Малоэтажка как основа для демографического прорыва
Может ли индивидуальное домостроение преумножить человеческий капитал? Нужны ли принципиально различные подходы к формированию комфортной среды проживания в разных регионах? Почему новый урбанизм, едва начавшись, становится раритетом? Об этих и других важнейших вопросах рассказывает девелопер и инвестор проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, эксперт петербургского отделения «Деловой России», эксперт по городскому развитию Агентства стратегических инициатив (АСИ) Михаил Голубев.
ЕВРОПЕЙСКИЙ МОДЕРНИЗМ В ОКРЕСТНОСТЯХ ПЕТЕРБУРГА
— Михаил Викторович, с какими результатами заканчивает год «Прибрежный Квартал»?
— К концу года продажи в «Квартале» выросли, но в целом по стране сегмент малоэтажного индивидуального строительства сокращает темпы роста. Возможно, в нашем случае сказался комплекс разных обстоятельств за последние полгода: курсовые колебания рубля, рост ставки ЦБ, неопределенность с продлением ипотеки и, конечно же, инфляция. Поэтому инвесторам и покупателям опять захотелось вложить свободные средства или их часть в недвижимость. И в целом год оказался непростым для строительного производства.
Радует, что даже в такой неспокойный и сложный год удалось сохранить поступательный производственный ритм, продвинуться вперед по инженерным сетям и, что очень важно, выполнить необходимый задел по обеспечению второй очереди застройки. Сейчас построены две трансформаторные подстанции, проложена газовая сеть для закольцовки очередей, проектируется новый газораспределительный пункт. Можно отметить также, что многие жители оформили права собственности в этом году. А в целом те изменения и новые практики, о которых шла речь в прошлом году, подтвердили свою надежность, устойчивость, реальность, несмотря на инновационность: пока все строится и оформляется согласно мастер-плану, как и было изначально задумано.
— Год назад речь шла о подготовленном проекте второй очереди «Квартала». Как развивается его строительство? Как удается реализовывать в проекте заявленную вами концепцию новой реальности?
— Самое главное, были получены разрешения на строительство и пошли продажи первых объектов. Появились проекты и началось возведение новых жилых домов внутри самого «Квартала»: это «Минос Хаус», «ДеСтил» (от названия голландского движение De Stijl в дизайне начала ХХ века) и «Аалто» в честь известного финского архитектора. Последние две группы пока находятся на согласовании. Задуман еще целый ряд крутых новинок, но говорить о них пока преждевременно. Самое главное, что концепция новой реальности, которая была положена в основу второй очереди «Квартала», нашла инвестиционную поддержку у покупателей. Значит, наш выбор в ее пользу оказался правильным.
Однако первую очередь мы намерены закончить именно в том идеальном виде, в каком она проектировалась с учетом методологии «нового урбанизма», которая определила стратегию развития всего «Квартала». Думаю, что эти уникальные дома необычной формы с цокольными этажами и террасами в живописном ландшафте на долгие годы останутся единственными проектами в регионе и в России и перейдут в категорию эксклюзивной недвижимости, которая рано или поздно найдет своего покупателя.
Большинство новых домов второй очереди двухэтажные, площадью 100-150 квадратных метров, коттеджей около 200 квадратных метров — единицы. Открытых террас на крышах тоже немного. Упрощена схема, с которой стартовал «Прибрежный Квартал»: «люди — отдельно, машины — отдельно». Мы проектно подошли к такой концепции для «жилого дома петербуржца», чтобы максимально оптимизировать его расходы на отделку, мебель, эксплуатацию, благоустройство участка. Все стало более рациональным для компании, оказывающей услуги по комфортному проживанию: меньше затрат, меньше хлопот с обслуживанием. Я воспринимаю вторую очередь как веяние времени, и эти изменения гармонично сочетаются с программами развития застройки под городского жителя, который хочет постоянно жить на природе.
ЗАПРОС НА КАЧЕСТВЕННУЮ ЖИЛУЮ СРЕДУ
— Какие объективные факторы сегодня в наибольшей мере влияют на строительный бизнес и можно ли противостоять?
— Как показал прошедший год, на ситуацию в строительстве могут повлиять любые внутренние экономические преобразования и геополитические реалии. В первую очередь рынок завязан на финансовые факторы, определяющие поведение потребителя. Как уже было сказано, ипотечное кредитование и валютные колебания вносят нестабильность в прогнозы построения стратегии как крупного бизнеса, так и небольших компаний-застройщиков, которые специализируются на малоэтажном жилье. Второй объективный рыночный фактор — это рост себестоимости стройматериалов из-за ослабления рубля, смены поставщиков, новых логистических маршрутов. В этом году вслед за финансовой проявилась еще одна нестабильность — кадровая. Стройплощадки покидают рабочие из ближнего зарубежья. Призывы заменить мигрантов местными силами пока не действуют, так как на стройке есть виды работ, не требующие ни квалификации, ни высокой оплаты труда. Привлечь к ним россиян на прежних условиях не удается, поэтому возникает еще один источник роста себестоимости, и эта проблема может стать одной из ключевых для строительной индустрии в ближайшее время.
Получается замкнутый круг: с одной стороны, стране необходимо новое Доступное комфортное жилье, потому что только таким путем можно решать неотложные задачи по увеличению численности населения, с другой, уже сегодня новое жилье некому строить. А ведь мы говорим о квартирах или жилых домах, в которых должны будут селиться будущие семьи с тремя детьми как минимум. Такие квартиры или частные дома должны стать мейнстримом в развитии современного домостроения в России. Об этом шла речь в ходе недавно прошедшего ХХV Всемирного Русского Народного Собора: преодолеть демографические вызовы смогут не «человейники», а малоэтажные пригородные районы и поселки со всей инфраструктурой, причем с более льготной ипотекой, чем на городские квартиры. У государства появилось понимание проблемы и путей ее решения. Необходима новая градостроительная политика с уклоном на рост рождаемости.
На мой взгляд девелопера, это означает строительство для каждой семьи отдельного дома, неважно, индивидуального или блокированного, с земельным участком. Такой участок может быть совсем небольшим, не обязательно 6 или 12 соток как для ИЖС или 1.5 сотки как для блокированной застройки (как сейчас в Санкт-Петербурге). По моему мнению, в крупных городах в блокированных застройках можно отдать под участок 0.5 сотки, а в зонах ИЖС — 1.5 или 2. Но какой тогда должна быть соответствующая комфортная городская среда: виды разрешенного использования и параметры застройки, дорожная инфраструктура, региональные нормы градостроительного проектирования? Урегулировать эти вопросы без государства не получится, а значит, следует активизировать работу по созданию малоэтажной среды в каждом регионе во взаимодействии с бизнесом и инвесторами, экспертами, которые готовы создавать и развивать проекты, направленные на восполнение демографических потерь. Возможно, стоит взять за основу 4-комнатные объекты с кухней, так называемые объекты с пятью окнами, если считать по окну на каждое помещение. Или идти от метража — не менее 80-100 квадратных метров, если мы говорим про жилой дом на участке. Это должно сочетаться обязательно с Доступностью по стоимости, как это прозвучало в ходе Собора от Президента РФ. Такая система качественных, количественных и финансовых показателей может стать драйвером для жилой стройиндустрии, это можно перенести и на квартиры в малоэтажных и среднеэтажных домах.
Эксперты считают, что наметившийся спад потенциала в объемах частных жилых домов, которые обеспечивали почти 2/3 ввода нового жилья, связан как раз с нехваткой удобных участков под малоэтажную застройку. Если мы хотим иметь качественное комфортное жилье, которое позволит повысить рождаемость, то необходимо создание нового плацдарма земель и в мегаполисах, и в регионах с меньшей инвестактивностью для освоения территорий в целях развития малоэтажного строительства. Речь идет не о строительстве в «картофельных полях», не о растягивании городов и инфраструктуры, а, в первую очередь, о создании компактных комфортных и устойчивых поселений и районов с эффективной «умной» плотностью. Для этого и внедряется механизм комплексного развития территорий (КРТ), чтобы разумно и современно использовать уже существующие городские пространства для расселения людей. В помощь реализации подобных проектов в каждом регионе должен быть создан центр поддержки малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.
В Петербурге я обратился за помощью в Комитет по инвестициям в целях поддержки, оптимизации и создания новых практик в области КРТ малоэтажных проектов.
— В интервью с застройщиками появился такой расхожий штамп, как «девелоперы меняют мир». Вы тоже так думаете?
— Как застройщик малоэтажного жилья, могу сказать, что в нашем сегменте постоянно создаются новые потребительские характеристики, генерируются инновационные находки, без которых уже трудно представить будущее качественной малоэтажки.
Но есть и препятствия для развития малоэтажных проектов. Это устаревшие строительные нормативы и правила. Это недоработки законов о ЖКХ, которые оставляют лазейки для недобросовестных потребителей услуг. Наконец, самая трудно решаемая проблема — менталитет россиянина, который хочет жить без заборов и оград, но при этом по-прежнему делит территорию на свою и чужую, хотя речь идет об общественном пространстве как естественной части застройки. А она тоже требует бережного отношения и расходов на содержание. Почему новый урбанизм в российских условиях не удался? По этим трем причинам. Соответственно, девелоперам, которые на самом деле меняют мир, надо будет справляться с вызовами по этим трем позициям, и государство должно им в этом помочь.
А наша задача — создавать такие проекты, чтобы само проживание в новой качественной среде стало драйвером для жителей. Нужна особая аутентичность окружения, продуманные сценарии жизни в жилом комплексе. Например, в «Прибрежном Квартале» люди имеют возможность ходить за грибами или на рыбалку, подкармливать птиц и животных, общаться с природой, загорать на пляже или на террасе, заниматься спортом в живописном, экологически чистом окружении. И, заметьте, это не по выходным с выездом за город, а каждый вечер после работы. Всё рядом, всем можно пользоваться, самому принимать участие в развитии этой среды, становиться участником процесса. На территории «Квартала» сами собой могут создаваться так называемые третьи места, где люди могут отдохнуть или заниматься чем-то вне дома. То есть рождается запрос на формирование будущей среды, и девелопер в этом тоже участвует. Поэтому да, в качественных, гармоничных, соразмерных человеку проектах мир меняется, и мы меняемся вместе с ним. Только как быть с менталитетом россиян?
ПОИСК ТОЧЕК СОПРИКОСНОВЕНИЯ. «ЖИЛЬЕ С ПЯТЬЮ ОКНАМИ»
— Трудно не согласиться с тем, что гармоничная среда — это первое условие для борьбы за привлечение и преумножение человеческого капитала и за реализацию этого ресурса в будущем. Есть ли сегодня в отрасли или в государстве понимание и поддержка такого подхода к новому жилью?
— Наверное, есть, если на пике обсуждения будут находиться вопросы, связанные с поиском оптимального льготного ипотечного кредитования или с созданием «жилья с пятью окнами». Не случайно звучат пожелания больше не выдавать ипотеку под студии и однокомнатные квартиры. Но мне бы хотелось более оперативных и радикальных в хорошем смысле слова действий со стороны государства. Например, оптимизации законов о комплексном развитии территорий (КРТ). Времени остается все меньше, события меняются все быстрее и каждый раз вносят новые коррективы в ситуацию на рынке. Поэтому, принимая то или иное решение в сфере жилого строительства, важно разрешать компромиссные проблемы в пользу самых выгодных с точки зрения будущих поколений предложений.
Если говорить о поддержке индустрии, то хорошо бы, чтобы бизнес имел правильные и выгодные финансовые модели проектов по созданию качественной комфортной среды. То есть для начала привести в порядок градостроительные нормативы и работу монополистов, инвестиционных комитетов и агентств, которые со стороны государства содействуют по КРТ.
В сегодняшнем моменте можно уловить настроения девяностых, когда на смену старым принципам развития городов вырабатывались новые. Однако современный уровень компетенции, контроля и взаимодействия различных структур просто не сравним с теми временами. Тогда многих экспертных, социальных и деловых институтов, органов контроля просто не существовало, а сейчас они есть и неплохо выглядят. Например, взаимодействие государственных структур с общественными объединениями бизнеса и предпринимательства, с той же «Деловой Россией». Оно может проходить очень эффективно, быстро и результативно, если ее участники понимают и принимают общие установки, например, помогать многодетным семьям, семьям участников СВО, инвесторам, которые развивают малоэтажное строительство и т. д. Все эти вопросы могут решаться в обычной повседневной работе, но при этом продвигать современную человекоориентированную градостроительную политику на развитие демографии, создание качественной среды, производство жилья, которое позволит увеличивать население и побеждать в борьбе за человеческий капитал.
— Какие события ждут «Прибрежный Квартал» в наступающем году?
В «Прибрежном Квартале» мы хотим объявить «год благоустройства» первой очереди, так как закончены основные строительные работы и прокладка сетей. Планируем создать товарищество собственников недвижимости первой очереди и решить вопрос с неплательщиками и «смутьянами» по ЖКХ, такими атавизмами первых лет продаж жилья в Квартале. Надеюсь, запустим несколько интересных градостроительных проектов-событий, по ним сейчас работаем, что должно усилить влияние «Квартала» как передового инновационного малоэтажного квартала в стране. Ну, и что не удалось сделать в уходящем году – планируем открыть детскую воскресную школу архитекторов и опять будем бороться за премию в области лучшей архитектуры и урбанизма.
Наступающий год несет нам много трансформаций, из которых каждый для себя может извлечь новое и интересное. Хочется пожелать, чтобы строительство второй очереди «Квартала» с новыми группами домов протекало стабильнее, чтобы взаимодействие всех субъектов в этом процессе было более гармоничным. Чтобы все могли радостно жить, с уверенностью ждать и видеть появление качественного малоэтажного жилья, а государство могло все это поддерживать и развивать.
С Новым 2024 годом и Рождеством Христовым!
Компактность на первом месте
Как бы государство ни декларировало необходимость поддержать платежеспособный спрос, он сокращается. Вместе с ним сокращаются площади квартир, чтобы уменьшить их стоимость, появляются проекты, битком набитые студиями. Продуктовая линейка рынка новостроек заметно поделилась на компактные квартиры и вполне себе просторные, позиционирующиеся как семейные.
Согласно официальным нормам, на каждого россиянина должно приходиться не меньше 18 кв. м жилой площади. Обеспеченность жильем сейчас — 16–22 кв. м в зависимости от региона. В Европе этот показатель составляет 35–45 кв. м, в США — 50–57 кв. м. Нацпроект нацелен на обеспеченность 25–30 кв. м на человека.
По словам экспертов, площади квартир в новостройках сокращаются с 2015 года. По некоторым оценкам, сокращение составило 12%. Участники форума «Недвижимость в России» отметили значительное сокращение с запуском льготной ипотеки. По льготной программе займов хватало только на приобретение студий или однокомнатных квартир. Соответственно, застройщики в новых проектах стремились идти в ногу со спросом. Результат — сокращение площадей на 6–8% за последние два года и ожидаемое сокращение еще на 4–6%: доходы граждан по-прежнему снижаются.
Однако есть и плюсы: планировки стали более эргономичными, в большинстве проектов появились кладовые, стало больше функций мест общего пользования. «Сокращение метража квартир и появление новых типов жилья (как раньше появился евроформат, студии, апартаменты) — логичный тренд, который наблюдается во многих крупных мегаполисах в период кризиса. Чтобы поддержать спрос, застройщики выбирают путь оптимизации площадей, нередко отказываясь от размещения дополнительных опций. Не исключено, что в скором времени мы можем увидеть сокращение метража студий до 15–17 кв. м в некоторых проектах. Но только при условии, что такие функциональные помещения, как постирочные, кладовые, коворкинги, спортивные залы, будут вынесены в общее пространство жилого комплекса», — рассуждает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Причинно-следственная связь
Как пояснила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», на рынок надавила пандемия. «Действовали две разнонаправленные тенденции: казалось, что локдаун и переход на удаленку требуют увеличения площади и рынок может качнуться в сторону предложения больших метражей. С другой стороны, сохранялся невысокий платежеспособный спрос. В итоге сработала другая тенденция — на снижение общей площади квартир», — констатировала она.
При этом сокращение площадей затронуло все ценовые сегменты. Так, студии появились в ЖК дорогих сегментов, увеличилось количество апарт-отелей, где статус нежилого помещения позволяет планировать очень компактные юниты.
«Если говорить о рынке в целом, то площади сокращаются практически во всех сегментах недвижимости, но причины разные. Покупатели недорогого жилья ограничены в бюджете. В премиальной недвижимости выбор определяется функционалом: если покупателю достаточно 70–80 кв. м, он не возьмет, например, 100 кв. м просто потому, что это якобы престижно», — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК».
По словам Павла Евсюкова, руководителя департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, необходимость оптимизации диктуют новые реалии: «Если в премиальных жилых комплексах, которые проектировались три-четыре года назад, средняя площадь квартиры превышала 100 кв. м, то в новых проектах это значение составляет 70–75 кв. м. Ориентир в сегменте бизнес-класса — 50–55 кв. м. Такие показатели достигаются за счет размещения компактных вариантов в более мелкой нарезке на нижних этажах. При этом с ростом этажности происходит и увеличение среднего метража квартир. Бонусом добавляются террасы, зачастую с видовыми характеристиками».
«Наш опыт показывает: существенно снижая площади квартир, рынок несколько опережает события. Многие покупатели в бизнес- и премиум-сегментах по-прежнему не готовы к компромиссам», — добавил Петр Кузнецов, руководитель отдела продаж ГК «Балтийская Коммерция».
Одновременно меняется квартирография: в целом ряде ЖК растет доля однокомнатных квартир и студий. По данным экспертов Urban Awards, студий в предложении по стране — уже 50%. Это, указывают эксперты, «один из признаков неблагополучной социально-экономической конъюнктуры».
Участники рынка солидарны с этим мнением. «Кризис внес свои коррективы в проекты застройщиков, многие стали сокращать площади квартир и количество комнат. Любой спад в экономике приводит к смещению спроса в пользу малогабаритного жилья», — поясняет Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ООО «Запстрой».
Влияние на стоимость отдельного лота также очевидна экспертам. «Мелкая нарезка не увеличивает продаваемую площадь, но увеличивает среднюю цену за "квадрат". Поэтому сокращение площадей может быть финансово оправданно», — убежден Сергей Софронов.
«Сокращение площадей помогает снизить средний чек и повысить ликвидность квартир на сжимающемся рынке. Однако в этом вопросе застройщику стоит проявлять гибкость для того, чтобы не допустить понижения класса проекта», — полагает Павел Евсюков.
«Сокращение площадей квартир — вынужденная мера сохранения доступности жилья. Особенно в сегменте массового спроса, который наиболее чувствителен к цене. Поскольку себестоимость строительства не снизить, остается только оптимизировать и сокращать площадь квартиры, тем самым делая ее финальную стоимость ниже для покупателя. Например, ту же студию или небольшую однокомнатную квартиру еще можно купить с нуля, не вкладывая средства от продажи предыдущей квартиры. А более крупную квартиру — уже проблематично, там уже чаще прибегают к программам зачета жилья», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
Безусловно, сокращение площади удешевляет стоимость квартиры, т. е. делает ее более доступной. Однако здесь есть несколько «но». «Стоимость квадратного метра в маленькой квартире будет выше, чем в квартире большей площади. Но здесь важно понимать, будет ли в проекте спрос на однокомнатные квартиры в большом количестве и по более высоким ценам», — говорит Светлана Капранова, руководитель отдела продаж IKON Development.
Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», указывает и на другие риски: «Снижение метража и правда помогает сделать доступнее стоимость самой квартиры, однако есть риск перенасыщения проектов нишевым предложением — например, студиями, которые в основном покупают под сдачу в аренду или в качестве первого жилья. Для девелоперов более перспективной стратегией выглядит системная работа с банками для создания более привлекательных механизмов покупки той квартиры, которая нужна клиенту, а не той, на которую у него хватает денег».
По словам Петра Кузнецова, стоимость квадратного метра растет, но покупательная способность имеет свои пределы. Поэтому, стремясь уменьшить общую стоимость квартир, застройщики зачастую идут на компромиссы. «Страдают чаще всего спальни. Даже в бизнес-классе стали распространены комнаты площадью около 10 кв. м», — уточнил он.
Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», полагает, что стимулом для застройщиков проектировать компактные квартиры стала их популярность у инвесторов. Малогабаритных юнитов в проектах все больше — они превращаются в «общежития». В народе такие проекты получили название «человейники».
Мелкая нарезка
По данным компании «Метриум», по итогам второго квартала 2022 года средняя площадь квартир в предложении массового сегмента новостроек Москвы сократилась до 46,8 кв. м. При этом только в июне площади сжались на 2,1 кв. м, а за последние два года — на 10 кв. м. При этом интенсивнее всего сокращаются площади в студиях. Площади апартаментов также сокращаются. По итогам полугодия средняя площадь апартамента комфорт-класса составила 35,3 кв. м, сократившись за год на 17%, на 7,4 кв. м.
По подсчетам аналитиков Level Group, за год средняя площадь квартир в столичных новостройках сократилась с 53 до 48 кв. м: в новостройках бизнес-класса — с 61 до 59 кв. м, в комфорт-классе — с 46 до 43 кв. м.
Но не во всех проектах площади сокращаются. По словам Анны Боим, в Новой Москве за год площадь квартир в предложении сократилась на 1%, до 48,2 кв. м. А в проектах, где основная целевая аудитория — семьи, напротив, площади даже подросли. «Если говорить о новом предложении в локации, выведенном на рынок летом 2022 года, средняя площадь выросла на 11% по сравнению с показателями лета 2021 года», — добавила она.
В элитных проектах Москвы, утверждают специалисты компании Sminex, средняя площадь, напротив, растет. Сегодня она составляет 171 кв. м, увеличившись за полугодие на 33%.
По словам Светланы Капрановой, площади квартир в проектах IKON Development увеличиваются — в соответствии с пожеланиями потенциальных покупателей. Вывод второй очереди ЖК «Заречный квартал» даже пришлось притормозить и потратить время на перепроектирование — в сторону увеличения площадей и количества двухкомнатных квартир. «Сейчас объемы двухкомнатных квартир увеличиваем, но в то же время стараемся делать их компактными и функциональными и с точки зрения жизни, и с точки зрения суммы покупки», — уточнила Светлана Капранова.
Елена Тарасова, коммерческий директор GRAVION, отмечает незначительное сокращение площадей в сегменте премиальной недвижимости столицы, в частности, апарт-отелей: «Хочется отметить, что сегменты премиальной и элитной недвижимости всегда жили "отдельной жизнью", со своими законами и правилами. Запросы наших клиентов всегда уникальны и отличаются, например, от массового продукта, который наиболее подвержен различным внешним факторам. Мы еще на самом первом этапе проработки проекта проанализировали тренды рынка и запросы нашей целевой аудитории, в том числе и по метражу лотов, и сейчас понимаем, что не прогадали».
По ее словам, средняя площадь квартир и апартаментов сокращалась в прошлом году — примерно на 10 кв. м.
Тенденции сокращения площадей не избежал и Петербург. По данным Группы RBI, сегодня средняя площадь квартир — 37,6 кв. м.
По словам Анастасии Иващенко, директора по продажам Hansa Group, средняя площадь квартир в эконом- и комфорт-классах составляет 40 кв. м. В премиальном сегменте процесс аналогичны, но причина у них — иная. «Раньше премиальная недвижимость почти всегда проектировалась в больших размерах, но зачастую появлялись проекты с непродуманными планировками и, как следствие, лишними квадратными метрами. Со временем произошла оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. В результате в некоторых объектах появились даже компактные студии, а средняя площадь, например, однокомнатных квартир снизилась до 35–38 кв. м», — пояснила Анастасия Иващенко.
При этом эксперты подчеркивают: застройщики следуют за спросом. «Наиболее востребованный продукт на рынке — однокомнатная квартира с европланировкой площадью 34–35 кв. м. Как правило, на таком метраже можно разместить спальню площадью 10–12 кв. м, кухню-гостиную в 13–15 кв. м, санузел, прихожую с местом для хранения и балкон», — говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.
По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, в сегменте апартаментов в первом полугодии наблюдалось увеличение покупательского интереса к юнитам меньшей площади. Средняя площадь проданных сервисных апартаментов составила 25,6 кв. м (–5 кв. м), в несервисном — 45,6 кв. м (–5,5 кв. м), только в рекреационном формате отмечалось незначительное увеличение площади на 0,6 кв. м, до 41,3 кв. м.
Светлана Денисова рассуждает: «Площади квартир связаны с классом проекта, но отнюдь не линейно. Далеко не всегда работают общие для всех сегментов рынка правила. Главное, чтобы девелоперу была понятна аудитория проекта, а аудитории — концепция предлагаемого объекта».
По ее словам, предложение малогабаритных квартир давно есть на рынке, поэтому по некоторым позициям вот-вот наступит насыщение. Но при этом есть спрос и на просторные «семейные» квартиры.
В проекте «Огни Залива» основная аудитория — семьи с детьми, поэтому имеются и четырехкомнатные квартиры, и достаточно большие трехкомнатные (от 70 до 90 кв. м) и двухкомнатные (от 52 до 72 кв. м). Причем преобладают двухкомнатные квартиры.
В Объединении «Строительный трест» аналогичная целевая аудитория, поэтому средняя площадь квартир в объекте комфорт-класса NEWПИТЕР в пос. Новоселье составляет 57 кв. м, в ЖК «Новое Купчино» — 60 кв. м, а в объектах бизнес-класса «Листва» и «Наука» — 79 и 65 кв. м соответственно.
Как отмечает Наталья Кукушкина, площади квартир рассчитываются для каждого проекта индивидуально: в ЖК компании класса масс-маркет площади однокомнатных квартир — от 30 до 43 кв. м. В других проектах ЦДС есть планировки от квартир-студий площадью 22–25 кв. м, до квартир с тремя спальнями площадью 120 кв. м.
По словам Сергея Софронова, в компании предпочитают не сокращать площади, но работать с разными форматами планировок: «Некоторые из них нацелены на удовлетворение довольно массового запроса: исключить лишние метры. В наших проектах в "премиуме" есть однокомнатные квартиры по 60 кв. м. В комфорт-классе студии по 26 кв. м, в среднем. То есть как такового сокращения метража у нас нет. Доли форматов также достаточно сопоставимы — мы не строим жилые дома с подавляющей долей, например, студий или однокомнатных квартир. В апартаментах ситуация иная — здесь наиболее востребованный формат именно студии. Но и они бывают разные — у нас есть предложения от 20 до 40 кв. м».
В то же время на рынке есть компании и проекты, где студии не строятся. «Принципиальная позиция Объединения "Строительный трест" — не проектировать малогабаритные квартиры-студии. Минимальная площадь квартир на текущий момент у нас составляет 33 кв. м», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анастасии Иващенко, в клубном доме «Аура» также нет студий, а площади квартир значительно выше, чем в среднем в бизнес-классе Петербурга. Например, средняя площадь квартир с одной спальней — 46 кв. м, с двумя — 70 кв. м, с тремя — 90 кв. м.
Непростая квартирография
«Общая рыночная статистика базируется на долях по метражам: чем больше на рынке однокомнатных квартир и студий, тем заметнее снижение среднего метража. Но подхода отдельных девелоперов к квартирографии она не отражает», — констатирует Сергей Софронов.
По данным компании «Метриум», спрос на студии и однокомнатные квартиры поменял квартирографию ЖК. В массовом сегменте столичного рынка в июне 2022 года доля студий составила 23%, однокомнатных квартир — 35%. Но доля двухкомнатных квартир сократилась до 29%, трехкомнатных — до 12%.
В элитном сегменте квартир и апартаментов также наблюдается увеличение количества лотов небольших площадей: доля студий сегодня составляет 5,7%, однокомнатных — 30,4%, двухкомнатных — 35,2%. Аналогично с массовым сегментом сокращается количество трехкомнатных — до 19,5% и многокомнатных — до 9,2%.
«Ограниченное предложение и спрос на компактные лоты в высокобюджетном сегменте привели к вымыванию из выборки небольших квартир и апартаментов.
Сейчас на рынке больший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами», — подтверждает Елена Тарасова.
«Еще два года назад на рынке были представлены лоты площадью 18–25 кв. м. На сегодняшний день такие квартиры встречаются все реже», — констатирует Светлана Капранова.
«Застройщики жилья в Москве давно стремятся максимально разнообразить планировки квартир в своих проектах. С учетом актуальных запросов граждан и требований времени они предлагают максимальную вариативность планировочных решений. Заявлениями о том, что в проекте насчитывается более 100 вариантов планировок, уже сложно кого-то удивить», — заявила Вера Стефан, коммерческий директор ASTERUS.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», уже весной доля студий в спросе достигла рекордного показателя в 41%, хотя 2021 году она была 30%.
Увеличение доли студий и однокомнатных квартир, по мнению Петра Кузнецова, «деклассирует» проекты. «Для себя мы считаем это недопустимым. К примеру, в нашем новом ЖК бизнес-класса «Мануфактура James Beck» на Петроградской стороне запроектировано всего три квартиры-студии, причем площадью до 45 кв. м. В премиальном клубном доме «Квадрия» малогабаритных квартир нет, а основная часть — двух- и трехкомнатные квартиры», — добавил он.
«Строительный трест» также отдает предпочтение квартирам от двух комнат. В ЖК «NEWПИТЕР» их 55%, в ЖК «Новое Купчино» — 60%, а в ЖК «Листва» и ЖК «Наука» — 81% и 77%. «Я считаю, что минимальная площадь квартир должна быть больше 30 кв. м и доля квартир с минимальными метражами не должна превышать 10% от общего количества квартир в доме. Наличие большого количества маленьких квартир в объекте автоматически снижает привлекательность жилого комплекса в целом, поскольку такая недвижимость чаще всего используется как рентная. На рынке есть примеры, где целые жилые дома и районы состоят из квартир-маломерок, напоминая общежитие в его худшем виде», — отметил Сергей Степанов.
По словам Анжелики Альшаевой, генерального директора АН «КВС», в объектах «КВС» доля студий составляет 10–15%. При этом высок спрос на однокомнатные квартиры — их в проектах в районе 40%. «В последнее время мы также заметили определенное увеличение интереса клиентов к трех- и четырехкомнатным квартирам. Это связано с тем, что государство активно поддерживает семьи с детьми в решении жилищного вопроса», — пояснила она.
Но проект, состоящий главным образом из малогабаритных квартир и студий, может потерять покупателей. «Приобретая недвижимость, покупатели, как правило, смотрят на квартирографию всего объекта, учитывают количество квартир на лестничной клетке, количество машино-мест в паркинге, а также как часто соседние квартиры будут менять своих владельцев. Все эти факторы важны для будущего комфортного проживания», — указывает Сергей Степанов.
«Чем мельче "нарезка", тем больше квартир на лестничной клетке. Тем более возрастает нагрузка на социальную инфраструктуру, дороги, парковки, лифты, более жесткие требования к инсоляции и пр. Ведь очень редко когда в небольших квартирах живет по одному человеку, чаще там проживает целая семья с одним, а то и с несколькими детьми. Получается, что количество проживающих гораздо больше, чем учитывают нормативы. Именно поэтому жилые комплексы, где велика доля малогабаритного жилья, считаются некомфортными для проживания», — добавил Николай Гражданкин.
«Сейчас застройщики достигли оптимального баланса метража, комфорта проживания и стоимости, поэтому дальнейшее сокращение площадей маловероятно», — заключила Наталья Кукушкина.
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, шт.
|
Регион |
1-комнатные, шт. |
2-комнатные, шт. |
3-комнатные, шт. |
Многокомнатные, шт. |
|
Москва |
138 553 |
107 515 |
52 212 |
12 262 |
|
Московская область |
88 834 |
69 675 |
24 310 |
3143 |
|
Петербург |
127 606 |
45 702 |
18 993 |
2083 |
|
Ленинградская область |
59 966 |
17 043 |
3813 |
165 |
|
Россия |
1 038 523 |
641 430 |
253 240 |
30 365 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по регионам, %
|
Регион |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
Москва |
44 |
35 |
17 |
|
|
Московская область |
48 |
37 |
13 |
|
|
Петербург |
66 |
23 |
10 |
|
|
Ленинградская область |
74 |
21 |
5 |
|
|
Россия |
53 |
33 |
13 |
Источник: ЕИСЖС, Дом. РФ
Квартирография в строящихся ЖК по компаниям, %
|
Компания |
1-комнатные, % |
2-комнатные, % |
3-комнатные, % |
Многокомнатные, % |
|
ГК ПИК |
52 |
35 |
12 |
|
|
ГК ЛСР |
63 |
22 |
13 |
|
|
Группа Самолет |
39 |
42 |
16 |
|
|
Setl Group |
81 |
15 |
5 |
|
|
ФСК |
38 |
38 |
19 |
|
|
Донстрой |
58 |
33 |
7 |
|
|
Инград |
33 |
40 |
22 |
|
|
Гранель |
51 |
35 |
13 |
|
|
Главстрой |
47 |
38 |
14 |
|
|
ГК ЦДС |
76 |
21 |
3 |
|
|
Кортрос |
43 |
34 |
19 |
|
|
А101 Девелопмент |
35 |
36 |
22 |
|
|
MR Group |
42 |
36 |
18 |
|
|
Аквилон |
74 |
21 |
5 |
|
|
Группа Эталон |
На основании сведений, размещенных застройщиками в личных кабинетах на сайте наш.дом.рф
Первая жемчужина в коллекции от «Альфа Феберже» — клубный дом Meltzer Hall
Появление на рынке недвижимости Петербурга элитного проекта — всегда событие. Особенно если новый жилой дом строится в историческом центре города, в окружении знаковых садово-парковых ансамблей и обладает инфраструктурой и сервисом пятизвездочного отеля.
По этой и другим причинам клубный дом Meltzer Hall от компании «Альфа Фаберже» заслуживает пристального внимания. Это флагманский проект амбициозного девелопера, громкое заявление на рынке элитного жилья Северной столицы.
Meltzer Hall — камерный дом: в восьмиэтажном здании запроектированы всего 163 квартиры с разнообразными планировочными решениями. Площади квартир — от 45 до 313 кв. м, высота потолков — от 3 до 4 м. Недвижимость передается владельцам с предчистовой отделкой. Изюминкой комплекса являются подогреваемые мансардные окна и французские балконы. В палитре предложения Meltzer Hall есть также уникальные квартиры с просторными террасами на крыше и верандами в зимнем саду.
8 этажей
12 парадных
163 квартиры
2–3 квартиры на этаже
5 памятников архитектуры
204 машино-мест и 25 мото-мест
Клубный дом Meltzer Hall находится в самом сердце Петроградской стороны в окружении трех улиц: набережной реки Карповки, улицы Профессора Попова, Каменноостровского проспекта. Выдающееся расположение Meltzer Hall бесспорно: дом возводится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Петроградская». До Ботанического сада и Каменного острова всего семь минут пешком. Новый дом разместится в центре культурной жизни: многочисленные парки, сады, музеи, театры — все поблизости. С этой точки зрения объект особенно может заинтересовать коллекционеров трофейной недвижимости: в центральных районах приобрести квартиру даже в высокобюджетной новостройке сегодня достаточно сложно.
Локация для появления нового дома действительно исключительная: в плотной городской застройке Петроградской стороны создается проект, сочетающий новое строительство и реконструкцию исторических зданий. Наследие мебельно-столярной фабрики Мельцера на территории комплекса связывает между собой разные эпохи. И девелопер «Альфа Фаберже» бережно восстанавливает и реконструирует первый в Петербурге кинематограф «Гранд-Палас», дом Корлякова и краснокирпичные корпуса мебельно-столярной фабрики с целью приспособить их под жилое пространство и коммерческие помещения. Здания-памятники словно вплавлены в каменную массу нового сооружения.
Meltzer Hall — уникальный объект для центра Петербурга, сочетающий в своем облике классику архитектуры XIX — XX веков, стилистику северного модерна и новейшие тенденции мировой архитектуры. Архитектурный облик дома разработан именитым бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Архитекторы вдохновлялись богатой коллекцией элементов петроградского модерна — окон, дверей, каменной кладки, скульптуры, орнаментов, барельефов и кованого декора. А строгий и элегантный фасад из пяти видов натурального камня разной обработки и фактуры будут украшать фамильные гербы 30 обладателей квартир, желающих подчеркнуть свой статус.
Благодаря инновационным решениям в девелопменте — строительству с применением BIM-технологий и систем мониторинга — Meltzer Hall еще на этапе возведения олицетворяет собой ответственный подход к реализации проекта. А новейшие инженерные решения создают интеллектуальное пространство для жизни в центре Петроградской стороны.
Внутри клубный дом будет оснащен системой собственной разработки «Интеллектуальный мир Альфа Фаберже», которая объединит в себе многочисленные возможности для создания гармоничной жизни. С ее помощью можно будет управлять умным домом, связываться с охраной, пользоваться бесключевой системой прохода на территорию, в парадную, в паркинг и лифты. Профессиональная управляющая компания сделает жизнь в квартире комфортной и безопасной, а круглосуточная служба консьержей обеспечит легкое и быстрое решение повседневных задач.
При этом девелопер проекта позаботится не только о комфорте и благополучии своих жителей, но и об образе жизни обитателей окружающих домов. Помимо благоустроенной территории парадного двора с многолетними растениями и зонами тихого отдыха, «Альфа Фаберже» сформирует рекреационную прогулочную зону вдоль набережной реки Карповки. Ее создадут по проекту победителя в конкурсе на благоустройство набережной, проводимом в настоящее время совместно с академией им. Штиглица.
Meltzer Hall — это истинный шедевр в центре Петербурга, один из ярких образцов коллекционной недвижимости, созданной для тех, кто привык к бескомпромиссному качеству.
Виталий Бахарев, генеральный директор компании «Альфа Фаберже», подчеркивает: «Погружение в мир человека - основная миссия компании "Альфа Фаберже", где во главе стоят философия жизни, смыслы и ценности тех, кто хочет иметь лишь самое лучшее. И наша задача, как ответственного застройщика, привнести в их жизнь что-то новое и уникальное, собственную энергию, гармонию и эстетику через создание лучшего продукта в своем роде, произведения искусства. И эти идеи находят отражение в полной мере в проекте Meltzer Hall».