Почему в современных условиях рассрочки на недвижимость выгоднее ипотечного кредита
2023 год принес строительному рынку немало трудностей. Возникали сложности с поставкой строительных и отделочных материалов из-за рубежа, росла себестоимость строительства, спрос со стороны покупателей был неравномерным, лишенным какой-бы то ни было прогнозируемости.
На этом фоне особо заметным событием для всей российской экономики в целом стали действия Банка России, который с июля пять раз увеличивал ключевую ставку рефинансирования, ставшей выше почти вдвое – 16% годовых. Такие значения привели к двум вещам. Во-первых, для самих строителей существенно увеличилась стоимость кредитных денег для проектного финансирования.
Во-вторых, для многих покупателей ставки по ипотечным кредитам стали заградительными и невыгодными. А значит, они отложили решение о покупке новой квартиры на неопределенный срок.
Так ли это страшно?
В уходящем году сложилась ситуация, при которой классические непрофессиональные инвесторы, привыкшие вкладывать средства в недвижимость (особенно на фоне того или иного кризиса) могли обратить внимание на альтернативные вложения на рынке. Речь идет не о покупке квартиры с целью ее дальнейшей продажи, а вложениях в курортные апартаменты. Такая доходная недвижимость приносит стабильные дивиденды на протяжении всего срока эксплуатации сразу же после запуска объекта.
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Ипотечные ставки на такой вид активов всегда были высокими, даже в самые благоприятные годы. Поэтому традиционным инструментом для покупателей-инвесторов оставались рассрочки от застройщика.
На фоне существенно увеличившихся ставок по банковским вкладам, у инвесторов появилась новая выгодная схема приобретения недвижимости и, как следствие, преумножения капитала.
Как рассрочки и банковские депозиты дополняют друг друга
Как девелопер, реализующий комплекс курортных апартаментов Alba del Mare в Крыму, можем сказать, что наиболее популярной схемой для покупки остается рассрочка «10/90», когда минимальный первый взнос составляет десятую часть от стоимости недвижимости, а цена за лот фиксируется до окончания расчетов, что является надежной страховкой от дальнейшего увеличения цен. Второй платеж покупатель вносит в ноябре 2024 года – то есть уже после ввода объекта в эксплуатацию. А значит он сразу может получать ключи и начинать сдавать апартаменты через управляющую компанию.
При такой рассрочке остаток фиксируется до ноября под 7%. Данный процент почти в два раза меньше нынешних процентов по банковским вкладам, а значит с легкостью перекрывается с дополнительной выгодой для клиента при условии, что деньги на недвижимость будут работать на депозитном счету.
Прогнозы
Для рынка недвижимости 2024 год будет насыщен событиями. На ситуацию будет влиять напрямую политика, которая в свою очередь влияет и на экономику, и на финансовую систему. Как основной регулятор рынка, государство, как оно всегда и делало, могло бы поддержать застройщиков и покупателей большим количеством субсидированных программ.
Однако для рынка недвижимости юга России уже сегодня можно наблюдать позитивные тенденции: возможное скорое открытие аэропорта Краснодара и увеличение количества девелоперских курортных объектов в Крыму. А значит – улучшение инфраструктуры на Черноморском побережье и неизбежный рост количества туристов в летний и бархатный сезон.
Автор: Елена Соловьева, директор по продажам петербургского девелопера «СЗ Про-Сервис», застройщика апарт-отеля Alba del Mare в Крыму
Скидки в цифрах и процентах
Для рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области лето традиционно является низким сезоном, поэтому девелоперы не скупятся на скидки и подарки, чтобы активизировать интерес целевой аудитории. «Строительный Еженедельник» собрал для своих читателей лучшие акции и предложения от застройщиков.
В июне большинство девелоперов сделали ставку на скидки не в процентах, а в конкретном рублевом эквиваленте. Вероятно, застройщики хотят избавить потенциальных покупателей от необходимости браться за калькулятор.
По этому пути пошла компания «Главстрой-СПб»: при покупке готового жилья в ЖК «Юнтолово» можно сэкономить до 1,3 млн рублей. Например, стоимость «однушки» площадью 40,1 кв. м составит чуть больше 3,1 млн рублей, т. е. почти на 736 тыс. дешевле обычной цены. Цена «двушки» в 61,79 кв. м уменьшена более, чем на 1 млн рублей, – до 4,7 млн. Максимальный дисконт в размере почти 1,3 млн возможен при покупке «трешки» размером 75,28 кв. м – цена составит чуть меньше 5,5 млн рублей. «Квартиры будут передаваться покупателям с базовым и улучшенным стандартами отделки», – сообщили в компании. Помимо этого, «Главстрой-СПб» традиционно предлагает скидку в 10% при полной оплате квартиры либо при покупке в ипотеку. При условии повторной покупки клиент компании может рассчитывать на дополнительную скидку в размере 2%.
«Группа ЛСР» на 1,2 млн рублей снизила цены на двухкомнатные квартиры в четырех ЖК: «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Калейдоскоп» и «Новая Охта». Управляющая компания «Новоселье» обещает скидку в 500 тыс. рублей на готовые «однушки» в квартале «Гамма», построенном в рамках комплексного проекта «ЖК Новоселье: Городские кварталы». Кроме того, банк «ДельтаКредит» предлагает рекордно низкую ипотечную ставку – 6,25% годовых – на все квартиры КОТ при условии, что первый взнос составит не менее 15% от стоимости жилья.
Группа компаний «БФА-Девелопмент» распродает «однушки» в 14-м и 15-м корпусах ЖК «Огни залива» со скидкой 150 тыс. рублей при первом взносе не менее 40% от цены квартиры. Кроме того, покупатели из других регионов РФ могут рассчитывать на скидку в размере 50 тыс. при покупке любого жилья в ЖК. Компания «Евроинвест Девелопмент» предлагает дисконт в 70 тыс. рублей на все квартиры в ЖК iD Murino.
Впрочем, интересные предложения со скидками в процентах на рынке тоже есть. Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» предложила скидку 25% на студии в строящемся ЖК TARMO и 20% – на квартиры с тремя и более комнатами в этом же комплексе. Дисконт в 20% действует и на часть готовых квартир в элитном ЖК «Смольный проспект». На 15% дешевле можно купить «двушки» во второй очереди ЖК INKERI и «трешки» – в ЖК Fjord.
До конца июня предлагается дисконт в 15% на все квартиры компании «Северный город» при первом взносе не менее 50% от цены жилья. «Нашим покупателям доступна гибкая система рассрочки. Первый платеж обычно должен составлять не менее 30% от стоимости квартиры. Чем больше первый взнос – тем больше скидка», – пояснила руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город» Тамара Попова. Компания «Л1» предлагает дисконт в 15% на квартиры в сданных ЖК «Империал» и «Граф Орлов».
«Эталон ЛенСпецСМУ» до конца месяца будет продавать квартиры в корпусах 4.11 и 8.1 квартала «Галактика» со скидкой 12%, в других домах проекта – 10%. Также с дисконтом в 10% можно приобрести квартиры в «Доме на Обручевых», «Доме на Блюхера» и последние 12 квартир в ЖК «Ландыши». Со скидкой в 12% продаются квартиры в готовых корпусах № 1 и № 2 ЖК «Самоцветы». «Более того, мы сформировали специальный список из 23 квартир, на которые установили минимальную цену. Туда попали квартиры в «Самоцветах», «Ласточкином гнезде» и в «Галактике». Например, в рамках акции трехкомнатную квартиру площадью 82 кв. м в готовом ЖК можно приобрести за 5,6 млн рублей. В отдельных случаях выгода может составить несколько миллионов», – сообщают в «Эталоне».
Стоит обратить внимание и на подарки, которые иногда оказываются гораздо выгоднее любых скидок. Так, «Северный город» готов подарить парковку покупателям трех- или пятикомнатных квартир в «Доме на излучине Невы», стоимостью более 16,2 млн рублей, или «трешек» в «Доме у Елагина острова». При покупке квартиры в корпусах второго этапа первой очереди Ultra City парковка будет стоить 100 тыс. рублей, а покупатели квартир в EcoCity получают в подарок отдельное помещение кладовой на цокольном или первом этаже. YIT готова продать машино-место со скидкой в 50% или даже две парковки по рублю за каждую приобретателям жилья в «Смольном проспекте».
Glorax Development запустила программу «Метры в подарок», по которой при покупке жилья в ЖК «Мейн Хаус», «Твин Хаус», «Олимп» и «Английская миля» можно бесплатно получить до 14 кв. м. «Чем больше площадь квартиры, тем выше размер скидки. Наибольшую выгоду получают покупатели "трешек "», – пояснили в компании.
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в вузы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешеходная доступность станций метро.
Популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке ликвидности квартиры и внутридомовому сервису.
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК-недвижимость», полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», – обрисовывает свойства покупаемой недвижимости г-н Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в вузы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь, в том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т. д.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», – отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Кстати
Строительные компании в Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело – рынок апартаментов. Учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентации на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.