Льготная ипотека: лебединая песня пропета
Первого июля завершилась льготная ипотечная программа, выступавшая основным драйвером рынка жилых новостроек. С этого момента спрос начал сокращаться. Гражданам и девелоперам отмена программы не нравится, чиновники приветствуют отмену льгот, а финансисты ожидают к концу 2024 года 1,5 млн ипотечных сделок.
Льготная ипотечная программа стала активно внедряться в разгар пандемии коронавируса ради поддержки строительного комплекса и покупателей жилья. За это время программа и ее условия продлевались четыре раза, но при этом она оставалась более выгодной, чем базовые ипотечные программы.
Хотя люди до конца не верили в отмену программы, надеялись на очередное продление, ажиотаж в этом сегменте наблюдался. По данным Frank RG, в июне россияне оформили 175,7 тыс. кредитов на 776 млрд рублей — на 38% больше, чем в мае 2024 года, и на 23% больше, чем в июне прошлого года. Рост объема в июне зафиксирован благодаря высокому спросу на программы государственной поддержки в преддверии завершения «Льготной ипотеки» на новостройки с 1 июля 2024 года и модификации условий по «Семейной ипотеке», сообщается в аналитическом исследовании компании.
Доля господдержки в общем объеме выдач составила 82%, что выше на 5 п. п., чем в мае, и на 31 п. п., чем в июне 2023 года. «Значение показателя является абсолютным рекордом за все исследуемые периоды. Рост доли обусловлен повышенным спросом на ”Льготную ипотеку” на новостройки в преддверии прекращения ее действия и на ”Семейную ипотеку”. Из-за ажиотажа в июне ряд крупных банков приостановил прием заявок по льготной ипотеке в связи с преждевременным исчерпанием лимитов», — отмечено в исследовании.
После июньского ажиотажа наступило охлаждение. Согласно результатам исследования финансового маркетплейса «Сравни», 66% граждан отложили покупку недвижимости из-за отмены программ льготной ипотеки, чтобы накопить недостающие средства.
Россияне явно недовольны закрытием программы, но люди, облеченные властью, имеют на сей счет иное мнение. На Финансовом конгрессе Банка России Герман Греф, глава Сбера, сравнил льготную программу с допингом для спортсменов. Прием допинга необходимо прекращать как можно быстрее, чтобы не наступили неприятные последствия для организма. Введение льготной ипотеки на новостройки в 2020 году было правильным, «но с выходом из этой программы мы затянули», полагает Герман Греф.
Анатолий Артамонов, председатель Комитета по бюджету и финансовым рынкам Совета Федерации, на прошедшем в Казани первом форуме «Строим Россию!» заявил, что основной цели льготной ипотечной программы — подъема рождаемости — добиться не удалось, следовательно, программа потерпела неудачу. «Мы неумело распорядились льготной ипотекой. Основная доля средств, стимулирующих ипотечное кредитование жилищного строительства, ушла туда, где в этом не было никакой нужды, — в мегаполисы. Это наше упущение. Если бы мы направили эти средства в регионы, которые нуждаются, то там, во-первых, стимулирование одного квадратного метра обошлось бы в разы дешевле, чем в Москве, а, во-вторых, там мы бы не разогрели стоимость этого квадратного метра. Более того, мы могли бы обусловить: если ты застройщик, претендующий на продажу жилья с участием льготной ипотеки, то, пожалуйста, будь добр продавать по той цене, которую назначило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Не хочешь участвовать — иди на рынок и продавай за столько, за сколько у тебя купят. И все. Тогда ипотека бы сработала на человека, а не на объемы и освоения», — заявил Анатолий Артамонов.
Первые результаты
Последствия не заставили себя ждать. По данным SaaS-платформы TYMY, уже в первую неделю июля количество заявок на ипотечные кредиты сократилось на 70% относительно средних показателей мая и июня. По мнению аналитиков компании, как раз в мае и июне люди реализовали почти годовой «запас» спроса на ипотеку.
«Сейчас мы, я думаю, пару лет поболеем на рынке ипотеки, с тем чтобы привести рынок в нормальное, равновесное состояние. Болеть будем все вместе: будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто. Но в равновесное состояние привести экономический организм крайне необходимо», — предупредил Герман Греф.
По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», спрос снизился, поскольку к отмене безадресной льготной программы и ухудшению условий по оставшимся добавился сезонный фактор. «Но нельзя сказать, что все встало, — это далеко не так», — подчеркнул он.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», спрос в первой половине июля 2024 года снизился на 54% по сравнению с началом июня и на 32%, чем 1–13 июля 2023-го. «Ожидаемый объем спроса к концу июля, согласно нашим расчетам, будет примерно на 40% ниже, чем в июле 2023-го, и на 55% — в сравнении с июнем 2024 года. Иными словами, рынок недвижимости масс-маркета находится в ситуации ограниченного спроса, что ранее прогнозировалось экспертами. Застройщики продолжают адаптироваться к новым условиям», — констатировал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ООО «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, снижение спроса усугубляется также исчерпанием лимитов по ИТ-ипотеке, на которую приходились 10–15% сделок. «Глубина падения спроса будет зависеть и от потенциальных мер господдержки для новых категорий граждан. Если какие-то из них будут приняты, это увеличит активность на рынке», — полагает она.
Но покупатели ведут себя по-разному. Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», наблюдал, как в первых числах июля покупатели заняли выжидательную позицию, оценивая рынок и анализируя доступные инструменты покупки. А те, кто целенаправленно ориентировались на семейную ипотеку, ждали новостей о ее возобновлении.
«Интересно, что часть покупателей, не имея возможности вкладывать деньги в жилые метры, начали активно инвестировать в более доступные форматы недвижимости. Так, в компании отмечался близкий к ажиотажному спрос на индивидуальные кладовые. В некоторых готовых проектах было забронировано до 100% от имеющихся свободных лотов. Аналогичную ситуацию мы наблюдали весной 2022 года, когда банки вводили заградительные ставки по ипотеке», — рассказал Евгений Колесников.
При этом сегмент апартаментов в очередной раз проявил исключительную стрессоустойчивость. Льготной ипотеки там никогда не было, этому покупательскому сегменту адаптация не потребовалась, отметил специалист.
Ольга Кобякова, коммерческий директор агентства «Петербургская Недвижимость», напротив, указывает на возросшее количество заявок в чатах и звонков — в первой половине июля их случилось на 14% больше, чем в июне. При этом объем сделок за первые две недели июля был сопоставим с показателями предыдущего месяца. Именно поэтому эксперт не прогнозирует сильную просадку в продажах компании в ближайшее время, однако подчеркивает, что при высоких ставках клиентам потребуется больше времени на принятие решения.
Все выше, и выше, и выше…
Основными инструментами стимулирования спроса пока являются совместные ипотечные программы банков и застройщиков, констатирует Наталья Кукушкина.
По ее словам, исследования рынка показывают, что именно ежемесячный платеж является основным сдерживающим фактором для большинства покупателей. «После отмены массовой льготной ипотеки средний размер ежемесячного платежа в Петербурге и Ленинградской области вырос с 50 до 100 тыс. рублей. Чтобы выплачивать такую сумму, заемщику нужно иметь доход в 167 тыс. рублей в месяц. Естественно, далеко не все работающие граждане соответствуют этому условию, так как средняя зарплата в регионе сейчас составляет 105 тыс. рублей», — рассуждает Наталья Кукушкина.
Очередная инициатива Центробанка, поднявшего в конце июля ключевую ставку до 18% годовых, оборачивается заградительными ставками на ипотечные продукты в банках.
Ожидаемое повышение ключевой ставки на 2 п. п., до 18% годовых, Центральный Банк сопроводил довольно жесткой риторикой — несколько жестче, чем мы ожидали до заседания, отмечают аналитики Росбанка. Теперь регулятор намерен оценивать «целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на последующих заседаниях». «Это довольно жесткий сигнал, говорящий о том, что базовым сценарием для сентября может быть рост ставки. Обоснованием стал пересмотр краткосрочного прогноза по инфляции: на конец 2024 года до 6,5–7,0% в годовом выражении», — поясняют аналитики.
Предположить, до какого уровня могут вырасти ипотечные ставки после повышения ключевой, девелоперы не берутся. Да это уже неважно. «Откровенно говоря, это уже мало кого волнует: ипотека что под 18%, что под 22% годовых — дорогая. И рассматривается она по указанным выше мотивам, а также как часть комбинированного займа. Ну а далее, так или иначе, ключевая ставка должна снижаться в среднесрочной перспективе — 2025–2026 годы», — заявил Сергей Софронов.
«Хочется надеяться, что в перспективе взаимодействия банков, застройщиков и государства будут выработаны новые совместные механизмы поддержания спроса, в том числе и новые адресные программы», — говорит Евгений Колесников.
«До конца года мы не можем прогнозировать смягчение политики ЦБ до снижения инфляционных рисков. Соответственно, ипотечные ставки банков будут находиться на высоких отметках», — предполагает Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group.
После завершения массовой льготной ипотеки количество выдач на ипотечном рынке РФ снизится, однако к концу года объемы выдач на рынке будут сопоставимы с маем-июнем этого года. Таким образом, к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будут оформлены 1,5 млн сделок. Об этом заявил Кирилл Царёв, первый заместитель председателя правления Сбербанка в кулуарах Финансового конгресса Банка России.
По его словам, во втором полугодии мы также увидим значительное изменение распределения по ипотечным программам. Доля льготных программ в объеме выдач по всему рынку ипотеки в РФ составит 56–58%, что всего на 16% ниже значений первого полугодия 2024 года.
ЛСР принимает субсидии
Застройщик предлагает подобрать оптимальные условия покупки жилья для молодых и многодетных семей, работников бюджетной сферы, тех, кто до сих пор живет в коммунальных квартирах и общежитиях. Компания работает с федеральными и региональными жилищными программами поддержки, а также сотрудничает с банками, принимающими субсидии в качестве первого взноса по ипотеке.
Менеджеры застройщика сопроводят покупателя на всех этапах сделки. Льготы можно использовать для покупки квартир в большинстве готовых и строящихся комплексов комфорт- и бизнес-класса. Важное условие: готовность проекта должна составлять не менее 70%.
Среди популярных программ:
— Приобретение жилья по безвозмездным субсидиям. Этот вариант идеально подходит для семей с множеством детей (трое и больше несовершеннолетних в семье).
— Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‐Петербурге. Доступная возможность частичного погашения ипотечного займа.
— Доступное жилье для молодежи. Участвовать могут лица от 18 до 35 лет, состоящие в очереди на получение квартиры. Получить деньги можно и под жилищный заем.
— Расселение коммунальных квартир. Для владельцев коммунальных квартир, которые переселяются в многоквартирные дома.
«Заповедный парк» – один из комплексов, подходящих под программу. Он расположен в одном из самых комфортных для жизни районов Санкт-Петербурга – Приморском. Рядом Новоорловский заказник: достаточно выйти из дома, и вы уже гуляете в лесу среди вековых деревьев, наслаждаясь пением птиц. С 2015 года парк охраняется государством. Крупная зеленая зона, удаленность автомагистралей и отсутствие производств создают отличный экологический фон. Из окон большей части квартир открываются живописные природные пейзажи.
Комплекс гармонично вписывается в природное окружение благодаря разноэтажной застройке и сдержанному стилю фасадов. Во дворах высажены деревья и кустарники. Здесь предусмотрено все для прогулок: детские игровые площадки, пешеходные дорожки, скамейки для чтения и общения. Есть колясочные на первых этажах, а все входы в парадные расположены на уровне земли для удобства родителей с колясками и маломобильных граждан. Для машин предусмотрен наземный паркинг.
Квартал «Цивилизация» расположился в активно развивающемся Невском районе, недалеко от Октябрьской набережной. Преимущества местоположения очевидны: рядом Нева, удобные транспортные развязки, доступ сразу к трем станциям метро, хорошая социальная и торгово-сервисная инфраструктура. Комплекс граничит с проектом бизнес-класса «Цивилизация на Неве». Для жителей квартала предусмотрены две школы, четыре детских сада и образовательное учреждение, объединяющее сад и начальную школу. Купить продукты, забрать интернет-заказ, сделать маникюр или взять кофе на вынос можно в коммерческих точках, расположенных на первых этажах.
Жилой комплекс комфорт-класса «Цивилизация» включает 25 домов, 20 из которых уже сданы. Студии отсутствуют, в основном представлены семейные квартиры евроформата, все с отделкой. Есть крытый надземный паркинг. Во дворах много кустарников и цветов, обустроены тихие скверики для прогулок и пространства для активного семейного отдыха.
Семь домов ЖК «Цивилизация на Неве» с неоклассическими фасадами расположились на первой береговой линии, открывая из своих окон обзор на водную гладь. Но статус бизнес-класса заслужен не только вдохновляющими видами. Планировочные решения отличаются детальной проработкой: классический и евроформат, кухни-гостиные с несколькими окнами и функциональные спальни, просторные панорамные лоджии, дополнительные санузлы и полноценные гардеробные.
При покупке любой квартиры с использованием электронной формы подписания и регистрации договора предоставляется скидка 1000 рублей с каждого квадратного метра. Подробнее узнать про акции можно на официальном сайте или в отделе продаж «ЛСР. Недвижимость-СЗ».
Энергоэффективный минимализм
В загородном частном домостроении растет тренд на минимализм. При этом все больше внимания уделяется функциональности и энергоэффективности таких объектов.
По оценке экспертов, основной архитектурный тренд последних лет в загородном домостроении — это минимализм. Застройщики и собственники домов уходят от формата «барская усадьба» к более современным и практичным архитектурным стилям.
По словам архитектора Certified Passive House Designer/Builder Сергея Назарова, в загородном частном домостроении в премиум-сегменте преобладает современная стилистика, модернизм. Классическая стилистика твердо занимает 30%, и ее качество значительно улучшилось. «В более бюджетных форматах растет тенденция к лапидарным решениям в архитектуре. Больше уделяется внимания внутреннему комфорту, качеству среды, ликвидности строения. Главный конструктивный тренд это CLT-технология, деревянная панель заводского изготовления, альтернатива каркасной технологии. Архитектурный бетон — это более дорогой материал, но является качественным технологичным продуктом», — отмечает он.
«Если говорить о тенденциях в загородном домостроении, — продолжает тему эксперт, — то можно сделать выводы, что с каждым годом набирает популярность стиль барнхаус, ну и в целом растет спрос на современные стили: лофт, хайтек. То есть наблюдается переход от классического традиционного стиля к минимализму, которому свойственна лаконичность и сдержанность в дизайне», — отмечает архитектор YTONG Алексей Рытиков.
Управляющий ООО «ТОР» Ярослав Скрипник обращает внимание и на другие изменения в домостроении: «Сейчас многие будущие домовладельцы задумываются о комфорте и максимальном удобстве проживания — это шаг в сторону большей рациональности и функциональности: бесшовное пространство без границ, строгая геометрия, слияние с ландшафтом. Также явен тренд на снижение площади дома. Архитекторы и заказчики стремятся к созданию более компактных, функциональных и эргономичных планировок, в которых пространство дома будет использоваться рационально. Также растет площадь остекления. Большие окна в доме не только наполняют внутреннее пространство естественным светом с улицы, но и выгодно преображают здание как внутри, так и снаружи. Все больше в тренде фальцевая кровля. Это связано с ее надежностью, современным стилем и удобством. Фальцевая кровля считается одним из самых герметичных кровельных покрытий, так как она не имеет сквозных отверстий».
Функциональность и комфорт
Функциональность дома сейчас актуальна как для бюджетных вариантов, так и для премиум-сегмента, отмечает директор по маркетингу направления «Коттеджное и малоэтажное строительство» ТЕХНОНИКОЛЬ Татьяна Суворова. Растет популярность одноэтажных домов, рационально люди подходят к выбору площади: обычно она колеблется в диапазоне 90–120 м². «Цена строительства давно перестала быть решающим фактором при выборе проекта, технологии. Заказчики думают о комфорте и стоимости владения домом. Как следствие, в современных коттеджах появляются важные технологические нюансы: системы вентиляции, теплые полы, продуманная система отопления, энергоэффективная оболочка, включая качественные окна. И у заказчиков, и у подрядчиков растет востребованность префаб-технологий — домов заводской сборки. Мир живет на очень высоких скоростях, поэтому строить дома годами уже никто не хочет. А данная технология позволяет в короткие сроки получить собственный дом», — отмечает эксперт.
С данной позицией согласна и главный архитектор Бюро А495 Надежда Бреславцева. По ее словам, время сильно влияет на выбор применяемых материалов и способа строительства. Лидирующие позиции занимают быстровозводимые каркасные, каркасно-щитовые дома, а также дома с применением бетона в несъемной опалубке. «Кроме того, при выборе строительных материалов в данной сфере лидерство захватило "зеленое" движение и направленность к ЗОЖ, люди хотят применять экологичные материалы, не оказывающие негативного влияния на здоровье проживающих. Это будет дерево, камень, кирпич или арболит, в настоящее время на рынке можно выбрать подходящий материал из широкого ассортимента. Добавлю, что в период пандемии каждый человек задумался о вероятности на неопределенный срок оказаться в условиях изоляции, поэтому так возросло желание обустройства загородного проживания в домах с независимым потреблением энергоресурсов, в так называемых "автономных" домах», — констатирует специалист.
Одним из трендов в загородном домостроении становится цифровизация ИЖС, считает директор Ujin (ООО «Юникорн») Светлана Перминова: «Сегодня "умные поселки" — явление пока редкое, но набирающее популярность. Крупнейшие застройщики уже внедряют цифровые сервисы в свои проекты многоквартирных домов, и мы уверены, что будут тиражировать выбранные решения на ИЖС. Покупатели загородного жилья ожидают такого же уровня комфорта, как в городских квартирах, и цифровые сервисы могут это обеспечить».
Сохраняя тепло
Эксперты отмечают, что, кроме факторов архитектурного минимализма и функциональности загородных домов, важна и их качественная энергоэффективность.
Один из столпов энергоэффективности — правильно подобранная и выполненная теплоизоляция. Ее качество для загородного дома, отмечает руководитель отдела развития продукта направления «Строительная изоляция» компании «Русатом Изоплит» Максим Мешков, имеет, безусловно, большое значение. От этого фактора зависят такие критичные параметры, как безопасность, температура, акустический комфорт. «Например, применение некачественного изоляционного материала может привести к перерасходу бюджета на обогрев дома и повышению уровня вредных веществ в помещениях. Поэтому при выборе изоляции рекомендуем потребителям обращать внимание на несколько ключевых показателей. В первую очередь это энергоэффективность, которая обеспечивается за счет низкого коэффициента теплопроводности, а также подбором правильной толщины теплоизоляционного слоя в конструкции. Во-вторых, стоит обратить внимание на безопасность: лучше проверить наличие сертификатов, подтверждающих соответствие изоляции установленным санитарным нормам», — резюмирует он.
Переезжая из квартиры в частный дом, люди стремятся сохранить привычный образ жизни — от скоростного интернета и качественной инфраструктуры до посещения фитнеса и обеспечения хорошего образования для своих детей, рассказывает генеральный директор Торгового дома HOTROCK Елена Пашкова. Растет спрос на проекты комплексной застройки территорий, среди лауреатов различных архитектурных премий таких поселков с каждым годом становится все больше. Что касается самого жилья, сегодня при выборе технологии строительства и материалов застройщики отдают предпочтение энергоэффективным, экологичным и долговечным решениям. Обязательным является контроль теплового контура при приемке работ по изоляции и остеклению. Особое внимание уделяется сокращению расходов на последующее содержание загородного дома. Важную роль здесь играет теплоизоляция. При качественно выполненном утеплении экономия на отоплении и охлаждении помещений может доходить до 30%, что является весьма ощутимым в условиях постоянного роста стоимости энергоносителей.
Производители сегодня тоже не стоят на месте, добавляет представитель рынка, стараясь оптимизировать расходы потребителей на приобретение своего материала, повышая его потребительские характеристики. Как пример — внедрение на производстве HotRock уникальной технологии смешения расплава, не имеющей аналогов в мире.
«В начале этого года компания HOTROCK, выпускающая утеплители на основе базальтового волокна, завершила реализацию проекта по созданию технологической линии, принимающей расплав сразу из двух печей — газового плавильного агрегата ванного типа и ваграночной печи. Данная технология является уникальной и ранее в мире не применялась. Смешение разных технологий получения расплава позволило в значительной мере улучшить потребительские свойства готовой продукции. Теплоизоляция HOTROCK стала более прочной и формостабильной, а требуемые показатели, например, прочность на сжатие при 10-% относительной деформации и прочность на "отрыв"слоев, теперь достигаются на меньшей плотности базальтовых плит. Как итог — застройщики могут приобретать меньший объем материала, сокращая при этом расходы, но не теряя в качестве», — подчеркивает Елена Пашкова.