Новый драйвер Калининграда – «РусскаЯ ЕвропА»
Компания «АвангардИнвестПроект» завершает первый жилой комплекс и приступает к строительству второго в рамках масштабного проекта «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде. Это качественно новый для города формат проекта: девелопер создает не спальный, но многофункциональный район, который задаст импульс развития всему городу.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» возводится на участке площадью 20,3 га, ограниченном улицами Молодой Гвардии, Благовещенской, Стрелецкой. Треугольный в плане участок одним из углов упирается в круговую развязку Восточной эстакады.
На этом пятне в рамках инвестиционного соглашения с правительством Калининградской области компания строила перехватывающую парковку к чемпионату мира по футболу 2018 года. В обмен на строительство парковки, а также возведение социальных объектов и благоустройство городских территорий девелопер получил участок под сооружение квартала.
Пока в рамках проекта запланировано строительство шести ЖК: «Адрес счастья», «Вдохновение», «Традиция», «Достояние», «Династия», «Наследие». ЖК «Адрес счастья» близок к завершению, в ноябре состоится старт строительства второго комплекса – «Вдохновение». Возможно, ЖК будет не шесть, а восемь.
Строительство продлится еще семь – десять лет.
Новое качество жизни
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» – качественно новый проект для Калининграда. «В Калининграде впервые в России мы строим «Счастливый город» под названием «РусскаЯ ЕвропА». Команда создает среду, которая будет актуальна в течение десятилетий. Это среда с новым уровнем качества жизни по всем параметрам: архитектурным, духовным, социальным, экономическим. Впервые создается не спальный район с развитыми пешеходными пространствами, зонами зелени и разнообразной коммерции как единая экосистема», – сообщает девелопер.
«АвангардИнвестПроект» строит квартал, в котором сочетается множество функций. Кроме жилья, здесь будут образовательные и медицинские учреждения, объекты культуры и развлечений, магазины, аптеки и прочее, где появятся рабочие места.
Впервые в Калининграде реализуется концепция «двор без машин», которая уже получила распространение в ЖК крупных городов. Не забыто о спортивных и детских площадках, благоустройстве, озеленении.
Подобные проекты не только обеспечивают работой строительные организации на несколько лет вперед, но и дают импульс развитию больших городских территорий и создают качественно новую среду, которая будет востребована и через несколько лет.
Концепцию мастер-плана территории и первого жилого комплекса на ней разработали архитекторы Бюро Asadov (Москва). Потом подключились местные архитекторы.
По желанию заказчика, который захотел строить симпатичные уютные кварталы, архитекторы придали внешнему облику зданий европейский стиль. Очень заметный признак европейских мотивов – крыши. При этом у каждого ЖК будут свои особенности. «В целом спроектирован разноформатный, разновысотный европейский город. Мы опирались на архитектуру исторических районов разных европейских городов. Может быть, получился излишне сказочный образ, но, возможно, обывателю такой образ понравится», – рассказывает Андрей Асадов, руководитель Бюро Asadov.
В проекте реализуется ряд принципов, еще новых для Калининграда. Например, это широкая линейка объектов социальной инфраструктуры: школы, детские сады, медицинские, культурные и спортивные учреждения, места отдыха и развлечений, не говоря уже о магазинах и ресторанах.
Жителю квартала нет нужды ехать в другие районы за покупками, развлечениями или даже на работу. «Классических рабочих мест немного, но рабочие места есть в спортивных, образовательных и других учреждениях. А кто работает удаленно – тем другую работу и искать не надо», – рассуждает Андрей Асадов.
Кроме того, полагает он, можно создавать стартапы.
«В Калининграде, как в любом другом городе, культурные, инфраструктурные и коммерческие возможности конкретной застройки определяют ее качество. Чем больше возможностей – тем лучше проект», – утверждает архитектор.
По всей вероятности, для жителей квартала решена транспортная проблема – бич многих крупных городов. «Изначально площадка использовалась как перехватывающая парковка для чемпионата мира, где люди оставляли автомобили и пересаживались в автобусы. Соответственно, если была парковка, транспортное сообщение обязано быть хорошим», – полагает Андрей Асадов.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» способен стать точкой роста для города. «Если заложенные в проект функции будут интересны окрестным жителям, квартал станет точкой притяжения. Здесь как минимум будет интересно погулять. Дворы закрытые, а внешние улицы, наоборот, открытые – по ним можно гулять. Красивая застройка, первые этажи по внешнему контуру дворов отданы под коммерческие функции. Задумана целая сеть общественных пространств. Надеюсь, территория сохранит свою привлекательность», – заключил Андрей Асадов.
В рамках концепции
Концепция предполагает разновысотные дома - от таунхаусов и вилл до стометровой башни включительно. Она должна расположиться на городской площади, как здания ратуш в европейских городах. От площади расходятся пешеходные бульвары.
Архитекторы предложили систему искусственных каналов с пешеходными набережными.
Пространство квартала должно иметь три уровня: подземный, уровень земли и верхний уровень стилобата. Поскольку реализуется концепция «Двор без машин», когда личный транспорт убран под землю, в стилобат под дворами, второй и третий уровни преимущественно пешеходные.
По периметру дворов расположатся общественные и коммерческие помещения, где откроются магазины, аптеки, кафе и прочее. Отдельные постройки – школа, детские сады, поликлиника.
На первых и верхних этажах домов запланированы террасы. Кровли эксплуатируемые – здесь расположатся зоны отдыха.
В центре квартала предполагается организовать общественное пространство с амфитеатром.
Между жилыми комплексами проектируется дендрарий в концепции «Ботанический сад» – «легкие» экоквартала.
Концепция позволила позиционировать квартал как жилье класса экокомфорт. К экологическому благополучию отсылают не только зеленые зоны квартала, но и оборудование квартир: энергосберегающее панорамное остекление; пятикамерный двойной стеклопакет, обеспечивающий звуко- и теплоизоляцию; вытяжная вентиляция, которую можно трансформировать в приточно-вытяжную и установить рекуператор; автономное отопление с теплопунктом в квартире; электроплиты вместо газовых и т. д.
В скандинавских странах в квартирах нередко встречаются традиционные сауны, в ЖК Калининграда будет возможность установить русские бани.
Как рассказал Андрей Асадов, аналогичные концепции бюро за последние годы разработало для ЖК нескольких городов – Казани, Владивостока, Кемерова, Саратова, Ростова-на Дону. В Калининграде разрабатывается еще более масштабный аналогичный проект для другого застройщика. Создаются жилые кварталы размером с небольшой город со своей инфраструктурой. Для подобных проектов важно, чтобы количество общественных функций закрывало базовые потребности жителей, подчеркнул Андрей Асадов.
Большая стройка
Большинство работ застройщик выполняет на объекте своими силами, поскольку в составе компании есть свои подрядные мощности, собственный карьер, завод, где производится штукатурка.
Как пояснила Эвелина Сверчиньска, руководитель отдела по работе с партнерами «АвангардИнвестПроект», в компании решили отказаться от клинкерного кирпича, хотя на других проектах его применяли. В облицовке используется мокрая штукатурка, произведенная на предприятии компании по австрийской технологии. Фасадные системы с повышенной тепло- и шумоизоляцией компании «Тепло Авангард», также входящей в структуру холдинга «Русская Европа». Ряд поставок и решений предложила компания ТЕХНОНИКОЛЬ.
«В ходе строительства квартала «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде использовались наши решения, причем речь не только об отдельных материалах, но и о системах. Отличительная особенность объектов данного квартала – архитектурная выразительность: плоские эксплуатируемые кровли, разнообразные фасады. Перед нами стояла задача – предложить решения два в одном, объединяющие эстетику и функциональность, тем более что требования у заказчика были на высоком уровне: энергоэффективность, высокая степень звукоизоляции внутри помещений», – рассказал Евгений Бахмутов, заместитель руководителя Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ.
В частности, системы ТЕХНОНИКОЛЬ использовались при устройстве фасадов, фундаментов, кровель и полов.
«Кроме того, застройщики сфокусировались на благоустройстве территории. Для этих работ мы поставляли профилированную мембрану со слоем геотекстиля. Наши материалы применялись и для изоляции трубопроводов», – уточнил Евгений Бахмутов.
По его словам, географическое положение Калининграда сказывается на организации логистики. Сложности с доставкой иногда бывают, но в целом компания с ними справляется.
Монолитные работы выполнила компания «БалтСтройСервис».
Частично оборудование произведено в России, а оборудование для автономных газовых котельных застройщик успел закупить и вывезти из Южной Кореи, лифты – у греческой компании KLEEMANN.
Все лучше и лучше
Первый ЖК квартала «Адрес счастья» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
По словам Андрея Асадова, первая очередь реализована «по мотивам концепции с участием локальной команды проектировщиков».
Как поясняет Виктор Иванюк, руководитель проекта, каждый последующий объект будет «все лучше и лучше»: будущие ЖК совершенствуются с опорой на опыт предыдущих. «Хватит строить хлам!» – говорит он.
Участники проекта уверены: создается новая жилая среда, где превалирует экологичный подход. «Архитектурный эксперимент направлен на создание нового, необычного и не только гармоничного и эффектного внешне, но и практичного и универсального с точки зрения последующей эксплуатации в течение долгих десятилетий жилья экокомфорт-класса», – полагает девелопер.
Сейчас открыто предбронирование во втором ЖК «Вдохновение». Весной 2023 года Градостроительный совет Калининграда поддержал второй комплекс проекта «РусскаЯ ЕвропА», сейчас он дорабатывается.
Планируется построить два жилых здания 9-13 этажей на 610 квартир, так же как в первом ЖК, – с террасами на крышах и часовой башней. Архитектор проекта – Наталья Родзина.
Концепцию квартала «РусскаЯ ЕвропА» участники проекта трактуют по-разному. Официально она называется «Медленный город»: место для жизни, работы, учебы, саморазвития и отдыха. Виктор Иванюк говорит о «городе в тапочках». «Строим город для счастливых людей», – резюмировала Эвелина Сверчиньска.
Жить у воды – жить по-петербургски
Жилье на прибрежных территориях в Санкт-Петербурге – не только дань исторической традиции, но и модный стиль жизни. Квартиры с превосходными видовыми характеристиками у воды, по оценкам аналитиков, можно безоговорочно отнести к уникальным и инвестиционно привлекательным. Жилой комплекс Golden City от Glorax Development – как раз такой вариант.
С видом на водную гладь
Петербург не случайно называют городом рек и каналов. Так его задумал основатель – император Петр Великий, по их берегам застраивали Град Петров величайшие архитекторы на протяжении многих лет. В городе почти 100 рек, рукавов, протоков и каналов общей длиной около 300 км. Водная поверхность составляет около 7 % всей площади Северной столицы. И иметь дом с видом на воду, как отмечают эксперты, было всегда престижно.
«Недвижимость с видом на воду в Петербурге всегда будет привлекательной. Благодаря географическим особенностям города (множество каналов и ответвлений Невы, Финский залив), а также преобладающей низкоэтажной застройкой (особенно в центре), видовые квартиры имеют большую вероятность остаться таковыми. В этом состоит отличие от некоторых других городов, когда видовая линия застраивается следующей очередью проекта или других ЖК, и теряет свои характеристики», - говорит директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов.
Сегодняшний день в этом смысле практически ничего не изменил. «Безусловно, жилье с видом на воду отличает особая привлекательность, и среди покупателей оно традиционно пользуется устойчивым спросом. Предложение жилья у воды в основном представлено высококлассными объектами, а наценка к стоимости квадратного метра для квартир с видами на водную гладь в среднем составляет 20-30%», - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Жилой комплекс бизнес-класса Golden City от Glorax Development, реализуемый на намывных территориях Васильевского острова, принадлежит к тем немногим строящимся сейчас проектам, которые располагаются на первой береговой линии, и чьи видовые квартиры не будут перекрываться новым строительством.
Golden City спроектирован таким образом, что из окон более чем трети квартир открывается прямой вид на воду. «Завораживающий вид из окна, возможности для прогулок, спорта и отдыха, экологическая составляющая – все это аргументы в пользу покупки недвижимости у воды. Несмотря на то, что Петербург – это сплетение рек и каналов, реализовать жилой комплекс у воды в нескольких километрах от центра города, не переходя в высокобюджетный сегмент, сложно. Но нам это удалось», - отмечает управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов.
Уникальный проект
Слово «уникальный» в последнее время используют слишком часто, порой совершенно не к месту. И от этого оно в какой-то мере потеряло свое смысловое наполнение. Между тем, «уникальный» – это единственный в своем роде, неповторимый. И это определение в полной мере относятся к жилому комплексу Golden City.
Уникальным его делает сочетание целого ряда факторов, которым другие проекты, в том числе качественные, хорошо продуманные, не располагают. Главный из них – локация. Свободных земель под продуманную современную застройку в центре Петербурга нет. И намыв стал исключением, позволяющим реализовать качественный видовой проект бизнес-класса менее чем в 10 километрах от Невского проспекта.
Немаловажную роль в успехе проекта у покупателей играет оригинальность архитектурных решений. Разработку концепции осуществил голландский консорциум KCAP+Orange Architects, а ее адаптацией в России занимается бюро «А.Лен». Дома украшают золотые декоративные навершия разных конфигураций. По замыслу авторов, в архитектуре комплекса совмещаются как традиционные элементы градостроительства Северной столицы (шпиль), так и современные тенденции западноевропейской архитектуры. Это решение заслужило несколько архитектурных наград, в том числе и международных.
Проект Golden City предполагает, что на участке в 15 га появится около 450 тыс. кв. м недвижимости, включая пять кварталов жилья, построенных по концепции «двор без машин», с зонами для отдыха, прогулок и спорта. Для автовладельцев предусмотрен подземный паркинг. На первых этажах расположатся коммерческие помещения под магазины, кафе, предприятия сферы сервиса и услуг. Суммарно Glorax Development инвестирует в проект примерно 30 млрд рублей.
Компания начала строительство в 2017 году. Сдача первой очереди проекта намечена на это лето, второй – на следующий год. В январе 2020 года началось строительство третьей очереди, которая продается по новой схеме – с использованием эскроу-счетов. К возведению четвертой очереди Glorax Development планирует приступить также до конца года.
Инвестиционный фактор
Есть и еще один фактор, делающий проект Golden City очень привлекательным. Приобретение жилья в нем может стать выгодной инвестицией. Сейчас, пока идет активная застройка, локация сильно недооценена. В перспективе же, когда на намыве сформируется микрорайон повышенной комфортности проживания, цены на жилье сильно возрастут.
Причем рост цен – это не отдаленная перспектива, а реальность сегодняшнего дня, что обеспечивает высокий спрос на локацию. «На протяжении последних трех лет доля намыва в общем объеме городского спроса оценивается в 3%. Спрос со стороны покупателей к объектам в локации стабилен», - говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Как отмечает Роман Строилов, людей особенно привлекают видовые квартиры. «Например, в проекте Golden City, одном из лидеров по продажам в бизнес-классе по итогам 2019 года, за последний год каждая третья купленная квартира – видовая», - говорит он.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в локации на 1 июня 2020 года составила 125,7 тыс. рублей за кв. м, что соответствует среднерыночному уровню в сегменте «комфорт». При этом рост цены жилья на намыве идет заметно быстрее среднерыночного. «За полтора года прирост цены в локации составил 23%, что в два раза выше среднерыночных темпов прироста в сегменте «комфорт» (около12%)», - говорит Ольга Трошева.
По словам Дмитрия Коновалова, цены на квартиры в Golden City за строительный цикл в первой очереди выросли на 60%. Это почти 20% годовых (для сравнения: средняя ставка по рублевым вкладам по результатам анализа предложения 10 ведущих российских банков, проведенного специалистами Центрального банка РФ, составляет сейчас всего 5,04% годовых).
Роман Строилов подчеркивает, что видовые квартиры интересны не только для собственного проживания, но и в качестве инвестиций. «Например, в октябре 2019 года видовая однокомнатная квартира площадью 35 кв. м на 10 этаже в доме третьей очереди проекта Golden City стоила 4,4 млн рублей. Сейчас же такая квартира стоит уже 4,9 млн. То есть более 10% прибыли за восемь месяцев (или около 15% годовых)», - отмечает он.
Очевидно, что перспективы инвестиций на «длинном шаге» еще более привлекательны, что увеличивает интерес к проекту не только со стороны тех, кто желает жить в квартире с прекрасным видом на воду, но и тех, кто хотел бы преумножить свое состояние.
Кризис кризису рознь, или время инвестировать в жилье
Согласно экспертным оценкам, кризис обострил интерес граждан к современному качественному жилью как объекту сохранения и увеличения сбережений. Сейчас данный тренд усиливается тем, что цены на новостройки в Санкт-Петербурге уверенно идут вверх. Особенно это характерно для интересных и знаковых проектов бизнес-класса на «намыве» и в «сером поясе». В прошлом, при наступлении каждого кризиса и существенном снижении курса рубля по отношению к мировым валютам, фиксировался интерес к жилью, как средству сбережения накоплений. Люди, помня о том, что недвижимость даже на минимальном временном шаге в 2-3 года никогда не дешевеет, стремились «законсервировать» свои накопления и защитить их от обесценивания. Исключением не стал и текущий кризис, вызванный пандемией коронавируса и падением цен на нефть.
Однако на этот раз положение и на петербургском рынке жилья и в экономике в целом существенно отличается от ситуации, имевшей место в 2008-2009 и 2014-2015 годах. По мнению экспертов, можно выделить несколько кардинальных отличий.
Цены вверх
Прежде всего, в предыдущие кризисы строительная отрасль входила в состоянии активного роста объемов предложения. Соответственно, наблюдался некоторый спад спроса, затоваривание рынка и кратковременное снижение цен. На сей раз отрасль находилась в стадии спада объема предложения, связанного с переходом на новую систему финансирования жилищного строительства путем проектного кредитования с использованием эскроу-счетов. «Уже за первый квартал, по сути еще до активного распространения эпидемии коронавируса и введения ограничительных мер, вывод новых объектов на петербургский рынок новостроек сократился примерно в два раза. И тренд сохраняется. За январь-май в продажу поступило всего около 800 тыс. кв. м жилья – лишь 40-50% от стандартных объемов вывода за этот период в последние годы и на 30-40% меньше, чем будет реализовано по итогам полугодия», - говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате, вместо кризисного снижения, рынок демонстрирует серьезный рост цен. «По итогам первого полугодия он составил около 3,5% и, что особенно важно, продолжился в апреле и мае. В итоге, к 1 июня жилье в новостройках (не считая элитный сегмент, живущий по своим правилам) подорожало в среднем на 6,2% по отношению к началу года», - рассказывает эксперт.
По ее мнению, тренд обусловлен целым рядом факторов. Это и уже упоминавшееся снижение объемов предложения, и рост строительной готовности объектов, и запуск новых проектов за счет банковского кредитования, которое удорожает процесс. К этому надо добавить отход отрасли от крайне низкой (после кризиса 2014-2015 годов) маржинальности, стимулировавший рост цен в 2018-2019 годах. Если в послекризисные годы увеличение цены держалось на уровне отметки инфляции, то в 2018 году оно составило 8%, а в 2019-м – приблизилось к 10%.
Таким образом, если взять технологический цикл строительства жилого комплекса, а это около 2,5 лет, то рост средних цен за последний такой период составил почти 25%. И это не считая изменений ценника в конкретных объектах, связанных с ростом строительной готовности и уменьшением рисков дольщиков. В среднем, по данным экспертов он достигает 20-30% между стадией котлована и временем ввода в эксплуатацию. Наиболее привлекательные и интересные объекты дорожают сильнее. Так, в первой очереди ЖК бизнес-класса Golden City, который Glorax Development возводит в уникальной локации – на первой береговой линии намывных территорий Васильевского острова, цены на этом отрезке продемонстрировали рост в 60%. В другом проекте бизнес-класса того же девелопера – Ligovsky City, который строится в непосредственной близости от центра Петербурга в рамках редевелопмента земель «серого пояса» – ценник поднялся на 40%.
Жилье в таких комплексах становится ресурсом не только для сбережения накопленных средств, как в прежние кризисы, но именно для их преумножения. Несложно сравнить вышеприведенные данные с цифрой 5,04% годовых. Именно такова, по данным на начало июня, средняя ставка по рублевым вкладам граждан по результатам анализа предложения 10 российских банков, привлекающих наибольший объем депозитов физических лиц, проведенного специалистами Центрального банка РФ. Это исторический минимум: ниже ее не было с 2009 года, когда регулятор только начал вести статистику в этой сфере.
При этом важно отметить, что, по оценке экспертов, тренд к росту цен на жилье в петербургских новостройках, в силу перечисленных факторов, сохранится. По итогам года многие аналитики прогнозируют увеличение средней цены на уровне 10%.
Ставки вниз
Вторым принципиально важным отличием текущего кризиса от предыдущих стала политика Центробанка РФ. Раньше в целях сдерживания инфляции он существенно поднимал ключевую ставку. Вспомним реакцию Банка России на начало кризиса в 2014 году: «ключ» взлетает до 17% годовых. Такая стоимость фондирования автоматически переводит процентные ставки по ипотечным кредитам на «запретительный уровень».
В ходе нынешнего кризиса в целях поддержания экономики в целом Центробанк продолжил политику постепенно снижения ключевой ставки, сейчас его значение составляет всего 5,5% годовых, как в «тучном» 2013 году. При этом введены беспрецедентные меры государственной поддержки ипотечного кредитования. В соответствие с запущенной федеральными властями программой до 1 ноября 2020 года можно оформить кредит на жилье в новостройках по ставке всего 6,5% годовых. Максимальная сумма для Петербурга составляет 8 млн рублей, срок ипотеки – до 20 лет. И, что важнее всего, субсидирование процентной ставки до уровня 6,5% годовых осуществляется государством на весь период кредитования.
Таких комфортных условий по ипотеке в новой истории России не было еще никогда. Ипотека стала ведущим инструментом для покупки жилья в Петербурге. В мае 2020 года доля покупок с использованием ипотеки в общем объеме продаж достигла 76%, что гораздо выше показателя 2019 года (60%) и первого квартала 2020 года (62%).
«Мы активно сотрудничаем с ведущими банками, обеспечивая одни из лучших условий по процентным ставкам, например, на первый год кредита всего 0,5 %, а также по различным программам ипотечных каникул, которые почти до момента ввода дома в эксплуатацию снижают платежи вдвое. Кроме того, сейчас всем покупателям мы дарим страховой полис до одного года от потери работы со страховым возмещением 450 тысяч рублей», – рассказал Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.
Такие уникальные возможности существенно повышают привлекательность жилья от Glorax Development именно как объекта инвестирования. Не сложно сравнить процентную ставку в 6,5% годовых (а на первый год – всего 0,5%!) с ростом средней цены жилья по городу на уровне 10% за год и конкретно в объектах компании – на 15-20% и выше. То есть в любом случае рост стоимости квартиры перекрывает размер оплаты банковского кредита. Если же учесть уникальность локаций, в которых возводятся Golden City и Ligovsky City (а именно там сейчас формируются районы повышенной комфортности проживания), то цена приобретенного сейчас жилья, в перспективе, по оценке экспертов, вырастет в разы.
Во время режима самоизоляции (предложение действует до конца июня) при покупке недвижимости в режиме онлайн клиентам дают дополнительное преимущество в цене. «Узнать все о проектах и выбрать планировку можно на сайтах и, проконсультировавшись с менеджером отдела продаж по телефону или в мессенджерах. Динамику строительства транслируют онлайн-камеры. Покупатель может самостоятельно просчитать на ипотечном калькуляторе варианты оплаты, подать документы в банк. Оформить сделку можно полностью дистанционно», - уточняет Александр Андрианов.
Сейчас некоторые рассматривают такую схему как вынужденную, связанную с распространением коронавируса и введенными из-за этого ограничительными мерами. Однако в Glorax Development видят серьезные перспективы онлайн-продаж. Они и раньше были весьма эффективны, например, при работе с иногородними покупателями. Кроме того, эта схема помогают экономить время, позволяя комфортно и безопасно подбирать и приобретать качественное современное жилье.