Умнее и безопаснее
Цифровизация многоквартирных домов в России пока проходит частично. Для создания полностью умного и безопасного МКД необходимы комплексно интегрированные решения и стандарты.
Правительство России 24 июля утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Она предусматривает формирование единых подходов к внедрению ИТ-решений в МКД, развитие отечественных технологий повышения комфортности проживания в жилых объектах. В соответствии с концепцией все составляющие элементы умного дома должны соответствовать стандартам информационной безопасности и быть сертифицированы ФСБ. План конкретных мероприятий по реализации системной программы будет разработан Минцифры совместно с Минстроем, Минпромторгом, Минэнерго и другими профильными ведомствами в течение шести месяцев.
В настоящее время, по мнению экспертов, цифровизация жилых объектов в России находится в начальной фазе. Около 25% новых домов оснащаются отдельными элементами умного дома, а примерно у 15% — более высокий уровень интеграции. Среди популярных решений — умные домофоны, автоматизированные счетчики и системы удаленного контроля. По словам специалистов, пока цифровая инфраструктура фрагментирована, большинство значимых инноваций внедряется в ЖК повышенного класса и в крупных городах страны. Принятая концепция может стать толчком для расширения использования ИТ-решений в строящихся МКД всех классов и объектах старого фонда, что приведет к кардинальным изменениям в сфере домостроения и ЖКХ.
Точечная реализация
Цифровизация недвижимости, считает CEO IT-компании «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова, пока находится на начальном этапе. Крупные девелоперы и управляющие организации успешно инвестируют в смарт-сервисы. Наиболее востребованные сервисы — видеонаблюдение и домофония, доступ на территорию ЖК, мониторинг инженерных сетей, мобильное приложение. Эти смарт-сервисы повышают безопасность нахождения на территории и помогают застройщику создавать единый контур управления зданием.
«В нашем понимании 100%-ное проникновение цифровизации в МКД означает, что все дома, существующие и строящиеся, подключены к автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ). Их эксплуатация имеет свой электронный цифровой паспорт и осуществляется с использованием цифровых технологий, которые фиксируют работу оборудования и действия человека и сохраняют события в этом паспорте. Для резидентов умных МКД — это доступность сервисов на базе смарт-инфраструктуры в части эффективной эксплуатации здания, оптимизации потребления ресурсов и полной прозрачности и понимания того, какие работы, связанные с обслуживанием здания, кто и когда выполнял в МКД. Уже сейчас действуют 11 ГОСТов серии “Умный дом”. В ходе реализации Концепции цифровизации МКД будут разрабатываться и другие регламенты, направленные на стимулирование рынка, взаимную интеграцию решений разных производителей и упрощение их внедрения на всех стадиях жизненного цикла дома», — отмечает Светлана Перминова.
По словам исполнительного директора Wise City Systems Станислава Петрухина, цифровизация многоквартирных домов уже стала новым стандартом рынка, но чаще всего она реализуется точечно: домофоны, видеонаблюдение, мобильные приложения. Это удобно для жителя, но мало что меняет для застройщика или управляющей компании — системы остаются разрозненными. В то же время именно интеграция инженерных систем и сервисов в единую цифровую платформу формирует реальную ценность. Это позволяет снизить расходы на эксплуатацию, повысить энергоэффективность, а главное — сделать жилой комплекс более привлекательным для покупателя. Сегодня именно эта часть цифровизации внедрена слабее всего, но именно она дает застройщику ощутимое конкурентное преимущество.
«Под 100%-ной цифровизацией мы понимаем формирование единой экосистемы. Житель управляет квартирой и сервисами дома через приложение, управляющая компания контролирует инженерные системы и ресурсы, а девелопер получает инструмент для роста продаж и формирования имиджа инновационного бренда», — добавил он.
Комплексный подход
Базовым стандартом для всех классов жилья, продолжает тему генеральный директор IT-компании «Философт» Иван Власов, стали видеонаблюдение, диспетчеризация приборов учета и СКУД. В домах стандарт-класса активно применяются CRM-системы для подачи заявок в УК, новостные ленты и чаты для жителей. В комфорт-классе сейчас активно внедряются IP-домофония и системы диспетчеризации инженерных узлов — тепловых пунктов и ВРУ. Эти же решения уже давно являются нормой в проектах более высокого уровня. Все большую популярность в премиальном жилье набирают маркетплейсы внутри приложения умного дома. Аудитория таких жилых комплексов изначально привыкла к высокому уровню сервиса и комфорту, ценит свое время и предпочитает «закрывать» бытовые задачи в два клика, не затрачивая часы на поиск подрядчиков или проверку их надежности. «100%-ный уровень цифровизации — это когда все процессы максимально автоматизированы: данные с инженерного оборудования автоматически формируют задания для обслуживающих организаций, каждая квартира оснащена умными сервисами, а доступ в подъезды, на территорию и даже в саму квартиру осуществляется бесключевым способом», — сообщил Иван Власов.
По словам директора «Голос.inSmart» Алексея Ускова, рынок умных устройств уверенно растет — в среднем 22% год к году, и уже в ближайшее время мы ждем взрывного роста по экспоненте. Причин тому несколько. Первая: голосовые помощники стали обычным атрибутом новой квартиры или дома. А это значит, что их потенциал управления устройствами начнет полностью раскрываться для пользователей. Второе: подрастает поколение «цифровых аборигенов» — это молодые люди, которые выросли с гаджетом в руках. Для них цифровая реальность равна обычной, а значит, без смарт-систем они уже себя не видят. Продавать им квартиру без умного дома — это то же самое, что продавать квартиру без отопления: глупо и бессмысленно. Третья причина — осознанность потребления. Это, несомненно, достижение современной культуры. Соответственно, управление ресурсами в отдельно взятой квартире — это уже не просто про экономию, это про стиль жизни.
«Надо сказать, что новые МКД уже довольно неплохо в нашей стране оснащены интеллектуальными приборами учета. Если говорить про ИЖС — то там система учета потребления ресурсами в режиме онлайн приобретает наиважнейшее значение. Основные тренды ближайшего времени: открытые системы для умных домов, обеспечение работоспособности всех систем управления без интернета, предиктивные системы безопасности», — считает представитель рынка.
В целом цифровизация в сфере ЖКХ развивается довольно активно, считает директор по развитию бизнеса Лаборатории интеллектуальных инженерных систем (ЛИИС) Вадим Ежов, в особенности в сегменте учета коммунальных ресурсов, систем безопасности и видеонаблюдения, в новостройках бизнес-класса и выше и т. д. Но она отстает в управлении многоквартирными домами (УК, ТСЖ). Многие процессы все еще ведутся на бумаге, голосования — в чатах мессенджеров (потом лежат листы для голосований у консьержа), наблюдается низкая автоматизация собраний собственников. Слабо задействованы цифровые решения в ремонте и эксплуатации, предиктивная аналитика износа оборудования внедряется редко. В старых домах зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для внедрения умных решений — есть только традиционные координатно-матричные домофоны и видеонаблюдение в рамках проекта «Безопасный город». Еще одной проблемой является разобщенность систем учета: данные разбросаны между ГИС ЖКХ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет их единое использование и аналитические выводы.
«Для достижения 100%-ной цифровизации в сфере ЖКХ необходимы единые стандарты данных, которые обеспечили бы понимание и взаимодействие между системами управляющих компаний, ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающих организаций и жильцов. Также важна модернизация старого жилого фонда, поскольку без этого умные решения останутся доступными только в новых домах. Также нужно внедрять обязательные цифровые стандарты для управляющих компаний и застройщиков, чтобы обеспечить единое качество и взаимодействие. Стимулы для собственников, например снижение тарифов при установке умных счетчиков, могут значительно мотивировать к применению новых технологий. Не менее важно обучать жильцов, особенно старшее поколение, цифровой грамотности, чтобы они могли полноценно пользоваться современными сервисами», — резюмирует эксперт.
5 мифов о премиальных новостройках в Москве
Новостройки премиум-класса в Москве – один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости для покупки и инвестиционных вложений. Порядка 49% квартир и апартаментов этого класса продаются в зданиях на начальном этапе строительства. Однако менеджеры по продажам порой сталкиваются с предубеждениями покупателей относительно «премиума», которые затрудняют сделки. Эксперты «Метриум» опровергают пять наиболее распространенных мифов о премиальных новостройках.
Миф 1. «Премиум» есть только в пределах Садового кольца
Новостройки премиум-класса часто путают с элитными с точки зрения их расположения. Многие покупатели думают, что премиальные ЖК должны находиться только в историческом центре, но это не так. Напротив, отличительная черта жилых комплексов этого класса – более широкая, чем в «элитке», география распространения. У этих сегментов рынка различаются покупательские аудитории, а значит и их предпочтения по расположению новостройки. По данным «Метриум», 58% проектов и готовых жилых комплексов премиум-класса реализуются застройщиками за пределами ЦАО.
«Новостройки премиум-класса предпочитает более молодая аудитория, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Это экономически активные и успешные бизнесмены, стартаперы, представители культурной индустрии, топ-менеджеры. Как правило, они младше 50 лет, в то время как среди клиентов элитного рынка много людей старше 50-55 лет. Поэтому премиальные комплексы проектируются в локациях, где активная аудитория чувствует себя комфортнее – ближе к деловым кварталам и крупным бизнес-центрам, у важных транспортных магистралей, по которым можно быстро доехать в аэропорт, область или в центр».
К примеру, премиальный квартал Prime Park – постоянный лидер рейтинга самых продаваемых новостроек премиум-класса по версии «Метриум» – находится на Ленинградском проспекте в Хорошевском районе. Рядом Ленинградский деловой район (один из крупнейших бизнес-кластеров Москвы). До аэропорта Шереметьево можно доехать либо на такси или автомобиле по шоссе, либо на аэроэкспрессе с Белорусского вокзала, который расположен в 5 минутах езды от Prime Park. Ленинградский проспект переходит в район Белорусской и Тверской, где находится множество ресторанов и бутиков.
Миф 2. В премиальных новостройках мало квартир с отделкой
Среди потенциальных покупателей новостроек премиум-класса бытует мнение о том, что найти квартиру с отделкой от застройщика крайне трудно. Это связано с тем, как формировался рынок дорогостоящего жилья в Москве. Долгие годы девелоперы продавали почти все квартиры и апартаменты «в бетоне». Для клиентов покупка такого жилья была абсолютно нормальной: они собирались разработать планировку, дизайн-проект и сделать ремонт собственными силами. Теперь приоритеты покупателей несколько изменились. Спрос на квартиры премиум-класса с отделкой возрос, так как это более практично и экономично.
В действительности же девелоперы премиальных проектов в последние годы существенно нарастили предложение жилья с отделкой. По подсчетам аналитиков «Метриум», квартиры и апартаменты без отделки составляют менее половины предложения в премиальном сегменте рынка московских новостроек. На долю помещений с предчистовой отделкой приходятся 23%, а с полной отделкой – 31%.
«В проектах MR Group уже сейчас доля квартир с отделкой составляет более 90%, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Для разработки актуальных планировочных и дизайн-решений мы всегда привлекаем топовые команды специалистов. В наших проектах премиум-класса Symphony 34, Hide, Mod мы работали с командами архитекторов и дизайнеров Олега Клодта, Лейлы Улуханли и Хайме Бериестайна. Благодаря такому сотрудничеству растет разнообразие квартир по их площади и планировкам в премиальных новостройках – опытные архитекторы могут сделать комфортной как студию площадью 30 квадратных метров, так и пентхаус в 100 квадратных метров».
Миф 3. В новостройках премиум-класс не хватает собственной инфраструктуры
Еще одно неправильное представление о премиальном жилье также появилось из-за путаницы с элитными домами. Нередко высокобюджетные проекты ассоциируются у клиентов с клубными домами. Действительно, в начале развития этого сегмента элитные дома были в основном клубными. Значительную их часть составляли реконструированные особняки в историческом центре. Часто у таких комплексов не было не только собственной инфраструктуры, но даже закрытой территории.
На практике облик премиальных и элитных новостроек за последние пять лет сильно изменился. Теперь в «премиуме» преобладают комплексные новостройки, которые включают полноценное благоустроенное пространство и тысячи квадратных метров коммерческих помещений. Масштаб премиальных проектов позволяет застройщикам создать полноценную экосистему услуг в пределах комплекса, чтобы его резидентам не нужно было покидать пределов квартала для посещения фитнес-клуба, салона красоты или банка.
Так, в квартале премиум-класса Prime Park предусмотрены четыре парковых зоны, британская школа, аптека, фитнес-клуб с бассейном, детский сад, салон цветов и декора, рестораны и кафе, супермаркет, служба быта, химчистка, косметологический центр, танцевальная студия, стоматология, салон красоты, игровые площадки.
В проекте премиум-класса Mod помимо общедоступных фитнеса и спа-центра в составе инфраструктуры комплекса предусмотрено общественное пространство для жителей – jazz-гостиная с зоной библиотеки. В комплексе Hide, общественное пространство Life Space предусматривает общие зоны, которые можно арендовать для встреч с гостями и партнерами, гостиную с мини-кухней, террасу с зоной для пикника, home office, переговорные комнаты, спортзал и спа-зону.
Миф 4. В премиальных новостройках продают только большие квартиры
Часть клиентов ошибочно полагает, что в премиальных новостройках преобладают только большие квартиры. Они исходят из того, что жилье в этом сегменте рынка рассчитано в основном на клиентов, которые готовы вкладывать в недвижимость миллионы долларов и жить исключительно в просторных квартирах. Соответственно, располагая небольшим бюджетом, приобрести что-то в «премиуме» нереально. На самом деле это совсем не так.
Премиальные новостройки как раз отличаются от элитных тем, что в них застройщики предлагают широкую линейку квартир и апартаментов по площади. Покупатели в этом сегменте рынка разные: это бизнесмены из регионов, которым нужен плацдарм для временных остановок в Москве, обеспеченная молодежь, инвесторы. Многим из них не нужны большие квартиры, но они нуждаются в преимуществах премиального жилья.
По данным «Метриум», однокомнатные квартиры и апартаменты образуют 29% помещений в продаже в премиальных новостройках Москвы (а вместо со студиями – 31%). Двухкомнатные квартиры – это еще 34% предложения.
Соответственно в премиум-классе вполне можно найти доступные варианты жилья. К примеру, в жилом комплексе Symphony 34 студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 13,3 млн рублей – самая доступная студия на премиальном рынке. Это соответствует средней цене студии в новостройках бизнес-класса. Самая доступная однокомнатная квартира продается в новостройке премиум-класса Verdi (14 млн рублей за 35 кв. м).
Миф 5. На самом деле «премиум» – это «бизнес» только под другой вывеской
Скептически настроенные клиенты иногда подозревают застройщиков в завышении класса новостройки бизнес-класса, когда она продвигается как «премиум». Конечно, позиционирование – это свободное решение застройщика, который не подчиняется каким-либо общепринятым стандартам. Но есть признаки, по которым премиальные проекты отличаются от бизнес-класса.
К примеру, для реализации премиальных новостроек чаще привлекают зарубежных архитекторов, чем в комплексах бизнес-класса. В частности, в квартале премиум-класса Prime Park для разработки архитектурного облика и дизайна прилегающих территорий привлечено британское бюро с 50-летней историей Dyer. Филлип Болл – главный архитектор проекта – ведет авторский надзор всех этапов строительства комплекса. Также в комплексе предусмотрена отделка помещений, и дизайн-проекты для нее создали специалисты итальянской студии Raboni Architetti.
Есть и другие отличия, которые помогут найти эксперты по продажам: редкие и дорогие отделочные материалы, сложное инженерное оборудование, продвинутые системы умного дома, комплексная система безопасности, консьерж-сервис для жителей с полным набором услуг от заказа из местного ресторана до покупки авиабилетов и доставки подарков.
«Покупатели на рынке высокобюджетного жилья обязательно нужен “проводник”, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Эксперт в этом сегменте хорошо знает детальные различия разных классов жилья: по локации, качеству архитектуры, наличию дополнительных сервисов он быстро определит, действительно ли новостройка справедливо относится к “премиуму”. Отмечу, что премиальных проектов на московском рынке довольно много – 55, поэтому подобрать подходящую квартиру или апартамент без помощи риелтора будет очень сложно».
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в марте: на рынок вышел бизнес-класс
В отличие от Петербургской агломерации, где в марте превалировали старты продаж новых корпусов, в столичном регионе рынок новостроек пополнили именно новые проекты. Подавляющее большинство — в сегменте «бизнес», и добрая половина новинок — комплексы апартаментов.
Единственный проект в премиальном сегменте — именно комплекс апартаментов Logos в Даниловском районе от СЗ «Логос».
По проекту бюро Apex возводится дом на 255 юнитов с французскими окнами, балконами, террасами. Причем двухуровневая терраса запланирована прямо на крыше — с зоной барбекю, кинотеатром и фонтаном. Первый этаж предназначен для общения жителей: коворкинг, кофе-пойнт, гостиная с камином, открытая кухня, приватный кинотеатр, сауна, тренажерный зал и зал для йоги.
Бизнес-класс — это солидно
Прочие комплексы апартаментов, выведенные в продажу в марте, относятся к бизнес-классу. Но в этом сегменте рынка есть и жилые комплексы.
ГК «Основа» начала строительство многофункционального комплекса «ФизтехСити» в районе Северный. В составе IT-кластера — комплекс апартаментов: две 20-этажных секции на стилобате, где расположатся 488 апартаментов с панорамным остеклением.
Проект разработало бюро SPEECH в партнерстве с проектной мастерской ГК «Основа». В здании будут использованы элементы бионической архитектуры. Фасады подразумевают много стекла в сочетании с декором с природным орнаментом.
Как и все проекты ГК «Основа», комплекс «ФизтехСити» будет оснащен системой «умный дом» с возможностью доступа к видеонаблюдению, домофонии, системе контроля доступа и проч.
Бонусом станет расположенная рядом новая станция метро «Физтех», запланированная к открытию в 2023 году.
ГК «Основа» вывела на рынок еще один комплекс апартаментов в Черемушках — Nametkin Tower в составе многофункционального комплекса. Архитектурный проект и проект благоустройства разработало архбюро Mecanoo (Нидерланды).
В этом комплексе и этажность повыше (24–29), и апартаментов побольше (2314). Проект предусматривает ресторан, клуб, спортзал, медицинский центр и проч.
Двор будет поделен на приватную и общественную зоны. Со стороны улицы Наметкина расположится общественная зона с доступом в ресторан и супермаркет. Внутренний двор с ландшафтным дизайном, элементами геопластики и многочисленными функциональными зонами будет доступен исключительно для резидентов.
ГК «Гранель» открыла продажи в корпусе № 1 нового ЖК MYPRIORITY Dubrovka в Южнопортовом районе. Проекты ГК «Гранель» под зонтичным брендом объектов бизнес-класса MYPRIORITY появятся в Басманном районе и в Замоскворечье.
30-этажные здания ЖК MYPRIORITY Dubrovka призваны стать новой доминантой района. Кроме семи жилых корпусов, запроектированы детский сад и школа.
Компания Regions Development вывела на рынок ЖК «Преображенская площадь» в районе Преображенское. Начато строительство первого этапа — жилого дома. Официального старта продаж не объявлено: цены — по запросу.
ГК «Самолет» выводит на рынок комплекс апартаментов в Можайском районе, рядом с Кутузовским проспектом и Долиной реки Сетунь, «Верейская 41». Проект — плод коллективных усилий MAD Architects, АРЕХ, Simple interiors и DEREVO PARK, ГК Самолет. Комплекс будет состоять из четырех урбан-блоков переменной этажности с открытыми террасами. В составе каждого блока — несколько корпусов. Застройщик обещает широкий выбор планировок — вплоть до апартаментов с патио и пентхаусов. Общественное пространство для резидентов расположится на террасе, на уровне третьего этажа.
В столице мало «комфорта»
ГК «Самолет» вывела на рынок проект, который позиционирует в сегменте «стандарт», — ЖК «Молжаниново» в Молжаниновском районе. Стартовали продажи в домах первого этапа первой очереди.
ЖК «Молжаниново» — проект-миллионник, расположенный на участке в 143 га. Его строительство предположительно завершится к 2036 году. В составе проекта, кроме жилья, запланированы социальные объекты — четыре школы, восемь детских садов и проч.
Архитектурный проект выполнен бюро Gren. Отдельное внимание уделено фасадам: запланирована отделка, сочетающая разные материалы контрастных цветов — серого, коричневого и белого.
Level Group объявила о старте продаж ЖК комфорт-класса «Level Южнопортовая» в Печатниках. Это также масштабный проект, над которым работало бюро SPEECH. Планируется построить четырнадцать корпусов переменной этажности (12–69 этажей) с волнистыми фасадами за счет меняющейся глубины жилого этажа. На высоких зданиях «волна» приобретает трехчастную структуру: вдоль торцевых фасадов словно струятся разнонаправленные ленты, придающие зданиям очень активную форму, меняющуюся в зависимости от ракурса и интенсивности света. Соседство корпусов разной высоты позволит избежать монотонности застройки. Максимальная высота ЖК — 225 метров.
Внутренняя инфраструктура расположится в стилобате. В составе проекта — школа, детский сад, медицинский центр.
К комфорт-классу относится выведенный на рынок комплекс апартаментов «Лофт на Херсонской 41а» в Черемушках. ИП Кравченко А. В. реконструирует дом 1970 года постройки под апарт-комплекс: выполнен ремонт, проведены новые коммуникации, продумана система безопасности. В проекте — только студии, предназначенные для сдачи в аренду. Инициаторы проекта обещают не менее 11% годовых.
Застройщики попридержали корпуса
На вывод новых корпусов в реализуемых проектах решились только четыре компании. Причем в Московской области — только два проекта, где на рынок вышли новые объемы жилья: новые проекты в Подмосковье в марте не выводились.
ГК «Самолет» открыла продажи в новом корпусе (корпус 2.1 второй очереди) комплекса апартаментов бизнес-класса «Тропарево Парк» в Новой Москве, в локации Мосрентген, на границе с Тропаревским лесом.
Автор проекта — сооснователь бюро GAFA Григориус Гавалидис. В составе проекта, кроме жилых корпусов, запланированы частные детские сады, коммерческая начальная школа.
Группа «Эталон» вывела на рынок корпуса 7, 8, 9 во второй очереди жилого квартала бизнес-класса Shagal в Даниловском районе. Это флагманский проект группы в столичном регионе. Он возводится на территории 109 га и рассчитан на 25 тыс. жителей. Продумана концепция «15-минутного города» — кроме жилья, здесь запланированы места отдыха, развлечений, деловые пространства, социальные объекты. Все — в 15-минутной доступности, хотя бы на велосипеде.
Стартовали продажи в корпусах 5, 6 и 10 жилого комплекса комфорт-класса «Одинград. Квартал «Семейный» в рамках проекта «Одинград» в подмосковном Одинцове от ГК «Инград». Проект разработало бюро Tikkanen (Финляндия).
В квартале «Семейный» уже готовы к вводу корпуса 2 и 3, завершается строительство корпусов 1, 8 и 9. В корпусах 4 и 7 завершается отделка квартир и подготовка к заселению. Скорее всего, проект завершится в 2024 году.
ГК «Гранель» вывела на рынок корпус 1.6 ЖК комфорт-класса «Новая Рига» в подмосковном Красногорске. На участке площадью 37,6 га запланировано строительство девяти корпусов переменной этажности, в каждом — от 700 квартир. Кроме жилья, запроектированы два детских сада, спорткомплекс, школа и поликлиника.
Проект планируется завершить в 2027 году: четыре корпуса уже сданы, столько же строится. Недавно начато строительство школы.
