Льготная ипотека: лебединая песня пропета
Первого июля завершилась льготная ипотечная программа, выступавшая основным драйвером рынка жилых новостроек. С этого момента спрос начал сокращаться. Гражданам и девелоперам отмена программы не нравится, чиновники приветствуют отмену льгот, а финансисты ожидают к концу 2024 года 1,5 млн ипотечных сделок.
Льготная ипотечная программа стала активно внедряться в разгар пандемии коронавируса ради поддержки строительного комплекса и покупателей жилья. За это время программа и ее условия продлевались четыре раза, но при этом она оставалась более выгодной, чем базовые ипотечные программы.
Хотя люди до конца не верили в отмену программы, надеялись на очередное продление, ажиотаж в этом сегменте наблюдался. По данным Frank RG, в июне россияне оформили 175,7 тыс. кредитов на 776 млрд рублей — на 38% больше, чем в мае 2024 года, и на 23% больше, чем в июне прошлого года. Рост объема в июне зафиксирован благодаря высокому спросу на программы государственной поддержки в преддверии завершения «Льготной ипотеки» на новостройки с 1 июля 2024 года и модификации условий по «Семейной ипотеке», сообщается в аналитическом исследовании компании.
Доля господдержки в общем объеме выдач составила 82%, что выше на 5 п. п., чем в мае, и на 31 п. п., чем в июне 2023 года. «Значение показателя является абсолютным рекордом за все исследуемые периоды. Рост доли обусловлен повышенным спросом на ”Льготную ипотеку” на новостройки в преддверии прекращения ее действия и на ”Семейную ипотеку”. Из-за ажиотажа в июне ряд крупных банков приостановил прием заявок по льготной ипотеке в связи с преждевременным исчерпанием лимитов», — отмечено в исследовании.
После июньского ажиотажа наступило охлаждение. Согласно результатам исследования финансового маркетплейса «Сравни», 66% граждан отложили покупку недвижимости из-за отмены программ льготной ипотеки, чтобы накопить недостающие средства.
Россияне явно недовольны закрытием программы, но люди, облеченные властью, имеют на сей счет иное мнение. На Финансовом конгрессе Банка России Герман Греф, глава Сбера, сравнил льготную программу с допингом для спортсменов. Прием допинга необходимо прекращать как можно быстрее, чтобы не наступили неприятные последствия для организма. Введение льготной ипотеки на новостройки в 2020 году было правильным, «но с выходом из этой программы мы затянули», полагает Герман Греф.
Анатолий Артамонов, председатель Комитета по бюджету и финансовым рынкам Совета Федерации, на прошедшем в Казани первом форуме «Строим Россию!» заявил, что основной цели льготной ипотечной программы — подъема рождаемости — добиться не удалось, следовательно, программа потерпела неудачу. «Мы неумело распорядились льготной ипотекой. Основная доля средств, стимулирующих ипотечное кредитование жилищного строительства, ушла туда, где в этом не было никакой нужды, — в мегаполисы. Это наше упущение. Если бы мы направили эти средства в регионы, которые нуждаются, то там, во-первых, стимулирование одного квадратного метра обошлось бы в разы дешевле, чем в Москве, а, во-вторых, там мы бы не разогрели стоимость этого квадратного метра. Более того, мы могли бы обусловить: если ты застройщик, претендующий на продажу жилья с участием льготной ипотеки, то, пожалуйста, будь добр продавать по той цене, которую назначило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Не хочешь участвовать — иди на рынок и продавай за столько, за сколько у тебя купят. И все. Тогда ипотека бы сработала на человека, а не на объемы и освоения», — заявил Анатолий Артамонов.
Первые результаты
Последствия не заставили себя ждать. По данным SaaS-платформы TYMY, уже в первую неделю июля количество заявок на ипотечные кредиты сократилось на 70% относительно средних показателей мая и июня. По мнению аналитиков компании, как раз в мае и июне люди реализовали почти годовой «запас» спроса на ипотеку.
«Сейчас мы, я думаю, пару лет поболеем на рынке ипотеки, с тем чтобы привести рынок в нормальное, равновесное состояние. Болеть будем все вместе: будет нарушаться доступность жилья дальше, девелоперам будет тяжело, банкам будет непросто. Но в равновесное состояние привести экономический организм крайне необходимо», — предупредил Герман Греф.
По словам Сергея Софронова, коммерческого директора ГК «ПСК», спрос снизился, поскольку к отмене безадресной льготной программы и ухудшению условий по оставшимся добавился сезонный фактор. «Но нельзя сказать, что все встало, — это далеко не так», — подчеркнул он.
По данным компании «Главстрой Санкт-Петербург», спрос в первой половине июля 2024 года снизился на 54% по сравнению с началом июня и на 32%, чем 1–13 июля 2023-го. «Ожидаемый объем спроса к концу июля, согласно нашим расчетам, будет примерно на 40% ниже, чем в июле 2023-го, и на 55% — в сравнении с июнем 2024 года. Иными словами, рынок недвижимости масс-маркета находится в ситуации ограниченного спроса, что ранее прогнозировалось экспертами. Застройщики продолжают адаптироваться к новым условиям», — констатировал Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ООО «Главстрой Санкт-Петербург».
По мнению Натальи Кукушкиной, начальника отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, снижение спроса усугубляется также исчерпанием лимитов по ИТ-ипотеке, на которую приходились 10–15% сделок. «Глубина падения спроса будет зависеть и от потенциальных мер господдержки для новых категорий граждан. Если какие-то из них будут приняты, это увеличит активность на рынке», — полагает она.
Но покупатели ведут себя по-разному. Евгений Колесников, руководитель PR-направления ГК «Лидер Групп», наблюдал, как в первых числах июля покупатели заняли выжидательную позицию, оценивая рынок и анализируя доступные инструменты покупки. А те, кто целенаправленно ориентировались на семейную ипотеку, ждали новостей о ее возобновлении.
«Интересно, что часть покупателей, не имея возможности вкладывать деньги в жилые метры, начали активно инвестировать в более доступные форматы недвижимости. Так, в компании отмечался близкий к ажиотажному спрос на индивидуальные кладовые. В некоторых готовых проектах было забронировано до 100% от имеющихся свободных лотов. Аналогичную ситуацию мы наблюдали весной 2022 года, когда банки вводили заградительные ставки по ипотеке», — рассказал Евгений Колесников.
При этом сегмент апартаментов в очередной раз проявил исключительную стрессоустойчивость. Льготной ипотеки там никогда не было, этому покупательскому сегменту адаптация не потребовалась, отметил специалист.
Ольга Кобякова, коммерческий директор агентства «Петербургская Недвижимость», напротив, указывает на возросшее количество заявок в чатах и звонков — в первой половине июля их случилось на 14% больше, чем в июне. При этом объем сделок за первые две недели июля был сопоставим с показателями предыдущего месяца. Именно поэтому эксперт не прогнозирует сильную просадку в продажах компании в ближайшее время, однако подчеркивает, что при высоких ставках клиентам потребуется больше времени на принятие решения.
Все выше, и выше, и выше…
Основными инструментами стимулирования спроса пока являются совместные ипотечные программы банков и застройщиков, констатирует Наталья Кукушкина.
По ее словам, исследования рынка показывают, что именно ежемесячный платеж является основным сдерживающим фактором для большинства покупателей. «После отмены массовой льготной ипотеки средний размер ежемесячного платежа в Петербурге и Ленинградской области вырос с 50 до 100 тыс. рублей. Чтобы выплачивать такую сумму, заемщику нужно иметь доход в 167 тыс. рублей в месяц. Естественно, далеко не все работающие граждане соответствуют этому условию, так как средняя зарплата в регионе сейчас составляет 105 тыс. рублей», — рассуждает Наталья Кукушкина.
Очередная инициатива Центробанка, поднявшего в конце июля ключевую ставку до 18% годовых, оборачивается заградительными ставками на ипотечные продукты в банках.
Ожидаемое повышение ключевой ставки на 2 п. п., до 18% годовых, Центральный Банк сопроводил довольно жесткой риторикой — несколько жестче, чем мы ожидали до заседания, отмечают аналитики Росбанка. Теперь регулятор намерен оценивать «целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки на последующих заседаниях». «Это довольно жесткий сигнал, говорящий о том, что базовым сценарием для сентября может быть рост ставки. Обоснованием стал пересмотр краткосрочного прогноза по инфляции: на конец 2024 года до 6,5–7,0% в годовом выражении», — поясняют аналитики.
Предположить, до какого уровня могут вырасти ипотечные ставки после повышения ключевой, девелоперы не берутся. Да это уже неважно. «Откровенно говоря, это уже мало кого волнует: ипотека что под 18%, что под 22% годовых — дорогая. И рассматривается она по указанным выше мотивам, а также как часть комбинированного займа. Ну а далее, так или иначе, ключевая ставка должна снижаться в среднесрочной перспективе — 2025–2026 годы», — заявил Сергей Софронов.
«Хочется надеяться, что в перспективе взаимодействия банков, застройщиков и государства будут выработаны новые совместные механизмы поддержания спроса, в том числе и новые адресные программы», — говорит Евгений Колесников.
«До конца года мы не можем прогнозировать смягчение политики ЦБ до снижения инфляционных рисков. Соответственно, ипотечные ставки банков будут находиться на высоких отметках», — предполагает Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group.
После завершения массовой льготной ипотеки количество выдач на ипотечном рынке РФ снизится, однако к концу года объемы выдач на рынке будут сопоставимы с маем-июнем этого года. Таким образом, к концу 2024 года на российском ипотечном рынке будут оформлены 1,5 млн сделок. Об этом заявил Кирилл Царёв, первый заместитель председателя правления Сбербанка в кулуарах Финансового конгресса Банка России.
По его словам, во втором полугодии мы также увидим значительное изменение распределения по ипотечным программам. Доля льготных программ в объеме выдач по всему рынку ипотеки в РФ составит 56–58%, что всего на 16% ниже значений первого полугодия 2024 года.
Переезжаем ближе к центру
Отличный вариант улучшения жилищных условий – продаем старую «панель» в спальном районе и переезжаем в современную новостройку бизнес-класса.
На состоявшейся в последних числах марта Ярмарке недвижимости газета «Строительный Еженедельник» организовала и провела круглый стол «Доступный бизнес-класс: переезжаем в центральные районы города». Деловым партнером мероприятия выступила компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей напомнила участникам круглого стола, из каких сегментов складывается классификация рынка недвижимости: «Основное предложение – это масс-маркет. Масс-маркет стремится к минимальным ценам, обычно предполагает приобретение непосредственно квадратных метров, а не дополнительных опций комфорта. А те, кому важно, чтобы эти «метры» располагались поближе к метро, выбирают уже класс «комфорт». Когда «комфорт» требует статуса, запрос переходит в бизнес-класс. А после этого начинается премиальный сегмент, которому всего предыдущего мало. Здесь уже важны локация в центре города, статусность и видовые характеристики (в случае «элиты») и эксклюзивный продукт (в случае класса де-люкс)».
Сегодня на рынке складывается удачная для покупателя ситуация, когда с небольшой доплатой, а иногда и без нее, можно купить жилье классом выше «эконома» (например, в «комфорте» или «бизнесе»), обменяв свою квартиру на новостройку.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев считает это не столько удачным стечением обстоятельств, сколько следствием определенного этапа развития рынка новостроек Петербурга: «В России покупка квартиры была и остается единственным способом сохранения средств. Во все времена люди выбирают лучшее, что есть на рынке. Первые проекты редевелопмента появились в 2006 году – например, именно тогда начала развиваться Песочная набережная. Но в большинстве своем эти проекты реализовывались точечно и стоили довольно дорого. Но 5-7 лет назад в городе начался массовый редевелопмент. В зоне внимания застройщиков – бывшие промышленные территории, близкие к центру города. Пожалуй, первым крупным проектом стала «Царская столица» от Группы «Эталон». Можно сколько угодно дискутировать о качестве окружения этого жилого комплекса, но это классический пример бизнес-класса в месте, близком к центру города, и по цене сопоставимого с проектами комфорт-класса в гораздо менее удачных локациях».
Такие квартиры покупают для себя, а не для сдачи в аренду или продажи, уверен Сергей Бобашев – и констатирует: сегодня это лучшее предложение по соотношению «цена – качество».
В 2018 году компания «Отделстрой» приступила к строительству жилого комплекса «Новый Лесснер» рядом с Выборгской набережной. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен в том, что «Новый Лесснер» – характерный пример доступного бизнес-класса. «Этот подкласс еще называют «бизнес-лайт». На самом деле сегодня к нему относятся почти две трети проектов, позиционируемых на рынке как бизнес-класс, – считает он. – Отличительная особенность таких комплексов – компактные планировки. Упор делается на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, что позволяет жить в квартирах сравнительно небольшого метража, при этом в локации, близкой к центру города».
Как отмечает Елена Шихова, руководитель офиса продаж «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), в последнее время на карте новостроек Петербурга появились новые локации бизнес-класса, однако самыми статусными по-прежнему остаются острова в центральных районах города. «Два строящихся проекта бизнес-класса Группы «Эталон» располагаются на островах Петроградской стороны – это жилой комплекс BOTANICA в центре Аптекарского острова и жилой комплекс «Петровская Доминанта» в западной части Петровского острова. Отмечу также клубный дом FUSION, который расположен на границе Петроградской и Выборгской сторон», – рассказала она.
Если стоит задача приобрести квартиру в рассрочку, говорит Елена Шихова, у застройщика действует выгодная программа – до 6 лет. «Предложение распространяется на строящиеся жилые комплексы. Первоначальный взнос по такой программе составляет от 10%. После завершения строительства вы можете переехать в новую квартиру и спокойно выплачивать рассрочку, – пояснила эксперт. – Также мы предлагаем воспользоваться программой Trade-in, которая позволит приобрести новое жилье за счет продажи уже имеющегося. Для заключения договора необходимо внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Срок оплаты оставшихся по договору 95% устанавливается на период от 45 дней до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным застройщиком официальным агентством-партнером. Кроме того, можно приобрести квартиру в ипотеку, которую предоставляют около 20 банков – партнеров Группы "Эталон"».
Проект бизнес-класса на границе Московского и Адмиралтейского районов – жилой комплекс «ARTквартал.Аквилон» – представила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Объект находится в шаговой доступности от трех станций метро: «Фрунзенская», «Московские ворота» и «Балтийская». «Отличительными чертами проектов бизнес-класса, помимо удачной локации, являются достаточная высота потолков, ограниченное количество квартир на этаже, наличие подземного паркинга и социальной инфраструктуры, а также общая уникальная концепция жилого комплекса. В нашем случае ART, жизнь в искусстве – главный акцент в концепции проекта», – говорит она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Средний бюджет покупки на первичном рынке Петербурга приблизился к 4 млн рублей
Бизнес-класс в Петербурге занимает ограниченный сектор в структуре сделок с недвижимостью
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
NEW TIME – для поколения next
У каждого поколения – свои предпочтения. И учесть их – важнейшая задача при рыночном позиционировании продукта. Тем большее значение это имеет, когда речь идет о такой важной покупке, как квартира. Именно поэтому специалисты ГК «РосСтройИнвест» при работе над ЖК NEW TIME, рассчитанном на представителей нового поколения, так много внимания уделяли тому, чтобы предпочтения молодежи были учтены в полной мере.
В прошлом году ГК «РосСтройИнвест» серьезно расширила портфель своих проектов, начав строительство новых объектов в разных классах. Причем все они реализуются «по верхней планке» своего сегмента. «Новые проекты, вне зависимости от классности, реализуются на принципиально более высоком качественном уровне. Мы концептуально их поменяли, сделали более современными. Новые времена требуют новых решений», – подчеркивает председатель правления холдинга Игорь Креславский.
ЖК комфорт-класса NEW TIME возводится в Приморском районе Петербурга – одном из самых зеленых и, в связи с возведением «Лахта Центра», становящемся новым центром притяжения, местом активного городского развития. «Проект, действительно, получился во многом уникальный, задающий новый тренд пониманию того, что такое жилье комфорт-класса», – говорит коммерческий директор ГК «РосСтройИнвест» Людмила Здоровецкая.
Благодаря приграничности территории, на которой реализуется проект, его обитатели, с одной стороны, будут жить в городе, со всеми соответствующими опциями комфорта. А с другой – практически у дома находится Юнтоловский лесопарк – огромный зеленый массив, прекрасное место для прогулок как пешком, так и на велосипеде. При этом близость к Финскому заливу и лесам пригородной зоны обеспечивает благоприятную экологическую обстановку. Все эти факторы особенно востребованы новым поколением, ориентированным на здоровый образ жизни.
У жилого комплекса хорошая транспортная доступность, удобные выезды на КАД и ЗСД, что дает возможность быстро добраться практически до любой точки Петербурга. В 10-15 минутах езды на общественном транспорте – несколько станций метро: «Комендантский проспект», «Пионерская». А в недалекой уже перспективе планируется открытие еще трех станций. Сейчас они носят рабочие названия «Парашютная» (продолжение Зеленой ветки), «Магистраль № 31» (Фиолетовая линия) и «Шуваловская» (пересадка с Зеленой на Фиолетовую).
Проект отличается вымеренной буквально до сантиметров квартирографией. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики заранее просчитывали возможность размещения в различных вариантах мебели в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д.
«Успешность проекта в очень большой степени зависит от точности попадания его концепции в ареал интереса целевой аудитории. Мы провели специальные маркетинговые исследования о том, кто сейчас покупает квартиры в Петербурге вообще и кому может быть наиболее интересна данная локация. Оба запроса сошлись в общей точке – молодежь. Это, разумеется, не значит, что другим покупателям проект будет не интересен – комфорт нужен всем. Но, согласно исследованиям, наиболее распространенной группой покупателей квартир в строящихся домах в спальных районах сегодня являются молодые пары (люди в возрасте до 30 лет и без детей) и молодые семьи (люди до 45 лет и с детьми). Этот запрос учтен и в квартирографии (от небольших студий для одиноких до четырехкомнатных квартир для многодетных)», – рассказывает Людмила Здоровецкая.
«Детский» фактор обусловливает и повышенное внимание к вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, картинки с которых будут выводиться на пульт диспетчера в специальном помещении.
В комплексе будет создана особая комфортная среда обитания. Можно будет прогуляться по собственному променаду с кафе и магазинами, воспользоваться бесплатным Wi-Fi, посидеть на лавочке в благоустроенном дворе без машин или заняться спортом в парке, который расположен в двух шагах. Архитектура комплекса, его комфортная этажность и близость зеленых зон позволяют создать в жилом комплексе особое общественное пространство, комфортное для жизни современных горожан.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– ЖК NEW TIME – это не просто квартал комфорт-класса, а шаг в будущее, которое уже наступило. При этом мы сохраняем верность традициям нашей концепции и стараемся, как всегда, сделать так, чтобы все необходимое у будущих жильцов нашего комплекса было под рукой.
Мы строим для всех, то есть стремимся обеспечить потребности самых разных групп потребителей. При этом учитываем, что время идет, клиент молодеет – и мы стараемся быть в тренде. «Жилой комплекс нового времени» – это еще один шаг для нашей компании. Мы всегда нацелены в будущее.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
ЖК «Кремлевские звезды» введен в эксплуатацию
ВТБ прокредитует первый проект ГК «РосСтройИнвест» в Москве на 2 млрд рублей
Между «Лесной» и «Черной речкой». Новый жилой комплекс от компании «РосСтройИнвест»