ЖК «Гранат»: все грани комфорта и стиля
Проект, разработанный холдингом «РСТИ», — это новый взгляд на современное, технологичное и удобное жилье в одной из самых привлекательных локаций Санкт-Петербурга. В этом обзоре мы рассмотрим архитектурные особенности комплекса, его инфраструктуру, расположение и другие преимущества.
Холдинг «РСТИ» — один из лидеров строительной отрасли России, реализующий как собственные инвестиционные проекты, так и работающий в рамках государственных контрактов. За более чем 20 лет успешной деятельности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области компания возвела свыше 1,8 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости, преображая облик города и создавая комфортное пространство для жизни. ЖК «Гранат» — один из самых современных объектов, который украсит центр Фрунзенского района Северной столицы. Уже сейчас можно приобрести квартиры первой очереди, завершение строительства которой запланировано на II квартал 2028 года.
Магия местоположения
Жилой комплекс комфорт-класса находится в шаговой доступности от станции метро «Бухарестская», дойти до которой пешком можно всего за десять минут, а на электросамокате и вовсе «долететь» за пять минут. Месторасположение «Граната» позволяет одинаково легко добраться как до центральной части города, так и до окраинных районов. За 20 минут без пересадок на общественном транспорте можно доехать до Невского проспекта, а за 30 минут на личном автомобиле — до аэропорта Пулково.
Рядом — магазины, детские сады, школы и другие объекты инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни. Находящиеся поблизости пять зеленых зон, включая сквер Спасателей, яблоневый сад, Парк дружбы и другие, приглашают на прогулки на свежем воздухе. Каждый свой день жители смогут наполнить интересными событиями и яркими эмоциями, посетив расположенные недалеко от дома 7D-кинотеатр, Центр пляжного спорта, парки развлечений Joki Joya и MazaPark, ТРЦ и рестораны.
Архитектурный облик
В основе авторского проекта, разработанного бюро Intercolumnium, — принципы комфортного урбанизма. ЖК включает шесть 13-этажных корпусов с подземными паркингами, образующими единый архитектурный ансамбль на уютной закрытой территории, который выделяется своим современным стилем, продуманным дизайном и функциональностью. Фасады, облицованные керамогранитом гранатового, белого и графитового оттенков, создают гармоничный и запоминающийся образ. На первых этажах предусмотрены коммерческие помещения, предлагающие широкий спектр услуг. Жемчужина комплекса — центральная входная группа со вторым светом и высокими витражами, дизайн которой вдохновлен игрой света и сиянием граней драгоценного граната.
Концепция благоустройства
Три уютных двора, закрытых от посторонних глаз и автомобилей, станут оазисом спокойствия, где можно наслаждаться досугом в пределах своего квартала. Один из дворов предназначен для прогулок и встреч жителей комплекса. Здесь разместились оригинальная мост-игровая зона, места для тихого отдыха, а также амфитеатр у центрального дерева комплекса — величественной ели, где будут проводиться новогодние мероприятия.
Центральный двор — территория релаксации с мобильными скамейками и велопарковками. Здесь планируется установка современного арт-объекта, который станет ярким акцентом пространства.
Третий двор — настоящий рай для детей. Здесь расположены доминантная горка, навес-пергола с качелями, песочница и другие зоны активности, разделенные по возрастам для максимального комфорта.
Разнообразие планировочных решений
Первая волна предложений — это три элегантных 13-этажных корпуса в составе первой очереди строительства, вмещающих 771 квартиру общей площадью 27 290 кв. м. Здесь каждый найдет свой идеальный дом: от компактных студий до просторных трехкомнатных. Взыскательных покупателей ждут уникальные планировки с кухнями-гостиными, залитыми светом благодаря угловому остеклению, мастер-спальнями, вместительными гардеробными, окнами Clerestory, наполняющими ванные комнаты естественным светом, и студиями с двумя окнами, открывающими новые горизонты для дизайна. Квартиры, расположенные на последних этажах, порадуют увеличенной высотой потолков — до трех метров, даря ощущение свободы и простора.
А лоджии правильной квадратной формы станут идеальным местом для создания личного пространства, где можно уединиться с книгой, заняться йогой или просто понежиться в лучах солнца, что особенно важно для поддержания здоровья и душевного равновесия в нашем климате. Любители активного образа жизни смогут оборудовать здесь собственный тренажерный зал.
Для ЖК «Гранат» разработан новый стандарт отделки, отвечающий всем современным тенденциям в дизайне интерьеров. Покупателям предлагается два варианта цветовых решений: светлый и натуральный, которые станут прекрасным фоном для любого стиля — от минимализма до классики.
В корпусах первой очереди строительства найдутся квартиры по любому запросу: с чистовой и предчистовой отделкой, а также без отделки, что дает возможность воплотить собственные дизайнерские решения.
Комфорта много не бывает
Застройщик позаботился и о дополнительных опциях, обеспечивающих удобство для всех жильцов. Безбарьерный вход в парадные, словно продолжение земли, приветствует отсутствием ступеней и пандусов. Электроподогрев площадок перед дверью растопит зимнюю стужу, а теплые полы в тамбурах и при входе создадут атмосферу уюта с порога дома. Продуманная система грязезащиты и просторные колясочные позволят почувствовать искреннюю заботу о себе.
В каждой очереди строительства предусмотрен отапливаемый подземный паркинг. Ваш автомобиль будет надежно защищен от любых погодных условий, а лифт позволит комфортно добраться до квартиры, не выходя на улицу. Кладовые в паркинге — это продуманное решение для удобного хранения габаритных или сезонных вещей, освобождающее пространство в квартире. Ваше имущество будет находиться в сухом и безопасном месте, оборудованном камерами видеонаблюдения и системой вентиляции.
Подумал застройщик и о велосипедистах, для которых проблема хранения двухколесного транспорта всегда стоит особенно остро. В паркинге организована современная велопарковка с передовыми охранными системами.
Технологии, работающие на благополучие
«Гранат» — это еще и высокотехнологичный дом, где инженерные системы выполнены на базе прогрессивных решений для удобной жизни. Смарт-подход поддерживает все аспекты комфорта: от контроля доступа до систем водоснабжения и размещения кондиционеров.
Забота о здоровье начинается с чистой воды: четырехступенчатая система очистки обеспечивает ее безупречное качество.
Бесключевой доступ во двор и парадные открывает двери в мир удобства, а выход с территории осуществляется в одно касание. Входные группы встречают жильцов вызывными панелями домофона, транслирующими четкое изображение с цветных камер прямо на экран мобильного устройства.
Эстетика фасада поддерживается благодаря системному решению — сплит-шахтам для кондиционеров, изящно интегрированным в архитектурный облик здания. Дизайнерские стальные профильные радиаторы, установленные во входных группах и подключенные из стены, не только согревают, но и радуют глаз.
Горизонтальная периметральная разводка отопления дарит возможность индивидуальной настройки температуры в каждой комнате, а отопительные приборы с нижним подключением из стены органично вписываются в интерьер. Для удобства учета потребляемых ресурсов предусмотрена дистанционная передача показаний приборов.
Гибкие условия оплаты
Стоимость квартир в ЖК «Гранат» начинается от 7 млн рублей. Приобрести жилье можно как при 100% оплате, так и в рассрочку на весь период строительства либо с помощью ипотечного кредита. Также доступны другие варианты оплаты: программа Trade-in («Квартира в зачет»), позволяющая забронировать квартиру в комплексе и оплатить ее после продажи старой недвижимости. Кроме того, можно воспользоваться действующими программами субсидирования, такими как «Молодежи — доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир», «Материнский капитал», направив субсидированную сумму на оплату стоимости квартиры.
Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.
Досрочный ввод – продукт оптимизации строительных процессов
Срыв сроков строительства абсолютно всех жилых домов – миф, спровоцированный появлением обманутых дольщиков. Есть застройщики, которые сдают дома не только в срок, но и раньше обещанного. Главное условие досрочной сдачи объекта – хорошо организованный процесс строительства.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», лишь 5% застройщиков Петербурга и Ленобласти досрочно вводили ЖК в эксплуатацию в 2019 году. Поскольку девелоперы руководствуются в первую очередь экономической целесообразностью, не исключено, что с массовым переходом жилищного строительства на проектное финансирование число таких объектов подрастет.
Очевидные поводы
Заключая договоры долевого участия, застройщики, как правило, добавляли месяц-другой к плановому сроку передачи ключей дольщикам. Это время для маневра. Поэтому, если работы идут в графике, объект готов к передаче дольщикам на те самые один-два месяца раньше. «Изначально с запасом взятый срок строительства помогает избежать просрочек по вводу. Это – возможный сценарий, хотя в большинстве случаев застройщик в нем не заинтересован, так как более поздний срок сдачи снижает привлекательность объекта для покупателей», – поясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова считает важными грамотно выстроенный строительный процесс, грамотное взаимодействие с надзорными органами и соблюдение регламентов. Это позволяет приблизить сдачу на полгода, уточняют в ЦДС.
Кроме того, сократить сроки строительства позволяют новые информационные системы, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. В готовом проекте это уменьшает количество правок и изменений. Система ASIC используется для внутреннего контроля. Она позволяет генерировать графики производства работ, автоматизировать всю отчетность по этапам строительства и т. д.», – поясняет она.
Вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге Владимир Шабанов добавляет: «Единого рецепта нет – необходим ряд условий. В частности, не должно быть никаких сюрпризов со стороны монополистов, контролирующих надзорных органов, каких-либо осложнений с окружением, если объект создается в сложившейся застройке».
И экономия, и качество
Для застройщика, кроме репутации, есть также экономическая выгода от досрочной сдачи. Это десятки миллионов рублей при сокращении строительного цикла на полгода, подсчитали специалисты «СПб Реновации».
Руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев указывает на снижение административных расходов – от фонда оплаты труда до аренды техники. По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, существенная экономия возникает, когда у застройщика оптимизированы внутренние процедуры, все максимально технологично выстроено. «На рынке сейчас появляются решения, которые позволяют сократить сроки строительства, в частности, за счет использования готовых элементов. Это не самые бюджетные решения, но они могут дать преимущество за счет ускорения работ и оптимизации числа задействованных рабочих», – поясняет он.
По словам Владимира Шабанова, экономия формируется также за счет затрат на управление стройплощадкой. «Но если пытаться слишком сильно сократить сроки, можно получить обратную зависимость – не уменьшить, а напротив, увеличить себестоимость», – говорит он.
При этом экономия, как утверждают эксперты, никоим образом не ухудшает качество строительства. «Качество мало зависит от скорости строительства, если придерживаться технологий. Ускорение достигается за счет других инструментов», – объясняет Дмитрий Михалев. Ольга Ульянова добавляет, что застройщик не заинтересован тратить время и деньги на устранение недочетов. Тем более что это негативно сказывается на репутации.
В эскроу-условиях
Переход рынка на новую схему финансирования, по оценке экспертов, повлияет на скорость строительства. «Чем быстрее будет построен дом, тем меньше денег за использование кредита заплатит застройщик», – подчеркивает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв. По мнению Дмитрия Ефремова, ускорение становится важным конкурентным преимуществом: «Благодаря этому можно предложить покупателям не только сокращенное время ожидания ключей, но и более привлекательные цены».
Владимир Шабанов указывает на взаимосвязь процесса с финансами: «Если мы продаем быстро, мы используем деньги под минимальный процент. А если продажи идут плохо, а мы пытаемся строить быстрее, то будем брать деньги у банка по максимальному проценту, то есть деньги, которых еще нет на счетах эскроу. И это создает обратную ситуацию: мы строим вроде бы быстро, но дороже, и зачем это нужно?».
Дмитрий Михалев резюмирует: «Пока нет достаточного опыта работы по новой системе, но какой бы ни была схема финансирования, ответственные застройщики всегда будут стремиться к досрочной сдаче объектов».
Мнение
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Переход на новую схему финансирования сподвигнет застройщиков сокращать период строительства. Но это не всегда означает ускорение самих работ. К примеру, некоторые девелоперы могут разделять проект на более мелкие очереди, что позволит быстрее получать средства с эскроу-счетов.
Владимир Шабанов, вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге:
– Самоцели просто строить быстро нет. Иначе можно просто взять денег в банке, построить за полгода дом и продавать его без эксроу. На мой взгляд, картина будет такова: если раньше строили три года, теперь будут пытаться построить за два. Но особо замечу: если строили за два года, не факт, что будут стремиться построить за год.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Досрочная сдача не отменяет контроль качества. Любой застройщик заинтересован в поддержании качества своего продукта и, наоборот, совершенно не заинтересован в его сознательном занижении: законодательство четко прописывает ответственность компании.