Благоустройство ЖК — способ конкуренции
Качественное благоустройство жилого комплекса повышает его статус, может привлечь больше покупателей квартир и даже увеличить стоимость жилья. Сегодня благоустройство дворов — один из инструментов конкуренции девелоперов.
К таким выводам пришли специалисты компании Pergaev Bureau на основе собственного опыта и исследований рынка. В результате исследования выявлены 15 ключевых показателей благоустройства, которые важны для будущих жителей ЖК.
Сергей Пергаев, основатель и креативный директор Pergaev Bureau, в своем докладе «Ключевые показатели, за которые отвечает благоустройство перед покупателями и резидентами ЖК» на конференции «ДвижениеКонф» озвучил основные показатели качественного благоустройства, в которых заинтересованы будущие жители ЖК.
«Показатели расставлены по степени важности и приоритетности, исходя из потребностей целевой аудитории и ограничений конкретного проекта. Но при этом чек-лист из 15 показателей позволяет видеть проект комплексно», — пояснил Сергей Пергаев.
По его словам, реализовать полностью и одновременно все показатели довольно сложно. Важнейшие факторы — финансовые ограничения и особенности земельного участка. В то же время благоустройство с грамотным функциональным зонированием и набором характеристик, отражающих конкретные запросы аудитории, сильно повышает привлекательность ЖК. «По данным компании “НДВ Супермаркет Недвижимости”, стоимость жилья может повыситься до 20% в зависимости от качества, состава и сложности благоустройства. Ориентация на реализацию всех 15 показателей, безусловно, увеличивает стоимость проекта. Переложить это на более точные цифры крайне сложно. Однако инвестиции девелопера в благоустройство позволяют предложить покупателю очень важную ценность: дополнительные “зеленые” квадратные метры к собственной квартире. Это существенно повышает привлекательность жилья и добавляет дополнительную ценность жилому комплексу», — указывает Сергей Пергаев.
«Качественное благоустройство, безусловно, привлекает покупателей, а в некоторых случаях может стать визитной карточкой проекта», — отметила Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.
По ее словам, потребность в качественном благоустройстве есть у жителей домов любого уровня. При этом расходы на него не так велики относительно стоимости монолитных работ или устройства дорожных покрытий, и для застройщика нет смысла экономить на этой статье. Обычно расходы составляют 1–5% затрат на проект и зависят от размера территории и концепции.
Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», отмечает зависимость расходов на благоустройство от класса жилого комплекса: «В масс-маркете обычно достаточно создать функциональную площадку с зонами для игр, спорта и отдыха, гармонично вписанную в стилистику ЖК. Однако в высоком ценовом сегменте двор превращается в полноценную часть общей концепции наравне с местами общего пользования и архитектурой. Авторский ландшафтный дизайн от именитых бюро, арт-объекты и фонтаны — неотъемлемые атрибуты бизнес- и премиум-класса. Такие пространства могут органично интегрироваться в городскую среду. Именно такие проекты, где жилая, общественная и зрелищная составляющие гармонично сочетаются, определяют будущее современного Петербурга».
По данным Павла Мельникова, директора департамента развития проектов Setl Group, за последний год затраты на благоустройство выросли в среднем на 15–30%, по отдельным направлениям — до 50%. Это связано как с удорожанием материалов, так и с повышением требований к наполнению и качеству исполнения. «При этом такие инвестиции оправданны: насыщенность дворовой инфраструктурой и качественная среда повышают рыночную привлекательность и ликвидность жилья», — подчеркивает он.
Запросы покупателей
Исследование Pergaev Bureau касалось всех классов жилья. Специалисты проанализировали, на какие аспекты архитектуры жилых комплексов делают ставку девелоперы, а затем провели опрос россиян, чтобы выявить, что из этого самым важным считают покупатели новостроек. В общей сложности в опросе приняли участие 1030 респондентов по всей России в возрасте от 25 до 45 лет (мужчины и женщины), которые на тот момент планировали покупать квартиру в ближайшее время.
Так, 41,7% заинтересованы в грамотном зонировании двора, наличии мест для игр детей, отдыха, активного спорта, прогулок, выгула собак, тротуаров и т. д. 35% выделили в качестве главного критерия наличие и дизайн балконов и лоджий. 33% интересует природная компонента. Наличие и масштаб озеленения внутренней территории комплекса может оказаться аргументом в пользу покупки.
«Люди хотят видеть больше зелени и природных материалов в городских кварталах, так как многим сейчас не хватает контакта с природой. Продуманное озеленение и интересная придомовая территория становятся новым стандартом современных проектов. Пренебрежение этим элементом вызывает у покупателей разочарование», — подтверждает Наталья Кукушкина.
Как отмечает Павел Мельников, покупатели теперь все чаще рассматривают квартиру не только как место для жизни, но и как инвестиционный актив. Поэтому понятие «комфортная среда» сегодня включает в себя целый комплекс факторов.
«Во-первых, архитектура. Покупатель хочет жить в эстетичной, стильной среде. Мы уделяем особое внимание индивидуальной архитектуре каждого проекта.
Во-вторых, качественное благоустройство. Это не просто территория с детской площадкой. Setl Group в своих жилых комплексах реализует авторский ландшафтный дизайн с лаунж-зонами, продвинутыми спортивными и игровыми площадками, променадами, зелеными офисами и др.», — уточнил Павел Мельников.
По словам Натальи Кукушкиной, за последние несколько лет требования и ожидания потребителей от благоустройства заметно выросли: «Хорошо наполненные и закрытые от машин дворы уже стали обязательным условием для всех современных домов вне зависимости от их ценового сегмента. В результате наполнение дворов в новом доме в Буграх и в Приморском районе может быть почти одинаково богатым. Помимо дворовой территории, застройщик может при наличии соответствующего участка в плане проекта создать зеленые насаждения общего пользования (ЗНОП). При работе над такими пространствами, помимо проведения озеленения, мы используем геопластику, устанавливаем детские площадки и создаем рекреационные зоны. Такие места очень популярны у жителей, так как они создают дополнительные возможности для досуга на свежем воздухе».
Однако в последнее время благоустройство территорий — и общественных, и частных — приобрело второстепенный и декоративный характер на фоне работы над эффективностью архитектурных и градостроительных решений по ряду причин, отмечается в исследовании Pergaev Bureau. В частности, благоустройство часто рассматривается как статья расходов, на которой можно сэкономить в рамках ограниченности бюджета. Приоритет отдается строительству, а благоустройство становится завершающим этапом, на который выделяется остаток средств.
Кроме того, есть недостаточное понимание, насколько благоустройство влияет на качество жизни жителей, их комфорт и безопасность. А ориентация на личный комфорт приводит к тому, что благоустройство как нечто общественное рассматривается как второстепенный аспект благополучия.
Следствием этого, по мнению специалистов, становится деградация проектов. Так, экономия на благоустройстве влечет за собой резкое сокращение периода эксплуатации. Оборудование и покрытия быстро приходят в негодность. Не до конца сформированные, непрактичные и исключительно декоративные решения достаточно быстро теряют актуальность и саму суть идей, которые закладываются на старте. А отсутствие сформулированных объективных аргументов и практической пользы для жителей приводят к быстрой потере привлекательности. Общественным пространствам необходимы весомые конкурентные преимущества, чтобы встать на один уровень с личным пространством.
В то же время, отмечает Евгений Колесников, девелоперы ежегодно увеличивают инвестиции в благоустройство. Это, по его словам, обусловлено не только ростом цен на материалы и работы, но и повышением покупательских ожиданий. «В комфорт-классе сегодня востребованы малые архитектурные формы из термодерева и нержавеющей стали, экологичные покрытия из натурального камня и древесной коры, а также геопластика, имитирующая природный рельеф, включаются элементы разноуровневого освещения. В конечном итоге недвижимость — это про эмоции, и продуманное благоустройство становится весомым аргументом в пользу ее покупки», — добавил Евгений Колесников.
Павел Мельников указывает на трансформацию подхода к организации внутридворовых пространств в жилых комплексах за последний год: покупатели стали предъявлять более высокие требования к качеству и функциональности придомовой среды, что напрямую влияет на проектирование и реализацию благоустройства. Основные тренды, по его словам, включают создание разнообразных функциональных зон — от детских и спортивных площадок до лаунж-пространств и зеленых офисов; акцент на озеленение, пешеходные аллеи, уединенные зоны отдыха и набережные; усиление роли дворов как центров общения и жизни сообщества.
Итого
Благоустройство с грамотным функциональным зонированием и набором характеристик, отражающих конкретные запросы аудитории, повышает уровень ЖК до столичного, тем самым увеличивая добавленную стоимость квартир и уровень удовлетворенности покупателей, подчеркивается в исследовании.
«Качественно выполненное благоустройство повышает статус проекта, даже если себестоимость строительства осталась прежней. Наличие развитых зеленых зон, качественных покрытий и современных архитектурных решений позволяет позиционировать жилье как продукт высокого класса, увеличивая тем самым стоимость квадратного метра. Главное условие успеха — четкое соблюдение баланса между качеством работ и привлекательностью для конечного потребителя. Считаю, что показатели благоустройства становятся сегодня мощными инструментами повышения конкурентности ЖК», — заключил Сергей Пергаев.
Набор ключевых показателей, за которые отвечает благоустройство перед покупателями и резидентами ЖК:
- Совокупный прогулочный маршрут. Сколько километров и времени можно гулять/бежать/ехать на велосипеде, чтобы удовлетворить свою потребность в прогулке.
- Качество материалов. Материалы, используемые при реализации проектов современного благоустройства, должны отвечать следующим требованиям: долговечность, безопасность, износостойкость, противоскольжение, устойчивость к погодным условиям, легкий клининг, антивандальность.
- Безопасность. Один из самых важных показателей, он включает видеонаблюдение и охрану объекта, ограничение доступа на территорию; экологически чистые материалы; растения с минимальным аллергенным потенциалом; отсутствие острых углов и потенциально опасных зон в открытом доступе.
- Непрерывность и сценарность освещения. Это не просто набор светильников, а продуманная система, которая адаптируется к различным ситуациям, времени суток и потребностям жителей.
- Озеленение территории. Качественное и продуманное озеленение превращает любую застройку из «каменных джунглей» в город-сад. Доля озеленения в проектах комфорт+ и бизнес-класса занимает от 20% до 80% территории в зависимости от масштаба, количества корпусов и других характеристик. В зависимости от образа проекта меняется и процент озеленения. Это не означает, что каждый двор должен стать городским оазисом — важно рассматривать запросы аудитории и философию каждого проекта по отдельности. Помимо доли озеленения, важно и его многообразие. Важно учитывать, в том числе, сезонность.
- Активности и их расположение. Планировочные маршруты и дизайн должны учитывать потребности людей разных интересов и возрастов: локации для тихого отдыха, образования и работы, полноценные комьюнити во дворах.
- Сезонность использования территории и ветер. Многие активности (детские и спортивные площадки, водоемы, места отдыха) оказываются недоступны в холодное время года и необходима адаптация решений — заранее закладываются места для елки, горок и других зимних забав. В северных регионах зонирование и функционал благоустройства определяются именно в сценарии зимнего периода.
- Визуальная нативность и грамотная навигация. Планировочное решение благоустройства должно быть нативно понятным для жителей. Функциональные зоны выделены отдельными цветовыми решениями или форматами покрытий, в вечернее время — особыми сценариями освещения.
- Целостность пространства и визуальная чистота. Выверенное, органичное планировочное и единое цветовое решения создают гармоничный и эстетически привлекательный образ, а также облегчают ориентацию на территории.
- Запоминающийся и понятный образ. Релевантный образ играет одну из ключевых ролей в формировании эмоциональной связи покупателя с проектом и принятии решения о покупке.
- Яркие уникальные торговые предложения. В условиях, когда многие ЖК предлагают схожие характеристики жилья, именно благоустройство может стать тем самым «вау-фактором», который выделит проект и убедит покупателя сделать выбор в его пользу.
- Создание комьюнити. Сплоченное комьюнити в жилых комплексах повышает общую лояльность к бренду. Множество интерактивных зон (беседки, коворкинги, лаунж-зоны, пространства для собраний, игровые зоны) создают условия для формирования внутридомового комьюнити.
- Непрерывность среды. Участок должен быть подключен к муниципальной инфраструктуре. Благоустройство становится буферной зоной, связанной с улично-дорожной сетью и общественными пространствами.
- Сомасштабность архитектурной среды. Правильно организованное благоустройство помогает смягчить этот эффект масштабной архитектуры и сделать среду более человечной.
- Отражение идеи бренда. Бренд объекта важен для верного восприятия проекта и формирования определенного уровня доверия. Благодаря менее ограниченным в сравнении с архитектурой возможностям благоустройство выгоднее и ярче может выражать основные ценности и идеи бренда.
Источник: Pergaev Bureau
Мнение
Сергей Марков, генеральный директор и сооснователь Бюро А4:
— Качественное благоустройство сегодня отличает в первую очередь внимание к озеленению и растениям: когда девелопер не экономит на растениях, двор оживает, а через пару лет становится настоящим садом или небольшим парком. Плюс, конечно, запоминающиеся индивидуальные объекты, доминанты — малые архитектурные формы, которые отражают идею и принципы проекта. Даже если бюджет ограничен, стоит планировать хотя бы один такой МАФ во дворе ЖК. Также важны велнес и здоровьесберегающая среда с акцентом на разнообразные спортивные активности, павильоны для занятия йогой и медитации.
Покупатель всегда смотрит на совокупность факторов, однако сегодня он стал намного избирательнее, но и средний уровень девелоперских проектов вырос. Совокупность факторов проявляется в функциональном разнообразии двора, красивом озеленении, качестве материалов и оборудования. Определенно преимущество проекта — интересные детские площадки с нестандартным оборудованием, а также наличие зон отдыха, таких как «зеленые кабинеты», или уличный очаг с городскими диванами и креслами.
Экологичность — важный аспект сегментов «бизнес» и «премиум»: многие девелоперы следят за ESG-повесткой. Сейчас принято заботится о биоразнообразии, создавать малоуходные сады, заменять газоны почвопокровными растениями. Обязательно использование рельефа — моделирование уровней за счет геопластики, создание живописных холмов. Также есть тренд на зеленые эксплуатируемые кровли и дождевые сады как красивые экологичные фильтры, задерживающие воду. А премиум-класс отличают приятные тактильные материалы, неяркие цвета покрытий, оборудования, камерное освещение. В проектах высокого класса уже становится нормой наличие водных объектов — как игровых, так и декоративных, а также использование паблик-арта и работа с художниками.
Надежда Петрова, директор по маркетингу компании «Красивый город»:
— В зависимости от класса комплекса набор опций, качество материалов и уровень технологичности площадок значительно различаются.
Проекты эконом-класса ориентированы на максимальное удобство жильцов при минимальных затратах. Благоустройство предполагает установку оборудования с базовой функциональностью. Дизайн площадок скромен и практичен. В основном это надежные и доступные решения, которые позволяют обеспечить безопасность и комфорт для детей.
ЖК среднего класса отличаются более продуманным дизайном и расширенным набором опций. Здесь появляются многофункциональные игровые комплексы с различными типами горок, платформ, лестниц и веревочных переходов, уличные тренажеры и оборудование для занятий спортом на свежем воздухе.
В премиальных ЖК благоустройство — искусство, сочетающее уникальный дизайн, премиальные материалы и современные технологии. Детские и спортивные площадки создаются по индивидуальным проектам, с использованием эксклюзивных элементов.
Научные детские площадки принесли большие изменения в концепцию благоустройства. Основная цель — объединить развлекательную составляющую с образовательной, способствуя раннему развитию и профориентации.
Один из важнейших аспектов — повышение уровня безопасности оборудования. Игровые элементы проходят тщательную проверку на соответствие ТР ЕАЭС 042/2017.
Дизайн современной детской площадки выходит за рамки стандартных игровых решений. Активно идет формирование российской дизайнерской идентичности, на рынке можно найти разнообразие форм детского игрового оборудования.
Интеграция современных технологий в процесс проектирования и создания площадок обеспечивают безопасность, удобство и радость для детей.
Иван Савин, основатель и генеральный директор компании METAFORA LAB:
— Стоимость благоустройства, которое может себе позволить застройщик, коррелирует со стоимостью квадратного метра в ЖК: в ЖК эконом-класса бюджет предельно низкий: около 10 тыс. рублей за кв. м на благоустройство или строительство детской площадки. Приходится находить компромисс между качеством и ценой: производить замену материалов в типовом оборудовании. Например, для оптимизации стоимости можно горки из нержавеющей стали заменить пластиковыми с сохранением эксплуатационных характеристик, хотя мы обычно отдаем приоритет нержавеющей стали. Независимо от выделенного бюджета на благоустройство застройщик хочет получить гарантию, что оборудование сохранит презентабельный вид продолжительное время. Например, при подборе оборудования для благоустройства детских площадок ЖК эконом-класса у нас есть концептуальная серия из фанеры с ламинацией HPL. Это пока недооцененный материал, который при правильной подаче позволяет создать шедевры на детской площадке, несмотря на ограничения по бюджету.
Набор оборудования для детской площадки зависит от класса ЖК и площади самой площадки. Минимальный набор, назовем его «джентльменским», для детской площадки — песочница, качели, небольшой игровой комплекс для детей трех-семи лет и скамейки для родителей. Для расширенного набора мы советуем архитекторам зонировать детские площадки и насыщать их игровыми комплексами с учетом различных возрастных потребностей, добавлять лазательные и развивающие элементы, ставить качели различного типа, качалки и карусели, интегрировать инклюзивное оборудование, чтобы обеспечить равными возможностями развития всех детей.
По дороге в аэропорт. Где купить «однушку» с отделкой под Стрельной и Петергофом
Однокомнатные квартиры в новостройках – универсальный тип жилья, который выбирают как молодые, так и пожилые люди, семейные и холостые. Приобретение «однушки» с отделкой ускоряет момент долгожданного переезда в хоть и небольшое, но собственное жилье. Выбираем однокомнатные квартиры (с намерением заселиться сразу после сдачи) между Стрельной, Петергофом и аэропортом.
Комплексное освоение Новоселья
Территория поселка Новоселье – одна из самых застраиваемых в данной локации. Поселок расположен в Ломоносовском районе Ленобласти, между двумя развязками КАД и ЗСД. Дорога на автомобиле до ст.м. Московская занимает 20 минут, столько же до аэропорта и 25 минут до центра.
Сегодня здесь реализуются два проекта комплексного освоения территорий. Один из них – ЖК «Новоселье: городские кварталы», застройщик – УК «Новоселье». На участке около 500 га запланировано строительство 2,2 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Возведение восьми очередей ЖК планируется завершить в 2026 году.
Комплекс разделен на кварталы, четыре из которых уже заселены. Квартал «Уютный» расположен в восточной части ЖК, в семи девятиэтажных кирпичных домах - 341 квартира, площадь однокомнатных составляет от 32,38 кв. м, стоимость – от 2 687 540 руб. Покупатели точно оценят кухни-гостиные от 12,3 кв. м, наличие гардеробных – 3,9 кв. м, остекленные лоджии от 3 кв. м, совмещенные санузлы. Высота потолков на верхних этажах – 3,6 м. Застройщик предлагает два вида чистовой отделки – светлую и темную. Срок сдачи – май 2021 года.
Квартал ETA Village Новоселье, состоящий из девяти трехэтажных кирпичных домов, рассчитан на 118 квартир. Покупателям «однушек» предлагаются квартиры от 33,48 кв. м за 3 180 600 руб. Метраж кухонь-гостиных и балконов здесь больше: от 14 м и 8 м соответственно. Дома сдаются в июне 2021 года.
Проект ЖК «Новоселье: городские кварталы» предусматривает не только просторные и эргономичные планировочные решения, но и закрытые дворы с зонами для игр и отдыха, коммерческие помещения, колясочные и комнаты ребенка на первых этажах. Собственники квартир на первых этажах, даже однокомнатных, могут стать счастливыми обладателями террас. Застройщик гарантирует парковочное место для каждой квартиры и дворы без машин. В ЖК строятся два детских сада и готовится к открытию школа на 550 учеников.
Еще один проект комплексного освоения на границе юго-запада города и поселка Новоселье – ЖК NEWПИТЕР. На первом этапе в новом жилом квартале запланировано строительство 28 кирпичных домов высотой от 6 до 12 этажей. В однокомнатных квартирах метражом 39,12 кв. м предлагаются: просторная кухня более 19 кв. м, коридор – более 5 кв. м, совмещенный санузел и балкон 2,73 кв.м. Покупателям предоставляется возможность приобрести квартиру с чистовой отделкой в скандинавском стиле «Шоколад» или в неоклассическом стиле «Ваниль». Стоимость готового ремонта от 18 тыс. руб. за кв. м может быть включена в общую стоимость по договору, что позволит купить квартиру с отделкой в ипотеку. Некоторые корпуса ЖК уже сданы, ввод в эксплуатацию лотов 8 и 9 намечен на IV квартал 2020 года.
В 2018 и 2019 годах NEWПИТЕР был признан лучшим объектом комплексного освоения территории по итогам конкурсов Urban Awards и «КАИССА». Помимо жилья, застройщик, компания «Строительный трест», обещает построить объекты социальной инфраструктуры, спортивный комплекс, бизнес-центр, паркинги с машиноместами на каждую квартиру. В квартале предусмотрены закрытые дворы, свободные от машин, помещения для хранения колясок, велосипедов и спортинвентаря в каждом подъезде.
Город-спутник в Новогорелово
В формирующемся поселке Новогорелово Ломоносовского района строительная корпорация «ЛенРусСтрой» в рамках проекта комплексного освоения территорий возводит жилой микрорайон «Новое Горелово» на 12 тыс. жителей. Неоспоримое преимущество района – хорошая транспортная доступность. До аэропорта – 15-20 минут на автомобиле, столько же до ближайших станций метро «Пр. Ветеранов» и «Ленинский проспект», рядом развязка КАД с Таллинским и Волхонским шоссе.
Во всех квартирах предусмотрены остекленные балконы, лоджии, полная чистовая отделка. В домах комфортная переменная этажность (12-16 этажей) и небольшое количество квартир на этаже – по 4-5 квартир, а также бесшумные лифты, стеклянные двери в парадных. Все корпуса ЖК оборудованы комплексными системами безопасности, включая видеонаблюдение и автоматизированные противопожарные системы. В сравнении с другими масштабными проектами застройки еще одно важное преимущество ЖК «Новое Горелово» в том, что он является самым малонаселенным новым жилым массивом в данной локации.
Однокомнатные квартиры пользуются в микрорайоне высоким спросом. Количество однокомнатных квартир в этом жилом микрорайоне составляет в среднем 35%, в двух последних очередях, в которых только что стартовали продажи, доля однокомнатных квартир даже выше и равна 45%. Популярность данного типа квартир объясняется преимуществами самого жилья: планировки правильной квадратной формы, полная чистовая отделка, наличие остекленных балконов, лоджий. Большое значение для покупателей имеют также выгодная локация, близость аэропорта, парковых зон Петродворца, Павловска, Гатчины, развитая существующая и собственная инфраструктура района. В комплексе свой променад, парк с велосипедными и беговыми дорожками, спортивный и культурно-досуговый центры, школы и детские сады. Во дворах обустроены игровые площадки, зоны отдыха и воркаут. Собственная школа на 550 мест сдается в декабре этого года, активно строится вторая – на 650 мест.
Инфраструктура ЖК «Новое Горелово» отмечена профессиональными конкурсами. Застройщик стал победителем международного конкурса «Золотой Трезини-2019» в номинации «За создание социально-культурного общественного пространства». В этом году район «Новое Горелово» вошел в ТОП-5 ЖК с лучшей детской инфраструктурой по версии конкурса URBAN AWARDS. Кроме этого, строительная корпорация «ЛенРусСтрой» в 2020 году впервые стала абсолютным победителем конкурса «Лидер строительного качества».
В сданных домах в продаже остались однокомнатные квартиры площадью от 38 до 47,2 кв. м, стоимостью 3 800 800 – 4 206 400 руб. В домах со сроком сдачи во II квартале 2021 года в продаже остались однушки от 38,15 кв. м стоимостью от 3 815 000 руб. В корпусах со сроком сдачи в 4 квартале 2021 продаются однушки от 34,29 до 41,92 кв. м по цене 3,3 – 4 млн руб. Планировочные решения включают кухни от 9 кв. м, кухни-гостиные от 16 кв. м, просторные коридоры, остекленные балконы и лоджии, совмещенные и раздельные санузлы.
Еще один застройщик Новогорелово – ООО «Газмпромбанк-Инвест» – возводит ЖК «Ветер перемен». В состав комплекса войдут 12 шестнадцатиэтажных домов на 5 тыс. жителей. Первая и вторая очереди комплекса сданы и заселены. В настоящее время завершается строительство третьей очереди проекта, построен детский сад на 260 мест, выполняется сооружение средней школы. В сданных корпусах третьей очереди в продаже остался один тип «однушки» за 3 300 000 руб., с кухней 12,6 кв.м. и выходом на широкую лоджию, совмещенным санузлом 5,5 кв. м и окнами на южную сторону.
В домах со сроком сдачи в IV квартале 2020 года выбор планировочных решений однокомнатных квартир побольше. Общий метраж – от 34,59 до 40,61 кв. метров, кухни – не менее 10 кв.метров, предусмотрены остекленные балконы и лоджии. Стоимость - от 2 800 000 до 3 200 000 рублей. Застройщик предлагает 3 вида отделки: предчистовую, чистовую START в бюджетном варианте и чистовую COMFORT с более дорогими материалами и оборудованием.
Малоэтажная Стрельна
Камерный формат проживания заявлен в малоэтажном комплексе «VEREN VILLAGE Стрельна». Комплекс строится в Стрельне, на пересечении Санкт-Петербургского и Красносельского шоссе. За 10 минут можно дойти пешком от комплекса до Константиновского дворца, за 20 минут до берега Финского залива. Дорога до станций метро «Автово» и «Ленинский проспект» займет 20 минут, до выезда на КАД – 5 минут.
Комплекс состоит из тринадцати трехэтажных домов на 461 квартиру. Площадь «однушек» – от 36 до 67 кв. м, стоимость – от 4,8 до 9,4 млн руб. В маленьких однокомнатных кухни-гостиные имеют площадь от 13 кв. м, гардеробная, раздельный санузел и веранда. В квартирах побольше, от 40 кв. м, предусмотрены комбинированные балконы – двухсекционные балконы-лоджии, где открытая часть отделена дверью от застекленной, а в квартирах на первых этажах – террасы. Евро-планировки самых просторных однокомнатных включают: кухни-гостиные более 24 кв. м, холл около 10 кв. м с гардеробной, дополнительный санузел, веранду и террасу для квартир на первом этаже. Чистовая отделка не предполагается. Дома отделаны кирпичом с деревянными вставками, в квартирах устанавливаются окна с комбинированными дерево-алюминиевыми окнами, отделка холлов в парадных выполнена по авторскому дизайн-проекту. Несмотря на низкую этажность, дома оборудованы лифтами, на первых этажах выделены помещения под колясочные. Для автомобилей жильцов строится подземный паркинг.
На территории комплекса есть небольшое озеро, вдоль которого проложена велодорожка и прогулочная набережная. Здесь же, внутри комплекса – большой спортивно-оздоровительный центр с бассейном, во дворах – игровые зоны в стиле эко - лофт. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2021 года.
Плюсы и минусы
Однокомнатные квартиры в данной локации демонстрируют тенденцию к увеличению метража и повышению общего уровня комфорта в современных новостройках. Сравнительно большие кухни, остекленные балконы и лоджии, гардеробные или просторные квадратные коридоры предусматриваются даже в комплексах эконом - класса. Внутренняя инфраструктура новых микрорайонов продумана и самодостаточна, большое внимание уделяется приемлемому количеству парковочных мест. Поблизости от новых микрорайонов находятся как небольшие зеленые зоны, лесные массивы, так и крупные парковые комплексы Стрельны и Петродворца. Близость КАД и развязок крупных трасс является одновременно и преимуществом, и недостатком. Некоторые дома в ЖК расположены слишком близко к транспортным узлам, а потому есть риск приобрести квартиру с видом на дорогу и сопутствующими неудобствами. Следует учитывать, что развитие рассмотренных проектов рассчитано на долгую перспективу и подразумевает немалую плотность населения после окончания застройки.
Управление многоквартирными домами: единый стандарт или индивидуальный сервис?
Стандарты жилой недвижимости с каждым годом повышаются, как и уровень комфорта в новостройках в целом. Успевают ли за растущими требованиями к качеству жилья управляющие компании? Вместе с экспертами разбираемся в сервисных трендах обслуживания и управления жилыми домами.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию многоквартирных домов (МКД), выполняемых организацией, получившей соответствующую лицензию, изложен в Постановлении Правительства № 290 от 03.04.2013 в соответствии с требованиями ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Объем услуг, предоставляемых УК, не должен быть меньше данного перечня.
Недостаточный минимум
«Стандарты обслуживания МКД давно требуют пересмотра, – считает Анастасия Инашевская, генеральный директор управляющей компании «Космосервис». – В минимальном перечне услуг и тарифов, рекомендованном Комитетом по тарифам, отсутствуют, к примеру, работы, связанные с обслуживанием современных технических систем, таких как системы видеонаблюдения и автоматической противопожарной защиты. Важно внести эти работы в стандарт и установить минимальный тариф».
Эксперты отмечают, что набор услуг УК варьируется в зависимости от класса жилья, но единые стандарты все же есть. «В последнее время обязательным вне зависимости от класса жилой недвижимости стало наличие огороженной территории, двора без машин, игровых и спортивных комплексов во дворе, – рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, напротив, полагает, что единых стандартов работы УК нет даже в рамках одного класса: «Скорее, мы можем говорить о преобладающем подходе, которым сегодня является стремление к созданию целостной концептуальной среды жилого комплекса. За счет единого оформления дворовых территорий, мест общего пользования, парадных создается определенный уровень комфорта».
По мнению Николая Дюмина, генерального директора АО «Сервис-Недвижимость» (Группа «Эталон»), стандарты управления обусловлены еще и тем, какие системы установил в доме застройщик: «Современные дома – это комплексы со сложной инженерией, требующие надлежащего обслуживания. Поэтому класс недвижимости влияет на объем услуг УК». «Есть некий базис, в который входят своевременный вывоз мусора, уборка, ремонт. Но вне зависимости от статуса дома и его класса от хорошей управляющей компании жильцы должны получать максимально качественный сервис», – резюмирует Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ».
Не стоит забывать, что перечень выполняемых работ и услуг зависит и от пожеланий самих жильцов. Управляющая компания может предложить им дополнительные услуги, например, службу охраны и консьержей, видеонаблюдение, уборку в квартирах и т.д., но только собственники на общем собрании принимают решение, какие именно услуги им нужны.
Элитный максимум
По наблюдениям специалистов, чем выше класс недвижимости, тем выше востребованность дополнительных сервисных опций. «Список услуг УК в жилых комплексах премиум- и бизнес-класса расширяется за счет более персонифицированного сервиса: наличия собственного технического персонала, охраны, закрытой территории, оборудованной системами видеонаблюдения и контроля доступа. В идеале отличия в сервисе в разных классах недвижимости должны состоять только в расширенном составе дополнительных услуг. Например, в элитном доме может быть свой садовник», - рассуждает Александр Арсеньев.
Роман Мирошников уверен, что в сегменте элитной недвижимости предъявляются более высокие требования к безопасности и приватности резидентов. По этой причине в домах премиум-класса может быть целый набор опций, связанных именно с безопасностью: пульт охраны, видеонаблюдение, контроль доступа автомобилей на территорию комплекса, «умный» доступ в подъезд или лифт по отпечатку пальца или сетчатке глаза. Кроме того, в элитных ЖК может работать консьерж-сервис по отправке вещей в химчистку, доставке продуктов на дом, заказу билетов и пр.
«Наполнение сервисных услуг в элитных домах очень разнообразно и зависит, в том числе, от обещаний застройщика. В данном случае единого стандарта обслуживания не может быть по определению, ведь речь идет об эксклюзивном сервисе, исходя из потребностей и личных пожеланий конкретных жильцов», – подтверждает Анастасия Инашевская.
Благоустройство
Обслуживание придомовых территорий осуществляется управляющей организацией в соответствии с проектом благоустройства, который является частью проектной документации, проходит экспертную оценку и принимается Службой государственного строительного надзора и экспертизы. «Каким будет благоустройство территории, определяется на этапе проектирования жилого комплекса. Двор и дома представляют собой единый проект по стилистике и принципам реализации. Ещё на этапе котлована происходит высадка крупномерных деревьев, места для них определяются с учётом проложенных коммуникаций и необходимых отступов, чтобы не создавать излишнего затенения», – поясняет Сергей Печников, генеральный директор генподрядной организации «Ресурс-Инт».
По закону жильцы имеют право вносить изменения во внешний облик своего двора или даже реализовать целый проект благоустройства. Мнения экспертов о целесообразности такого шага разделились. «Дополнительное благоустройство и его модернизация – прерогатива общего собрания собственников, инициатива которых, конечно, приветствуется. Но мы призываем их предварительно консультироваться с управляющей компанией, чтобы грамотно воплотить идеи оформления в жизнь», – объясняет Николай Дюмин.
Роман Строилов, директор по развитию, управляющий партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подчеркивает, что участие жильцов не может поощряться по нормам безопасности: «Корневая система крупных деревьев, например, может повредить конструктив подземного паркинга. Есть и другие нюансы, в том числе связанные с пожарной безопасностью. Поэтому в оформлении придомовой территории допустим только комплексный подход». Эту точку зрения поддерживает Андрей Козловский, главный инженер ООО «Управляющая компания «Капитель»: «Взгляд на благоустройство двора у разных жителей может существенно отличаться, поэтому правильно, что проект разрабатывают профессионалы. Задача управляющей компании – поддерживать благоустройство, выполненное застройщиком. Жители могут привносить свои идеи и реализовывать их после согласования на общем собрании. Как правило, жильцы довольны своей придомовой территорией, если она спроектирована современно и универсально». «Думаю, что качественное единое концептуальное оформление, выполненное застройщиком, оценят все жители комплекса», – соглашается Роман Мирошников.
«Наша компания всегда поддерживает инициативу жителей, им удается подать, а нам реализовать потрясающие идеи. Было бы неправильно не дать возможность талантливым людям реализовать свой творческий потенциал, – отмечает Анастасия Инашевская. – Уже не первый год инициативные группы жильцов разрабатывают проекты миксбордеров, в которых учтены высота растений, их внешняя привлекательность (в том числе в зависимости от смены сезонов года), безопасность, выживаемость». По словам эксперта, создание таких небольших зеленых островков на территориях ЖК должно приветствоваться управляющими компаниями не только из-за важности формирования комфортной жилой среды, но и как вклад, пусть и небольшой, в улучшение экологической ситуации в городе.
«Безусловно, выбор застройщиков – единый стиль. Вопрос с оформлением клумб жильцами во многом зависит от расположения дома и его класса. Если во дворе предполагается дизайнерское озеленение, к сожалению, для творчества жильцов не будет места. Но в некоторых комплексах возможно самостоятельное оформление газонов. Коллеги из регионов даже проводят совместные праздники, на которых жители имеют возможность принять участие в озеленении территории. Такие мероприятия создают благоприятную атмосферу в доме и объединяют жильцов», – добавляет Александр Арсеньев.
Технологии сближают
Сближению и лучшему взаимопониманию между УК и жильцами способствуют не только совместные занятия садоводством, но и использование современных технологий. «Наша компания одной из первых разработала собственное приложение для жителей, с помощью которого можно подать показания счетчиков, написать УК о проблеме, оплатить услуги, принять участие в обсуждении вопросов, касающихся обслуживания дома, пообщаться с соседями, – делится опытом Анастасия Инашевская. – Хорошим подспорьем в нашей работе стало также применение счетчиков индивидуального потребления с дистанционной передачей данных. Когда требование об установке этих приборов внесли в законопроект, наши новые дома уже были ими оборудованы».
«Используем различные способы коммуникации с жителями. Все дома подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую можно оставить заявку, подать показания индивидуальных приборов учета, уточнить информацию. Все заявки записываются, их можно отследить и проверить статус выполнения. Обратиться в УК можно также через мобильное приложение, личный кабинет на сайте, по электронной почте», – об арсенале каналов коммуникации с собственниками рассказал Николай Дюмин. В концерне «ЮИТ» процесс взаимодействия с жителями в режиме онлайн тоже налажен. «С помощью автоматизированного учета заявок кол-центра следим за их выполнением в формате 24/7. Мобильным приложением наши жильцы могут пользоваться практически с момента покупки квартиры: с его помощью они сначала контролируют ход строительства, следят за актуальными новостями дома, а после заселения – передают показания счетчиков, оплачивают услуги, подают и отслеживают заявки в УК», – сообщил Александр Арсеньев.