Малоэтажка как основа для демографического прорыва
Может ли индивидуальное домостроение преумножить человеческий капитал? Нужны ли принципиально различные подходы к формированию комфортной среды проживания в разных регионах? Почему новый урбанизм, едва начавшись, становится раритетом? Об этих и других важнейших вопросах рассказывает девелопер и инвестор проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, эксперт петербургского отделения «Деловой России», эксперт по городскому развитию Агентства стратегических инициатив (АСИ) Михаил Голубев.
ЕВРОПЕЙСКИЙ МОДЕРНИЗМ В ОКРЕСТНОСТЯХ ПЕТЕРБУРГА
— Михаил Викторович, с какими результатами заканчивает год «Прибрежный Квартал»?
— К концу года продажи в «Квартале» выросли, но в целом по стране сегмент малоэтажного индивидуального строительства сокращает темпы роста. Возможно, в нашем случае сказался комплекс разных обстоятельств за последние полгода: курсовые колебания рубля, рост ставки ЦБ, неопределенность с продлением ипотеки и, конечно же, инфляция. Поэтому инвесторам и покупателям опять захотелось вложить свободные средства или их часть в недвижимость. И в целом год оказался непростым для строительного производства.
Радует, что даже в такой неспокойный и сложный год удалось сохранить поступательный производственный ритм, продвинуться вперед по инженерным сетям и, что очень важно, выполнить необходимый задел по обеспечению второй очереди застройки. Сейчас построены две трансформаторные подстанции, проложена газовая сеть для закольцовки очередей, проектируется новый газораспределительный пункт. Можно отметить также, что многие жители оформили права собственности в этом году. А в целом те изменения и новые практики, о которых шла речь в прошлом году, подтвердили свою надежность, устойчивость, реальность, несмотря на инновационность: пока все строится и оформляется согласно мастер-плану, как и было изначально задумано.
— Год назад речь шла о подготовленном проекте второй очереди «Квартала». Как развивается его строительство? Как удается реализовывать в проекте заявленную вами концепцию новой реальности?
— Самое главное, были получены разрешения на строительство и пошли продажи первых объектов. Появились проекты и началось возведение новых жилых домов внутри самого «Квартала»: это «Минос Хаус», «ДеСтил» (от названия голландского движение De Stijl в дизайне начала ХХ века) и «Аалто» в честь известного финского архитектора. Последние две группы пока находятся на согласовании. Задуман еще целый ряд крутых новинок, но говорить о них пока преждевременно. Самое главное, что концепция новой реальности, которая была положена в основу второй очереди «Квартала», нашла инвестиционную поддержку у покупателей. Значит, наш выбор в ее пользу оказался правильным.
Однако первую очередь мы намерены закончить именно в том идеальном виде, в каком она проектировалась с учетом методологии «нового урбанизма», которая определила стратегию развития всего «Квартала». Думаю, что эти уникальные дома необычной формы с цокольными этажами и террасами в живописном ландшафте на долгие годы останутся единственными проектами в регионе и в России и перейдут в категорию эксклюзивной недвижимости, которая рано или поздно найдет своего покупателя.
Большинство новых домов второй очереди двухэтажные, площадью 100-150 квадратных метров, коттеджей около 200 квадратных метров — единицы. Открытых террас на крышах тоже немного. Упрощена схема, с которой стартовал «Прибрежный Квартал»: «люди — отдельно, машины — отдельно». Мы проектно подошли к такой концепции для «жилого дома петербуржца», чтобы максимально оптимизировать его расходы на отделку, мебель, эксплуатацию, благоустройство участка. Все стало более рациональным для компании, оказывающей услуги по комфортному проживанию: меньше затрат, меньше хлопот с обслуживанием. Я воспринимаю вторую очередь как веяние времени, и эти изменения гармонично сочетаются с программами развития застройки под городского жителя, который хочет постоянно жить на природе.
ЗАПРОС НА КАЧЕСТВЕННУЮ ЖИЛУЮ СРЕДУ
— Какие объективные факторы сегодня в наибольшей мере влияют на строительный бизнес и можно ли противостоять?
— Как показал прошедший год, на ситуацию в строительстве могут повлиять любые внутренние экономические преобразования и геополитические реалии. В первую очередь рынок завязан на финансовые факторы, определяющие поведение потребителя. Как уже было сказано, ипотечное кредитование и валютные колебания вносят нестабильность в прогнозы построения стратегии как крупного бизнеса, так и небольших компаний-застройщиков, которые специализируются на малоэтажном жилье. Второй объективный рыночный фактор — это рост себестоимости стройматериалов из-за ослабления рубля, смены поставщиков, новых логистических маршрутов. В этом году вслед за финансовой проявилась еще одна нестабильность — кадровая. Стройплощадки покидают рабочие из ближнего зарубежья. Призывы заменить мигрантов местными силами пока не действуют, так как на стройке есть виды работ, не требующие ни квалификации, ни высокой оплаты труда. Привлечь к ним россиян на прежних условиях не удается, поэтому возникает еще один источник роста себестоимости, и эта проблема может стать одной из ключевых для строительной индустрии в ближайшее время.
Получается замкнутый круг: с одной стороны, стране необходимо новое Доступное комфортное жилье, потому что только таким путем можно решать неотложные задачи по увеличению численности населения, с другой, уже сегодня новое жилье некому строить. А ведь мы говорим о квартирах или жилых домах, в которых должны будут селиться будущие семьи с тремя детьми как минимум. Такие квартиры или частные дома должны стать мейнстримом в развитии современного домостроения в России. Об этом шла речь в ходе недавно прошедшего ХХV Всемирного Русского Народного Собора: преодолеть демографические вызовы смогут не «человейники», а малоэтажные пригородные районы и поселки со всей инфраструктурой, причем с более льготной ипотекой, чем на городские квартиры. У государства появилось понимание проблемы и путей ее решения. Необходима новая градостроительная политика с уклоном на рост рождаемости.
На мой взгляд девелопера, это означает строительство для каждой семьи отдельного дома, неважно, индивидуального или блокированного, с земельным участком. Такой участок может быть совсем небольшим, не обязательно 6 или 12 соток как для ИЖС или 1.5 сотки как для блокированной застройки (как сейчас в Санкт-Петербурге). По моему мнению, в крупных городах в блокированных застройках можно отдать под участок 0.5 сотки, а в зонах ИЖС — 1.5 или 2. Но какой тогда должна быть соответствующая комфортная городская среда: виды разрешенного использования и параметры застройки, дорожная инфраструктура, региональные нормы градостроительного проектирования? Урегулировать эти вопросы без государства не получится, а значит, следует активизировать работу по созданию малоэтажной среды в каждом регионе во взаимодействии с бизнесом и инвесторами, экспертами, которые готовы создавать и развивать проекты, направленные на восполнение демографических потерь. Возможно, стоит взять за основу 4-комнатные объекты с кухней, так называемые объекты с пятью окнами, если считать по окну на каждое помещение. Или идти от метража — не менее 80-100 квадратных метров, если мы говорим про жилой дом на участке. Это должно сочетаться обязательно с Доступностью по стоимости, как это прозвучало в ходе Собора от Президента РФ. Такая система качественных, количественных и финансовых показателей может стать драйвером для жилой стройиндустрии, это можно перенести и на квартиры в малоэтажных и среднеэтажных домах.
Эксперты считают, что наметившийся спад потенциала в объемах частных жилых домов, которые обеспечивали почти 2/3 ввода нового жилья, связан как раз с нехваткой удобных участков под малоэтажную застройку. Если мы хотим иметь качественное комфортное жилье, которое позволит повысить рождаемость, то необходимо создание нового плацдарма земель и в мегаполисах, и в регионах с меньшей инвестактивностью для освоения территорий в целях развития малоэтажного строительства. Речь идет не о строительстве в «картофельных полях», не о растягивании городов и инфраструктуры, а, в первую очередь, о создании компактных комфортных и устойчивых поселений и районов с эффективной «умной» плотностью. Для этого и внедряется механизм комплексного развития территорий (КРТ), чтобы разумно и современно использовать уже существующие городские пространства для расселения людей. В помощь реализации подобных проектов в каждом регионе должен быть создан центр поддержки малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.
В Петербурге я обратился за помощью в Комитет по инвестициям в целях поддержки, оптимизации и создания новых практик в области КРТ малоэтажных проектов.
— В интервью с застройщиками появился такой расхожий штамп, как «девелоперы меняют мир». Вы тоже так думаете?
— Как застройщик малоэтажного жилья, могу сказать, что в нашем сегменте постоянно создаются новые потребительские характеристики, генерируются инновационные находки, без которых уже трудно представить будущее качественной малоэтажки.
Но есть и препятствия для развития малоэтажных проектов. Это устаревшие строительные нормативы и правила. Это недоработки законов о ЖКХ, которые оставляют лазейки для недобросовестных потребителей услуг. Наконец, самая трудно решаемая проблема — менталитет россиянина, который хочет жить без заборов и оград, но при этом по-прежнему делит территорию на свою и чужую, хотя речь идет об общественном пространстве как естественной части застройки. А она тоже требует бережного отношения и расходов на содержание. Почему новый урбанизм в российских условиях не удался? По этим трем причинам. Соответственно, девелоперам, которые на самом деле меняют мир, надо будет справляться с вызовами по этим трем позициям, и государство должно им в этом помочь.
А наша задача — создавать такие проекты, чтобы само проживание в новой качественной среде стало драйвером для жителей. Нужна особая аутентичность окружения, продуманные сценарии жизни в жилом комплексе. Например, в «Прибрежном Квартале» люди имеют возможность ходить за грибами или на рыбалку, подкармливать птиц и животных, общаться с природой, загорать на пляже или на террасе, заниматься спортом в живописном, экологически чистом окружении. И, заметьте, это не по выходным с выездом за город, а каждый вечер после работы. Всё рядом, всем можно пользоваться, самому принимать участие в развитии этой среды, становиться участником процесса. На территории «Квартала» сами собой могут создаваться так называемые третьи места, где люди могут отдохнуть или заниматься чем-то вне дома. То есть рождается запрос на формирование будущей среды, и девелопер в этом тоже участвует. Поэтому да, в качественных, гармоничных, соразмерных человеку проектах мир меняется, и мы меняемся вместе с ним. Только как быть с менталитетом россиян?
ПОИСК ТОЧЕК СОПРИКОСНОВЕНИЯ. «ЖИЛЬЕ С ПЯТЬЮ ОКНАМИ»
— Трудно не согласиться с тем, что гармоничная среда — это первое условие для борьбы за привлечение и преумножение человеческого капитала и за реализацию этого ресурса в будущем. Есть ли сегодня в отрасли или в государстве понимание и поддержка такого подхода к новому жилью?
— Наверное, есть, если на пике обсуждения будут находиться вопросы, связанные с поиском оптимального льготного ипотечного кредитования или с созданием «жилья с пятью окнами». Не случайно звучат пожелания больше не выдавать ипотеку под студии и однокомнатные квартиры. Но мне бы хотелось более оперативных и радикальных в хорошем смысле слова действий со стороны государства. Например, оптимизации законов о комплексном развитии территорий (КРТ). Времени остается все меньше, события меняются все быстрее и каждый раз вносят новые коррективы в ситуацию на рынке. Поэтому, принимая то или иное решение в сфере жилого строительства, важно разрешать компромиссные проблемы в пользу самых выгодных с точки зрения будущих поколений предложений.
Если говорить о поддержке индустрии, то хорошо бы, чтобы бизнес имел правильные и выгодные финансовые модели проектов по созданию качественной комфортной среды. То есть для начала привести в порядок градостроительные нормативы и работу монополистов, инвестиционных комитетов и агентств, которые со стороны государства содействуют по КРТ.
В сегодняшнем моменте можно уловить настроения девяностых, когда на смену старым принципам развития городов вырабатывались новые. Однако современный уровень компетенции, контроля и взаимодействия различных структур просто не сравним с теми временами. Тогда многих экспертных, социальных и деловых институтов, органов контроля просто не существовало, а сейчас они есть и неплохо выглядят. Например, взаимодействие государственных структур с общественными объединениями бизнеса и предпринимательства, с той же «Деловой Россией». Оно может проходить очень эффективно, быстро и результативно, если ее участники понимают и принимают общие установки, например, помогать многодетным семьям, семьям участников СВО, инвесторам, которые развивают малоэтажное строительство и т. д. Все эти вопросы могут решаться в обычной повседневной работе, но при этом продвигать современную человекоориентированную градостроительную политику на развитие демографии, создание качественной среды, производство жилья, которое позволит увеличивать население и побеждать в борьбе за человеческий капитал.
— Какие события ждут «Прибрежный Квартал» в наступающем году?
В «Прибрежном Квартале» мы хотим объявить «год благоустройства» первой очереди, так как закончены основные строительные работы и прокладка сетей. Планируем создать товарищество собственников недвижимости первой очереди и решить вопрос с неплательщиками и «смутьянами» по ЖКХ, такими атавизмами первых лет продаж жилья в Квартале. Надеюсь, запустим несколько интересных градостроительных проектов-событий, по ним сейчас работаем, что должно усилить влияние «Квартала» как передового инновационного малоэтажного квартала в стране. Ну, и что не удалось сделать в уходящем году – планируем открыть детскую воскресную школу архитекторов и опять будем бороться за премию в области лучшей архитектуры и урбанизма.
Наступающий год несет нам много трансформаций, из которых каждый для себя может извлечь новое и интересное. Хочется пожелать, чтобы строительство второй очереди «Квартала» с новыми группами домов протекало стабильнее, чтобы взаимодействие всех субъектов в этом процессе было более гармоничным. Чтобы все могли радостно жить, с уверенностью ждать и видеть появление качественного малоэтажного жилья, а государство могло все это поддерживать и развивать.
С Новым 2024 годом и Рождеством Христовым!
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города. Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выяснили, где в столице можно приобрести новостройку на набережной рядом с действующими и перспективными причалами, которые задействованы в маршрутах водного транспорта.
На сегодняшний день по данным bnMAP.pro в старых границах Москвы экспонируется 36 новостроек, расположенных на первой линии набережной Москва-реки и канала им. Москвы. Среди них лишь 20 ЖК расположены в шаговой доступности (не более 7-10 минут пешком) от пассажирских, а также перспективных причалов, которые согласно информации из открытых источников планируется запустить в ближайшие годы. Для реализации подобной амбициозной задачи силами городских властей и частных девелоперов будет произведена реконструкция десятков существующих речных причалов, строительство новых, а также комплексное благоустройство набережных.
«Новостройки рядом с набережными в Москве всегда были очень востребованным и дефицитным продуктом, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Еще 5-6 лет назад до начала активного освоения промзон в столице большинство таких проектов, как правило, появлялось в центре и в силу высокого ценника было малодоступно для широкой аудитории покупателей. Сегодня подобных проектов представлено на рынке гораздо больше причем даже в массовом сегменте жилья. Поэтому возможность приобрести квартиру в Москве на набережной в шаговой доступности от остановки речного транспорта появилась у большего числа граждан».
Среди проектов, включенных в список «ЖК с причалами» оказалась лишь 1 новостройка комфорт-класса. Большинство жилых комплексов относятся к классу бизнес – 13 шт. Еще 2 проекта относятся к премиум-классу и 4 к элитному.
Большинство новостроек расположено в ЮАО, ЦАО и ЗАО (по 5 шт.). Среди попавших в таблицу проектов 5 уже введено в эксплуатацию, еще 3 планируются к вводу в этом году. Остальные находятся на более ранней стадии готовности и планируются к сдаче в ближайшие 2-3 года. Самыми доступными по цене проектами являются: ЖК бизнес-класса Level Стрешнево, где можно приобрести апартаменты от 7,7 млн, Citi Bay (квартиры от 8 млн) и ЗИЛАРТ (квартиры от 8,9 млн) рублей.
|
ЖК |
Округ |
Район |
Класс |
Min цена |
Срок сдачи |
|
River Park (Фаза 2) |
ЮАО |
Нагатинский Затон |
Бизнес |
9,7 млн |
2 кв. 2024 |
|
ЗИЛАРТ |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
8,9 млн |
4 кв. 2023 |
|
FORIVER |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
17,7 млн |
4 кв. 2023 |
|
RiverSky |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
16,4 млн |
2 кв. 2022 |
|
Новоданиловская 8 |
ЮАО |
Донской |
Бизнес |
12,2 млн |
3 кв. 2022 |
|
Царев Сад |
ЦАО |
Якиманка |
Элит |
100 млн |
2 кв. 2021 |
|
Софийский |
ЦАО |
Якиманка |
Элит |
33,9 млн |
1 кв. 2019 |
|
Carre Blanc |
ЦАО |
Хамовники |
Элит |
380 млн |
3 кв. 2021 |
|
Бадаевский |
ЗАО |
Дорогомилово |
Элит |
74 млн |
4 кв. 2024 |
|
Capital Towers |
ЦАО |
Пресненский |
Премиум |
37,9 млн |
4 кв. 2021 |
|
Город Столиц |
ЦАО |
Пресненский |
Премиум |
54,9 млн |
4 кв. 2009 |
|
Западный порт |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
11,3 млн |
1 кв. 2023 |
|
Береговой |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
13,8 млн |
4 кв. 2020 |
|
Мой адрес на Береговом |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Комфорт |
10,8 млн |
3 кв. 2020 |
|
Береговой 2 |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
19,9 млн |
3 кв. 2023 |
|
Level Причальный |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
Бизнес |
9,5 млн |
4 кв. 2023 |
|
Утесов |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
Бизнес |
27,1 млн |
1 кв. 2019 |
|
Aquatoria |
САО |
Левобережный |
Бизнес |
14,5 млн |
2 кв. 2023 |
|
Level Стрешнево |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
7,7 млн |
2 кв. 2022 |
|
City Bay |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
8 млн |
3 кв. 2023 |
По данным bnMAP.pro
Справка о компании «БЕСТ-Новострой»:
«БЕСТ-Новострой» входит в число крупнейших компаний по продаже квартир в новостройках. За 2019 год нами реализовано свыше 537 тыс. кв. метров жилья. Каждый месяц мы помогаем более чем 600 покупателям подобрать жилье, обменять вторичную квартиру на новую, консультируем по вопросам ипотеки и страхования. 8 900 счастливых покупателей ежегодно!
Сегодня портфель проектов «БЕСТ-Новострой» включает порядка 5 млн кв. метров в новостройках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. За время работы компанией было реализовано 4 млн кв. метров недвижимости.
Компания занимается комплексным анализом рынка, стратегическим консалтингом, экономическим моделированием.
Партнеры компании – крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Абсолют Банк, Транскапиталбанк, Банк Открытие и другие. «БЕСТ-Новострой» неоднократно признана Платиновым партнером Сбербанка России, «Стратегический партнер банка ВТБ», «Партнер года-2019» банка Открытие.
«БЕСТ-Новострой» – действительный член Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации риэлторов, Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Гильдии риэлторов Московской области. Победитель премии URBAN Awards в номинации «Лучший риэлтор/консультант 2011 года», а также «Риэлтор года 2013» и «Риэлтор года 2014». Лауреат конкурса «Московские звезды-2014» Московской ассоциации риэлторов в номинации «Инноватор года». Дважды победитель премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Риэлтор №1» – 2017 и 2019 годы. «Лучшая риэлторская организация на первичном рынке жилья Москвы и Московской области» по версии премии Credo-2017 (г. Санкт-Петербург). В 2019 году «БЕСТ-Новострой» в четвертый раз стала лауреатом премии UrbanAwards в номинации «Риэлтор года». В 2020 году компания получила звание «Риэлтор года» премии RREFAwards.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова в 2013 году возглавила ТОП-5 самых влиятельных женщин в риэлторском бизнесе (Realestate.ru-2013). «Персона года» премии Urban Awards-2014. BRAND Woman-2014 (Рекорды рынка недвижимости). Почетный эксперт Московского бизнес-клуба с 2017 года. Награждена почетной грамотой Ассоциации инвесторов Москвы (2017). Заслуженный деятель сферы инноваций (награда РГУД-2017). Получила благодарность «Ялтинского международного экономического форума-2018». Лауреат RREFAwards 2019 в номинации «Репутация и доверие (персоны)» – «Персона года». «Персона года» премии UrbanAwards-2019.
В 2016 году «БЕСТ-Новострой» презентовал собственный инновационный продукт – первую систему анализа и мониторинга рынка новостроек Московского региона bnMAP.pro. В 2018 году разработка получила приз «Прорыв года» премии UrbanAwards-2018. Также система признана «Аналитической системой №1» по версии премии «Рекорды рынка недвижимости-2019».
В 2020 году «БЕСТ-Новострой» выступила генеральным партнером первой в России онлайн-выставки новостроек на платформе dombook.ru.
Апартаменты ждут смены статуса
В начале года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года законодательно определиться со статусом апартаментов. Поскольку это далеко не первая попытка властей, в первом квартале на рыночную ситуацию влияли иные факторы. Но часть из них связана с предстоящими изменениями.
Спрос на апартаменты в первом квартале оставался стабильным. Но предложение систематически сокращается.
Как отмечают аналитики комплекса апарта-отелей VALO, относительно первого квартала прошлого года предложение в первом квартале текущего сократилось в 2,5 раза по количеству юнитов, и в 2 раза в - квадратных метрах.
По подсчетам RBI PM (Группа RBI), на рынке сегодня в продаже 47 объектов, в том числе 27 – «настоящих» сервисных. Общее количество юнитов в стройке в них порядка 20 тыс., в продаже на конец марта – порядка 3 тыс. В том числе в первом квартале в продажу вышло четыре новых объекта с апартаментами, примерно на 40 тыс. кв. м, три из которых – сервисные инвестиционные апартаменты.
В 2020 году на рынок вышли пыять проектов апартаментов, в 2021-м ожидается столько же. Аналитики Colliers в Санкт-Петербурге отмечают: в первом квартале открылись продажи апартаментов в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» (проект Orange Life), но в течение года на рынке появится несколько новых проектов - сеть из трех новых апарт- отелей от ПСК под брендом Avenir и новый проект от Группы RBI в Московском районе.
Но это проекты, работа над которыми шла раньше. Между тем, инициативу федеральных властей по определению статуса апартаментов чутко уловило правительство Петербурга. Как утверждают девелоперы, выдача разрешений на строительство апарта-отелей заморожена. Формально разрешение на новое строительство получила только Группа RBI.
Смена цен
Рост цен на рынке жилья затронул и апартаменты. Участники рынка оценили годовой прирост в 29-35%. Но, отмечают специалисты RBI PM, в первом квартале 2021 года цены выросли примерно на 1%.
По данным VALO, на конец первого квартала средняя цена квадратного метра в апартах комфорт-класса составила 138,1 тыс. рублей, бизнес-класса - 233,6 тыс. рублей.
Но рост цен еще предстоит. Пока в среднем апартаменты дешевле квартир на 10-20%. По оценкам экспертов, если апартаменты получат жилой статус, их цена вырастет на 15-20%. В случае присвоения иного статуса, рост цен все равно ожидается, но уже меньший, 3-5%.
Смена доходности
В результате пандемии меняется доходность апартаментов, полагают эксперты. «В связи с ростом стоимости квадратного метра, доходность как апартаментов, так и квартир, упала», - утверждает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO, полагает, меняется не доходность, а, скорее, обещания доходности: «Если еще два года назад девелоперы говорили о 15-20%, то сегодня на рынке таких нереалистичных цифр уже не встретишь. Реальная доходность юнита в апарт-отеле – 7-10%, и сегодня большинство проектов стало озвучивать именно эту цифру».
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, в этом году инвесторам стоит ориентироваться на уровень доходности в районе 6-8% годовых. «Сейчас все находятся в ожидании лета 2021 года, которое покажет, насколько насыщенным будет туристический рынок и как изменится загрузка апарт-отелей. В сегодняшних реалиях сервисные апартаменты выглядят перспективнее привычных инструментов вложений небольших частных инвесторов, таких, как банковские вклады», - уточнил он.
Смена статуса
В любом случае рынок пребывает в ожидании «апартаментной амнистии». До 1 августа должны быть разработаны документы, принятие закона ожидается до конца 2021 года.
Как поясняет Юрий Грудин, генеральный директор Formula city, есть несколько вариантов будущего закона. Рассматривается возможность предоставить уже готовым объектам статус жилья, но также есть вариант, который делит все объекты на жилые и нежилые, и проекты апартаментов придется приводить в соответствие или с жилыми помещениями, или с нежилыми.
По его мнению, с принятием закона изменится модель продаж: сначала надо построить объект, потом – продавать. «Но посчитать рентабельность новой модели пока не получается», - посетовал он.
Андрей Косарев полагает, что вариант разделения апартаментов на жилые и гостиничные даст импульс к появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые помогут Петербургу развивать туристическую отрасль – крупные отели в городе не строятся. А получившие жилой статус апарт-отели позволят развивать рынок арендного жилья.
По мнению Марины Сторожевой, пока ожидание смены правового статуса не отражается ни на инициативах застройщиков, ни на ценах. «В настоящее время нового предложения практически не выходит, девелоперы ждут окончательного решения», - пояснила она.
Андрей Бойков соглашается с тем, что правовая неопределенность заставляет застройщиков подождать: «В настоящий момент в Петербурге большинство проектов апартаментов де-факто приравнивают к жилью. И хотя закон ещё не принят, на такие проекты власти навязывают нормативы, в том числе социальную нагрузку, как для жилой недвижимости. В связи с этой неопределённостью застройщики сейчас с меньшим интересом рассматривают данный сегмент. По крайней мере до тех пор, пока не будет внесена окончательная ясность на законодательном уровне. Только тогда станет понятно, насколько этот сегмент интересен для девелоперского развития».
Те девелоперы, которые уже вложились в проекты апартаментов, но еще не вышедшие на площадку, видимо, чувствуют себя не слишком комфортно, размышляет Андрей Косарев. По его мнению, они рискуют потерпеть убытки, как минимум - из-за заморозки средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования.
Долгожданный законопроект о статусе апартаментов наконец внесен в Госдуму. Согласно документу, апартаменты будут представлять отдельную категорию недвижимости – многофункциональные объекты, которые разрешено строить в общественно-деловых зонах, на землях, не предназначенных для жилой застройки. Но на этапе строительства продажи предполагается вести в рамках 214-ФЗ, с использование счетов эскроу, а по завершении апартаменты получат статус жилья.
Обяжут ли застройщиков возводить еще и социальные объекты в качестве приложения к апартаментам, решат региональные власти. Судя по ситуации в Петербурге, Смольный еще как обяжет
Мнение
Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI):
Тема законодательного изменения статуса апартаментов обсуждается уже давно, но пока мы не наблюдаем, что эта неопределенность как-то влияет на поведение клиентов, на их готовность инвестировать в апарт-отели. Возможно, кто-то даже ожидает, что получение апартаментами жилого статуса поднимет ценность его инвестиций. Главное, чтобы законодательные изменения, какие бы они ни были, никак не препятствовали развитию гостиничной отрасли и выходу на рынок новых проектов апарт-отелей. Для этого нужно четко разделять, от каких проектов нужно требовать соответствия нормам жилого строительства, а какие должны соответствовать гостиничным стандартам. Т.е. не смешивать апарт-отели и «псевдожилье».
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
Пока всё держится на уровне страхов и разговоров. Слишком мало времени прошло после громких заявлений Минстроя, чтобы мы по-настоящему ощутили какой-либо эффект. Тренды, которые существовали на рынке до этих новостей, пока продолжаются. Единственное – непрофильные игроки рынка стали более настороженно относиться к сегменту. Я имею в виду собственников и инвесторов, которые впервые задумались о покупке земли или о переоборудовании своего объекта под апартаменты. Это всегда было неплохой «таблеткой» для скучающих активов. Все, кто давно работает на рынке, спокойно трудятся дальше и ждут нового закона. Ждут, кстати, уже лет пять.
После принятия нового статуса может сократиться доля бездумных объектов в формате «псевдожилья».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
Дефицит нового предложения в сегменте апартаментов усугублялся в течение всего 2020 года. В продажу было выведено меньше проектов, чем в предыдущие годы, и такого сильного сокращения предложения за всю историю рынка апартаментов еще не было. Анонсированный ранее новый закон поставил на паузу покупку новых участков под проекты с апартаментами. В ближайшей перспективе спрос, который затормозился ранее из-за уменьшившегося предложения, будет расти как по мере появления новых предложений в Петербурге, так и по мере прояснения содержания нового закона. Последний явно будет дорабатываться — очень много в нем далеко идущих последствий, способных поставить под вопрос существование этого рынка в будущем. Наиболее интересным будет определение социальной нагрузки на проекты в планах и регулирование сегмента сервисных апартаментов, рынок которых особенно развит в Петербурге. В этом свете, с одной стороны, есть обширное поле для гипотетических рассуждений, с другой стороны, очевиден факт — стоимость метра будет увеличиваться. Поэтому действующее уже много лет правило — если приобретать доходную недвижимость, то лучше сейчас — становится особенно актуальным.
VALO
Доля классов в общем объеме предложения:
|
бизнес |
28% |
|
комфорт |
26% |
|
премиум |
8% |
|
эконом |
38% |
Доля форматов в общем объеме предложения + количество квадратных метров в предложении в каждом формате на конец 1 квартала:
|
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
|
116 704 м2 |
34 358 м2 |
8 876 м2 |
|
|
73% |
21% |
6% |
Структура предложения в 1 квартале 2021:
|
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
|
бизнес |
66% |
29% |
4% |
|
комфорт |
62% |
23% |
15% |
|
премиум |
0% |
95% |
5% |
|
эконом |
100% |
0% |
0% |
Средневзвешенные цены кв.м с чистовой отделкой (кроме премиум сегмента) на конец 1 кв. 2021 г., в рублях:
Сервисные апартаменты:
Комфорт - 177 821
Эконом - 113 492
бизнес - 220 190
Несервисные апартаменты:
Комфорт - 169 883
бизнес - 264 197
премиум - 623 028
Рекреационные апартаменты:
Комфорт - 162 206
Бизнес - 232 162
Премиум - 268 823
Спрос на протяжении 1 квартала оставался стабильным, без резких всплесков.