Почему в современных условиях рассрочки на недвижимость выгоднее ипотечного кредита
2023 год принес строительному рынку немало трудностей. Возникали сложности с поставкой строительных и отделочных материалов из-за рубежа, росла себестоимость строительства, спрос со стороны покупателей был неравномерным, лишенным какой-бы то ни было прогнозируемости.
На этом фоне особо заметным событием для всей российской экономики в целом стали действия Банка России, который с июля пять раз увеличивал ключевую ставку рефинансирования, ставшей выше почти вдвое – 16% годовых. Такие значения привели к двум вещам. Во-первых, для самих строителей существенно увеличилась стоимость кредитных денег для проектного финансирования.
Во-вторых, для многих покупателей ставки по ипотечным кредитам стали заградительными и невыгодными. А значит, они отложили решение о покупке новой квартиры на неопределенный срок.
Так ли это страшно?
В уходящем году сложилась ситуация, при которой классические непрофессиональные инвесторы, привыкшие вкладывать средства в недвижимость (особенно на фоне того или иного кризиса) могли обратить внимание на альтернативные вложения на рынке. Речь идет не о покупке квартиры с целью ее дальнейшей продажи, а вложениях в курортные апартаменты. Такая доходная недвижимость приносит стабильные дивиденды на протяжении всего срока эксплуатации сразу же после запуска объекта.
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Ипотечные ставки на такой вид активов всегда были высокими, даже в самые благоприятные годы. Поэтому традиционным инструментом для покупателей-инвесторов оставались рассрочки от застройщика.
На фоне существенно увеличившихся ставок по банковским вкладам, у инвесторов появилась новая выгодная схема приобретения недвижимости и, как следствие, преумножения капитала.
Как рассрочки и банковские депозиты дополняют друг друга
Как девелопер, реализующий комплекс курортных апартаментов Alba del Mare в Крыму, можем сказать, что наиболее популярной схемой для покупки остается рассрочка «10/90», когда минимальный первый взнос составляет десятую часть от стоимости недвижимости, а цена за лот фиксируется до окончания расчетов, что является надежной страховкой от дальнейшего увеличения цен. Второй платеж покупатель вносит в ноябре 2024 года – то есть уже после ввода объекта в эксплуатацию. А значит он сразу может получать ключи и начинать сдавать апартаменты через управляющую компанию.
При такой рассрочке остаток фиксируется до ноября под 7%. Данный процент почти в два раза меньше нынешних процентов по банковским вкладам, а значит с легкостью перекрывается с дополнительной выгодой для клиента при условии, что деньги на недвижимость будут работать на депозитном счету.
Прогнозы
Для рынка недвижимости 2024 год будет насыщен событиями. На ситуацию будет влиять напрямую политика, которая в свою очередь влияет и на экономику, и на финансовую систему. Как основной регулятор рынка, государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ.
Однако для рынка недвижимости юга России уже сегодня можно наблюдать позитивные тенденции: возможное скорое открытие аэропорта Краснодара и увеличение количества девелоперских курортных объектов в Крыму. А значит – улучшение инфраструктуры на Черноморском побережье и неизбежный рост количества туристов в летний и бархатный сезон.
Автор: Елена Соловьева, директор по продажам петербургского девелопера «СЗ Про-Сервис», застройщика апарт-отеля Alba del Mare в Крыму
Пушкинский район: вот это Перспектива! КОТ «На Царскосельских холмах» развивается
Эксперты по недвижимости отмечают в Санкт-Петербурге дефицит коммерческих площадей. По данным ООО «Центр развития», в 2019 году в Северной столице будет введено в эксплуатацию на треть меньше офисных помещений, чем в прошлом году.
Нехватка бизнес-площадей особенно ощущается в ряде районов. Среди из них – Пушкинский. Здесь каждый год прирастает население и увеличивается деловая активность: ведется масштабное строительство жилья, проводятся международные выставки и конгрессы.
Бизнес-центр
На площади 316 га на подъезде к Пушкину реализуется проект комплексного освоения территории. Застройщик – компания «Терминал-Ресурс» – работает в отрасли с 1992 года. Основными объектами строительства являются малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы». Это кирпично-монолитные дома для комфортного проживания, оборудованные теплыми водяными полами и бесшумными швейцарскими лифтами. В непосредственной близости от новостроек развивается общественно-деловая зона. В 2016 году введен в эксплуатацию современный бизнес-центр «Перспектива» площадью 10 тыс. кв. м.
Здание находится на закрытой благоустроенной территории с парковочными местами на 125 машин. Четырехэтажное здание возведено из современных энергоэффективных материалов и оборудования по европейским стандартам. Бесшумные швейцарские лифты Schindler, высокие потолки, свободные планировки, системы кондиционирования и панорамное остекление позволяют чувствовать себя комфортно и сотрудникам бизнес-центра, и его гостям. В здании круглосуточно работают reception и охрана. Отопление обеспечивает собственная газовая котельная.
В БЦ «Перспектива» размещаются десятки компаний и трудятся около 500 человек. На сегодняшний день в аренду сданы более 90% площади, несколько помещений свободны и готовы принять новых арендаторов. Собственник выставил объект на продажу как действующий бизнес.
«Мы искали помещение под офис на юге города. Выбирали большую площадь со свободной планировкой, которую можно зонировать под себя. Нам важно, чтобы сотрудники работали в современном светлом и теплом офисе, чтобы на переговоры не стыдно было пригласить партнеров. Подходящий вариант нашелся в «Перспективе». Работаем здесь уже два года. Рядом остановка общественного транспорта, на первом этаже – кафе. Приятный бонус – виды из окон. От Петербургского шоссе в ясную погоду виден весь город», – говорит руководитель одной из компаний-арендаторов Дмитрий Агеев.
Бизнес-парк
В сентябре застройщик приступил к строительству нового делового объекта – бизнес-парка «Гараж». В его составе будут четырехэтажный наземный паркинг на 300 машино-мест и двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры, с коммерческими площадями. Там смогут разместиться магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, предприятия бытового обслуживания, а также офисы. Сдать объект планируется через год.
Расположение «Гаража» на улице Кокколевской, в непосредственной близости от Петербургского шоссе, выбрано не случайно – на пути следования в Пушкин и Павловск. Транспортный поток здесь достигает 3,5 тыс. автомобилей в час и 300 туристических автобусов в день. Малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» находятся в непосредственной близости. Их жители имеют возможность оставлять автомобили на обустроенной придомовой территории, а вскоре смогут обзавестись собственным местом на охраняемой парковке.
Коммерческие помещения можно приобрести или взять в аренду – так же, как машино-места.
Бизнес-проект
Проект «На Царскосельских холмах» развивается поэтапно в расчете на несколько лет. Предварительно была разработана проектная и градостроительная документация, проложены коммуникации и начато строительство улично-дорожной сети. Уже введены в эксплуатацию и заселены четыре первых «Образцовых квартала». Всего на территории нового микрорайона сейчас проживают более 4 тыс. человек, а к сроку его реализации население достигнет 40–50 тыс. Свои объекты застройщик возводит с опережением графика, и жилые дома не являются исключениями. В следующем году ключи получат дольщики ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В них предлагаются квартиры от студий площадью 24 кв. м до 100-метровых площадей свободной планировки. Индивидуальное отопление, высокие потолки, панорамные окна, оборудованные спортивные и игровые площадки – то, что отличает «Образцовые кварталы». В домах с нулевого уровня установлены бесшумные швейцарские лифты. Это жилье для тех, кто выбрал комфорт городской среды в спокойном зеленом районе.
Параллельно на Царскосельских холмах развивается социальная и транспортная инфраструктура. С территории нового микрорайона есть выезды на Пулковское, Московское и Киевское шоссе, Витебский проспект и КАД. До ближайших станций метро «Московская», «Купчино» дорога занимает 20 минут, до знаменитых пушкинских парков – 10.
В 2022 году по соседству с новостройками запланировано открытие железнодорожной платформы с перехватывающей парковкой. Железнодорожная ветка соединит Царскосельские холмы с Лугой и Балтийским вокзалом. После ее открытия жители Царскосельских холмов смогут добираться до станции метро «Балтийская» за 25 минут.
Немецкие технология в петербургских домах
Застройщик «Терминал-Ресурс» провёл цикл совместных партнёрских мероприятий с производителем качественных немецких полов и окон Rehau.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» возводит малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Проект комплексного освоения территории охватывает 316 га. Заселены четыре первых жилых объекта. На этапе высокой готовности находятся ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В новых домах применена технология отопления «тёплый водяной пол» компании Rehau.
Специалисты отдела продаж застройщика совместно с представителями Rehau обсудили преимущества технологии, особенности монтажа и удобство эксплуатации. Тёплые водяные полы – оптимальное решение для создания благоприятного климата в жилом помещении. Трубы отопления монтируется в пол, не нарушая целостность интерьера. При этом выполняется дополнительная шумо- и теплоизоляция, а стяжка полов делается ровной, готовой к финишному покрытию. Технология позволила отказаться от внешних труб и радиаторов. В каждой жилой зоне есть терморегулятор, что делает возможным установить разную температуру в зависимости от предпочтений и назначения помещения. На крышах домов размещены автономные газовые котельные – жители «Образцовых кварталах» обеспечены теплом круглогодично.
Тёплые водяные полы Rehau хорошо зарекомендовали себя в Европе. Они не пересушивает воздух, что часто бывает, когда установлены обычные батареи. Равномерное прогревание воздуха препятствует возникновению сквозняков, циркуляции пыли и размножению микробов. Распределение тепла происходит без перепада температур.
Жилые комплексы «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6» уже готовятся к вводу в эксплуатацию, в следующем году дольщики смогут получить ключи.