Льготная ипотека превращается…
После отмены льготной ипотеки на рынке остаются другие ипотечные программы. Девелоперы запустили траншевые и комбинированные, но в первую очередь участники рынка возлагают надежды на программу «Семейная ипотека».
Ипотечные программы, остающиеся на рынке жилья, будут адресными. «Наше государство может очень умело управлять льготными ипотечными программами. Например, была потребность увеличить количество IT-специалистов. В помощь мы получили льготную IT-ипотеку, которая в полтора раза перевыполнила цель и прикрепила новых айтишников к российским рабочим местам на пять лет. Также будет и дальше в льготных адресных программах», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».
Из адресных программ на рынке остается «Семейная ипотека» по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома, продленная до 2030 года. По данным Минстроя РФ, в федеральном бюджете на программу заложены 223,8 млрд рублей. Поскольку программа продлена, на ее реализацию предложено добавить 66,2 млрд рублей. Все дополнительные расходы будут зависеть от уровня ключевой ставки.
Желающих воспользоваться программой много. Так, ВТБ менее чем за две недели после запуска нового варианта программы получил 8 тыс. заявок и выдал кредитов на 3,2 млрд рублей. Пока спрос на семейную ипотеку ниже, чем в ажиотажном июне, но банк ожидает стабилизации спроса на нее и увеличения доли семейной ипотеки в общем объеме выдач.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», за первую половину июля в строящихся ЖК компании доля договоров, заключенных с использованием семейной ипотеки, составляет 57%. В топ-3 популярных форм оплаты также входит ИТ-ипотека и рассрочка: на них приходится по 14%. Однако аналитики указывают: говорить об итогах июля пока рано, к тому же в этом месяце также присутствует часть сделок, одобренных в конце июня.
К сожалению, даже обновленная семейная ипотека, по мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, не сможет компенсировать падение спроса, которое началось после 1 июля: «Эта программа имеет жесткие ограничения в виде возраста детей и возможности взять только один льготный ипотечный кредит. Таким образом, по большей части она подходит тем, кто сейчас думает о рождении ребенка. Для таких людей это предложение станет приятным бонусом и стимулом улучшить жилищные условия. Но это не столь обширная категория граждан».
Ипотечная смесь
Девелоперы продолжают предлагать ипотечные кредиты по ставкам ниже средних по рынку, но каждый раз это индивидуально.
Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group, указывает: сейчас девелоперы адаптируют ипотечные программы под клиентов благодаря налаженному взаимодействию с банками. Но это требует индивидуальной работы с покупателями. «Мы можем предложить ипотеку со сниженной ставкой на определенный период, с дальнейшей возможностью рефинансирования кредита, когда ключевая ставка станет более благоприятной. Особой популярностью в последнее время пользуется покупка в рассрочку. В текущей ситуации покупатели стремятся максимально снизить затраты на кредитные продукты, чтобы ориентировочно через год с более выгодным ставками “пересесть” на ипотеку или в целом обойтись без заемных средств», — уточнила Наталья Мясоедова.
Setl Group предлагает специальные условия покупки — рассрочки c минимальным первым взносом, а также разработанные совместно с банками программы, которые не влекут удорожания стоимости квартир и снижают ежемесячные платежи до минимальных значений — вплоть до нескольких рублей.
ГК «Лидер Групп» в начале июля предложила клиентам несколько новых программ рассрочки. Теперь она стала доступна и при покупке квартир в готовых проектах. Запущены несколько вариантов субсидирования льготной семейной ипотеки. Один из них позволяет снизить процент на весь срок кредитования, другой — платить близкий к нулю процент в первые 12 месяцев с момента покупки квартиры.
Группа ЦДС может предложить участие в совместной с банком «Санкт-Петербург» программе с субсидированной ставкой 3%, со ставкой в 8% годовых в других банках.
Придется подождать
Алексей Бондарев напоминает о рассрочках от застройщиков и совместных программах застройщиков и банков, по которым можно найти ставки 5–8% годовых. «Думаю, застройщики будут активно развивать систему рассрочек. Более того, у многих компаний это уже произошло. Девелоперы предлагают удобные рассрочки и траншевые ипотеки. Тело кредита разбивается на несколько этапов, и выплачивать ипотеку существенно проще. Банки уже готовят предложения для клиентов на покупку новостроек с плавающими ставками. Нам нужно пережить ближайшие нестабильные два года. Для этого все есть и у девелоперов, и у банков», — уточнил Алексей Бондарев.
По словам Дмитрия Ефремова, наиболее распространены варианты рассрочки до ввода корпуса в эксплуатацию с последующим переходом на одну из ипотечных программ. Есть предложения субсидирования ставки на несколько лет, а затем — рыночная ставка с возможностью рефинансирования. Есть и более экзотичные предложения, такие как «Ипотека за 1 рубль» или возможность арендовать квартиру у застройщика с включением платежей за съем в ипотеку.
«Акционные предложения от застройщиков так или иначе предполагают максимально возможную отсрочку перехода на рыночную ставку, так как рынок надеется, что в среднесрочной перспективе она снизится до более комфортных и приемлемых для клиентов значений», — говорит он.
«Кроме семейной и IT-ипотеки, работают и другие инструменты, позволяющие взять заем по вменяемым ставкам на уровне порядка 8% годовых на несколько лет. Это позволяет покупателям пройти период высокой ключевой ставки, не переплачивая за кредит. После чего ипотеку можно рефинансировать. Это из категории мер поддержки спроса.
Другой вариант — короткий период займа, например при готовящейся продаже имеющейся недвижимости. Тогда даже такие ставки целесообразно рассматривать. Кроме того, например, семейные заемщики, у которых планируется рождение ребенка, берут рыночную ипотеку в перспективе ее скорого рефинансирования уже по семейной программе. И ждать снижения ключевой в таком случае не нужно», — подчеркнул Сергей Софронов.
ЦДС «Новосаратовка»: строительство идет с опережением графика
В самом масштабном жилом проекте Ленобласти — ЦДС «Новосаратовка» — ведутся продажи квартир в ЖК «Город Первых». На рынок выведены две очереди первого квартала. В квартале планируется построить одиннадцать корпусов, общая площадь которых составит 170 тысяч кв. метров.
Застройка территории площадью 700 га вблизи деревни Новосаратовка — это создание города-спутника с населением, которое в несколько раз превысит количество жителей в таких жилых кластерах на границе Петербурга и Ленобласти, как Мурино или Кудрово. В перспективе в течение нескольких лет здесь появятся 4,5 млн кв. метров жилья, около 500 тысяч кв. метров коммерческих объектов и социальная инфраструктура небольшого города. На территории запланировано построить многофункциональный комплекс, детские сады и школы, пожарную часть и отделение полиции, поликлинику со станцией скорой помощи, а также многоэтажные паркинги. Всего за несколько лет девелоперы возведут ряд ЖК, в которых будут жить 200–300 тысяч жителей.
«По сути, мы создаем новый город рядом с большим городом, — говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — Поэтому мы обеспечиваем этот кластер всей необходимой инфраструктурой, в том числе инженерной, дорожной, социальной, торговой. В рамках развития территории предусмотрено строительство новых дорог, котельных, локальных очистных сооружений. Строительство жилья будет сопровождаться масштабной прокладкой инженерных сетей и созданием развитой улично-дорожной сети».
По словам маркетолога, проект современного городского кластера рассчитан на самую широкую потребительскую аудиторию, так как обладает рядом достоинств: близостью к городу (комплекс возводится на правом берегу Невы примерно в двух километрах от Большого Обуховского моста), продуманной инфраструктурой, хорошей экологической обстановкой благодаря выходу к Неве и соседству с Невским лесопарком.
В проекте ЖК «Город Первых» хорошо продумана концепция благоустройства придомовых территорий. В закрытом периметре дворов разместятся детские и спортивные площадки, уютные места отдыха, зеленые зоны, аллеи. Безопасность жителей гарантируют доступ во двор по магнитным картам и умные системы видеонаблюдения. Въезд во двор разрешат только для спецтранспорта. Входы в подъезды запланированы на уровне земли, без ступеней: специально для велосипедистов, родителей с колясками, любителей самокатов и роликов, а также для всех, кому тяжело преодолевать лестничные марши. Проектировщики постарались создать не просто благоустроенные дворы, но комфортные пространства с общественными функциями и атмосферой добрососедства. К услугам жителей — Соседский центр, где на первом этаже жилого дома разместятся фитнес-зал, лаундж, зона творчества, коворкинг, отдельные кабинеты и комната матери и ребенка. В таком центре можно проводить рабочие встречи и совместные праздники, заниматься любимым хобби, организовывать мастер-классы и занятия йогой или танцами.
Немаловажно, что первые жилые кварталы будут строиться параллельно с социалкой. Непосредственно на участках, где проектирует и строит жилье Группа ЦДС, появятся школы, детские сады, спортивные комплексы, торговые центры и зеленые общественные пространства — скверы и парки. Застройщики, которые разрабатывают соседние участки, построят поликлинику, станцию скорой помощи и другие объекты. Поскольку генплан территории создавался единым на все кварталы, то социальные объекты будут равномерно распределены по участкам, подчеркивают в ЦДС.
У будущих жителей «Новосаратовки» есть также возможность устроиться на работу непосредственно рядом с домом.
«В рамках квартальной застройки предусмотрено множество коммерческих помещений, в первую очередь стрит-ретейл на первых этажах, где можно будет найти работу либо открыть собственное дело, — отмечает Наталья Кукушкина. — Некоторые участки определены под деловую застройку, то есть там могут появиться офисы и бизнес-центры. Уже сейчас можно найти работу в логистическом центре "Уткина Заводь", который расположен в непосредственной близости от квартала "Город Первых"».
В строящемся многофункциональном парке «Уткина Заводь» на площади 240 га планируется разместить не только логистическую и индустриальную зоны, но также аутлет-центр, ретейл-парк, центры автодилеров, бизнес-парк с апарт-отелем.
Строительство города-спутника сопровождается развитием транспортных связей: идут работы по расширению 4-километрового участка дороги в продолжение Октябрьской набережной от развязки с КАД от двух до четырех полос. Начато проектирование магистрали от Новосаратовки до федеральной трассы Р-21 «Кола». Техническим заказчиком новой дороги Новосаратовка — Колтуши выступает Региональное агентство транспортной инфраструктуры, подведомственное Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Разработку проекта финансирует Группа ЦДС. В планах застройщика также создание трамвайной линии от Санкт-Петербурга до Новосаратовки и строительство электродепо для новой станции метро.
«В северной части территории комплексного развития есть участок, который определен под строительство станции метро и депо Лахтинско-Правобережной ветки метро. Она должна соединиться со станцией Кудрово, которая находится в процессе строительства», — поясняет Наталья Кукушкина.
Сейчас город-спутник активно строит и продает квартиры комфорт-класса в двух очередях ЖК «Город Первых». Первые корпуса Группа ЦДС намерена сдать уже к концу 2022 года, опережая график строительства. Первый детский сад будет введен в эксплуатацию в рамках второй очереди ЖК, которая намечена к сдаче в 2024 году. Всего на территории ЖК разместятся три детских сада по 220 мест и школа на 1100 мест. Совокупный жилой фонд первого квартала составит 1690 квартир с разнообразными планировками и отделкой на выбор. Площадь озеленения превысит 130 тыс. кв. метров.
Квартиры комфорт-класса от 4,3 млн рублей в перспективном районе Петербурга
«ЛСР. Недвижимость-СЗ» вывела в продажу два новых дома второй очереди жилого комплекса «Ручьи» в Красногвардейском районе. Стоимость квартир стартует от 4,3 млн рублей. Первым 50 покупателям дополнительные скидки. Есть выгодные ипотечные программы от 0,1% годовых на весь срок кредитования. Сдача обоих домов запланирована на третий квартал 2024 года.
Дома 2 и 3 высотой в 20 и 19 этажей расположились вдоль Пахомовской улицы с активно развивающейся инфраструктурой. Сам жилой комплекс отличает транспортная доступность: всего в 10 минутах ходьбы – железнодорожная станция «Ручьи», предусмотрены удобные выезды для автомобилистов, а близость КАД позволяет без проблем добраться до любого района Санкт-Петербурга.
Концепция проекта «город в городе» предполагает создание современного микрорайона с разнообразной торгово-сервисной и социальной инфраструктурой. Так, в границах комплекса будут построены школа и два детских сада. Помещения первых этажей займет стрит-ритейл.
При проектировании мест общего пользования учтены все требования к комфортной городской среде. Входы в подъезды на уровне земли для удобства жителей с детскими и инвалидными колясками. Закрытые для машин дворы для безопасности детей и спокойствия родителей. Просторные и светлые холлы с колясочными на первых этажах. Зеленая придомовая территория с множеством деревьев и кустарников.
Во дворе есть все для веселого и активного детства: песочницы, игровые городки и спортивные площадки для малышей и подростков. Теплыми вечерами или в выходные можно всей семьей отправиться на велопрогулку: в квартале запроектирована сеть дорожек и парковок. Для активного и спокойного отдыха взрослых предусмотрены воркауты и тихие оазисы. Выпить кофе с круассаном или закупиться полезными фруктами и овощами в лавке можно будет, не отходя от дома.
Сейчас в продаже большой выбор квартир: от компактных студий до просторных трехкомнатных евроформата. Большая часть планировок с большими кухнями-гостиными, есть предложения с двумя окнами в комнате и с ориентацией на разные стороны света. В целом квартирография предполагает разумное использование каждого квадратного метра: здесь нет длинных коридоров, зато предусмотрены ниши для кухонной мебели и вместительных шкафов. Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой.
ЖК «Ручьи» граничит с Калининским районом, где работают десятки школ и лицеев, детские сады и городские поликлиники. Около ближайших станций метро «Академическая» и «Гражданский проспект» есть торгово-развлекательные комплексы, рестораны, кафе, бизнес-центры. Здесь же расположены корпуса Политехнического университета.
Если у вас есть собственный автомобиль, то с идеями, куда отправится в выходной, сложностей точно не возникнет: в 10 минутах по КАД «Мега Парнас», в получасе – рекреации Ленинградской области, такие как «Охта Парк» и «Северный склон». Удобное направление в сторону Карелии. Но даже без машины легко рвануть загород: 10 минут пешком до станции «Ручьи», а там на электричке рукой подать до популярных пляжей области.
Первые 50 покупателей могут рассчитывать на скидку от 3 до 6 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от количества комнат. Также до конца июня при онлайн-регистрации сделки действует акция – минус тысяча рублей с квадратного метра при условии 100% оплаты за счет собственных или ипотечных средств. Есть субсидируемая ипотека от 0,01% годовых и индивидуальные условия по рассрочке.