Умнее и безопаснее
Цифровизация многоквартирных домов в России пока проходит частично. Для создания полностью умного и безопасного МКД необходимы комплексно интегрированные решения и стандарты.
Правительство России 24 июля утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Она предусматривает формирование единых подходов к внедрению ИТ-решений в МКД, развитие отечественных технологий повышения комфортности проживания в жилых объектах. В соответствии с концепцией все составляющие элементы умного дома должны соответствовать стандартам информационной безопасности и быть сертифицированы ФСБ. План конкретных мероприятий по реализации системной программы будет разработан Минцифры совместно с Минстроем, Минпромторгом, Минэнерго и другими профильными ведомствами в течение шести месяцев.
В настоящее время, по мнению экспертов, цифровизация жилых объектов в России находится в начальной фазе. Около 25% новых домов оснащаются отдельными элементами умного дома, а примерно у 15% — более высокий уровень интеграции. Среди популярных решений — умные домофоны, автоматизированные счетчики и системы удаленного контроля. По словам специалистов, пока цифровая инфраструктура фрагментирована, большинство значимых инноваций внедряется в ЖК повышенного класса и в крупных городах страны. Принятая концепция может стать толчком для расширения использования ИТ-решений в строящихся МКД всех классов и объектах старого фонда, что приведет к кардинальным изменениям в сфере домостроения и ЖКХ.
Точечная реализация
Цифровизация недвижимости, считает CEO IT-компании «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова, пока находится на начальном этапе. Крупные девелоперы и управляющие организации успешно инвестируют в смарт-сервисы. Наиболее востребованные сервисы — видеонаблюдение и домофония, доступ на территорию ЖК, мониторинг инженерных сетей, мобильное приложение. Эти смарт-сервисы повышают безопасность нахождения на территории и помогают застройщику создавать единый контур управления зданием.
«В нашем понимании 100%-ное проникновение цифровизации в МКД означает, что все дома, существующие и строящиеся, подключены к автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ). Их эксплуатация имеет свой электронный цифровой паспорт и осуществляется с использованием цифровых технологий, которые фиксируют работу оборудования и действия человека и сохраняют события в этом паспорте. Для резидентов умных МКД — это доступность сервисов на базе смарт-инфраструктуры в части эффективной эксплуатации здания, оптимизации потребления ресурсов и полной прозрачности и понимания того, какие работы, связанные с обслуживанием здания, кто и когда выполнял в МКД. Уже сейчас действуют 11 ГОСТов серии “Умный дом”. В ходе реализации Концепции цифровизации МКД будут разрабатываться и другие регламенты, направленные на стимулирование рынка, взаимную интеграцию решений разных производителей и упрощение их внедрения на всех стадиях жизненного цикла дома», — отмечает Светлана Перминова.
По словам исполнительного директора Wise City Systems Станислава Петрухина, цифровизация многоквартирных домов уже стала новым стандартом рынка, но чаще всего она реализуется точечно: домофоны, видеонаблюдение, мобильные приложения. Это удобно для жителя, но мало что меняет для застройщика или управляющей компании — системы остаются разрозненными. В то же время именно интеграция инженерных систем и сервисов в единую цифровую платформу формирует реальную ценность. Это позволяет снизить расходы на эксплуатацию, повысить энергоэффективность, а главное — сделать жилой комплекс более привлекательным для покупателя. Сегодня именно эта часть цифровизации внедрена слабее всего, но именно она дает застройщику ощутимое конкурентное преимущество.
«Под 100%-ной цифровизацией мы понимаем формирование единой экосистемы. Житель управляет квартирой и сервисами дома через приложение, управляющая компания контролирует инженерные системы и ресурсы, а девелопер получает инструмент для роста продаж и формирования имиджа инновационного бренда», — добавил он.
Комплексный подход
Базовым стандартом для всех классов жилья, продолжает тему генеральный директор IT-компании «Философт» Иван Власов, стали видеонаблюдение, диспетчеризация приборов учета и СКУД. В домах стандарт-класса активно применяются CRM-системы для подачи заявок в УК, новостные ленты и чаты для жителей. В комфорт-классе сейчас активно внедряются IP-домофония и системы диспетчеризации инженерных узлов — тепловых пунктов и ВРУ. Эти же решения уже давно являются нормой в проектах более высокого уровня. Все большую популярность в премиальном жилье набирают маркетплейсы внутри приложения умного дома. Аудитория таких жилых комплексов изначально привыкла к высокому уровню сервиса и комфорту, ценит свое время и предпочитает «закрывать» бытовые задачи в два клика, не затрачивая часы на поиск подрядчиков или проверку их надежности. «100%-ный уровень цифровизации — это когда все процессы максимально автоматизированы: данные с инженерного оборудования автоматически формируют задания для обслуживающих организаций, каждая квартира оснащена умными сервисами, а доступ в подъезды, на территорию и даже в саму квартиру осуществляется бесключевым способом», — сообщил Иван Власов.
По словам директора «Голос.inSmart» Алексея Ускова, рынок умных устройств уверенно растет — в среднем 22% год к году, и уже в ближайшее время мы ждем взрывного роста по экспоненте. Причин тому несколько. Первая: голосовые помощники стали обычным атрибутом новой квартиры или дома. А это значит, что их потенциал управления устройствами начнет полностью раскрываться для пользователей. Второе: подрастает поколение «цифровых аборигенов» — это молодые люди, которые выросли с гаджетом в руках. Для них цифровая реальность равна обычной, а значит, без смарт-систем они уже себя не видят. Продавать им квартиру без умного дома — это то же самое, что продавать квартиру без отопления: глупо и бессмысленно. Третья причина — осознанность потребления. Это, несомненно, достижение современной культуры. Соответственно, управление ресурсами в отдельно взятой квартире — это уже не просто про экономию, это про стиль жизни.
«Надо сказать, что новые МКД уже довольно неплохо в нашей стране оснащены интеллектуальными приборами учета. Если говорить про ИЖС — то там система учета потребления ресурсами в режиме онлайн приобретает наиважнейшее значение. Основные тренды ближайшего времени: открытые системы для умных домов, обеспечение работоспособности всех систем управления без интернета, предиктивные системы безопасности», — считает представитель рынка.
В целом цифровизация в сфере ЖКХ развивается довольно активно, считает директор по развитию бизнеса Лаборатории интеллектуальных инженерных систем (ЛИИС) Вадим Ежов, в особенности в сегменте учета коммунальных ресурсов, систем безопасности и видеонаблюдения, в новостройках бизнес-класса и выше и т. д. Но она отстает в управлении многоквартирными домами (УК, ТСЖ). Многие процессы все еще ведутся на бумаге, голосования — в чатах мессенджеров (потом лежат листы для голосований у консьержа), наблюдается низкая автоматизация собраний собственников. Слабо задействованы цифровые решения в ремонте и эксплуатации, предиктивная аналитика износа оборудования внедряется редко. В старых домах зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для внедрения умных решений — есть только традиционные координатно-матричные домофоны и видеонаблюдение в рамках проекта «Безопасный город». Еще одной проблемой является разобщенность систем учета: данные разбросаны между ГИС ЖКХ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет их единое использование и аналитические выводы.
«Для достижения 100%-ной цифровизации в сфере ЖКХ необходимы единые стандарты данных, которые обеспечили бы понимание и взаимодействие между системами управляющих компаний, ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающих организаций и жильцов. Также важна модернизация старого жилого фонда, поскольку без этого умные решения останутся доступными только в новых домах. Также нужно внедрять обязательные цифровые стандарты для управляющих компаний и застройщиков, чтобы обеспечить единое качество и взаимодействие. Стимулы для собственников, например снижение тарифов при установке умных счетчиков, могут значительно мотивировать к применению новых технологий. Не менее важно обучать жильцов, особенно старшее поколение, цифровой грамотности, чтобы они могли полноценно пользоваться современными сервисами», — резюмирует эксперт.
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в сентябре: на любой класс
В сентябре 2022 года в Москве на рынок выведены считанные проекты, при этом представлены почти все классы недвижимости, в разных ценовых диапазонах. Два проекта стартовали в Новой Москве, но в Московской области новых проектов не наблюдалось.
На столичный рынок вышли три проекта апартаментов — все разного класса.
Концерн «КРОСТ» представил комплекс премиальных апартаментов — клубный дом Wellton SPA Residence в районе Хорошево-Мневники. Это первый проект компании в премиальном сегменте.
Wellton Spa Residence возводится в квартале Wellton Park, на участке, ранее относившемся к территории больницы № 67.
Проект выполнен в стиле классицизма, что подчеркивают ряды арочных окон с симметрично размещенными французскими балконами, а также пастельные тона фасада. При этом проект французских балконов разработан специально для проекта — со сложной системой автополива. Трехсекционное здание объединено стилобатом с парком и рестораном на крыше.
В шестиэтажном здании апартаменты располагаются начиная со второго этажа — первый займет физкультурно-оздоровительный комплекс.
В закрытом дворе площадью в 0,5 га запланирован парк в итальянском стиле с туями, цветниками и живыми изгородями, а также зоны для спорта, йоги, лагуны с лежаками и шахматными столами, детские площадки.
Группа компаний «РКС Девелопмент» вывела на рынок комплекс апартаментов бизнес-класса Insider в Даниловском районе, на Симоновской набережной. Проект разработала мастерская «Цимайло, Ляшенко и партнеры». Он выполнен в стиле современного минимализма.
Запроектирован приватный двор с собственным выходом на набережную. В перечне внутренней инфраструктуры — кафе с летней террасой, собственной пекарней, фитнес-студия, лаундж-зона с лобби-баром, служба ресепшен с зоной ожидания, коворкинг, минимаркет, химчистка и пункт бытовых услуг. Система умного дома будет действовать на территории всего комплекса.
ГК ФСК открыла продажи в комплексе апартаментов комфорт-класса «Движение Говорово» в Новой Москве. Участок площадью 5,1 га находится между Киевским и Боровским шоссе. Ранее застроить участок намеревалась компания Fibonacci Group, но затем отказалась от своих планов.
Дом строится по индивидуальному авторскому проекту в рамках общей концепции района, соответствующей скандинавскому архитектурному стилю и его главному принципу — гармонии с природой. Торцы корпусов будут закругленными. Фасады будут облицованы бетонной плиткой под кирпич и металлическими кассетами.
Небольшие метражи апартаментов дополнены зонами для хранения вещей в прихожей, «лишними» санузлами и окнами, террасами. В перечне инфраструктуры — гостевая парковка, детская игровая площадка, зона отдыха, спортивная площадка.
Не апартаменты
Не только апартаменты появились на столичном рынке в сентябре, но также проекты — в том числе от крупных компаний — серьезного масштаба.
Level Group вывела на рынок дом класса делюкс «Саввинская 27» в районе Хамовники. Он строится на месте здания XIX века, где располагалось общежитие Московского шелкового комбината им. Свердлова 1907 года постройки.
Проект разработало архитектурное бюро ODA (Нью-Йорк). Кроме полусотни апартаментов, запроектированы также десять пентхаусов.
Внутренняя инфраструктура обширна: спа-комплекс с бассейном, ресторан с открытой террасой, детская комната, бизнес-лаундж с отдельными переговорными, библиотека и проч.
Застройщик решил сохранить фрагмент фасада с изображением немецкого писателя Германа Гессе. Оно появилось на здании в 2008 году, автор — португальский художник Алешандре Фарту (Vhils). В августе стена с изображением была демонтирована и перенесена на новое место, в семи метрах от будущего здания апарт-комплекса.
ГК «А101» открыла продажи квартир в ЖК комфорт-класса «Бунинские кварталы» в Новой Москве.
На территории площадью около 25 га планируется построить жилые корпуса высотой от 9 до 19 этажей, школу и два детских сада. Фасады зданий будут оформлены в скандинавском стиле, что подразумевает в том числе большое количество стекла. Первые два корпуса будут расположены на общем стилобате.
Дворы запланированы закрытыми, с прогулочными дорожками, беседками, детскими и спортивными площадками, зонами воркаута, площадками для выгула собак, скейт-парком. На главной площади комплекса расположатся сухой фонтан, летняя эстрада, танцплощадка, амфитеатр.
Стартовали продажи в ЖК стандарт-класса «Алтуфьевское 53» ГК ПИК в Алтуфьевском районе, на территории бывшей промзоны.
Проект предполагает строительство более 0,5 млн кв. м одного только жилья. Дома будут поделены на кварталы, где запроектированы парки, спортивные площадки, детские сады, магазины и проч.
Началось возведение корпуса 2 — строений 2.1, 2.2, 2.3, 2.4. Квартирография представлена преимущественно однокомнатными квартирами.
Как и в любом другом проекте ГК ПИК, жителям будет доступна система SMART-home для автоматизации управления домом и квартирой.
Источник: сайты застройщиков и агентств недвижимости
Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в августе: стремление к идеалу
Как утверждает урбанистическая практика, идеальный дом должен быть не выше двенадцати этажей. Застройщики Петербурга в июле продемонстрировали стремление быть в русле мировой практики, выведя на рынок дома высотой не более дюжины этажей.
Август выдался неурожайным месяцем на новые проекты. При этом все проекты — редевелопмент территорий: до строительства новых корпусов застройщикам предстоит снос существующих зданий. Два новых ЖК — бизнес-сегмента, еще три — в классе «комфорт+».
Группа RBI вывела на рынок клубный дом «Миръ» в Центральном районе. На Миргородской улице под снос пошло здание «Роспечати». Проект разработало архитектурное бюро «Евгений Герасимов и партнеры». Комплекс будет состоять из двух домов, объединенных парадной аркой. Причем в одном корпусе запроектированы 223 квартиры, а во втором — только 20.
Дизайн холлов разработало бюро Oleg Klodt. Лобби решено оформить произведениями искусства, выбирать которые помогут искусствоведы галереи Annanova и музея «Эрарта».
Компания GloraX открыла продажи в ЖК бизнес-класса «GloraX City Балтийская» в Адмиралтейском районе. Строительство началось на месте холодильника Ленхладокомбината на улице Шкапина. На соседнем участке город планирует проект редевелопмента цехов «Красного треугольника».
В проекте будет несколько корпусов, часть из них объединит стилобат, где разместятся коммерческие помещения. Детский сад будет построен неподалеку, но одновременно с вводом корпусов. Фишкой проекта должны стать четыре сенсорных сада, собственная кленовая роща и променад. Сенсорный сад используется для экотерапии. Он позволит жильцам поддерживать легкую физическую нагрузку, развивать мелкую моторику, сохранять эмоциональный контакт с природой и снимать стресс.
Setl Group вывела на рынок ЖК «Сенат» класса «комфорт+» в Московском районе. Проект будет реализован на нескольких смежных участках, находящихся в собственности компании. Здесь располагались складские, офисные и производственные здания.
Проект разработало архитектурное бюро «А.Лен» под руководством Сергея Орешкина. Запланированы два корпуса с большой площадью остекления. В первом корпусе преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, во втором — однокомнатные и студии.
Фишкой проекта станет собственный каток.
Также в классе «комфорт+» заявлен клубный дом Upoint («Юпоинт») в Красногвардейском районе. Это первый проект компании «Унистрой» (Татарстан) в Петербурге.
До сей поры не снесенные здания Охтинской бумагопрядильной мануфактуры 1844–1900 годов постройки, вновь выявленные объекты культурного наследия, КГИОП разрешил разобрать по причине ветхости.
Одна из обещанных фишек проекта — двери в квартирах с биометрическими замками. Зайти в квартиру можно классическим способом, открыв замок ключами, а также по коду, отпечатку пальца или удаленно.
Власти города обязали застройщика построить детский сад на пересечении шоссе Революции и проспекта Металлистов.
ГК ПИК открыла продажи в ЖК «Шкиперский 19» на Васильевском острове, проект также позиционируется в классе «комфорт+». Комплекс возводится на участке площадью почти 4 га, на месте Всероссийского научно-исследовательского института радиоаппаратуры (ВНИИРА). Участок приобретен на торгах в начале 2021 года.
Архитектурную концепцию разработала мастерская «Студия 44» Никиты Явейна. Фасады предполагается отделать клинкерным кирпичом. В доме запроектированы высокие потолки и окна в пол. На входе в подъезды будут установлены IP-домофоны с видеокамерами.
ГК ПИК отметилась в августе еще одним проектов — ЖК стандарт-класса «Аэронавт» во Фрунзенском районе. По сути, это часть проекта Ligovsky City, выкупленная у компании GloraX, и продолжение ЖК «Витебский парк», который ГК ПИК недавно вывела в продажу.
В качестве обременений от города застройщик должен построить школу, организовать четыре детских сада, передать площади для кабинета врача общей практики и под объект социального обслуживания, а также реконструировать улицу Тосина, уширив ее до шести полос.