Льготная ипотека превращается…
После отмены льготной ипотеки на рынке остаются другие ипотечные программы. Девелоперы запустили траншевые и комбинированные, но в первую очередь участники рынка возлагают надежды на программу «Семейная ипотека».
Ипотечные программы, остающиеся на рынке жилья, будут адресными. «Наше государство может очень умело управлять льготными ипотечными программами. Например, была потребность увеличить количество IT-специалистов. В помощь мы получили льготную IT-ипотеку, которая в полтора раза перевыполнила цель и прикрепила новых айтишников к российским рабочим местам на пять лет. Также будет и дальше в льготных адресных программах», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».
Из адресных программ на рынке остается «Семейная ипотека» по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома, продленная до 2030 года. По данным Минстроя РФ, в федеральном бюджете на программу заложены 223,8 млрд рублей. Поскольку программа продлена, на ее реализацию предложено добавить 66,2 млрд рублей. Все дополнительные расходы будут зависеть от уровня ключевой ставки.
Желающих воспользоваться программой много. Так, ВТБ менее чем за две недели после запуска нового варианта программы получил 8 тыс. заявок и выдал кредитов на 3,2 млрд рублей. Пока спрос на семейную ипотеку ниже, чем в ажиотажном июне, но банк ожидает стабилизации спроса на нее и увеличения доли семейной ипотеки в общем объеме выдач.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», за первую половину июля в строящихся ЖК компании доля договоров, заключенных с использованием семейной ипотеки, составляет 57%. В топ-3 популярных форм оплаты также входит ИТ-ипотека и рассрочка: на них приходится по 14%. Однако аналитики указывают: говорить об итогах июля пока рано, к тому же в этом месяце также присутствует часть сделок, одобренных в конце июня.
К сожалению, даже обновленная семейная ипотека, по мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, не сможет компенсировать падение спроса, которое началось после 1 июля: «Эта программа имеет жесткие ограничения в виде возраста детей и возможности взять только один льготный ипотечный кредит. Таким образом, по большей части она подходит тем, кто сейчас думает о рождении ребенка. Для таких людей это предложение станет приятным бонусом и стимулом улучшить жилищные условия. Но это не столь обширная категория граждан».
Ипотечная смесь
Девелоперы продолжают предлагать ипотечные кредиты по ставкам ниже средних по рынку, но каждый раз это индивидуально.
Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group, указывает: сейчас девелоперы адаптируют ипотечные программы под клиентов благодаря налаженному взаимодействию с банками. Но это требует индивидуальной работы с покупателями. «Мы можем предложить ипотеку со сниженной ставкой на определенный период, с дальнейшей возможностью рефинансирования кредита, когда ключевая ставка станет более благоприятной. Особой популярностью в последнее время пользуется покупка в рассрочку. В текущей ситуации покупатели стремятся максимально снизить затраты на кредитные продукты, чтобы ориентировочно через год с более выгодным ставками “пересесть” на ипотеку или в целом обойтись без заемных средств», — уточнила Наталья Мясоедова.
Setl Group предлагает специальные условия покупки — рассрочки c минимальным первым взносом, а также разработанные совместно с банками программы, которые не влекут удорожания стоимости квартир и снижают ежемесячные платежи до минимальных значений — вплоть до нескольких рублей.
ГК «Лидер Групп» в начале июля предложила клиентам несколько новых программ рассрочки. Теперь она стала доступна и при покупке квартир в готовых проектах. Запущены несколько вариантов субсидирования льготной семейной ипотеки. Один из них позволяет снизить процент на весь срок кредитования, другой — платить близкий к нулю процент в первые 12 месяцев с момента покупки квартиры.
Группа ЦДС может предложить участие в совместной с банком «Санкт-Петербург» программе с субсидированной ставкой 3%, со ставкой в 8% годовых в других банках.
Придется подождать
Алексей Бондарев напоминает о рассрочках от застройщиков и совместных программах застройщиков и банков, по которым можно найти ставки 5–8% годовых. «Думаю, застройщики будут активно развивать систему рассрочек. Более того, у многих компаний это уже произошло. Девелоперы предлагают удобные рассрочки и траншевые ипотеки. Тело кредита разбивается на несколько этапов, и выплачивать ипотеку существенно проще. Банки уже готовят предложения для клиентов на покупку новостроек с плавающими ставками. Нам нужно пережить ближайшие нестабильные два года. Для этого все есть и у девелоперов, и у банков», — уточнил Алексей Бондарев.
По словам Дмитрия Ефремова, наиболее распространены варианты рассрочки до ввода корпуса в эксплуатацию с последующим переходом на одну из ипотечных программ. Есть предложения субсидирования ставки на несколько лет, а затем — рыночная ставка с возможностью рефинансирования. Есть и более экзотичные предложения, такие как «Ипотека за 1 рубль» или возможность арендовать квартиру у застройщика с включением платежей за съем в ипотеку.
«Акционные предложения от застройщиков так или иначе предполагают максимально возможную отсрочку перехода на рыночную ставку, так как рынок надеется, что в среднесрочной перспективе она снизится до более комфортных и приемлемых для клиентов значений», — говорит он.
«Кроме семейной и IT-ипотеки, работают и другие инструменты, позволяющие взять заем по вменяемым ставкам на уровне порядка 8% годовых на несколько лет. Это позволяет покупателям пройти период высокой ключевой ставки, не переплачивая за кредит. После чего ипотеку можно рефинансировать. Это из категории мер поддержки спроса.
Другой вариант — короткий период займа, например при готовящейся продаже имеющейся недвижимости. Тогда даже такие ставки целесообразно рассматривать. Кроме того, например, семейные заемщики, у которых планируется рождение ребенка, берут рыночную ипотеку в перспективе ее скорого рефинансирования уже по семейной программе. И ждать снижения ключевой в таком случае не нужно», — подчеркнул Сергей Софронов.
«Зеленое» строительство: умная детализация вашего дома
Возведение энергоэффективных и «умных» объектов для Северной столицы не новость. И если раньше энергосберегающие технологии применялись в основном при строительстве общественных зданий, то сейчас наметилась тенденция «зеленого» строительства и в жилищном секторе.
Несколько подобных проектов уже реализованы. Им и будет посвящен ряд материалов нашей рубрики «Зеленое строительство».
Первым попал в поле зрения объект, быстрее других набравший 70 баллов и удостоенный платинового сертификата российской сертификационной системы GREEN ZOOM. Это жилой комплекс «Серебряный фонтан», который возводит в Москве Группа «Эталон».
Использование инновационных разработок при его проектировании позволило реализовать крупнопролетную схему несущих конструкций, благодаря чему квартиры комплекса отличаются свободной планировкой, а продуманная схема принудительной приточно-вытяжной вентиляции и использование системы вентилируемых фасадов обеспечат будущим жителям комплекса максимально комфортный микроклимат в здании без необходимости использования оборудования, создающего дополнительный шум.
На объекте в плане снижения эксплуатационных затрат все продумано до мелочей (см. рисунок). Но на наиболее эффективных решениях хотелось бы остановиться подробнее.
Так, установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления позволяет самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, что позволяет экономить ресурсы и денежные средства.
Простое решение, дающее весомую экономию: радиаторные регуляторы температуры выполняют две важные функции – обеспечивают комфортную температуру в помещении и помогают следить за экономией тепловой энергии. При этом интересно, что установка регулятора возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке, подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам.
Отметим, что комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.
В свою очередь, применение энергосберегающего освещения в квартирах дает значительное сокращение потребляемой энергии, снижает расходы на электроэнергию и исключает внешний перегрев ламп.
Поддержание предельно допустимой концентрации оксида углерода, предотвращение образования взрывоопасных концентраций легковоспламеняющихся газов и экономию на работе вентиляционного оборудования обеспечивает на объекте автоматическое снижение
воздухообмена в автостоянке по уровню загазованности, а погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления способствует поддержанию комфортных условий микроклимата и экономии тепла.
Кроме этого, архитекторы проекта – бюро SPEECH – запроектировали для жилой части комплекса общеобменную механическую приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла, с эффективностью также в 30%, что позволит значительно экономить тепловые ресурсы, а применение эффективной водоразборной арматуры – даст экономию
воды за счет снижения ее расходных характеристик.
Отметим, что все решения, внедренные в проект, прошли проверку энергомоделированием.
В результате в базовую проектную и рабочую документацию, разработанную соответственно бюро SPEECH и ООО «ЭталонПроект», были включены энергосберегающие решения, увеличившие энергоэффективность объекта до 36,58%.
В целом же применение комплекса энергоэффективных решений снизит расходы жителей ЖК «Серебряный фонтан» на общие энергоресурсы на 13 743 697 рублей ежегодно, а общее энергопотребление объекта – на 7 248 662 кВт/ч по сравнению с базовым проектом.
Мнения специалистов
Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, эксперт данной системы сертификации:
– Повышение энергоэффективности объекта «Серебряный фонтан» – не просто дань моде, но показатель действительно продуманного отношения девелопера к реализации объекта для настоящего комфорта жителя современного мегаполиса, условия жизни в котором заставляют все больше задумываться о том, как сделать свою квартиру удобным и универсальным местом для отдыха, не затрачивая больших средств на его содержание.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH:
– Архитектура «Серебряного фонтана» представляет собой максимально широкую палитру взаимодополняющих друг друга стилистических приемов, позволяющих создать индивидуальные по своему характеру, насыщенные деталями фасады. Вдохновленный исконно московскими архитектурными традициями, но созданный с учетом самых современных технологий, комплекс создаст визуально разнообразную, сомасштабную человеку застройку, гармонирующую со своим окружением и в то же время обладающую собственным узнаваемым обликом. Немаловажно, что при строительстве будет использован высококачественный клинкерный кирпич отечественного производства, зарекомендовавший себя как практичный и красивый отделочный материал, гарантирующий долговечность объекта и его благородное старение.
Дмитрий Кашинский, первый вицепрезидент Группы «Эталон»:
– Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, не так ли? Вот и мы, приняв решение об оснащении жилого комплекса «Серебряный фонтан» высокотехнологичными инженерными системами, сочли необходимым получить официальное подтверждение их эффективности и пользы для будущих жителей. Профессионалы стандарта GREEN ZOOM оценили нововведения – и теперь мы с гордостью демонстрируем справедливо полученные дипломы в офисе продаж
проекта. Новые объекты бизнес-класса от Группы «Эталон» также планируется сертифицировать по системе GREEN ZOOM. Мы считаем, что комфорт и экологичность – лучшее сочетание для жизни, а снижение энергозатратности объектов – это снижение
стоимости их эксплуатации и долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта.
Энергоэффективные технологии, использованные на объекте:
- Терморегулирующие головки на радиаторах отопления
Позволяют самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, это экономит ресурсы и денежные средства.
- Рациональное использование электроэнергии в квартирах и общедомовых пространствах
Значительное сокращение потребляемой энергии; снижение расходов на электроэнергию; увеличение срока службы системы освещения; современный дизайн светильников и датчиков освещения.
- Эффективная теплоизоляция трубопроводов
- Энергосберегающее освещение общедомовых помещений
Экономия энергоресурсов; более длительный срок эксплуатации; выше уровень безопасности, т. к. ниже риск возгорания.
- Применение для жилой части общеобменной механической приточновытяжной
вентиляции с рекуперацией тепла (эффективность рекуперации 29–30%)
Использование тепла отработавшего воздуха позволяет экономить тепловые ресурсы.
- Вентиляция и кондиционирование
Инновационные компоненты и системы обеспечивают высокое качество воздуха в помещении и комфортный микроклимат.
- Водоснабжение и канализация
Энергоэффективные системы должны быть гигиенически безопасными – это одно из главных условий для создания комфорта.
Повышение эффективности работы систем водоснабжения и канализации положительно влияет на качество возводимого объекта строительства, а также способствует рациональному потреблению водных ресурсов.
Микроклимат в помещении зависит от качественной работы инженерных систем. А налаженная работа инженерных коммуникаций зависит от качества выбранных системных компонентов.
- Вентиляционная арматура
Грамотно подобранное энергоэффективное вентиляционное оборудование с качественными характеристиками способствует сокращению количества углекислого газа в воздухе, а также экономии электроэнергии.
- Энергоэффективное оборудование от теплового пункта до отопительного прибора
Применение современных теплообменных аппаратов в сочетании с регулирующими клапанами с электроприводами обеспечивает качественное регулирование системы отопления. Термостатические клапаны с преднастройкой и автоматические балансировочные клапаны поддерживают требуемый расход в каждом радиаторе в течение всего отопительного периода.
- Отопительное оборудование
Комфортный микроклимат в помещении зависит от многих параметров, в том числе и от правильно спроектированной системы отопления, дающей экономию энергии и надежно воплощенной как технически, так и дизайнерски.
Современному жильцу важно иметь возможность управления системами своего дома, подстраивая внутренний микроклимат под индивидуальные параметры.
Оптимальное сочетание особенностей дизайна и характеристик энергоэффективности – новаторское решение в инженерии, важное для современного требовательного пользователя.
- Холодильное оборудование
Возможность контроля системы холодоснабжения – важное преимущество не только для пользователя здания, но и ценное условие для создания комфортного микроклимата.
Отделка: по стандарту или по выбору?
Минстрой РФ обещает сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья. Игроки строительного рынка уверяют, что жилье с отделкой пользуется спросом, однако призывают все же оставить клиентам право выбора.
Активно внедряемый федеральными чиновниками термин «стандартное жилье» по сути означает жилье эконом-класса. Как сообщили в Дом.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования – прим. ред.), чистовая отделка включает в себя подготовку стен для финишной обработки, выравнивание потолков, разводку электропроводки, а также установку окон, дверей, приборов учета и сантехники. Выбор финишных отделочных материалов чиновники предлагают согласовывать с собственником. Стройкомпаниям же рекомендуется завести каталог с вариантами финальной отделки, чтобы у покупателей был выбор.
Попадаем под запрет?
Минстрой не пояснил, что будет с жильем без отделки. Запретят его или, возможно, отнесут к какому-то другому классу – пока неизвестно. А именно это больше всего волнует застройщиков. Если жилье без отделки можно будет строить и дальше, то многие девелоперы изменений просто не заметят. Совсем другая ситуация сложится, если жилье массового сегмента законодательно запретят сдавать без чистовой отделки. Директор по маркетингу жилого квартала «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв уверен, что полный запрет приведет к значительному удорожанию строительства, а значит, и к росту цен на жилье, что негативно отразится как на застройщиках, так и на покупателях. Впрочем, ряд экспертов предсказывает рост цен на жилье в любом случае.
Директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая полагает, что в краткосрочной перспективе цены расти не будут: «Критерий будет применяться к ЖК, реализуемым по разрешениям на строительство, полученным после вступления в силу приказа Минстроя. Увеличения стоимости квадратного метра можно ожидать через один-два года, когда с рынка уйдет текущей товарный запас квартир без отделки».
«Данная инициатива приведет к однозначному росту стоимости квартиры как минимум на 5-6 тыс. рублей за 1 кв. м, и эта отделка – так себе. Хорошая отделка начинается от 10 тыс. за «квадрат» площади», – считает Алексей Муравьёв.
Директор компании «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян отметил, что новый критерий скажется и на сроках реализации стандартных жилых комплексов: «Они возрастут, так как на отделку в среднем необходимо от полугода и, как правило, застройщики завершают эти работы в период передачи квартир после получения заключения о соответствии объекта. Срок строительства сказывается и на цене, так как покупатели не хотят ждать долго».
Потребительский вопрос
Если оценить инициативу Минстроя глазами покупателей жилья, то найдутся как плюсы, так и минусы. В самом министерстве говорят о том, что покупка квартир с отделкой значительно ускоряет заселение, а значит, экономит силы и время новоселов. Коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин добавил, что отделка от застройщика часто обходится значительно дешевле той, которую клиент может сделать самостоятельно. «Все материалы и оборудование закупаются централизовано по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ и контролировать качество материалов».
Руководитель маркетинга и аналитики агентства недвижимости «МЕТРЫ» Елизавета Яковлева отметила, что при покупке квартиры с отделкой через ипотеку оплата стоимости ремонта также растягивается во времени. «И это действительно выгодно для покупателей, особенно тех, которые планировали взять потребительский кредит на ремонт. «Ипотечный процент гораздо меньше», – добавляет она.
Все это обеспечивает рост спроса на массовое жилье с отделкой, в связи с чем строители и без Минстроя уверенно наращивали долю таких предложений. «На данный момент доля петербургских новостроек с отделкой «под ключ» составляет около 60% рынка, из этого объема не более 2% приходится на квартиры с частичной или полной меблировкой. Пять-шесть лет назад ЖК с отделкой занимали всего 10% рынка, а в 2015 году доля таких проектов доходила до 40%», – сообщила Юлия Ружицкая.
Однако эксперты уверены, что процент покупателей, ищущих жилье без отделки, будет всегда. Директор по маркетингу ГК RBI Михаил Гущин рассказал о показательном эксперименте (правда, не в эконом-, а комфорт-классе жилья): «В ЖК Green City в одном из корпусов мы предлагаем квартиры без отделки, а в другом – аналогичные квартиры с отделкой. Это очень чистый эксперимент: одна локация, один срок строительства, одинаковая квартирография. Оказывается, что квартиры с отделкой и без выбирают примерно поровну».
Девелоперам причины очевидны. «Около половины наших покупателей мечтают реализовать свой собственный интерьер квартиры, и типовой от застройщика им не подходит», – сообщила Елизавета Яковлева. Андрей Останин добавил, что часть покупателей проводит перепланировку квартир – и готовый ремонт им только мешает. Не стоит забывать и о цене. «Отсутствие отделки позволяет клиенту приобрести квартиру по более привлекательной стоимости, поэтому спрос на такие объекты будет сохраняться», – уверена г-жа Ружицкая. «Соответственно, застройщику вряд ли имеет смысл отказываться от того или иного варианта. Наоборот, у него есть возможность предложить покупателю более широкий ассортимент», – сделал вывод Михаил Гущин.
Добавим, что инициатива сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья обсуждается уже несколько лет. В связи с этим ряд экспертов полагает, что в ближайшее время нормативом отделка может и не стать.