5 мифов о премиальных новостройках в Москве

Новостройки премиум-класса в Москве – один из самых перспективных сегментов рынка недвижимости для покупки и инвестиционных вложений. Порядка 49% квартир и апартаментов этого класса продаются в зданиях на начальном этапе строительства. Однако менеджеры по продажам порой сталкиваются с предубеждениями покупателей относительно «премиума», которые затрудняют сделки. Эксперты «Метриум» опровергают пять наиболее распространенных мифов о премиальных новостройках.

Миф 1. «Премиум» есть только в пределах Садового кольца

Новостройки премиум-класса часто путают с элитными с точки зрения их расположения. Многие покупатели думают, что премиальные ЖК должны находиться только в историческом центре, но это не так. Напротив, отличительная черта жилых комплексов этого класса – более широкая, чем в «элитке», география распространения. У этих сегментов рынка различаются покупательские аудитории, а значит и их предпочтения по расположению новостройки. По данным «Метриум», 58% проектов и готовых жилых комплексов премиум-класса реализуются застройщиками за пределами ЦАО.

«Новостройки премиум-класса предпочитает более молодая аудитория, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Это экономически активные и успешные бизнесмены, стартаперы, представители культурной индустрии, топ-менеджеры. Как правило, они младше 50 лет, в то время как среди клиентов элитного рынка много людей старше 50-55 лет. Поэтому премиальные комплексы проектируются в локациях, где активная аудитория чувствует себя комфортнее – ближе к деловым кварталам и крупным бизнес-центрам, у важных транспортных магистралей, по которым можно быстро доехать в аэропорт, область или в центр».

К примеру, премиальный квартал Prime Park – постоянный лидер рейтинга самых продаваемых новостроек премиум-класса по версии «Метриум» – находится на Ленинградском проспекте в Хорошевском районе. Рядом Ленинградский деловой район (один из крупнейших бизнес-кластеров Москвы). До аэропорта Шереметьево можно доехать либо на такси или автомобиле по шоссе, либо на аэроэкспрессе с Белорусского вокзала, который расположен в 5 минутах езды от Prime Park. Ленинградский проспект переходит в район Белорусской и Тверской, где находится множество ресторанов и бутиков.

Миф 2. В премиальных новостройках мало квартир с отделкой

Среди потенциальных покупателей новостроек премиум-класса бытует мнение о том, что найти квартиру с отделкой от застройщика крайне трудно. Это связано с тем, как формировался рынок дорогостоящего жилья в Москве. Долгие годы девелоперы продавали почти все квартиры и апартаменты «в бетоне». Для клиентов покупка такого жилья была абсолютно нормальной: они собирались разработать планировку, дизайн-проект и сделать ремонт собственными силами. Теперь приоритеты покупателей несколько изменились. Спрос на квартиры премиум-класса с отделкой возрос, так как это более практично и экономично.

В действительности же девелоперы премиальных проектов в последние годы существенно нарастили предложение жилья с отделкой. По подсчетам аналитиков «Метриум», квартиры и апартаменты без отделки составляют менее половины предложения в премиальном сегменте рынка московских новостроек. На долю помещений с предчистовой отделкой приходятся 23%, а с полной отделкой – 31%.

«В проектах MR Group уже сейчас доля квартир с отделкой составляет более 90%, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Для разработки актуальных планировочных и дизайн-решений мы всегда привлекаем топовые команды специалистов. В наших проектах премиум-класса Symphony 34, Hide, Mod мы работали с командами архитекторов и дизайнеров Олега Клодта, Лейлы Улуханли и Хайме Бериестайна. Благодаря такому сотрудничеству растет разнообразие квартир по их площади и планировкам в премиальных новостройках – опытные архитекторы могут сделать комфортной как студию площадью 30 квадратных метров, так и пентхаус в 100 квадратных метров».

Миф 3. В новостройках премиум-класс не хватает собственной инфраструктуры

Еще одно неправильное представление о премиальном жилье также появилось из-за путаницы с элитными домами. Нередко высокобюджетные проекты ассоциируются у клиентов с клубными домами. Действительно, в начале развития этого сегмента элитные дома были в основном клубными. Значительную их часть составляли реконструированные особняки в историческом центре. Часто у таких комплексов не было не только собственной инфраструктуры, но даже закрытой территории.

На практике облик премиальных и элитных новостроек за последние пять лет сильно изменился. Теперь в «премиуме» преобладают комплексные новостройки, которые включают полноценное благоустроенное пространство и тысячи квадратных метров коммерческих помещений. Масштаб премиальных проектов позволяет застройщикам создать полноценную экосистему услуг в пределах комплекса, чтобы его резидентам не нужно было покидать пределов квартала для посещения фитнес-клуба, салона красоты или банка.

Так, в квартале премиум-класса Prime Park предусмотрены четыре парковых зоны, британская школа, аптека, фитнес-клуб с бассейном, детский сад, салон цветов и декора, рестораны и кафе, супермаркет, служба быта, химчистка, косметологический центр, танцевальная студия, стоматология, салон красоты, игровые площадки.

В проекте премиум-класса Mod помимо общедоступных фитнеса и спа-центра в составе инфраструктуры комплекса предусмотрено общественное пространство для жителей – jazz-гостиная с зоной библиотеки. В комплексе Hide, общественное пространство Life Space предусматривает общие зоны, которые можно арендовать для встреч с гостями и партнерами, гостиную с мини-кухней, террасу с зоной для пикника, home office, переговорные комнаты, спортзал и спа-зону.

Миф 4. В премиальных новостройках продают только большие квартиры

Часть клиентов ошибочно полагает, что в премиальных новостройках преобладают только большие квартиры. Они исходят из того, что жилье в этом сегменте рынка рассчитано в основном на клиентов, которые готовы вкладывать в недвижимость миллионы долларов и жить исключительно в просторных квартирах. Соответственно, располагая небольшим бюджетом, приобрести что-то в «премиуме» нереально. На самом деле это совсем не так.

Премиальные новостройки как раз отличаются от элитных тем, что в них застройщики предлагают широкую линейку квартир и апартаментов по площади. Покупатели в этом сегменте рынка разные: это бизнесмены из регионов, которым нужен плацдарм для временных остановок в Москве, обеспеченная молодежь, инвесторы. Многим из них не нужны большие квартиры, но они нуждаются в преимуществах премиального жилья.

По данным «Метриум», однокомнатные квартиры и апартаменты образуют 29% помещений в продаже в премиальных новостройках Москвы (а вместо со студиями – 31%). Двухкомнатные квартиры – это еще 34% предложения.

Соответственно в премиум-классе вполне можно найти доступные варианты жилья. К примеру, в жилом комплексе Symphony 34 студию площадью 26 кв. м можно приобрести за 13,3 млн рублей – самая доступная студия на премиальном рынке. Это соответствует средней цене студии в новостройках бизнес-класса. Самая доступная однокомнатная квартира продается в новостройке премиум-класса Verdi (14 млн рублей за 35 кв. м).

Миф 5. На самом деле «премиум» – это «бизнес» только под другой вывеской

Скептически настроенные клиенты иногда подозревают застройщиков в завышении класса новостройки бизнес-класса, когда она продвигается как «премиум». Конечно, позиционирование – это свободное решение застройщика, который не подчиняется каким-либо общепринятым стандартам. Но есть признаки, по которым премиальные проекты отличаются от бизнес-класса.

К примеру, для реализации премиальных новостроек чаще привлекают зарубежных архитекторов, чем в комплексах бизнес-класса. В частности, в квартале премиум-класса Prime Park для разработки архитектурного облика и дизайна прилегающих территорий привлечено британское бюро с 50-летней историей Dyer. Филлип Болл – главный архитектор проекта – ведет авторский надзор всех этапов строительства комплекса. Также в комплексе предусмотрена отделка помещений, и дизайн-проекты для нее создали специалисты итальянской студии Raboni Architetti.

Есть и другие отличия, которые помогут найти эксперты по продажам: редкие и дорогие отделочные материалы, сложное инженерное оборудование, продвинутые системы умного дома, комплексная система безопасности, консьерж-сервис для жителей с полным набором услуг от заказа из местного ресторана до покупки авиабилетов и доставки подарков.

«Покупатели на рынке высокобюджетного жилья обязательно нужен “проводник”, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Эксперт в этом сегменте хорошо знает детальные различия разных классов жилья: по локации, качеству архитектуры, наличию дополнительных сервисов он быстро определит, действительно ли новостройка справедливо относится к “премиуму”. Отмечу, что премиальных проектов на московском рынке довольно много – 55, поэтому подобрать подходящую квартиру или апартамент без помощи риелтора будет очень сложно».

Новые ЖК Москвы и Подмосковья в марте: на рынок вышел бизнес-класс

В отличие от Петербургской агломерации, где в марте превалировали старты продаж новых корпусов, в столичном регионе рынок новостроек пополнили именно новые проекты. Подавляющее большинство — в сегменте «бизнес», и добрая половина новинок — комплексы апартаментов.

Единственный проект в премиальном сегменте — именно комплекс апартаментов Logos в Даниловском районе от СЗ «Логос».

По проекту бюро Apex возводится дом на 255 юнитов с французскими окнами, балконами, террасами. Причем двухуровневая терраса запланирована прямо на крыше — с зоной барбекю, кинотеатром и фонтаном. Первый этаж предназначен для общения жителей: коворкинг, кофе-пойнт, гостиная с камином, открытая кухня, приватный кинотеатр, сауна, тренажерный зал и зал для йоги.

Бизнес-класс — это солидно

Прочие комплексы апартаментов, выведенные в продажу в марте, относятся к бизнес-классу. Но в этом сегменте рынка есть и жилые комплексы.

ГК «Основа» начала строительство многофункционального комплекса «ФизтехСити» в районе Северный. В составе IT-кластера — комплекс апартаментов: две 20-этажных секции на стилобате, где расположатся 488 апартаментов с панорамным остеклением.

Проект разработало бюро SPEECH в партнерстве с проектной мастерской ГК «Основа». В здании будут использованы элементы бионической архитектуры. Фасады подразумевают много стекла в сочетании с декором с природным орнаментом.

Как и все проекты ГК «Основа», комплекс «ФизтехСити» будет оснащен системой «умный дом» с возможностью доступа к видеонаблюдению, домофонии, системе контроля доступа и проч.

Бонусом станет расположенная рядом новая станция метро «Физтех», запланированная к открытию в 2023 году.

ГК «Основа» вывела на рынок еще один комплекс апартаментов в Черемушках — Nametkin Tower в составе многофункционального комплекса. Архитектурный проект и проект благоустройства разработало архбюро Mecanoo (Нидерланды).

В этом комплексе и этажность повыше (24–29), и апартаментов побольше (2314). Проект предусматривает ресторан, клуб, спортзал, медицинский центр и проч.

Двор будет поделен на приватную и общественную зоны. Со стороны улицы Наметкина расположится общественная зона с доступом в ресторан и супермаркет. Внутренний двор с ландшафтным дизайном, элементами геопластики и многочисленными функциональными зонами будет доступен исключительно для резидентов.

ГК «Гранель» открыла продажи в корпусе № 1 нового ЖК MYPRIORITY Dubrovka в Южнопортовом районе. Проекты ГК «Гранель» под зонтичным брендом объектов бизнес-класса MYPRIORITY появятся в Басманном районе и в Замоскворечье.

30-этажные здания ЖК MYPRIORITY Dubrovka призваны стать новой доминантой района. Кроме семи жилых корпусов, запроектированы детский сад и школа.

Компания Regions Development вывела на рынок ЖК «Преображенская площадь» в районе Преображенское. Начато строительство первого этапа — жилого дома. Официального старта продаж не объявлено: цены — по запросу.

ГК «Самолет» выводит на рынок комплекс апартаментов в Можайском районе, рядом с Кутузовским проспектом и Долиной реки Сетунь, «Верейская 41». Проект — плод коллективных усилий MAD Architects, АРЕХ, Simple interiors и DEREVO PARK, ГК Самолет. Комплекс будет состоять из четырех урбан-блоков переменной этажности с открытыми террасами. В составе каждого блока — несколько корпусов. Застройщик обещает широкий выбор планировок — вплоть до апартаментов с патио и пентхаусов. Общественное пространство для резидентов расположится на террасе, на уровне третьего этажа.

В столице мало «комфорта»

ГК «Самолет» вывела на рынок проект, который позиционирует в сегменте «стандарт», — ЖК «Молжаниново» в Молжаниновском районе. Стартовали продажи в домах первого этапа первой очереди.

ЖК «Молжаниново» — проект-миллионник, расположенный на участке в 143 га. Его строительство предположительно завершится к 2036 году. В составе проекта, кроме жилья, запланированы социальные объекты — четыре школы, восемь детских садов и проч.

Архитектурный проект выполнен бюро Gren. Отдельное внимание уделено фасадам: запланирована отделка, сочетающая разные материалы контрастных цветов — серого, коричневого и белого.

Level Group объявила о старте продаж ЖК комфорт-класса «Level Южнопортовая» в Печатниках. Это также масштабный проект, над которым работало бюро SPEECH. Планируется построить четырнадцать корпусов переменной этажности (12–69 этажей) с волнистыми фасадами за счет меняющейся глубины жилого этажа. На высоких зданиях «волна» приобретает трехчастную структуру: вдоль торцевых фасадов словно струятся разнонаправленные ленты, придающие зданиям очень активную форму, меняющуюся в зависимости от ракурса и интенсивности света. Соседство корпусов разной высоты позволит избежать монотонности застройки. Максимальная высота ЖК — 225 метров.

Внутренняя инфраструктура расположится в стилобате. В составе проекта — школа, детский сад, медицинский центр.

К комфорт-классу относится выведенный на рынок комплекс апартаментов «Лофт на Херсонской 41а» в Черемушках. ИП Кравченко А. В. реконструирует дом 1970 года постройки под апарт-комплекс: выполнен ремонт, проведены новые коммуникации, продумана система безопасности. В проекте — только студии, предназначенные для сдачи в аренду. Инициаторы проекта обещают не менее 11% годовых.

Застройщики попридержали корпуса

На вывод новых корпусов в реализуемых проектах решились только четыре компании. Причем в Московской области — только два проекта, где на рынок вышли новые объемы жилья: новые проекты в Подмосковье в марте не выводились.

ГК «Самолет» открыла продажи в новом корпусе (корпус 2.1 второй очереди) комплекса апартаментов бизнес-класса «Тропарево Парк» в Новой Москве, в локации Мосрентген, на границе с Тропаревским лесом.

Автор проекта — сооснователь бюро GAFA Григориус Гавалидис. В составе проекта, кроме жилых корпусов, запланированы частные детские сады, коммерческая начальная школа.

Группа «Эталон» вывела на рынок корпуса 7, 8, 9 во второй очереди жилого квартала бизнес-класса Shagal в Даниловском районе. Это флагманский проект группы в столичном регионе. Он возводится на территории 109 га и рассчитан на 25 тыс. жителей. Продумана концепция «15-минутного города» — кроме жилья, здесь запланированы места отдыха, развлечений, деловые пространства, социальные объекты. Все — в 15-минутной доступности, хотя бы на велосипеде.

Стартовали продажи в корпусах 5, 6 и 10 жилого комплекса комфорт-класса «Одинград. Квартал «Семейный» в рамках проекта «Одинград» в подмосковном Одинцове от ГК «Инград». Проект разработало бюро Tikkanen (Финляндия).

В квартале «Семейный» уже готовы к вводу корпуса 2 и 3, завершается строительство корпусов 1, 8 и 9. В корпусах 4 и 7 завершается отделка квартир и подготовка к заселению. Скорее всего, проект завершится в 2024 году.

ГК «Гранель» вывела на рынок корпус 1.6 ЖК комфорт-класса «Новая Рига» в подмосковном Красногорске. На участке площадью 37,6 га запланировано строительство девяти корпусов переменной этажности, в каждом — от 700 квартир. Кроме жилья, запроектированы два детских сада, спорткомплекс, школа и поликлиника.

Проект планируется завершить в 2027 году: четыре корпуса уже сданы, столько же строится. Недавно начато строительство школы.