Умнее и безопаснее
Цифровизация многоквартирных домов в России пока проходит частично. Для создания полностью умного и безопасного МКД необходимы комплексно интегрированные решения и стандарты.
Правительство России 24 июля утвердило Концепцию цифровизации многоквартирных домов до 2030 года. Она предусматривает формирование единых подходов к внедрению ИТ-решений в МКД, развитие отечественных технологий повышения комфортности проживания в жилых объектах. В соответствии с концепцией все составляющие элементы умного дома должны соответствовать стандартам информационной безопасности и быть сертифицированы ФСБ. План конкретных мероприятий по реализации системной программы будет разработан Минцифры совместно с Минстроем, Минпромторгом, Минэнерго и другими профильными ведомствами в течение шести месяцев.
В настоящее время, по мнению экспертов, цифровизация жилых объектов в России находится в начальной фазе. Около 25% новых домов оснащаются отдельными элементами умного дома, а примерно у 15% — более высокий уровень интеграции. Среди популярных решений — умные домофоны, автоматизированные счетчики и системы удаленного контроля. По словам специалистов, пока цифровая инфраструктура фрагментирована, большинство значимых инноваций внедряется в ЖК повышенного класса и в крупных городах страны. Принятая концепция может стать толчком для расширения использования ИТ-решений в строящихся МКД всех классов и объектах старого фонда, что приведет к кардинальным изменениям в сфере домостроения и ЖКХ.
Точечная реализация
Цифровизация недвижимости, считает CEO IT-компании «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова, пока находится на начальном этапе. Крупные девелоперы и управляющие организации успешно инвестируют в смарт-сервисы. Наиболее востребованные сервисы — видеонаблюдение и домофония, доступ на территорию ЖК, мониторинг инженерных сетей, мобильное приложение. Эти смарт-сервисы повышают безопасность нахождения на территории и помогают застройщику создавать единый контур управления зданием.
«В нашем понимании 100%-ное проникновение цифровизации в МКД означает, что все дома, существующие и строящиеся, подключены к автоматизированной системе управления зданием (АСУЗ). Их эксплуатация имеет свой электронный цифровой паспорт и осуществляется с использованием цифровых технологий, которые фиксируют работу оборудования и действия человека и сохраняют события в этом паспорте. Для резидентов умных МКД — это доступность сервисов на базе смарт-инфраструктуры в части эффективной эксплуатации здания, оптимизации потребления ресурсов и полной прозрачности и понимания того, какие работы, связанные с обслуживанием здания, кто и когда выполнял в МКД. Уже сейчас действуют 11 ГОСТов серии “Умный дом”. В ходе реализации Концепции цифровизации МКД будут разрабатываться и другие регламенты, направленные на стимулирование рынка, взаимную интеграцию решений разных производителей и упрощение их внедрения на всех стадиях жизненного цикла дома», — отмечает Светлана Перминова.
По словам исполнительного директора Wise City Systems Станислава Петрухина, цифровизация многоквартирных домов уже стала новым стандартом рынка, но чаще всего она реализуется точечно: домофоны, видеонаблюдение, мобильные приложения. Это удобно для жителя, но мало что меняет для застройщика или управляющей компании — системы остаются разрозненными. В то же время именно интеграция инженерных систем и сервисов в единую цифровую платформу формирует реальную ценность. Это позволяет снизить расходы на эксплуатацию, повысить энергоэффективность, а главное — сделать жилой комплекс более привлекательным для покупателя. Сегодня именно эта часть цифровизации внедрена слабее всего, но именно она дает застройщику ощутимое конкурентное преимущество.
«Под 100%-ной цифровизацией мы понимаем формирование единой экосистемы. Житель управляет квартирой и сервисами дома через приложение, управляющая компания контролирует инженерные системы и ресурсы, а девелопер получает инструмент для роста продаж и формирования имиджа инновационного бренда», — добавил он.
Комплексный подход
Базовым стандартом для всех классов жилья, продолжает тему генеральный директор IT-компании «Философт» Иван Власов, стали видеонаблюдение, диспетчеризация приборов учета и СКУД. В домах стандарт-класса активно применяются CRM-системы для подачи заявок в УК, новостные ленты и чаты для жителей. В комфорт-классе сейчас активно внедряются IP-домофония и системы диспетчеризации инженерных узлов — тепловых пунктов и ВРУ. Эти же решения уже давно являются нормой в проектах более высокого уровня. Все большую популярность в премиальном жилье набирают маркетплейсы внутри приложения умного дома. Аудитория таких жилых комплексов изначально привыкла к высокому уровню сервиса и комфорту, ценит свое время и предпочитает «закрывать» бытовые задачи в два клика, не затрачивая часы на поиск подрядчиков или проверку их надежности. «100%-ный уровень цифровизации — это когда все процессы максимально автоматизированы: данные с инженерного оборудования автоматически формируют задания для обслуживающих организаций, каждая квартира оснащена умными сервисами, а доступ в подъезды, на территорию и даже в саму квартиру осуществляется бесключевым способом», — сообщил Иван Власов.
По словам директора «Голос.inSmart» Алексея Ускова, рынок умных устройств уверенно растет — в среднем 22% год к году, и уже в ближайшее время мы ждем взрывного роста по экспоненте. Причин тому несколько. Первая: голосовые помощники стали обычным атрибутом новой квартиры или дома. А это значит, что их потенциал управления устройствами начнет полностью раскрываться для пользователей. Второе: подрастает поколение «цифровых аборигенов» — это молодые люди, которые выросли с гаджетом в руках. Для них цифровая реальность равна обычной, а значит, без смарт-систем они уже себя не видят. Продавать им квартиру без умного дома — это то же самое, что продавать квартиру без отопления: глупо и бессмысленно. Третья причина — осознанность потребления. Это, несомненно, достижение современной культуры. Соответственно, управление ресурсами в отдельно взятой квартире — это уже не просто про экономию, это про стиль жизни.
«Надо сказать, что новые МКД уже довольно неплохо в нашей стране оснащены интеллектуальными приборами учета. Если говорить про ИЖС — то там система учета потребления ресурсами в режиме онлайн приобретает наиважнейшее значение. Основные тренды ближайшего времени: открытые системы для умных домов, обеспечение работоспособности всех систем управления без интернета, предиктивные системы безопасности», — считает представитель рынка.
В целом цифровизация в сфере ЖКХ развивается довольно активно, считает директор по развитию бизнеса Лаборатории интеллектуальных инженерных систем (ЛИИС) Вадим Ежов, в особенности в сегменте учета коммунальных ресурсов, систем безопасности и видеонаблюдения, в новостройках бизнес-класса и выше и т. д. Но она отстает в управлении многоквартирными домами (УК, ТСЖ). Многие процессы все еще ведутся на бумаге, голосования — в чатах мессенджеров (потом лежат листы для голосований у консьержа), наблюдается низкая автоматизация собраний собственников. Слабо задействованы цифровые решения в ремонте и эксплуатации, предиктивная аналитика износа оборудования внедряется редко. В старых домах зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для внедрения умных решений — есть только традиционные координатно-матричные домофоны и видеонаблюдение в рамках проекта «Безопасный город». Еще одной проблемой является разобщенность систем учета: данные разбросаны между ГИС ЖКХ, управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями, что затрудняет их единое использование и аналитические выводы.
«Для достижения 100%-ной цифровизации в сфере ЖКХ необходимы единые стандарты данных, которые обеспечили бы понимание и взаимодействие между системами управляющих компаний, ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающих организаций и жильцов. Также важна модернизация старого жилого фонда, поскольку без этого умные решения останутся доступными только в новых домах. Также нужно внедрять обязательные цифровые стандарты для управляющих компаний и застройщиков, чтобы обеспечить единое качество и взаимодействие. Стимулы для собственников, например снижение тарифов при установке умных счетчиков, могут значительно мотивировать к применению новых технологий. Не менее важно обучать жильцов, особенно старшее поколение, цифровой грамотности, чтобы они могли полноценно пользоваться современными сервисами», — резюмирует эксперт.
Осень покупок и продаж
Хотя продажи у застройщиков на подъеме, от традиционных осенних маркетинговых акций они не отказываются. Большинство скидок ограничено во времени. Однако впереди рынок ждут новогодние акции.
Аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» подметили: размах осенних скидок в последние три года несколько сократился. Однако в прошлом году на осень пришлось 30% акций, и это самая большая доля скидочных программ в течение года.
В начале осени обычно росло предложение, а за лето накапливался отложенный спрос – осенью продавцы и покупатели находили друг друга.
Осень-2019 не стала исключением. Возможно, потому, что большинство застройщиков до сих пор привлекает средства дольщиков по договорам, не открывая эскроу-счетов.
Паркинг в подарок
Некоторые застройщики запустили программы скидок в сентябре, но большинство – в октябре. При этом параллельно объявлено о повышении цен – соответственно, с октября или с ноября.
Так, «Группа ЛСР» запустила акцию сразу в десяти своих жилых комплексах: половину стоимости квартиры можно оплатить сейчас, вторую половину – накануне сдачи дома. Но с 1 октября цены выросли. Кроме того, застройщик делает скидку в 3 тыс. рублей с каждого «квадрата» на однокомнатные квартиры в ряде ЖК.
Компания «Инвестторг» предлагает аналогичные скидки – 3 тыс. рублей с метра при покупке студии или однокомнатной квартиры в ЖК «Геометрия». Но застройщик пошел дальше, объявив скидки в 100 тыс. рублей на двухкомнатные квартиры и 150 тыс. рублей – на трехкомнатные.
Минимальные скидки от застройщиков составляют 1% – несколько тысяч рублей, зато максимальные – более 1 млн рублей, при этом скидки достигают 20%. «Мы формируем спецпредложения, исходя из политики продаж и запросов покупателей, выбираем те варианты, которые позволят клиентам наиболее комфортно и выгодно решить жилищный вопрос. Перечень акций готовится, как правило, на месяц, и при необходимости они продлеваются», – поясняет начальник отдела маркетинга ГК «КВС» Марианна Ивлева.
Нынешняя осень на рынке новостроек богата скидками на места в паркингах. Так, ГК «Полис Групп» в ЖК «Полис на Московской» при покупке двух- или трехкомнатной квартиры готова расстаться с машино-местом за половину цены.
Группа RBI в ЖК «Четыре горизонта» предлагает покупателям трех- и четырехкомнатных квартир место в подземном паркинге в подарок. Стоит отметить, что цена машино-места – 1,1 млн рублей, а квартиры – минимум 25,4 млн.
Также безвозмездно получат парковочное место покупатели жилья в ЖК «Аист» компании «Красная стрела» (если лот будет стоить больше 6 млн рублей) и покупатели «двушек» в ЖК New Time от РСТИ.
Покупка квартиры с европланировкой в ЖК «Триумф Парк» у эксклюзивного брокера проекта – компании «Петербургская Недвижимость» – обернется скидкой на машино-место в 40%.
Компания «Инвестторг» готова продать парковочное место в любом ЖК за 300 тыс. рублей вместо 500 тыс., компания Euroinvest Development – за 200 тыс. рублей при покупке квартиры площадью от 39 кв. м в ЖК «iD Мурино», да еще и в рассрочку.
Целый ряд застройщиков предлагает в качестве бонуса отделку или кладовую в ЖК – и бесплатно, и за частичную оплату. Например, Группа ЦДС в нескольких ЖК в дополнение к базовой чистовой отделке квартиры предлагает пакет опций LifeStyle. Он включает в себя высококачественные отделочные материалы, а также сантехническое и инженерное оборудование от известных европейских брендов.
Нестандарт
В то же время сегодня на рынке появляются не совсем привычные скидки. Компания Bonava, например, предоставляет дополнительную скидку в 10 тыс. рублей покупателям, которые регистрируют сделку в электронной форме.
ГК «КВС» предлагает покупателям дисконт в 70 тыс. рублей, если они приобретают квартиру через интернет-магазин застройщика. Проект был запущен в этом году и позволяет полностью перевести весь процесс покупки в онлайн: выбрать квартиру, оформить все документы, подписать договор и отправить его на регистрацию. «По нашему опыту, наиболее интересными для покупателей все же остаются скидки на недвижимость. В масс-маркете востребованы также субсидированная ипотека или удобные программы рассрочки, которые существенно могут облегчить финансовую нагрузку», – уточняет Марианна Ивлева.
Все чаще застройщики предлагают так называемые программы лояльности – скидки на повторную покупку. В этом случае Bonava скидывает 1 тыс. рублей с 1 кв. м. При этом покупатель должен предъявить копию ДДУ, заключенного ранее в любом ЖК застройщика. Акция не распространяется на приобретение машино-мест, кладовых, нежилых помещений. В компании «Инвестторг» скидка по такой программе составляет 2%, в СК «Дальпитерстрой» – 1%.
В ГК «КВС» программа лояльности несколько сложнее. При приобретении первой квартиры или коммерческого помещения клиент получает серебряную карту, которая дает скидку 2% на следующую покупку. При заключении третьего договора на приобретение жилья или коммерческого помещения серебряная карта меняется на золотую, по которой можно получить дисконт 3% на четвертую покупку и далее. Вместе с картой лояльности покупатели получают две «Карты друга», которые они могут передать своим друзьям и близким. Предъявитель карты получает скидку в 50 тыс. рублей на покупку квартиры.
Богатым положены скидки
Рассрочки также входят в пакет акций на покупку недвижимости в новостройках. Их в том или ином виде предлагают многие застройщики – на оплату паркингов, квартир, кладовых. Обычно условия действуют до завершающей стадии проекта. Как правило, девелопер продает в рассрочку 10–20% квартир в комплексе – в противном случае может пострадать экономика проекта.
Застройщики обычно рекламируют рассрочки как беспроцентные. Однако у них есть цена – разница при 100-процентной оплате и при оплате в рассрочку. Сегодня минимальная стоимость рассрочки 1%, но есть предложения и в 15% – например, от компании «Аквилон Инвест».
Безусловно, полной суммой для оплаты квартиры сегодня обладает сравнительно небольшая часть покупателей, поэтому воспользоваться предложениями застройщиков могут далеко не все граждане.
Постепенно скидки распространились и на сделки с участием ипотечных денег: в этом случае покупатель также единовременно оплачивает полную стоимость квартиры. Речь идет в первую очередь о жилых комплексах, аккредитованных банками, которые предлагают покупателям совместные программы с застройщиками – естественно, под более низкий процент, чем в базовом продукте.
Вместе с тем директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов назвал рассрочки лучшим на ближайшее время инструментом стимулирования продаж. «Привлекательные условия по рассрочкам могут помочь застройщикам привлечь какую-то часть покупателей. При этом важно продумать комфортные условия рассрочки: ее срок, стоимость и пр. Хотя нужно отметить, что с введением эскроу-счетов количество программ рассрочек становится все меньше», – говорит он.
Демпинг или бессребреничество?
Если девелопер верно спланировал экономику проекта и план продаж, вряд ли ему нужны большие скидки и весомые бонусы.
Марианна Ивлева отмечает: слишком большие скидки и демпинг со стороны застройщика свидетельствуют скорее о неликвидности продукта или изначально плохо просчитанной финансовой модели. «Сегодня таких предложений на рынке практически нет, поскольку недобросовестные компании уходят в прошлое. Большие скидки постепенно уступают место более удобным и продуманным программам оплаты. Выбирая квартиру, всегда внимательно нужно смотреть не только на цену, но и на характеристики жилого комплекса, качество материалов, отделки, примеры уже сданных домов застройщика и отзывы клиентов. Квартира – не тот продукт, где можно ориентироваться исключительно на "красные ценники"» – указывает она.
Тем не менее, акции помогают увеличить объемы реализации жилья. По разным данным, скидочные программы в период их действия обеспечивают рост продаж на конкретных объектах на 10–15%.
Мода на «Гараж»: пространство для людей и машин
В 2020 году в Пушкинском районе Санкт-Петербурга появится бизнес-парк «Гараж».
К возведению нового общественно-делового центра на юге города в сентябре приступила строительная компания «Терминал-Ресурс». Застройщик ведет комплексное освоение территории вдоль Петербургского шоссе на площади 316 га. Помимо малоэтажных жилых комплексов «Образцовые кварталы» здесь строится дорожно-транспортная сеть, развивается сопутствующая социальная инфраструктура, появляются новые коммерческие объекты. Одним из них станет современный бизнес-парк «Гараж».
Для автомобилистов
В первую очередь, предназначение пушкинского «Гаража» будет отвечать его названию. В четырехэтажном наземном паркинге разместятся 300 машин. Места в нем можно приобрести в собственность или снять в аренду. У жителей расположенных по соседству малоэтажных «Образцовых кварталов» появится выбор: оставлять машину рядом с домом или воспользоваться паркингом. На «Царскосельских холмах», где ведется строительство, вопрос с парковкой не стоит так же остро, как в спальных районах и центре города. Здесь меньшая плотность населения, расширенные дороги, на территории новых жилых комплексов большое количество машино-мест. И все-таки иметь собственную парковку, помимо престижа и безопасности, еще и вопрос удобства. Застройщик уже получил десятки заявок на приобретение мест, началось подписание соглашений о бронировании. Заключение договоров купли-продажи будет производиться после ввода объекта в эксплуатацию в следующем году.
Для бизнеса
В составе бизнес-парка «Гараж» спроектировано двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры. В нем разместятся коммерческие помещения общей площадью 3,5 тыс. кв. м. В их числе могут быть магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, ателье, химчистка, творческие студии. Застройщик предлагает свободные планировки для офисов, которые легко оборудовать в формате open space (открытое пространство). Качественные материалы, планировки и современные инженерные системы, которые применяются при строительстве делового центра, позволяют построить не только стильное здание, но и успешный трудовой коллектив. В 2016 году девелопером и основным застройщиком территории ООО «Терминал-Ресурс» на пересечении Петербургского шоссе с улицей Кокколевской введен в эксплуатацию бизнес-центр «Перспектива», также отвечающий этим стандартам. Этот действующий бизнес-центр площадью 10 тыс. кв. м выставлен застройщиком на продажу.
Для всех
Пушкин – одна из самых популярных локаций города. Это отражается в востребованности как жилых, так и коммерческих помещений. Больших свободных площадей в аренду для бизнеса здесь почти нет. Явно недостаточно и торговых центров – потребности населения по мере увеличения численности растут, поэтому появляются новые объекты. В последние годы в Пушкинском районе проходят ключевые события деловой жизни страны, отраслевые выставки и международные экономические форумы. Развитие общественно-деловой зоны связано и с появлением престижного микрорайона «На Царскосельских холмах» на въезде в Пушкин. Именно в его границах находится БЦ «Перспектива», возводятся «Образцовые кварталы» и другие малоэтажные жилые комплексы. Бизнес-парк «Гараж» строится поблизости. Местоположение удобно как жителям района, так и гостям. Отсюда имеются выезды на Пулковское, Московское, Киевское шоссе, Витебский проспект, КАД. В 5 км расположен аэропорт «Пулково». Напротив объекта – остановка общественного транспорта. Здесь проходят городские и коммерческие маршруты: 187, К545, К-299. Дорога от новостроек до ближайших станций метро «Московская», «Звёздная», «Купчино» занимает 15–20 минут. Близость всемирно известных дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска обеспечивает стабильно высокий транспортный поток по Петербургскому шоссе. Здесь проезжают больше 3 тыс. автомобилей в час и около 300 туристических автобусов в день. На территории «Царскосельских холмов» уже проживают 4 тыс. человек, в ближайшее время это число увеличится вдвое, а всего территория рассчитана на проживание 50 тыс.
Важный бонус местности – благополучная экология и интересный ландшафт. Расположение на высоте 50 м над уровнем моря с ограничением стройки по высоте – здесь будет только мало- и среднеэтажное жилье – обеспечивает открытую линию горизонта. От Петербургского шоссе открываются захватывающие виды на город. Застройщик применяет панорамное остекление для всех своих объектов.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» приглашает к сотрудничеству инвесторов и партнеров. Коммерческие помещения в собственность и в аренду, готовое и строящееся жилье, земельные участки под жилищное строительство с инженерной подготовкой – без посредников и переплат.