Почему апартаменты на морском побережье должны продаваться с отделкой
Покупка недвижимости с отделкой сегодня воспринимается как нечто само собой разумеющиеся, особенно когда речь идет о квартире или апартаментах в уже построенном доме.
Если еще 10 лет назад покупатели предпочитали приобретать голые стены на этапе строительства, чтобы потом еще минимум полгода делать ремонт, то сегодня рынок стал более цивилизованным и ориентированным на комфорт покупателя.
За прошедшие годы многое изменилось: строители стали использовать более качественные материалы, стоимость отделки не сильно отличается от проведения ремонта своими силами, а головной боли для покупателя становится гораздо меньше.
Примечательно, что изначально недвижимость с отделкой набирала популярность исключительно в массовом сегменте: эконом и комфорт. Но по мере роста востребованности готовой отделки, менялись и запросы покупателей. Сегодня в продаже можно встретить недвижимость с отделкой в объектах бизнес- и премиум-класса. Застройщики все чаще привлекают к таким задачам опытных дизайнеров и знаменитые бренды.
Почему апартаменты почти всегда с отделкой?
Доля недвижимости с отделкой в России по-прежнему составляет не более 40%. И на этом фоне особого внимания заслуживают апартаменты, 90% из которых создается с полной отделкой.
В Москве апартаменты изначально создавались как псевдожилье – для обхода обязательств по строительству социальной инфраструктуры. И, как правило, они приобретались для собственного проживания в статусных и престижных центральных районах столицы.
В Петербурге апартаменты комбинировали функцию инвестиционного и сервисного продукта – когда номер в апарт-отеле используется для дальнейшей сдачи в аренду через управляющую компанию.
Особняком в этой линейке стоят апарт-комплексы на юге России, основная функция которых – рекреационная. Так, на побережье Крыма за последние 9 лет возникло несколько десятков апарт-отелей, владельцы которых либо посещают полуостров в сезон со своей семьей, либо сдают недвижимость в аренду.
Сам формат комплекса апартаментов, где бы он ни строился – в Москве, Петербурге или Евпатории, подразумевает некую стандартизацию. Планировки, набор услуг и сервисов, объекты инфраструктуры, персонал – набор этих аспектов схож с классическими гостиницами.
И в этом случае, говоря именно о курортных апартаментах, одним из конкурентных преимуществ становится отделка и меблировка.
Крым и Краснодарский край
В 2023 году на рынке недвижимости наметилась тенденция к увеличению доли нераспроданной недвижимости. В Москве или Краснодарском крае в сентябре показатели были на уровне 70% и 80% соответственно. Отчасти это связано с проектным финансированием, когда застройщикам уже не нужно распродавать 90% номерного фонда до ввода в эксплуатацию. А отчасти – с тем, что покупатели стали стремиться приобретать уже готовую недвижимость в построенных объектах, и сразу получать ключи.
В случае доходной недвижимости, такой как курортные апартаменты, владельцы могут начать получать пассивный доход сразу после оформления. Это позволяет инвесторам получать стабильный доход от своих инвестиций без необходимости активного управления активом.
И если полная отделка с опцией меблировки изначально заложена в концепцию, то все выгодоприобретатели в плюсе. Жильцы комплекса и арендаторы наслаждаются работой объекта в полную силу с первого дня, а не вынуждены находится в летний сезон на отдыхе под аккомпанемент ремонтных шумов и, как следствие, конфликтов с соседями.
Для полуострова Крым – это актуальная проблема, так как многие курортные объекты бизнес-класса на побережье сдаются без отделки. Более того, некоторые застройщики в Крыму даже не проводят коммуникации, а лишь выполняют подготовку под их размещение. Из-за этого покупатели приобретают недвижимость без разводки электрики, сантехники и отопления, что оттягивает срок полноценной эксплуатации апартамента. Кроме этого, в таких объектах существует риск, что каждый собственник выполнит разводку необходимых систем на свой лад и в будущем могут возникнуть проблемы с работой инженерных коммуникаций по всему комплексу.
В курортном апарт-отеле Alba del Mare на западном берегу Крыма все 377 апартаментов сдаются с полной отделкой и приватными открытыми террасами. Концепция проекта – комфорт проживания с первых дней заселения. Чистовая отделка в светлых средиземноморских тонах включает в себя натяжные потолки, покраску стен, ламинат 33-го класса, установку сантехники, входных и межкомнатных дверей, а также монтаж керамогранитной плитки в санузлах. Дополнительная опция – меблировка от застройщика.
Компания «СЗ Про-Сервис» - первая из петербургских строительных компаний, вышедших на рынок недвижимости Крыма.
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости
Строители давно знают, что люди могут бесконечно смотреть на огонь, воду и на то, как работают другие. За вид на водную гладь из окна квартиры многие готовы солидно доплатить. Вид на огонь организовать сложнее, поэтому есть более практичное решение – камины.
Дня наших предков камин был не украшением дома, а предметом первой необходимости. Однако с развитием системы централизованного отопления свою главную функцию он утратил. Впрочем, эксперты призывают не списывать сей предмет со счетов, ведь его эмоциональную составляющую трудно переоценить.
Премиальная «фишка»
Квартиры с настоящими каминами – штучный товар для рынка недвижимости. Чаще всего это «фишка» жилищных проектов высокого класса, отметила руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. «Камин привносит особенную атмосферу уюта, спокойствия и теплоты, создает ощущение того, что вы находитесь не в квартире, а в собственном особняке», – добавила она.
Квартир с каминами немного еще и потому, что разместить их можно далеко не везде ввиду технических особенностей. Требуется дымоход с выходом на улицу. В связи с этим квартиры с каминами чаще всего располагаются только на верхних этажах домов. «Как правило, речь идет о пентхаусах с просторными комнатами. В этом случае камин несет двойную функцию: является элементом дизайна и дополнительным источником тепла», – сообщили в пресс-службе «Строительной компании Л1».
Там добавили, что обычно квартиры с каминами должны быть достаточно просторными, так как они «съедают» часть площади.
Место под камины
Гораздо чаще встречаются квартиры со специально оборудованным местом под камин. Подобные предложения есть даже в объектах бизнес-класса.
Так, места под установку каминов были заранее запланированы в ЖК Fjord компании «ЮИТ Санкт-Петербург». «Мы усилили конструкции перекрытий, что позволило нашим клиентам размещать камины весом до 2,5 т, а также предусмотрели отдельные дымоходы. Для последующего обслуживания каминных труб специально делалась эксплуатируемая кровля в местах выхода дымоходов», – рассказали в пресс-службе компании.
В «ЮИТ» пояснили, что специально отказались от идеи устанавливать камин, дабы у владельца квартиры был выбор: «Клиент сможет выбрать камин, который будет отвечать его вкусовым предпочтениям, а также впишется в интерьер квартиры. Главное, что владелец квартиры может установить камин без каких-либо дополнительных работ и согласований».
Подготовленные для установки камина места есть и в квартирах на последнем этаже малоэтажного комплекса бизнес-класса «Сосновка» компании «Строительный трест». «Дымоходы смонтированы в кирпичных стенах, но пристроенный камин монтируется жителями самостоятельно. И ответственность за дальнейшую эксплуатацию также несут собственники», – пояснил директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков.
Места под камины есть в строящемся ЖК «Премьер Палас». «В двухуровневых квартирах с выходом на эксплуатируемую кровлю подготовлена каминная зона и бассейн», – рассказали в Компании Л1.
Совсем как настоящий
Обустроить настоящий камин в квартире, которая изначально не была к этому приспособлена, нереально. «Возможность размещения камина напрямую зависит от конструктива здания и применяемых во время строительства технических решений. Как правило, в многоэтажном монолитном или панельном доме сделать это невозможно», – пояснил Андрей Паньков.
В связи с этим эксперты призывают обратить внимание на не менее уютные электрические или биокамины. «Их можно разместить в любом жилище, если площадь позволяет», – отметили в Компании Л1.
Кроме того, во многих квартирах старого фонда есть действующие камины, которые просто давно никто не использует по назначению. «Восстановить функции каминов в дореволюционных домах – вполне реально. Но обязательно необходимо провести обследование дымоходов, а также согласовать все с пожарной инспекцией», – отметил Андрей Паньков.
Эксперты призывают не забывать, что содержание камина ложится на плечи владельца квартиры. «Камин требует обслуживания: чистки дымохода, приобретения дров или топливных брикетов», – добавили в Компании Л1.
Кстати
В квартирах размещаются не только электрические или традиционные (работающие на дровах) камины, но и газовые. Для последних необходим дымоход, однако в сравнении с традиционными эти камины не генерируют дым и сажу, поэтому считаются более безопасными.
Однако самыми современными сегодня считаются биокамины. Они работают на биоэтаноле, который при сгорании не выделяет дыма, зато гарантирует настоящий огонь, а не его имитацию. Установить биокамин можно практически где угодно, так как для работы ему не нужны ни дымоход, ни вытяжка.
Вместе с тем эксперты уверены, что в квартире, где установлен камин любого типа кроме электрического, должен быть огнетушитель.
Фамильный дом Nobelius: портрет в интерьере
Успешное строительство жилых объектов высокого класса требует особых условий. Важнейшие из них – нахождение «небанальной» локации, разработка уникального проекта и четкий просчет рыночных трендов. Все это – о жилом комплексе бизнес-класса Nobelius, который холдинг «ПСК» возводит в историческом квартале Выборгского района Санкт-Петербурга.
Связь времен
Строительство развернулось в квартале, ограниченном Большим Сампсониевским и Лесным проспектами, Выборгской улицей и Нобельским переулком. Имя Нобеля не случайно вошло в топонимику локации – именно здесь располагались завод «Людвиг Нобель» (позднее – «Русский дизель») и Нобелевский городок, который представлял собой комплекс из тринадцати жилых корпусов, со школой, столовой, больницей, библиотекой, Народным домом и даже теннисным кортом. В домах были 3-комнатные квартиры с центральным отоплением и ванными, что было новацией для домов начала прошлого века.
Сегодня это – уникальная локация со сложившейся исторической застройкой, полностью сформированной и хорошо развитой социальной, транспортной и торговой инфраструктурой. В шаговой доступности – станция метро «Выборгская». Проспекты, а также Пироговская набережная обеспечивают удобное автомобильное сообщение со всем городом. В непосредственной близости от участка застройки находятся Выборгский сад, Сампсониевкий парк, а через Большую Невку – раскинулся Ботанический сад.
ЖК Nobelius будет соседствовать с сохранившейся жилой застройкой Нобелевского городка. Редкая возможность застроить участок в таком окружении появилась благодаря редевелопменту территории, где ранее находились деградировавшие промышленные строения.
«Для нас этот проект – это ответственность и амбиция. Прошло более 110 лет, а дома в этом квартале стоят, сохранив имя. Более того, до сих пор они не утратили свою архитектурную привлекательность. Редким примечательным местам в Петербурге повезло сохранить свой практически первозданный вид и атмосферу. Построить там дом – это не только вписать его в архитектурное окружение, это вписать его в ментальность места», – рассказывает генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» (входит в ГК «ПСК») Сергей Мохнарь.
Холдинг «ПСК» приступил к строительству ЖК Nobelius по индивидуальному архитектурному проекту осенью 2018 года. Комплекс будет представлять собой 10-этажный жилой дом из двух секций площадью более 10 тыс. кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал 2020 года.
«Это будет «бескомпромиссный» бизнес-класс. В доме будет всего 86 квартир, представленных 36 вариантами планировок. На двух верхних этажах будут расположены эксклюзивные квартиры с террасами и большими балконами. Во внутреннем дворе дома будет обустроен сквер с ландшафтным озеленением, детской площадкой и зонами отдыха. В двухуровневом паркинге запроектировано 55 машино-мест», – говорит генеральный директор ООО «ПСК» Юрий Колотвин.
Бизнес-класс нового поколения
Сергей Мохнарь, опираясь на опыт продаж квартир в других проектах ГК «ПСК» высокого класса (уже сданных ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина в Центральном районе и ЖК Look на Лиговском проспекте), отмечает тенденцию роста интереса к объектам такого уровня.
Аналитики рынка подтверждают, что высокий сегмент находится сейчас на подъеме. По данным Colliers International, общий объем предложения в проектах бизнес- и премиум-классов по итогам 2018 года составил 574 тыс. кв. м. При этом наиболее высокая динамика вывода проектов наблюдалась в IV квартале года, когда на рынок Петербурга было выведено 34% от общегодового объема, или 195 тыс. кв. м.
При этом, по оценке аналитиков ГК «ПСК», в сегменте бизнес-класса происходят знаковые изменения. «Ушедший 2018 год обозначил два ярких тренда. Во-первых, покупатель жилья бизнес-класса заметно помолодел: около 40% сделок с жильем «ПСК» были заключены с людьми до 38 лет. Во-вторых, рекордно для сегмента выросла доля сделок с использованием ипотеки – почти до 50% (35% в среднем по рынку). Эти два условия, безусловно, связаны. На рынок активно выходит молодежь нового поколения, не боящаяся приобретать жилье в кредит, нацеленная на создание высокого уровня комфорта жизни уже сейчас, а не в невнятной отдаленной перспективе».
Именно поэтому, отмечают в компании, в вопросе выбора жилья молодые покупатели часто более требовательны, чем их родители или люди на 10–15 лет старше. «У людей предыдущих поколений, даже сумевших значительно улучшить свои жилищные условия, еще жива память о жизни в хрущевках и коммуналках и эпохе, когда любая квартира почиталась за благо. «Новая молодежь» мыслит другими категориями. Они хотят приобрести серьезный, по настоящему качественный продукт, который со временем только продолжал бы расти в цене и стал бы настоящей «семейной ценностью», переходящей из поколения в поколение. Именно на них мы и ориентируем проект ЖК Nobelius», – подчеркивает Сергей Мохнарь.
Сфера компетенций
Высокие требования покупателей обязывают застройщика им соответствовать, отмечает Юрий Колотвин. «Однако для нас это – скорее дополнительный стимул, чем главная причина работать качественно. Мы просто не можем себе позволить строить плохо. Имидж компании, ее репутация – для нас не пустые слова. Поэтому, работая над любым проектом, мы самым тщательным образом продумываем все детали – от архитектурного облика до квартирографии и от используемых материалов до внутреннего благоустройства, без которых невозможно представить себе жилище современного человека. Все опции – начиная с организации фундамента и заканчивая обеспечением безопасности будущих жильцов – прорабатываются заранее, еще на стадии проектирования. Именно поэтому жизнь в комплексах от «ПСК» удобна и комфортна без каких-либо оговорок», – уверяет он.
При этом, по словам эксперта, у холдинга имеются необходимые компетенции, необходимые для работы в исторических районах со сложившейся архитектурной тканью. «Наши проекты и на Бакунина, и на Лиговском отличаются высокой степенью корректности по отношению к старой застройке. Умение органично вписать проект в имеющееся окружение, раскрыть потенциал места, учесть его атмосферу – вот главные требования к работе в исторических локациях. И ЖК Nobelius не станет исключением из этих наших правил», – подчеркивает Юрий Колотвин.
Еще одним немаловажным фактором, по его словам, является умение строить быстро, но не в ущерб качеству: «Покупатель не любит ждать. Это понятное и естественное чувство. Поэтому мы стараемся заранее тщательно прорабатывать проект, чтобы после начала работ не надо было ничего переделывать и шла уже только стройка. Опыт, наработанный нашим холдингом в качестве генподрядчика, а затем и самостоятельного девелопера, позволяет нам оптимизировать все процессы на стройплощадке и возводить объект в кратчайшие сроки. Так что наши покупатели смогут «вживую» увидеть ЖК Nobelius уже в конце этого года».
Мнение
Юрий Колотвин, генеральный директор ООО «ПСК»:
– «ПСК» получила огромный опыт, работая в качестве генподрядчика вместе с крупнейшими девелоперами города. Выход в девелоперский бизнес – это естественный, логичный шаг в развитии нашего холдинга и расширении спектра его деятельности. Наше преимущество и уникальность в том, что мы сами разрабатываем проект и сами по нему строим. Так проще контролировать качество стройки и так эффективнее расходуются средства. Уже реализованные холдингом в качестве девелопера проекты наглядно продемонстрировали правильность принятого решения и высокий уровень наших компетенций.
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость»:
– Выборгский район – один из наиболее развитых инфраструктурно: здесь шесть станций метро, городские магистрали, образовательные и медицинские учреждения, торговые центры – все готово для жизни. Мы сумеем органично вписать будущий жилой дом в локацию со столь ценным архитектурным наследием. Ведь у «ПСК» есть опыт строительства в Центральном и других старых районах города. Наш опыт работ позволяет нам уверенно работать в редевелопменте: мы знаем, как интегрировать современное здание в исторический контекст района.