Скромное обаяние «Манхэттена»
С новым клубным домом на 13-й линии Васильевского острова ИСК «Винтеко» дебютировала в элитном секторе жилой недвижимости. Премьера оказалась более чем удачной: в исторической части Петербурга вырос особняк с видовыми пентхаузами и авторским лобби, в дизайне которого с самого порога узнается неувядающий ар-деко.
Связь времен
Клубный дом разместился на участке, где с 1880-х годов располагался комплекс строений Французского благотворительного общества, созданного по проекту Павла Сюзора в стиле французского неоренессанса. В советское время в здании на 13-й линии размещались медицинские учреждения, но к 1980-м годам оно окончательно пришло в негодность, хотя было признано к тому времени памятником регионального значения. В 2005 году его снесли, чтобы построить гостиницу с восстановлением исторического фасада. Однако застройщик вскоре обанкротился, оставив новодел недостроенным.
Новому владельцу участка пришлось полностью демонтировать уже возведенные конструкции, чтобы приступить к строительству жилого дома. Изначально проект был разработан в архитектурном бюро «Литейная часть-91» Рафаэля Даянова — выдающегося специалиста в области реставрации архитектурного наследия Петербурга. Всю жизнь он посвятил воссозданию объектов культурного наследия и их приспособлению под современное использование. По замыслу Даянова, два первых этажа нового строения копировали здание Сюзора, «чтобы хоть как-то сохранить память места» (статуса памятника здание лишилось в 2016 году).
Прошло еще несколько лет, прежде чем проект получил продолжение. Начатую Рафаэлем Даяновым работу по созданию архитектурного объекта, который частично воспроизводил бы исторический облик здания, завершили специалисты архитектурного бюро «Союз 55». Они значительно переработали проектную документацию, изменили планировочные решения, были применены новые материалы и инженерные системы. Новый проект полностью соответствовал требованиям своего времени и назначению — клубному дому со спортивным комплексом, СПА и подземной парковкой. В 2022 году он стал финалистом премии Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс элит-класса Санкт-Петербурга».
Несмотря на изменения проекта, форма центрального ризалита и три арочных окна посередине были сохранены. Можно сказать, что пережив два сноса, творение Павла Сюзора на Васильевском острове спустя полтора века все-таки не исчезло бесследно.
От острова к острову
Название «Манхэттен» дали проекту инвесторы, уловив сходство между двумя островами в устьях Гудзона и Невы. Оба острова — густонаселенные центры мегаполисов, оба являются историческим ядром своего города, оба расчерчены прямоугольной сеткой улиц и проспектов с порядковыми номерами вместо названий. И хотя Васильевский остров не отличается знаменитыми небоскребами, их черты теперь прочитываются в фасаде и интерьерах нового здания.
Архитекторы воспроизвели сюзоровский ризалит и в то же время привнесли в рисунок фасада черты заокеанской архитектуры 1920–1930-х годов. В верхней, уже полностью новой части фасада сохранен тот же ритм оконных проемов, но с использованием французских балконов.
Несмотря на неизбежную в этом случае архитектурную эклектику, здание предстает стилистически очень цельным. Эффект достигается, в том числе, благодаря одноцветному бетонному клинкеру на фасаде, что придает строению респектабельность и устойчивость. Технологически клинкерная кладка является наружным слоем навесного фасада, однако при ее устройстве использовано множество приемов, которые в таком разнообразии одновременно встречаются нечасто: утолщенный клинкер, рустирование, пояса, таблероны и другие. Красное кирпичное здание выглядит лаконично и дорого, но при этом уживается с разнородными соседями — массивной «сталинкой», пятиэтажкой и даже с ЖК Amo напротив, который в свою очередь перекликается со ар-деко орнаментом фасадов.
Граница с домами справа и слева обозначена по боковым фасадам вставками из светлого камня «Дюна» с вертикальным волнистым рельефом. Такое сочетание красного клинкера и белого камня — тоже дань исторической архитектуре мегаполисов от Москвы до Бостона. От тротуара дом отделяет пешеходная зона с гранитным мощением и газоном.
В остальном фасад очень немногими, но выразительными акцентами подчеркивает влияние экзотики Египта и Вавилона на стиль ар-деко: на балконах — дизайнерские кованые решетки из латунных «шевронов» в виде фирменной монограммы «М», между оконными проемами — такие же вставки с монограммой и стилизованные барельефы в цвет клинкера, на сюзоровских окнах — цветные витражи по технологии Тиффани.
Сходство с архитектурой Манхэттена подчеркивают даже два лежащих на стилобате льва, охраняющих вход. С одной стороны, это самый распространенный атрибут петербургской уличной скульптуры, с другой — отсылка к двум знаменитым каменным львам у здания Нью-йоркской публичной библиотеки в самом центре Манхэттена.
Лобби как произведение дизайнерского искусства
Парадный вход через пешеходную зону и лестницу со львами ведет в лобби. Через него можно попасть во внутренний двор или подняться в квартиры с помощью премиальных лифтов в дизайнерском стиле ар-деко.
Современные общественные холлы в жилых домах давно стали продолжением квартир и обрели новые функции. Сегодня в них можно провести деловую или неформальную беседу, отметить небольшое торжество или скоротать время за стойкой бара в ожидании встречи. В «Манхэттене» это еще и возможность погрузиться в эпоху вековой давности, во времена «Великого Гэтсби» с их изысканным шиком. Неслучайно музыкальным лейтмотивом в лобби-баре стал джаз.
Лобби в ЖК «Манхэттен» занимает обширное пространство площадью 400 квадратных метров, где царит немного винтажный ар-деко. Интерьер имитирует приемы дизайнеров того времени и сочетает самые изысканные материалы. Здесь много металлических деталей, стекла и зеркал, создающих ощущение праздника и торжественности. Однако дело — не только в итальянском мраморе на полу, отделке из редких пород дерева и неизменной латуни. Интерьер лобби очень тщательно проработан в мельчайших деталях. Даже колонны сделаны по дизайнерскому проекту и покрыты в несколько слоев особой краской для получения глубокой черной отражающей поверхности. Вся мебель — стойки ресепшн, конструкция кофе-бара, кресла, столы, светильники, зеркала — также изготовлены специально для этого проекта, чтобы получить максимальное стилевое сходство с интерьерами ар-деко.
Подобранные для интерьера цвета — черный, бежевый, белый, золотой — сами по себе говорят о статусности пространства. Это действительно клуб премиального уровня, где доступ к помещениям регулируют системы контроля, а изолированность от внешнего мира гарантируют не пропускающие уличный шум оконные конструкции. Они изготовлены из профиля SCHUCO со стеклопакетами с энергосберегающими стеклами Guardian.
В ЖК «Манхэттен» — семь этажей, на которых располагаются 55 квартир свободной планировки и шесть пентхаусов с террасами, откуда открываются виды на достопримечательности города. Отсылка к многоэтажному Манхэттену прослеживается в люксовых форматах квартир — каждый лот носит свое название: Пятое авеню, Таймс-сквер, Централ-парк, Уолл-стрит, Ист-Сайд и др. Собственник приобретает квартиру с открытой планировкой и сам решает, как будет выглядеть его жилье.
Часть квартир выходят окнами на тихий внутренний двор с геометрически точным рисунком газона, фонтанным деревом и детской игровой площадкой. С трех сторон двор закрыт стенами дома, а с четвертой — огромными деревьями. Под двором размещен паркинг на 54 машино-места с кладовыми помещениями.
Рачительная роскошь
Инженерное обеспечение дома отвечает самым высоким требованиям к домам подобного уровня с точки зрения комфорта и безопасности.
Основное внимание уделено энергосбережению: многофункциональные стекла защищают помещения от солнечного тепла, но пропускают максимум естественного света, освещение общественных пространств и архитектурная подсветка реализованы на энергосберегающих источниках, в системах водоснабжения использовано насосное оборудование с частотным регулированием. В проектной декларации здания заявлен класс энергоэффективности А+.
Владельцам клубной недвижимости обеспечен максимальный комфорт. Помимо современной системы вентиляции, до каждой квартиры проведены трассы фреонопроводов для последующей установки системы кондиционирования воздуха. Установлена дополнительная обработка воды в системе холодного водоснабжения.
В дополнение к обычному для клубных домов Петербурга комфорту управляющая компания предлагает жильцам гостиничный сервис на уровне пятизвездного отеля. Пакет включает уборку квартир, возможность воспользоваться прачечной и химчисткой, доставку товаров и продуктов, вызов такси, заказ билетов, консьерж-службу и другие услуги.
Мнение
Каспарьянц Екатерина, генеральный директор «Союз 55»:Безопасность на уровне
Безопасность и приватность проживания – одни из ключевых параметров элитного жилья. Это не набор отдельных опций, а полноценная концепция и философия жизни. Пример такого подхода – жилой комплекс «Леонтьевский Мыс».
В большинстве современных домов в Петербурге система безопасности ограничивается только соблюдением пожарных и санитарных норм. Дополнительные опции начинают вводить, как правило, уже после окончания строительства. В «Леонтьевском Мысе» пошли другим путем – детальная концепция закладывалась еще на этапе проектирования. Это позволило грамотно сформировать пространство и выстроить систему безопасности в пять рубежей, максимально учитывающую особенности дома.
Современная крепость
«Концепция «Леонтьевского Мыса» очень современна и – вне времени. Это своеобразная интерпретация дворца, крепости. Но не дворца с золотыми люстрами, а дворца как места сосредоточения наивысшего качества. Крепости – потому что вы максимально защищены», – говорит Филипп Старк, креативный директор британской студии дизайна YOO inspired by Starсk, разработавшей дизайн фасадов, лобби и внутреннего двора жилого комплекса.
Географически и архитектурно «Леонтьевский Мыс» вызывает ассоциации с крепостью. «Комплекс расположен на полуострове, с трех сторон окруженном реками Малая Невка и Ждановка, Финским заливом. Во все времена такие места выбирались для строительства фортов с целью защиты Петербурга с воды», – рассказывает генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. Поднятый на 8 м над уровнем земли, внутренний двор жилого комплекса создает естественную защиту по аналогии с насыпными оборонительными фортификациями. А корпуса-секции охватывают пространство со всех сторон, делая двор полностью обособленным и защищенным от посторонних. Вход в парадные организован только с внутреннего двора. С набережных попасть в дом можно только через три лобби с ресепшеном или подземный паркинг.
IP для безопасности
В «Леонтьевском Мысе» реализована инновационная система безопасности, включающая пять уровней доступа для посетителей, современные средства охраны на основе новейших IP-cистем и инженерных решений. Прогрессивные технологии, с одной стороны, обеспечивают приватность и защищенность жителей дома от случайных посетителей и непрошеных гостей. С другой, высокая степень защиты не нарушает повседневный комфорт и остается незаметной для владельцев квартир.
Обычно используется два уровня доступа на объект: вход в парадную и дверь в квартиру. В домах бизнес-класса добавляется третий: закрытая территория. Пять уровней доступа – это очень редкое решение. В Петербурге есть только одно жилое здание, где реализована подобная система безопасности – это дом для судей Верховного Суда. Похожий принцип – в правительственных зданиях и резиденциях. Чтобы система безопасности не мешала комфорту жильцов, застройщик внедрил унифицированную высокопроизводительную платформу на базе IP-технологий, а все защитные опции интегрировал в единый локальный автоматизированный аппаратно-программный комплекс.
Чужие здесь не ходят
Первый уровень – это периметр жилого комплекса, находящийся под пристальным контролем охраны и видеокамер. Еще на этапе проектирования была исключена возможность прохода на территорию «Леонтьевского Мыса» через коммерческие помещения. Вход во внутренние помещения возможен только через лобби с ресепшеном и трехуровневый поземный паркинг.
Для прохода жильцов предусмотрены бесконтактные турникеты и инновационная система идентификации. «Реализовано это может быть разными способами. Окончательный вариант выберут сами жильцы и управляющая компания. Например, каждому выдадут транспондер, наподобие тех, что используются для проезда по ЗСД – своеобразный ключ, активирующийся на входе. Его можно прикрепить к кошельку, к верхней одежде или воспользоваться им с помощью мобильного приложения. Если жилец забудет транспондер, то он сможет пройти благодаря фотоверификации (фото жильцов занесут в базу данных охраны) или по контрольному слову (как при совершении банковских операций).
Второй уровень – территория дома и внутреннего двора, который закрыт и круглосуточно охраняется. Минуя пост охраны по специальному пропуску, гости комплекса смогут попасть только в нужную им секцию. Жильцы «Леонтьевского Мыса», как и на первом уровне доступа, пройдут этот пост беспрепятственно.
Третий уровень – парадная, на входе в которую будет установлен видеодомофон. Здесь решение, пропускать гостя или нет, принимает уже хозяин квартиры.
Далее – лифт, который является четвертым уровнем доступа. Гостям комплекса на постах охраны выдается разовый пропуск. Приложив его к идентификатору в лифте, они смогут подняться только на определенный этаж. Сегодня такая система широко распространена в Европе и США. В России реализуется в гостиничных комплексах. Для жилых домов – это по-прежнему редкость. Кстати, жильцы дома смогут подняться к себе в квартиру на собственном лифте. Так, 30% всех лифтов в доме – это индивидуальные (квартирные) лифты.
И, наконец, пятый уровень – дверь в квартиру.
Территория гостеприимства
Согласно проекту, на территории объекта будет установлено более 150 камер видеонаблюдения, которые будут транслировать видео с периметра комплекса, внутреннего двора, детских площадок, ресепшена, лифтов, холлов и т. д. Важное преимущество – по запросу жителей «Леонтьевского Мыса» количество камер можно увеличить в 2 раза. «В обычных домах, чтобы добавить, например, дополнительную видеокамеру, нужно проводить ряд сложных манипуляций. В нашем жилом комплексе для этого уже заранее предусмотрены дополнительные разъемы», – рассказывают инженеры «Леонтьевского Мыса».
Система не только безопасна, но и удобна. «Например, если к жильцу комплекса приедут на длительное время родственники, то можно договориться о доступе в подземный паркинг, выдаче дополнительного транспондера, занесении фото в базу данных. Курьеры, представители службы доставки получат разовый пропуск. И по договоренности между соседями, если они захотят ходить друг к другу в гости, можно запрограммировать доступ на определенные этажи», – рассказывают представители «Леонтьевского Мыса».
Проезд на внутреннюю территорию двора будет закрыт для любого вида автотранспорта, кроме автомобилей экстренных служб. Сотрудников МЧС, скорой помощи, полиции, пожарной части встретит охранник или консьерж и оперативно сопроводит их до нужной квартиры.
Цифра
более 150 камер видеонаблюдения будет установлено в ЖК «Леонтьевский Мыс».
Смена инвесторских приоритетов
Последний всплеск инвестиционных покупок жилой недвижимости на первичном рынке наблюдался в конце 2015 года. Сегодня частные инвесторы смещают свой интерес в сторону коммерческой недвижимости – приумножить капиталы, приобретая строящееся жилье, достаточно сложно, говорят эксперты.
Сегодня есть несколько вариантов инвестиций в покупку жилья. В первом случае, если человек уверен в надежности застройщика, он покупает строящееся жилье еще на начальной стадии. Затем, уже ближе к сдаче объекта, делается переуступка, поскольку по мере готовности жилья его стоимость возрастает. Частный инвестор закрывает сделку, зарабатывая на разнице цены на старте строительства и на этапе его окончания. Чаще всего предметом таких инвестиционных покупок являются малометражные квартиры – студии и «однушки».
Второй вариант – когда приобретаемое жилье сдается в аренду. «Нередко это происходит в тех случаях, когда квартира покупается для детей, так сказать, «на вырост», с расчетом на пользование в будущем», – говорит руководитель отдела маркетинга «Н+Н» Майя Афанасьева. Или же вариант сдачи жилья в аренду выбирают те, кого можно назвать современными рантье. «Они покупают квартиру, но сами в ней не живут, получая доход от сдачи в аренду», – говорит г-жа Афанасьева.
Ошибки в расчетах
Впрочем, ситуация на рынке меняется. Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет с ценами на аналогичные новые квартиры, уже зарегистрированные в собственности. «Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых», – рассказывает Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство». Он полагает, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. «Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.», – уверен он.
Вариант же приобретения квартиры под последующую сдачу ее в аренду также невыгоден, считает г-н Ельцов: «Доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность что нового жилья, что жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и другим видах инвестирования».
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», отмечает: «Сегодня многие частные инвесторы перенесли свое внимание с сегмента жилой недвижимости на коммерческие помещения в новостройках. Это связано с более высокой доходностью, отсутствием необходимости отделки, поскольку большинство арендаторов делает ремонт «под себя». В настоящее время показатели доходности находятся на следующем уровне: жилье – 5-7%, апартаменты – до 10%, коммерческие помещения – до 12-15%. Тенденция к смещению инвестиционного спроса на коммерческие помещения подкрепляется текущими показателями продаж. По итогам первого полугодия 2017 года, объем продаж коммерческой недвижимости в нашей компании вырос в 6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2016 года».
Минусы альтернативы
Сегодня, как считают эксперты, есть и более привлекательные инструменты инвестиций, чем строящееся жилье, однако и у них есть свои минусы.
В качестве альтернативы инвестирования в строящееся жилье можно рассматривать более консервативные инвестиции – такие, как облигации государственных и частных компаний, если инвестора интересует доход в рублях. «Также можно обратить внимание на еврооблигации, если не смущает получение прибыли в валюте», – говорит Юлия Роженцева, исполнительный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС». Но она обращает внимание на то, что прежде всего нужно определить уровень риска. «И обязательно обратить внимание на защиту капитала, на доходность, сроки инвестирования. При этом, чем больше доходность по ценным бумагам, тем выше риски», – отмечает эксперт.
Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, полагает, что альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска к вложениям в недвижимость, в стране просто отсутствуют – во всяком случае, для частных инвесторов.
Юрий Неманежин, управляющий партнер GRAVION GROUP, с коллегой согласен: «Да, более выгодными инвестициями считаются акции, но здесь есть один нюанс: соотношение «выгода – риски». Ведь с помощью акций можно как хорошо заработать, так и серьезно потерять. В этом отношении инвестиции в недвижимость – это более безопасные инвестиции, имеющие хорошую доходность».
Мнение
Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация»:
– Исследования покупателей, которые регулярно проводит «СПб Реновация», показывают, что мотив «вложение средств» присутствует приблизительно в 10% сделок. При этом четкой инвестиционной стратегии придерживаются единичные покупатели, у которых есть продуманный бизнес-план, соотносящий затраты и возможные доходы, – таких, по нашим оценкам набирается не более 3%. Во всех остальных случаях «вложение средств» подразумевает не столько инвестиции, сколько сбережение, очень часто соединяющееся с другими мотивами (например, «вложением средств» часто называется квартира детям «на перспективу», речи об извлечении дохода – основной цели инвестирования – здесь не идет).
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Среди районов Петербурга, где сейчас возводятся новостройки с высоким инвестиционным потенциалом, можно выделить Московский, Петроградский и Василеостровский. Эти локации традиционно привлекательны для инвестирования в объекты не только комфорт-, но и премиум-класса. Если рассматривать массовый сегмент, куда входят проекты комфорт- и эконом-класса, то в топ-5 также можно включить отдельные локации Приморского района, где после открытия общественно-делового комплекса «Лахта центр» ожидается дополнительный рост спроса на жилье, а также Невского района, который уже сегодня вышел в лидеры по объемам сделок на первичном рынке недвижимости.
К перспективным локациям я бы отнесла бывшие промышленные территории, на месте которых в будущем появятся полноценные благоустроенные жилые кварталы с развитой инфраструктурой. Это так называемый «серый пояс» Петербурга, где сейчас реализуются проекты редевелопмента.
Инвестиции в недвижимость – надежный способ сохранить и увеличить накопленные сбережения. В среднем за строительный цикл – от котлована до ввода объекта в эксплуатацию – в зависимости от объекта и стартовой цены стоимость квартиры в новостройке возрастает на 20-25%. Однако важно понимать, что такой доход может гарантировать далеко не каждый объект. Сейчас прибыль во многом зависит от правильного выбора застройщика и жилого комплекса.