Малые габариты в рамках закона и СНиП
Поручение президента РФ нарастить обеспеченность граждан просторным жильем трансформируется в отказ от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв. м. Попутные процессы — удорожание жилья, рост спроса на малогабаритные лоты, а также возможный расцвет сегмента апартаментов.
Президент России Владимир Путин поручил обеспечить граждан к 2030 году жильем общей площадью не менее 33 кв. м на человека и не менее 38 кв. м — к 2036 году. Это следует из Указа «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года».
Первыми отреагировали власти Москвы. Москомэкспертиза 16 мая распространила информационное письмо, из которого следует: застройщики, в проектах которых будут однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м или двухкомнатные площадью менее 44 кв. м, не получат разрешения на строительство. Мосгосстройнадзор будет следить за соблюдением норм площадей на всех этапах проекта.
Такие размеры квартир установлены СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», а студии Жилищный кодекс РФ вообще не считает жилыми помещениями. Однако СП имеет рекомендательный характер, то есть необязателен к применению.
В письме Москомэкспертизы есть отсылка к поручению президента. Виталий Мутко, глава ДОМ.РФ, уверен: отказ московских властей от строительства малогабаритного жилья следует объяснять задачами демографии. «52% строящегося жилья — однокомнатные квартиры, студии, а у нас потребность совершенно другая», — уточнил Виталий Мутко в беседе со СМИ. По его мнению, квартиры большого метража — стимул для увеличения рождаемости.
Доля немалая
Пока подобные требования к жилым проектам появились в небольшом количестве регионов. Например, в Московской области квартиры площадью до 28 кв. м запрещены с 2021 года, но — только в рамках КРТ. В Ленинградской области до последнего времени по требованию властей минимальная площадью квартиры составляла 24 кв. м, но с 1 июня минимальный метраж составляет 28 кв. м.
Надо признать, что в целом ряде регионов необходимости раздавать указания девелоперам нет. Как правило, бо́льшая доля малогабаритных квартир присутствует на рынке крупных городов, где недвижимость стоит дорого. По данным ЦИАН, больше всего компактных квартир есть на рынке Петербурга (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москвы (16%), Севастополя (15%), Екатеринбурга (13%) и Московской области (12%).
Но, например, в Краснодаре доля таких квартир составляет 9%, в Новосибирске — 12%, во Владивостоке — 7%, а в Новокузнецке их нет совсем.
По подсчетам специалистов ДОМ.РФ, в стадии строительства в Петербурге находятся 28,3 тыс. квартир площадью до 25 кв. м — 21% от общего количества строящихся квартир.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, сейчас в Петербурге на рынке более 41,6 тыс. малогабаритных квартир общей площадью около 2 млн кв. м. Из них 58% квартир имеют площадь меньше 28 кв. м. В Ленобласти проектируются и строятся 23,2 тыс. малогабаритных квартир общей площадью 1,1 млн кв. м, при этом 52% из них уже проданы.
Требования к минимальной площади могут устанавливать и устанавливают региональные власти. Федеральные власти пока подобных решений не принимают — ни Минстрой РФ, ни Госдума. Депутаты Госдумы решили посмотреть, что будет происходить в регионах, которые решили следовать СНиПам.
«Первые результаты мы увидим тогда, когда измененные проекты начнут выходить в продажу. То есть минимум через год, а то и позже. А пока у покупателей есть возможность раскупить остатки студий по льготной ипотеке, и это произойдет с большой вероятностью», — полагает Мария Тарасова, генеральный директор, основатель агентства недвижимости MTG.
Незамедлительные последствия
Для застройщиков запрет на маленькие квартиры в проектах мог стать неожиданностью — если не было доступа к инсайду. Соответственно, для них возникнут сложности. «Некоторые застройщики будут вынуждены отложить старты продаж, чтобы изменить проекты. Учитывая, что доля студий в новостройках может достигать 50%, влияние будет существенным», — отметила Мария Тарасова.
Константин Гриценко, директор по маркетингу ГК «Полис», тоже ждет нерадостных последствий: «Свыше 90% проектов предлагают в своей квартирографии площади менее 28 кв. м. Таким образом, практически всем придется переделывать проекты».
Георгий Патанин, эксперт по недвижимости, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина, полагает, что запрет неизбежно повлияет на проекты в стадии проектирования: «Разработчикам придется учитывать данный запрет при проектировании новых жилых комплексов. Средний срок от покупки земли до завершения всех проектировочных и изыскательских работ составляет около двух лет. Плюс добавим к этому время на строительство, и в результате через пять лет мы сможем увидеть дома, где студии будут иметь минимальную площадь 28 кв. м».
Кроме того, эксперты уверены в росте цен на жилье, в том числе из-за роста себестоимости строительства, вызванным некоторыми задержками еще до выхода на площадку. Хотя на стоимость строительно-монтажных работ, говорит Константин Гриценко, изменения в квартирографии не повлияют. «Но так как средняя площадь увеличится, соответственно, возрастет и средняя цена квартир. Подорожание будет пропорционально росту размера студий, и это без учета увеличения себестоимости строительства. Условно, если сейчас средняя студия имеет площадь 22 кв. м, то студия площадью 28 кв. м будет стоить на 27% дороже. И этот факт даст толчок к развитию спроса на “новую вторичку”, где большой выбор студий 18–25 кв. м, которые будут конкурировать со строящейся недвижимостью», — указывает он.
«Когда застройщики продают небольшие квартиры по высоким ценам, это дает им большую маржинальность. В случае трехкомнатных квартир маржинальность не так велика из-за большой площади и более низкой стоимости квадратного метра.
Возникает также вопрос о ликвидности таких квартир. Несмотря на увеличение минимальной площади, такие квартиры не станут неликвидными. Стоимость малогабаритных квартир все равно остается привлекательной для многих покупателей», — подчеркнул Георгий Патанин.
Надежда Ильина, директор по развитию ГК «Лидер Групп», подтверждает разницу в стоимости квадратного метра в больших и маленьких квартирах: «Безусловно, самое компактное жилье имеет определенный ценовой ”люфт” относительно тех же однокомнатных, но желания сыграть на ажиотаже у нас нет».
В то же время она указывает: «Как правило, если покупателю позволяет финансовая возможность, он и так выбирает более просторные варианты жилья».
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой», отмечает: «Любое подобное государственное регулирование строительной отрасли негативно сказывается на рынке. Если спрашивать людей, конечно, они скажут, что хотят жить не в студиях, а в просторных ”трешках”. Но потом они сталкиваются с реалиями, когда на свой бюджет могут купить либо малометражную квартиру, либо ничего. Понятно, что в квартире побольше было бы комфортнее, но тут уже выбирать не приходится. В свое время такое жилье было хорошей альтернативой комнате в коммуналке».
Он уверен: спрос на студии большой, проектируется их много, особенно с учетом общей тенденции к уменьшению площадей квартир. И любые изменения должны идти от покупательской способности, а не от государственных ограничений.
Сигнал для апартаментов
Ограничения не относятся к нежилым помещениям, в том числе к апартаментам.
Константин Гриценко полагает, что от ограничений по площади сегмент апартаментов выиграет, и если сейчас при сравнимой площади, классу и локации апартаменты продаются на 15% дешевле квартир, то эта мера поднимет их стоимость на 5–10% при сохранении и даже небольшом росте темпов продаж.
По словам Надежды Ильиной, пока рынок арендной недвижимости и жилые проекты практически не имеют точек пересечений. Хотя специалисты компании уже наблюдают некоторое повышение спроса на покупку апартаментов для собственного проживания, ажиотажа не ожидается. «Во-первых, в отличие от всем понятных демократичных студий, это более сложный нишевый рынок; во-вторых, решающую роль будут играть не площадь и цена, а доступность ипотеки», — подчеркнула она.
Малогабаритному жилью — быть
Застройщики вполне могли уже привыкнуть к регулярной смене правил работы на рынке. Но вопросы у них остаются. «Принципиальный вопрос: почему именно 28 кв. м? Понятно, что есть желание уйти от практики нарезки квартир площадью 16–18 кв. м, которой действительно злоупотребляли некоторые застройщики, чтобы снизить порог входа в проект для своих клиентов. Но если речь идет о студиях 24–25 кв. м, то это вполне адекватная площадь для комфортного проживания человека. Я бы остановился на этом минимуме, это вполне разумно», — размышляет Константин Гриценко.
«Никогда такого не было, и вот опять… Это и про девелоперский бизнес, так как эта сфера отличается особенной подвижностью, и крупные застройщики всегда готовы к любым изменениям. Наш 35-летний опыт работы в недвижимости показывает, что в любой стрессовой ситуации рынок довольно быстро адаптируется, а любое изменение стоит прежде всего рассматривать в качестве новой точки роста», — говорит Надежда Ильина.
Точка роста пока не случилась в Петербурге, однако застройщики ожидают, что это произойдет через некоторое время.
Мария Тарасова указывает на повышенный спрос на небольшие квартиры и интерес застройщиков к такому формату: «Очевидно, что небольшие квартиры пользуются повышенным спросом и приносят хорошую прибыль застройщикам. А еще это самые продаваемые лоты на вторичном рынке. Редко кто рассматривает студию как окончательное жилье. Логика застройщиков — получение прибыли и финансовая привлекательность проекта. Пока эти квартиры пользуются таким спросом — их будут продавать».
Спрос есть, и он не исчерпан.
Запроектированные квартиры площадью до 28 кв. м в Московском и Петербургском регионах (по состоянию на начало июня)
|
Регион |
Доля запроектированных квартир, % |
Количество запроектированных квартир, тыс. шт. |
Суммарная площадь запроектированных квартир, тыс. кв. м |
Доля непроданных квартир, % |
Количество непроданных квартир, тыс. шт. |
|
Ленинградская область |
23 |
23,3 |
1131,6 |
48 |
11,2 |
|
Санкт-Петербург |
22 |
41,6 |
1964,0 |
42 |
17,6 |
|
Новая Москва |
16 |
14,5 |
672,6 |
47 |
6,8 |
|
Москва |
13 |
47,4 |
2186,9 |
40 |
19,1 |
|
Московская область |
13 |
31,7 |
1504,9 |
44 |
14,0 |
Источник: платформа bnMAP.pro
Дайджест строительства объектов компании «Строительный трест»
Компания «Строительный трест» сообщает о ходе строительства жилых комплексов в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Калининграде в январе – феврале 2020 года:, NEWПИТЕР, «Архитектор», «Новое Купчино» и «Город мастеров».
В жилом квартале NEWПИТЕР в гп. Новоселье Ломоносовского района Ленинградской области компания «Строительный трест» ведет строительство восьмого и девятого лотов.
В восьмом лоте ЖК NEWПИТЕР, включающем в себя 9-этажный кирпичный дом на 259 квартир остекление выполнено на 70%. На объекте продолжаются работы по разводке системы отопления, а также системы электроснабжения. Кровельные работы выполнены на 30%. Специалисты приступили к работам по прокладке наружных сетей.
В девятом лоте комплекса, также состоящем из 9-этажного дома на 259 квартир, в первой и второй секциях ведётся монтаж окон и холодных витражей, завершаются кровельные работы. В третьей секции ведётся монтаж окон. В четвертой секции завершаются общестроительные работы на кровле. Продолжаются сантехнические и электромонтажные работы. Ведутся общестроительные работы по пристройке. Ввод в эксплуатацию обоих лотов назначен на IV квартал 2020 года.
В составе ЖК «Капитал» в городе Кудрово Всеволожского района Ленинградской области продолжается строительство 8 лота, получившего название «Архитектор».
Жилой комплекс «Архитектор» включает в себя 869 квартир и подземный паркинг на 274 машиноместа. Дом напоминает лист клевера и состоит из пяти секций. В секциях 8.1 и 8.2 завершён монтаж парапетов кровли. Общестроительные работы выполнены на 100%. Специалисты приступили к монтажу электрики и сантехники. В секции 8.3 ведётся заливка плиты перекрытия над 27 этажом. В секции 8.4 завершена заливка плиты перекрытия над 27 этажом. В секции 8.5 ведётся кирпичная кладка стен 27 этажа. Специалисты продолжают работы по монтажу инженерных систем: отопление, электрика, слаботочные системы. На всех секциях начался монтаж окон с 16 этажа и выше. Завершить строительство ЖК «Архитектор» планируется в IV квартале 2021 года.
На Малой Бухарестской улице продолжается возведение двух очередей 13-этажного жилого комплекса «Новое Купчино». Первый этап состоит из пяти секций. Во всех секциях продолжается монтаж лифтового оборудования, а также отделочные работы мест общего пользования. На втором этапе, куда входят четыре секции основного корпуса и два отдельностоящих дома, завершается кирпичная кладка стен, начались общестроительные работы на кровле. Ведётся монтаж окон. Специалисты продолжают работы по прокладке магистральных сетей.
В Калининградской области компания «Строительный трест» продолжает строительство второго (третья очередь) и четвертого (четвертая очередь) лотов проекта ЖК «Город мастеров». В состав второго лота входит четыре дома: №7, 8, 9 и 10. В доме №7 идет монтаж стропильной системы кровли и внутренней электропроводки. Продолжается монтаж лифта. В доме №8 завершены работы по кладке кровельных дымоходов, начата работа по монтажу стропильной системы. Идёт кладка стен и перегородок с первого по шестой этажи. В доме №9 ведётся остекление окон и лоджий, монтаж металлочерепицы на кровле и внутренней электропроводки. Продолжается монтаж лифтов. В доме №10 заканчивается кладка стен и перегородок, а также устройство обрешётки кровли.
В состав четвертого лота проекта входит один дом. В настоящее время ведется заливка стен третьего этажа. На площадке продолжаются работы по прокладке наружного водопровода, ливневой и бытовой канализации.
Когда квартира идет в зачет. Специфика работы со схемой трейд-ин
Интерес к схеме трейд-ин (trade-in, «квартира в зачет») есть и покупателей, и у продавцов петербургского рынка новостроек. Однако приобрести по ней можно не любую квартиру и не у каждого застройщика. Прогнозы по увеличению объема сделок trade-in туманны.
Суть схемы проста: при приобретении квартиры у застройщика имеющееся у покупателя жилье идет в счет оплаты нового. Непременный участник процесса – агентство недвижимости, выступающее партнером застройщика.
Положение дел
За десяток лет схема трейд-ин примерно определилась. Так, обычно срок продажи старого жилья составляет 3–6 месяцев, дисконт при продаже – от 10% до 30%. На этапе заключения договора покупатель вносит от 5% от стоимости квартиры. Вырученные от продажи старого жилья деньги также поступают в счет оплаты нового жилья. И в этот момент, как правило, требуется внести остаток суммы.
Не факт, что риэлтору удастся продать старое жилье – даже с дисконтом, за полгода. Если сделка не случилась, застройщик возвращает клиенту деньги. При этом застройщик не готов продавать в трейд-ин любую квартиру.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов говорит: «Если мы говорим о традиционной сделке трейд-ин, то такого понятия, как срок продажи, не существует. В течение суток после формирования заявки происходит оценка квартиры на основании первичных данных: местоположения, планировки, общей площади, наличия свежего ремонта и пр. И клиент получает предложение по оценке своей квартиры. Если оно его устраивает, то начинается реализация сделки. И сроки ее окончания зависят от скорости предоставления документов, их согласования. В самом простом случае на сделку можно выйти в течение 3–5 дней. Есть такое понятие, как регистрация сделки с недвижимостью, и все расчеты в разумном сценарии должны совершаться строго после нее». Он также отмечает: поскольку сделок по трейд-ин на рынке пока очень мало, то и говорить о стандартах их проведения не приходится.
Между тем ГК «ПИК» запускает схему «Квартира в зачет», сокращая срок до 10 дней. В схеме участвует партнерская структура застройщика – «ПИК-Брокер», которая берет старую квартиру клиента на баланс. Размер дисконта, обещают в компании, составит 7%.
«Главстрой Санкт-Петербург» в конце прошлого года также запустил собственную схему – «Быстрый trade-in». Застройщик выкупает студии и однокомнатные квартиры в своих ЖК, взамен предлагая квартиры большей площади в строящихся корпусах. В зачет принимаются квартиры без обременений, которые были приобретены напрямую у застройщика. Доплата возможна как из собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита.
Квартиру по схеме трейд-ин можно приобрести в ипотеку, хотя такие случаи пока нечасты. По оценке генерального директора «Городского Центра Недвижимости» Анны Павловой, примерно половина «зачетных» сделок проходит с оплатой остатка в рассрочку и только 2% клиентов привлекают ипотеку. Однако она прогнозирует увеличение числа ипотечных клиентов, поскольку ипотечные ставки снижаются.
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев указывает на выгоду использования ипотеки в таких сделках: «Переплата за пользование ипотечным кредитом в течение нескольких месяцев будет менее значительной, чем дисконт, необходимый для быстрой продажи квартиры».
Разнобой в статистике
Объем сделок по схеме трейд-ин участники рынка оценивают по-разному. По мнению директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, она достигает 20% в целом по Петербургу. Анна Павлова говорит о росте таких сделок с 18% от общего объема продаж в конце 2018 года до 25% в конце 2019-го. При этом, по ее словам, их доля в ЖК комфорт-класса варьируется от 10% до 20%, а в высокобюджетных проектах не превышает 10%. По словам генерального директора компании «ВамКнам» Анны Симашовой, доля таких сделок достигает 30%.
А вот ведущий консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Бобылев полагает, что доля сделок по схеме трейд-ин пока что составляет 5–7% – она лишь набирает обороты. Аналогичные цифры приводит директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов – около 5%.
Сергей Терентьев полагает объем сделок по этой схеме стабильным. «Мы получаем достаточно много обращений, но когда покупатели начинают изучать предлагаемые варианты работы, в подавляющем большинстве случаев они выбирают покупку с помощью ипотечного кредита, с последующей спокойной продажей имеющейся квартиры», – пояснил он.
Роман Строилов и вовсе считает 5% завышенным показателем: «Например, из 100 обращений по вопросу проведения сделки трейд-ин только двое клиентов соглашаются на предложенные условия. При этом это показатель в сегментах «бизнес» и «бизнес плюс». А если взять «эконом» и «комфорт», то из 100 заявок может не совершиться ни одной сделки».
Неоднозначные перспективы
Насчет перспектив у схемы «Квартира в зачет» участники рынка также расходятся во мнениях. «Она жизнеспособна, только если у покупателя это не единственное жилье. В целом пока что она не слишком востребована как застройщиками, так и покупателями. В сегменте массового жилья я не вижу у нее особых перспектив», – говорит Сергей Терентьев. Роман Строилов также полагает, что в ближайшее время предпосылок для увеличения сделок по трейд-ин маловато.
В то же время Анна Павлова отмечает: налицо заинтересованность в подобном продукте и у покупателей, и у продавцов. По мнению Анны Симашовой, у всех застройщиков количество клиентов, желающих приобрести новостройку через продажу вторичного жилья, растет с каждым месяцем.
«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура трейд-ин для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, а согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны», – резюмирует Юлия Ружицкая.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Схема трейд-ин позволяет покупателю забронировать выбранную квартиру в новостройке на достаточно длительный срок (в среднем на два месяца), тогда как во всех остальных случаях квартира бронируется всего на несколько дней. В зависимости от позиции застройщика может также фиксироваться и стоимость квартиры. Однако не во всех сегментах рынка выгодно «замораживать» цену на время, необходимое для продажи другого жилья. Застройщики могут себе позволить это либо в случае с неликвидными квартирами, либо при продаже дорогой недвижимости, которая долго находится в экспозиции. Основная проблема схемы трейд-ин – несоответствие ожиданий граждан рыночным реалиям. Чтобы продать имеющееся жилье в срок, на который застройщик готов забронировать новую квартиру, объект должен быть реализован с дисконтом порядка 10% от его рыночной стоимости. Далеко не все согласны на такое условие.
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко»:
- Название схемы «Квартира в зачет» (trade-in) при работе с клиентом на первичном рынке носит, чаще всего, условный характер (особенно, если сравнивать со схемой «trade-in» в автомобильном бизнесе). В большинстве случаев важными условиям наполнения бюджета сделок про покупке жилья в новостройке являются реализация имеющейся недвижимости клиента и привлечение им заёмных средств. И если ипотечное кредитование как схема, трудностей не вызывает, то продажа клиентских квартир и других активов требует участия в сделке квалифицированных специалистов, ведь речь идёт о достаточно коротких сроках. По данным АН «Дарко», более 62% сделок по «первичке» проходит с реализацией имеющихся у клиентов объектов вторичного рынка, в том числе, 59% составляют квартиры и комнаты, 3% - дома и участки загородной недвижимости, а также около 5% - переуступок по «долёвке». Ипотека используется в 74% сделок. При этом фактически trade-in в его «классическом» понимании не осуществляется, а продажа имеющейся недвижимости происходит в течение 1-3 месяцев. К плюсам схемы можно отнести значительное наполнение бюджета сделки и возможность реализации жилья, в котором фактически проживают и зарегистрированы люди, а к минусам – временные издержки и риски изменения обстоятельств и условий сделки. Думаю, что на ближайшие годы эта схема не утеряет своей актуальности, а с учётом нового порядка финансирования строительства для застройщиков, применение её с использованием сил и возможностей риэлторских компаний только увеличится.