Умнее и безопаснее
Цифровизация многоквартирных домов в России пока проходит частично. Для создания полностью умного и безопасного МКД необходимы комплексно интегрированные решения и стандарты.
Правительство России 24 июля утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Она предусматривает формирование единых подходов к внедрению ИТ-решений в МКД, развитие отечественных технологий повышения комфортности проживания в жилых объектах. В соответствии с концепцией все составляющие элементы умного дома должны соответствовать стандартам информационной безопасности и быть сертифицированы ФСБ. План конкретных мероприятий по реализации системной программы будет разработан Минцифры совместно с Минстроем, Минпромторгом, Минэнерго и другими профильными ведомствами в течение шести месяцев.
В настоящее время, по мнению экспертов, цифровизация жилых объектов в России находится в начальной фазе. Около 25% новых домов оснащаются отдельными элементами умного дома, а примерно у 15% — более высокий уровень интеграции. Среди популярных решений — умные домофоны, автоматизированные счетчики и системы удаленного контроля. По словам специалистов, пока цифровая инфраструктура фрагментирована, большинство значимых инноваций внедряется в ЖК повышенного класса и в крупных городах страны. Принятая концепция может стать толчком для расширения использования ИТ-решений в строящихся МКД всех классов и объектах старого фонда, что приведет к кардинальным изменениям в сфере домостроения и ЖКХ.
Точечная реализация
Цифровизация недвижимости, считает CEO IT-компании «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова, пока находится на начальном этапе. Крупные девелоперы и управляющие организации успешно инвестируют в смарт-сервисы. Наиболее востребованные сервисы — видеонаблюдение и домофония, доступ на территорию ЖК, мониторинг инженерных сетей, мобильное приложение. Эти смарт-сервисы повышают безопасность нахождения на территории и помогают застройщику создавать единый контур управления зданием.
«В нашем понимании 100%-ное проникновение цифровизации в МКД означает, что все дома, существующие и строящиеся, подключены к автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ). Их эксплуатация имеет свой электронный цифровой паспорт и осуществляется с использованием цифровых технологий, которые фиксируют работу оборудования и действия человека и сохраняют события в этом паспорте. Для резидентов умных МКД — это доступность сервисов на базе смарт-инфраструктуры в части эффективной эксплуатации здания, оптимизации потребления ресурсов и полной прозрачности и понимания того, какие работы, связанные с обслуживанием здания, кто и когда выполнял в МКД. Уже сейчас действуют 11 ГОСТов серии “Умный дом”. В ходе реализации Концепции цифровизации МКД будут разрабатываться и другие регламенты, направленные на стимулирование рынка, взаимную интеграцию решений разных производителей и упрощение их внедрения на всех стадиях жизненного цикла дома», — отмечает Светлана Перминова.
По словам исполнительного директора Wise City Systems Станислава Петрухина, цифровизация многоквартирных домов уже стала новым стандартом рынка, но чаще всего она реализуется точечно: домофоны, видеонаблюдение, мобильные приложения. Это удобно для жителя, но мало что меняет для застройщика или управляющей компании — системы остаются разрозненными. В то же время именно интеграция инженерных систем и сервисов в единую цифровую платформу формирует реальную ценность. Это позволяет снизить расходы на эксплуатацию, повысить энергоэффективность, а главное — сделать жилой комплекс более привлекательным для покупателя. Сегодня именно эта часть цифровизации внедрена слабее всего, но именно она дает застройщику ощутимое конкурентное преимущество.
«Под 100%-ной цифровизацией мы понимаем формирование единой экосистемы. Житель управляет квартирой и сервисами дома через приложение, управляющая компания контролирует инженерные системы и ресурсы, а девелопер получает инструмент для роста продаж и формирования имиджа инновационного бренда», — добавил он.
Комплексный подход
Базовым стандартом для всех классов жилья, продолжает тему генеральный директор IT-компании «Философт» Иван Власов, стали видеонаблюдение, диспетчеризация приборов учета и СКУД. В домах стандарт-класса активно применяются CRM-системы для подачи заявок в УК, новостные ленты и чаты для жителей. В комфорт-классе сейчас активно внедряются IP-домофония и системы диспетчеризации инженерных узлов — тепловых пунктов и ВРУ. Эти же решения уже давно являются нормой в проектах более высокого уровня. Все большую популярность в премиальном жилье набирают маркетплейсы внутри приложения умного дома. Аудитория таких жилых комплексов изначально привыкла к высокому уровню сервиса и комфорту, ценит свое время и предпочитает «закрывать» бытовые задачи в два клика, не затрачивая часы на поиск подрядчиков или проверку их надежности. «100%-ный уровень цифровизации — это когда все процессы максимально автоматизированы: данные с инженерного оборудования автоматически формируют задания для обслуживающих организаций, каждая квартира оснащена умными сервисами, а доступ в подъезды, на территорию и даже в саму квартиру осуществляется бесключевым способом», — сообщил Иван Власов.
По словам директора «Голос.inSmart» Алексея Ускова, рынок умных устройств уверенно растет — в среднем 22% год к году, и уже в ближайшее время мы ждем взрывного роста по экспоненте. Причин тому несколько. Первая: голосовые помощники стали обычным атрибутом новой квартиры или дома. А это значит, что их потенциал управления устройствами начнет полностью раскрываться для пользователей. Второе: подрастает поколение «цифровых аборигенов» — это молодые люди, которые выросли с гаджетом в руках. Для них цифровая реальность равна обычной, а значит, без смарт-систем они уже себя не видят. Продавать им квартиру без умного дома — это то же самое, что продавать квартиру без отопления: глупо и бессмысленно. Третья причина — осознанность потребления. Это, несомненно, достижение современной культуры. Соответственно, управление ресурсами в отдельно взятой квартире — это уже не просто про экономию, это про стиль жизни.
«Надо сказать, что новые МКД уже довольно неплохо в нашей стране оснащены интеллектуальными приборами учета. Если говорить про ИЖС — то там система учета потребления ресурсами в режиме онлайн приобретает наиважнейшее значение. Основные тренды ближайшего времени: открытые системы для умных домов, обеспечение работоспособности всех систем управления без интернета, предиктивные системы безопасности», — считает представитель рынка.
В целом цифровизация в сфере ЖКХ развивается довольно активно, считает директор по развитию бизнеса Лаборатории интеллектуальных инженерных систем (ЛИИС) Вадим Ежов, в особенности в сегменте учета коммунальных ресурсов, систем безопасности и видеонаблюдения, в новостройках бизнес-класса и выше и т. д. Но она отстает в управлении многоквартирными домами (УК, ТСЖ). Многие процессы все еще ведутся на бумаге, голосования — в чатах мессенджеров (потом лежат листы для голосований у консьержа), наблюдается низкая автоматизация собраний собственников. Слабо задействованы цифровые решения в ремонте и эксплуатации, предиктивная аналитика износа оборудования внедряется редко. В старых домах зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для внедрения умных решений — есть только традиционные координатно-матричные домофоны и видеонаблюдение в рамках проекта «Безопасный город». Еще одной проблемой является разобщенность систем учета: данные разбросаны между ГИС ЖКХ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет их единое использование и аналитические выводы.
«Для достижения 100%-ной цифровизации в сфере ЖКХ необходимы единые стандарты данных, которые обеспечили бы понимание и взаимодействие между системами управляющих компаний, ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающих организаций и жильцов. Также важна модернизация старого жилого фонда, поскольку без этого умные решения останутся доступными только в новых домах. Также нужно внедрять обязательные цифровые стандарты для управляющих компаний и застройщиков, чтобы обеспечить единое качество и взаимодействие. Стимулы для собственников, например снижение тарифов при установке умных счетчиков, могут значительно мотивировать к применению новых технологий. Не менее важно обучать жильцов, особенно старшее поколение, цифровой грамотности, чтобы они могли полноценно пользоваться современными сервисами», — резюмирует эксперт.
Льготная ипотека: лебединая песня пропета
Первого июля завершилась льготная ипотечная программа, выступавшая основным драйвером рынка жилых новостроек. С этого момента спрос начал сокращаться. Гражданам и девелоперам отмена программы не нравится, чиновники приветствуют отмену льгот, а финансисты ожидают к концу 2024 года 1,5 млн ипотечных сделок.
Льготная ипотечная программа стала активно внедряться в разгар пандемии коронавируса ради поддержки строительного комплекса и покупателей жилья. За это время программа и ее условия продлевались четыре раза, но при этом она оставалась более выгодной, чем базовые ипотечные программы.
Хотя люди до конца не верили в отмену программы, надеялись на очередное продление, ажиотаж в этом сегменте наблюдался. По данным Frank RG, в июне россияне оформили 175,7 тыс. кредитов на 776 млрд рублей — на 38% больше, чем в мае 2024 года, и на 23% больше, чем в июне прошлого года. Рост объема в июне зафиксирован благодаря высокому спросу на программы государственной поддержки в преддверии завершения «Льготной ипотеки» на новостройки с 1 июля 2024 года и модификации условий по «Семейной ипотеке», сообщается в аналитическом исследовании компании.
Доля господдержки в общем объеме выдач составила 82%, что выше на 5 п. п., чем в мае, и на 31 п. п., чем в июне 2023 года. «Значение показателя является абсолютным рекордом за все исследуемые периоды. Рост доли обусловлен повышенным спросом на ”Льготную ипотеку” на новостройки в преддверии прекращения ее действия и на ”Семейную ипотеку”. Из-за ажиотажа в июне ряд крупных банков приостановил прием заявок по льготной ипотеке в связи с преждевременным исчерпанием лимитов», — отмечено в исследовании.
После июньского ажиотажа наступило охлаждение. Согласно результатам исследования финансового маркетплейса «Сравни», 66% граждан отложили покупку недвижимости из-за отмены программ льготной ипотеки, чтобы накопить недостающие средства.
Россияне явно недовольны закрытием программы, но люди, облеченные властью, имеют на сей счет иное мнение. На Финансовом конгрессе Банка России Герман Греф, глава Сбера, сравнил льготную программу с допингом для спортсменов. Прием допинга необходимо прекращать как можно быстрее, чтобы не наступили неприятные последствия для организма. Введение льготной ипотеки на новостройки в 2020 году было правильным, «но с выходом из этой программы мы затянули», полагает Герман Греф.
Анатолий Артамонов, председатель Комитета по бюджету и финансовым рынкам Совета Федерации, на прошедшем в Казани первом форуме «Строим Россию!» заявил, что основной цели льготной ипотечной программы — подъема рождаемости — добиться не удалось, следовательно, программа потерпела неудачу. «Мы неумело распорядились льготной ипотекой. Основная доля средств, стимулирующих ипотечное кредитование жилищного строительства, ушла туда, где в этом не было никакой нужды, — в мегаполисы. Это наше упущение. Если бы мы направили эти средства в регионы, которые нуждаются, то там, во-первых, стимулирование одного квадратного метра обошлось бы в разы дешевле, чем в Москве, а, во-вторых, там мы бы не разогрели стоимость этого квадратного метра. Более того, мы могли бы обусловить: если ты застройщик, претендующий на продажу жилья с участием льготной ипотеки, то, пожалуйста, будь добр продавать по той цене, которую назначило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Не хочешь участвовать — иди на рынок и продавай за столько, за сколько у тебя купят. И все. Тогда ипотека бы сработала на человека, а не на объемы и освоения», — заявил Анатолий Артамонов.
Первые результаты
Последствия не заставили себя ждать. По данным SaaS-платформы TYMY, уже в первую неделю июля количество заявок на ипотечные кредиты сократилось на 70% относительно средних показателей мая и июня. По мнению аналитиков компании, как раз в мае и июне люди реализовали почти годовой «запас» спроса на ипотеку.
«Сейчас мы, я думаю, пару лет поболеем на рынке ипотеки, с тем чтобы привести рынок в нормальное, равновесное состояние. Болеть будем все вместе: будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто. Но в равновесное состояние привести экономический организм крайне необходимо», — предупредил Герман Греф.
По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», спрос снизился, поскольку к отмене безадресной льготной программы и ухудшению условий по оставшимся добавился сезонный фактор. «Но нельзя сказать, что все встало, — это далеко не так», — подчеркнул он.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», спрос в первой половине июля 2024 года снизился на 54% по сравнению с началом июня и на 32%, чем 1–13 июля 2023-го. «Ожидаемый объем спроса к концу июля, согласно нашим расчетам, будет примерно на 40% ниже, чем в июле 2023-го, и на 55% — в сравнении с июнем 2024 года. Иными словами, рынок недвижимости масс-маркета находится в ситуации ограниченного спроса, что ранее прогнозировалось экспертами. Застройщики продолжают адаптироваться к новым условиям», — констатировал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ООО «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, снижение спроса усугубляется также исчерпанием лимитов по ИТ-ипотеке, на которую приходились 10–15% сделок. «Глубина падения спроса будет зависеть и от потенциальных мер господдержки для новых категорий граждан. Если какие-то из них будут приняты, это увеличит активность на рынке», — полагает она.
Но покупатели ведут себя по-разному. Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», наблюдал, как в первых числах июля покупатели заняли выжидательную позицию, оценивая рынок и анализируя доступные инструменты покупки. А те, кто целенаправленно ориентировались на семейную ипотеку, ждали новостей о ее возобновлении.
«Интересно, что часть покупателей, не имея возможности вкладывать деньги в жилые метры, начали активно инвестировать в более доступные форматы недвижимости. Так, в компании отмечался близкий к ажиотажному спрос на индивидуальные кладовые. В некоторых готовых проектах было забронировано до 100% от имеющихся свободных лотов. Аналогичную ситуацию мы наблюдали весной 2022 года, когда банки вводили заградительные ставки по ипотеке», — рассказал Евгений Колесников.
При этом сегмент апартаментов в очередной раз проявил исключительную стрессоустойчивость. Льготной ипотеки там никогда не было, этому покупательскому сегменту адаптация не потребовалась, отметил специалист.
Ольга Кобякова, коммерческий директор агентства «Петербургская Недвижимость», напротив, указывает на возросшее количество заявок в чатах и звонков — в первой половине июля их случилось на 14% больше, чем в июне. При этом объем сделок за первые две недели июля был сопоставим с показателями предыдущего месяца. Именно поэтому эксперт не прогнозирует сильную просадку в продажах компании в ближайшее время, однако подчеркивает, что при высоких ставках клиентам потребуется больше времени на принятие решения.
Все выше, и выше, и выше…
Основными инструментами стимулирования спроса пока являются совместные ипотечные программы банков и застройщиков, констатирует Наталья Кукушкина.
По ее словам, исследования рынка показывают, что именно ежемесячный платеж является основным сдерживающим фактором для большинства покупателей. «После отмены массовой льготной ипотеки средний размер ежемесячного платежа в Петербурге и Ленинградской области вырос с 50 до 100 тыс. рублей. Чтобы выплачивать такую сумму, заемщику нужно иметь доход в 167 тыс. рублей в месяц. Естественно, далеко не все работающие граждане соответствуют этому условию, так как средняя зарплата в регионе сейчас составляет 105 тыс. рублей», — рассуждает Наталья Кукушкина.
Очередная инициатива Центробанка, поднявшего в конце июля ключевую ставку до 18% годовых, оборачивается заградительными ставками на ипотечные продукты в банках.
Ожидаемое повышение ключевой ставки на 2 п. п., до 18% годовых, Центральный Банк сопроводил довольно жесткой риторикой — несколько жестче, чем мы ожидали до заседания, отмечают аналитики Росбанка. Теперь регулятор намерен оценивать «целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на последующих заседаниях». «Это довольно жесткий сигнал, говорящий о том, что базовым сценарием для сентября может быть рост ставки. Обоснованием стал пересмотр краткосрочного прогноза по инфляции: на конец 2024 года до 6,5–7,0% в годовом выражении», — поясняют аналитики.
Предположить, до какого уровня могут вырасти ипотечные ставки после повышения ключевой, девелоперы не берутся. Да это уже неважно. «Откровенно говоря, это уже мало кого волнует: ипотека что под 18%, что под 22% годовых — дорогая. И рассматривается она по указанным выше мотивам, а также как часть комбинированного займа. Ну а далее, так или иначе, ключевая ставка должна снижаться в среднесрочной перспективе — 2025–2026 годы», — заявил Сергей Софронов.
«Хочется надеяться, что в перспективе взаимодействия банков, застройщиков и государства будут выработаны новые совместные механизмы поддержания спроса, в том числе и новые адресные программы», — говорит Евгений Колесников.
«До конца года мы не можем прогнозировать смягчение политики ЦБ до снижения инфляционных рисков. Соответственно, ипотечные ставки банков будут находиться на высоких отметках», — предполагает Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group.
После завершения массовой льготной ипотеки количество выдач на ипотечном рынке РФ снизится, однако к концу года объемы выдач на рынке будут сопоставимы с маем-июнем этого года. Таким образом, к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будут оформлены 1,5 млн сделок. Об этом заявил Кирилл Царёв, первый заместитель председателя правления Сбербанка в кулуарах Финансового конгресса Банка России.
По его словам, во втором полугодии мы также увидим значительное изменение распределения по ипотечным программам. Доля льготных программ в объеме выдач по всему рынку ипотеки в РФ составит 56–58%, что всего на 16% ниже значений первого полугодия 2024 года.
NOVOSELIE DEVELOPMENT и Совкомбанк запускают партнерскую ипотечную программу
NOVOSELIE DEVELOPMENT совместно с банком-партнером Совкомбанком с 1 июля запускает программу по ипотеке с увеличенным сроком льготной ставки. Срок льготного периода составляет 20 месяцев.
Согласно условиям программы, первоначальный взнос составляет 15,01 % от стоимости квартиры. До ввода объекта в эксплуатацию и еще 6 месяцев после будет действовать ставка 7,9 % годовых. После окончания льготного периода – 18,99 %. Также банк предоставляет возможность воспользоваться траншевой ипотекой: до ввода объекта в эксплуатацию будет действовать ставка 4,9 % годовых. Далее – 18,99 %.
Ставки будут действовать при условии страхования жизни заемщика. Иначе ставка будет увеличена на 1 % годовых, то есть до 8,9 и 5,9 % соответственно на льготный период и 19,99 % после окончания льготного периода. Также обязательным условием является нахождение денежных средств на аккредитиве ровно 18 месяцев (но не позднее ввода объекта в эксплуатацию, если заключен ДДУ).
NOVOSELIE DEVELOPMENT в настоящий момент строит ЖК «Уютный Новоселье» – флагманский проект, состоящий из семи лотов, три из которых уже введены в эксплуатацию, два – строятся: дом № 4 (срок сдачи IV квартал 2024 года) и дом № 5 (срок сдачи I квартал 2026 г.) Еще два лота готовятся к старту продаж. Также на стадии строительства находится ЖК «Дзета Новоселье» – срок сдачи IV квартал 2025 года.
ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT – застройщик № 1 в Новоселье – первая компания, которая начала развивать городской поселок Новоселье и строить дома. За 12 лет сдали 25 жилых дома и на 100 % обеспечили Новоселье необходимой инженерной инфраструктурой. Проекты NOVOSELIE DEVELOPMENT стали финалистами и победителями премий «Рейтинг локаций-2019», URBAN AWARDS, «Доверие Потребителя», WOW AWARDS.
Контакты:
Офис продаж ЖК «Новоселье» – 309 77 77