Скромное обаяние «Манхэттена»
С новым клубным домом на 13-й линии Васильевского острова ИСК «Винтеко» дебютировала в элитном секторе жилой недвижимости. Премьера оказалась более чем удачной: в исторической части Петербурга вырос особняк с видовыми пентхаузами и авторским лобби, в дизайне которого с самого порога узнается неувядающий ар-деко.
Связь времен
Клубный дом разместился на участке, где с 1880-х годов располагался комплекс строений Французского благотворительного общества, созданного по проекту Павла Сюзора в стиле французского неоренессанса. В советское время в здании на 13-й линии размещались медицинские учреждения, но к 1980-м годам оно окончательно пришло в негодность, хотя было признано к тому времени памятником регионального значения. В 2005 году его снесли, чтобы построить гостиницу с восстановлением исторического фасада. Однако застройщик вскоре обанкротился, оставив новодел недостроенным.
Новому владельцу участка пришлось полностью демонтировать уже возведенные конструкции, чтобы приступить к строительству жилого дома. Изначально проект был разработан в архитектурном бюро «Литейная часть-91» Рафаэля Даянова — выдающегося специалиста в области реставрации архитектурного наследия Петербурга. Всю жизнь он посвятил воссозданию объектов культурного наследия и их приспособлению под современное использование. По замыслу Даянова, два первых этажа нового строения копировали здание Сюзора, «чтобы хоть как-то сохранить память места» (статуса памятника здание лишилось в 2016 году).
Прошло еще несколько лет, прежде чем проект получил продолжение. Начатую Рафаэлем Даяновым работу по созданию архитектурного объекта, который частично воспроизводил бы исторический облик здания, завершили специалисты архитектурного бюро «Союз 55». Они значительно переработали проектную документацию, изменили планировочные решения, были применены новые материалы и инженерные системы. Новый проект полностью соответствовал требованиям своего времени и назначению — клубному дому со спортивным комплексом, СПА и подземной парковкой. В 2022 году он стал финалистом премии Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс элит-класса Санкт-Петербурга».
Несмотря на изменения проекта, форма центрального ризалита и три арочных окна посередине были сохранены. Можно сказать, что пережив два сноса, творение Павла Сюзора на Васильевском острове спустя полтора века все-таки не исчезло бесследно.
От острова к острову
Название «Манхэттен» дали проекту инвесторы, уловив сходство между двумя островами в устьях Гудзона и Невы. Оба острова — густонаселенные центры мегаполисов, оба являются историческим ядром своего города, оба расчерчены прямоугольной сеткой улиц и проспектов с порядковыми номерами вместо названий. И хотя Васильевский остров не отличается знаменитыми небоскребами, их черты теперь прочитываются в фасаде и интерьерах нового здания.
Архитекторы воспроизвели сюзоровский ризалит и в то же время привнесли в рисунок фасада черты заокеанской архитектуры 1920–1930-х годов. В верхней, уже полностью новой части фасада сохранен тот же ритм оконных проемов, но с использованием французских балконов.
Несмотря на неизбежную в этом случае архитектурную эклектику, здание предстает стилистически очень цельным. Эффект достигается, в том числе, благодаря одноцветному бетонному клинкеру на фасаде, что придает строению респектабельность и устойчивость. Технологически клинкерная кладка является наружным слоем навесного фасада, однако при ее устройстве использовано множество приемов, которые в таком разнообразии одновременно встречаются нечасто: утолщенный клинкер, рустирование, пояса, таблероны и другие. Красное кирпичное здание выглядит лаконично и дорого, но при этом уживается с разнородными соседями — массивной «сталинкой», пятиэтажкой и даже с ЖК Amo напротив, который в свою очередь перекликается со ар-деко орнаментом фасадов.
Граница с домами справа и слева обозначена по боковым фасадам вставками из светлого камня «Дюна» с вертикальным волнистым рельефом. Такое сочетание красного клинкера и белого камня — тоже дань исторической архитектуре мегаполисов от Москвы до Бостона. От тротуара дом отделяет пешеходная зона с гранитным мощением и газоном.
В остальном фасад очень немногими, но выразительными акцентами подчеркивает влияние экзотики Египта и Вавилона на стиль ар-деко: на балконах — дизайнерские кованые решетки из латунных «шевронов» в виде фирменной монограммы «М», между оконными проемами — такие же вставки с монограммой и стилизованные барельефы в цвет клинкера, на сюзоровских окнах — цветные витражи по технологии Тиффани.
Сходство с архитектурой Манхэттена подчеркивают даже два лежащих на стилобате льва, охраняющих вход. С одной стороны, это самый распространенный атрибут петербургской уличной скульптуры, с другой — отсылка к двум знаменитым каменным львам у здания Нью-йоркской публичной библиотеки в самом центре Манхэттена.
Лобби как произведение дизайнерского искусства
Парадный вход через пешеходную зону и лестницу со львами ведет в лобби. Через него можно попасть во внутренний двор или подняться в квартиры с помощью премиальных лифтов в дизайнерском стиле ар-деко.
Современные общественные холлы в жилых домах давно стали продолжением квартир и обрели новые функции. Сегодня в них можно провести деловую или неформальную беседу, отметить небольшое торжество или скоротать время за стойкой бара в ожидании встречи. В «Манхэттене» это еще и возможность погрузиться в эпоху вековой давности, во времена «Великого Гэтсби» с их изысканным шиком. Неслучайно музыкальным лейтмотивом в лобби-баре стал джаз.
Лобби в ЖК «Манхэттен» занимает обширное пространство площадью 400 квадратных метров, где царит немного винтажный ар-деко. Интерьер имитирует приемы дизайнеров того времени и сочетает самые изысканные материалы. Здесь много металлических деталей, стекла и зеркал, создающих ощущение праздника и торжественности. Однако дело — не только в итальянском мраморе на полу, отделке из редких пород дерева и неизменной латуни. Интерьер лобби очень тщательно проработан в мельчайших деталях. Даже колонны сделаны по дизайнерскому проекту и покрыты в несколько слоев особой краской для получения глубокой черной отражающей поверхности. Вся мебель — стойки ресепшн, конструкция кофе-бара, кресла, столы, светильники, зеркала — также изготовлены специально для этого проекта, чтобы получить максимальное стилевое сходство с интерьерами ар-деко.
Подобранные для интерьера цвета — черный, бежевый, белый, золотой — сами по себе говорят о статусности пространства. Это действительно клуб премиального уровня, где доступ к помещениям регулируют системы контроля, а изолированность от внешнего мира гарантируют не пропускающие уличный шум оконные конструкции. Они изготовлены из профиля SCHUCO со стеклопакетами с энергосберегающими стеклами Guardian.
В ЖК «Манхэттен» — семь этажей, на которых располагаются 55 квартир свободной планировки и шесть пентхаусов с террасами, откуда открываются виды на достопримечательности города. Отсылка к многоэтажному Манхэттену прослеживается в люксовых форматах квартир — каждый лот носит свое название: Пятое авеню, Таймс-сквер, Централ-парк, Уолл-стрит, Ист-Сайд и др. Собственник приобретает квартиру с открытой планировкой и сам решает, как будет выглядеть его жилье.
Часть квартир выходят окнами на тихий внутренний двор с геометрически точным рисунком газона, фонтанным деревом и детской игровой площадкой. С трех сторон двор закрыт стенами дома, а с четвертой — огромными деревьями. Под двором размещен паркинг на 54 машино-места с кладовыми помещениями.
Рачительная роскошь
Инженерное обеспечение дома отвечает самым высоким требованиям к домам подобного уровня с точки зрения комфорта и безопасности.
Основное внимание уделено энергосбережению: многофункциональные стекла защищают помещения от солнечного тепла, но пропускают максимум естественного света, освещение общественных пространств и архитектурная подсветка реализованы на энергосберегающих источниках, в системах водоснабжения использовано насосное оборудование с частотным регулированием. В проектной декларации здания заявлен класс энергоэффективности А+.
Владельцам клубной недвижимости обеспечен максимальный комфорт. Помимо современной системы вентиляции, до каждой квартиры проведены трассы фреонопроводов для последующей установки системы кондиционирования воздуха. Установлена дополнительная обработка воды в системе холодного водоснабжения.
В дополнение к обычному для клубных домов Петербурга комфорту управляющая компания предлагает жильцам гостиничный сервис на уровне пятизвездного отеля. Пакет включает уборку квартир, возможность воспользоваться прачечной и химчисткой, доставку товаров и продуктов, вызов такси, заказ билетов, консьерж-службу и другие услуги.
Мнение
Каспарьянц Екатерина, генеральный директор «Союз 55»:Малые габариты в рамках закона и СНиП
Поручение президента РФ нарастить обеспеченность граждан просторным жильем трансформируется в отказ от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв. м. Попутные процессы — удорожание жилья, рост спроса на малогабаритные лоты, а также возможный расцвет сегмента апартаментов.
Президент России Владимир Путин поручил обеспечить граждан к 2030 году жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году. Это следует из Указа «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».
Первыми отреагировали власти Москвы. Москомэкспертиза 16 мая распространила информационное письмо, из которого следует: застройщики, в проектах которых будут однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м или двухкомнатные площадью менее 44 кв. м, не получат разрешения на строительство. Мосгосстройнадзор будет следить за соблюдением норм площадей на всех этапах проекта.
Такие размеры квартир установлены СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», а студии Жилищный кодекс РФ вообще не считает жилыми помещениями. Однако СП имеет рекомендательный характер, то есть необязателен к применению.
В письме Москомэкспертизы есть отсылка к поручению президента. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, уверен: отказ московских властей от строительства малогабаритного жилья следует объяснять задачами демографии. «52% строящегося жилья — однокомнатные квартиры, студии, а у нас потребность совершенно другая», — уточнил Виталий Мутко в беседе со СМИ. По его мнению, квартиры большого метража — стимул для увеличения рождаемости.
Доля немалая
Пока подобные требования к жилым проектам появились в небольшом количестве регионов. Например, в Московской области квартиры площадью до 28 кв. м запрещены с 2021 года, но — только в рамках КРТ. В Ленинградской области до последнего времени по требованию властей минимальная площадью квартиры составляла 24 кв. м, но с 1 июня минимальный метраж составляет 28 кв. м.
Надо признать, что в целом ряде регионов необходимости раздавать указания девелоперам нет. Как правило, бо́льшая доля малогабаритных квартир присутствует на рынке крупных городов, где недвижимость стоит дорого. По данным ЦИАН, больше всего компактных квартир есть на рынке Петербурга (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москвы (16%), Севастополя (15%), Екатеринбурга (13%) и Московской области (12%).
Но, например, в Краснодаре доля таких квартир составляет 9%, в Новосибирске — 12%, во Владивостоке — 7%, а в Новокузнецке их нет совсем.
По подсчетам специалистов ДОМ.РФ, в стадии строительства в Петербурге находятся 28,3 тыс. квартир площадью до 25 кв. м — 21% от общего количества строящихся квартир.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, сейчас в Петербурге на рынке более 41,6 тыс. малогабаритных квартир общей площадью около 2 млн кв. м. Из них 58% квартир имеют площадь меньше 28 кв. м. В Ленобласти проектируются и строятся 23,2 тыс. малогабаритных квартир общей площадью 1,1 млн кв. м, при этом 52% из них уже проданы.
Требования к минимальной площади могут устанавливать и устанавливают региональные власти. Федеральные власти пока подобных решений не принимают — ни Минстрой РФ, ни Госдума. Депутаты Госдумы решили посмотреть, что будет происходить в регионах, которые решили следовать СНиПам.
«Первые результаты мы увидим тогда, когда измененные проекты начнут выходить в продажу. То есть минимум через год, а то и позже. А пока у покупателей есть возможность раскупить остатки студий по льготной ипотеке, и это произойдет с большой вероятностью», — полагает Мария Тарасова, генеральный директор, основатель агентства недвижимости MTG.
Незамедлительные последствия
Для застройщиков запрет на маленькие квартиры в проектах мог стать неожиданностью — если не было доступа к инсайду. Соответственно, для них возникнут сложности. «Некоторые застройщики будут вынуждены отложить старты продаж, чтобы изменить проекты. Учитывая, что доля студий в новостройках может достигать 50%, влияние будет существенным», — отметила Мария Тарасова.
Константин Гриценко, директор по маркетингу ГК «Полис», тоже ждет нерадостных последствий: «Свыше 90% проектов предлагают в своей квартирографии площади менее 28 кв. м. Таким образом, практически всем придется переделывать проекты».
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина, полагает, что запрет неизбежно повлияет на проекты в стадии проектирования: «Разработчикам придется учитывать данный запрет при проектировании новых жилых комплексов. Средний срок от покупки земли до завершения всех проектировочных и изыскательских работ составляет около двух лет. Плюс добавим к этому время на строительство, и в результате через пять лет мы сможем увидеть дома, где студии будут иметь минимальную площадь 28 кв. м».
Кроме того, эксперты уверены в росте цен на жилье, в том числе из-за роста себестоимости строительства, вызванным некоторыми задержками еще до выхода на площадку. Хотя на стоимость строительно-монтажных работ, говорит Константин Гриценко, изменения в квартирографии не повлияют. «Но так как средняя площадь увеличится, соответственно, возрастет и средняя цена квартир. Подорожание будет пропорционально росту размера студий, и это без учета увеличения себестоимости строительства. Условно, если сейчас средняя студия имеет площадь 22 кв. м, то студия площадью 28 кв. м будет стоить на 27% дороже. И этот факт даст толчок к развитию спроса на “новую вторичку”, где большой выбор студий 18–25 кв. м, которые будут конкурировать со строящейся недвижимостью», — указывает он.
«Когда застройщики продают небольшие квартиры по высоким ценам, это дает им большую маржинальность. В случае трехкомнатных квартир маржинальность не так велика из-за большой площади и более низкой стоимости квадратного метра.
Возникает также вопрос о ликвидности таких квартир. Несмотря на увеличение минимальной площади, такие квартиры не станут неликвидными. Стоимость малогабаритных квартир все равно остается привлекательной для многих покупателей», — подчеркнул Георгий Патанин.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», подтверждает разницу в стоимости квадратного метра в больших и маленьких квартирах: «Безусловно, самое компактное жилье имеет определенный ценовой ”люфт” относительно тех же однокомнатных, но желания сыграть на ажиотаже у нас нет».
В то же время она указывает: «Как правило, если покупателю позволяет финансовая возможность, он и так выбирает более просторные варианты жилья».
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», отмечает: «Любое подобное государственное регулирование строительной отрасли негативно сказывается на рынке. Если спрашивать людей, конечно, они скажут, что хотят жить не в студиях, а в просторных ”трешках”. Но потом они сталкиваются с реалиями, когда на свой бюджет могут купить либо малометражную квартиру, либо ничего. Понятно, что в квартире побольше было бы комфортнее, но тут уже выбирать не приходится. В свое время такое жилье было хорошей альтернативой комнате в коммуналке».
Он уверен: спрос на студии большой, проектируется их много, особенно с учетом общей тенденции к уменьшению площадей квартир. И любые изменения должны идти от покупательской способности, а не от государственных ограничений.
Сигнал для апартаментов
Ограничения не относятся к нежилым помещениям, в том числе к апартаментам.
Константин Гриценко полагает, что от ограничений по площади сегмент апартаментов выиграет, и если сейчас при сравнимой площади, классу и локации апартаменты продаются на 15% дешевле квартир, то эта мера поднимет их стоимость на 5–10% при сохранении и даже небольшом росте темпов продаж.
По словам Надежды Ильиной, пока рынок арендной недвижимости и жилые проекты практически не имеют точек пересечений. Хотя специалисты компании уже наблюдают некоторое повышение спроса на покупку апартаментов для собственного проживания, ажиотажа не ожидается. «Во-первых, в отличие от всем понятных демократичных студий, это более сложный нишевый рынок; во-вторых, решающую роль будут играть не площадь и цена, а доступность ипотеки», — подчеркнула она.
Малогабаритному жилью — быть
Застройщики вполне могли уже привыкнуть к регулярной смене правил работы на рынке. Но вопросы у них остаются. «Принципиальный вопрос: почему именно 28 кв. м? Понятно, что есть желание уйти от практики нарезки квартир площадью 16–18 кв. м, которой действительно злоупотребляли некоторые застройщики, чтобы снизить порог входа в проект для своих клиентов. Но если речь идет о студиях 24–25 кв. м, то это вполне адекватная площадь для комфортного проживания человека. Я бы остановился на этом минимуме, это вполне разумно», — размышляет Константин Гриценко.
«Никогда такого не было, и вот опять… Это и про девелоперский бизнес, так как эта сфера отличается особенной подвижностью, и крупные застройщики всегда готовы к любым изменениям. Наш 35-летний опыт работы в недвижимости показывает, что в любой стрессовой ситуации рынок довольно быстро адаптируется, а любое изменение стоит прежде всего рассматривать в качестве новой точки роста», — говорит Надежда Ильина.
Точка роста пока не случилась в Петербурге, однако застройщики ожидают, что это произойдет через некоторое время.
Мария Тарасова указывает на повышенный спрос на небольшие квартиры и интерес застройщиков к такому формату: «Очевидно, что небольшие квартиры пользуются повышенным спросом и приносят хорошую прибыль застройщикам. А еще это самые продаваемые лоты на вторичном рынке. Редко кто рассматривает студию как окончательное жилье. Логика застройщиков — получение прибыли и финансовая привлекательность проекта. Пока эти квартиры пользуются таким спросом — их будут продавать».
Спрос есть, и он не исчерпан.
Запроектированные квартиры площадью до 28 кв. м в Московском и Петербургском регионах (по состоянию на начало июня)
|
Регион |
Доля запроектированных квартир, % |
Количество запроектированных квартир, тыс. шт. |
Суммарная площадь запроектированных квартир, тыс. кв. м |
Доля непроданных квартир, % |
Количество непроданных квартир, тыс. шт. |
|
Ленинградская область |
23 |
23,3 |
1131,6 |
48 |
11,2 |
|
Санкт-Петербург |
22 |
41,6 |
1964,0 |
42 |
17,6 |
|
Новая Москва |
16 |
14,5 |
672,6 |
47 |
6,8 |
|
Москва |
13 |
47,4 |
2186,9 |
40 |
19,1 |
|
Московская область |
13 |
31,7 |
1504,9 |
44 |
14,0 |
Источник: платформа bnMAP.pro
В ЖК «Уютный Новоселье» – самый широкий двор в Новоселье
ЖК «Уютный Новоселье» – флагманский проект NOVOSELIE DEVELOPMENT. Закрытый двор жилого комплекса считается самым широким в городском поселке Новоселье, имеет ширину 100 метров от фасада до фасада.
Здания жилого комплекса имеют П образную форму, развернутую к югу – потому во дворах всегда солнечно. Кроме того, такая форма создает закрытые дворы от машин и посторонних. Проход в них сквозной из каждого подъезда. Вместо асфальта используется тротуарная плитка.
На закрытой территории для детей разных возрастов предусмотрены игровые площадки (оборудование KOMPAN). Есть зона work-out и спортивная площадка., амфитеатр с перголой, которая защищает от солнца и другие места для отдыха и общения.
На благоустройство только одного из дворов NOVOSELIE DEVELOPMENT потратил больше 50 млн рублей, из которых 23 млн – ушло на озеленение. Согласно стандартам компании, декоративные растения и цветы высаживаются так, что двор имеет цвет круглый год. Деревья низкорослые, а потому они не будут перекрывать естественное освещение в квартирах.
ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT – первая компания, которая начала развивать городской поселок Новоселье и строить жилые дома. За 12 лет сдали 23 жилых дома и на 100 % обеспечили Новоселье необходимой инженерной инфраструктурой. Проекты NOVOSELIE DEVELOPMENT стали финалистами и победителями премий «Рейтинг локаций-2019», URBAN AWARDS, «Доверие Потребителя», WOW AWARDS.
ЖК «Уютный Новоселье» состоит из семи лотов, три из которых уже введены в эксплуатацию, два – строятся: дом № 4 (срок сдачи IV квартал 2024 года) и дом № 5 (срок сдачи I квартал 2026 г.) Еще два лота готовятся к старту продаж.