совместной с банком «Санкт-Петербург» программе с субсидированной ставкой 3%, со ставкой в 8% годовых в других банках.

Придется подождать

Алексей Бондарев напоминает о рассрочках от застройщиков и совместных программах застройщиков и банков, по которым можно найти ставки 5–8% годовых. «Думаю, застройщики будут активно развивать систему рассрочек. Более того, у многих компаний это уже произошло. Девелоперы предлагают удобные рассрочки и траншевые ипотеки. Тело кредита разбивается на несколько этапов, и выплачивать ипотеку существенно проще. Банки уже готовят предложения для клиентов на покупку новостроек с плавающими ставками. Нам нужно пережить ближайшие нестабильные два года. Для этого все есть и у девелоперов, и у банков», — уточнил Алексей Бондарев.

По словам Дмитрия Ефремова, наиболее распространены варианты рассрочки до ввода корпуса в эксплуатацию с последующим переходом на одну из ипотечных программ. Есть предложения субсидирования ставки на несколько лет, а затем — рыночная ставка с возможностью рефинансирования. Есть и более экзотичные предложения, такие как «Ипотека за 1 рубль» или возможность арендовать квартиру у застройщика с включением платежей за съем в ипотеку.

«Акционные предложения от застройщиков так или иначе предполагают максимально возможную отсрочку перехода на рыночную ставку, так как рынок надеется, что в среднесрочной перспективе она снизится до более комфортных и приемлемых для клиентов значений», — говорит он.

«Кроме семейной и IT-ипотеки, работают и другие инструменты, позволяющие взять заем по вменяемым ставкам на уровне порядка 8% годовых на несколько лет. Это позволяет покупателям пройти период высокой ключевой ставки, не переплачивая за кредит. После чего ипотеку можно рефинансировать. Это из категории мер поддержки спроса.

Другой вариант — короткий период займа, например при готовящейся продаже имеющейся недвижимости. Тогда даже такие ставки целесообразно рассматривать. Кроме того, например, семейные заемщики, у которых планируется рождение ребенка, берут рыночную ипотеку в перспективе ее скорого рефинансирования уже по семейной программе. И ждать снижения ключевой в таком случае не нужно», — подчеркнул Сергей Софронов.