Скромное обаяние «Манхэттена»
С новым клубным домом на 13-й линии Васильевского острова ИСК «Винтеко» дебютировала в элитном секторе жилой недвижимости. Премьера оказалась более чем удачной: в исторической части Петербурга вырос особняк с видовыми пентхаузами и авторским лобби, в дизайне которого с самого порога узнается неувядающий ар-деко.
Связь времен
Клубный дом разместился на участке, где с 1880-х годов располагался комплекс строений Французского благотворительного общества, созданного по проекту Павла Сюзора в стиле французского неоренессанса. В советское время в здании на 13-й линии размещались медицинские учреждения, но к 1980-м годам оно окончательно пришло в негодность, хотя было признано к тому времени памятником регионального значения. В 2005 году его снесли, чтобы построить гостиницу с восстановлением исторического фасада. Однако застройщик вскоре обанкротился, оставив новодел недостроенным.
Новому владельцу участка пришлось полностью демонтировать уже возведенные конструкции, чтобы приступить к строительству жилого дома. Изначально проект был разработан в архитектурном бюро «Литейная часть-91» Рафаэля Даянова — выдающегося специалиста в области реставрации архитектурного наследия Петербурга. Всю жизнь он посвятил воссозданию объектов культурного наследия и их приспособлению под современное использование. По замыслу Даянова, два первых этажа нового строения копировали здание Сюзора, «чтобы хоть как-то сохранить память места» (статуса памятника здание лишилось в 2016 году).
Прошло еще несколько лет, прежде чем проект получил продолжение. Начатую Рафаэлем Даяновым работу по созданию архитектурного объекта, который частично воспроизводил бы исторический облик здания, завершили специалисты архитектурного бюро «Союз 55». Они значительно переработали проектную документацию, изменили планировочные решения, были применены новые материалы и инженерные системы. Новый проект полностью соответствовал требованиям своего времени и назначению — клубному дому со спортивным комплексом, СПА и подземной парковкой. В 2022 году он стал финалистом премии Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс элит-класса Санкт-Петербурга».
Несмотря на изменения проекта, форма центрального ризалита и три арочных окна посередине были сохранены. Можно сказать, что пережив два сноса, творение Павла Сюзора на Васильевском острове спустя полтора века все-таки не исчезло бесследно.
От острова к острову
Название «Манхэттен» дали проекту инвесторы, уловив сходство между двумя островами в устьях Гудзона и Невы. Оба острова — густонаселенные центры мегаполисов, оба являются историческим ядром своего города, оба расчерчены прямоугольной сеткой улиц и проспектов с порядковыми номерами вместо названий. И хотя Васильевский остров не отличается знаменитыми небоскребами, их черты теперь прочитываются в фасаде и интерьерах нового здания.
Архитекторы воспроизвели сюзоровский ризалит и в то же время привнесли в рисунок фасада черты заокеанской архитектуры 1920–1930-х годов. В верхней, уже полностью новой части фасада сохранен тот же ритм оконных проемов, но с использованием французских балконов.
Несмотря на неизбежную в этом случае архитектурную эклектику, здание предстает стилистически очень цельным. Эффект достигается, в том числе, благодаря одноцветному бетонному клинкеру на фасаде, что придает строению респектабельность и устойчивость. Технологически клинкерная кладка является наружным слоем навесного фасада, однако при ее устройстве использовано множество приемов, которые в таком разнообразии одновременно встречаются нечасто: утолщенный клинкер, рустирование, пояса, таблероны и другие. Красное кирпичное здание выглядит лаконично и дорого, но при этом уживается с разнородными соседями — массивной «сталинкой», пятиэтажкой и даже с ЖК Amo напротив, который в свою очередь перекликается со ар-деко орнаментом фасадов.
Граница с домами справа и слева обозначена по боковым фасадам вставками из светлого камня «Дюна» с вертикальным волнистым рельефом. Такое сочетание красного клинкера и белого камня — тоже дань исторической архитектуре мегаполисов от Москвы до Бостона. От тротуара дом отделяет пешеходная зона с гранитным мощением и газоном.
В остальном фасад очень немногими, но выразительными акцентами подчеркивает влияние экзотики Египта и Вавилона на стиль ар-деко: на балконах — дизайнерские кованые решетки из латунных «шевронов» в виде фирменной монограммы «М», между оконными проемами — такие же вставки с монограммой и стилизованные барельефы в цвет клинкера, на сюзоровских окнах — цветные витражи по технологии Тиффани.
Сходство с архитектурой Манхэттена подчеркивают даже два лежащих на стилобате льва, охраняющих вход. С одной стороны, это самый распространенный атрибут петербургской уличной скульптуры, с другой — отсылка к двум знаменитым каменным львам у здания Нью-йоркской публичной библиотеки в самом центре Манхэттена.
Лобби как произведение дизайнерского искусства
Парадный вход через пешеходную зону и лестницу со львами ведет в лобби. Через него можно попасть во внутренний двор или подняться в квартиры с помощью премиальных лифтов в дизайнерском стиле ар-деко.
Современные общественные холлы в жилых домах давно стали продолжением квартир и обрели новые функции. Сегодня в них можно провести деловую или неформальную беседу, отметить небольшое торжество или скоротать время за стойкой бара в ожидании встречи. В «Манхэттене» это еще и возможность погрузиться в эпоху вековой давности, во времена «Великого Гэтсби» с их изысканным шиком. Неслучайно музыкальным лейтмотивом в лобби-баре стал джаз.
Лобби в ЖК «Манхэттен» занимает обширное пространство площадью 400 квадратных метров, где царит немного винтажный ар-деко. Интерьер имитирует приемы дизайнеров того времени и сочетает самые изысканные материалы. Здесь много металлических деталей, стекла и зеркал, создающих ощущение праздника и торжественности. Однако дело — не только в итальянском мраморе на полу, отделке из редких пород дерева и неизменной латуни. Интерьер лобби очень тщательно проработан в мельчайших деталях. Даже колонны сделаны по дизайнерскому проекту и покрыты в несколько слоев особой краской для получения глубокой черной отражающей поверхности. Вся мебель — стойки ресепшн, конструкция кофе-бара, кресла, столы, светильники, зеркала — также изготовлены специально для этого проекта, чтобы получить максимальное стилевое сходство с интерьерами ар-деко.
Подобранные для интерьера цвета — черный, бежевый, белый, золотой — сами по себе говорят о статусности пространства. Это действительно клуб премиального уровня, где доступ к помещениям регулируют системы контроля, а изолированность от внешнего мира гарантируют не пропускающие уличный шум оконные конструкции. Они изготовлены из профиля SCHUCO со стеклопакетами с энергосберегающими стеклами Guardian.
В ЖК «Манхэттен» — семь этажей, на которых располагаются 55 квартир свободной планировки и шесть пентхаусов с террасами, откуда открываются виды на достопримечательности города. Отсылка к многоэтажному Манхэттену прослеживается в люксовых форматах квартир — каждый лот носит свое название: Пятое авеню, Таймс-сквер, Централ-парк, Уолл-стрит, Ист-Сайд и др. Собственник приобретает квартиру с открытой планировкой и сам решает, как будет выглядеть его жилье.
Часть квартир выходят окнами на тихий внутренний двор с геометрически точным рисунком газона, фонтанным деревом и детской игровой площадкой. С трех сторон двор закрыт стенами дома, а с четвертой — огромными деревьями. Под двором размещен паркинг на 54 машино-места с кладовыми помещениями.
Рачительная роскошь
Инженерное обеспечение дома отвечает самым высоким требованиям к домам подобного уровня с точки зрения комфорта и безопасности.
Основное внимание уделено энергосбережению: многофункциональные стекла защищают помещения от солнечного тепла, но пропускают максимум естественного света, освещение общественных пространств и архитектурная подсветка реализованы на энергосберегающих источниках, в системах водоснабжения использовано насосное оборудование с частотным регулированием. В проектной декларации здания заявлен класс энергоэффективности А+.
Владельцам клубной недвижимости обеспечен максимальный комфорт. Помимо современной системы вентиляции, до каждой квартиры проведены трассы фреонопроводов для последующей установки системы кондиционирования воздуха. Установлена дополнительная обработка воды в системе холодного водоснабжения.
В дополнение к обычному для клубных домов Петербурга комфорту управляющая компания предлагает жильцам гостиничный сервис на уровне пятизвездного отеля. Пакет включает уборку квартир, возможность воспользоваться прачечной и химчисткой, доставку товаров и продуктов, вызов такси, заказ билетов, консьерж-службу и другие услуги.
Мнение
Каспарьянц Екатерина, генеральный директор «Союз 55»:Вопросы цессии
Предсказанный дефицит из-за продажи квартир от застройщиков по договорам цессии не случился – скупка лотов в своих же проектах глобально не повлияла на рынок. Доля квартир, реализуемых по переуступке, остается небольшой, зато объем зарегистрированных в Санкт-Петербурге сделок по покупке квартир в новостройках существенно вырос.
Напомним, в силу очередных поправок в законодательство о долевом строительстве с 1 июля 2019 года по старым правилам могут продаваться только объекты, подпадающие под критерии, установленные Минстроем РФ. А именно (в базовом варианте) степень готовности должна быть не ниже 30%, а проданных по долевой схеме квартир – не менее 10%.
Чтобы выполнить второе условие, некоторые застройщики еще весной стали покупать квартиры в собственных объектах, продавая их затем гражданам по договорам переуступки прав (цессии). Информацию о такой схеме реализации жилья распространили, в частности, ГК Active и АРИН.
«Государство установило крайне короткие сроки для перехода рынка недвижимости на новые правила игры, и застройщикам приходится приспосабливаться к текущим обстоятельствам», – считает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Сколько именно квартир приобретали у себя застройщики, не ясно – тем более, что говорить на эту тему они отказываются. Мало того: утверждают, что по такой схеме даже не думали работать.
Регистрационные последствия
Пока очевидно, что оформление квартир в строящихся домах на девелоперские компании нарастило объем официальных сделок по регистрации прав. Так, в первом полугодии 2019 года, по данным Росреестра, в Петербурге зарегистрировано 57 175 договоров долевого участия – на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).
«Доля договоров цессии сегодня зависит от проекта и пожеланий девелопера. Некоторые и в самом деле выкупили часть квартир и оформили их на себя. А сейчас сразу выставили весь этот выкупленный объем квартир на продажу. Некоторые наоборот – все эти квартиры держат в резерве. По крайней мере, данный критерий пока никак не сказывается на общей рыночной ситуации», – считает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
По данным Комитета по строительству, сейчас в Петербурге 189 застройщиков возводят жилье, получив 431 разрешение на строительство. Всего строятся 633 многоквартирных дома совокупной площадью 29,1 млн кв. м. «Заявки не признание объектов соответствующими критериям Минстроя можно было подавать до 1 октября. Большое количество документов, а именно 21 пакет, было подано компаниями буквально в последние дни, и по ним заключения мы выдадим в течение ближайших 15 дней», – сообщил замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
Ценовые последствия
Причины, по которым сами дольщики продают квартиры по договорам цессии, очевидны. Либо это поводы, характерные для любых сделок (прибавление в семье, переезд в другой город, развод), либо квартира приобреталась с инвестиционными целями – и наступило время ее продать. Впрочем, как отмечает директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева, в сегменте апартаментов продажи по договорам переуступки – не распространенная практика: покупатели недвижимости на этапе котлована для перепродажи после сдачи объекта чаще выбирают квартиры.
Ранее в большинстве случаев продавцом по переуступке выступали частные лица или субподрядные компании, получившие долю квартир в объекте по бартеру, в счет оплаты работ и поставок. Их задача – продать лот как можно быстрее. Эта причина заставляла продавцов демпинговать, и разница в цене на сделках по договорам цессии в этом случае могла достигать 10–25% относительно цены застройщика.
Если речь идет о продаже квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, продавцы, как правило, выжидали момент, когда у застройщика закончатся аналогичные варианты, и тогда выводили в продажу свои, но уже по более высокой цене.
Однако сегодня, как отмечает Роман Строилов, квартиры по переуступке обычно продаются без дисконта, на одном уровне цены с такими же квартирами, которые реализуются напрямую.
Доля немалая
В период активного инвестирования граждан в жилье с покупкой лотов на стадии котлована и продажей, перед сдачей, доля квартир, реализованных по переуступке, росла, достигая 40% в общем объеме. Затем – когда темп роста снизился до уровня инфляции, – началось снижение объема таких сделок, поскольку для инвесторов такие приобретения становились невыгодными. Сегодня долю сделок по переуступке участники рынка подсчитать не могут.
«Точных данных о том, какова доля сделок переуступки, нет, а сколько квартир купил застройщик – нет тем более. Хотя такой вид сделки считается законным, он, как говорят, «с душком», поэтому публиковать подобные данные никто не будет. Но, по моим ощущениям, выкупают довольно много», – говорит Евгений Богданов.
Нередко большой объем инвестиционных сделок мешает проекту и девелоперу, которому становится сложно продавать строящееся жилье. В том числе потому, что квартиры по переуступке засоряют листинги, а разница в ценах смущает потенциальных покупателей и формирует не слишком хорошую репутацию объекта. С этой точки зрения, большая доля квартир по договорам цессии не хороша для проекта и застройщика. Кроме того, большая доля квартир, продающихся по этой схеме, уже способна повлиять на рынок.
Однако Роман Строилов считает, что поводов для беспокойства нет: «Ничего особенного с квартирами по договорам цессии происходить не будет. Кто-то будет продавать сейчас, кто-то чуть позже».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– В конкретном объекте могли купить от 5% до 20%, но в среднем 15–17%. Выкупленные квартиры, конечно, удастся продать, никаких проблем с этим нет. Особенно если учесть, что на рынке это сейчас не уникальная ситуация, у большинства застройщиков есть подобный объем в продаже.
Кстати
Договор переуступки прав можно оформить только до того момента, пока не подписан акт приема-передачи (п. 2 ст. 11 214-ФЗ). В этом случае не важно, введен ли дом в эксплуатацию.
Если акт приема-передачи уже подписан, это означает, что квартиру сначала придется оформить в собственность, а потом продавать ее, но уже по договору купли-продажи.
Справка
В соответствии с 214-ФЗ, согласия застройщика на перепродажу квартиры по договору цессии не требуется. Исключение – когда квартира не оплачена полностью, т. е. дольщик остается должником застройщика. Например, при покупке квартиры в рассрочку. В этом случае – и того требуют Гражданский кодекс РФ и ст. 11 214-ФЗ – необходимо разрешение застройщика на переуступку прав. И договор цессии оформляется с обязательством погашения долга.
Также условие согласовать сделку по переуступке с застройщиком может быть прописано в договоре долевого участия. В крайнем случае, в ДДУ может содержаться пункт о необходимости поставить застройщика в известность при совершении сделки по договору цессии.
Если перепродажа квартиры происходит без одобрения застройщика, а согласование сделки с ним прописано в ДДУ, застройщик через суд всегда может признать сделку недействительной.
Эволюция трехкомнатных квартир
Как любой другой сегмент рынка жилья, площади и планировки трехкомнатных квартир меняются вслед за покупательским спросом: процесс эволюции перманентен.
Если проследить историю массового домостроения, то площадь «трешек», которая в «хрущевках» составляла 56–58 кв. м, в последующих типовых сериях постепенно росла. После наступления рыночных отношений, когда за каждый «квадрат» стало необходимо платить из своего кармана, трехкомнатные квартиры в классе «масс-маркет» в основном снова «съежились» примерно до 60 кв. м. Затем тренд роста комфортности вновь возобладал. Сегодня даже самые недорогие сегменты предлагают площади от 70 кв. м, в домах повышенной комфортности – они превышают 100 кв. м.
По данным аналитиков Группы RBI, на начало второго полугодия в Петербурге общий объем предложения трехкомнатных квартир составлял 672 тыс. кв. м. Средняя цена «метра» – 125 тыс. рублей. Средняя площадь – 92 кв. м.
Появились разнообразные варианты планировок, включая двухуровневые квартиры и юниты евроформата. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге доля квартир евроформата в объеме предложения трехкомнатных лотов достигла 50%. В частности, большинство «трешек» в проектах редевелопмента – именно евро-формат. Двухуровневые квартиры встречаются значительно реже.
Потребности рынка
Как правило, небольшие квартиры уходят на ранних этапах проекта, а двух-, трех- и многокомнатные квартиры – ближе к завершению строительства.
Спрос на трехкомнатные квартиры никогда не был особенно высоким, в приоритете в последние годы экономные варианты – студии и однокомнатные объекты. Соответственно, доля трехкомнатных квартир в проекте обычно не превышает 20% площади.
Однако, по данным экспертов, в 2018 году в стране вырос спрос на многокомнатные квартиры, что было связано со снижением ипотечных ставок и программами рассрочек от застройщиков.
Цена трехкомнатной квартиры, безусловно, выше, чем, к примеру, даже двухкомнатной. Однако цена квадратного метра напрямую связана с площадью квартиры и количеством комнат: чем больше площадь юнита, тем дешевле «квадрат». Разница может достигать 15%.
Эргономика и комфорт
Застройщики стремятся включить в трехкомнатные варианты – как в самые дорогие лоты – различные дополнительные опции комфорта.
Некоторые вводят в практику квартирографии трехкомнатные квартиры с двумя санузлами. К таковым относится, например, трехкомнатная квартира евроформата в ЖК «Волковский» от Группы ЦДС. Строго говоря, квартиру можно отнести к четырехкомнатным вариантам, однако специалисты пока не решили, считать ли кухню-гостиную жилым помещением.
В планировке квартиры Группы ЦДС есть два эркера – выделенное остекленное пространство выполняет и эстетическую, и рациональную функцию. Кроме того, планировка включает просторную прихожую с вместительными зонами хранения, спальню для родителей с гардеробом, ванной и туалетом, детскую, кухню-гостиную площадью 27 кв. м (где есть две зоны освещения и объединены пространства для готовки, приема пищи и отдыха), а также еще одну комнату, предназначенную, например, для гостей, – там может поместиться двуспальная кровать и другая мебель.
«ЖК «Пётр Великий», который холдинг РСТИ строит на излучине Невы, сдается уже в этом году, поэтому уже который месяц мы наблюдаем повышенный интерес к трехкомнатным квартирам. Сейчас видовую «трешку» площадью около 80 кв. м с двумя балконами можно приобрести по цене от 6,89 млн рублей», – рассказывает Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК Росстройинвест).
Во всех очередях ЖК «Новый Оккервиль» есть трехкомнатные квартиры площадью от 76 до 87 кв. м. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин отмечает эргономичные планировки таких квартир – например, все они двусторонние, следовательно, светлые и хорошо проветриваемые. «Более того, такая организация пространства считается оптимальной, поскольку позволяет избежать длинных узких коридоров. При этом ширина коридора в квартире позволяет расположить вместительные шкафы-купе и организовать «грязную» входную зону, через которую не придется постоянно ходить по дороге из комнат на кухню, из кухни в ванную и пр. Во всех квартирах размер кухни – 12–14 кв. м, есть изолированные помещения под кладовую или гардеробную», – уточняет он.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс»:
– Нашим покупателям интересны квартиры большой площади с эргономичными планировками. Поэтому мы предлагаем разные варианты свободных планировок площадью от 80 до 105 м кв. м. Во всех квартирах есть возможность объединить кухню с гостиной, предусмотрены два санузла, просторные, от 6 до 10 кв. м, лоджии. Есть варианты с эркером, есть с «французским» балконом. На мансардных этажах высота потолков достигает 4,5 м. В трехкомнатных квартирах «Образцового квартала 3» проектом предусмотрена установка каминов. Во всех домах применена система отопления «теплый водяной пол», установлены собственные газовые котельные и бесшумные лифты производства Швейцарии. Основные покупатели «трешек» – семьи с детьми, им важно, чтобы у каждого появилось свое личное пространство и осталось место для совместного досуга.
Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ (ГК Росстройинвест):
– Трехкомнатные квартиры закономерно пользуются спросом в первую очередь у семейных покупателей. Таким клиентам важно как можно быстрее заехать в новое жилье, поэтому «трешки» активнее всего продаются ближе ко вводу в эксплуатацию или сразу после него. В первую очередь оценивается планировка квартиры: размер кухни, который бы позволил собраться за столом всей семьей; количество санузлов, чтобы не стоять в очереди по утрам; наличие кладовки рядом со стояком водоснабжения, где удобно было бы разместить стиральную машину.