Льготная ипотека превращается…
После отмены льготной ипотеки на рынке остаются другие ипотечные программы. Девелоперы запустили траншевые и комбинированные, но в первую очередь участники рынка возлагают надежды на программу «Семейная ипотека».
Ипотечные программы, остающиеся на рынке жилья, будут адресными. «Наше государство может очень умело управлять льготными ипотечными программами. Например, была потребность увеличить количество IT-специалистов. В помощь мы получили льготную IT-ипотеку, которая в полтора раза перевыполнила цель и прикрепила новых айтишников к российским рабочим местам на пять лет. Также будет и дальше в льготных адресных программах», — рассуждает Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп».
Из адресных программ на рынке остается «Семейная ипотека» по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома, продленная до 2030 года. По данным Минстроя РФ, в федеральном бюджете на программу заложены 223,8 млрд рублей. Поскольку программа продлена, на ее реализацию предложено добавить 66,2 млрд рублей. Все дополнительные расходы будут зависеть от уровня ключевой ставки.
Желающих воспользоваться программой много. Так, ВТБ менее чем за две недели после запуска нового варианта программы получил 8 тыс. заявок и выдал кредитов на 3,2 млрд рублей. Пока спрос на семейную ипотеку ниже, чем в ажиотажном июне, но банк ожидает стабилизации спроса на нее и увеличения доли семейной ипотеки в общем объеме выдач.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», за первую половину июля в строящихся ЖК компании доля договоров, заключенных с использованием семейной ипотеки, составляет 57%. В топ-3 популярных форм оплаты также входит ИТ-ипотека и рассрочка: на них приходится по 14%. Однако аналитики указывают: говорить об итогах июля пока рано, к тому же в этом месяце также присутствует часть сделок, одобренных в конце июня.
К сожалению, даже обновленная семейная ипотека, по мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, не сможет компенсировать падение спроса, которое началось после 1 июля: «Эта программа имеет жесткие ограничения в виде возраста детей и возможности взять только один льготный ипотечный кредит. Таким образом, по большей части она подходит тем, кто сейчас думает о рождении ребенка. Для таких людей это предложение станет приятным бонусом и стимулом улучшить жилищные условия. Но это не столь обширная категория граждан».
Ипотечная смесь
Девелоперы продолжают предлагать ипотечные кредиты по ставкам ниже средних по рынку, но каждый раз это индивидуально.
Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group, указывает: сейчас девелоперы адаптируют ипотечные программы под клиентов благодаря налаженному взаимодействию с банками. Но это требует индивидуальной работы с покупателями. «Мы можем предложить ипотеку со сниженной ставкой на определенный период, с дальнейшей возможностью рефинансирования кредита, когда ключевая ставка станет более благоприятной. Особой популярностью в последнее время пользуется покупка в рассрочку. В текущей ситуации покупатели стремятся максимально снизить затраты на кредитные продукты, чтобы ориентировочно через год с более выгодным ставками “пересесть” на ипотеку или в целом обойтись без заемных средств», — уточнила Наталья Мясоедова.
Setl Group предлагает специальные условия покупки — рассрочки c минимальным первым взносом, а также разработанные совместно с банками программы, которые не влекут удорожания стоимости квартир и снижают ежемесячные платежи до минимальных значений — вплоть до нескольких рублей.
ГК «Лидер Групп» в начале июля предложила клиентам несколько новых программ рассрочки. Теперь она стала доступна и при покупке квартир в готовых проектах. Запущены несколько вариантов субсидирования льготной семейной ипотеки. Один из них позволяет снизить процент на весь срок кредитования, другой — платить близкий к нулю процент в первые 12 месяцев с момента покупки квартиры.
Группа ЦДС может предложить участие в совместной с банком «Санкт-Петербург» программе с субсидированной ставкой 3%, со ставкой в 8% годовых в других банках.
Придется подождать
Алексей Бондарев напоминает о рассрочках от застройщиков и совместных программах застройщиков и банков, по которым можно найти ставки 5–8% годовых. «Думаю, застройщики будут активно развивать систему рассрочек. Более того, у многих компаний это уже произошло. Девелоперы предлагают удобные рассрочки и траншевые ипотеки. Тело кредита разбивается на несколько этапов, и выплачивать ипотеку существенно проще. Банки уже готовят предложения для клиентов на покупку новостроек с плавающими ставками. Нам нужно пережить ближайшие нестабильные два года. Для этого все есть и у девелоперов, и у банков», — уточнил Алексей Бондарев.
По словам Дмитрия Ефремова, наиболее распространены варианты рассрочки до ввода корпуса в эксплуатацию с последующим переходом на одну из ипотечных программ. Есть предложения субсидирования ставки на несколько лет, а затем — рыночная ставка с возможностью рефинансирования. Есть и более экзотичные предложения, такие как «Ипотека за 1 рубль» или возможность арендовать квартиру у застройщика с включением платежей за съем в ипотеку.
«Акционные предложения от застройщиков так или иначе предполагают максимально возможную отсрочку перехода на рыночную ставку, так как рынок надеется, что в среднесрочной перспективе она снизится до более комфортных и приемлемых для клиентов значений», — говорит он.
«Кроме семейной и IT-ипотеки, работают и другие инструменты, позволяющие взять заем по вменяемым ставкам на уровне порядка 8% годовых на несколько лет. Это позволяет покупателям пройти период высокой ключевой ставки, не переплачивая за кредит. После чего ипотеку можно рефинансировать. Это из категории мер поддержки спроса.
Другой вариант — короткий период займа, например при готовящейся продаже имеющейся недвижимости. Тогда даже такие ставки целесообразно рассматривать. Кроме того, например, семейные заемщики, у которых планируется рождение ребенка, берут рыночную ипотеку в перспективе ее скорого рефинансирования уже по семейной программе. И ждать снижения ключевой в таком случае не нужно», — подчеркнул Сергей Софронов.
Разнообразие форм. Изучаем планировки однокомнатных квартир в новостройках
Казалось бы, само понятие – однокомнатная квартира – не предполагает многих вариантов планировочных решений. Что может быть стандартнее, чем соединить одну комнату, кухню и санитарный узел?
Впрочем, это не мешает застройщикам создавать самые разнообразные планировки «однушек», предлагая покупателю самому выбрать, что для него важнее – личная зона или гостевая, и исходя из этого принимать решение.
Лаконичность квадрата
Наиболее часто встречающийся вариант планировки однокомнатных квартир близок к квадратной форме. На самом деле именно эта классическая форма считается и самой практичной. Комнаты с острыми углами, круглой стеной, с изгибами и прочими геометрическими фантазиями могут вызвать проблемы при ремонте и мебелировке.
Квадратная квартира также отлично поддается зонированию, разделению на личное и общее пространство. Кроме того, прямоугольная форма идеальна для устройства ниш, мест для хранения вещей.
«В небольших квартирах эргономика важна даже больше. Потому что необходимо максимально эффективно использовать площадь. Группа «Эталон» уделяет внимание многим деталям еще на этапе создания концепции и проекта жилого комплекса. Например, вопросу хранения вещей (в том числе сезонных или спортивных), проектируя для этого специальные ниши под кладовки или вместительные шкафы-купе», – говорит коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин.
Во все стороны
Тип планировки «распашонка» особенно популярен в квартирах с количеством комнат больше одной – с двумя или тремя. Слово «распашонка» или «бабочка» в отношении квартирной планировки означает квартиру, комнаты которой располагаются друг напротив друга и разделяются коридором, а окна комнат выходят на разные стороны дома (например, на улицу и во двор).
Варианты однокомнатных «распашонок» в нашем обзоре представляют Группа «Эталон» и Группа ЦДС.
В европейском стиле
В спектре предложений растет доля европланировок однокомнатных квартир с просторной кухней-гостиной. «Особенно данная тенденция заметна в части двух- и трехкомнатных квартир, однако покупатели квартир с одной спальней также все чаще делают выбор в пользу жилья с объединенной зоной кухни-гостиной и небольшой уютной спальней, – рассказывает руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов. – Такое планировочное решение сегодня становится доминирующим у многих застройщиков, так как оно лучше отвечает потребностям современной жизни. Объединенная зона кухни и гостиной становится пространством, где может собраться вся семья. В современном мире гаджетов и сфокусированности на личностном росте такая возможность становится жизненно необходимой для поддержания крепких отношений внутри семьи».
Готовы к переменам
К несомненным достоинствам современных планировок относят возможность переобустройства квартиры, если того требуют меняющиеся потребности семьи. Однокомнатные квартиры – не исключение.
«Планировочные решения должны основываться на сценариях проживания, которые предполагает та или иная квартира. Если мы говорим об однокомнатных квартирах, то в них наиболее комфортно будут чувствовать себя холостой взрослый или пара. Поэтому в ЖК «Приморский квартал» мы предлагаем нашим покупателям для части квартир не только базовый вариант, но и возможные перепланировки, которые как раз и учитывают разные сценарии проживания», – говорит директор по маркетингу и продажам компании «Мегалит» Андрей Кириллов.
«Квартиры с функциональной и эргономичной планировкой популярны у молодых пар, которые намерены расширять семью в ближайшем будущем и любят принимать у себя гостей. Когда ребенок подрастет, родители смогут переехать в гостиную, а спальню переформатировать в детскую», – приводит пример заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов.
В ЖК Skandi Klubb компании Bonava предусмотрена даже круговая планировка однокомнатной квартиры. «Это дает возможность применения нестандартных дизайнерских решений. Комнаты можно оставить проходными либо зонировать их – пространство квартиры готово к любым изменениям. Кухня-гостиная, спальня и холл с гардеробной расположены вокруг ванной комнаты, в которую ведут пути всех жителей квартиры», – рассказал Александр Свинолобов.
Комментарии
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– Вместе со все большим распространением европланировок уже несколько лет на рынке наблюдается тенденция к сокращению площади коридоров в пользу других функциональных зон – санузла, комнат или кухни. Также вместо большого коридора покупатели отдают предпочтение гардеробным или просторному балкону, которые проще приспособить под места для хранения вещей.
Однокомнатные квартиры с европланировками представлены во всех наших новых проектах: ЦДС «Чёрная Речка», ЦДС «Елизаровский», ЦДС «Полюстрово», ЦДС «Северный».
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам компании «Мегалит»:
– Взгляд современного застройщика предполагает разнообразие планировочных решений. Тот же формат «евро» пользуется спросом, но подходит далеко не всем. Поэтому и в наших жилых комплексах – «Приморский квартал» и «Дом на Львовской» – существуют несколько вариантов квартир одного типа. Вы можете выбирать, что для вас важнее, общественная или приватная зона, и исходя из этого принимать решение.
В качестве примера мы подобрали однокомнатную квартиру в одной из башен ЖК «Приморский квартал». Даже в базовом варианте это очень удобная планировка. Есть места для хранения, в квартире будет достаточно света. Для приватной зоны выделено большее пространство, но и кухня при этом остается довольно просторной.
Но при минимальных усилиях мы можем переформулировать базовое решение. Более компактная спальня с выделенной гардеробной и расширенной зоной кухни-гостиной – комфортное решение для пары. Для холостого взрослого мы предлагаем немного другой вариант – здесь мы оставляем возможность объединения всего пространства квартиры, за счет раздвижных дверей, которые отделяют зону спальни.
Андрей Останин, коммерческий директор Группы «Эталон»:
– Покупатели сегодня очень требовательны к функционалу жилой среды. При выборе недвижимости они обращают внимание на эргономичность планировочных решений – или, если говорить на простом языке, на функциональность и комфорт жилья.
Важным является и вопрос зонирования пространства. Планировки квартир Группы «Эталон» предусматривают разделение пространства на приватную (или личную) зону, где располагается спальня, и гостевую часть с кухней, прихожей и санузлом. В однокомнатных квартирах кухня на европейский манер часто выступает гостиной, где можно собраться с семьей или гостями за одним столом. Поэтому наши проектировщики стремятся создать кухонные метры максимально функциональными и избегают длинных и узких планировок.
Балкон или лоджия также может стать частью жилища, из которой можно сделать зону отдыха или небольшой утепленный зимний сад. Очень важным является и то, куда выходят окна квартиры. На мой взгляд, оптимальный вариант, когда окна спальни выходят во двор или другое тихое место.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– Одна из последних тенденций на рынке первичного жилья – создание эргономичных планировок. Например, в последних проектах компания Setl City оптимизировала жилые площади так, чтобы жители могли рационально использовать каждый квадратный метр: в квартирах отсутствуют длинные коридоры, при этом есть специальные ниши для установки шкафа в прихожей. Также в спектре предложений выросла доля европланировок с просторной кухней-гостиной. Особое внимание уделяется тому, чтобы пространство квартиры можно было зонировать в различных вариациях. Все направлено на то, чтобы квартира была комфортна для разных семей и не появлялось желание заняться перепланировкой.
Однокомнатные квартиры представлены в разных вариантах, в том числе с европланировкой или с большими комнатами в несколько окон. Есть и необычные планировки, например, в ЖК «Стрижи в Невском» в продажу выставлены квартиры с просторной кухней-гостиной, ванной с окном и спальней с двумя окнами, при этом в прихожей есть просторная ниша для небольшой гардеробной.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Однокомнатные квартиры с функциональной и эргономичной планировкой пользуются стабильным спросом у петербуржцев, поэтому к ним предъявляется больше всего требований. В наших жилых комплексах мы проектируем однокомнатные квартиры с европейской планировкой, которая дает больший простор по сравнению с планировками типовых серий и повышает качество жизни одного человека или даже целой семьи. Покупатели могут зонировать совмещенное пространство кухни и гостиной. Место, не занятое кухней, отводится для семейного отдыха, приема гостей, домашних праздников, а также пригодно для устройства второй спальни. Первая же спальня остается местом только для сна и отдыха. Приобретая однокомнатную квартиру с такой планировкой, клиенты фактически получают две полноценные комнаты. В таких квартирах также спроектированы просторная ванная и большие балконы. В холле предусмотрено место для хранения вещей.
Норма для «масс-маркет». Чистовая отделка завоевывает рынок
Новые квартиры с чистовой отделкой, еще несколько лет назад бывшие на рынке Санкт-Петербурга довольно экзотической новацией, сегодня стали нормой. Во всяком случае, в сегменте «масс-маркет». Эксперты считают, что этот тренд останется неизменным и в обозримой перспективе. Конкуренция между застройщиками в этой сфере смещается в область вариабельности отделки.
Плюсы довлеют
Эксперты рынка называют целый перечень причин, почему квартиры с чистовой отделкой, появившись на рынке, стремительно завоевали огромную популярность. «Львиная доля покупок на первичном рынке жилья совершается с использованием ипотеки; и в таком случае кредит распространяется и на стоимость отделки», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин. А значит, не надо брать других кредитов (как известно, процентная ставка по потребительским кредитам выше, чем по ипотеке). Кроме того, оплата отделки «растягивается» на достаточно длительный срок погашения жилищного займа, не создавая единовременной сильной финансовой нагрузки на покупателя жилья.
Покупка квартиры с отделкой избавляет покупателя от необходимости тратить свое время на поиск и закупку материалов, поиск квалифицированных мастеров, осуществление контроля за тем, как они выполняют работы. «Покупателям не нужно расходовать силы на ремонт. После передачи ключей можно сразу въезжать в квартиру», – отмечает директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина. Для ряда категорий приобретателей жилья это очень важный фактор. Например, для региональных покупателей, тех, кто на момент строительства дома снимает квартиру, или тех, кто приобретает квартиру для сдачи в аренду.
Ремонт своими силами обходится новоселу дороже, чем отделка от застройщика. «Дело в том, что все материалы и оборудование, используемые для отделки квартир, закупаются компанией централизованно по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ», – отмечают в Группе «Эталон». «В среднем, отделка от застройщика обойдется покупателю на 50% дешевле, чем при заказе аналогичного ремонта частным лицом», – добавляет руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Что и почем?
Большинство игроков рынка в рамках чистовой отделки предлагает довольно широкий спектр опций. Обычно он включает в себя металлическую входную дверь, межкомнатные двери, плинтусы, разводку электричества и системы отопления, электрофурнитуру, радиаторы, плитку на полу и стенах в санузлах, домофон, счетчики расхода ресурсов, комплект сантехнического оборудования, полотенцесушитель, настил ламината на полах в жилых комнатах, коридорах и кухне, оклейку стен обоями под покраску, установку ванны, душевого гарнитура и смесителей, окраску потолка во всех помещениях. Иногда в чистовую отделку входят также натяжные потолки, установка светильников, устройство теплых полов в ванных комнатах.
Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин оценивает стоимость чистовой отделки на уровне примерно 10% цены квадратного метра в новостройке. «Сегодня стандартная отделка от застройщика стоит от 6 тыс. рублей за 1 кв. м, улучшенная – от 9 тыс. рублей», – говорит начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена Гутман.
«Себестоимость отделки зависит от класса жилья. В бюджетном сегменте ее цена составляет 5–8 тыс. рублей за 1 кв. м. В проектах комфорт-класса стоимость находится в диапазоне 10–15 тыс. рублей. Сравнительно небольшие цифры достигаются благодаря масштабу проекта и скидкам с объема», – рассказывает Пётр Буслов.
Маркетинг с пользой для покупателя
Эксперты отмечают также, что фактор отделки стал распространенным маркетинговым ходом, причем, в отличие от некоторых других, безусловно выгодным для покупателя, а потому весьма им востребованным. «Для многих покупателей наличие отделки является важным аргументом в пользу принятия решения о покупке квартиры. Спрос на жилье с отделкой в петербургских новостройках стабильно высок. Это устойчивый тренд, который сохранится в ближайшие годы», – уверена Ольга Копейкина.
«В условиях конкуренции и ограниченной платежеспособности покупателей хорошая отделка становится дополнительным УТП (уникальным торговым предложением)», – считает Елена Гутман.
Часто именно чистовая отделка становится предметом маркетинговых бонусов от застройщиков, призванным привлечь дополнительных клиентов. «Отделка в подарок – часть нашей акционной политики. Она пользуется очень большим спросом у покупателей», – отмечает Максим Жабин. «В ЖК «Новый Оккервиль» проходит акция, в рамках которой мы предоставляем на избранные квартиры предчистовую, базовую или полную отделку в подарок», – говорит Николай Гражданкин. Подобные акции предлагают и другие застройщики.
Игра в классики
«В новостройках эконом- и комфорт-классов востребована чистовая отделка. В более дорогих сегментах недвижимости преобладает предчистовая и черновая отделка. Покупая дорогую квартиру, люди хотят обустроить ее по собственному вкусу», – отмечает Ольга Копейкина. «Как правило, небольшие квартиры (студии, «однушки») клиенты предпочитают заказывать с полной отделкой. Более крупные квартиры («двушки», «трешки») берут с предчистовой отделкой для того, чтобы впоследствии самостоятельно выбирать обои, плитку и пр.», – добавляет Николай Гражданкин.
По оценке экспертов, тренд полной чистовой отделки постепенно получает все более широкое распространение, причем не только по доле рынка, но и по классам новостроек.
«Еще три-четыре года назад подавляющее большинство квартир с отделкой приобреталось в сегменте жилья эконом-класса. Во многом это было маркетинговым решением для привлечения новых клиентов, когда типовая отделка закладывалась в стоимость недвижимости. Сегодня рынок развивается стремительно – и квартиры с готовым ремонтом предлагают многие застройщики и в объектах комфорт-класса. Высокий уровень качества отделки – это дополнительное конкурентное преимущество, не уступающее по значимости, например, фасадным решениям или благоустройству придомовой территории», – отмечает руководитель проектов комплексного освоения территорий «Строительного треста» Анзор Берсиров.
«В Петербурге доля квартир с отделкой в общем объеме предложения составляет около 60%, в Красносельском районе, где мы строим, – 43%. Сегодня в районе приобрести квартиру с полной отделкой можно в 7 из 16 проектов (это жилые комплексы «Огни залива», «Английская миля» (третья очередь), «Солнечный город», «Клены», «Наутилус», «Паруса», «Премьера-2»)», – рассказывает Елена Гутман. «У нас более 80% квартир приобретается с отделкой "под ключ"», – говорит Пётр Буслов. «Наша компания фокусируется на сегментах «комфорт», «комфорт-плюс» и «бизнес». По нашим оценкам, отделкой квартир интересуется приблизительно 30% покупателей», – сообщают в Группе «Эталон».
Повышая индивидуальность
Основным минусом отделки от застройщика считается отсутствие уникальности и не всегда хорошее качество. Однако ситуация за последние годы изменилась в лучшую сторону. Строительные компании стали предлагать несколько вариантов отделки, позволяя покупателю выбрать оформление квартиры по своему бюджету. «Большинство застройщиков применяют в отделке обои под покраску, что позволяет новоселам по своему усмотрению выбрать цвет стен в квартире», – говорит Пётр Буслов.
Но это самый минималистичный вариант действий в борьбе за индивидуализм. «Долгое время мы использовали два типа оформления, схожих по материалам и стоимости, но разной гаммы: «Пломбир» (светлые тона) и «Брауни» (темные). Но жизнь не стоит на месте. После изучения запросов клиентов и тенденций рынка мы пришли к решению внедрить новый универсальный стандарт для наших квартир. Он предполагает соблюдение качества работ и материалов, но при этом создает более широкие возможности для нашего клиента влиять на дизайн квартиры уже после приемки. Человек может принимать простые дизайнерские решения, которые подчеркнут индивидуальность его дома. Например, у него будет возможность без лишних временных и финансовых затрат покрасить стены в цвет, который устраивает именно его», – рассказывает Максим Жабин.
«Ленстройтрест» расширил возможности выбора для покупателей, предложив онлайн-услугу «Конфигуратор отделки». «Данный сервис позволяет разработать индивидуальный дизайн-проект квартиры в соответствии с личными вкусами клиента и сразу рассчитать затраты на выполнение ремонта. Таким образом, покупатель получает качественную чистовую отделку, которая соответствует его пожеланиям», – добавляет Ольга Копейкина.
Мнение
Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Мы реализовали возможность покупки квартир с меблировкой в первой очереди ЖК «Огни залива», но потенциала для дальнейшего развития этой идеи не увидели. К продаже предлагались трехкомнатные квартиры площадью 78,89 кв. м, оборудованные встроенной кухней и шкафами в прихожей. Повышенного интереса идея не вызвала
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– У нас разработан вариант отделки под названием «базовая». Это квартира с предчистовой отделкой, в которой санузлы выполнены «под ключ», с установкой сантехнических приборов. Этот тип отделки очень популярен среди наших покупателей, поскольку освобождает их от всех «грязных» работ, связанных со штукатуркой, укладкой плитки, шпатлевкой. Им остается только поклеить обои, выбрать напольное покрытие и установить межкомнатные двери.