Новые ЖК Москвы и Подмосковья в апреле-мае: деление поровну
В апреле и первой половине мая 2024 года на рынок Москвы и Московской области девелоперы вывели почти поровну жилые комплексы разного класса — от «премиум» до «стандарта». В том числе несколько комплексов апартаментов.
Palladio Group вывела на рынок элитные апартаменты «Annabel’s» (Дом 1913) в Хамовниках. Это проект реконструкции дома, в котором ранее располагалось ФГУП «Космическая связь».
Архитектурную концепцию разработала Мастерская PCA (Франция), проектирование — Marks Group. Застройщик — СЗ «Юникс». Фасад цвета слоновой кости выполняется из кирпича. Спроектирована дверь ручной работы.
Проект камерный, на шесть лотов. Но уже определена управляющая компания — MOSS.
Премиальные апартаменты «Levenson» («Левенсон») появятся в Тверском районе в ходе реконструкции комплекса зданий объекта культурного наследия федерального значения «Здание скоропечатни товарищества «Левенсон А. А.» 1900 года постройки. Комплекс строился по проекту Федора Шехтеля в стиле русского модерна.
У объекта периодически менялись инвесторы. Сейчас проектом занимаются компания Vesper и Сбер, выкупивший долю в проекте.
Реконструкция подразумевает восстановление старых построек и возведение новых. В результате получится мультиформатный комплекс, где будут и резиденции, и апартаменты, и таунхаусы.
Компания Vesper открыла продажи еще в одном премиальном проекте — «Vesper Кутузовский» в районе Дорогомилово. Проект разработала американская компания ODA Architecture.
Нижние этажи будут облицованы темным камнем, верхние — в золотисто-песочных тонах. Одна из особенностей архитектурного облика — арки разного размера в зависимости от дома и этажа, что придает объекту некоторую воздушность.
Участок под застройку составляет 3,7 га, что позволяет разбить здесь ландшафтный парк. Пространство между домами оформлено в формате уличной городской гостиной.
Стартовали продажи в элитном ЖК «Монблан» от компании «Галс-Девелопмент» в Замоскворечье. Концепцию проекта разработало бюро СПИЧ. Облик определяется как «остроконтрастная современная архитектура», в которой есть место и среднеэтажным корпусам, и 99-метровой башне со стеклянными фасадами. Именно светопрозрачные конструкции создают впечатление гор, покрытых льдом. Остальные корпуса будут облицованы натуральным камнем, бетоном, стеклофибробетоном и украшены декоративными пилонами.
Все корпуса будут объединены стилобатом, что позволяет сформировать закрытый двор, в котором в числе прочего запроектирован парк от ландшафтного бюро Scape площадью 7 тыс. кв. м.
«Звезды» для «бизнеса»
Структура ГК ПИК — «ПИК+» в районе Гольяново вывела на рынок ЖК бизнес-класса «2-й Иртышский». Архитектурную концепцию разработали нидерландское бюро DROM и российское бюро APEX. В проекте — несколько корпусов разной высоты, и у каждого свой силуэт и отделка фасада. Доминантой проекта станет башня из стекла и металла, похожая на водопад. Высотные корпуса по углам и корпуса меньшей этажности будут соединены галереей.
Строительство ведется в районе бывших промышленных территорий, но москвичи оценивают локацию как перспективную, развивающуюся.
Проект реализуется в несколько очередей. Уже в рамках первой будут построены 274 тыс. кв. м.
Компания West Wind Group вывела на рынок апартаменты бизнес-класса в составе многофункционального комплекса «Arkenston» в Хамовниках. Проведена реконструкция здания в стиле конструктивизма 1932 года постройки. В ходе работ обновлен фасад и внутренние пространства, проведены перепланировки, заменены все инженерные коммуникации. Исторический облик сохранен и дополнен решениями в стиле неоклассики.
В составе МФК уже функционирует бизнес-центр класса В+ «Crosswall Хамовники», апартаменты предлагаются в уже готовом здании.
Открыты продажи апартаментов бизнес-класса в комплексе «Сигма Силино» в Зеленограде, в районе Силино. Застройщик — СЗ «Айгрин», организованный частными лицами.
В составе проекта — два блока-корпуса на стилобате в архитектурном стиле мета-хайтек. Легкость высоким корпусам придает остекление.
Один блок — гостиница уровня 4*, во втором расположатся сервисные апартаменты. Управлять комплексом будет компания «25/7».
Компания «Брусника» открыла продажи в ЖК бизнес-класса «МОНС» в Бутырском районе. Ранее проектом занималась MR Group, он назывался ЖК «Olivia».
Предстоит построить целый квартал — участок позволяет возвести примерно 280 тыс. кв. м недвижимости. Запроектированы разновысотные дома с различным оформлением фасадов. Внутри квартала запланированы бульвары, площади, сквер, офисно-деловой и торговые центры. Торговый променад разместится со стороны Огородного проезда. Все пространство квартала по периметру свяжет веломаршрут. На центральной площади появятся арт-объекты и сухой фонтан. Площадь должна стать общественным пространством для проведения мероприятий.
Разный «комфорт»
Компания «Брусника» открыла продажи в ЖК комфорт-класса «Издание» в Нижегородском районе на месте бывшего завода «Станкоагрегат». Архитектура квартала отсылает к архитектуре Цюриха, по мнению проектировщиков, «соединяющая в себе легкость и брутальность».
В составе проекта — пять корпусов на общем стилобате, которые образуют закрытый двор. Зелени девелопер обещает много: на крыше стилобата, во внутреннем дворе, а также новый ландшафтный парк с искусственным прудом рядом с комплексом. Он должен стать частью общественного пространства, которое также составят сеть бульваров, велодорожки, входная площадь, фонтаны.
В ЖК «Издание» предусмотрено четыре типа светопрозрачных конструкций: панорамные, зенитные, французские и классические большие окна, а также витражи.
Стартовали продажи в ЖК класса «комфорт+» «Мангазея на Речном» в Левобережном районе от девелопера «Мангазея Девелопмент». Слоган проекта — «Курорт в городской среде». Это очередной проект редевелопмента территории Северного речного вокзала.
Архитектурную концепцию ЖК разработало бюро APEX, концепцию благоустройства — компания CityMakers.
На участке площадью 14 га вдоль набережной будут построены три линии жилых корпусов. От каждого дома будет доступ к набережной.
Курортную атмосферу создает и планировка застройки, и близость набережной с кафе и яхт-клубами, и здание Северного вокзала, и променад с бутиками и ресторанами, и термальный комплекс. Но это северный курорт, в оформлении фасадов угадывается образ Русского Севера.
Строительство разбито на несколько очередей и продлится до 2030 года.
Группа «Самолет» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Ольховый Квартал» в Новой Москве — поселке Газопровод Сосенского поселения. Рядом располагаются коттеджные поселки и новые ЖК.
Фасады, облицованные фибропанелями, выдержаны в спокойных тонах, во входных группах предусмотрено панорамное остекление.
Неподалеку от новостройки располагается Сосенский пруд, на территории ЖК запланирована собственная роща, а также пешеходный бульвар-сквер.
Level Group открыла продажи в ЖК класса «комфорт+» «Level Звенигородская» в районе Хорошево-Мневники. Архитектурный проект — совместная разработка девелопера и Студии Станислава Михаловского. Всего в проекте будут три высотных корпуса. В первой очереди строятся два корпуса комфорт-класса, во второй запланирован корпус бизнес-класса.
Силуэты башен делают отсылку к горам, где балконы — скальные уступы. Корпуса будут облицованы хризотилцементными панелями с декоративными металлическими элементами: корпус 1 — в светло-серых тонах, корпус 2 — в темных.
Разномасштабное Подмосковье
Краснодарская компания DOGMA начала масштабный проект на 668 тыс. кв. м в Пушкине. Открыты продажи в ЖК комфорт-класса «Арт-квартал ”Публицист”». Застройщиком выступает СЗ «Ниго-Холдинг».
Как сообщает девелопер, Пушкино с XIX века было знаковым местом для известных русских публицистов, писателей и поэтов, художников и театральных режиссеров. Великие авторы оставляли столичную суету и устремлялись к природе за вдохновением. Поэтому в названии квартала появилась приставка «арт».
Строительство квартала разбито на несколько очередей, завершить его планируется к 2030 году. В первой очереди запроектированы пять домов с вентфасадами, облицовкой «под кирпич», остекленными балконами и лоджиями.
По границе квартала в лесном массиве будет организована рекреационная зона.
Стартовали продажи в ЖК стандарт-класса «Химки Тайм» в химкинском микрорайоне Планерная неподалеку от берега реки Сходня. Застройщик — ГК «Град».
В ЖК запланированы два дома с вентилируемыми фасадами с отделкой из керамогранитных панелей с яркими вставками.
ГК «Некрасовка Девелопмент» открыла продажи в ЖК стандарт-класса «Легенда Коренево» в Люберцах — на территории дачного поселка Красково.
В проекте предусмотрены пять среднеэтажных домов, фасад каждого будет с собственными декоративными элементами и узорами.
Компания «МалаховкаИнвестСтрой» вывела на рынок ЖК комфорт-класса «Дом в Малаховке» в поселке Малаховка Люберецкого района. Проект разработан в архитектурном бюро «Остоженка».
Дом позиционируется в классе «комфорт», однако в пятиэтажном корпусе нет лифта, нет коммерческих помещений, а парковка расположена по периметру здания. Зато поблизости протекает река Пехорка.
Название ЖК |
Vesper Кутузовский |
Монблан |
Ольховый Квартал |
2-й Иртышский |
Публицист |
МОНС |
Издание |
Levenson |
Level Звенигородская |
Annabel’s (Дом 1913) |
Arkenston |
Сигма Силино |
Химки Тайм |
Легенда Коренево |
Мангазея на Речном |
Дом в Малаховке |
Класс ЖК |
Премиум |
Элитный |
Комфорт |
Бизнес |
Комфорт |
Бизнес |
Комфорт |
Апартаменты люкс |
Комфорт |
Апартаменты элит |
Апартаменты бизнес |
Апартаменты бизнес |
Стандарт |
Стандарт |
Комфорт+ |
Комфорт |
Застройщик |
Vesper |
Галс-Девелопмент |
Группа Самолет |
ГК ПИК |
DOGMA |
Брусника |
Брусника |
Vesper/Сбер |
Level Group |
Palladio Group |
West Wind Group |
СЗ Айгрин |
ГК Град |
ГК Некрасовка Девелопмент |
Мангазея Девелопмент |
МалаховкаИнвестСтрой |
Энергоэффективность |
Класс В |
Класс А |
Класс В |
Класс А+ |
Класс В |
Класс В |
Класс В |
Класс В |
Класс А+ |
Класс В |
Класс В |
Класс А+ |
Класс С |
Класс С |
Класс А |
Класс В |
Адрес |
Дорогомилово, Кутузовский проспект, 12, стр. 5 |
Замоскворечье, Шлюзовая набережная, 2/1, стр. 1 |
Н. Москва, Сосенское поселение, пос. Газопровод, улица Лесные Поляны 5-я |
Гольяново, 2-й Иртышский проезд |
МО, Пушкино, улица Зеленая Роща |
Бутырский район, Огородный проезд, 20 |
Нижегородский район, Перовское шоссе, 21 |
Тверской район, Трехпрудный переулок, 9 |
Хорошево-Мневники, 3-й Силикатный проезд |
Хамовники, Курсовой переулок, 12/5, стр. 7 |
Хамовники, улица Усачева, 62 |
Зеленоград, район Силино, 3-й Западный проезд, 17 |
МО, Химки, микрорайон Планерная, вблизи д. 23 |
МО, Люберцы, дачный поселок Красково, улица Лорха |
Левобережный район, Ленинградское шоссе, 57 |
МО, Люберецкий район, пос. Малаховка, дер. Пехорка |
Ближайшая станция метро |
Киевская, 16 мин. пешком |
Павелецкая, 5 мин. пешком |
Ольховая, 8 мин. езды |
Черкизовская, 25 мин. езды |
ВДНХ, 27 мин. езды |
Улица Милашенкова, 5, мин. пешком |
Нижегородская, 22 мин. пешком |
Пушкинская, 7 мин. пешком |
Хорошево, 20 мин. пешком |
Кропоткинская, 7 мин. пешком |
Спортивная, 3 мин. пешком |
Ховрино, 30 мин. езды |
Молжаниново, 9 мин. пешком |
Лермонтовский проспект, 20 мин. езды |
Речной вокзал, 11 мин. пешком |
Некрасовка, 17 мин. езды |
Материал стен |
Монолит |
Монолит-бетон |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич, реконструкция |
Монолит-кирпич |
Кирпич, реконструкция |
Кирпич, реконструкция |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-кирпич |
Монолит-вентфасад |
Монолит-кирпич |
Кол-во этажей |
7–18 |
7–12–27 |
16 |
19–30 |
9–15 |
2–45 |
17–31 |
2–4–6 |
48–64 |
7 |
6 |
14 |
20 |
8 |
10–68 |
5 |
Выведено корпусов |
1 |
6 |
2.1 и 2.2 |
1.2 и 1.3 |
10 и 11 |
5 |
5 |
4 |
2 |
1 |
1 |
2 |
2 |
5 |
2 |
1 |
Всего корпусов в проекте |
10 |
6 |
3 |
7 (1-я очередь) |
5 (1-я очередь) |
5 |
5 |
4 |
2 (1-я очередь) |
1 |
1 |
2 |
2 |
5 |
18 |
1 |
Выведено лотов |
91 |
341 |
386 |
693 |
1144 |
730 |
760 |
24 |
100 |
9 |
37 |
490 |
412 |
935 |
602 |
241 |
Всего лотов в проекте |
655 |
341 |
779 |
1963 (1-я очередь) |
3818 (1-я очередь) |
730 |
760 |
24 |
1114 (1-я очередь) |
9 |
37 |
490 |
412 |
935 |
5000 |
241 |
Квартирография |
От одно- до семикомнатных площадью 48,2–652,3 кв. м |
Лоты с количеством спален от одной до четырех площадью 48–227 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 13,5–61,9 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 20,1–83,7 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 17,6–81,4 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 28,2–306,2 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 17,3–191,9 кв. м |
От трех- до семикомнатных площадью 236,3–1161 кв. м |
От студий до пятикомнатных, включая евроформат, площадью 16,9–21,8 кв. м |
Апартаменты площадью 78,5–654,3 кв. м |
От студий до четырехкомнатных, включая евроформат, площадью 29,3–41,9 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 20–54,4 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 20,7–67,4 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 28,2–66,4 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 25,7–110 кв. м |
От студий до трехкомнатных, включая евроформат, площадью 19,2–65,9 кв. м |
Особые квартиры |
Пентхаусы с террасами, варианты с патио |
Пентхаусы, варианты с окнами в ванной |
Варианты с эркерами, балконами, мастер-спальнями, гардеробными, постирочными, двумя санузлами |
Варианты с балконами, лоджиями, гостевыми санузлами |
Свободные планировки, варианты с террасами, отдельным входом, мастер-спальнями, гардеробными, двухуровневые с витражами, со вторым светом, бассейном, сауной, дымоходом под камин, помещениями под зимний сад |
Варианты с балконами, лоджиями, террасами, двухуровневые, с отдельным входом, мастер-спальнями, гардеробными |
Варианты с патио, террасами, каминами двухуровневые, двухуровневые |
Варианты с террасами, двумя балконами |
Пентхаусы, варианты с камином, террасой |
Пентхаус, варианты с гардеробной, совмещенным санузлом |
Варианты с остекленными лоджиями, двумя балконами |
Варианты с лоджиями |
Варианты с террасой, отдельным входом, гардеробными, мастер-спальнями |
|||
Потолок, м |
3,2 |
3,0–4,35 |
2,72–3,32 |
2,65 |
2,72 |
2,83 |
2,98–3,3 |
3,25–3,55 |
2,72 |
3,12–3,44 |
3,0–5,0 |
2,9–3,0 |
2,72 |
2,72 |
2,95–3,10 |
2,58–2,73 |
Варианты отделки |
- без отделки - дизайнерская |
- без отделки |
- чистовая |
- чистовая |
- чистовая - без отделки |
- предчистовая |
- предчистовая |
- без отделки |
- дизайнерская - предчистовая - без отделки |
- предчистовая |
- предчистовая - дизайнерская - меблировка |
- дизайнерская - меблировка |
- чистовая |
- без отделки |
- без отделки |
|
Цена лота, руб. |
70 млн — 180 млн |
36,1 млн — 159 млн |
5 млн — 14,4 млн |
8,3 млн — 25,3 млн |
3,7 млн — 12,2 млн |
14 млн — 140 млн |
10,95 млн — 32,87 млн |
По запросу |
9,8 млн — 36 млн |
По запросу |
20,1 млн — 30,5 млн |
5,7 млн — 14 млн |
5,9 млн — 14,1 млн |
3,99 млн — 10,2 млн |
11 млн — 35 млн |
2,8 млн — 6 млн |
Опции ЖК |
- лобби |
- клабхаус - детский клуб |
- кладовые - колясочные - лапомойки - коворкинг - буккроссинг |
- кладовые - лобби - колясочные - велосипедные - детский сад - школа |
- колясочные - 2 школы - 5 детских садов - поликлиника - ФОК |
- кладовые - колясочные - лобби - соседский центр |
- эксплуатируемая кровля - лобби - кладовые - детский центр - ТРК - деловой кластер - соседский центр |
- кладовые |
- кладовые |
- офисный центр |
- СПА-центр - офисы - конференц-зал - коворкинг - ресторан - кладовые - лобби - багажная комната |
- детский сад |
- кладовые - колясочные |
- аквацентр - фитнес-центр - школа - детский сад - ФОК со СПА-центром - гранд-лобби - кладовые - колясочные - лапомойки - дворницкие |
- колясочные |
|
Парковка |
Подземная, 1001 м/м |
Подземная, 267 м/м |
Гостевая |
Подземная, 131 м/м |
Подземная, 560 м/м, гостевая |
Подземная, 752 м/м, гостевая |
Подземная, 291 м/м, гостевая |
Подземная, 18 м/м, открытая |
Подземная, 350 м/м, гостевая |
Механизированная, 16 м/м |
Гостевая |
Гостевая |
Открытая, 210 м/м |
Гостевая |
Подземная, 227 м/м, всего более 2500 м/м |
Гостевая |
Срок сдачи выведенных |
I квартал 2028 года |
IV квартал 2027 года |
I квартал 2026 года |
I квартал 2027 года |
III квартал 2026 года |
III квартал 2027 года |
III квартал 2027 года |
III квартал 2027 года |
I квартал 2028 года |
II квартал 2025 года |
Сдан |
III квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
I квартал 2028 года |
IV квартал 2026 года |
Срок сдачи проекта |
I квартал 2028 года |
IV квартал 2027 года |
2027 год |
IV квартал 2029 года |
III квартал 2027 года |
III квартал 2027 года |
III квартал 2027 года |
II квартал 2025 года |
Сдан |
III квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
IV квартал 2026 года |
2030 год |
IV квартал 2026 года |
Новые ЖК Москвы и Подмосковья в феврале: в почете масштабы
В феврале 2022 года только три новых жилых комплекса пополнили линейку предложений в Москве и Московской области. Зато это крупные проекты, рассчитанные на несколько лет.
Группа «Самолет» открыла продажи в ЖК «Пятницкие Луга» в городском округе Солнечногорск Московской области рядом с Захарьинской поймой и Митинским лесопарком.
На территории в 108 га планируется построить 503 тыс. кв. м жилья. На границе участка располагается берег реки Банька, где запланировано благоустройство набережной.
Кроме жилья, запроектированы две большие школы, четыре детских сада, плейхабы, скверы, прогулочные маршруты и различные места для отдыха.
Завершить проект предполагается в 2028 году.
190 тыс. кв. м жилья на территории 22 га будет построено в ЖК «Заречный квартал» в поселке Заречье Одинцовского района Подмосковья, рядом с кластером Сколково. Застройщиками выступают ГК ФСК и IKON Development. Они рассчитывают завершить проект в 2027 году. Пока на рынок выведена первая очередь ЖК, состоящая из шести домов. Обещан полный набор необходимой инфраструктуры, в частности, два детских сада, школа, коворкинги. Архитектурная концепция проекта разработана ведущим российским бюро Apex Project Bureau.
В качестве изюминки проекта можно рассматривать прямой выход участка к Мещерскому парку с воркаут-зонами, канатной дорогой, веревочным парком, Мещерским прудом и пляжем, а также пешую доступность гольф-клуба Skolkovo.
ГК ПИК вывела на рынок ЖК «Открытый парк» в районе Метрогородок. Это 22 жилых корпуса высотой 17–33 этажа, а также три детских сада, школа и поликлиника.
Застройщик собирается, кроме стандартной системы для умного дома «ПИК.смарт», установить в будущем ЖК IP-домофоны. «Посмотреть видео с человеком, который к вам пришел, и открыть ему можно прямо со смартфона. Для этого даже не обязательно быть дома — функция доступна везде, где есть интернет. Это удобно, когда нужно открыть дверь другому человеку, пока вы на прогулке или в магазине на первом этаже.
IP-домофон может узнавать вас и открывать дверь, когда вы к ней подходите, — для этого достаточно загрузить в приложение свои фотографии», — указывают в компании.
Можно загрузить в приложение также фотографии друзей и близких — они также смогут попасть в квартиру в ваше отсутствие.
Изменчивая мода на престиж
Некоторые владельцы дорогой недвижимости, по наблюдениям участников рынка, каждые семь-восемь лет приобретают новую квартиру: как раз через такой промежуток времени меняется представление об элитном жилье.
Доля элитного жилья на рынке традиционно невелика, обычно укладывается в 5% в общей структуре. При этом спрос на дорогие объекты незначительно колеблется.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в премиальном сегменте первичного рынка Петербурга в 2021 году наблюдался рост спроса: увеличилось количество инвестиций. При этом в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки.
Модная квартира
Специалисты сомневаются в целесообразности приобретения нового объекта раз в несколько лет. «Моду придумали маркетологи. Просто раз в семь-восемь лет менялось представление об элитном жилье», — полагает Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
По его словам, качество строительства улучшается постоянно, но многие вещи остаются неизменными: конструктив зданий, местоположение… «В приличных проектах ничего не устаревает», — уверен он.
Возникали и исчезали — или оставались и становились обыденностью — разные тенденции. Например, меняется спрос на те или иные планировки. Так, была мода на огромные квартиры в старом фонде, мода на «евроремонт»; пришла и постепенно сходит на нет мода на мастер-спальни.
Сегодня, утверждают специалисты, мода на ремонт меняется чуть ли не каждые два года, но это не повод для смены квартиры. Скорее речь можно вести о моде на локации. По словам Владислава Ильина, генерального директора АН «Мир квартир», сейчас это в первую очередь Крестовский остров и Петровская коса. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали: в структуре спроса 65% занимает Петровский остров как локация с наиболее доступным бюджетом покупки в дорогом сегменте.
Владислав Ильин указывает на неожиданно возникшую «моду» с приходом пандемии: «Началась пандемия — все кинулись покупать/снимать загородные дома. Потом постепенно начали возвращаться в городские квартиры».
По его словам, архитектура тоже имеет свою моду: сейчас нередко строят в стиле ампир и модерн. Правда, покупатели смотрят, как это вписано в окружающую застройку.
Также, отмечает Владислав Ильин сегодня очевидна мода на рациональные планировки, покупатели ищут максимум удобств. Эта тенденция, по его мнению, получит развитие.
В частности, комфортными в 2021 году считали квартиры не только с мастер-спальнями, гардеробными, террасами, но и с зонированием пространства, а также со статусными соседями.
Яна Тачалова, коммерческий директор ANT Development, указывает на аналогичные тенденции на столичном рынке: «За последние несколько лет рынок девелопмента действительно шагнул вперед, открыв двери новым технологиям, инженерным системам и цифровизации. Внесла свои коррективы в концепции жилых комплексов и пандемия. Усилился процесс децентрализации элитной недвижимости в Москве. Наряду с высоким качеством строительства, локацией и архитектурной концепцией проекта в категорию "обязательных" опций вошел максимальный набор инфраструктуры (не выходя из дома), продуманные планировки, в которых есть место и для работы, и для отдыха, а также наличие сервисных функций».
Оксана Кравцова, генеральный директор и совладелица ГК «Еврострой», отмечает: в самых новых ЖК применяются все более современные технологические решения, материалы и инженерные системы, повышенные электрические мощности. По ее словам, требования к инфраструктуре со временем меняются, проходит мода и на определенный дизайн мест общего пользования и благоустройства. «Не говоря уже о планировочных решениях, которые очень сильно изменились за последние десять лет. Например, о таком формате, как мастер-спальня с собственной ванной и гардеробом, ранее никто при проектировании не задумывался даже в элитных домах», — добавила она.
Пора купить
Причин для приобретения элитной квартиры предостаточно. Каждый выбирает что-то свое, рассуждает Сергей Бобашев: «Люди определились с локациями, начинкой: есть либо камерные дома на 20–30 квартир, либо большие, на сотни квартир».
В то же время, по его мнению, класс богатых людей, способных приобрести дорогое жилье, почти не растет.
«Покупатели премиальной недвижимости приобретают новое жилье чаще по другим причинам — инвестиционная покупка, вложение/сохранение средств, необходимость иметь квартиру/апартаменты рядом с офисом, в качестве временного жилья при достаточно частом посещении другого города и пр. Но явно не в погоне за модными трендами», — подчеркивает Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION.
Среди причин покупки специалисты называют и переезд из регионов, и изменение в семейном положении, и инвестиционные покупки, и приобретение жилья для подрастающих детей, и улучшение условий проживания — например, переезд из сталинских домов.
Как отмечает Владислав Ильин, на рынке появился новый термин — «коллекционная» квартира. Понравилась — купили, хотя жить в ней будут, возможно, несколько дней в году. Нередко москвичи покупают такие квартиры в Петербурге.
«Актуальность недвижимости для покупателя зависит от цели приобретения. Если актив рассматривается как "трофей", то приобретается он в "коллекцию" чаще бессрочно, при инвестировании "выход" из проекта зависит от многих факторов, в том числе периода реализации и макроэкономической ситуации. Если мы говорим про покупку "для себя", то здесь не приходится думать о моде: в таком случае на смену жилого комплекса может повлиять моральное устаревание существующей недвижимости или изменение образа жизни», — уточнила Яна Тачалова.
Пора продать
Элитная недвижимость — штучный товар, это лучшее предложение на рынке, годами учили нас риелторы. Но элитный дом остается таким лет 10–15. Затем он теряет в цене, поскольку в нем многое устаревает.
По словам Алексея Тюлькина, директора по продажам ГК «Альфа Фаберже», рано или поздно, устаревает все: планировки, инженерная начинка, входная группа… Хотя самое главное — локация — остается неизменным.
До сей поры квартиры в первых элитных домах покупаются и продаются. Однако, по расчетам экспертов, они уже потеряли в цене 15–20%.
По мнению специалистов, такие квартиры, особенно если для их владельцев важна статусность, пора продавать. Особенно если они не соответствуют внутреннему мироощущению и погружают собственников в некую рутину.
«Как и в других классах, элитная недвижимость "устаревает". Меняются вкусы, предпочтения, дизайнерское оформление (тут мы говорим не про отделку квартиры, а про лобби, коридоры и другие места общего пользования). Да и технологии не стоят на месте — система умный дом, инженерная начинка и оснащение самого здания… За последние несколько лет мы шагнули вперед по всем направлениям», — рассуждает Елена Тарасова.
«Пора продавать квартиры в объектах, которые уже перешли из некогда элитной категории в бизнес-класс. И этот процесс продолжится. В первую очередь это и сами по себе квартиры с устаревшими планировками, и их неактуальные китчевые или помпезные интерьеры и т. д.», — объясняет Оксана Кравцова.
Владислав Ильин добавляет: «Пора продавать квартиру, если нет возможности ее содержать».
Вне моды
В то же время на рынке по-прежнему есть объекты, не подверженные модным течениям. Прежде всего речь идет о локациях. По словам Оксаны Кравцовой, есть локации вне моды, владеть недвижимостью в которых — признак высокого статуса. К примеру, в Петербурге это парадный центр: «золотой треугольник», исторические набережные Большой Невы, Таврический сад и Крестовский/Каменный острова.
«Модными остаются проекты, которые в каком-то смысле опередили время. Жилые комплексы, продуманные до мелочей, с оглядкой на международный опыт, где застройщик стремился создать действительно знаковый проект, не утратят актуальности, потому что к их реализации подошли с намерением создать "лучшее из лучших", — останутся в моде надолго, перейдя в категорию коллекционных объектов», — убеждена Оксана Кравцова.
Алексей Тюлькин поддерживает коллегу. По его словам, модными дольше остаются проекты, в которых еще на стадии проектирования закладывались последние тренды в архитектуре и инженерии. Кроме того, всегда в тренде «проекты, которые не сходят с уст собственников как предмет гордости, и потенциальных покупателей с желанием его приобрести».
«Элитное жилье, как правило, всегда строится в центральных районах, и оно никогда не выходит из моды, и к нему не иссякает интерес — тут скорее важно, какой дом ты выбираешь: простое монолитное строение, в которое собственник уже сам внедряет современные или модные новинки; или высокотехнологичный дом с уже продуманными фишками высокого уровня жизни и комфорта, такими, как умный дом, бесключевой доступ, современные высокоэкологичные материалы и т. д. Тут можно перечислять очень долго, в плоть до 3d-инсталляций, отражающих движение солнца с проекцией на оконный проем…» — рассуждает Алексей Тюлькин.
«В элитном сегменте есть вневременные тренды — террасы, увеличенные или панорамные окна, высокие потолки, а также функциональное зонирование жилого пространства с возможностью организации, например, мастер-спальни, кабинета, гардеробной, постирочных, дополнительных санузлов. Это то, что востребовано в премиальной недвижимости всегда. Безусловно, трудно представить жилой комплекс высокого класса без подземного паркинга и закрытой благоустроенной территории. С развитием цифровых технологий появился новый модный запрос — на квартиры с "умными" системами. Но и они не стоят на месте, стремительно развиваясь и совершенствуясь», — перечислил Егор Федоров, директор по продажам Группы Аквилон.
Непростая задача
Перед покупателем любого жилья всегда стоит вопрос: первичный или вторичный рынок?
Сергей Бобашев утверждает: основной упор спроса сейчас — на первичный рынок. В частности, на рынок приходят все более молодые покупатели, которым старый фонд неинтересен. Кроме того, на вторичном рынке ремонт всегда сделан «под себя». «Вторичка» персонализирована, а найти покупателя с похожим вкусом очень сложно», — уточнил он.
Алексей Тюлькин также считает первичный рынок более интересным для покупателя, оговариваясь, однако: «Новостройки всегда более интересный продукт с точки зрения новизны, тех же самых трендов, социального окружения и т. д., однако и у домов досталинской и сталинской эпохи очень много поклонников».
В то же время многие специалисты не отдают предпочтения конкретному сегменту.
«Многое зависит от цели покупки. Есть особый тип покупателей-коллекционеров, готовых вкладывать деньги в недвижимость, которая по своим характеристикам не может сравниться с новостройкой (квартиры в сталинских или цековских домах, а также в отреставрированных или реконструированных дореволюционных особняках и пр.). В данных случаях недвижимость приобретается как предмет искусства», — рассуждает Елена Тарасова.
«На «новом» вторичном рынке встречаются хорошие лоты в избранных объектах. Другой вопрос, что на вторичном рынке достаточно сложно найти планировку и/или интерьер, подходящий конкретному запросу, в то время как стоимость затрат на интерьер, как правило, закладывается продавцом в цену лота. А на первичном рынке можно сделать резиденцию под себя с нуля при приблизительно сопоставимых затратах», — говорит Оксана Кравцова.
«Покупать надо надежное. На вторичном рынке обязательно надо смотреть документы. Но и в новостройках нельзя прогадать: надо купить то, что будет достроено», — резюмировал Владислав Ильин.