Почему Северо-Восток Москвы становится популярным рынком новостроек бизнес-класса

За прошедший год доля новостроек бизнес-класса Северо-Восточного административного округа на московском рынке нового жилья выросла в два раза, по данным компании «Метриум». Только за первое полугодие застройщики увеличили предложение квартир этого класса в СВАО на 72%. Аналитики «Метриум» рассказывают, почему СВАО стал популярной локацией для застройщиков, что привлекает сюда покупателей и какие новостройки бизнес-класса предлагаются на местном рынке.

---

Новые комплексы с квартирами и апартаментами сегодня застройщики возводят почти во всех округах столицы, но именно в Северо-Восточном административном округе предложение новостроек бизнес-класса за полгода выросло на 72%. Сейчас девелоперы реализуют здесь десять проектов застройки, в которых на выбор у покупателей более 1,1 тыс. квартир и апартаментов.

За первое полугодие доля новостроек бизнес-класса Северо-Восточного административного округа на московском рынке проектов этого сегмента увеличилась с 7% до 12% и стала больше, чем, например, в ЦАО. Что делает северо-восток Москвы столь интересным для застройщиков и покупателей жилья бизнес-класса?

Знаковые визитные карточки Москвы

Северо-Восток – одна из самых узнаваемых локаций Москвы. Здесь находятся достопримечательности, по которым российскую столицу узнают в любой точке мира. Ощущение жизни в нестандартных, нетиповых районах города сегодня очень важно для покупательской аудитории жилья бизнес-класса, которая по-прежнему ориентируется на рынке по соображениям престижа.

Здесь застройщики предлагают одни из самых высоких жилых комплексов Москвы. К примеру, ЖК «Триколор» достигает в высоту 58 этажей, AFI Tower – 55, «Режиссер» – 48 этажей, iLove – 37 этажей. Из окон местных высоток открывается вид на такие символы Москвы как Останкинская телебашня, павильон и скульптурная композиция Веры Мухиной «Рабочий и колхозница», усадьба Шереметьевых, Ростокинский акведук и т.п. Из южной части округа хорошо просматривается центр, сталинские высотки, колокольни и купола соборов.

Крупнейшие зоны отдыха Москвы

Треть округа занимают масштабные зоны зеленых насаждений. В СВАО находится Главный ботанический сад РАН – один из крупнейших ботсадов Европы, в котором растет более 8 тыс. видов растений. В Ростокине находится недавно обновленный парк «Сад будущего», где построены детские площадки, интерактивные площадки с музыкальными инструментами и барабанами, спортивные зоны. На территории бывшей дворянской усадьбы Свиблово находится одноименный парк, а также сохранилось, собственно, здание усадьбы XIX века. Помимо этого, в СВАО есть много других зеленых зон – Леоновская роща, Парк Яуза, сквер по Олонецкому проезду. Большинство этих территорий в последние годы были заново благоустроены.

Безусловно, привлекают в СВАО крупнейшие зоны отдыха столицы – ВДНХ и расположенный рядом парк Сокольники. В ВДНХ можно посетить многочисленные выставки, новый центр водных шоу «Москвариум», обновленные экспозиции, к примеру, в павильоне «Космос», увидеть исторический парк «Россия – моя история». ВДНХ стал одним из крупнейших культурных центров Москвы. Масштабная реконструкция в прошлом десятилетии затронула и парк Сокольники, куда приезжают отдыхать жители со всей Москвы.

Расположение и транспортная доступность

Южная часть СВАО непосредственно прилегает к центру Москвы, куда можно попасть по Бутырской, Шереметьевской улицам и Проспекту Мира. Намного улучшилась ситуация с транспортной доступностью после продления Люблинско-Дмитровской линии метро. Здесь открылись новые станции «Бутырская», «Фонвизинская», «Петровско-Разумовская». По территории округа проходят новые Московские центральные диаметры (МЦД), в частности, D-1 и D-2.

Улучшается ситуация и на основных автомобильных магистралях. По данным исследования компании «Яндекс», проведенного в 2017 году, с 2013 года средняя скорость движения по Ярославскому шоссе до Проспекта Мира увеличилась с 12 км/ч до 16 км/ч в сторону центра и с 18 км/ч до 22 км/ч – в сторону области. Сейчас эти показатели улучшились с развитием сети дорожных развязок и вводом в строй участков Северо-Восточной хорды.

«Северо-Восток Москвы стал зоной активной джентрификации, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва». – Благодаря повышению качества городской среды, улучшению экологической ситуации, наличию крупных центров творческой активности (ВДНХ, телецентр “Останкино”) здесь любят селиться представители креативного бизнеса и медиаиндустрии. Происходит постепенное обновления социального и возрастного состава населения, особенно с появлением новых жилых комплексов».

Какие новостройки бизнес-класса продаются в СВАО

Проект	Объект продаж	Район	Средняя стоимость квадратного метра, тыс. руб.	Минимальная стоимость квартиры/ апартамента, млн руб.	Площадь квартиры с минимальной стоимостью, кв.м.	Девелопер
AFI Tower	квартиры	Свиблово	348	7,8	21,8	AFI Development
Very	квартиры	Марфино	375	10,8	29,1	ГК Основа
Достижение	квартиры	Марфино	439	12,3	23,8	SMINEX
Silver	квартиры/ апартаменты	Бабушкинский	292 / 206	19,2 / 13,3	55,8 / 56,7	AFI Development
ILOVE	квартиры	Останкинский	320	13,4	39,7	ГК КОРТРОС
Серебряный фонтан	квартиры/ апартаменты	Алексеевский	400 / 303	16,4 / 14,7	39,7 / 42,7	Группа Эталон
Изумрудная, 24	квартиры	Лосиноостровский	245	16,2	66,1	БЭСТКОН
Режиссер	квартиры	Ростокино	418	17,3	35,5	ГК ФСК
Триколор	квартиры	Ростокино	217	24,2	108	Capital Group
Studio#12	апартаменты	Алексеевский	261	27,7	107,9	KR Properties

Источник: «Метриум»

 

Какие новостройки бизнес-класса можно купить в СВАО

В СВАО девелоперы возводят концептуально разное жилье бизнес-класса. К примеру, ГК «Кортрос» строит семейный квартал ILOVE в тихом и зеленом Останкинском районе. Он спроектирован по принципу «город в городе»: здесь появится детский сад, закрытый двор без машин, сквозные проходы на первых этажах корпусов. Жители ILOVE смогут управлять безопасностью, коммунальными услугами и различными сервисами через смартфоны, так как комплекс оснащается системами умного дома. В среднем квадратный метр обойдется здесь в 320 тыс. рублей, а самый доступный вариант жилья – это квартира за 13,4 млн рублей площадью 40 кв.м

Совсем другая концепция, например, у проекта AFI Tower (AFI Deveolpment). Это первый небоскреб коливинг в Москве, где застройщик предусмотрел много небольших квартир, но немало собственной инфраструктуры, руководствуясь принципом «владей меньшим – пользуйся большим». Здесь будет много ресторанов, спа, центр фитнес и йоги, прачечная и т.п. Минимальная стоимость квартиры – 7,8 млн рублей за 22-метровую студию.

На экологию делает ставку ГК «Основа», которая строит между Главным Ботаническим садом и Малом Ботаническим садом комплекс под названием Very. На территории бывшей гостиницы «Останкино» построят четыре здания и спортивный комплекс. При этом 77% территории займут благоустроенные и озелененные пространства, на которых посадят более 1 тыс. деревьев и кустарников. Минимальная стоимость квартир здесь – 10,8 млн рублей за 29 кв.м.

«Северо-Восточный округ становится одним из самых быстро растущих локальных рынков жилья высокого сегмента, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – СВАО состоит в основном из крупных зеленых зон и обжитых, тихих и благоустроенных кварталов старой жилой застройки. Качество инфраструктуры улучшается, а потенциальная аудитория сегмента “бизнес” ищет новые локации, в которых можно погрузиться в социально близкую среду, получить шаговый доступ к современным развлечениям и зеленым паркам, но одновременно не переплачивать, как в традиционных географических направлениях этого рыночного сегмента».

ЖК «БелАрт»: искусство жить комфортно

Существует сложившийся оборот: «проект, обреченный на успех». Несмотря на некоторую претенциозность, именно он наиболее точно определяет положение ЖК «БелАрт», который недавно был выведен на рынок известным петербургским девелопером — холдингом «РСТИ» (Росстройинвест).

---

У комплекса интересная предыстория. Он является частью международного проекта по созданию симметричных кварталов в Санкт-Петербурге и Минске, который возник в 2017 году и был утвержден в 2019-м. Изначально комплекс носил рабочие названия «Журавли» или «Белорусский квартал». Архитектурный эскиз был разработан минским институтом «Минскгражданпроект». Для адаптации его к российским реалиям девелопер пригласил известную архитектурную мастерскую «АМЦ-ПРОЕКТ», возглавляемую Сергеем Цыциным. Белорусские партнеры одобрили внесенные изменения.

«Мы долго думали, какое имя дать проекту. Остановились на варианте "БелАрт". Такое же название носит художественная галерея в Минске. Нам показалось, что это имя как нельзя лучше подойдет для комплекса. Оно, с одной стороны, дает ассоциации с Белоруссией, а с другой — отражает тот факт, что проект является настоящим произведением искусства — как с точки зрения архитектуры, так и в смысле продуманности всех нюансов и обеспечения комфортности проживания», — отмечает коммерческий директор холдинга «РСТИ» Константин Гриценко.

 

Он такой один

Эксперты рынка жилья любят цитировать такую полушутку-полуаксиому: «Для успеха проекта важны три фактора: во-первых — место, во-вторых — место и, наконец, в-третьих — место». В полной мере этот тезис применим и к ЖК «БелАрт», который строится неподалеку от слияния проспекта Маршала Блюхера с Полюстровским проспектом.

«Некоторое время назад эта локация активно застраивалась, и жилье здесь пользовалось заслуженной популярностью у петербургских покупателей. Но пригодные к освоению участки практически закончились. Ограниченность предложения обеспечивает ЖК "БелАрт"повышенное внимание покупателей. В этом году мы планируем вывести на рынок еще один проект в этой локации — ЖК Мaster Place, который появится на участке, ограниченном проспектами Маршала Блюхера и Полюстровским, а также Лабораторной улицей», — говорит Константин Гриценко.

Привлекателен «БелАрт» и с точки зрения транспортной доступности. В пятнадцати минутах пешком — станция метро «Лесная». Автовладельцы тоже не будут в обиде — исторический центр Петербурга совсем близко (за 5–7 минут через Кантемировский мост можно доехать до Петроградки, а через Литейный — до самого сердца города). Неподалеку расположены и выезды на КАД, что позволяет легко добраться в любую часть Северной столицы. Свободное перемещение по северу города обеспечат такие магистрали, как проспекты Маршала Блюхера, Большой Сампсониевский, Полюстровский, а также Выборгская набережная.

Впрочем, особой нужды много ездить не предвидится. В локации имеется вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. В шаговой доступности находятся пять детских садов и пять школ, больницы и поликлиники для взрослых и детей, фитнес-клубы, детская филармония, бассейны и спортивные арены. Широко представлены продуктовые сети («Перекресток», «Пятерочка», «Магнит»), строительные, мебельные гипермаркеты и многое другое, включая крупнейший коммерческий центр всего района — торгово-развлекательный комплекс «Европолис». Примечательно, что инфраструктура продолжает развиваться. В частности, в ближайшие годы рядом с ЖК «БелАрт» появятся новые детские сады, школа и поликлиника.

Порадует покупателей и обилие зеленых насаждений. Неподалеку Полюстровский сад, парк Лесотехнической академии, парк Академика Сахарова и другие, а также множество безымянных скверов.

Что там внутри?

Всего в ЖК «БелАрт» запроектировано 78 тыс. кв. м жилья. Он будет возведен в пять очередей, завершение строительства намечено на конец 2025 года. В состав комплекса входят пять корпусов переменной этажности (от 12 до 23 этажей). В стилобатной части предусмотрены подземные паркинги, на первых этажах разместятся помещения для магазинов и учреждений сферы услуг, что внесет свой вклад в развитие коммерческой инфраструктуры микрорайона.

Здания образуют пять уютных закрытых дворов с изолированными игровыми зонами для детей разных возрастов, оборудованными спортивными площадками и благоустроенными уголками для тихого отдыха. В центре участка расположится променад, в оформлении которого планируется использовать арт-объекты белорусских мастеров.

Профессиональными ландшафтными дизайнерами подготовлен проект озеленения. Будут высажены многочисленные деревья и кустарники, создан искусственный холмистый рельеф, благодаря которому дворы будут иметь яркий вид.

«Мы сделали все возможное, чтобы дополнить блестящую архитектуру проекта соответствующим внутренним содержанием. Хотя мы относим комплекс к комфорт-классу, множество интегрированных опций характерны для более дорогих сегментов. Мы уверены, что наш проект этого достоин», — отмечает Константин Гриценко.

При проектировании общественных зон учтено множество мелочей и нюансов, на первый взгляд не особо значимых, но сильно облегчающих повседневную жизнь. Это и двусторонние входные группы на уровне земли, без ступеней и пандусов, и колясочные, и короба для хранения игрушек, и велосипедные, и просторные освещенные холлы, и бесшумные лифты, и теплые полы в тамбурах, и выводы воды, чтобы можно было помыть колеса коляски и велосипеда или лапы собаке. Сильно упростят жизнь и цифровые технологии системы «умный дом».

В неменьшей степени продуманность относится к квартирографии. Проектом предусмотрены квартиры для разных типов покупателей — от студий до четырехкомнатных. Есть варианты с европланировками, с мастер-спальнями, окном в ванной комнате и в гардеробной. Квартиры на последних этажах (17–23-й) имеют уникальные видовые характеристики, увеличенную площадь остекления и высокие потолки (от 3 м). Предлагаются квартиры как с отделкой, так и без нее.

Вариантов множество, но их все объединяют эргономичность и функциональность. Предусмотрены места для установки стиральной машины в санузлах, вывод каналов кухонных вентиляционных коробов в зоны ванных или гардеробных, места для хранения в прихожих и многое иное, что обеспечит повышенную комфортность проживания.

Время — деньги

Сейчас идет продажа квартир в первой очереди ЖК «БелАрт» — доме, состоящем из башни высотой 23 этажа и двух секций переменной этажности (12–13 этажей). Секции объединены общим стилобатом, в котором разместится подземный паркинг на 120 машино-мест. В доме представлено 347 квартир. Сдача в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2023 года.

В последнее время цены на новостройки стремительно растут. По оценке аналитиков петербургского рынка недвижимости, за прошлый год подорожание «квадрата» в городе в среднем составило около 27%. За первое полугодие этого года добавилось еще порядка 16%. Это обусловлено как ростом оплаты труда строителей, так и галопирующими ценами на стройматериалы. По данным экспертов отдела строительного аудита Knight Frank St Petersburg, средняя себестоимость строительства «квадрата» жилья за полгода увеличилась на 12%. И они прогнозируют дальнейший рост — к концу года на 16%. Это неизбежно повлечет за собой как минимум пропорциональный рост цен на жилье.

«Если принято решение покупать жилье, откладывать его выполнение нет никакого резона. Дальше будет только дороже. К тому же сейчас многие застройщики, в том числе наша компания, вместе с банками запустили программы субсидируемой ипотеки. Ставки по ним даже ниже, чем были по программе господдержки», — резюмирует Константин Гриценко.

Справка о компании

Холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») — одна из ведущих петербургских строительных компаний. За двадцать лет работы на рынке она построила более 1,5 млн кв. м недвижимости. Среди знаковых для Петербурга объектов — жилые комплексы «Князь Александр Невский», «Петр Великий и Екатерина Великая». В 2019 году холдинг успешно вышел на московский рынок с домом премиум-класса ELEVEN. Компания также много работает в рамках госзаказа (самый крупный объект — инфекционная больница на Пискаревском проспекте), в настоящее время по договоренности с городом завершает строительство долгостроев обанкротившейся ГК «Норманн».