Управление многоквартирными домами: единый стандарт или индивидуальный сервис?

Стандарты жилой недвижимости с каждым годом повышаются, как и уровень комфорта в новостройках в целом. Успевают ли за растущими требованиями к качеству жилья управляющие компании? Вместе с экспертами разбираемся в сервисных трендах обслуживания и управления жилыми домами.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию многоквартирных домов (МКД), выполняемых организацией, получившей соответствующую лицензию, изложен в Постановлении Правительства № 290 от 03.04.2013 в соответствии с требованиями ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Объем услуг, предоставляемых УК, не должен быть меньше данного перечня.

Недостаточный минимум

«Стандарты обслуживания МКД давно требуют пересмотра, – считает Анастасия Инашевская, генеральный директор управляющей компании «Космосервис». – В минимальном перечне услуг и тарифов, рекомендованном Комитетом по тарифам, отсутствуют, к примеру, работы, связанные с обслуживанием современных технических систем, таких как системы видеонаблюдения и автоматической противопожарной защиты. Важно внести эти работы в стандарт и установить минимальный тариф».

Эксперты отмечают, что набор услуг УК варьируется в зависимости от класса жилья, но единые стандарты все же есть. «В последнее время обязательным вне зависимости от класса жилой недвижимости стало наличие огороженной территории, двора без машин, игровых и спортивных комплексов во дворе, – рассказывает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена». Директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, напротив, полагает, что единых стандартов работы УК нет даже в рамках одного класса: «Скорее, мы можем говорить о преобладающем подходе, которым сегодня является стремление к созданию целостной концептуальной среды жилого комплекса. За счет единого оформления дворовых территорий, мест общего пользования, парадных создается определенный уровень комфорта».

По мнению Николая Дюмина, генерального директора АО «Сервис-Недвижимость» (Группа «Эталон»), стандарты управления обусловлены еще и тем, какие системы установил в доме застройщик: «Современные дома – это комплексы со сложной инженерией, требующие надлежащего обслуживания. Поэтому класс недвижимости влияет на объем услуг УК». «Есть некий базис, в который входят своевременный вывоз мусора, уборка, ремонт. Но вне зависимости от статуса дома и его класса от хорошей управляющей компании жильцы должны получать максимально качественный сервис», – резюмирует Александр Арсеньев, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ».

Не стоит забывать, что перечень выполняемых работ и услуг зависит и от пожеланий самих жильцов. Управляющая компания может предложить им дополнительные услуги, например, службу охраны и консьержей, видеонаблюдение, уборку в квартирах и т.д., но только собственники на общем собрании принимают решение, какие именно услуги им нужны.  

Элитный максимум

По наблюдениям специалистов, чем выше класс недвижимости, тем выше востребованность дополнительных сервисных опций. «Список услуг УК в жилых комплексах премиум- и бизнес-класса расширяется за счет более персонифицированного сервиса: наличия собственного технического персонала, охраны, закрытой территории, оборудованной системами видеонаблюдения и контроля доступа. В идеале отличия в сервисе в разных классах недвижимости должны состоять только в расширенном составе дополнительных услуг. Например, в элитном доме может быть свой садовник», - рассуждает Александр Арсеньев.

Роман Мирошников уверен, что в сегменте элитной недвижимости предъявляются более высокие требования к безопасности и приватности резидентов. По этой причине в домах премиум-класса может быть целый набор опций, связанных именно с безопасностью: пульт охраны, видеонаблюдение, контроль доступа автомобилей на территорию комплекса, «умный» доступ в подъезд или лифт по отпечатку пальца или сетчатке глаза. Кроме того, в элитных ЖК может работать консьерж-сервис по отправке вещей в химчистку, доставке продуктов на дом, заказу билетов и пр.

«Наполнение сервисных услуг в элитных домах очень разнообразно и зависит, в том числе, от обещаний застройщика. В данном случае единого стандарта обслуживания не может быть по определению, ведь речь идет об эксклюзивном сервисе, исходя из потребностей и личных пожеланий конкретных жильцов», – подтверждает Анастасия Инашевская.

Благоустройство 

Обслуживание придомовых территорий осуществляется управляющей организацией в соответствии с проектом благоустройства, который является частью проектной документации, проходит экспертную оценку и принимается Службой государственного строительного надзора и экспертизы. «Каким будет благоустройство территории, определяется на этапе проектирования жилого комплекса. Двор и дома представляют собой единый проект по стилистике и принципам реализации. Ещё на этапе котлована происходит высадка крупномерных деревьев, места для них определяются с учётом проложенных коммуникаций и необходимых отступов, чтобы не создавать излишнего затенения», – поясняет Сергей Печников, генеральный директор генподрядной организации «Ресурс-Инт».

По закону жильцы имеют право вносить изменения во внешний облик своего двора или даже реализовать целый проект благоустройства. Мнения экспертов о целесообразности такого шага разделились. «Дополнительное благоустройство и его модернизация – прерогатива общего собрания собственников, инициатива которых, конечно, приветствуется. Но мы призываем их предварительно консультироваться с управляющей компанией, чтобы грамотно воплотить идеи оформления в жизнь», – объясняет Николай Дюмин.

Роман Строилов, директор по развитию, управляющий партнер  маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подчеркивает, что участие жильцов не может поощряться по нормам безопасности: «Корневая система крупных деревьев, например, может повредить конструктив подземного паркинга. Есть и другие нюансы, в том числе связанные с пожарной безопасностью. Поэтому в оформлении придомовой территории допустим только комплексный подход». Эту точку зрения поддерживает Андрей Козловский, главный инженер ООО «Управляющая компания «Капитель»: «Взгляд на благоустройство двора у разных жителей может существенно отличаться, поэтому правильно, что проект разрабатывают профессионалы. Задача управляющей компании – поддерживать благоустройство, выполненное застройщиком. Жители могут привносить свои идеи и реализовывать их после согласования на общем собрании. Как правило, жильцы довольны своей придомовой территорией, если она спроектирована современно и универсально». «Думаю, что качественное единое концептуальное оформление, выполненное застройщиком, оценят все жители комплекса», – соглашается Роман Мирошников.

«Наша компания всегда поддерживает инициативу жителей, им удается подать, а нам реализовать потрясающие идеи. Было бы неправильно не дать возможность талантливым людям реализовать свой творческий потенциал, – отмечает Анастасия Инашевская. – Уже не первый год инициативные группы жильцов разрабатывают проекты миксбордеров, в которых учтены высота растений, их внешняя привлекательность (в том числе в зависимости от смены сезонов года), безопасность, выживаемость». По словам эксперта, создание таких небольших зеленых островков на территориях ЖК должно приветствоваться управляющими компаниями не только из-за важности формирования комфортной жилой среды, но и как вклад, пусть и небольшой, в улучшение экологической ситуации в городе.

«Безусловно, выбор застройщиков – единый стиль. Вопрос с оформлением клумб жильцами во многом зависит от расположения дома и его класса. Если во дворе предполагается дизайнерское озеленение, к сожалению, для творчества жильцов не будет места. Но в некоторых комплексах возможно самостоятельное оформление газонов. Коллеги из регионов даже проводят совместные праздники, на которых жители имеют возможность принять участие в озеленении территории. Такие мероприятия создают благоприятную атмосферу в доме и объединяют жильцов», – добавляет Александр Арсеньев.

Технологии сближают

Сближению и лучшему взаимопониманию между УК и жильцами способствуют не только совместные занятия садоводством, но и использование современных технологий. «Наша компания одной из первых разработала собственное приложение для жителей, с помощью которого можно подать показания счетчиков, написать УК о проблеме, оплатить услуги, принять участие в обсуждении вопросов, касающихся обслуживания дома, пообщаться с соседями, – делится опытом Анастасия Инашевская. – Хорошим подспорьем в нашей работе стало также применение счетчиков индивидуального потребления с дистанционной передачей данных. Когда требование об установке этих приборов внесли в законопроект, наши новые дома уже были ими оборудованы».

«Используем различные способы коммуникации с жителями. Все дома подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую можно оставить заявку, подать показания индивидуальных приборов учета, уточнить информацию. Все заявки записываются, их можно отследить и проверить статус выполнения. Обратиться в УК можно также через мобильное приложение, личный кабинет на сайте, по электронной почте», – об арсенале каналов коммуникации с собственниками рассказал Николай Дюмин. В концерне «ЮИТ» процесс взаимодействия с жителями в режиме онлайн тоже налажен. «С помощью автоматизированного учета заявок кол-центра следим за их выполнением в формате 24/7. Мобильным приложением наши жильцы могут пользоваться практически с момента покупки квартиры: с его помощью они сначала контролируют ход строительства, следят за актуальными новостями дома, а после заселения – передают показания счетчиков, оплачивают услуги, подают и отслеживают заявки в УК», – сообщил Александр Арсеньев.

Кудрово: студия или однушка?

Если бюджет на жилье ограничен, что лучше купить: студию или все-таки однокомнатную квартиру? Ищем ответ на популярный вопрос и сравниваем ЖК класса «Эконом» и «Комфорт» в локации Кудрово.

Конструктивные отличия между однокомнатной квартирой и студией понятны большинству покупателей. В студии отсутствуют перегородки между кухней, коридором и жилым пространством. Разница в цене и уровне комфорта – вопрос, требующий более подробного изучения и учитывающий многие факторы, прежде всего – локацию и класс ЖК.

Город в городе

Кудрово во Всеволожском районе Ленобласти уже давно воспринимается как один из крупнейших спальных районов Петербурга. Сегодня это город в городе со своей постепенно развивающейся внутренней инфраструктурой: магазинами, объектами сферы услуг, детскими садами и школами. Здесь же находятся один из крупнейших торговых центров – Мега-Дыбенко, популярный центр досуга и отдыха «Мега-Парк», благоустроенный парк «Оккервиль». Близость станции метро «Улица Дыбенко» позволяет считать местоположение Кудрово достаточно удобным для тех, кто пользуется общественным городским транспортом, но труднодоступным для автомобилистов. Плохо развитая дорожная сеть, пробки на выезде из жилого массива были и остаются главным минусом проживания в Кудрово.

Предложения эконом-класса

Зная преимущества и недостатки локации, потребители выбирают Кудрово за сравнительно доступные цены в новостройках. Так, студия в первой очереди ЖК «КудроВО» (застройщик ООО «ПАТРИОТ-НЕВА») метражом 26,9 кв.м. стоит от 2 900 000 руб. В студии предусмотрен балкон более 3 кв.м., санузел – 3,2 кв.м. Высота потолков – 2,68 м. Монолитный 15-этажный дом с навесными вентилируемыми фасадами разделен на 6 секций. Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2020 года. Квартиры сдаются с черновой отделкой. Однокомнатные квартиры в первой очереди стоят от 3 870 000, метраж от 36,29. За эту разницу в цене покупатель получит кухню 11 метров, 4-х метровый коридор, совмещенный санузел.

Во второй очереди ЖК со сроком сдачи в III квартале 2020 года студия от 26,97 кв.м. стоит 2 700 000 руб, сдается без отделки. Однокомнатная квартира минимального метража 37,43 кв.м. с евро-кухней 17,8 кв.м. стоит 4 000 000 руб. Максимальный метраж однушки в «КудроВО» - 46,7 кв.м, стоимость – 4 803 574 руб. Квартиры в некоторых корпусах дома сдаются с чистовой отделкой. На первых этажах комплекса расположены коммерческие помещения.

Комфорт-класс от надежных застройщиков

В жилых комплексах комфорт-класса студии или уже раскуплены, или принципиально отсутствуют. Например, застройщик ЗАО «Строительный трест» строит дома без студий. В ЖК «Архитектор», 27-этажном кирпичном доме, спроектировано 467 однокомнатных квартир от 85 тыс/кв.м площадью от 38,26 до 53,54 кв.м. В однушках минимального метража внимание привлекают евро-гостиные от 17 кв.м с выходом на остекленную лоджию площадью более 3 кв.м. В самых просторных однушках предлагаются гардеробные около 7 кв.м, остекленные лоджии почти 5 кв.м. Квартиры комплекса можно приобрести с чистовой отделкой в скандинавском или неоклассическом стиле. Срок сдачи комплекса – IV кв. 2021 года.

«Архитектор» входит в состав жилого квартала «Капитал» и является его завершающим этапом. На территории квартала работает школа на 1600 учеников с бассейном. В каждом дворе установлены детские игровые площадки, в квартале также расположен крупный фитнес-центр и гипермаркет «Лента».

В шестой очереди широко известного микрорайона Кудрово «Новый Оккервиль» в продаже уже нет студий, но есть выбор однокомнатных квартир площадью от 36 до 40 кв.м. В однушке минимального метража – кухня более 10 кв.м, раздельный санузел. Шестая очередь представляет собой пять корпусов высотой 8-25 этажей, построенных по кирпично-монолитной технологии. Дом сдан в мае этого года. В составе комплекса спроектирован пристроенный детский сад на 150 воспитанников, а также коммерческие помещения. На территории «Нового Оккервиля» строится поликлиника.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:

В «Новом Оккервиле» сейчас продаются только готовые одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с разными вариантами отделки, в том числе с полной отделкой «под ключ». Такой вариант идеален в том числе для тех, кто хочет сразу переехать в готовую квартиру в новостройке.

Еще один плюс в том, что эти квартиры продаются от застройщика, а значит при их покупке можно воспользоваться субсидированной ипотекой с беспрецедентно низкими ставками. Ставки по ипотеке с господдержкой – от 5,85% годовых. Для тех, у кого два и более ребенка, доступна семейная ипотека со ставкой от 4,5% годовых.

Больше половины жителей «Нового Оккервиля» - молодые семьи с детьми в возрасте от 2 до 12 лет. Поэтому мы с особой тщательностью подходим к развитию социально-бытовой инфраструктуры. У нас открыты детские сады, школа на 1600 учащихся, интерактивный развивающий музей Museus, детская и взрослая поликлиники, почта и пр. На прилегающей территории разбит парк Оккервиль со специальными велодорожками, по которым дети с удовольствием катаются на роликах и велосипедах, а их родители – гуляют с колясками и совершают пробежки.

Цифровые «фишки» и дизайн

В строящемся квартале iD Kudrovo застройщик Euroinvest Development делает ставку на диджитализацию и объединение жильцов. Каждый резидент получает iD-ключ, с помощью которого осуществляется доступ на территорию комплекса, вход в общественное пространство для жителей комплекса iD-клуб, паркинг и помещения общего пользования. Клубное пространство находится на первом этаже комплекса и предназначено для совместного досуга, знакомства и общения жильцов, проведения праздников.

В корпусе со сроком сдачи во II квартале 2022 года студия 26,72 кв.м стоит от 2,82 млн руб. Максимальный метраж студий в этом корпусе – 30,75 кв.м. Площадь однокомнатных квартир – от 33,38 кв.м, стоимость – от 4,12 млн руб. Планировочные решения однушек предусматривают кухни от 9 кв.м, совмещенные и раздельные санузлы, лоджии. Самые просторные однокомнатные площадью 39-40 кв.м располагают евро-кухней от 15 метров, коридором от 4-5 кв.метров, лоджией более 3 кв.м. В корпусах, сдача которых запланирована на I квартал 2023 года, можно приобрести самую маленькую студию 23,44 кв.м за 2 226 800 руб. или самую большую площадью 25,91 кв.м за 2 901 926 руб. Однушки метражом от 31,12 до 40,39 кв.м обойдутся в 3 485 448 – 4 564 064 руб. Покупателей маленьких однушек порадуют просторные кухни-гостиные от 14 кв.м с выходом на балкон, а более просторных однокомнатных – коридоры от 5 кв.м. Во всех квартирах комплекса спроектированы высокие трехметровые потолки, широкие окна. Будущим жильцам предлагается выбрать отделку в стиле «Лофт» или «Классика», а также цветовую гамму материалов.

Девелопер ИСК «Инвестторг» строит в Кудрово два объекта – «Геометрия» и «Европейский парк». ЖК «Геометрия» представляет собой два 23-этажных корпуса на едином стилобате со сплошным остеклением на верхних этажах. Особое внимание застройщик уделяет авторской отделке входных групп и ландшафтному дизайну двора, свободному от машин. В квартирах обещаны скрытая в полу разводка отопления и увеличенные окна. Студии от 23,17 кв.м с черновой отделкой стоят 2,5-2,6 млн руб, однокомнатные квартиры от 34 до 40 кв.м – 3,6-4,1 млн руб. В студиях предусмотрены застекленные лоджии. В однушках минимального метража – кухня около 10 кв.м и две застекленные лоджии. При покупке квартиры можно выбрать отделку: черновую, предчистовую и чистовую. Срок сдачи первой очереди ЖК – IV квартал 2020 года, второй – IV квартал 2021 года.

ЖК «Европейский парк» при похожих параметрах планировочных решений и опций привлекает внимание благоустроенным закрытым двором с детскими площадками и зонами отдыха на эксплуатируемой кровле стилобата. На первых этажах 23-этажного комплекса расположены коммерческие помещения. Стоимость студии 23-24 кв.м – от 2,7 млн руб, однокомнатной квартиры 35-43 кв.м – 3,6-4,4 млн руб. В ЖК также предлагаются 3 вида отделки на выбор. Срок сдачи первой очереди – IV квартал 2020 года, второй – IV квартал 2021 года.

Жилье на любой вкус

Благодаря активному строительству новостроек в Кудрово у покупателей большой выбор вариантов малогабаритного жилья: от совсем маленьких студий по цене от 2,3 млн руб. до сравнительно просторных однушек за 4-5 млн. руб. За дополнительные 1,5–2 млн руб. новосел получает жилье с более просторными кухней или еврокухней, санузлом, коридором, где можно организовать зону для хранения вещей. В зависимости от бюджета есть возможность выбрать как степень готовности домов, так и класс жилья, набор опций внутренней инфраструктуры, тип отделки и материалов.