Зарядись по полной
В России растет количество зарядных станций для электромобилей. Способствуют развитию инфраструктуры программы господдержки для производителей и операторов ЭЗС.
По данным автоэкспертов, на начало 2025 года количество действующих зарядных станций (медленных и быстрых) электромобилей в России превысило восемь тысяч. С 2022 года количество электрозаправок в стране выросло в шесть раз. В ближайшие годы, несмотря на текущее снижение продаж электротранспорта и темпов появления зарядной инфраструктуры, рынок ЭЗС будет расти.
Придать стимул
По словам исполнительного директора ООО «Национальные зарядные системы» Александра Бадриева, с начала 2024 года отмечается замедление развития зарядной инфраструктуры и продажа электротранспорта. Тем не менее пока это не вызывает особых проблем. Лидером по количеству зарядных станций и количеству электромобилей остаются Москва и Московская область, также к регионам с наибольшим количеством и электротранспорта и зарядной инфраструктурой являются Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Краснодарский край. Самая развитая электроартерия России проходит от Санкт-Петербурга до Красной Поляны.
«В краткосрочной перспективе благодаря господдержке по субсидированию развития зарядной инфраструктуры в России должны появиться 3010 быстрых зарядных станций, в 89 регионах России. В долгосрочной перспективе благодаря правительству и перспективным застройщикам количество медленных зарядных станций должно кратно увеличиться на паркингах строящихся ЖК, давая возможность владельцам электромобилей заряжаться возле дома», — добавил он.
Программа субсидирования действительно сыграла большую роль в развитии отрасли в России, считает заместитель генерального директора по развитию компании PUNKT E Александр Мироненко. В ряде регионов количество публичных зарядных станций установлено с запасом к текущему количеству электромобилей и будет развиваться пропорционально росту парка электротранспорта. В крупных городах зарядная инфраструктура действительно в данный момент более развита, при этом станции активно запускаются и в небольших городах, а также растет количество зарядных станций на трассах, что позволяет электромобилистам путешествовать на большие расстояния. Например, станции PUNKT E установлены на основных федеральных трассах, таких как М-2, М-4, М-10, М-11 и других.
«На растущих рынках, таких как услуги по зарядке электромобилей, активно запускаются зарядные станции по франшизе. Владелец бизнеса, девелопер или частный инвестор может заработать на растущем тренде электромобильности, при этом доход будет фактически пассивным. Операторы берут на себя всю операционную работу за комиссию с выручки. Паушальный взнос при этом не платится. Опыт PUNKT E показал, что франшиза достаточно конкурентоспособна и стимулирует развитие бизнеса. Также мы активно работаем с корпоративными автопарками на электромобилях: электротакси, каршеринги, службы доставки, другие типы корпоративных автопарков. Этот тип клиентов с большими пробегами в разы повышает загрузку зарядных станций и выручку от них», — отмечает Александр Мироненко.
В Санкт-Петербурге одним из крупнейших операторов ЭЗС является ПАО «Россети Ленэнерго». По словам заместителя генерального директора по цифровой трансформации и дополнительным услугам ПАО «Россети Ленэнерго» Дениса Конькова, сеть зарядных станций для электромобилей в Санкт-Петербурге активно развивается. На начало 2025 года инфраструктура электросетевой компании в регионе составляла 65 ЭЗС. Общее количество ЭЗС в регионе по данным на июль достигло 422 штуки, что почти вдвое больше прошлогоднего показателя в 256 штук. В городе функционируют три полноценных электрозарядных хаба, ведется строительство еще одного хаба у ТЭЦ «Правобережная» на Октябрьской набережной, для которого «Россети Ленэнерго» выполняют мероприятия по технологическому присоединению «под ключ». В долгосрочной перспективе развитие рынка электрозарядных станций в Санкт-Петербурге выглядит оптимистично благодаря активной государственной поддержке, а также новой редакции программы субсидирования, которая введена в 2025 году. В рамках программы инвестор может перемещать и даже продавать нерентабельную ЭЗС.
«Самое важное для каждого собственника электроавтомобиля — это минимизация проблем с зарядкой своего электромобиля. Самое простое решение этой задачи — иметь свою зарядную станцию, например на парковочном месте у дома. “Россети Ленэнерго” предоставляют услугу “ЭЗС под ключ”. Наши специалисты проконсультируют, подберут необходимую зарядную станцию, выполнят монтаж и при необходимости подготовят и согласуют проект с управляющей компанией», — сообщил представитель ПАО «Россети Ленэнерго».
Стать технологичнее
Если оценивать развитие рынка зарядных станций по стране в целом, считает продукт-менеджер по зарядным станциям ООО «ВЕДА МК» Филипп Филимонов, то можно выделить их взрывной рост. Всего за несколько лет Россия прошла путь от практически нулевой инфраструктуры к развертыванию тысячи зарядных точек. Несмотря на падение роста продаж электромобилей, их количество, как и ЭЗС, будет только расти. Так что потребность в развитии инфраструктуры электротранспорта будет только усиливаться. Также будет увеличиваться количество производителей ЭЗС, их интеграторов и операторов.
«Из технологических особенностей современных ЭЗС стоит выделить увеличение мощности самих ЭЗС (до 480 кВт), что способствует более быстрой зарядке электрокара. Динамическое распределение мощности, к примеру у нас заряжаются несколько электромобилей, система ЭЗС автоматически перераспределяет доступную мощность между ними, предотвращая перегрузку на месте. Приложения операторов сетей зарядных станций для мобильных телефонов становятся удобнее для клиента. Думаю, самого собственника электромобиля в первую очередь будет привлекать скорость зарядки электромобиля, а также удобное и понятное приложение оператора ЭЗС», — говорит эксперт.
Будущее электромобильности в России, продолжает тему руководитель направления «электрозаправочные станции» компании «Электрорешения» (бренд EKF) Ирина Никулина, зависит не только от количества выпущенных машин, но и от развития зарядной инфраструктуры. Решения есть, технологии готовы, но необходимо объединение усилий государства, бизнеса и самих потребителей. При грамотном подходе электромобили смогут стать привычной частью российских дорог уже в ближайшие годы. Государство продолжает предпринимать шаги для массового внедрения зарядных станций. Так, например, в Московской области принято постановление, обязывающее застройщиков оснащать 5% машино-мест в новых ЖК зарядными устройствами.
«Технологии стремительно развиваются: например, активно тестируются системы бесконтактной зарядки, при которых электромобиль пополняет заряд прямо во время движения. Пока что такие технологии требуют значительных инвестиций и модернизации дорожного покрытия, но их массовое внедрение — вопрос времени. Рост числа электромобилей неизбежно приведет к увеличению нагрузки на сети. Это серьезный вызов для энергетической системы страны, однако его можно решить за счет грамотного распределения мощности. Так, интеллектуальная балансировка нагрузки позволяет использовать существующую инфраструктуру более эффективно. Например, для работы десяти зарядных станций мощностью 22 кВт необязательно выделять 220 кВт, система будет автоматически перераспределять мощность между электромобилями. Компании, работающие в сфере электроэнергетики, уже адаптируют стратегии под этот тренд», — отмечает Ирина Никулина.
По словам коммерческого директора компании Sitronics Electro Николая Самохина, современные зарядные станции развиваются в сторону высокой мощности, надежности и удобства. Для пользователей важны скорость зарядки, универсальные коннекторы, стабильный запуск сессии и удобная оплата через приложение.
В целом для развития рынка, добавляет он, необходима поддержка государства, и она реализуется. «Так, благодаря недавно скорректированным параметрам новой программы субсидирования электрозарядных станций (ЭЗС) мы прогнозируем рост темпов ввода быстрых ЭЗС. Для инвесторов произошло выравнивание баланса на покрытие затрат на закупку и установку оборудования. Второй фактор роста — это то, что новая стратегия позволяет инвесторам подключать зарядные станции к электросетям без длительного и дорогостоящего процесса нового технологического присоединения. Теперь можно использовать существующую электрическую мощность объектов, где размещаются станции, — торговых центров, АЗС, гостиниц».
Элемент комфорта
Стоит добавить, что в 2022 году Минстрой внес изменения в СП 42.13330.2016, касающиеся размещения зарядных устройств на автопарковках, включая паркинги многоквартирных домов. В марте этого года ведомство выпустило рекомендации для девелоперов, предусматривающие выделение парковочных мест, оборудованных ЭЗС. В настоящее время их реализация осуществляется по желанию девелоперов.
Между тем многие девелоперы, реализующие проекты повышенного класса, уже давно задействуют в них зарядную инфраструктуру. ЭЗС становится важным элементом комфортной и экологичный среды для жильцов и конкурентным преимуществом выбора ЖК.
«Мы не только готовы развивать инфраструктуру для электромобилей, — рассказывает основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов, — мы стремимся к инновациям во всех аспектах своей профессиональной деятельности, потому первыми в Петербурге устанавливали зарядные станции ABB EVLunic B+ для электромобилей в нашем проекте ЖК BauHaus. Нами практически десять лет назад были интегрированы те решения, которыми люди активно начали пользоваться относительно недавно. В частности, в нашем ЖК есть возможность быстрой зарядки своего автомобиля прямо в подземном паркинге. Это существенное преимущество, которое позволяет жильцам сократить время на решение бытовых вопросов и использовать свое личное время более гибко».
Мнение
Денис Гремячинский, технический директор компании Оптэлектросвет:
— Развитие рынка зарядных станций в России активно поддерживается государством, но остается неравномерным. Большинство станций, на наш взгляд, сосредоточены в крупных городах, тогда как в регионах и на трассах инфраструктура развита слабо. На июнь 2024 года в стране насчитывалось около восьми тысяч публичных станций, но «рассыпаны» они по стране неравномерно Планы по расширению сети существуют, включая субсидии и обязательства для АЗС, однако пока инфраструктура отстает от растущего парка электромобилей.
Перспективы развития рынка ЭЗС в России долгосрочно положительные. Государство планирует увеличение числа станций до 72 тысяч к 2030 году с акцентом на быстрые и ультрабыстрые зарядные устройства. Поддержка производителей и операторов уже существует: субсидии до 60% производителям ЭЗС, а также обязательство установки ЭЗС на АЗС с 2026 года. Для владельцев электромобилей действуют льготы: бесплатные парковки, проезд по платным трассам и отмена транспортного налога во многих регионах. Эти меры стимулируют спрос и расширение инфраструктуры.
Глобализация квартирографии
Планировки современных квартир – поле для упражнений в креативе проектировщиков и дизайнеров. Застройщики собирают идеи планировок со всего мира, и сегодня даже готовые решения могут удовлетворить индивидуальные запросы клиента.
Разнообразие предлагаемых сегодня на рынке планировок впечатляет: европланировки с объединенной гостиной-кухней; скандинавские, где ядром квартиры становится санузел; американские – большие и светлые; свободные – позволяющие максимально адаптировать жилье под личные запросы.
Каждому свое
Девелоперы и дизайнеры в целом сходятся в определении удачной планировки. Основные критерии – логичность размещения помещений, функциональность пространства и общий комфорт. Каждый квадратный метр – востребован и выполняет свою роль.
По наблюдениям директора по развитию «Компании Л1» Надежды Калашниковой, больше всего востребованы у покупателей квартиры, имеющие правильную геометрию комнат, просторные прихожую и кухню, высокие потолки.
«Удачная планировка – это квартира с достаточным количеством света, без темных углов, где комнаты имеют правильную форму, в которых можно оптимально расставить мебель», – добавляет директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева.
«Удачная планировка максимально раскрывает пространственный потенциал квартиры, при полной эргономичной адаптации к индивидуальным особенностям и потребностям владельцев. В ней нет неиспользуемых квадратных метров (темных, проходных и нефункциональных пространств), лишних перемещений и мест. Каждое действие и движение в ней имеет смысл и удобство. Общие и личные пространства, а также пространства покоя и активности – разделены. Пересечения этих принципиально-разных сценариев жизни сведены к минимуму и подчинены друг другу», – объясняет руководитель ООО «Мастерская архитектора Миронова» Фёдор Миронов.
Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов говорит о необходимости использования метода функционального проектирования:
«Мы конструируем логистику в квартире, учитывая поведенческие аспекты. Продумываем, как людям удобно передвигаться по квартире, не мешая другим домочадцам», – рассказывает он.
По мнению директора департамента маркетинга и рекламы Glorax Development Вартана Погосяна, наиболее удачное планировочное решение – универсально для любого покупателя. К характеристикам, на которых стоит сделать акцент, он относит удобные общие зоны, наличие мест для хранения вещей и рациональное использование площади.
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов, напротив, считает, что важную роль играют индивидуальные потребности и ожидания от квартиры: «Для тех, кто хочет создать уникальное жилое пространство под собственные нужды, удачной может быть квартира со свободной планировкой».
«Удобная планировка – это когда для каждого жильца создана комфортная среда обитания», – резюмирует генеральный директор ООО «КапСтрой» Закир Муратов.
Победа общего над частным
Одна из тенденций, продиктованная спросом на функциональность помещений, – изменение метража помещений в сторону увеличения площадей тех пространств, где жильцы проводят больше всего времени. Так, кухни становятся больше (в том числе за счет объединения с гостиной), а спальни и коридоры – меньше. «Еще 15 лет назад аналитики рынка использовали понятия «квартиры с кухней до 8 кв. м» и «с кухней свыше 8 кв. м». Это был рубеж классификации менее и более комфортного жилья, – вспоминает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – В настоящее время кухни даже в однокомнатных квартирах малой площади начинаются от 9 кв. м. Например, в нашем жилом комплексе эконом-класса «Огни Залива» кухни доходят до 15,14 кв. м».
Манифестом «глобализации» квартирографии в последние годы стали европланировки. Они привлекательны эффективной организацией пространства, где почти нет неиспользуемых квадратных метров. Прежде всего это касается коридоров. «Пространство объединенной зоны кухни и гостиной в квартире с европланировкой наполняется особым жизненным смыслом, оно используется всеми членами семьи и позволяет попадать в другие помещения – и в квартире просто исчезают коридоры», – комментирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. В объектах «ЮИТ» квартиры с разнообразными европланировками составляют 20-30%, они представлены как в комплексах комфорт-класса («Новоорловский», INKERI), так и в домах бизнес- и элит-класса (Fjord, «Смольный проспект»).
Тренд смещения спроса в сторону европланировок отмечает и Елена Валуева: «Если в более ранних очередях у нас было по 8-12% квартир с европланировками, то теперь эта цифра в новых очередях нашего проекта ЖК «Триумф Парк» доходит до 30%».
Широко представлены квартиры евроформата с кухнями-гостиными и в объектах компании «Строительный трест». «В ЖК комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье площадь кухонь достигает 30 кв. м, а в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе – 36 кв. м. В ЖК бизнес-класса OSTROV представлены квартиры с кухнями-гостиными площадью до 44 кв. м, – приводит примеры директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Такой метраж позволяет чаще собираться вместе всем членам семьи и больше общаться».
В скандинавском духе
Если евроформат с большой кухней-гостиной уже прижился на российской почве, то, к примеру, формат скандинавских квартир с круговой планировкой только начал завоевывать на рынок. «Такая планировка дает возможность жителям зонировать пространство по своему вкусу. Расположение кухни-гостиной и спален вокруг ванной комнаты предполагает отсутствие длинных коридоров, что увеличивает жилую площадь», – разъясняет директор по развитию ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Видит плюс в таком подходе и руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Марина Комогорова: «Санузел выступает в качестве буферной зоны, которая гасит шум, идущий из соседней комнаты».
«Часть покупателей с интересом реагирует на такое предложение, от других мы слышим, что это «жизнь вокруг горшка», – размышляет Светлана Денисова. – Не факт, что скандинавские планировки приживутся у нас. Такие квартиры в основном уместны для малосемейных покупателей».
Привычными стали и дополнительные санузлы в квартирах из трех и более комнат, а также гардеробные. В элитных комплексах норма – отделенная прихожая (службы доставки не должны видеть происходящего в квартире), большая гостиная, санузел в мастер-спальне, большие гардеробные, хозяйственный блок (или постирочная). Некоторые из застройщиков предусматривают помещения для финских саун («ЮИТ», «Бонава»). А помимо гардеробных предлагают еще индивидуальные кладовки в подвальном этаже для хранения велосипедов, колясок и сезонного инвентаря.
Еще один тип модной планировки – это квартиры в американском стиле. «Фишка» таких квартир – большая гостиная с окном, которая создает визуальное впечатление большой и светлой квартиры.
Еще один модный тренд – «эго-квартиры». Его придумала и развивает на петербургском рынке компания LEGENDA. «Это большие односпальные смарты для независимых, молодых, модных, амбициозных людей, где есть место большому модному гардеробу, домашним вечеринкам в просторной столовой с эркером, будуарная зона в спальне», – рассказывает Всеволод Глазунов.
Пространство света
Когда функционалом покупателя уже не удивить, в ход идут необязательные, но приятные опции – такие, как террасы (или большие балконы) и панорамные окна. «Комфорт проживания во многом зависит не только от планировки квартиры, но и от других параметров – таких, как высота потолков, наличие широкого балкона и многое другое», – говорит генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин. В пример он приводит формат High Flat – квартиры с высокими потолками и большими окнами на последнем этаже дома. Они представлены в проектах компании Setl City: ЖК «Полюстрово Парк» в Калининском районе, «Невские паруса» в Невском районе и «МореОкеан» в Приморском районе.
Просторные балконы, глубиной от 1,5 м, характерны для скандинавских планировок и встречаются в проектах финских и шведских девелоперов.
Открытые террасы площадью до 100 кв. м можно найти в части квартир в ЖК NEWПИТЕР от «Строительного треста». А в жилом комплексе «Лиственный» в Выборгском районе в некоторых квартирах предусмотрены остекленные эркеры. Квартиры с террасами представлены в проектах «Богемия» и NEO «Группы ЛСР».
«Модные решения, которые сейчас в ходу у застройщиков, – это существенно изменившаяся площадь остекления, – комментирует Светлана Денисова. – В моду вошли панорамные окна и окна с заниженным подоконником. Даже в квартире с невысокими потолками большое по площади окно с низким подоконником дает новый взгляд на комнату».
Теперь окна появляются в зонах, в которых традиционные планировки остекления не предусматривали. Например, компания LEGENDA «прорубает» окна в санузлах мастер-спален или над рабочей поверхностью кухни. «В проектах LEGENDA площадь остекления более чем в два раза больше, чем в стандартной новостройке, – и по размеру окон, и по их количеству, – говорит Всеволод Глазунов. – Есть планировки с гардеробной площадью 7,5 кв. м, в которой есть окно. Такую гардеробную вполне можно сделать гостевой комнатой или небольшим кабинетом».
Искусство выбирать
Эксперты рекомендует делать акцент на наличие вспомогательных помещений и дополнительных санузлов, а также на размещение комнат. Например, для многокомнатных квартир нежелательно, чтобы спальня соседствовала с кухней, а кухня – с санузлом. Не менее важны размер и расположение окон. «Лучше, когда не все окна выходят на одну сторону, чтобы не было постоянно много или мало света в определенное время суток», – считает технический директор группы компаний «РЕМОНТ-ЭКСПРЕСС» Азат Галимзянов.
«Мы советуем обращать внимание на полезное пространство в квартире: чем его больше, тем эффективней считается планировка, – рассказывает руководитель архитектурно-дизайнерского отдела «Группы ЛСР» Оксана Андросова. – Но из любого правила бывают исключения: большие коридоры не всегда «съедают» жилую площадь. Грамотное использование коридора может сделать его функциональным, увеличив полезную площадь комнат».
Основатель дизайн-студии ZE-MOOV HOME Дмитрий Земов считает, что нужно разделять технические и бытовые помещения, помещения для хранения одежды и уборочных средств. «Я всегда предлагаю нашим клиентам разделять эти зоны, чтобы процессы не перемешивались», – говорит он.
Дизайнер жилых интерьеров Наталия Ерошенко рекомендует уделять внимание входной зоне и расположению комнат. «В прихожей должно быть предусмотрено место для хранения вещей. Часто встречаются большие по площади прихожие, но они изрезаны дверьми, и удобно разместить гардероб или шкаф невозможно», – предупреждает дизайнер.
Мнение:
Закир Муратов, Генеральный директор ООО «КапСтрой»:
– Удобная планировка квартиры – это когда каждому в ней создана комфортная среда обитания. Под детскую комнату выбирают самое светлое помещение, для спальни – самое дальнее от входа в квартиру.
Наличие широкого балкона или лоджии необязательно, но делает проживание комфортнее. Например, балконы большого метража, выходящие окнами на юг, идеально подходят для размещения зимних садов.
Елена Фещукова, руководитель отдела продаж проекта «ЖК «Парк Утриш», застройщик ООО «УралСтройИнвест»
– Просторные комнаты правильной прямоугольной формы, с большим количеством окон, обеспечивающих естественное освещение, – являются идеальным решением как для сезонного, так и для постоянного проживания. Если говорить о курортной недвижимости, то здесь свободная планировка часто не является идеальным решением.
Наталия Ерошенко, дизайнер жилых интерьеров:
– Радует, что сейчас есть застройщики, которые продумывают smart-планировки, где сразу предусмотрены кладовки, санузлы в спальнях. «Умные» планировки возможны даже в малогабаритном жилье. Так, проектировщики изначально делают два стояка в квартире, что позволяет переносить помещения, менять их местами, не разрушая стен. Например, вынести кухню в комнату и объединить с гостиной, а на месте бывшей кухни разместить изолированную спальню.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Удобство и ликвидность планировки определяются рациональным соотношением площадей. Надо, чтобы в квартире было максимум полезной площади и при этом общая площадь квартиры была разумной. Чтобы не было длинных узких коридоров, чтобы пропорции комнат и кухни приближались к прямоугольнику с соотношением сторон по принципу золотого сечения. Откровенно неудачные планировки встречаются на изгибах здания, когда квартира оказывается «зажатой» в углу и нарезана на нестандартные по конфигурации трапециевидные помещения, в которых сложно расставить мебель.
Также при выборе квартиры нужно оценивать и ее окружение на лестничной площадке. Какая бы ни была замечательная квартира, но если на этаже она будет в окружении 15-ти студий, вряд ли кто-то захочет в ней жить. Когда количество квартир на этаже возрастает – возрастает и нагрузка на лифты, наблюдается нехватка инфраструктуры и парковочных мест. Потому что даже в маленьких студиях порой живет по 2-3 человека. Есть проекты, где на этаже по 18-20 студий. Это уже общежитие, а не дом. Безусловно, такое соседство будет влиять на ликвидность каждой квартиры в отдельности.
В нашей компании планировочным решениям уделяется очень большое внимание. Недаром планировки в «Новом Оккервиле» считаются одними их лучших на рынке. Площадь квартир колеблется от 27 до 120 кв. м. В квартирах максимально сохранено жизненное пространство. Все помещения правильной формы, отсутствуют вытянутые коридоры, площадь кухонь 10-22 кв. м. На этаже у нас обычно размещается в среднем 4-6 квартир.
Перепланировка в законе
Российские власти намерены ужесточить ответственность собственников жилой недвижимости за ее незаконную перепланировку. Эксперты полагают, что новые штрафные санкции несущественно увеличат долю согласованных переделок квартир.
Жители дома 57 по Каменноостровскому проспекту несколько дней назад вернулись в свои квартиры. В конце июля текущего года их экстренно пришлось выселить в маневренный фонд из-за обрушения несущих конструкций здания. Как позже выяснилось, была произведена незаконная перепланировка квартиры, собственником которой является руководитель одной из архитектурно-проектных фирм.
Нестрашные штрафы
По оценке экспертов, в России подвергается перепланировке каждая пятая квартира. Большинство изменений конструкций связано со сносом стены между комнатой и балконом, соединением жилого пространства и кухни. На первых этажах жилых домов очень часто квартиры переделывают в магазинчики, бары, салоны красоты. Очень часто, добавляют специалисты, перепланировки проводятся без согласования с государственными инстанциями.
Принятие решения о согласовании или об отказе в перепланировке жилого помещения осуществляется Межведомственной комиссией (МВК) в течение 45 дней со дня представления заявителем необходимых документов.
По словам заместителя Главного государственного жилищного инспектора Петербурга Юрия Кузина, за первые шесть месяцев в ведомство поступило 1286 обращений по вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений. Почти половина из них – от жителей Центрального района. Также за первое полугодие поступило 1450 обращений от граждан с жалобами на перепланировку соседских квартир. За шесть месяцев года ГЖИ рассмотрела 48 административных дел по вопросам переустройства и перепланировки жилого помещения. В результате к административной ответственности было привлечено 37 физических лиц, сумма наложенных штрафов составила 90 тыс. рублей.
Отметим, что в настоящее время перепланировка жилых помещений без согласования наказуема административным штрафом от 2000 до 2500 рублей. При этом нет никаких штрафных санкций за самовольное переустройство и перепланировку нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева говорит, что кроме штрафа, уполномоченный орган вправе обязать собственника квартиры (или нанимателя по договору социального найма) привести перепланированную квартиру в прежнее состояние в разумный срок. В случае уклонения собственника от исполнения указания уполномоченный орган вправе в судебном порядке требовать продажи квартиры с публичных торгов.
Только при необходимости
Между тем, в 2018 году в России могут быть ужесточены санкции за незаконную перепланировку всех видов недвижимости. Минстрой РФ уже готовит законодательные поправки. Предполагается, что наиболее строгие наказания будут предусмотрены за незаконные изменения жилых помещений, а также появится санкция за перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Кроме того, будет упрощен допуск жилищных инспекторов в квартиры, «подозреваемые» в перепланировке.
По мнению юриста компании «Арбитр Северо-Запада» Елены Ивкиной, увеличение размеров штрафов будет способствовать росту объемов недвижимости с узаконенными планировками, но не существенно: «Общество наше пассивное. Граждане не пойдут докладывать о том, что квартира их была перепланирована. Как и в настоящее время, узаконивание уже сделанной перепланировки будет происходить по факту, при затруднениях с продажей квартиры», – считает эксперт.
Как отмечает Вероника Перфильева, при продаже перепланированной квартиры на практике возникают два варианта проблем: отказ банка в ипотечном кредитовании приобретения перепланированной квартиры и сложности с регистрацией перехода права собственности на квартиру в ЕГРН.
«По нашему опыту, – рассказывает исполнительный директор архитектурной студии «Кассиопея» Наталья Онокова, – если люди делают квартиру «для себя», то они, в принципе, задумываются о согласовании перепланировки только в том случае, если она требует проемов в капительных стенах или каких-то других серьезных изменений. Если речь идет о сносе или переносе некапитальных стен, достройке новых перегородок, никто проект перепланировки согласовывать не торопится». Ключевая позиция собственников квартир, отмечает эксперт, выглядит так: «Если соберемся ее продавать и покупатель будет требовать согласования перепланировки – согласуем все по суду».
Тем не менее, по оценке специалистов, в большинстве случаев уже сделанную перепланировку удается узаконить без особых проблем, если она была проведена по всем правилам и с соблюдением санитарных норм. Если произведенные изменения затрагивают интересы других жильцов или создают угрозу обрушения здания, то получить «добро» от госструктур невозможно. Суды, как правило, при такой ситуации не встают на сторону владельцев переделанных квартир.
Посредники со связями
Отметим, что в настоящее время активно развивается рынок посредников-согласователей. Организации предлагают свои услуги по согласованию перепланировки помещений. Почти каждая такая фирма на своем сайте подчеркивает, что у нее есть связи во всех необходимых согласовательных инстанциях и даже в суде. Во многих таких организациях работают специалисты, имеющие навыки проектирования, в случае необходимости они могут внести какие-либо корректировки в проектную документацию, не прибегая к цепочке посредников, и сохранить время и деньги клиента.
По словам Натальи Оноковой, на этом рынке, как правило, работают бывшие сотрудники различных государственных ведомств, которые участвуют в согласовании. Тарифы зависят от района города, сложности конструктивных решений. Разница в стоимости между разными агентствами составляет приблизительно 10 %.
Как отмечают специалисты, в Петербурге серьезная наценка на услуги согласователей идет на перепланировку квартир в домах исторического центра, так как многие из них являются объектами культурного наследия и требуют дополнительного согласования с КГИОП.
Мнение:
Анна Василянская, руководитель «Феникс Консалт Групп»:
– Доля перепланированных квартир на рынке очень высока. При этом мы не видим с вами разницы между законной перепланировкой и незаконной. Ответственность копеечная – 2-2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Какой смысл тратить 100-150 тыс. рублей на узаконение, когда проще уплатить штраф?! На наш взгляд, вопросы о перепланировке возникают только при жалобах соседей или при планируемой продаже объекта. В остальных случаях собственники годами пользуются незаконно перепланированным объектом и даже делают вторую и третью перепланировки «под себя».
Кстати:
Требуют предварительного согласования:
Все виды работ, которые так или иначе затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации
Не требуют согласования:
Косметический ремонт помещений
Разборка встроенной мебели
Замена инженерного, отопительного, газового оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству (пример: батарея отопления, которая крепится на то же место)
Установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток, кондиционеров и т. д.) на фасадах многоквартирных домов, кроме ОКН
Необходимо уведомление:
Перестановка сантехнических приборов
Заделка дверных проемов в ненесущих перегородках
Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок или устройство проемов в них
Остекление лоджий и балконов
Запрещена перепланировка:
Не допускаются любые работы, которые ухудшают эксплуатационные характеристики дома и квартиры, в том числе нарушающие прочность и устойчивость несущих конструкций.
Нельзя устанавливать отключающие или регулирующие устройства на общеквартирных инженерных сетях.
Не допускается перенос на лоджии, балконы и веранды радиаторов отопления, подключенных к общей системе.
Нельзя объединять кухню и комнаты в гостиную (в жилое помещение), если на кухне установлена газовая плита.
Нельзя делать перепланировку в доме, который признан аварийным.
По открытым источникам.