Топ-5 причин купить жилье в пригороде
Покупка квартиры в Петербурге давно стала делом недешевым, а после сокращения льготной ипотеки для многих покупателей задача стала еще труднее. Зато в ближних пригородах возможностей теперь гораздо больше.
Пока девелоперы во всех российских регионах отмечают сокращение спроса, Ленобласть демонстрирует рост. По данным аналитиков «Дом.РФ», в июле 47-й регион оказался единственным из десяти крупнейших по объемам строящегося жилья, где выросли продажи квартир. Во всех остальных спрос просел.
Разбираемся в пяти главных преимуществах окологородских новостроек.
Цена за качество
Большинство самых популярных областных локаций расположены сравнительно недалеко от Петербурга. А застройщиков, которые их осваивают, отличает правильное понимание качественной жилой среды. Такие проекты, как правило, характеризуются малоэтажным или среднеэтажным стилем застройки, своевременным возведением инфраструктуры и продуманным благоустройством.
Такие новостройки, к примеру, активно возводятся в Янине, Новоселье, Сертолове, Лаголове и других близких к городу локациях. Жилье комфорт-класса здесь во многом не уступает, а в ряде случаев уже и превосходит по качеству аналогичные предложения в Петербурге. Хотя разница цен продолжает оставаться довольно существенной.
Так, по данным агрегатора Restate.ru, в середине августа средняя стоимость квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга составила более 261 тыс. рублей, а в Ленобласти — около 159 тыс. рублей. Это означает, что в пригородах у покупателей гораздо больше шансов выбрать квартиру просторнее, с хорошим природным окружением, интересной планировкой и при этом уложиться в первоначальный бюджет покупки.
Ипотека в помощь
Следующий плюс — у покупателя в пригородах стало больше возможностей в плане ипотеки. Еще недавно льготные госпрограммы доминировали на рынке, но после 1 июля перестали быть массовыми. Например, Петербург с 1 августа 2024 года был исключен из ипотечной программы для IT-специалистов.
Ленобласть оказалась в более выигрышной ситуации и по-прежнему открыта для айтишников. Условия по этой программе продлены до 2030 года, ставка составляет 6%, а лимит — 9 млн рублей. Вместе с обновленной семейной ипотекой эти программы будут главными драйверами спроса в пригородах. Тем более что застройщики продолжают снижать по ним ставки.
Например, у компании «Ленстройтрест», которая давно занимается освоением Янина и Гатчины, покупатели по семейной ипотеке могут рассчитывать на минимальную планку в 4–4,5% годовых (базовая ставка 6%, остальное субсидирует застройщик). В отдельных домах по семейной ипотеке можно купить жилье по ставке в 1% или даже 0,01% годовых — такие условия действуют до момента ввода дома в эксплуатацию. И еще один бонус для покупателей: в рамках госпрограмм действует акция «0% первый взнос», когда застройщик и его партнеры предоставляют клиенту недостающую для внесения первоначального взноса сумму.
Инфраструктура
Ленобласть — один из лидеров по темпам строительства жилья. Это требует активного развития социальной инфраструктуры. В 2023 году здесь были введены в эксплуатацию 25 социальных объектов, в 2024 году планируется строительство 18 образовательных учреждений (десять детских садов и восемь школ).
Правда, не все локации одинаково быстро насыщаются инфраструктурой. В густонаселенных Мурине или Кудрове, где 25-этажные высотки были всегда в почете у девелоперов, жители по-прежнему испытывают дефицит соцобъектов.
Другие локации — в более выигрышной ситуации. Например, в Янине, где строят дома высотой не выше 12 этажей, ситуация с инфраструктурой за несколько лет улучшилась кардинальным образом. Сегодня здесь работает общеобразовательная школа, есть несколько детских садов, амбулатория, почта, а также фитнес-центр с бассейном, супермаркеты, торговые центры и пр. Один из самых активных застройщиков в этом плане — компания «Ленстройтрест», на счету которой современная школа и два детских сада. Все объекты выделяются оригинальной архитектурой и дизайном интерьеров.
Близость к природе
Пожалуй, это одно из самых убедительных преимуществ пригородного жилья. Мало какой современный городской ЖК может быть построен прямо на опушке леса (а если и так, то ценник такой квартиры будет больше пугать, чем радовать). В Ленобласти такое возможно. Пример тому — «Янила Форест», новый 8–12-этажный квартал в Янине, выведенный в продажу весной этого года.
По замыслу проектировщиков, квартал не отгорожен от зеленого массива, а станет его неотъемлемой частью. На идею единения с природой будут работать естественные цвета фасадов и благоустроенные дворы, которые соединят общим прогулочным пространством с пешеходными аллеями, альпийскими горками и ландшафтным дизайном. Такое местоположение, ко всему прочему, гарантирует покупателям и отличные видовые характеристики — из окон большинства квартир можно любоваться лесным ландшафтом.
Для компании «Ленстройтрест» новый квартал стал логичным продолжением освоения микрорайона Янино, начатого в 2012 году. К сегодняшнему дню локация превратилась в уютный зеленый пригород с комфортными общественными пространствами, развитой пешеходной логистикой, насыщенной коммерческой и социальной инфраструктурой.
Транспортная доступность
Жизнь в тихих пригородах имеет и оборотную сторону: у многих локаций есть сложности с транспортной доступностью. На подъездах к городу жителям приходится стоять в пробках, и зачастую решения дорожных проблем не предвидится.
Но есть и локации с хорошими транспортными перспективами. К примеру, от поселка Янино до развязки с КАД — всего два километра. С расширением Колтушского шоссе с двух до четырех полос (рабочее движение открыто 30 августа) проблема пробок здесь полностью решена. Теперь дорога до станции метро «Ладожская» даже в утренние и вечерние часы пик занимает не более 18 минут. В перспективе здесь появится развязка с Восточным скоростным диаметром. Все эти факторы работают на дальнейшую привлекательность Янина, которое постепенно становится одним из самых комфортных пригородов Петербурга.
Справка
«Янила Форест» — жилой комплекс комфорт-класса из 12 зданий высотой от 8 до 12 этажей со встроенными офисными и коммерческими помещениями и отдельно стоящим паркингом на 497 машиномест.
Архитектура: бюро TOBE Architects.
Особенности: квартал у леса, дизайнерские холлы, ландшафтный дизайн.
Старт продаж: апрель 2024 года.
Квартирография: студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, максимальная площадь 78,6 кв. м.
Начальная стоимость лотов: от 4,2 млн рублей.
Подробнее о проекте «Янила Форест» и условиях приобретения квартир вы можете узнать по телефону 8 (812) 561-01-83 и на официальном сайте застройщика.
Апартаменты сохраняют лидерство
Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.
Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.
Лавинообразный рост
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.
«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объема рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.
По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Сервис – в тренде
По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Московченко.
При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».
Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.
Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.
Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.
На конкретном примере
В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.
Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.
START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.
Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.
Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляющей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».
Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:
– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.
Справка
Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.
Жить особняком на Крестовском острове
Рынок премиальной недвижимости Санкт-Петербурга сформировался уже довольно давно и достаточно развит. Однако предложения, подобные особняку А. Труворова, на нем в любом случае останутся редкостью.
Особняк, расположенный на набережной Мартынова, 64, на Крестовском острове, является своего рода эталонным образцом элитного объекта Северной столицы. Он относится к памятникам эклектики конца XIX века, возведен в 1891–1893 годах по проекту архитектора Владимира Романовича фон Руктешеля для почтенного директора Археологического института и археографа Аскалона Николаевича Труворова. В настоящее время он реконструирован лидером рынка элитной недвижимости, компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в «Группу ЛСР»), с воссозданием исторического облика.
Историческая аура позволит особняку стать идеальным родовым гнездом класса de luxe. Во-первых, в отличие от Москвы, где близость к центру отнюдь не является непременным требованием к премиальному объекту (вспомним ту же набившую оскомину Рублёвку), Петербург устроен иначе. Исключительно локация в исторической части города или районах, бывших до революции традиционным местом отдыха дворянства, имеет право на элитарный статус. Во-вторых, окна парадных комнат и главный фасад выходят на набережную Средней Невки и парк Елагина острова. Вид на воду – еще один обязательный атрибут премиальной недвижимости Северной столицы. И, конечно же, инфраструктура: яхт-клубы, высококлассные рестораны и развитая сфера услуг люкс-уровня – можно быть уверенным, что водитель привезет ровно те продукты, которые необходимы повару для приготовления самых необычных блюд для вашего званого ужина.
Несмотря на исторический облик – и исторический дух – «начинка» особняка суперсовременна. Он обеспечен всеми необходимыми коммуникациями и комплексной системой безопасности. Предусмотрены видеодомофонная связь, охранная сигнализация, установлен ряд камер.
Непременным атрибутом по-настоящему элитного объекта, безусловно, являются авторский дизайн отделки и оформления всех помещений класса de luxe, а также использование высококачественных импортных материалов и оборудования. Установлены деревянные окна скандинавского типа из дуба, с усиленной шумоизоляцией. Наружные и внутренние двери – дубовые. Наличники и коробка внутренних дверей – из массива бука. Ступени и площадки на парадной лестнице выполнены из итальянского мрамора. Отделка разнообразна, при этом общее сдержанное классическое решение характерно для всех помещений. На полу – норвежская паркетная доска из темного ореха.
На трех этажах особняка расположены: большая спа-зона с бильярдной, комнатой отдыха, сауной и бассейном в цокольном этаже, парадный холл, зимний сад (высота потолков – 5,3 м), винный погреб, кабинет, каминная и другие комнаты. Четыре спальни и помещение для библиотеки или гостиной в мансарде. Кроме этого, есть кухня, а также комнаты для обслуживающего персонала. Предусмотрены закрытый паркинг для четырех автомобилей и просторная терраса.
Общая площадь особняка А. Труворова – более 1,2 тыс. кв. м, располагается он на собственном участке площадью 2,1 тыс. кв. м, на котором выполнено комплексное благоустройство. Здание отличается универсальностью: может быть использовано как фамильный дом, резиденция, фешенебельные апартаменты или представительство класса de luxe.
