Рыба ищет, где глубже, девелопер – где лучше

Вслед за спросом девелоперы идут из Петербурга в ближние районы Ленинградской области. В качестве основной причины большинство экспертов называет отсутствие свободных земельных участков на территории города.

По состоянию на сентябрь 2023 года, сообщает Urbanus News со ссылкой на данные Единой информационной системы жилищного строительства, совокупная площадь новостроек в Петербурге сократилась на 1,5 млн кв. м. С сентября 2022 года по сентябрь текущего в Петербурге выдано 222 разрешения на строительство многоквартирных домов общей площадью 7,246 млн кв. м. За аналогичный период прошлого года застройщики получили 308 разрешений на 8,783 млн кв. м.

В Ленинградской области с начала года получено 147 разрешений на 3,596 млн кв. м; в прошлом году девелоперы собирались строить 133 объекта площадью 3,391 млн кв. м.

По данным портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), в первой половине года Ленобласть заняла третье место в стране по количеству выведенных на рынок объектов и первое по площади новых объектов.

Как подсчитали аналитики ГК «Запстрой», сейчас в области строится почти 4 млн кв. м жилья: за год объем строительства вырос на 13,31%.

Покидая город

Нынешний исход из города в область не первый. После 2003 года, когда была построена КАД, девелоперы начали активно осваивать закадье, затем вернулись на городские территории. После очередной смены власти в 2011–2012 годах застройщики вновь устремились в область, где условия для них были значительно благоприятнее. Постепенно они возвращались, но сегодня ситуация вновь меняется.

В начале года Лев Каплан, директор Союза строительных компаний «Союзпетрострой», выступая на XXVII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», заявил: за три года, с 2019-го, с петербургского рынка ушла почти треть строительных компаний. За это же время в Ленобласти число компаний выросло на 9%.

В числе причин Лев Каплан назвал отсутствие актуального Генерального плана – действующий «превратился в решето» благодаря многочисленным поправкам. Градостроительная комиссия, по его мнению, не справляется с важнейшей функцией координации градостроительного развития; объектов социальной инфраструктуры по-прежнему не хватает, жилищное строительство растет опережающими темпами. Как результат – уход некоторых компаний в область, где подобные вопросы решаются проще и быстрее.

По мнению Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга ГК ЦДС, в последнее время градостроительная политика Петербурга меняется. Смольный обнародовал финальный вариант Генплана до 2050 года, который можно назвать консервативным. «Он существенно сокращает возможности для жилищного строительства в городской черте, в частности, в рамках редевелопмента. В такой ситуации некоторым застройщикам проще работать в Ленинградской области, где сегодня вырабатывается свое видение новой застройки, вводятся дополнительные нормы и правила. В области появляются градостроительные комиссии, которые оценивают новые проекты с точки зрения их эстетики и продуманности. Это идет на пользу региону. В прошлое уходит хаотичная и высотная застройка. В ближайшее время Ленинградская область будет застраиваться в основном среднеэтажными кварталами», – полагает она.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Петербурге и Ленобласти, отмечает: в Ленобласти новостройки в целом ряде локаций не должны превышать 12 этажей, однако это не мешает застройщикам создавать комфортную жилую среду в новых жилых комплексах.

«Земля! Земля!»

Большинство экспертов указывают на отсутствие земельных участков в Петербурге, что заставляет девелоперов уходить в область.

«Существенное преимущество областных земель – наличие свободных участков, ранее не вовлекавшихся в оборот. На них нет никаких сетей и капитальных строений, что позволяет девелоперу максимально оперативно выйти на стройплощадку. Мы видим, что многие федеральные застройщики охотно выводят свои новые проекты именно в Ленинградскую область», – указывает Наталья Кукушкина.

«В последние годы мы видим значительный рост количества жилых комплексов, строящихся в Ленинградской области, причем большинство из них – проекты комплексного освоения территории. И связано это как с большим количеством свободных земель в Ленинградской области, которые быстро находят своих владельцев в виде крупных застройщиков, так и с возросшим спросом на загородный формат проживания со стороны клиентов», – утверждает Евгений Бескровный, руководитель отдела продаж ГК «Запстрой».

Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), соглашается: «В настоящее время фокус застройщиков вновь сместился за пределы КАД. Это связано с тем, что участков под комплексное освоение территорий внутри КАД практически не осталось, а в пригороде сохраняется возможность реализовывать масштабные проекты».

Ольга Эбель, генеральный директор агентства недвижимости Ольги Эбель, уточняет: «В Петербурге участки сейчас все чаще пригодны для строительства проектов бизнес- и элит-класса. В целом есть тенденция к тому, что через семь – десять лет в городе в принципе может не остаться участков под строительство. В связи с этим уже сейчас заметен сдвиг в сторону Ленинградской области, где земли больше и она менее дорогая, что позволяет сделать стоимость квадратного метра более доступной для покупателей. Кроме того, в Ленобласти есть практика: застройщикам предлагают земельные участки в качестве вознаграждения за достройку проблемных объектов, которых в 47-м регионе достаточно».

Однако Евгений Бескровный не во всем соглашается с коллегой: «Надо понимать, что земельные участки под точечное строительство будут всегда, и говорить, что через семь – десять лет в Петербурге не останется площадок под строительство, не совсем корректно. Я бы сказал, что мы точно увидим значительное снижение объемов строящегося жилья в мегаполисе в ближайшие десять лет и значительный рост объемов строящегося жилья в Ленинградской области в течение этого же срока».

Драйвер смещения – 2

Одна из причин роста строительных объемов на территории области – увеличение покупательского спроса. Аналитики Nikoliers подсчитали: каждая третья квартира на рынке новостроек Петербургской агломерации приобретается в Ленобласти. Доля сделок в регионе растет. Так, в первом полугодии 2021 года из 41,02 тыс. ДДУ на Ленобласть приходилось только 10,5 тыс. ДДУ (26% от общего объема сделок). В первом полугодии 2023 года в целом по агломерации было куплено 27,2 тыс. квартир, из них 8,64 тыс. квартир находится в области (32%).

Эксперты ГК «Запстрой» отмечают высокий спрос в Ленинградской области нынешним летом. Например, в августе спрос на покупку квартир в новостройках области вырос на 35,63% относительно июля. При этом спрос на областные новостройки рос в течение всего лета. Аналогичной позитивной динамики в сегменте новостроек не фиксировалось уже на протяжении более двух лет.

В Nikoliers подчеркивают: несмотря на общее снижение покупательской активности, спрос на квартиры в Ленинградской области остается более стабильным, чем в границах Петербурга. Это связано в первую очередь с более низкой стоимостью квадратного метра даже по сравнению с проектами, расположенными на окраинах Петербурга.

По данным Группы Аквилон, стоимость квадратного метра жилья в области может быть на 20-25% ниже, чем в городе. По подсчетам Группы ЦДС, разница в цене, как правило, составляет 30-40%. Средняя цена в новостройках комфорт-класса в Ленобласти – примерно 140 тыс. рублей за кв. м, в городе – приблизительно 200 тыс. рублей.

50/50

Целый ряд петербургских компаний работает и в городе, и в области. «Эти районы нельзя жестко делить, так как они представляют собой единую агломерацию, в которой спрос постоянно перетекает туда и обратно. Мы считаем перспективными оба рынка», – говорит Наталья Кукушкина.

«Мы действуем по принципу золотой середины. Мы не уходим полностью в область, но в то же время осваиваем это направление, планируем увеличивать там портфель участков и количество проектов», – вторит Наталия Коротаевская.

По ее мнению, расположение рядом с городом, много зелени и привлекательные цены на недвижимость делают Ленобласть популярной среди желающих приобрести жилье.

«Сложно прогнозировать за всех участников рынка, потому что все выстраивают стратегии по-разному. Кто-то делает ставку на Ленобласть, потому что там ниже средний чек. Но в область уходят не только из-за среднего чека или комфортной высотности, но и ради близости к природе», – добавила Наталия Коротаевская.

Эксперты Nikoliers указывают на компании федерального уровня, приходящие в Петербургскую агломерацию. Все они нацелены на проекты комплексного освоения территорий, поэтому выбирают Ленобласть.

В то же время Наталья Кукушкина полагает неверным утверждать, будто петербургские новостройки теряют покупателей. «Около двух третей всех сделок в Петербургской агломерации все еще приходится на город, и только одна треть – на Ленинградскую область. Возможно, в какой-то момент это соотношение изменится и станет ближе к значению 50/50, так как в городе заметно меньше участков под жилищное строительство, а цены более высокие. Если вместе с этим в области будет быстро развиваться дорожно-транспортная сеть и общественный транспорт, перетекание спроса может ускориться»,– предполагает она.

Новые ЖК Петербурга и Ленобласти в октябре: все заживут в комфорте

Подавляющее большинство новых жилых комплексов, выведенных на рынок новостроек Петербурга и Ленинградской области в октябре 2023 года, относятся к классу комфорт, хотя масштабы проектов различны.

В октябре на рынке Петербурга появился всего один проект класса бизнес: Объединение «Строительный трест» открыло продажи в квартале бизнес-класса «Парусная 1» в Василеостровском районе. Участок площадью 3,97 га ограничен Шкиперским протоком, Галерным проездом, Парусной улицей, Наличным переулком и Наличной улицей. Этот участок с готовым проектом «Строительный трест» приобрел у Группы ЛСР.

Проект разработало архитектурное бюро «Студия 44». У комплекса будут сложные фасады с выступами и смещениями. В отделке фасадов задумано использование кирпича и декоративной штукатурки контрастных цветов – в стиле исторической застройки Васильевского острова.

Общую концепцию благоустройства разработала стадия DEREVO PARK – это отсылка к историческому проекту устройства каналов Васильевского острова Доменико Трезини: водные чаши, водопад, канальцы для сбора дождевой воды, детские зоны для игр с водой, а также малые архитектурный формы.

Также в Василеостровском районе стартовали продажи в апарт-отеле «VascodaGama» девелопера Maslov Group Development. Это проект реконструкции старого здания, на чем специализируется компания. Все апарт-отели девелопера находятся под управлением фирмы TakeRoom. В компании разработано несколько доходных программ с гарантированной прибылью – небольшие по площади апартаменты предполагают перманентную сдачу в аренду.

Стартовали продажи в апарт-отеле комфорт-класса «iDPolytech» в Выборгском районе от Euroinvest Development. Участок площадью 0,8 га ранее занимал НИИПТ.

Проект разработала мастерская Рейнберга и Шарова. Здание П-образной формы решено в стиле минимализма с элементами хай-тека. В отделке фасадов преобладают металл и керамика. Вход украшен декоративной колоннадой с вертикальным озеленением.

Представлено пять категорий апартаментов: Basic, Standard, StandardPlus, Exclusive, Superior. Предполагается, что жить здесь будут студенты и преподаватели, в том числе Политеха.

ГК «Петербургская Строительная Компания» (ПСК) приступила к большому проекту комплексного освоения территории на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе в Московском районе – «PLUS Пулковский», и вывела на рынок первые малоэтажные дома комфорт-класса. Проект реализуется в концепции PLUS, разработанной ГК ПСК для развития новых территорий.

Площадь участка под освоение 24,9 га, из которых под жилую застройку отводится 14,5 га. Общая площадь жилья составит 137 тыс. кв. м, запроектированы 30 жилых домов. Проект разработало архитектурное бюро «А.Лен». Цвета фасадов – это комбинация небесно-серых, бежевых и белых цветов, в том числе с использованием цветовых вставок под дерево.

В рамках проекта застройщик должен расширить Волхонское шоссе на одну полосу.

Группа RBI вывела на рынок ЖК «Куинджи» во Фрунзенском районе. Ранее участком в 30 га владела компания GloraX, он относился к масштабному проекту «Ligovsky City». Другие части этого участка приобрела ГК ПИК под ЖК «Витебский парк» и «Аэронавт».

Здание разместится на стилобате: внутренний двор с садом камней, парком и прочими атрибутами благоустройства будет поднят на стилобат. Также со стилобата можно будет попасть в парадные.

Транспортные проблемы нивелирует новая станция метрополитена «Боровая» на пересечении Лиговского проспекта и улицы Тосина, ввод которой намечен на 2027 год.

Компания «Лидер Групп» открыла продажи в ЖК «Южный форт» в Красносельском районе. Проект разработала компания «Ремарк». На фасадах зданий будут чередоваться контрастные цвета, а также пилоны на всю высоту зданий и вертикальное остекление лоджий. При проектировании ЖК «Южный форт» использовано вертикальное зонирование, позволившее сделать выступающую часть паркинга эксплуатируемой с благоустройством и озеленением. На эксплуатируемой кровле первого этажа запланировано креативное пространство для отдыха, разделенное на пять тематических зон: «солнце», «воздух», «вода», «прибой» и «маяк», оформленных в индивидуальном стиле.

Всеволожский район разрастается

В Ленинградской области на рынок вышли также проекты комфорт-класса. Причем почти все во Всеволожском районе.

Группа Аквилон вывела на рынок ЖК «Аквилон ЯНИНО». Проект реализуется в соответствии с концепцией застройщика Э4: энергоэффективности, эргономичности, экологичности и экономии средств жителей. При строительстве жилого комплекса застройщик использует энергоэффективную технологию Termo-S собственной разработки. Она включает в себя увеличенный слой утеплителя внешних стен, кровли и цоколя, индивидуальный тепловой пункт, а также установку энергоэффективных стеклопакетов. Termo-S на 50% снижает теплопотери зданий, что помогает жителям существенно экономить на платежах за теплоснабжение.

Комплекс будет оснащен «умной» системой управления домом и квартирой inHOME.

ЖК позиционируется в классе комфорт – при квартирографии, состоящей преимущественно из однокомнатных квартир и студий, и высоте потолков 2,54 метра.

Открыты продажи в клубном квартале «iDMurino III» компании Euroinvest Development. Он возводится по концепции 3iD, разработанной в компании: жилая среда проектируется в трех пространствах – персональном, общественном и цифровом.

Проект разработало архитектурное бюро «Остоженка». Фасады домов будут выполнены в бежево-сером цвете с терракотовыми, серо-зелеными и темно-серыми акцентами. Внешний вид ориентирован на скандинавский минимализм.

Veren Group открыла продажи в ЖК «VEREN NORT сертолово». ЖК строится также в соответствии с собственным стандартом компании VEREN NORT, принятым для региональных проектов. Здесь учтены высота зданий, планировки, ограждающие конструкции, благоустройство прилегающей территории и т. д.

Через несколько лет рядом со строящимся ЖК должен появиться транспортно-пересадочный узел «Сертолово», однако строительство не начато – пока лишь сформированы и поставлены на кадастровый учет земельные участки, необходимые для будущего строительства.

Еще один проект реализуется в Ломоносовском районе. Дочерняя структура «Охта Групп» – «Охта Групп Петергоф» вблизи Петродворца, но на территории области открыла продажи в малоэтажном ЖК «Экография». Площадь участка – 17 га. Кроме трехэтажных домов, здесь запланированы торговый центр, детский сад, спортивная площадка, променад, а также травяной сад, ягодный сад, скалодром и прочее.

Новые жилые комплексы Петербурга и Ленинградской области, выведенные в продажу в октябре 2023 года