Бюро А4: как сторителлинг меняет городскую среду
Бюро А4 известно своими общественными интерьерами и проектами благоустройства для крупных девелоперов, за которыми стоит глубокий нарративный подход. Сооснователи компании Сергей Марков (генеральный директор) и Алексей Афоничкин (главный архитектор) рассказали о том, как создают среду через сторителлинг.
Сергей Марков: — Идея создать свое бюро возникла еще в МАрхИ, где мы с Алексеем учились на кафедре общественных и жилых зданий. Затем работали в «Моспроекте» — в мастерской известного архитектора Якова Белопольского. Окончательно сработавшись и поняв, что вместе нам комфортно, мы решились уволиться и начать свой проект. Это был, кажется, 2013 год.
Алексей Афоничкин: — Первый наш проект — клубный поселок, мы делали генплан и несколько домов. С этого все и началось. Затем были интерьеры квартир, торгового центра «Хорошо» и других общественных пространств. Первые годы мы сфокусировались именно на этом, а примерно с 2019 года ушли в благоустройство — сначала городское, потом для девелоперов. Хотя направление общественных интерьеров тоже сохранилось. Если говорить о нашем фокусе — это общественные пространства: интерьеры и комплексное благоустройство.
— Как сформировался ваш подход к архитектуре и, что не менее важно, к ведению бизнеса?
Сергей Марков: — В архитектурной среде есть некоторое пренебрежительное отношение к бизнес-подходу. Сама учеба в МАрхИ построена на индивидуализме. Сейчас, к счастью, это меняется. Неудивительно, что, открыв юрлицо в 2014-м, мы много шишек набили. Не было понимания, как вести дела. По-настоящему осмысленно выстраивать бюро как компанию начали только в 2020-м, во время пандемии. Что касается архитектуры, то под влиянием преподавателя Валерия Грубова я стал воспринимать ее не как объемы и фасады, а как нечто более глубокое — то, что создает сценарий жизни, отношения между людьми. Эта история до сих пор отзывается в наших проектах, особенно в благоустройстве.
Алексей Афоничкин: — Я бы добавил про поиск собственного почерка. Вначале подходили к каждому проекту очень индивидуально, исходя из задач заказчика, меньше думая о единой стилистике. Мы никогда не были минималистами, нам всегда был присущ яркий смысловой подход, работа с образами. Взять, к примеру, «Пионер Bookstore» — там была и модульность, и интеграция смысловых точек, и многофукциональность.
Когда мы активно занялись благоустройством, этот подход перерос в сторителлинг, который стал нашим главным инструментом. Мы долго искали собственный почерк и последние лет пять-шесть активно его развиваем. Каждый наш проект — это сильные смысловые истории, наполненные яркими образами, которые мы стараемся рассказать будущему пользователю территории. Поскольку наш фокус — общественное пространство, для нас критически важно взаимодействие человека и среды.
— Способствует ли сторителлинг коммерческому успеху проекта?
Алексей Афоничкин: — Безусловно, он придает ему дополнительную ценность. Для девелопера это готовая маркетинговая история. Через образы и нарратив продавать продукт гораздо проще. Помню, года три назад некоторые из них удивлялись: «Так можно было? Сделать не просто двор, а целую историю?» Сейчас это уже становится трендом и мейнстримом.
Сергей Марков: — Да, это тренд. Тот же Сергей Кузнецов, продвигая Emo-tech (архитектурный стиль, сформулированный главным архитектором Москвы Сергеем Кузнецовым, в котором технологичность сочетается с выразительностью. — Примеч. ред.), говорит о сильных эмоциональных образах.
Мы рады, что девелоперы стали более открыты и привлекают нас к пиару проектов. Раньше часто идеи архитектора, вложенные в проект, не доходили до публичного поля, а сейчас мы делаем совместные публикации, и это очень круто.
— Как вы считаете, а покупатель в итоге выбирает, исходя из цены и локации, или все-таки эти истории влияют на его предпочтения?
Алексей Афоничкин: — При равнозначной стоимости человек выберет локацию, насыщенную смыслом. Покупают не безликий продукт, а авторскую историю. Благодаря нашему подходу объекты становятся более авторскими, живыми.
Сергей Марков: — Это важно, потому что покупатель может соотнести себя с местом. Смыслы дают новый уникальный опыт. Например, бульвары без машин в «Шагале» — это что-то новое. Яркие точки, где можно заняться чем-то, создают впечатление от места, ты начинаешь чувствовать его своим. Именно поэтому многие любят исторический центр с его атмосферой, а не безликие спальные районы.
— Вы практиковали участие жителей в обсуждении проекта. Насколько это продуктивно?
Сергей Марков: — Это крайне важный инструмент, особенно в работе со сложившейся городской средой. В девелоперских проектах будущие жители появляются позже, но и там это полезно для составления портрета покупателя. В России такой подход еще не стал системной практикой. Чаще это инициатива архитектора или девелопера. На мой взгляд, подобные опросы серьезно повышают шансы на то, что проект будет по-настоящему востребован и оценен.
— Эти смыслы рождаются из контекста места, или это плод чистой фантазии?
Сергей Марков: — Не всегда привязываемся к истории места, хотя в городских проектах это часто важно. Но мы также создаем совершенно новые нарративы, отталкиваясь от того, что нам интересно. Яркий пример — бульвары в ЖК «Shagal». Там была концепция «play and walk» (играйте и гуляйте): ты идешь по бульвару и взаимодействуешь с элементами, которые выглядят как арт-объекты, а не как стандартные площадки. Смысл был в создании интересного маршрута. А образный ряд родился из динамики воды, ведь комплекс у Москвы-реки. Наши малые архитектурные формы (МАФы) напоминали морские фигуры — водоворот, коралловый риф… Это было не похоже на обычную детскую площадку. Вот что мы стараемся привносить: смысл в программирование территории и сильный, запоминающийся образ.
— Давайте перейдем к конкретным проектам. Расскажите, к примеру, о ваших работах в Санкт-Петербурге.
Алексей Афоничкин: — В Петербурге у нас несколько проектов. Например ЖК «ЛДМ» на месте Ленинградского дворца молодежи. Там мы обыграли тему мрамора и метаморфоз камня, назвав концепцию «Метаморфизм». Мы перенесли идею в генплан, создали «разломы» в мощении и рисунке озеленения, использовали натуральный гранит. Эту же тему поддержали МАФы из каменноподобных материалов со сложной подсветкой. Важной частью концепции стало сохранение двух вековых дубов. А детская площадка, к примеру, была вдохновлена «Пещерой горного короля». К сожалению, ее оптимизировали на этапе рабочей документации. Такое бывает. Но мы продолжили обыгрывать тему, вдохновляясь архитектурой самого комплекса, который похож на глыбу мрамора, и в озеленении: во дворе — строгие, «каменные» посадки, по периметру — более живописные.
Сергей Марков: — Еще из реализованного в Петербурге — ЖК «Окла» с «ЛенСтройТрестом». Мы делали двор, обращенный к лесу. Архитектурная концепция принадлежит Рикардо Бофиллу (известный испанский архитектор — представитель барочно-классицистического направления в архитектуре постмодернизма. — Примеч. ред.), и наше благоустройство перекликается с его замыслом через арочные, лучевые структуры в генплане.
Еще один интересный проект — в Кронштадте, ЖК «Кронфорт. Набережная». Концепция называлась «Море чувств». Мы взяли четыре: радость, безмятежность, очарование и свободу. Последняя, например, выразилась в огромных качелях. Генплан связали с исторической сеткой кварталов Кронштадта и диагональными балконами комплекса. В каждом дворе — свой характер: где-то акцент на природности и больших камнях среди злаков, где-то — на семейном отдыхе с общественными прихожими и площадками для пикника и петанка.
— Одна из ключевых тем, которую вы поднимаете, — «бесшовное пространство». Что это значит?
Сергей Марков: — Это работает на нескольких уровнях. Первый — городской: непрерывные комфортные связи — например набережная, переходящая в бульвар и парк. Второй уровень — связь интерьера и экстерьера. Когда мы делаем и места общего пользования (МОПы), и благоустройство, можем использовать единые материалы и смысловые ходы, создавая целостный опыт.
Алексей Афоничкин: — Именно так. Человек выходит из квартиры в проработанный интерьер, и эта история плавно перетекает во двор. Исчезает диссонанс, который часто бывает, когда интерьер и благоустройство делают разные команды. Для девелопера это сильный продуктовый ход, который должен закладываться на уровне брендинга.
Сергей Марков: — Сейчас девелоперы все чаще мыслят не точечными проектами, а крупными территориями комплексного развития. И для таких проектов дизайн-код, обеспечивающий единообразие и бесшовность, становится необходимостью.
— Какие еще тренды в благоустройстве вы считаете наиболее важными?
Алексей Афоничкин: — Однозначно — тренд на здоровьесберегающую среду. Речь идет не только о физическом, но и ментальном самочувствии. Мы создаем спортивные хабы, места для релаксации, йоги, коммуникации. В том же «Вест Гардене» сделали целый ряд таких зон, включая инклюзивный соседский сад.
Сергей Марков: — Мы даже проводили исследование с Сеченовским университетом в рамках воркшопа фестиваля «Открытый город» на тему социального стресса, потому что это триггер для ментального и физического здоровья. Прогностически он даже хуже, чем курение. Поэтому и власти города, и девелоперы объективно заинтересованы в создании среды, которая его снижает.
— Помимо городских проектов, вы активно работаете в сегменте ИЖС. Чем он вам интересен?
Алексей Афоничкин: — У нас несколько таких проектов. Коттеджный поселок Миронцево был первым. К нам пришел инвестор с участком земли и полностью доверился нам в формировании продукта. Мы проводили большую аналитику, изучали тренды, мировой опыт. Наш проект несколько опережал рынок, потому что через год увидели похожие подходы.
У нас была очень экологичная история. Мы максимально сохраняли деревья, чтобы жители чувствовали, что живут в лесу. Помимо мастер-плана, разработали проект благоустройства, въездную группу. Несколько типологий домов, в том числе с камышовой кровлей, с фасадами из лиственницы, клинкерной плитки. Эти материалы красиво стареют и мимикрируют в среду. Когда приезжаешь на стройку, видишь, как среди берез словно «проявляются» эти дома.
Сергей Марков: — В ИЖС после пандемии пришли большие игроки, и рынок из «дикого» превратился в продуктовый. Миронцево — не только про экологию, но и идею комьюнити. Здесь мы создали «зеленое кольцо» — общественный пешеходный маршрут, вдоль которого расположены разные активности. И заложили возможность для жителей в будущем адаптировать некоторые пространства и объекты под свои нужды.
Алексей Афоничкин: — Под Ростовом-на-Дону мы разрабатывали благоустройство и архитектурные проекты домов для коттеджного поселка «Старочеркасская Ривьера». Основная идея — создание добрососедской среды, что для юга России очень важно. Поэтому в проекте появились зоны, где люди разных возрастов смогут объединяться, например, для отдыха на набережной, для яхтинга. Также мы решали проблему занятости подростков.
— А что можете рассказать про проект «Тихая долина»? Я слышала, он вдохновлен Чеховым.
Сергей Марков: — Да, это свежий проект в кластере ИЖС Группы «Самолет» в Максимихе — чеховские места. Мы вдохновлялись контекстом, произведениями великого русского писателя. Но помимо этого, была глобальная идея Sound Village — деревня звуков. Акцент на усилении, например, пения птиц. Это находило отражение в благоустройстве: появились МАФы типа «усилитель леса», большая смотровая площадка — «голубятня». В дизайн-коде дорожки напоминали разложенную музыкальную партитуру. А смысловые маршруты и малые объекты были связаны с произведениями Чехова. Например «Человек в футляре» — это такой полузакрытый МАФ, где можно уединиться.
— Как находите баланс между художественным замыслом и экономикой проекта? Как отстаиваете идеи?
Сергей Марков: — Мы понимаем, что находимся в одной лодке с девелопером, это партнерство, а не битва. Вопрос в том, можем ли мы контролировать оптимизацию? Если заказали не только концепцию, но и рабочую документацию, мы как авторы знаем, от чего можно отказаться, что менее важно, а что нужно сохранить, чтобы не потерять идею. Мы адекватно воспринимаем контекст и стараемся сохранить основные элементы, рассказывающие о смысле, а менее значимые — оптимизировать, если необходимо.
— Как технологии, в частности искусственный интеллект, меняют вашу работу?
Сергей Марков: — ИИ для нас стал таким же инструментом, как карандаш. Для благоустройства, которое часто воспринимается как «плоскостное», настоящим прорывом станет повсеместный переход в 3D БИМ-моделирование, которое открывает новые возможности. Мы этим уже занимаемся.
Алексей Афоничкин: — Нейросети прочно вошли в наш обиход. Генерация текстов, картинок... Я уже не представляю, как без этого обходиться. Нужно учиться формулировать промпты (запросы. — Примеч. ред.), это новая грамотность.
Сергей Марков: — Мы недавно весь визуал для альбома концепции малых архитектурных форм сделали с помощью нейросетей. Написали промпты — и получили готовые образы для презентации. Еще один тренд — короткие анимации от нейросетей, «оживающие» рендеры. Для клиента это часто нагляднее статичной картинки. А некоторые девелоперы теперь принимают проекты только в VR. Мы делаем модель, и они ходят по будущему двору в очках виртуальной реальности.
— Какими проектами гордитесь больше всего?
Сергей Марков: — Мне очень нравится «Павильон Книги» на ВДНХ. Мы вместе с Государственным музейно-выставочным центром «РОСИЗО» дали ему новую жизнь, и сейчас он невероятно востребован. Это идеальный пример воплощения концепции «третьего места» — не дом и не работа, которую сформулировал американский социолог и урбанист Рэй Ольденбург, известный исследованиями о важности неформальных пространств для функционирования гражданского общества. Это могут быть соседские хабы в местах общего пользования или общественные гостиные во дворе с диванами и очагом. Пространства, где людям приятно проводить время, общаться и ощущать свою принадлежность к сообществу, где человек чувствует себя комфортно и защищенно, ему хочется сюда возвращаться. Именно такие места делают город по-настоящему дружелюбным.
Алексей Афоничкин: — Горжусь реализацией МАФов в «Шагале» — получилось очень эмоционально. И концепцией благоустройства для одного из кварталов «СберСити» в Рублево-Архангельском. А еще нравится Космодамианская набережная с нашими «городскими балконами» напротив Кремля. Из реализованного благоустройства жилых комплексов — West Garden. Неплохим получился.
— «Неплохо» от архитектора — думаю, это высшая оценка…
Алексей Афоничкин: — Мы всегда стремимся к идеалу, он где-то впереди, поэтому в принципе довольно самокритичны. Если бы были абсолютно всем довольны, наверное, это означало, что остановились в развитии.
Новое время пришло в Петербург
ГК «РосСтройИнвест» приступила к реализации проекта нового жилого комплекса в Каменке, получившего название NEW TIME. Одновременно стартовали и продажи квартир первой очереди.
Участок под застройку площадью 6,3 га расположен в Приморском районе Санкт-Петербурга, на пересечении Глухарской улицы и продолжения Планерной улицы, неподалеку от Юнтоловского лесопарка. Разрешение на строительство ГК «РосСтройИнвест» получила в конце июня 2018 года и сразу же развернула работы.
Одновременно на первичный рынок Петербурга были выведены квартиры в первой очереди ЖК NEW TIME. В 13-этажном первом корпусе расположится примерно 21 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Квартирография отличается функциональностью планировок, эргономичностью, продуманностью будущего жизненного пространства. На этаже расположено по 3-10 квартир: студий (20,3–27,4 кв. м), одно- (29–48,1 кв. м), двух- (49,4–71,8 кв. м), трех- (74,3–98,4 кв. м) и четырехкомнатных (107,7 кв. м). Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на IV квартал 2020 года.
Всего же в рамках ЖК NEW TIME должно появиться шесть 13-этажных корпусов общей площадью порядка 150 тыс. кв. м. Завершение реализации всего проекта намечено на 2023 год. Суммарные инвестиции составят примерно 10 млрд рублей.
Проект комплекса отличает выразительная современная архитектура. Наклонные остекленные торцы зданий обращены к Планерной улице, создавая выразительный метрический ряд и обозначая направление движения в центр города. Архитектурное решение фасадов ЖК NEW TIME построено на контрастной колористической композиции крупных форм со вставками белого, серого и терракотового цвета. Особенностью станет увеличенная площадь оконных проемов.
Первые этажи займут магазины и иные сервисы шаговой доступности. Проектом предусмотрено создание детской дошкольной инфраструктуры. Кровля наземного крытого паркинга будет озеленена и благоустроена. В рамках ЖК NEW TIME будет реализована концепция «закрытый двор», что создаст условия для комфортного отдыха как взрослых, так и малышей. В паркинги жилого комплекса можно будет спуститься на лифте.
Людмила Здоровецкая: «Без внимания к мелочам обеспечить подлинный комфорт невозможно»
Открылись продажи квартир в ЖК NEW TIME – новом проекте одного из лидеров петербургского строительного рынка – ГК «РосСтройИнвест». О работе над проектом и его особенностях «Строительному Еженедельнику» рассказала коммерческий директор холдинга Людмила Здоровецкая.
– Людмила Александровна, расскажите, пожалуйста, об особенностях нового проекта ГК «РосСтройИнвест».
– Честно говоря, даже затрудняюсь, с чего начать. Проект, действительно, получился во многом уникальный, задающий новый тренд пониманию того, что такое жилье комфорт-класса. Кстати, если оценивать его по более-менее общепринятой на сегодня классификации, то по целому ряду параметров его смело можно отнести к сегменту «комфорт плюс». При проработке проекта мы уделяли огромное внимание всевозможным мелочам, о которых обычно вроде и не думаешь, но без внимания к которым обеспечить подлинный комфорт невозможно.
Начну, пожалуй, с локации. Здесь надо выделить приграничность территории, на которой реализуется проект. С одной стороны, его обитатели будут жить в городе, со всеми соответствующими опциями комфорта. А с другой – практически у дома находится Юнтоловский лесопарк – огромный зеленый массив, прекрасное место для прогулок как пешком, так и на велосипеде. При этом близость к Финскому заливу и лесам пригородной зоны обеспечивает благоприятную экологическую обстановку.
Нельзя не обратить внимания и на такой немаловажный для мегаполиса аспект, как транспортная доступность. Близость к КАД и ЗСД дает возможность быстро добраться практически до любой точки Петербурга. С поездкой на дачу – тоже никаких проблем: с одной стороны, ЖК NEW TIME реализуется у северной границы города и выезд в этом направлении проблем не представляет; а с другой – через дамбу и Кронштадт имеется прекрасная возможность отправиться на юг от Северной столицы.
В 10-15 минутах езды на общественном транспорте – несколько станций метро: «Комендантский проспект», «Удельная», «Пионерская». А в недалекой уже перспективе (а если учесть время на строительство комплекса, ремонт и заселение, можно сказать, что и в близкой) совсем неподалеку планируется открытие еще трех станций метро. Сейчас они носят рабочие названия «Парашютная» (продолжение Зеленой ветки), «Магистраль № 31» (Фиолетовая линия) и «Шуваловская» (пересадка с Зеленой на Фиолетовую).
– Вы говорили о комфорте в мелочах. Что Вы имели в виду?
– Всё! В том и смысл такого подхода, чтобы не упустить ничего. Это, например, комфортная этажность. Высотные «муравейники» уже не привлекают людей. Не говоря уже о том, что они создают избыточную нагрузку на территорию, со всеми последствиями – проблемами в эксплуатации, транспортными пробками, нехваткой социальной инфраструктуры и т. д.
Это вымеренная буквально до сантиметров квартирография. В каждой квартире предусмотрена гардеробная или ниша под одежный шкаф. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики, по нашему заданию, заранее просчитывали возможность размещения мебели в различных вариантах в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д. Покупатель не столкнется с тем, что при меблировке ему где-то будет не хватать «буквально двух сантиметров». Все уже учтено. Как предусмотрены и места для «парковки» колясок и велосипедов. Не говоря уже о паркинге для автомобилей, в который можно будет спуститься в лифте.
Нельзя не упомянуть о современных стройматериалах, которые будут задействованы при строительстве. И это тоже фактор комфорта. Проектом предусмотрена увеличенная площадь оконных проемов, особенно в квартирах, откуда открываются панорамные виды на Юнтоловский лесопарк и Лахту. Фасады комплекса будут облицованы разноцветными фиброцементными панелями, которые отличаются долговечностью, экологичностью (они не токсичны), мощными тепло- и звукоизоляционными свойствами, повышенной огнестойкостью и устойчивостью к неблагоприятным внешним воздействиям (морозам, ветровым нагрузкам и пр.). А для гарантии чистоты воды запланирована установка дополнительных фильтров.
– Вы доверили проектирование московскому архитектурному бюро. Почему?
– Нам показалось интересным предоставить москвичам реализовать свой взгляд на то, как должна выглядеть современная архитектура Петербурга. И считаем, что им это вполне удалось. Кроме того, над проектом работали молодые специалисты, а нам хотелось сориентировать новый комплекс именно на молодежь.
– С чем это связано?
– Успешность проекта в очень большой степени зависит от точности попадания его концепции в ареал интереса целевой аудитории. Мы провели специальные маркетинговые исследования о том, кто сейчас покупает квартиры в Петербурге вообще и кому может быть наиболее интересна данная локация. Оба запроса сошлись в общей точке – молодежь. Это, разумеется, не значит, что другим покупателям проект будет неинтересен – комфорт нужен всем. Но, согласно исследованиям, наиболее распространенной группой покупателей квартир в строящихся домах в спальных районах сегодня являются молодые пары (люди в возрасте до 30 лет и без детей) и молодые семьи (люди до 45 лет и с детьми). Этот запрос учтен и в квартирографии (от небольших студий для одиноких до четырехкомнатных квартир для многодетных).
«Детский» фактор обусловливает и повышенное внимание к вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, картинки с которых будут выводиться на пульт диспетчера в специальном помещении. Молодежь порадует наличие на всей территории комплекса бесплатного Wi-Fi, с помощью которого можно смотреть видео с камер через приложение в телефоне.
И в заключение могу отметить, что, хотя продажи еще только начались, уже смело можно говорить о правильности нашего подхода. Информация о проекте была доступна, и еще до начала реализации квартир у нас образовался целый пул интересантов. Могу отметить, что наша целевая аудитория – молодежь – представлена в этом пуле очень широко. А на некоторые квартиры – особенно с видовыми характеристиками – уже даже образовалась очередь (в том смысле, что есть несколько желающих на один и тот же объект). Так что сомнений в успехе проекта у нас нет.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Мы – петербургская компания, и в предыдущих проектах частично опирались на уже распространенные в городе архитектурные стили. В них присутствовали и неоклассицизм, и модерн. Сегодня мы хотим, чтобы наши проекты приобретали новые архитектурные оттенки и органично формировали облик Санкт-Петербурга будущего.
ЖК NEW TIME – это не просто квартал комфорт-класса, а шаг в будущее, которое уже наступило. При этом мы сохраняем верность традициям нашей концепции и стараемся, как всегда, сделать так, чтобы все необходимое у будущих жильцов нашего комплекса было под рукой.
Мы строим для всех, то есть стремимся обеспечить потребности самых разных групп потребителей. При этом учитываем, что время идет, клиент молодеет – и мы стараемся быть в тренде. «Жилой комплекс нового времени» – это еще один шаг для нашей компании. Мы всегда нацелены в будущее.
Справка о компании
ГК «РосСтройИнвест» – один из ведущих застройщиков Санкт-Петербурга, активно работающий на рынке Северной столицы с 2013 года. В прошлом году холдинг вышел на столичный рынок, начав строительство элитного объекта в самом центре Москвы.
В Петербурге и Ленобласти холдингом сданы в эксплуатацию такие известные комплексы, как «Город мастеров» (пр. Маршала Блюхера), «Дом с курантами» (Мебельная ул.), «Князь Александр Невский» (пр. Обуховской Обороны), «Земляничная поляна» (Всеволожск), «Утренняя звезда» (пр. Маршала Блюхера) и многие другие. Компания также реализует крупные нежилые объекты в рамках госзаказа, например, Юго-западные очистные сооружения, инфекционную больницу на Пискарёвском проспекте, здание Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа и пр.
В настоящее время в Петербурге и Ленобласти ГК «РосСтройИнвест» возводит ряд крупных жилых комплексов, в том числе «Пётр Великий и Екатерина Великая» (Заводская ул.), «Кремлевские звезды» (ул. Типанова), «Два Ангела» (Республиканская ул.), «Суворов» (пр. Маршала Блюхера), «Золотые купола» (Сертолово), «Старая Крепость» (Мурино). И список этот постоянно пополняется.
Логика качества жизни
Благодаря оригинальности и продуманности проекта даже в мелочах цены на квартиры в ЦДС «Полюстрово» не только очень скоро сравняются со среднерыночными, но и будут «в небольшой премии к рынку», полагает Иван Носов, директор департамента маркетинга и рекламы Группы ЦДС.
– Иван, каковы объективные основания для такого прогноза?
– Самое объективное основание – то, как стартовали продажи. Стартовые цены были пройдены даже немного быстрее, чем мы это предполагали. И за неполный месяц динамика стоимости уже составила порядка 5%. Сейчас в среднем квадратный метр в ЦДС «Полюстрово» обходится покупателям в 98 тыс. рублей. Далее, думаю, мы будем, как минимум, в рынке. В городской черте средняя цена «квадрата» сегодня, по разным подсчетам, составляет 110 тыс. рублей, плюс-минус несколько тысяч в зависимости от степени готовности объекта и близости его к метро. Однако анализ характеристик ЦДС «Полюстрово» позволяет предположить, что оригинальность концепции проекта и его локация обусловят и дальнейший стабильный спрос на него, и соответствующую ценовую динамику.
– В чем же оригинальность?
– Даже если оставить в стороне разнообразие планировок и такие необычные предложения, как веранды площадью 11 кв. м вместо балкона в ряде трехкомнатных квартир, стоит упомянуть о новой опции – кладовые в подвале, которые жильцы могут приобрести по разумной цене. Кстати, сами подвалы спроектированы таким образом, чтобы обеспечить как можно большее удобство в обслуживании инженерных систем после ввода дома в эксплуатацию.
Далее, мы перешли на новые принципы проектирования благоустройства. Как правило, специалисты, работающие над крупными проектами планировки территории, ландшафту уделяют меньше внимания. Их основная задача – увязать между собой сети, грамотно запроектировать люки для удобства обслуживания и т. д. А вот где какой кустарник или деревце высадить – на обдумывание этого уже времени не остается. Мы внедрили в практику взаимодействие проектного бюро ЦДС с компаниями, которые не только выполняют проекты благоустройства, но понимают, какие растения в данном конкретном случае посадить, что с чем лучше сочетать и т. д. В конкурсе на разработку благоустройства в ЦДС «Полюстрово» участвовали три подрядчика. Все предложенные ими концепции учитывали нюансы по сетям, разбивку территории по функциональным зонам. В результате одна из концепций уже состыкована с расчетами и предложениями наших проектировщиков, сейчас началась стадия разработки документации. Так что благоустройство будет соразмерно самому объекту, логике формирования пространства и пожеланиям заказчика.
Сегодня, как показывает практика, покупатель готов платить за благоустройство, которое уже будет задавать «систему координат» его будущего образа жизни. И наравне с другими серьезными застройщиками ЦДС стремится не только ответить на запросы покупателей, но даже предугадать их. Например, благодаря специальной программе можно с высокой степенью вероятности проложить пешеходные дорожки так, что они совпадут с будущими предпочтительными маршрутами жильцов.
– А как именно придомовая территория будет разбита на функциональные зоны?
– Смысл в том, что возможности для активного, более шумного, если хотите, отдыха вынесены вовне здания. За внешним контуром будет построен, к примеру, небольшой стадион. За периметр дома вынесен и многоуровневый паркинг. А в самом дворе предусмотрены уютные уголки для любителей спокойного отдыха: прогулок с маленькими детьми, спокойных игр, чтения или бесед.
– Так как в жилом комплексе не будет мусоропровода, вы предусмотрели альтернативные схемы сбора мусора?
– Рядом с каждой парадной запроектирована мусоросборная камера, доступ в которую будет возможен только при наличии ключа от магнитного замка на двери.
– Иные изменения в организацию мест общего пользования внесены?
– Да. Например, мы отказались от специальных помещений под колясочные, поскольку не видим особого удобства для жильцов в загромождении отдельных пространств внутри дома детским «транспортом». Мы реализовали эту функцию хранения по-другому: практически на каждом этаже есть такие уголки, где можно оставить коляску. Одновременно более удобными стали коридорные группы: ширина прохода теперь превышает норму (1,6 м вместо 1,4 м).
– На какую покупательскую аудиторию вы рассчитывали, задумывая этот комплекс?
– Для нас локация ЦДС «Полюстрово» символизирует качественный район для жизни, особенно жизни семей. Здесь множество парков: их по соседству, пожалуй, даже больше, чем жилых домов. За счет уже сложившейся застройки (максимум 12 этажей) здесь нет опасности повышения плотности строительства в единичных новых жилых комплексах. Словом, в этом районе есть все для того, чтобы жить хорошо и интересно. Отсутствовала до последнего времени разве что возможность улучшить качество жилья. Поэтому, как мы и предполагали, большую часть покупателей квартир в ЦДС «Полюстрово» составляют люди, которые знакомы с локацией не понаслышке. Однако этот проект интересен и иным, очень разнящимся между собой категориям покупателей.
Карточка объекта
Объект Группы ЦДС – жилой комплекс «Полюстрово» – возводится на Пискарёвском проспекте в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на территории бывшего завода «Кулон».
В 17-этажном жилом доме предусмотрено 1779 квартир общей площадью порядка 78 тыс. кв. м, а также около 2 тыс. кв. м коммерческих помещений.
В квартирографии ЦДС «Полюстрово» представлено небольшое число студий (139, причем разного формата), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (их 456 и 65 соответственно). Акцент сделан на однокомнатных квартирах, которые разнятся не только площадью, но и возможностями организации пространства.
По предварительной оценке, объем инвестиций в этот объект составит порядка 5 млрд рублей.
Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года.
Детали
Жилой комплекс «Полюстрово» задает принципиально иной стандарт жилья от Группы ЦДС. Это один из первых проектов ЦДС, где изначально предусмотрена полная чистовая отделка квартир, в соответствии с которой продуманы инженерные решения.
В этом жилом комплексе застройщик полностью отказался от мусоропроводов. Как показывает опыт, в новых домах их сразу же консервируют. Как следствие, отказ от мусоропровода на этапе проектирования позволяет избежать расходов на соответствующие общестроительные работы, а также более рационально использовать внутридомовое пространство.
В ЦДС «Полюстрово» будут установлены особо качественные входные квартирные двери, которые по толщине металла (1,5 мм) превосходят нормативные требования. Двери будут выполнены в светлых тонах – в соответствии с дизайн-проектом мест общего пользования – и снабжены двумя замками, глазком, а также металлической щеколдой – «ночным сторожем».
Еще одним новшеством, реализованным на этом объекте, станут входные группы на уровне земли, без перепада высот. Это исключает необходимость сооружения лестниц либо пандусов, монтирования специальных подъемников для обеспечения безбарьерной среды. В свою очередь, отказ от лестниц и пандусов делает входную группу более просторной, подход к ящикам для корреспонденции – более свободным. Кроме того, высвобождается место для поручней, у которых можно будет парковать детские коляски либо велосипеды.
Мнения
Дмитрий Становой, директор департамента заказчика Группы ЦДС:
– ЦДС «Полюстрово» строится по нашей традиционной технологии: с монолитным каркасом и кирпичным заполнением. Однако благодаря BIM-моделированию удалось оптимизировать себестоимость проекта минимум на 5% за счет проработки подвалов. Стыковка низа и верха здания – всегда ответственнейший момент в проектировании: важно обеспечить безопасность строения и при этом избежать избыточной материалоемкости, сделать высоту подвала оптимальной для доступа к инженерным системам в ходе дальнейшего обслуживания здания. В этом проекте такое оптимальное сочетание характеристик найти удалось.
А вообще проект непростой уже потому, что реализуется в рамках редевелопмента территории в непосредственной близости к существующей жилой застройке. Поэтому перед нами поставлена задача соблюдения не только графика производства работ, но и покоя жителей соседних домов.
Далее, важно, что мы получили «пятно» с геометрически неправильным контуром, с нагромождением устаревших и действующих сетей. Наш департамент заказчика немало поработал, чтобы увязать инженерные сети, входящие, выходящие или проходящие через территорию транзитом. Мы стремились избежать жалоб и недовольства длительными отключениями со стороны арендаторов, которые остаются пользователями таких сетей.
Это один из первых проектов, где заранее предусматривалась полная чистовая отделка квартир. Соответственно, вся внутренняя инженерия размещается исходя из того, где будет подключаться стиральная машина, где – ванна и унитаз, и т. д. Если это не закладывать на начальном этапе, отделочникам потом приходится придумывать какие-то решения в каждом конкретном случае, а это менее эффективно и более трудозатратно.
В конечном счете правильная организация строительства принесет удобство и покупателям, которые получают более качественный продукт.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Для любого объекта важна локация – здесь она очень привлекательна и понятна. Кроме того, поскольку это сложившийся жилой массив, здесь достаточно поликлиник, школ и детских садов, хорошо развита дорожная сеть. Важно, что с Пискарёвского проспекта легко выехать на КАД. Столь же просто добраться на машине и до набережной, и до метро. Эта зона также очень уютна с точки зрения наличия парков: под боком – парк Академика Сахарова, который плавно перерастает в Комсомольский парк. Для сторонников размеренного темпа жизни важно, что по соседству сохраняется небольшая плотность застройки: она ограничена сложившейся средой (9-12 этажей).
Многие покупатели оценили подчеркнутую обособленность этого жилого комплекса в рамках обширного жилого квартала. Импонирует, что во дворе есть детский сад и начальная школа – они будут сданы в эксплуатацию практически одновременно с самим домом.
И конечно, людям нравится богатый выбор планировочных решений. Нередко бывает, что покупатель, приходя к нашим менеджерам на консультацию, имеет в виду приобретение квартиры одной планировки, а после общения со специалистом делает выбор в пользу квартиры другого типа, потому что она еще более точно соответствует именно его потребностям. В этом проекте мы с особой тщательностью проработали квартирографию. Студии – от классической прямоугольной до почти квадратной, с интересным зонированием. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры – поменьше или побольше, без балкона или с балконом, с одним или несколькими санузлами, на разные бюджеты. Сейчас на пике спроса ограниченная серия квартир на верхних этажах, где открываются потрясающие виды на Неву, Свердловскую набережную и Смольный собор.
Екатерина Кутева, генеральный директор ПКБ «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС):
– Особенности контура застраиваемого участка обусловили форму и посадку здания. По форме ЦДС «Полюстрово» – неправильное каре, состоящее из 14 секций, которые примыкают одна к другой уступами. В четырех секциях по пять квартир на этаже, в остальных – чуть больше. И если обычно обилие углов по периметру здания представляет некоторую сложность для эргономичной организации пространства внутри квартир, то в этот раз нам, напротив, удалось углы «обыграть». Например, есть трехкомнатные квартиры площадью порядка 100 кв. м, где примыкание одной секции к другой позволило запроектировать 11-метровые веранды с панорамным остеклением.
Очень важным аспектом при проектировании была организация дворового пространства. Для нас было изначально очевидно, что двор должен быть спокойным и приватным. Соответственно, все входы в парадные были спроектированы с внешней стороны здания, возле нескольких парадных есть арки, через которые можно попасть во двор. (Разумеется, реализована система ограниченного для посторонних доступа на дворовую территорию!) А из парадных, расположенных вдали от арок, предусмотрен еще один выход – во внутренний двор.
Коммерческая функция также реализована по внешнему периметру, в основном рядом с Пискарёвским проспектом. Отмечу, что из коммерческих помещений доступ во двор невозможен!
Проект будет реализован в подчеркнуто спокойном стиле. Мы отказались от активной цветовой палитры в пользу благородных оттенков. Базовый цвет – белый светлый, плюс охристые, светло-коричневые, терракотовые тона. Задача была – дать ощущение качества и статуса объекта за счет природных оттенков, но в то же время не уходить в пестроту, быть соразмерными сформировавшейся застройке. И еще мы стремились придать зданию такой архитектурный облик, который не стал бы анахронизмом спустя всего пару лет после его ввода в эксплуатацию. Плюс архитектура увязывалась с контуром здания. Периметральную застройку необходимо было разнообразить. Это было сделано за счет плетения – повторения контура фасадного материала (кирпича), но в более крупных масштабах. Внутри двора плетение намеренно снято – так задается воздушность пространства, простор. По нашему мнению, реализовать идеологию объекта удалось. Задача теперь в том, чтобы аккуратно воплотить все это в жизнь под авторским контролем.