Малоэтажка как основа для демографического прорыва
Может ли индивидуальное домостроение преумножить человеческий капитал? Нужны ли принципиально различные подходы к формированию комфортной среды проживания в разных регионах? Почему новый урбанизм, едва начавшись, становится раритетом? Об этих и других важнейших вопросах рассказывает девелопер и инвестор проекта «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу, эксперт петербургского отделения «Деловой России», эксперт по городскому развитию Агентства стратегических инициатив (АСИ) Михаил Голубев.
ЕВРОПЕЙСКИЙ МОДЕРНИЗМ В ОКРЕСТНОСТЯХ ПЕТЕРБУРГА
— Михаил Викторович, с какими результатами заканчивает год «Прибрежный Квартал»?
— К концу года продажи в «Квартале» выросли, но в целом по стране сегмент малоэтажного индивидуального строительства сокращает темпы роста. Возможно, в нашем случае сказался комплекс разных обстоятельств за последние полгода: курсовые колебания рубля, рост ставки ЦБ, неопределенность с продлением ипотеки и, конечно же, инфляция. Поэтому инвесторам и покупателям опять захотелось вложить свободные средства или их часть в недвижимость. И в целом год оказался непростым для строительного производства.
Радует, что даже в такой неспокойный и сложный год удалось сохранить поступательный производственный ритм, продвинуться вперед по инженерным сетям и, что очень важно, выполнить необходимый задел по обеспечению второй очереди застройки. Сейчас построены две трансформаторные подстанции, проложена газовая сеть для закольцовки очередей, проектируется новый газораспределительный пункт. Можно отметить также, что многие жители оформили права собственности в этом году. А в целом те изменения и новые практики, о которых шла речь в прошлом году, подтвердили свою надежность, устойчивость, реальность, несмотря на инновационность: пока все строится и оформляется согласно мастер-плану, как и было изначально задумано.
— Год назад речь шла о подготовленном проекте второй очереди «Квартала». Как развивается его строительство? Как удается реализовывать в проекте заявленную вами концепцию новой реальности?
— Самое главное, были получены разрешения на строительство и пошли продажи первых объектов. Появились проекты и началось возведение новых жилых домов внутри самого «Квартала»: это «Минос Хаус», «ДеСтил» (от названия голландского движение De Stijl в дизайне начала ХХ века) и «Аалто» в честь известного финского архитектора. Последние две группы пока находятся на согласовании. Задуман еще целый ряд крутых новинок, но говорить о них пока преждевременно. Самое главное, что концепция новой реальности, которая была положена в основу второй очереди «Квартала», нашла инвестиционную поддержку у покупателей. Значит, наш выбор в ее пользу оказался правильным.
Однако первую очередь мы намерены закончить именно в том идеальном виде, в каком она проектировалась с учетом методологии «нового урбанизма», которая определила стратегию развития всего «Квартала». Думаю, что эти уникальные дома необычной формы с цокольными этажами и террасами в живописном ландшафте на долгие годы останутся единственными проектами в регионе и в России и перейдут в категорию эксклюзивной недвижимости, которая рано или поздно найдет своего покупателя.
Большинство новых домов второй очереди двухэтажные, площадью 100-150 квадратных метров, коттеджей около 200 квадратных метров — единицы. Открытых террас на крышах тоже немного. Упрощена схема, с которой стартовал «Прибрежный Квартал»: «люди — отдельно, машины — отдельно». Мы проектно подошли к такой концепции для «жилого дома петербуржца», чтобы максимально оптимизировать его расходы на отделку, мебель, эксплуатацию, благоустройство участка. Все стало более рациональным для компании, оказывающей услуги по комфортному проживанию: меньше затрат, меньше хлопот с обслуживанием. Я воспринимаю вторую очередь как веяние времени, и эти изменения гармонично сочетаются с программами развития застройки под городского жителя, который хочет постоянно жить на природе.
ЗАПРОС НА КАЧЕСТВЕННУЮ ЖИЛУЮ СРЕДУ
— Какие объективные факторы сегодня в наибольшей мере влияют на строительный бизнес и можно ли противостоять?
— Как показал прошедший год, на ситуацию в строительстве могут повлиять любые внутренние экономические преобразования и геополитические реалии. В первую очередь рынок завязан на финансовые факторы, определяющие поведение потребителя. Как уже было сказано, ипотечное кредитование и валютные колебания вносят нестабильность в прогнозы построения стратегии как крупного бизнеса, так и небольших компаний-застройщиков, которые специализируются на малоэтажном жилье. Второй объективный рыночный фактор — это рост себестоимости стройматериалов из-за ослабления рубля, смены поставщиков, новых логистических маршрутов. В этом году вслед за финансовой проявилась еще одна нестабильность — кадровая. Стройплощадки покидают рабочие из ближнего зарубежья. Призывы заменить мигрантов местными силами пока не действуют, так как на стройке есть виды работ, не требующие ни квалификации, ни высокой оплаты труда. Привлечь к ним россиян на прежних условиях не удается, поэтому возникает еще один источник роста себестоимости, и эта проблема может стать одной из ключевых для строительной индустрии в ближайшее время.
Получается замкнутый круг: с одной стороны, стране необходимо новое Доступное комфортное жилье, потому что только таким путем можно решать неотложные задачи по увеличению численности населения, с другой, уже сегодня новое жилье некому строить. А ведь мы говорим о квартирах или жилых домах, в которых должны будут селиться будущие семьи с тремя детьми как минимум. Такие квартиры или частные дома должны стать мейнстримом в развитии современного домостроения в России. Об этом шла речь в ходе недавно прошедшего ХХV Всемирного Русского Народного Собора: преодолеть демографические вызовы смогут не «человейники», а малоэтажные пригородные районы и поселки со всей инфраструктурой, причем с более льготной ипотекой, чем на городские квартиры. У государства появилось понимание проблемы и путей ее решения. Необходима новая градостроительная политика с уклоном на рост рождаемости.
На мой взгляд девелопера, это означает строительство для каждой семьи отдельного дома, неважно, индивидуального или блокированного, с земельным участком. Такой участок может быть совсем небольшим, не обязательно 6 или 12 соток как для ИЖС или 1.5 сотки как для блокированной застройки (как сейчас в Санкт-Петербурге). По моему мнению, в крупных городах в блокированных застройках можно отдать под участок 0.5 сотки, а в зонах ИЖС — 1.5 или 2. Но какой тогда должна быть соответствующая комфортная городская среда: виды разрешенного использования и параметры застройки, дорожная инфраструктура, региональные нормы градостроительного проектирования? Урегулировать эти вопросы без государства не получится, а значит, следует активизировать работу по созданию малоэтажной среды в каждом регионе во взаимодействии с бизнесом и инвесторами, экспертами, которые готовы создавать и развивать проекты, направленные на восполнение демографических потерь. Возможно, стоит взять за основу 4-комнатные объекты с кухней, так называемые объекты с пятью окнами, если считать по окну на каждое помещение. Или идти от метража — не менее 80-100 квадратных метров, если мы говорим про жилой дом на участке. Это должно сочетаться обязательно с Доступностью по стоимости, как это прозвучало в ходе Собора от Президента РФ. Такая система качественных, количественных и финансовых показателей может стать драйвером для жилой стройиндустрии, это можно перенести и на квартиры в малоэтажных и среднеэтажных домах.
Эксперты считают, что наметившийся спад потенциала в объемах частных жилых домов, которые обеспечивали почти 2/3 ввода нового жилья, связан как раз с нехваткой удобных участков под малоэтажную застройку. Если мы хотим иметь качественное комфортное жилье, которое позволит повысить рождаемость, то необходимо создание нового плацдарма земель и в мегаполисах, и в регионах с меньшей инвестактивностью для освоения территорий в целях развития малоэтажного строительства. Речь идет не о строительстве в «картофельных полях», не о растягивании городов и инфраструктуры, а, в первую очередь, о создании компактных комфортных и устойчивых поселений и районов с эффективной «умной» плотностью. Для этого и внедряется механизм комплексного развития территорий (КРТ), чтобы разумно и современно использовать уже существующие городские пространства для расселения людей. В помощь реализации подобных проектов в каждом регионе должен быть создан центр поддержки малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.
В Петербурге я обратился за помощью в Комитет по инвестициям в целях поддержки, оптимизации и создания новых практик в области КРТ малоэтажных проектов.
— В интервью с застройщиками появился такой расхожий штамп, как «девелоперы меняют мир». Вы тоже так думаете?
— Как застройщик малоэтажного жилья, могу сказать, что в нашем сегменте постоянно создаются новые потребительские характеристики, генерируются инновационные находки, без которых уже трудно представить будущее качественной малоэтажки.
Но есть и препятствия для развития малоэтажных проектов. Это устаревшие строительные нормативы и правила. Это недоработки законов о ЖКХ, которые оставляют лазейки для недобросовестных потребителей услуг. Наконец, самая трудно решаемая проблема — менталитет россиянина, который хочет жить без заборов и оград, но при этом по-прежнему делит территорию на свою и чужую, хотя речь идет об общественном пространстве как естественной части застройки. А она тоже требует бережного отношения и расходов на содержание. Почему новый урбанизм в российских условиях не удался? По этим трем причинам. Соответственно, девелоперам, которые на самом деле меняют мир, надо будет справляться с вызовами по этим трем позициям, и государство должно им в этом помочь.
А наша задача — создавать такие проекты, чтобы само проживание в новой качественной среде стало драйвером для жителей. Нужна особая аутентичность окружения, продуманные сценарии жизни в жилом комплексе. Например, в «Прибрежном Квартале» люди имеют возможность ходить за грибами или на рыбалку, подкармливать птиц и животных, общаться с природой, загорать на пляже или на террасе, заниматься спортом в живописном, экологически чистом окружении. И, заметьте, это не по выходным с выездом за город, а каждый вечер после работы. Всё рядом, всем можно пользоваться, самому принимать участие в развитии этой среды, становиться участником процесса. На территории «Квартала» сами собой могут создаваться так называемые третьи места, где люди могут отдохнуть или заниматься чем-то вне дома. То есть рождается запрос на формирование будущей среды, и девелопер в этом тоже участвует. Поэтому да, в качественных, гармоничных, соразмерных человеку проектах мир меняется, и мы меняемся вместе с ним. Только как быть с менталитетом россиян?
ПОИСК ТОЧЕК СОПРИКОСНОВЕНИЯ. «ЖИЛЬЕ С ПЯТЬЮ ОКНАМИ»
— Трудно не согласиться с тем, что гармоничная среда — это первое условие для борьбы за привлечение и преумножение человеческого капитала и за реализацию этого ресурса в будущем. Есть ли сегодня в отрасли или в государстве понимание и поддержка такого подхода к новому жилью?
— Наверное, есть, если на пике обсуждения будут находиться вопросы, связанные с поиском оптимального льготного ипотечного кредитования или с созданием «жилья с пятью окнами». Не случайно звучат пожелания больше не выдавать ипотеку под студии и однокомнатные квартиры. Но мне бы хотелось более оперативных и радикальных в хорошем смысле слова действий со стороны государства. Например, оптимизации законов о комплексном развитии территорий (КРТ). Времени остается все меньше, события меняются все быстрее и каждый раз вносят новые коррективы в ситуацию на рынке. Поэтому, принимая то или иное решение в сфере жилого строительства, важно разрешать компромиссные проблемы в пользу самых выгодных с точки зрения будущих поколений предложений.
Если говорить о поддержке индустрии, то хорошо бы, чтобы бизнес имел правильные и выгодные финансовые модели проектов по созданию качественной комфортной среды. То есть для начала привести в порядок градостроительные нормативы и работу монополистов, инвестиционных комитетов и агентств, которые со стороны государства содействуют по КРТ.
В сегодняшнем моменте можно уловить настроения девяностых, когда на смену старым принципам развития городов вырабатывались новые. Однако современный уровень компетенции, контроля и взаимодействия различных структур просто не сравним с теми временами. Тогда многих экспертных, социальных и деловых институтов, органов контроля просто не существовало, а сейчас они есть и неплохо выглядят. Например, взаимодействие государственных структур с общественными объединениями бизнеса и предпринимательства, с той же «Деловой Россией». Оно может проходить очень эффективно, быстро и результативно, если ее участники понимают и принимают общие установки, например, помогать многодетным семьям, семьям участников СВО, инвесторам, которые развивают малоэтажное строительство и т. д. Все эти вопросы могут решаться в обычной повседневной работе, но при этом продвигать современную человекоориентированную градостроительную политику на развитие демографии, создание качественной среды, производство жилья, которое позволит увеличивать население и побеждать в борьбе за человеческий капитал.
— Какие события ждут «Прибрежный Квартал» в наступающем году?
В «Прибрежном Квартале» мы хотим объявить «год благоустройства» первой очереди, так как закончены основные строительные работы и прокладка сетей. Планируем создать товарищество собственников недвижимости первой очереди и решить вопрос с неплательщиками и «смутьянами» по ЖКХ, такими атавизмами первых лет продаж жилья в Квартале. Надеюсь, запустим несколько интересных градостроительных проектов-событий, по ним сейчас работаем, что должно усилить влияние «Квартала» как передового инновационного малоэтажного квартала в стране. Ну, и что не удалось сделать в уходящем году – планируем открыть детскую воскресную школу архитекторов и опять будем бороться за премию в области лучшей архитектуры и урбанизма.
Наступающий год несет нам много трансформаций, из которых каждый для себя может извлечь новое и интересное. Хочется пожелать, чтобы строительство второй очереди «Квартала» с новыми группами домов протекало стабильнее, чтобы взаимодействие всех субъектов в этом процессе было более гармоничным. Чтобы все могли радостно жить, с уверенностью ждать и видеть появление качественного малоэтажного жилья, а государство могло все это поддерживать и развивать.
С Новым 2024 годом и Рождеством Христовым!
Новое время пришло в Петербург
ГК «РосСтройИнвест» приступила к реализации проекта нового жилого комплекса в Каменке, получившего название NEW TIME. Одновременно стартовали и продажи квартир первой очереди.
Участок под застройку площадью 6,3 га расположен в Приморском районе Санкт-Петербурга, на пересечении Глухарской улицы и продолжения Планерной улицы, неподалеку от Юнтоловского лесопарка. Разрешение на строительство ГК «РосСтройИнвест» получила в конце июня 2018 года и сразу же развернула работы.
Одновременно на первичный рынок Петербурга были выведены квартиры в первой очереди ЖК NEW TIME. В 13-этажном первом корпусе расположится примерно 21 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Квартирография отличается функциональностью планировок, эргономичностью, продуманностью будущего жизненного пространства. На этаже расположено по 3-10 квартир: студий (20,3–27,4 кв. м), одно- (29–48,1 кв. м), двух- (49,4–71,8 кв. м), трех- (74,3–98,4 кв. м) и четырехкомнатных (107,7 кв. м). Ввод в эксплуатацию первой очереди намечен на IV квартал 2020 года.
Всего же в рамках ЖК NEW TIME должно появиться шесть 13-этажных корпусов общей площадью порядка 150 тыс. кв. м. Завершение реализации всего проекта намечено на 2023 год. Суммарные инвестиции составят примерно 10 млрд рублей.
Проект комплекса отличает выразительная современная архитектура. Наклонные остекленные торцы зданий обращены к Планерной улице, создавая выразительный метрический ряд и обозначая направление движения в центр города. Архитектурное решение фасадов ЖК NEW TIME построено на контрастной колористической композиции крупных форм со вставками белого, серого и терракотового цвета. Особенностью станет увеличенная площадь оконных проемов.
Первые этажи займут магазины и иные сервисы шаговой доступности. Проектом предусмотрено создание детской дошкольной инфраструктуры. Кровля наземного крытого паркинга будет озеленена и благоустроена. В рамках ЖК NEW TIME будет реализована концепция «закрытый двор», что создаст условия для комфортного отдыха как взрослых, так и малышей. В паркинги жилого комплекса можно будет спуститься на лифте.
Людмила Здоровецкая: «Без внимания к мелочам обеспечить подлинный комфорт невозможно»
Открылись продажи квартир в ЖК NEW TIME – новом проекте одного из лидеров петербургского строительного рынка – ГК «РосСтройИнвест». О работе над проектом и его особенностях «Строительному Еженедельнику» рассказала коммерческий директор холдинга Людмила Здоровецкая.
– Людмила Александровна, расскажите, пожалуйста, об особенностях нового проекта ГК «РосСтройИнвест».
– Честно говоря, даже затрудняюсь, с чего начать. Проект, действительно, получился во многом уникальный, задающий новый тренд пониманию того, что такое жилье комфорт-класса. Кстати, если оценивать его по более-менее общепринятой на сегодня классификации, то по целому ряду параметров его смело можно отнести к сегменту «комфорт плюс». При проработке проекта мы уделяли огромное внимание всевозможным мелочам, о которых обычно вроде и не думаешь, но без внимания к которым обеспечить подлинный комфорт невозможно.
Начну, пожалуй, с локации. Здесь надо выделить приграничность территории, на которой реализуется проект. С одной стороны, его обитатели будут жить в городе, со всеми соответствующими опциями комфорта. А с другой – практически у дома находится Юнтоловский лесопарк – огромный зеленый массив, прекрасное место для прогулок как пешком, так и на велосипеде. При этом близость к Финскому заливу и лесам пригородной зоны обеспечивает благоприятную экологическую обстановку.
Нельзя не обратить внимания и на такой немаловажный для мегаполиса аспект, как транспортная доступность. Близость к КАД и ЗСД дает возможность быстро добраться практически до любой точки Петербурга. С поездкой на дачу – тоже никаких проблем: с одной стороны, ЖК NEW TIME реализуется у северной границы города и выезд в этом направлении проблем не представляет; а с другой – через дамбу и Кронштадт имеется прекрасная возможность отправиться на юг от Северной столицы.
В 10-15 минутах езды на общественном транспорте – несколько станций метро: «Комендантский проспект», «Удельная», «Пионерская». А в недалекой уже перспективе (а если учесть время на строительство комплекса, ремонт и заселение, можно сказать, что и в близкой) совсем неподалеку планируется открытие еще трех станций метро. Сейчас они носят рабочие названия «Парашютная» (продолжение Зеленой ветки), «Магистраль № 31» (Фиолетовая линия) и «Шуваловская» (пересадка с Зеленой на Фиолетовую).
– Вы говорили о комфорте в мелочах. Что Вы имели в виду?
– Всё! В том и смысл такого подхода, чтобы не упустить ничего. Это, например, комфортная этажность. Высотные «муравейники» уже не привлекают людей. Не говоря уже о том, что они создают избыточную нагрузку на территорию, со всеми последствиями – проблемами в эксплуатации, транспортными пробками, нехваткой социальной инфраструктуры и т. д.
Это вымеренная буквально до сантиметров квартирография. В каждой квартире предусмотрена гардеробная или ниша под одежный шкаф. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики, по нашему заданию, заранее просчитывали возможность размещения мебели в различных вариантах в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д. Покупатель не столкнется с тем, что при меблировке ему где-то будет не хватать «буквально двух сантиметров». Все уже учтено. Как предусмотрены и места для «парковки» колясок и велосипедов. Не говоря уже о паркинге для автомобилей, в который можно будет спуститься в лифте.
Нельзя не упомянуть о современных стройматериалах, которые будут задействованы при строительстве. И это тоже фактор комфорта. Проектом предусмотрена увеличенная площадь оконных проемов, особенно в квартирах, откуда открываются панорамные виды на Юнтоловский лесопарк и Лахту. Фасады комплекса будут облицованы разноцветными фиброцементными панелями, которые отличаются долговечностью, экологичностью (они не токсичны), мощными тепло- и звукоизоляционными свойствами, повышенной огнестойкостью и устойчивостью к неблагоприятным внешним воздействиям (морозам, ветровым нагрузкам и пр.). А для гарантии чистоты воды запланирована установка дополнительных фильтров.
– Вы доверили проектирование московскому архитектурному бюро. Почему?
– Нам показалось интересным предоставить москвичам реализовать свой взгляд на то, как должна выглядеть современная архитектура Петербурга. И считаем, что им это вполне удалось. Кроме того, над проектом работали молодые специалисты, а нам хотелось сориентировать новый комплекс именно на молодежь.
– С чем это связано?
– Успешность проекта в очень большой степени зависит от точности попадания его концепции в ареал интереса целевой аудитории. Мы провели специальные маркетинговые исследования о том, кто сейчас покупает квартиры в Петербурге вообще и кому может быть наиболее интересна данная локация. Оба запроса сошлись в общей точке – молодежь. Это, разумеется, не значит, что другим покупателям проект будет неинтересен – комфорт нужен всем. Но, согласно исследованиям, наиболее распространенной группой покупателей квартир в строящихся домах в спальных районах сегодня являются молодые пары (люди в возрасте до 30 лет и без детей) и молодые семьи (люди до 45 лет и с детьми). Этот запрос учтен и в квартирографии (от небольших студий для одиноких до четырехкомнатных квартир для многодетных).
«Детский» фактор обусловливает и повышенное внимание к вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, картинки с которых будут выводиться на пульт диспетчера в специальном помещении. Молодежь порадует наличие на всей территории комплекса бесплатного Wi-Fi, с помощью которого можно смотреть видео с камер через приложение в телефоне.
И в заключение могу отметить, что, хотя продажи еще только начались, уже смело можно говорить о правильности нашего подхода. Информация о проекте была доступна, и еще до начала реализации квартир у нас образовался целый пул интересантов. Могу отметить, что наша целевая аудитория – молодежь – представлена в этом пуле очень широко. А на некоторые квартиры – особенно с видовыми характеристиками – уже даже образовалась очередь (в том смысле, что есть несколько желающих на один и тот же объект). Так что сомнений в успехе проекта у нас нет.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Мы – петербургская компания, и в предыдущих проектах частично опирались на уже распространенные в городе архитектурные стили. В них присутствовали и неоклассицизм, и модерн. Сегодня мы хотим, чтобы наши проекты приобретали новые архитектурные оттенки и органично формировали облик Санкт-Петербурга будущего.
ЖК NEW TIME – это не просто квартал комфорт-класса, а шаг в будущее, которое уже наступило. При этом мы сохраняем верность традициям нашей концепции и стараемся, как всегда, сделать так, чтобы все необходимое у будущих жильцов нашего комплекса было под рукой.
Мы строим для всех, то есть стремимся обеспечить потребности самых разных групп потребителей. При этом учитываем, что время идет, клиент молодеет – и мы стараемся быть в тренде. «Жилой комплекс нового времени» – это еще один шаг для нашей компании. Мы всегда нацелены в будущее.
Справка о компании
ГК «РосСтройИнвест» – один из ведущих застройщиков Санкт-Петербурга, активно работающий на рынке Северной столицы с 2013 года. В прошлом году холдинг вышел на столичный рынок, начав строительство элитного объекта в самом центре Москвы.
В Петербурге и Ленобласти холдингом сданы в эксплуатацию такие известные комплексы, как «Город мастеров» (пр. Маршала Блюхера), «Дом с курантами» (Мебельная ул.), «Князь Александр Невский» (пр. Обуховской Обороны), «Земляничная поляна» (Всеволожск), «Утренняя звезда» (пр. Маршала Блюхера) и многие другие. Компания также реализует крупные нежилые объекты в рамках госзаказа, например, Юго-западные очистные сооружения, инфекционную больницу на Пискарёвском проспекте, здание Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа и пр.
В настоящее время в Петербурге и Ленобласти ГК «РосСтройИнвест» возводит ряд крупных жилых комплексов, в том числе «Пётр Великий и Екатерина Великая» (Заводская ул.), «Кремлевские звезды» (ул. Типанова), «Два Ангела» (Республиканская ул.), «Суворов» (пр. Маршала Блюхера), «Золотые купола» (Сертолово), «Старая Крепость» (Мурино). И список этот постоянно пополняется.
Логика качества жизни
Благодаря оригинальности и продуманности проекта даже в мелочах цены на квартиры в ЦДС «Полюстрово» не только очень скоро сравняются со среднерыночными, но и будут «в небольшой премии к рынку», полагает Иван Носов, директор департамента маркетинга и рекламы Группы ЦДС.
– Иван, каковы объективные основания для такого прогноза?
– Самое объективное основание – то, как стартовали продажи. Стартовые цены были пройдены даже немного быстрее, чем мы это предполагали. И за неполный месяц динамика стоимости уже составила порядка 5%. Сейчас в среднем квадратный метр в ЦДС «Полюстрово» обходится покупателям в 98 тыс. рублей. Далее, думаю, мы будем, как минимум, в рынке. В городской черте средняя цена «квадрата» сегодня, по разным подсчетам, составляет 110 тыс. рублей, плюс-минус несколько тысяч в зависимости от степени готовности объекта и близости его к метро. Однако анализ характеристик ЦДС «Полюстрово» позволяет предположить, что оригинальность концепции проекта и его локация обусловят и дальнейший стабильный спрос на него, и соответствующую ценовую динамику.
– В чем же оригинальность?
– Даже если оставить в стороне разнообразие планировок и такие необычные предложения, как веранды площадью 11 кв. м вместо балкона в ряде трехкомнатных квартир, стоит упомянуть о новой опции – кладовые в подвале, которые жильцы могут приобрести по разумной цене. Кстати, сами подвалы спроектированы таким образом, чтобы обеспечить как можно большее удобство в обслуживании инженерных систем после ввода дома в эксплуатацию.
Далее, мы перешли на новые принципы проектирования благоустройства. Как правило, специалисты, работающие над крупными проектами планировки территории, ландшафту уделяют меньше внимания. Их основная задача – увязать между собой сети, грамотно запроектировать люки для удобства обслуживания и т. д. А вот где какой кустарник или деревце высадить – на обдумывание этого уже времени не остается. Мы внедрили в практику взаимодействие проектного бюро ЦДС с компаниями, которые не только выполняют проекты благоустройства, но понимают, какие растения в данном конкретном случае посадить, что с чем лучше сочетать и т. д. В конкурсе на разработку благоустройства в ЦДС «Полюстрово» участвовали три подрядчика. Все предложенные ими концепции учитывали нюансы по сетям, разбивку территории по функциональным зонам. В результате одна из концепций уже состыкована с расчетами и предложениями наших проектировщиков, сейчас началась стадия разработки документации. Так что благоустройство будет соразмерно самому объекту, логике формирования пространства и пожеланиям заказчика.
Сегодня, как показывает практика, покупатель готов платить за благоустройство, которое уже будет задавать «систему координат» его будущего образа жизни. И наравне с другими серьезными застройщиками ЦДС стремится не только ответить на запросы покупателей, но даже предугадать их. Например, благодаря специальной программе можно с высокой степенью вероятности проложить пешеходные дорожки так, что они совпадут с будущими предпочтительными маршрутами жильцов.
– А как именно придомовая территория будет разбита на функциональные зоны?
– Смысл в том, что возможности для активного, более шумного, если хотите, отдыха вынесены вовне здания. За внешним контуром будет построен, к примеру, небольшой стадион. За периметр дома вынесен и многоуровневый паркинг. А в самом дворе предусмотрены уютные уголки для любителей спокойного отдыха: прогулок с маленькими детьми, спокойных игр, чтения или бесед.
– Так как в жилом комплексе не будет мусоропровода, вы предусмотрели альтернативные схемы сбора мусора?
– Рядом с каждой парадной запроектирована мусоросборная камера, доступ в которую будет возможен только при наличии ключа от магнитного замка на двери.
– Иные изменения в организацию мест общего пользования внесены?
– Да. Например, мы отказались от специальных помещений под колясочные, поскольку не видим особого удобства для жильцов в загромождении отдельных пространств внутри дома детским «транспортом». Мы реализовали эту функцию хранения по-другому: практически на каждом этаже есть такие уголки, где можно оставить коляску. Одновременно более удобными стали коридорные группы: ширина прохода теперь превышает норму (1,6 м вместо 1,4 м).
– На какую покупательскую аудиторию вы рассчитывали, задумывая этот комплекс?
– Для нас локация ЦДС «Полюстрово» символизирует качественный район для жизни, особенно жизни семей. Здесь множество парков: их по соседству, пожалуй, даже больше, чем жилых домов. За счет уже сложившейся застройки (максимум 12 этажей) здесь нет опасности повышения плотности строительства в единичных новых жилых комплексах. Словом, в этом районе есть все для того, чтобы жить хорошо и интересно. Отсутствовала до последнего времени разве что возможность улучшить качество жилья. Поэтому, как мы и предполагали, большую часть покупателей квартир в ЦДС «Полюстрово» составляют люди, которые знакомы с локацией не понаслышке. Однако этот проект интересен и иным, очень разнящимся между собой категориям покупателей.
Карточка объекта
Объект Группы ЦДС – жилой комплекс «Полюстрово» – возводится на Пискарёвском проспекте в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, на территории бывшего завода «Кулон».
В 17-этажном жилом доме предусмотрено 1779 квартир общей площадью порядка 78 тыс. кв. м, а также около 2 тыс. кв. м коммерческих помещений.
В квартирографии ЦДС «Полюстрово» представлено небольшое число студий (139, причем разного формата), двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (их 456 и 65 соответственно). Акцент сделан на однокомнатных квартирах, которые разнятся не только площадью, но и возможностями организации пространства.
По предварительной оценке, объем инвестиций в этот объект составит порядка 5 млрд рублей.
Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года.
Детали
Жилой комплекс «Полюстрово» задает принципиально иной стандарт жилья от Группы ЦДС. Это один из первых проектов ЦДС, где изначально предусмотрена полная чистовая отделка квартир, в соответствии с которой продуманы инженерные решения.
В этом жилом комплексе застройщик полностью отказался от мусоропроводов. Как показывает опыт, в новых домах их сразу же консервируют. Как следствие, отказ от мусоропровода на этапе проектирования позволяет избежать расходов на соответствующие общестроительные работы, а также более рационально использовать внутридомовое пространство.
В ЦДС «Полюстрово» будут установлены особо качественные входные квартирные двери, которые по толщине металла (1,5 мм) превосходят нормативные требования. Двери будут выполнены в светлых тонах – в соответствии с дизайн-проектом мест общего пользования – и снабжены двумя замками, глазком, а также металлической щеколдой – «ночным сторожем».
Еще одним новшеством, реализованным на этом объекте, станут входные группы на уровне земли, без перепада высот. Это исключает необходимость сооружения лестниц либо пандусов, монтирования специальных подъемников для обеспечения безбарьерной среды. В свою очередь, отказ от лестниц и пандусов делает входную группу более просторной, подход к ящикам для корреспонденции – более свободным. Кроме того, высвобождается место для поручней, у которых можно будет парковать детские коляски либо велосипеды.
Мнения
Дмитрий Становой, директор департамента заказчика Группы ЦДС:
– ЦДС «Полюстрово» строится по нашей традиционной технологии: с монолитным каркасом и кирпичным заполнением. Однако благодаря BIM-моделированию удалось оптимизировать себестоимость проекта минимум на 5% за счет проработки подвалов. Стыковка низа и верха здания – всегда ответственнейший момент в проектировании: важно обеспечить безопасность строения и при этом избежать избыточной материалоемкости, сделать высоту подвала оптимальной для доступа к инженерным системам в ходе дальнейшего обслуживания здания. В этом проекте такое оптимальное сочетание характеристик найти удалось.
А вообще проект непростой уже потому, что реализуется в рамках редевелопмента территории в непосредственной близости к существующей жилой застройке. Поэтому перед нами поставлена задача соблюдения не только графика производства работ, но и покоя жителей соседних домов.
Далее, важно, что мы получили «пятно» с геометрически неправильным контуром, с нагромождением устаревших и действующих сетей. Наш департамент заказчика немало поработал, чтобы увязать инженерные сети, входящие, выходящие или проходящие через территорию транзитом. Мы стремились избежать жалоб и недовольства длительными отключениями со стороны арендаторов, которые остаются пользователями таких сетей.
Это один из первых проектов, где заранее предусматривалась полная чистовая отделка квартир. Соответственно, вся внутренняя инженерия размещается исходя из того, где будет подключаться стиральная машина, где – ванна и унитаз, и т. д. Если это не закладывать на начальном этапе, отделочникам потом приходится придумывать какие-то решения в каждом конкретном случае, а это менее эффективно и более трудозатратно.
В конечном счете правильная организация строительства принесет удобство и покупателям, которые получают более качественный продукт.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Для любого объекта важна локация – здесь она очень привлекательна и понятна. Кроме того, поскольку это сложившийся жилой массив, здесь достаточно поликлиник, школ и детских садов, хорошо развита дорожная сеть. Важно, что с Пискарёвского проспекта легко выехать на КАД. Столь же просто добраться на машине и до набережной, и до метро. Эта зона также очень уютна с точки зрения наличия парков: под боком – парк Академика Сахарова, который плавно перерастает в Комсомольский парк. Для сторонников размеренного темпа жизни важно, что по соседству сохраняется небольшая плотность застройки: она ограничена сложившейся средой (9-12 этажей).
Многие покупатели оценили подчеркнутую обособленность этого жилого комплекса в рамках обширного жилого квартала. Импонирует, что во дворе есть детский сад и начальная школа – они будут сданы в эксплуатацию практически одновременно с самим домом.
И конечно, людям нравится богатый выбор планировочных решений. Нередко бывает, что покупатель, приходя к нашим менеджерам на консультацию, имеет в виду приобретение квартиры одной планировки, а после общения со специалистом делает выбор в пользу квартиры другого типа, потому что она еще более точно соответствует именно его потребностям. В этом проекте мы с особой тщательностью проработали квартирографию. Студии – от классической прямоугольной до почти квадратной, с интересным зонированием. Однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры – поменьше или побольше, без балкона или с балконом, с одним или несколькими санузлами, на разные бюджеты. Сейчас на пике спроса ограниченная серия квартир на верхних этажах, где открываются потрясающие виды на Неву, Свердловскую набережную и Смольный собор.
Екатерина Кутева, генеральный директор ПКБ «Строй-Проект» (входит в Группу ЦДС):
– Особенности контура застраиваемого участка обусловили форму и посадку здания. По форме ЦДС «Полюстрово» – неправильное каре, состоящее из 14 секций, которые примыкают одна к другой уступами. В четырех секциях по пять квартир на этаже, в остальных – чуть больше. И если обычно обилие углов по периметру здания представляет некоторую сложность для эргономичной организации пространства внутри квартир, то в этот раз нам, напротив, удалось углы «обыграть». Например, есть трехкомнатные квартиры площадью порядка 100 кв. м, где примыкание одной секции к другой позволило запроектировать 11-метровые веранды с панорамным остеклением.
Очень важным аспектом при проектировании была организация дворового пространства. Для нас было изначально очевидно, что двор должен быть спокойным и приватным. Соответственно, все входы в парадные были спроектированы с внешней стороны здания, возле нескольких парадных есть арки, через которые можно попасть во двор. (Разумеется, реализована система ограниченного для посторонних доступа на дворовую территорию!) А из парадных, расположенных вдали от арок, предусмотрен еще один выход – во внутренний двор.
Коммерческая функция также реализована по внешнему периметру, в основном рядом с Пискарёвским проспектом. Отмечу, что из коммерческих помещений доступ во двор невозможен!
Проект будет реализован в подчеркнуто спокойном стиле. Мы отказались от активной цветовой палитры в пользу благородных оттенков. Базовый цвет – белый светлый, плюс охристые, светло-коричневые, терракотовые тона. Задача была – дать ощущение качества и статуса объекта за счет природных оттенков, но в то же время не уходить в пестроту, быть соразмерными сформировавшейся застройке. И еще мы стремились придать зданию такой архитектурный облик, который не стал бы анахронизмом спустя всего пару лет после его ввода в эксплуатацию. Плюс архитектура увязывалась с контуром здания. Периметральную застройку необходимо было разнообразить. Это было сделано за счет плетения – повторения контура фасадного материала (кирпича), но в более крупных масштабах. Внутри двора плетение намеренно снято – так задается воздушность пространства, простор. По нашему мнению, реализовать идеологию объекта удалось. Задача теперь в том, чтобы аккуратно воплотить все это в жизнь под авторским контролем.