Скромное обаяние «Манхэттена»
С новым клубным домом на 13-й линии Васильевского острова ИСК «Винтеко» дебютировала в элитном секторе жилой недвижимости. Премьера оказалась более чем удачной: в исторической части Петербурга вырос особняк с видовыми пентхаузами и авторским лобби, в дизайне которого с самого порога узнается неувядающий ар-деко.
Связь времен
Клубный дом разместился на участке, где с 1880-х годов располагался комплекс строений Французского благотворительного общества, созданного по проекту Павла Сюзора в стиле французского неоренессанса. В советское время в здании на 13-й линии размещались медицинские учреждения, но к 1980-м годам оно окончательно пришло в негодность, хотя было признано к тому времени памятником регионального значения. В 2005 году его снесли, чтобы построить гостиницу с восстановлением исторического фасада. Однако застройщик вскоре обанкротился, оставив новодел недостроенным.
Новому владельцу участка пришлось полностью демонтировать уже возведенные конструкции, чтобы приступить к строительству жилого дома. Изначально проект был разработан в архитектурном бюро «Литейная часть-91» Рафаэля Даянова — выдающегося специалиста в области реставрации архитектурного наследия Петербурга. Всю жизнь он посвятил воссозданию объектов культурного наследия и их приспособлению под современное использование. По замыслу Даянова, два первых этажа нового строения копировали здание Сюзора, «чтобы хоть как-то сохранить память места» (статуса памятника здание лишилось в 2016 году).
Прошло еще несколько лет, прежде чем проект получил продолжение. Начатую Рафаэлем Даяновым работу по созданию архитектурного объекта, который частично воспроизводил бы исторический облик здания, завершили специалисты архитектурного бюро «Союз 55». Они значительно переработали проектную документацию, изменили планировочные решения, были применены новые материалы и инженерные системы. Новый проект полностью соответствовал требованиям своего времени и назначению — клубному дому со спортивным комплексом, СПА и подземной парковкой. В 2022 году он стал финалистом премии Urban Awards в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс элит-класса Санкт-Петербурга».
Несмотря на изменения проекта, форма центрального ризалита и три арочных окна посередине были сохранены. Можно сказать, что пережив два сноса, творение Павла Сюзора на Васильевском острове спустя полтора века все-таки не исчезло бесследно.
От острова к острову
Название «Манхэттен» дали проекту инвесторы, уловив сходство между двумя островами в устьях Гудзона и Невы. Оба острова — густонаселенные центры мегаполисов, оба являются историческим ядром своего города, оба расчерчены прямоугольной сеткой улиц и проспектов с порядковыми номерами вместо названий. И хотя Васильевский остров не отличается знаменитыми небоскребами, их черты теперь прочитываются в фасаде и интерьерах нового здания.
Архитекторы воспроизвели сюзоровский ризалит и в то же время привнесли в рисунок фасада черты заокеанской архитектуры 1920–1930-х годов. В верхней, уже полностью новой части фасада сохранен тот же ритм оконных проемов, но с использованием французских балконов.
Несмотря на неизбежную в этом случае архитектурную эклектику, здание предстает стилистически очень цельным. Эффект достигается, в том числе, благодаря одноцветному бетонному клинкеру на фасаде, что придает строению респектабельность и устойчивость. Технологически клинкерная кладка является наружным слоем навесного фасада, однако при ее устройстве использовано множество приемов, которые в таком разнообразии одновременно встречаются нечасто: утолщенный клинкер, рустирование, пояса, таблероны и другие. Красное кирпичное здание выглядит лаконично и дорого, но при этом уживается с разнородными соседями — массивной «сталинкой», пятиэтажкой и даже с ЖК Amo напротив, который в свою очередь перекликается со ар-деко орнаментом фасадов.
Граница с домами справа и слева обозначена по боковым фасадам вставками из светлого камня «Дюна» с вертикальным волнистым рельефом. Такое сочетание красного клинкера и белого камня — тоже дань исторической архитектуре мегаполисов от Москвы до Бостона. От тротуара дом отделяет пешеходная зона с гранитным мощением и газоном.
В остальном фасад очень немногими, но выразительными акцентами подчеркивает влияние экзотики Египта и Вавилона на стиль ар-деко: на балконах — дизайнерские кованые решетки из латунных «шевронов» в виде фирменной монограммы «М», между оконными проемами — такие же вставки с монограммой и стилизованные барельефы в цвет клинкера, на сюзоровских окнах — цветные витражи по технологии Тиффани.
Сходство с архитектурой Манхэттена подчеркивают даже два лежащих на стилобате льва, охраняющих вход. С одной стороны, это самый распространенный атрибут петербургской уличной скульптуры, с другой — отсылка к двум знаменитым каменным львам у здания Нью-йоркской публичной библиотеки в самом центре Манхэттена.
Лобби как произведение дизайнерского искусства
Парадный вход через пешеходную зону и лестницу со львами ведет в лобби. Через него можно попасть во внутренний двор или подняться в квартиры с помощью премиальных лифтов в дизайнерском стиле ар-деко.
Современные общественные холлы в жилых домах давно стали продолжением квартир и обрели новые функции. Сегодня в них можно провести деловую или неформальную беседу, отметить небольшое торжество или скоротать время за стойкой бара в ожидании встречи. В «Манхэттене» это еще и возможность погрузиться в эпоху вековой давности, во времена «Великого Гэтсби» с их изысканным шиком. Неслучайно музыкальным лейтмотивом в лобби-баре стал джаз.
Лобби в ЖК «Манхэттен» занимает обширное пространство площадью 400 квадратных метров, где царит немного винтажный ар-деко. Интерьер имитирует приемы дизайнеров того времени и сочетает самые изысканные материалы. Здесь много металлических деталей, стекла и зеркал, создающих ощущение праздника и торжественности. Однако дело — не только в итальянском мраморе на полу, отделке из редких пород дерева и неизменной латуни. Интерьер лобби очень тщательно проработан в мельчайших деталях. Даже колонны сделаны по дизайнерскому проекту и покрыты в несколько слоев особой краской для получения глубокой черной отражающей поверхности. Вся мебель — стойки ресепшн, конструкция кофе-бара, кресла, столы, светильники, зеркала — также изготовлены специально для этого проекта, чтобы получить максимальное стилевое сходство с интерьерами ар-деко.
Подобранные для интерьера цвета — черный, бежевый, белый, золотой — сами по себе говорят о статусности пространства. Это действительно клуб премиального уровня, где доступ к помещениям регулируют системы контроля, а изолированность от внешнего мира гарантируют не пропускающие уличный шум оконные конструкции. Они изготовлены из профиля SCHUCO со стеклопакетами с энергосберегающими стеклами Guardian.
В ЖК «Манхэттен» — семь этажей, на которых располагаются 55 квартир свободной планировки и шесть пентхаусов с террасами, откуда открываются виды на достопримечательности города. Отсылка к многоэтажному Манхэттену прослеживается в люксовых форматах квартир — каждый лот носит свое название: Пятое авеню, Таймс-сквер, Централ-парк, Уолл-стрит, Ист-Сайд и др. Собственник приобретает квартиру с открытой планировкой и сам решает, как будет выглядеть его жилье.
Часть квартир выходят окнами на тихий внутренний двор с геометрически точным рисунком газона, фонтанным деревом и детской игровой площадкой. С трех сторон двор закрыт стенами дома, а с четвертой — огромными деревьями. Под двором размещен паркинг на 54 машино-места с кладовыми помещениями.
Рачительная роскошь
Инженерное обеспечение дома отвечает самым высоким требованиям к домам подобного уровня с точки зрения комфорта и безопасности.
Основное внимание уделено энергосбережению: многофункциональные стекла защищают помещения от солнечного тепла, но пропускают максимум естественного света, освещение общественных пространств и архитектурная подсветка реализованы на энергосберегающих источниках, в системах водоснабжения использовано насосное оборудование с частотным регулированием. В проектной декларации здания заявлен класс энергоэффективности А+.
Владельцам клубной недвижимости обеспечен максимальный комфорт. Помимо современной системы вентиляции, до каждой квартиры проведены трассы фреонопроводов для последующей установки системы кондиционирования воздуха. Установлена дополнительная обработка воды в системе холодного водоснабжения.
В дополнение к обычному для клубных домов Петербурга комфорту управляющая компания предлагает жильцам гостиничный сервис на уровне пятизвездного отеля. Пакет включает уборку квартир, возможность воспользоваться прачечной и химчисткой, доставку товаров и продуктов, вызов такси, заказ билетов, консьерж-службу и другие услуги.
Мнение
Каспарьянц Екатерина, генеральный директор «Союз 55»:ЖК «Сосновка»: преимущества жизни вне исторического центра
В настоящее время в Санкт-Петербурге в стадии строительства находятся больше 100 жилых комплексов бизнес-класса. Конечно же, подавляющее большинство объектов – около 70% – расположены в центральных районах города: Адмиралтейском, Центральном, Петроградском и Василеостровском. Но и вне исторического центра проекты класса «бизнес» пользуются стабильной популярностью у петербуржцев. Речь сейчас не о Приморском и Московском районах, популярность и престижность которых не оспаривается.
Сегодня поговорим о Выборгском районе. Это одна из самых контрастных, зеленых и привлекательных локаций в Санкт-Петербурге. В силу своего географического положения район включает в себя и исторические набережные Невы, и часть Удельного парка, и Сосновку – самый большой парковый массив в черте города. Именно здесь, у границ парка компания «Строительный трест» построила один из своих самых красивых и необычных домов – жилой комплекс «Сосновка», в котором сейчас уже началось заселение.
Дом у парка
ЖК «Сосновка» не имеет аналогов не только в Выборгском районе. Среди всего разнообразия предложения на рынке едва ли можно найти похожий на него дом и в других районах Петербурга, в том числе, на Петроградской стороне. Малоэтажный бизнес-класс со всеми преимуществами данного формата, полностью построен из кирпича – проект для людей высокого достатка, не желающих при этом переезжать из любимого ими Выборгского района. Таким людям важнее соседство с парками и скверами, новыми объектами инфраструктуры, а также близость к пригородам. При этом если до центра можно добраться в течение 20-25 минут – это делает такой жилой комплекс еще более привлекательным.
Согласно статистике, этажность объектов бизнес-класса в Выборгском районе – от 7 до 30 этажей. В ЖК «Сосновка» – всего пять. Таким образом ширина зарытого внутреннего двора в два раза больше, чем высота здания!
Дом рассчитан на проживание 205 семей – все квартиры здесь просторные, от двух до четырех комнат и площадью до 190 квадратных метров. Каждая из 45 квартир на пятом этаже обладает собственной открытой террасой, на которой можно создать пространство для отдыха и проводить на ней теплые летние вечера вместе с семьей и друзьями. Также особенность квартир пятого этажа – возможность установки классического камина – инженерные решения дома позволяют это сделать.
Отдельно стоит отметить фасады здания. Они украшены строгим и сложным рисунком и декоративными элементами, также созданными из натурального кирпича – в традициях российского зодчества начала XX века. Сочетание оттенков слоновой кости, красного флеша и горького шоколада создает сложный и оригинальный рисунок стен, формируя благородный образ здания. И это не осталось незамеченным специалистами. В 2018 году комплекс вошел в шорт-лист открытого архитектурно-дизайнерского конкурса «Золотой Трезини» в номинации «Лучший проект жилого комплекса бизнес-класса» в категории «Архитектура как искусство».
Добавим, что первый этаж со стороны проспекта Тореза отдан коммерческим помещениям для бизнеса, а два подземных этажа комплекса занимает современный отапливаемый и охраняемый паркинг на 310 автомобилей. Также в паркинге созданы персональные кладовые-келлеры, где можно хранить автомобильные диски и шины, туристическое снаряжение и прочий крупногабаритный инвентарь. Спуститься в паркинг можно будет на бесшумном лифте с жилого этажа.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Выборгского района в категории «бизнес-класс» составляет 140 тыс. рублей. На этом фоне предложение «Строительного треста» в жилом комплексе «Сосновка» выглядит интереснее – цена за квадратный метр начинается от 133,5 тыс. рублей. Кстати, в Выборгском районе расположено наибольшее количество жилых комплексов «Строительного треста». Практически каждый жилой дом из кирпича, построенный здесь с середины девяностых годов – результат работы застройщика.
Преимущества района
Комплекс расположен на проспекте Тореза, 77 – это обжитой район с историей, сложившейся средой и развитой инфраструктурой. Всего в Выборгском районе расположено 138 учреждений образования, включая 72 детских сада и 59 школ. Жителям «Сосновки» будут доступны как муниципальные детские сады поблизости, так и частные. Всего поблизости три садика и четыре школы – не каждый объект на рынке строящегося жилья может похвастаться таким выбором.
В Выборгском районе находится 6 парков, 15 садов, 40 скверов и 16 бульваров. Неудивительно, что зеленые насаждения занимают более трети площади района. Общая площадь зеленых насаждений, по официальным данным, составляет более 2500 га. Парк Сосновка, являющийся важной точкой притяжения горожан, можно считать «зелеными легкими» и одним из главных достоинств Выборгского района. Близость к одноименному парку – одно из важных преимуществ нового дома, которое открывает возможности для спорта и прогулок на свежем воздухе.
Транспортную инфраструктуру можно назвать благополучной как для автомобилистов, так и для пешеходов. По территории района проходит КАД и Западный скоростной диаметр, Выборгское и Суздальское шоссе, что позволяет удобно добираться как в центральные районы Петербурга, так и за город. Кроме того, на территории района находятся 6 станций метрополитена: «Удельная», «Озерки», «Проспект Просвещения», «Парнас», «Выборгская», «Лесная». Присутствует и железнодорожное сообщение, включающее в себя такие станции Октябрьской железной дороги, как Ланская, Удельная, Озерки, Шувалово, Парголово и Левашово.
Комфорт проживания
После прогулки по району вернемся к нашему жилому комплексу и зайдем во двор, протяженность которого 119 метров. Здесь реализована концепция «двор без машин» – огороженная и безопасная внутридворовая территория будет целиком отдана его жителям: дети смогут оставлять игрушки и велосипеды во дворе, не беспокоясь об их сохранности. Кроме того, на территории будет вестись круглосуточное видеонаблюдение, работать охранное агентство.
Во дворе проводятся работы с применением ландшафтного дизайна: толщина грунтового покрытия достигает двух метров. Здесь уже сейчас высажены туи, сосны, вязы и яблони; смонтированы детские игровые и спортивные площадки с всесезонным безопастным покрытием, обустроены релакс-зоны, создана разметка для велосипедистов и оборудованы велопарковки. Входные группы с панорамным остеклением выполнены с уровня земли, благодаря чему создается дополнительный комфорт проживания.
Характерная черта домов бизнес-класса – камерность и единая социальная среда. В ЖК «Сосновка» 205 просторных квартир, по три на каждом этаже – это практически формат клубного дома. В планировках – никаких студий, только большие квартиры с трехметровыми потолками, а толщина наружных кирпичных стен достигает 770 мм. – настоящая крепость. Кстати, вот еще один интересный факт – в компании «Строительный трест» подсчитали, что при общей полезной площади дома в 35 тыс. кв. м при создании «Сосновки» было использовано 30 млн кирпичей.
Резюмируя, можно сказать, что такие проекты единичны. И это еще одна причина их популярности, невзирая на удаленность от исторического центра. Квартира в «Сосновке» – это возможность приобрести эксклюзивный продукт бизнес-класса. А по-настоящему эксклюзивных предложений на петербургском рынке с каждым годом все меньше.
Кейс: как достроить «невезучий» объект. ЖК «Усадьба на Ланском» близок к сдаче
Проект ЖК «Усадьба на Ланском», несколько лет испытывавший различные трудности, вышел наконец на финишную прямую. По словам Павла Бережного, директора по развитию застройщика, ГК «С.Э.Р.», летом объект будет введен в эксплуатацию.
Напомним, ЖК «Усадьба на Ланском» – проект, реализуемый ГК «С.Э.Р.» в рамках редевелопмента бывшей территории хлебозавода «Поленница» на пересечении Ланского шоссе и проспекта Энгельса. Комплекс относится к бизнес-классу. Проект был разработан Архитектурным бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. С учетом окружающей застройки он был стилизован под «сталинский ампир» и гармонично вписывался в сложившийся архитектурный контекст. Комплекс включает в себя 207 квартир суммарной площадью 17,3 тыс. кв. м, 6 коммерческих помещений, а также подземный паркинг на 76 машино-мест.
Наверное, наиболее точным определением, которое характеризовало бы дальнейшие события, было бы невезение. Проект в удачной локации, с привлекательной архитектурой, хорошей «начинкой», то есть имевший все формальные основания, чтобы быть успешно реализованным в два-три года, постоянно сталкивался с разными проблемами, которые руководству девелопера приходилось преодолевать.
«Комплекс – небольшой, поэтому его экономика никак не «билась» с созданием нового соцобъекта. При этом в локации детсадов в целом достаточно. Поэтому мы предложили выполнить какие-либо альтернативные работы в сфере развития социнфраструктуры Выборгского района. Город пошел нам навстречу, и в рамках проекта мы вложили порядка 50 млн рублей в реконструкцию одного из самых крупных школьных стадионов в Петербурге (у школы № 494 на проспекте Композиторов)», – рассказывает Павел Бережной.
После этого, в 2015 году, строительство наконец началось. Но уже ощущалось влияние кризиса: продажи, особенно в проектах, находящихся на ранних стадиях реализации, шли все хуже и хуже. «Для ведения работ нам, в принципе, достаточно было реализовывать всего по 3-4 квартиры в месяц. Но продажи почти полностью встали. Единственным разумным выходом руководство компании признало получение банковского кредита», – вспоминает Павел Бережной. Но и здесь проекту не везло. Прошли переговоры, и было достигнуто соглашение о проектном финансировании с банком «Евротраст». Но к этому времени (2017 год) кризис добрался и до банковского сектора, и перед самым подписанием договора ЦБ отозвал у банка лицензию. Затем аналогичная договоренность была достигнута с банком «Советский». Но и тот лишился лицензии Центробанка.
«Поскольку крупные банки в условиях кризиса не хотели давать кредиты, для нас фактически был потерян необходимый поток привлеченного финансирования. Стройка практически встала», – говорит Павел Бережной. Следующим ударом стала приостановка Росреестром регистрации договоров ДДУ в августе 2018 года. «Срок ввода объекта не был соблюден, и по формальным признакам он вошел в число потенциально проблемных», – рассказывает он.
Но руководство ГК «С.Э.Р.» не сдалось. Владелец компании продал долю в одном из бизнес-центров на Петроградской стороне и вложил еще около 70 млн рублей собственных денег в стройку. Удалось договориться с подрядными компаниями об оплате работ не деньгами, а квадратными метрами. В 2019 году работы активизировались. Убедившись, что застройщик не бросает объект, Комитет по строительству направил соответствующее письмо в Росреестр – и регистрация ДДУ была возобновлена. Банки начали снова выдавать ипотеку на жилье в объекте.
«Поскольку на достройку комплекса нужно было привлечь еще средства, руководство компании тщательно просчитало экономику проекта и сделало потенциальным частным инвесторам, можно сказать, рекордное по прибыльности предложение: возможность приобрести жилье для последующей перепродажи с дисконтом до 25%. Идея имела успех, были привлечены десятки миллионов рублей», – говорит Павел Бережной.
По его словам, на сегодняшний день суммарный объем инвестиций в проект достиг 1,5 млрд рублей, строительная готовность составляет 85%, стоимость завершения реализации проекта не превышает 270 млн рублей: «Поэтому мы в ближайшее время свернем дисконтную программу. Надо попытаться заработать на этом проекте хоть что-то».
Представитель девелопера признает, что в лучшем случае прибыль будет совсем небольшая, в худшем – компания «выйдет в ноль». «Главное, что мы все-таки завершим объект, не подведем дольщиков и инвесторов и сможем выполнить все свои обязательства», – резюмирует он.