Топ-5 причин купить жилье в пригороде
Покупка квартиры в Петербурге давно стала делом недешевым, а после сокращения льготной ипотеки для многих покупателей задача стала еще труднее. Зато в ближних пригородах возможностей теперь гораздо больше.
Пока девелоперы во всех российских регионах отмечают сокращение спроса, Ленобласть демонстрирует рост. По данным аналитиков «Дом.РФ», в июле 47-й регион оказался единственным из десяти крупнейших по объемам строящегося жилья, где выросли продажи квартир. Во всех остальных спрос просел.
Разбираемся в пяти главных преимуществах окологородских новостроек.
Цена за качество
Большинство самых популярных областных локаций расположены сравнительно недалеко от Петербурга. А застройщиков, которые их осваивают, отличает правильное понимание качественной жилой среды. Такие проекты, как правило, характеризуются малоэтажным или среднеэтажным стилем застройки, своевременным возведением инфраструктуры и продуманным благоустройством.
Такие новостройки, к примеру, активно возводятся в Янине, Новоселье, Сертолове, Лаголове и других близких к городу локациях. Жилье комфорт-класса здесь во многом не уступает, а в ряде случаев уже и превосходит по качеству аналогичные предложения в Петербурге. Хотя разница цен продолжает оставаться довольно существенной.
Так, по данным агрегатора Restate.ru, в середине августа средняя стоимость квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга составила более 261 тыс. рублей, а в Ленобласти — около 159 тыс. рублей. Это означает, что в пригородах у покупателей гораздо больше шансов выбрать квартиру просторнее, с хорошим природным окружением, интересной планировкой и при этом уложиться в первоначальный бюджет покупки.
Ипотека в помощь
Следующий плюс — у покупателя в пригородах стало больше возможностей в плане ипотеки. Еще недавно льготные госпрограммы доминировали на рынке, но после 1 июля перестали быть массовыми. Например, Петербург с 1 августа 2024 года был исключен из ипотечной программы для IT-специалистов.
Ленобласть оказалась в более выигрышной ситуации и по-прежнему открыта для айтишников. Условия по этой программе продлены до 2030 года, ставка составляет 6%, а лимит — 9 млн рублей. Вместе с обновленной семейной ипотекой эти программы будут главными драйверами спроса в пригородах. Тем более что застройщики продолжают снижать по ним ставки.
Например, у компании «Ленстройтрест», которая давно занимается освоением Янина и Гатчины, покупатели по семейной ипотеке могут рассчитывать на минимальную планку в 4–4,5% годовых (базовая ставка 6%, остальное субсидирует застройщик). В отдельных домах по семейной ипотеке можно купить жилье по ставке в 1% или даже 0,01% годовых — такие условия действуют до момента ввода дома в эксплуатацию. И еще один бонус для покупателей: в рамках госпрограмм действует акция «0% первый взнос», когда застройщик и его партнеры предоставляют клиенту недостающую для внесения первоначального взноса сумму.
Инфраструктура
Ленобласть — один из лидеров по темпам строительства жилья. Это требует активного развития социальной инфраструктуры. В 2023 году здесь были введены в эксплуатацию 25 социальных объектов, в 2024 году планируется строительство 18 образовательных учреждений (десять детских садов и восемь школ).
Правда, не все локации одинаково быстро насыщаются инфраструктурой. В густонаселенных Мурине или Кудрове, где 25-этажные высотки были всегда в почете у девелоперов, жители по-прежнему испытывают дефицит соцобъектов.
Другие локации — в более выигрышной ситуации. Например, в Янине, где строят дома высотой не выше 12 этажей, ситуация с инфраструктурой за несколько лет улучшилась кардинальным образом. Сегодня здесь работает общеобразовательная школа, есть несколько детских садов, амбулатория, почта, а также фитнес-центр с бассейном, супермаркеты, торговые центры и пр. Один из самых активных застройщиков в этом плане — компания «Ленстройтрест», на счету которой современная школа и два детских сада. Все объекты выделяются оригинальной архитектурой и дизайном интерьеров.
Близость к природе
Пожалуй, это одно из самых убедительных преимуществ пригородного жилья. Мало какой современный городской ЖК может быть построен прямо на опушке леса (а если и так, то ценник такой квартиры будет больше пугать, чем радовать). В Ленобласти такое возможно. Пример тому — «Янила Форест», новый 8–12-этажный квартал в Янине, выведенный в продажу весной этого года.
По замыслу проектировщиков, квартал не отгорожен от зеленого массива, а станет его неотъемлемой частью. На идею единения с природой будут работать естественные цвета фасадов и благоустроенные дворы, которые соединят общим прогулочным пространством с пешеходными аллеями, альпийскими горками и ландшафтным дизайном. Такое местоположение, ко всему прочему, гарантирует покупателям и отличные видовые характеристики — из окон большинства квартир можно любоваться лесным ландшафтом.
Для компании «Ленстройтрест» новый квартал стал логичным продолжением освоения микрорайона Янино, начатого в 2012 году. К сегодняшнему дню локация превратилась в уютный зеленый пригород с комфортными общественными пространствами, развитой пешеходной логистикой, насыщенной коммерческой и социальной инфраструктурой.
Транспортная доступность
Жизнь в тихих пригородах имеет и оборотную сторону: у многих локаций есть сложности с транспортной доступностью. На подъездах к городу жителям приходится стоять в пробках, и зачастую решения дорожных проблем не предвидится.
Но есть и локации с хорошими транспортными перспективами. К примеру, от поселка Янино до развязки с КАД — всего два километра. С расширением Колтушского шоссе с двух до четырех полос (рабочее движение открыто 30 августа) проблема пробок здесь полностью решена. Теперь дорога до станции метро «Ладожская» даже в утренние и вечерние часы пик занимает не более 18 минут. В перспективе здесь появится развязка с Восточным скоростным диаметром. Все эти факторы работают на дальнейшую привлекательность Янина, которое постепенно становится одним из самых комфортных пригородов Петербурга.
Справка
«Янила Форест» — жилой комплекс комфорт-класса из 12 зданий высотой от 8 до 12 этажей со встроенными офисными и коммерческими помещениями и отдельно стоящим паркингом на 497 машиномест.
Архитектура: бюро TOBE Architects.
Особенности: квартал у леса, дизайнерские холлы, ландшафтный дизайн.
Старт продаж: апрель 2024 года.
Квартирография: студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, максимальная площадь 78,6 кв. м.
Начальная стоимость лотов: от 4,2 млн рублей.
Подробнее о проекте «Янила Форест» и условиях приобретения квартир вы можете узнать по телефону 8 (812) 561-01-83 и на официальном сайте застройщика.
Льготная ипотека: лебединая песня пропета
Первого июля завершилась льготная ипотечная программа, выступавшая основным драйвером рынка жилых новостроек. С этого момента спрос начал сокращаться. Гражданам и девелоперам отмена программы не нравится, чиновники приветствуют отмену льгот, а финансисты ожидают к концу 2024 года 1,5 млн ипотечных сделок.
Льготная ипотечная программа стала активно внедряться в разгар пандемии коронавируса ради поддержки строительного комплекса и покупателей жилья. За это время программа и ее условия продлевались четыре раза, но при этом она оставалась более выгодной, чем базовые ипотечные программы.
Хотя люди до конца не верили в отмену программы, надеялись на очередное продление, ажиотаж в этом сегменте наблюдался. По данным Frank RG, в июне россияне оформили 175,7 тыс. кредитов на 776 млрд рублей — на 38% больше, чем в мае 2024 года, и на 23% больше, чем в июне прошлого года. Рост объема в июне зафиксирован благодаря высокому спросу на программы государственной поддержки в преддверии завершения «Льготной ипотеки» на новостройки с 1 июля 2024 года и модификации условий по «Семейной ипотеке», сообщается в аналитическом исследовании компании.
Доля господдержки в общем объеме выдач составила 82%, что выше на 5 п. п., чем в мае, и на 31 п. п., чем в июне 2023 года. «Значение показателя является абсолютным рекордом за все исследуемые периоды. Рост доли обусловлен повышенным спросом на ”Льготную ипотеку” на новостройки в преддверии прекращения ее действия и на ”Семейную ипотеку”. Из-за ажиотажа в июне ряд крупных банков приостановил прием заявок по льготной ипотеке в связи с преждевременным исчерпанием лимитов», — отмечено в исследовании.
После июньского ажиотажа наступило охлаждение. Согласно результатам исследования финансового маркетплейса «Сравни», 66% граждан отложили покупку недвижимости из-за отмены программ льготной ипотеки, чтобы накопить недостающие средства.
Россияне явно недовольны закрытием программы, но люди, облеченные властью, имеют на сей счет иное мнение. На Финансовом конгрессе Банка России Герман Греф, глава Сбера, сравнил льготную программу с допингом для спортсменов. Прием допинга необходимо прекращать как можно быстрее, чтобы не наступили неприятные последствия для организма. Введение льготной ипотеки на новостройки в 2020 году было правильным, «но с выходом из этой программы мы затянули», полагает Герман Греф.
Анатолий Артамонов, председатель Комитета по бюджету и финансовым рынкам Совета Федерации, на прошедшем в Казани первом форуме «Строим Россию!» заявил, что основной цели льготной ипотечной программы — подъема рождаемости — добиться не удалось, следовательно, программа потерпела неудачу. «Мы неумело распорядились льготной ипотекой. Основная доля средств, стимулирующих ипотечное кредитование жилищного строительства, ушла туда, где в этом не было никакой нужды, — в мегаполисы. Это наше упущение. Если бы мы направили эти средства в регионы, которые нуждаются, то там, во-первых, стимулирование одного квадратного метра обошлось бы в разы дешевле, чем в Москве, а, во-вторых, там мы бы не разогрели стоимость этого квадратного метра. Более того, мы могли бы обусловить: если ты застройщик, претендующий на продажу жилья с участием льготной ипотеки, то, пожалуйста, будь добр продавать по той цене, которую назначило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Не хочешь участвовать — иди на рынок и продавай за столько, за сколько у тебя купят. И все. Тогда ипотека бы сработала на человека, а не на объемы и освоения», — заявил Анатолий Артамонов.
Первые результаты
Последствия не заставили себя ждать. По данным SaaS-платформы TYMY, уже в первую неделю июля количество заявок на ипотечные кредиты сократилось на 70% относительно средних показателей мая и июня. По мнению аналитиков компании, как раз в мае и июне люди реализовали почти годовой «запас» спроса на ипотеку.
«Сейчас мы, я думаю, пару лет поболеем на рынке ипотеки, с тем чтобы привести рынок в нормальное, равновесное состояние. Болеть будем все вместе: будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто. Но в равновесное состояние привести экономический организм крайне необходимо», — предупредил Герман Греф.
По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», спрос снизился, поскольку к отмене безадресной льготной программы и ухудшению условий по оставшимся добавился сезонный фактор. «Но нельзя сказать, что все встало, — это далеко не так», — подчеркнул он.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», спрос в первой половине июля 2024 года снизился на 54% по сравнению с началом июня и на 32%, чем 1–13 июля 2023-го. «Ожидаемый объем спроса к концу июля, согласно нашим расчетам, будет примерно на 40% ниже, чем в июле 2023-го, и на 55% — в сравнении с июнем 2024 года. Иными словами, рынок недвижимости масс-маркета находится в ситуации ограниченного спроса, что ранее прогнозировалось экспертами. Застройщики продолжают адаптироваться к новым условиям», — констатировал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ООО «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, снижение спроса усугубляется также исчерпанием лимитов по ИТ-ипотеке, на которую приходились 10–15% сделок. «Глубина падения спроса будет зависеть и от потенциальных мер господдержки для новых категорий граждан. Если какие-то из них будут приняты, это увеличит активность на рынке», — полагает она.
Но покупатели ведут себя по-разному. Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», наблюдал, как в первых числах июля покупатели заняли выжидательную позицию, оценивая рынок и анализируя доступные инструменты покупки. А те, кто целенаправленно ориентировались на семейную ипотеку, ждали новостей о ее возобновлении.
«Интересно, что часть покупателей, не имея возможности вкладывать деньги в жилые метры, начали активно инвестировать в более доступные форматы недвижимости. Так, в компании отмечался близкий к ажиотажному спрос на индивидуальные кладовые. В некоторых готовых проектах было забронировано до 100% от имеющихся свободных лотов. Аналогичную ситуацию мы наблюдали весной 2022 года, когда банки вводили заградительные ставки по ипотеке», — рассказал Евгений Колесников.
При этом сегмент апартаментов в очередной раз проявил исключительную стрессоустойчивость. Льготной ипотеки там никогда не было, этому покупательскому сегменту адаптация не потребовалась, отметил специалист.
Ольга Кобякова, коммерческий директор агентства «Петербургская Недвижимость», напротив, указывает на возросшее количество заявок в чатах и звонков — в первой половине июля их случилось на 14% больше, чем в июне. При этом объем сделок за первые две недели июля был сопоставим с показателями предыдущего месяца. Именно поэтому эксперт не прогнозирует сильную просадку в продажах компании в ближайшее время, однако подчеркивает, что при высоких ставках клиентам потребуется больше времени на принятие решения.
Все выше, и выше, и выше…
Основными инструментами стимулирования спроса пока являются совместные ипотечные программы банков и застройщиков, констатирует Наталья Кукушкина.
По ее словам, исследования рынка показывают, что именно ежемесячный платеж является основным сдерживающим фактором для большинства покупателей. «После отмены массовой льготной ипотеки средний размер ежемесячного платежа в Петербурге и Ленинградской области вырос с 50 до 100 тыс. рублей. Чтобы выплачивать такую сумму, заемщику нужно иметь доход в 167 тыс. рублей в месяц. Естественно, далеко не все работающие граждане соответствуют этому условию, так как средняя зарплата в регионе сейчас составляет 105 тыс. рублей», — рассуждает Наталья Кукушкина.
Очередная инициатива Центробанка, поднявшего в конце июля ключевую ставку до 18% годовых, оборачивается заградительными ставками на ипотечные продукты в банках.
Ожидаемое повышение ключевой ставки на 2 п. п., до 18% годовых, Центральный Банк сопроводил довольно жесткой риторикой — несколько жестче, чем мы ожидали до заседания, отмечают аналитики Росбанка. Теперь регулятор намерен оценивать «целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на последующих заседаниях». «Это довольно жесткий сигнал, говорящий о том, что базовым сценарием для сентября может быть рост ставки. Обоснованием стал пересмотр краткосрочного прогноза по инфляции: на конец 2024 года до 6,5–7,0% в годовом выражении», — поясняют аналитики.
Предположить, до какого уровня могут вырасти ипотечные ставки после повышения ключевой, девелоперы не берутся. Да это уже неважно. «Откровенно говоря, это уже мало кого волнует: ипотека что под 18%, что под 22% годовых — дорогая. И рассматривается она по указанным выше мотивам, а также как часть комбинированного займа. Ну а далее, так или иначе, ключевая ставка должна снижаться в среднесрочной перспективе — 2025–2026 годы», — заявил Сергей Софронов.
«Хочется надеяться, что в перспективе взаимодействия банков, застройщиков и государства будут выработаны новые совместные механизмы поддержания спроса, в том числе и новые адресные программы», — говорит Евгений Колесников.
«До конца года мы не можем прогнозировать смягчение политики ЦБ до снижения инфляционных рисков. Соответственно, ипотечные ставки банков будут находиться на высоких отметках», — предполагает Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group.
После завершения массовой льготной ипотеки количество выдач на ипотечном рынке РФ снизится, однако к концу года объемы выдач на рынке будут сопоставимы с маем-июнем этого года. Таким образом, к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будут оформлены 1,5 млн сделок. Об этом заявил Кирилл Царёв, первый заместитель председателя правления Сбербанка в кулуарах Финансового конгресса Банка России.
По его словам, во втором полугодии мы также увидим значительное изменение распределения по ипотечным программам. Доля льготных программ в объеме выдач по всему рынку ипотеки в РФ составит 56–58%, что всего на 16% ниже значений первого полугодия 2024 года.
NOVOSELIE DEVELOPMENT и Совкомбанк запускают партнерскую ипотечную программу
NOVOSELIE DEVELOPMENT совместно с банком-партнером Совкомбанком с 1 июля запускает программу по ипотеке с увеличенным сроком льготной ставки. Срок льготного периода составляет 20 месяцев.
Согласно условиям программы, первоначальный взнос составляет 15,01 % от стоимости квартиры. До ввода объекта в эксплуатацию и еще 6 месяцев после будет действовать ставка 7,9 % годовых. После окончания льготного периода – 18,99 %. Также банк предоставляет возможность воспользоваться траншевой ипотекой: до ввода объекта в эксплуатацию будет действовать ставка 4,9 % годовых. Далее – 18,99 %.
Ставки будут действовать при условии страхования жизни заемщика. Иначе ставка будет увеличена на 1 % годовых, то есть до 8,9 и 5,9 % соответственно на льготный период и 19,99 % после окончания льготного периода. Также обязательным условием является нахождение денежных средств на аккредитиве ровно 18 месяцев (но не позднее ввода объекта в эксплуатацию, если заключен ДДУ).
NOVOSELIE DEVELOPMENT в настоящий момент строит ЖК «Уютный Новоселье» – флагманский проект, состоящий из семи лотов, три из которых уже введены в эксплуатацию, два – строятся: дом № 4 (срок сдачи IV квартал 2024 года) и дом № 5 (срок сдачи I квартал 2026 г.) Еще два лота готовятся к старту продаж. Также на стадии строительства находится ЖК «Дзета Новоселье» – срок сдачи IV квартал 2025 года.
ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT – застройщик № 1 в Новоселье – первая компания, которая начала развивать городской поселок Новоселье и строить дома. За 12 лет сдали 25 жилых дома и на 100 % обеспечили Новоселье необходимой инженерной инфраструктурой. Проекты NOVOSELIE DEVELOPMENT стали финалистами и победителями премий «Рейтинг локаций-2019», URBAN AWARDS, «Доверие Потребителя», WOW AWARDS.
Контакты:
Офис продаж ЖК «Новоселье» – 309 77 77