Умнее и безопаснее
Цифровизация многоквартирных домов в России пока проходит частично. Для создания полностью умного и безопасного МКД необходимы комплексно интегрированные решения и стандарты.
Правительство России 24 июля утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Она предусматривает формирование единых подходов к внедрению ИТ-решений в МКД, развитие отечественных технологий повышения комфортности проживания в жилых объектах. В соответствии с концепцией все составляющие элементы умного дома должны соответствовать стандартам информационной безопасности и быть сертифицированы ФСБ. План конкретных мероприятий по реализации системной программы будет разработан Минцифры совместно с Минстроем, Минпромторгом, Минэнерго и другими профильными ведомствами в течение шести месяцев.
В настоящее время, по мнению экспертов, цифровизация жилых объектов в России находится в начальной фазе. Около 25% новых домов оснащаются отдельными элементами умного дома, а примерно у 15% — более высокий уровень интеграции. Среди популярных решений — умные домофоны, автоматизированные счетчики и системы удаленного контроля. По словам специалистов, пока цифровая инфраструктура фрагментирована, большинство значимых инноваций внедряется в ЖК повышенного класса и в крупных городах страны. Принятая концепция может стать толчком для расширения использования ИТ-решений в строящихся МКД всех классов и объектах старого фонда, что приведет к кардинальным изменениям в сфере домостроения и ЖКХ.
Точечная реализация
Цифровизация недвижимости, считает CEO IT-компании «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова, пока находится на начальном этапе. Крупные девелоперы и управляющие организации успешно инвестируют в смарт-сервисы. Наиболее востребованные сервисы — видеонаблюдение и домофония, доступ на территорию ЖК, мониторинг инженерных сетей, мобильное приложение. Эти смарт-сервисы повышают безопасность нахождения на территории и помогают застройщику создавать единый контур управления зданием.
«В нашем понимании 100%-ное проникновение цифровизации в МКД означает, что все дома, существующие и строящиеся, подключены к автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ). Их эксплуатация имеет свой электронный цифровой паспорт и осуществляется с использованием цифровых технологий, которые фиксируют работу оборудования и действия человека и сохраняют события в этом паспорте. Для резидентов умных МКД — это доступность сервисов на базе смарт-инфраструктуры в части эффективной эксплуатации здания, оптимизации потребления ресурсов и полной прозрачности и понимания того, какие работы, связанные с обслуживанием здания, кто и когда выполнял в МКД. Уже сейчас действуют 11 ГОСТов серии “Умный дом”. В ходе реализации Концепции цифровизации МКД будут разрабатываться и другие регламенты, направленные на стимулирование рынка, взаимную интеграцию решений разных производителей и упрощение их внедрения на всех стадиях жизненного цикла дома», — отмечает Светлана Перминова.
По словам исполнительного директора Wise City Systems Станислава Петрухина, цифровизация многоквартирных домов уже стала новым стандартом рынка, но чаще всего она реализуется точечно: домофоны, видеонаблюдение, мобильные приложения. Это удобно для жителя, но мало что меняет для застройщика или управляющей компании — системы остаются разрозненными. В то же время именно интеграция инженерных систем и сервисов в единую цифровую платформу формирует реальную ценность. Это позволяет снизить расходы на эксплуатацию, повысить энергоэффективность, а главное — сделать жилой комплекс более привлекательным для покупателя. Сегодня именно эта часть цифровизации внедрена слабее всего, но именно она дает застройщику ощутимое конкурентное преимущество.
«Под 100%-ной цифровизацией мы понимаем формирование единой экосистемы. Житель управляет квартирой и сервисами дома через приложение, управляющая компания контролирует инженерные системы и ресурсы, а девелопер получает инструмент для роста продаж и формирования имиджа инновационного бренда», — добавил он.
Комплексный подход
Базовым стандартом для всех классов жилья, продолжает тему генеральный директор IT-компании «Философт» Иван Власов, стали видеонаблюдение, диспетчеризация приборов учета и СКУД. В домах стандарт-класса активно применяются CRM-системы для подачи заявок в УК, новостные ленты и чаты для жителей. В комфорт-классе сейчас активно внедряются IP-домофония и системы диспетчеризации инженерных узлов — тепловых пунктов и ВРУ. Эти же решения уже давно являются нормой в проектах более высокого уровня. Все большую популярность в премиальном жилье набирают маркетплейсы внутри приложения умного дома. Аудитория таких жилых комплексов изначально привыкла к высокому уровню сервиса и комфорту, ценит свое время и предпочитает «закрывать» бытовые задачи в два клика, не затрачивая часы на поиск подрядчиков или проверку их надежности. «100%-ный уровень цифровизации — это когда все процессы максимально автоматизированы: данные с инженерного оборудования автоматически формируют задания для обслуживающих организаций, каждая квартира оснащена умными сервисами, а доступ в подъезды, на территорию и даже в саму квартиру осуществляется бесключевым способом», — сообщил Иван Власов.
По словам директора «Голос.inSmart» Алексея Ускова, рынок умных устройств уверенно растет — в среднем 22% год к году, и уже в ближайшее время мы ждем взрывного роста по экспоненте. Причин тому несколько. Первая: голосовые помощники стали обычным атрибутом новой квартиры или дома. А это значит, что их потенциал управления устройствами начнет полностью раскрываться для пользователей. Второе: подрастает поколение «цифровых аборигенов» — это молодые люди, которые выросли с гаджетом в руках. Для них цифровая реальность равна обычной, а значит, без смарт-систем они уже себя не видят. Продавать им квартиру без умного дома — это то же самое, что продавать квартиру без отопления: глупо и бессмысленно. Третья причина — осознанность потребления. Это, несомненно, достижение современной культуры. Соответственно, управление ресурсами в отдельно взятой квартире — это уже не просто про экономию, это про стиль жизни.
«Надо сказать, что новые МКД уже довольно неплохо в нашей стране оснащены интеллектуальными приборами учета. Если говорить про ИЖС — то там система учета потребления ресурсами в режиме онлайн приобретает наиважнейшее значение. Основные тренды ближайшего времени: открытые системы для умных домов, обеспечение работоспособности всех систем управления без интернета, предиктивные системы безопасности», — считает представитель рынка.
В целом цифровизация в сфере ЖКХ развивается довольно активно, считает директор по развитию бизнеса Лаборатории интеллектуальных инженерных систем (ЛИИС) Вадим Ежов, в особенности в сегменте учета коммунальных ресурсов, систем безопасности и видеонаблюдения, в новостройках бизнес-класса и выше и т. д. Но она отстает в управлении многоквартирными домами (УК, ТСЖ). Многие процессы все еще ведутся на бумаге, голосования — в чатах мессенджеров (потом лежат листы для голосований у консьержа), наблюдается низкая автоматизация собраний собственников. Слабо задействованы цифровые решения в ремонте и эксплуатации, предиктивная аналитика износа оборудования внедряется редко. В старых домах зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для внедрения умных решений — есть только традиционные координатно-матричные домофоны и видеонаблюдение в рамках проекта «Безопасный город». Еще одной проблемой является разобщенность систем учета: данные разбросаны между ГИС ЖКХ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет их единое использование и аналитические выводы.
«Для достижения 100%-ной цифровизации в сфере ЖКХ необходимы единые стандарты данных, которые обеспечили бы понимание и взаимодействие между системами управляющих компаний, ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающих организаций и жильцов. Также важна модернизация старого жилого фонда, поскольку без этого умные решения останутся доступными только в новых домах. Также нужно внедрять обязательные цифровые стандарты для управляющих компаний и застройщиков, чтобы обеспечить единое качество и взаимодействие. Стимулы для собственников, например снижение тарифов при установке умных счетчиков, могут значительно мотивировать к применению новых технологий. Не менее важно обучать жильцов, особенно старшее поколение, цифровой грамотности, чтобы они могли полноценно пользоваться современными сервисами», — резюмирует эксперт.
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в феврале: штучные проекты
В феврале 2024 года на рынок новостроек Москвы и Московской области вышли всего несколько проектов, все — в дорогом сегменте, а потому штучные. Подмосковье не порадовало потенциальных покупателей новыми объектами.
На столичный рынок высокобюджетного жилья в последнее время выходят много проектов - и точечной застройки, и реконструкции, и довольно крупных разработок. В некоторых комплексах цены весьма высоки, однако если бы не было спроса, не возникало бы и предложение. Видимо, наблюдая ситуацию, в дорогой сегмент выходят все новые игроки - в основном это не новички на рынке новостроек, но набравшиеся опыта компании. По некоторым оценкам, сегодня на рынке премиальных новостроек объем предложения насчитывает более 3,5 тыс. лотов. При этом, отмечают аналитики, количество апарт-комплексов в дорогом сегменте несколько сократилось - в пользу полноценных ЖК.
MR Group вывела на рынок жилой мультирайон бизнес-класса «CityZen» в районе Покровское-Стрешнево. Проект разработало архитектурное бюро СПИЧ. В первой очереди запланированы два урбан-блока — девять корпусов: «Parus», объединяющий пять корпусов, и «Volna», объединяющий четыре корпуса. В каждом урбан-блоке будут и высотные – до 48 этажей, и малоэтажные корпуса, расположенные на общем стилобате.
Каждый корпус получил уникальный облик за счет применения разных фасадных материалов. Так, фасады корпуса 9 будут отделаны особым видом закаленного стекла — стемалитом.
Ландшафт дворов с функциональными зонами для отдыха и работы разработало дизайн-бюро GAFA, интерьеры лобби — дизайн-студия Veter, ориентируясь на французские интерьеры 1960-х годов.
После полугода закрытых продаж October Group вывела на рынок премиальный ЖК «King and Sons Residence» в районе Раменки. Проект разработало международное бюро Nikken Sekkei (Япония). Концепция — «открытый веер» с большим количеством видовых квартир и террасами. В отделке фасадов будут использованы натуральный камень, моллированное стекло, архитектурный бетон, витражи.
Японские мотивы присутствуют в оформлении лобби и интерьеров.
На первом этаже расположится зимний сад с экзотическими растениями и вечнозелеными деревьями.
Приватность обеспечит отсутствие в доме коммерческих помещений.
Открыто бронирование в ЖК премиум-класса «Дом 7 Даниловский» в Даниловском районе. Девелопер проекта — Coldy. Строительство ведется на участке площадью один гектар на месте Московского завода электроизмерительных приборов.
Архитектурный проект разработало бюро «Остоженка». Комплекс будет состоять из трех высотных корпусов, соединенных между собой теплой галереей и подземным паркингом. Фасады отделают светло-серым доломитом. Среди архитектурных особенностей — расположенные в определенном порядке стеклянные открытые балконы, эксплуатируемые кровли.
Во дворе запланирован ландшафтный парк с разноуровневым озеленением, пространствами для отдыха с перголами, двумя детскими площадками, спортивными зонами и зонами BBQ или для пикника.
Компания «Sminex-Интеко» вывела на рынок элитный ЖК «Тишинский бульвар» в Пресненском районе. Целый элитный квартал, состоящий из 14 корпусов, появится в рамках проекта реорганизации территории НИИ радиостроения «Фазатрон».
Строительство поделено на три очереди. Первая и вторая уже возводятся, третья стартует в конце текущего года.
Проект разработало архитектурное бюро СПИЧ. Вдоль северной границы участка будут построены высотные корпуса на общем стилобате, в южной части — среднеэтажные здания. Фасады оформят клинкерным кирпичом, в том числе глазурованным, натуральным камнем и металлическими панелями разных оттенков.
Внутри квартала расположится зеленая территория площадью 2,1 га с прогулочным бульваром, арт-объектами и локальными дворами: Ивовым, Кленовым и Рябиновым. В каждом дворе появятся собственные «фишки»: пруд, водоем с водопадом, фонтан, особые растения.
Новые жилые комплексы Москвы и Московской области, выведенные в продажу в феврале 2024 года
|
Название ЖК |
CityZen |
King and Sons Residence |
Дом 7 Даниловский |
Тишинский бульвар |
|
Класс ЖК |
Бизнес |
Премиум |
Премиум |
Элитный |
|
Застройщик |
MR Group |
October Group |
Coldy |
Sminex-Интеко |
|
Энергоэффективность |
Класс А |
Класс В |
||
|
Адрес |
Покровское-Стрешнево, Вишневая улица, 7 |
Раменки, Мосфильмовская улица, 31А |
Даниловский район, улица Серпуховский Вал, вл. 7 |
Пресненский район, Электрический переулок, 1 |
|
Ближайшая станция метро |
Тушинская, 10 мин. пешком |
Ломоносовский проспект, 10 мин. пешком |
Тульская, 7 мин. пешком |
Белорусская, 10 мин. пешком |
|
Материал стен |
Монолит-кирпич |
Монолит |
Монолит-кирпич |
Монолит |
|
Кол-во этажей |
10–48 |
15 |
15 |
3–24 |
|
Выведено корпусов |
4 |
1 |
10 |
|
|
Всего корпусов |
9 |
1 |
3 |
14 |
|
Выведено лотов |
650 |
117 |
207 |
160 |
|
Всего лотов |
1574 |
117 |
207 |
593 |
|
Квартирография |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 17,9–150,7 кв. м |
От одно- до шестикомнатных площадью 51–284 кв. м |
31–255 кв. м |
От одно- до шестикомнтаных площадью 36–273 кв. м |
|
Особые квартиры |
Варианты с балконами, террасами, эркерами |
Пентхаусы, варианты с террасами, патио, каминами |
Пентхаусы с террасами, варианты с постирочными, мастер-спальнями, гостевыми санузлами, гардеробными |
Двухэтажные, пентхаусы, варианты с террасами, вторым светом, каминами, террасами, балконами |
|
Потолок, м |
2,75–2,85 |
3,2–4,7 |
3,25–4,1 |
3,40–7,65 |
|
Отделка |
– предчистовая |
– без отделки |
– предчистовая – чистовая |
– без отделки |
|
Цена лота, руб. |
9,7 млн — 29,3 млн |
По запросу |
По запросу |
По запросу |
|
Опции ЖК |
– кладовые – переговорные – коворкинги – лапомойки – колясочные – лобби |
– гостевая зона – фитнес-клуб –эксплуатируемая крыша – детская игровая – кафе – лаунж – лобби |
– лаунж-зона – коворкинг – фитнес-зал – детская игровая комната – ресторан – колясочные – кладовые – лапомойки |
– бассейн – фитнес-клуб – офисы – гостиная с летней террасой – детская комната – лобби с лаунж-зоной – колясочные – библиотека |
|
Парковка, м/м |
Подземная, 594 м/м |
Подземная, 143 м/м |
Подземная, 136 м/м |
Подземная, 378 м/м |
|
Срок сдачи выведенных |
III квартал 2027 года |
I квартал 2027 года |
IV квартал 2026 года |
IV квартал 2027 года |
|
Срок сдачи проекта |
III квартал 2027 года |
I квартал 2027 года |
IV квартал 2026 года |
2029 год |
ЖК «Кинопарк» — комфорт-класс в окружении парков
Холдинг «РСТИ» в декабре 2023 года начал продажу квартир в жилом комплексе «Кинопарк», который возводится в Красносельском районе Санкт-Петербурга.
О планах по строительству жилого комплекса на улице Тамбасова было официально заявлено прошлым летом на Петербургском международном экономическом форуме после подписания соглашения между холдингом «РСТИ» и банком «ВТБ» о финансировании проекта. В декабре открылись продажи квартир в первом корпусе, который планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2026 года.
Неслучайное название
Название комплекса «Кинопарк» неслучайное. Дома возводятся на территории, ранее принадлежавшей киностудии «Ленфильм». В дизайнерских решениях зданий и придомовой территории будет отражена тема кино. В стильной отделке мест общего пользования предусмотрены детали, которые ассоциируются с кинотеатром.
Не просто так в названии проекта появилось и слово «парк». В пешей доступности от жилого комплекса расположены сразу несколько парковых зон: Новознаменка, Сосновая Поляна, Южно-Приморский и Полежаевский парки, скверы в долине реки Ивановки. В пяти минутах езды находятся парки Александрино и Константиновский, около трех с половиной километров отделяет «Кинопарк» от живописного берега Финского залива.
Проект реализуется в три очереди, каждая из которых включает по два девятиэтажных корпуса. Дом, в котором открылись продажи, — это первый объект первой очереди. Он состоит из 627 квартир общей площадью 23,9 тыс. кв. м. Здания возводятся по монолитной технологии, фасады выполнены в неоклассическом архитектурном стиле с облицовкой керамогранитом.
Эргономичные планировки
Покупателям предоставлен широкий выбор планировочных решений, в том числе квартиры с мастер-спальнями (от англ. master — хозяин). Это значит, что приватная зона хозяев квартиры состоит не только из комнаты для сна, но и примыкающих к ней гардеробной и санузла. При этом остальное пространство квартиры организовано максимально удобно для проведения совместного времени всей семьей и для приема гостей.
Большое внимание уделено освещению — предлагаются квартиры с увеличенным световым фронтом, например с просторным помещением в несколько окон, которое одновременно служит кухней и гостиной. Имеются варианты с кухнями-гостиными площадью от 18 кв. м, где можно обустроить комфортную обеденную зону для совместного времяпрепровождения большой семьи.
Практически в каждой квартире ЖК «Кинопарк» предусмотрены большие лоджии, которые можно превратить, например, в релаксационные зоны, обустроив домашний сад, или в небольшие мастерские. Просторные лоджии предусмотрены даже в квартирах-студиях, которые могут иметь два окна, что упрощает зонирование и организацию уютного быта. Все помещения в квартирах имеют правильную форму, а ширина комнат составляет не менее 2,9 м.
«Все квартиры ЖК “Кинопарк” эргономичны и функциональны, — говорит коммерческий директор холдинга ”РСТИ” Екатерина Немченко. — В каждой предусмотрена гардеробная или зона под шкаф-купе, в санузле выделено место под установку стиральной машины. Вентиляционные каналы, как правило, размещены в санузлах или гардеробных и не будут мешать расстановке мебели в комнатах и на кухне».
Современные инженерные решения
Инженерные системы в «Кинопарке» обеспечивают как комфорт, так и возможность экономить энергоресурсы.
Теплоснабжение «Кинопарка» осуществляется по двухтрубной закрытой схеме с горизонтальной разводкой. Трубы для отопления квартир присоединяются к системе теплоснабжения с помощью поэтажных распределительных коллекторов, установленных в межквартирных коридорах. Горизонтальная периметральная разводка труб в стяжке пола позволяет сэкономить полезное пространство в квартире и воплотить любые дизайнерские идеи по оформлению окон и прилегающего пространства.
Подготовка воды для горячего водоснабжения жилой части и встроенных помещений в корпусах «Кинопарка» будет производиться в теплообменниках индивидуальных тепловых пунктов (ИТП), оборудованных приборами учета, контроля и регулирования тепловой энергии. Необходимая информация от датчиков ИТП выводится на центральный диспетчерский пункт. Предусмотрено автоматическое управление температурой теплоносителя в соответствии с температурой наружного воздуха.
Аспекты комфорта
В каждой квартире имеется возможность регулировать подачу отопления и тем самым создавать нужный микроклимат в помещениях, а также контролировать потребление тепловой энергии.
В дополнение к приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением воздуха можно обустроить систему кондиционирования. С этой целью проектом предусмотрены места для установки наружного блока кондиционера в лоджиях квартир и вентиляционные решетки для отвода теплого воздуха.
Жители «Кинопарка» будут чувствовать уют не только в квартирах. Каждый жилой корпус оснащается отапливаемым подземным паркингом, а прилегающая к дому территория превратится в уютный закрытый двор. Концепция благоустройства предусматривает игровые площадки для детей разных возрастов, а также зоны для отдыха и занятий спортом.
Расположение «Кинопарка» в квартале между проспектом Ветеранов, улицами Тамбасова, Новобелицкой и Пограничника Гарькавого дает возможность пользоваться всеми благами развитой инфраструктуры в обжитой части Красносельского района. В распоряжении жителей комплекса — крупные продовольственные и строительные гипермаркеты, фитнес-центры, стадионы, кинотеатры и т. п. В рамках проекта «Кинопарк» будут построены два детских сада на 200 мест каждый, а также школа для 1125 учеников.
