Новый драйвер Калининграда – «РусскаЯ ЕвропА»
Компания «АвангардИнвестПроект» завершает первый жилой комплекс и приступает к строительству второго в рамках масштабного проекта «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде. Это качественно новый для города формат проекта: девелопер создает не спальный, но многофункциональный район, который задаст импульс развития всему городу.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» возводится на участке площадью 20,3 га, ограниченном улицами Молодой Гвардии, Благовещенской, Стрелецкой. Треугольный в плане участок одним из углов упирается в круговую развязку Восточной эстакады.
На этом пятне в рамках инвестиционного соглашения с правительством Калининградской области компания строила перехватывающую парковку к чемпионату мира по футболу 2018 года. В обмен на строительство парковки, а также возведение социальных объектов и благоустройство городских территорий девелопер получил участок под сооружение квартала.
Пока в рамках проекта запланировано строительство шести ЖК: «Адрес счастья», «Вдохновение», «Традиция», «Достояние», «Династия», «Наследие». ЖК «Адрес счастья» близок к завершению, в ноябре состоится старт строительства второго комплекса – «Вдохновение». Возможно, ЖК будет не шесть, а восемь.
Строительство продлится еще семь – десять лет.
Новое качество жизни
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» – качественно новый проект для Калининграда. «В Калининграде впервые в России мы строим «Счастливый город» под названием «РусскаЯ ЕвропА». Команда создает среду, которая будет актуальна в течение десятилетий. Это среда с новым уровнем качества жизни по всем параметрам: архитектурным, духовным, социальным, экономическим. Впервые создается не спальный район с развитыми пешеходными пространствами, зонами зелени и разнообразной коммерции как единая экосистема», – сообщает девелопер.
«АвангардИнвестПроект» строит квартал, в котором сочетается множество функций. Кроме жилья, здесь будут образовательные и медицинские учреждения, объекты культуры и развлечений, магазины, аптеки и прочее, где появятся рабочие места.
Впервые в Калининграде реализуется концепция «двор без машин», которая уже получила распространение в ЖК крупных городов. Не забыто о спортивных и детских площадках, благоустройстве, озеленении.
Подобные проекты не только обеспечивают работой строительные организации на несколько лет вперед, но и дают импульс развитию больших городских территорий и создают качественно новую среду, которая будет востребована и через несколько лет.
Концепцию мастер-плана территории и первого жилого комплекса на ней разработали архитекторы Бюро Asadov (Москва). Потом подключились местные архитекторы.
По желанию заказчика, который захотел строить симпатичные уютные кварталы, архитекторы придали внешнему облику зданий европейский стиль. Очень заметный признак европейских мотивов – крыши. При этом у каждого ЖК будут свои особенности. «В целом спроектирован разноформатный, разновысотный европейский город. Мы опирались на архитектуру исторических районов разных европейских городов. Может быть, получился излишне сказочный образ, но, возможно, обывателю такой образ понравится», – рассказывает Андрей Асадов, руководитель Бюро Asadov.
В проекте реализуется ряд принципов, еще новых для Калининграда. Например, это широкая линейка объектов социальной инфраструктуры: школы, детские сады, медицинские, культурные и спортивные учреждения, места отдыха и развлечений, не говоря уже о магазинах и ресторанах.
Жителю квартала нет нужды ехать в другие районы за покупками, развлечениями или даже на работу. «Классических рабочих мест немного, но рабочие места есть в спортивных, образовательных и других учреждениях. А кто работает удаленно – тем другую работу и искать не надо», – рассуждает Андрей Асадов.
Кроме того, полагает он, можно создавать стартапы.
«В Калининграде, как в любом другом городе, культурные, инфраструктурные и коммерческие возможности конкретной застройки определяют ее качество. Чем больше возможностей – тем лучше проект», – утверждает архитектор.
По всей вероятности, для жителей квартала решена транспортная проблема – бич многих крупных городов. «Изначально площадка использовалась как перехватывающая парковка для чемпионата мира, где люди оставляли автомобили и пересаживались в автобусы. Соответственно, если была парковка, транспортное сообщение обязано быть хорошим», – полагает Андрей Асадов.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» способен стать точкой роста для города. «Если заложенные в проект функции будут интересны окрестным жителям, квартал станет точкой притяжения. Здесь как минимум будет интересно погулять. Дворы закрытые, а внешние улицы, наоборот, открытые – по ним можно гулять. Красивая застройка, первые этажи по внешнему контуру дворов отданы под коммерческие функции. Задумана целая сеть общественных пространств. Надеюсь, территория сохранит свою привлекательность», – заключил Андрей Асадов.
В рамках концепции
Концепция предполагает разновысотные дома - от таунхаусов и вилл до стометровой башни включительно. Она должна расположиться на городской площади, как здания ратуш в европейских городах. От площади расходятся пешеходные бульвары.
Архитекторы предложили систему искусственных каналов с пешеходными набережными.
Пространство квартала должно иметь три уровня: подземный, уровень земли и верхний уровень стилобата. Поскольку реализуется концепция «Двор без машин», когда личный транспорт убран под землю, в стилобат под дворами, второй и третий уровни преимущественно пешеходные.
По периметру дворов расположатся общественные и коммерческие помещения, где откроются магазины, аптеки, кафе и прочее. Отдельные постройки – школа, детские сады, поликлиника.
На первых и верхних этажах домов запланированы террасы. Кровли эксплуатируемые – здесь расположатся зоны отдыха.
В центре квартала предполагается организовать общественное пространство с амфитеатром.
Между жилыми комплексами проектируется дендрарий в концепции «Ботанический сад» – «легкие» экоквартала.
Концепция позволила позиционировать квартал как жилье класса экокомфорт. К экологическому благополучию отсылают не только зеленые зоны квартала, но и оборудование квартир: энергосберегающее панорамное остекление; пятикамерный двойной стеклопакет, обеспечивающий звуко- и теплоизоляцию; вытяжная вентиляция, которую можно трансформировать в приточно-вытяжную и установить рекуператор; автономное отопление с теплопунктом в квартире; электроплиты вместо газовых и т. д.
В скандинавских странах в квартирах нередко встречаются традиционные сауны, в ЖК Калининграда будет возможность установить русские бани.
Как рассказал Андрей Асадов, аналогичные концепции бюро за последние годы разработало для ЖК нескольких городов – Казани, Владивостока, Кемерова, Саратова, Ростова-на Дону. В Калининграде разрабатывается еще более масштабный аналогичный проект для другого застройщика. Создаются жилые кварталы размером с небольшой город со своей инфраструктурой. Для подобных проектов важно, чтобы количество общественных функций закрывало базовые потребности жителей, подчеркнул Андрей Асадов.
Большая стройка
Большинство работ застройщик выполняет на объекте своими силами, поскольку в составе компании есть свои подрядные мощности, собственный карьер, завод, где производится штукатурка.
Как пояснила Эвелина Сверчиньска, руководитель отдела по работе с партнерами «АвангардИнвестПроект», в компании решили отказаться от клинкерного кирпича, хотя на других проектах его применяли. В облицовке используется мокрая штукатурка, произведенная на предприятии компании по австрийской технологии. Фасадные системы с повышенной тепло- и шумоизоляцией компании «Тепло Авангард», также входящей в структуру холдинга «Русская Европа». Ряд поставок и решений предложила компания ТЕХНОНИКОЛЬ.
«В ходе строительства квартала «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде использовались наши решения, причем речь не только об отдельных материалах, но и о системах. Отличительная особенность объектов данного квартала – архитектурная выразительность: плоские эксплуатируемые кровли, разнообразные фасады. Перед нами стояла задача – предложить решения два в одном, объединяющие эстетику и функциональность, тем более что требования у заказчика были на высоком уровне: энергоэффективность, высокая степень звукоизоляции внутри помещений», – рассказал Евгений Бахмутов, заместитель руководителя Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ.
В частности, системы ТЕХНОНИКОЛЬ использовались при устройстве фасадов, фундаментов, кровель и полов.
«Кроме того, застройщики сфокусировались на благоустройстве территории. Для этих работ мы поставляли профилированную мембрану со слоем геотекстиля. Наши материалы применялись и для изоляции трубопроводов», – уточнил Евгений Бахмутов.
По его словам, географическое положение Калининграда сказывается на организации логистики. Сложности с доставкой иногда бывают, но в целом компания с ними справляется.
Монолитные работы выполнила компания «БалтСтройСервис».
Частично оборудование произведено в России, а оборудование для автономных газовых котельных застройщик успел закупить и вывезти из Южной Кореи, лифты – у греческой компании KLEEMANN.
Все лучше и лучше
Первый ЖК квартала «Адрес счастья» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
По словам Андрея Асадова, первая очередь реализована «по мотивам концепции с участием локальной команды проектировщиков».
Как поясняет Виктор Иванюк, руководитель проекта, каждый последующий объект будет «все лучше и лучше»: будущие ЖК совершенствуются с опорой на опыт предыдущих. «Хватит строить хлам!» – говорит он.
Участники проекта уверены: создается новая жилая среда, где превалирует экологичный подход. «Архитектурный эксперимент направлен на создание нового, необычного и не только гармоничного и эффектного внешне, но и практичного и универсального с точки зрения последующей эксплуатации в течение долгих десятилетий жилья экокомфорт-класса», – полагает девелопер.
Сейчас открыто предбронирование во втором ЖК «Вдохновение». Весной 2023 года Градостроительный совет Калининграда поддержал второй комплекс проекта «РусскаЯ ЕвропА», сейчас он дорабатывается.
Планируется построить два жилых здания 9-13 этажей на 610 квартир, так же как в первом ЖК, – с террасами на крышах и часовой башней. Архитектор проекта – Наталья Родзина.
Концепцию квартала «РусскаЯ ЕвропА» участники проекта трактуют по-разному. Официально она называется «Медленный город»: место для жизни, работы, учебы, саморазвития и отдыха. Виктор Иванюк говорит о «городе в тапочках». «Строим город для счастливых людей», – резюмировала Эвелина Сверчиньска.
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города. Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выяснили, где в столице можно приобрести новостройку на набережной рядом с действующими и перспективными причалами, которые задействованы в маршрутах водного транспорта.
На сегодняшний день по данным bnMAP.pro в старых границах Москвы экспонируется 36 новостроек, расположенных на первой линии набережной Москва-реки и канала им. Москвы. Среди них лишь 20 ЖК расположены в шаговой доступности (не более 7-10 минут пешком) от пассажирских, а также перспективных причалов, которые согласно информации из открытых источников планируется запустить в ближайшие годы. Для реализации подобной амбициозной задачи силами городских властей и частных девелоперов будет произведена реконструкция десятков существующих речных причалов, строительство новых, а также комплексное благоустройство набережных.
«Новостройки рядом с набережными в Москве всегда были очень востребованным и дефицитным продуктом, – комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Еще 5-6 лет назад до начала активного освоения промзон в столице большинство таких проектов, как правило, появлялось в центре и в силу высокого ценника было малодоступно для широкой аудитории покупателей. Сегодня подобных проектов представлено на рынке гораздо больше причем даже в массовом сегменте жилья. Поэтому возможность приобрести квартиру в Москве на набережной в шаговой доступности от остановки речного транспорта появилась у большего числа граждан».
Среди проектов, включенных в список «ЖК с причалами» оказалась лишь 1 новостройка комфорт-класса. Большинство жилых комплексов относятся к классу бизнес – 13 шт. Еще 2 проекта относятся к премиум-классу и 4 к элитному.
Большинство новостроек расположено в ЮАО, ЦАО и ЗАО (по 5 шт.). Среди попавших в таблицу проектов 5 уже введено в эксплуатацию, еще 3 планируются к вводу в этом году. Остальные находятся на более ранней стадии готовности и планируются к сдаче в ближайшие 2-3 года. Самыми доступными по цене проектами являются: ЖК бизнес-класса Level Стрешнево, где можно приобрести апартаменты от 7,7 млн, Citi Bay (квартиры от 8 млн) и ЗИЛАРТ (квартиры от 8,9 млн) рублей.
|
ЖК |
Округ |
Район |
Класс |
Min цена |
Срок сдачи |
|
River Park (Фаза 2) |
ЮАО |
Нагатинский Затон |
Бизнес |
9,7 млн |
2 кв. 2024 |
|
ЗИЛАРТ |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
8,9 млн |
4 кв. 2023 |
|
FORIVER |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
17,7 млн |
4 кв. 2023 |
|
RiverSky |
ЮАО |
Даниловский |
Бизнес |
16,4 млн |
2 кв. 2022 |
|
Новоданиловская 8 |
ЮАО |
Донской |
Бизнес |
12,2 млн |
3 кв. 2022 |
|
Царев Сад |
ЦАО |
Якиманка |
Элит |
100 млн |
2 кв. 2021 |
|
Софийский |
ЦАО |
Якиманка |
Элит |
33,9 млн |
1 кв. 2019 |
|
Carre Blanc |
ЦАО |
Хамовники |
Элит |
380 млн |
3 кв. 2021 |
|
Бадаевский |
ЗАО |
Дорогомилово |
Элит |
74 млн |
4 кв. 2024 |
|
Capital Towers |
ЦАО |
Пресненский |
Премиум |
37,9 млн |
4 кв. 2021 |
|
Город Столиц |
ЦАО |
Пресненский |
Премиум |
54,9 млн |
4 кв. 2009 |
|
Западный порт |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
11,3 млн |
1 кв. 2023 |
|
Береговой |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
13,8 млн |
4 кв. 2020 |
|
Мой адрес на Береговом |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Комфорт |
10,8 млн |
3 кв. 2020 |
|
Береговой 2 |
ЗАО |
Филёвский Парк |
Бизнес |
19,9 млн |
3 кв. 2023 |
|
Level Причальный |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
Бизнес |
9,5 млн |
4 кв. 2023 |
|
Утесов |
СЗАО |
Хорошёво-Мнёвники |
Бизнес |
27,1 млн |
1 кв. 2019 |
|
Aquatoria |
САО |
Левобережный |
Бизнес |
14,5 млн |
2 кв. 2023 |
|
Level Стрешнево |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
7,7 млн |
2 кв. 2022 |
|
City Bay |
СЗАО |
Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
8 млн |
3 кв. 2023 |
По данным bnMAP.pro
Справка о компании «БЕСТ-Новострой»:
«БЕСТ-Новострой» входит в число крупнейших компаний по продаже квартир в новостройках. За 2019 год нами реализовано свыше 537 тыс. кв. метров жилья. Каждый месяц мы помогаем более чем 600 покупателям подобрать жилье, обменять вторичную квартиру на новую, консультируем по вопросам ипотеки и страхования. 8 900 счастливых покупателей ежегодно!
Сегодня портфель проектов «БЕСТ-Новострой» включает порядка 5 млн кв. метров в новостройках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. За время работы компанией было реализовано 4 млн кв. метров недвижимости.
Компания занимается комплексным анализом рынка, стратегическим консалтингом, экономическим моделированием.
Партнеры компании – крупнейшие банки страны, такие как Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Абсолют Банк, Транскапиталбанк, Банк Открытие и другие. «БЕСТ-Новострой» неоднократно признана Платиновым партнером Сбербанка России, «Стратегический партнер банка ВТБ», «Партнер года-2019» банка Открытие.
«БЕСТ-Новострой» – действительный член Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации риэлторов, Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), Гильдии риэлторов Московской области. Победитель премии URBAN Awards в номинации «Лучший риэлтор/консультант 2011 года», а также «Риэлтор года 2013» и «Риэлтор года 2014». Лауреат конкурса «Московские звезды-2014» Московской ассоциации риэлторов в номинации «Инноватор года». Дважды победитель премии «Рекорды рынка недвижимости» в номинации «Риэлтор №1» – 2017 и 2019 годы. «Лучшая риэлторская организация на первичном рынке жилья Москвы и Московской области» по версии премии Credo-2017 (г. Санкт-Петербург). В 2019 году «БЕСТ-Новострой» в четвертый раз стала лауреатом премии UrbanAwards в номинации «Риэлтор года». В 2020 году компания получила звание «Риэлтор года» премии RREFAwards.
Председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова в 2013 году возглавила ТОП-5 самых влиятельных женщин в риэлторском бизнесе (Realestate.ru-2013). «Персона года» премии Urban Awards-2014. BRAND Woman-2014 (Рекорды рынка недвижимости). Почетный эксперт Московского бизнес-клуба с 2017 года. Награждена почетной грамотой Ассоциации инвесторов Москвы (2017). Заслуженный деятель сферы инноваций (награда РГУД-2017). Получила благодарность «Ялтинского международного экономического форума-2018». Лауреат RREFAwards 2019 в номинации «Репутация и доверие (персоны)» – «Персона года». «Персона года» премии UrbanAwards-2019.
В 2016 году «БЕСТ-Новострой» презентовал собственный инновационный продукт – первую систему анализа и мониторинга рынка новостроек Московского региона bnMAP.pro. В 2018 году разработка получила приз «Прорыв года» премии UrbanAwards-2018. Также система признана «Аналитической системой №1» по версии премии «Рекорды рынка недвижимости-2019».
В 2020 году «БЕСТ-Новострой» выступила генеральным партнером первой в России онлайн-выставки новостроек на платформе dombook.ru.
Апартаменты ждут смены статуса
В начале года президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года законодательно определиться со статусом апартаментов. Поскольку это далеко не первая попытка властей, в первом квартале на рыночную ситуацию влияли иные факторы. Но часть из них связана с предстоящими изменениями.
Спрос на апартаменты в первом квартале оставался стабильным. Но предложение систематически сокращается.
Как отмечают аналитики комплекса апарта-отелей VALO, относительно первого квартала прошлого года предложение в первом квартале текущего сократилось в 2,5 раза по количеству юнитов, и в 2 раза в - квадратных метрах.
По подсчетам RBI PM (Группа RBI), на рынке сегодня в продаже 47 объектов, в том числе 27 – «настоящих» сервисных. Общее количество юнитов в стройке в них порядка 20 тыс., в продаже на конец марта – порядка 3 тыс. В том числе в первом квартале в продажу вышло четыре новых объекта с апартаментами, примерно на 40 тыс. кв. м, три из которых – сервисные инвестиционные апартаменты.
В 2020 году на рынок вышли пыять проектов апартаментов, в 2021-м ожидается столько же. Аналитики Colliers в Санкт-Петербурге отмечают: в первом квартале открылись продажи апартаментов в инвест-отеле «Izzzi у Владимирской» (проект Orange Life), но в течение года на рынке появится несколько новых проектов - сеть из трех новых апарт- отелей от ПСК под брендом Avenir и новый проект от Группы RBI в Московском районе.
Но это проекты, работа над которыми шла раньше. Между тем, инициативу федеральных властей по определению статуса апартаментов чутко уловило правительство Петербурга. Как утверждают девелоперы, выдача разрешений на строительство апарта-отелей заморожена. Формально разрешение на новое строительство получила только Группа RBI.
Смена цен
Рост цен на рынке жилья затронул и апартаменты. Участники рынка оценили годовой прирост в 29-35%. Но, отмечают специалисты RBI PM, в первом квартале 2021 года цены выросли примерно на 1%.
По данным VALO, на конец первого квартала средняя цена квадратного метра в апартах комфорт-класса составила 138,1 тыс. рублей, бизнес-класса - 233,6 тыс. рублей.
Но рост цен еще предстоит. Пока в среднем апартаменты дешевле квартир на 10-20%. По оценкам экспертов, если апартаменты получат жилой статус, их цена вырастет на 15-20%. В случае присвоения иного статуса, рост цен все равно ожидается, но уже меньший, 3-5%.
Смена доходности
В результате пандемии меняется доходность апартаментов, полагают эксперты. «В связи с ростом стоимости квадратного метра, доходность как апартаментов, так и квартир, упала», - утверждает Андрей Бойков, управляющий партнёр Rusland SP.
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO, полагает, меняется не доходность, а, скорее, обещания доходности: «Если еще два года назад девелоперы говорили о 15-20%, то сегодня на рынке таких нереалистичных цифр уже не встретишь. Реальная доходность юнита в апарт-отеле – 7-10%, и сегодня большинство проектов стало озвучивать именно эту цифру».
По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, в этом году инвесторам стоит ориентироваться на уровень доходности в районе 6-8% годовых. «Сейчас все находятся в ожидании лета 2021 года, которое покажет, насколько насыщенным будет туристический рынок и как изменится загрузка апарт-отелей. В сегодняшних реалиях сервисные апартаменты выглядят перспективнее привычных инструментов вложений небольших частных инвесторов, таких, как банковские вклады», - уточнил он.
Смена статуса
В любом случае рынок пребывает в ожидании «апартаментной амнистии». До 1 августа должны быть разработаны документы, принятие закона ожидается до конца 2021 года.
Как поясняет Юрий Грудин, генеральный директор Formula city, есть несколько вариантов будущего закона. Рассматривается возможность предоставить уже готовым объектам статус жилья, но также есть вариант, который делит все объекты на жилые и нежилые, и проекты апартаментов придется приводить в соответствие или с жилыми помещениями, или с нежилыми.
По его мнению, с принятием закона изменится модель продаж: сначала надо построить объект, потом – продавать. «Но посчитать рентабельность новой модели пока не получается», - посетовал он.
Андрей Косарев полагает, что вариант разделения апартаментов на жилые и гостиничные даст импульс к появлению новых проектов сервисных апарт-отелей, которые помогут Петербургу развивать туристическую отрасль – крупные отели в городе не строятся. А получившие жилой статус апарт-отели позволят развивать рынок арендного жилья.
По мнению Марины Сторожевой, пока ожидание смены правового статуса не отражается ни на инициативах застройщиков, ни на ценах. «В настоящее время нового предложения практически не выходит, девелоперы ждут окончательного решения», - пояснила она.
Андрей Бойков соглашается с тем, что правовая неопределенность заставляет застройщиков подождать: «В настоящий момент в Петербурге большинство проектов апартаментов де-факто приравнивают к жилью. И хотя закон ещё не принят, на такие проекты власти навязывают нормативы, в том числе социальную нагрузку, как для жилой недвижимости. В связи с этой неопределённостью застройщики сейчас с меньшим интересом рассматривают данный сегмент. По крайней мере до тех пор, пока не будет внесена окончательная ясность на законодательном уровне. Только тогда станет понятно, насколько этот сегмент интересен для девелоперского развития».
Те девелоперы, которые уже вложились в проекты апартаментов, но еще не вышедшие на площадку, видимо, чувствуют себя не слишком комфортно, размышляет Андрей Косарев. По его мнению, они рискуют потерпеть убытки, как минимум - из-за заморозки средств, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможного перепроектирования.
Долгожданный законопроект о статусе апартаментов наконец внесен в Госдуму. Согласно документу, апартаменты будут представлять отдельную категорию недвижимости – многофункциональные объекты, которые разрешено строить в общественно-деловых зонах, на землях, не предназначенных для жилой застройки. Но на этапе строительства продажи предполагается вести в рамках 214-ФЗ, с использование счетов эскроу, а по завершении апартаменты получат статус жилья.
Обяжут ли застройщиков возводить еще и социальные объекты в качестве приложения к апартаментам, решат региональные власти. Судя по ситуации в Петербурге, Смольный еще как обяжет
Мнение
Карина Шальнова, директор компании RBI PM (входит в Группу RBI):
Тема законодательного изменения статуса апартаментов обсуждается уже давно, но пока мы не наблюдаем, что эта неопределенность как-то влияет на поведение клиентов, на их готовность инвестировать в апарт-отели. Возможно, кто-то даже ожидает, что получение апартаментами жилого статуса поднимет ценность его инвестиций. Главное, чтобы законодательные изменения, какие бы они ни были, никак не препятствовали развитию гостиничной отрасли и выходу на рынок новых проектов апарт-отелей. Для этого нужно четко разделять, от каких проектов нужно требовать соответствия нормам жилого строительства, а какие должны соответствовать гостиничным стандартам. Т.е. не смешивать апарт-отели и «псевдожилье».
Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management:
Пока всё держится на уровне страхов и разговоров. Слишком мало времени прошло после громких заявлений Минстроя, чтобы мы по-настоящему ощутили какой-либо эффект. Тренды, которые существовали на рынке до этих новостей, пока продолжаются. Единственное – непрофильные игроки рынка стали более настороженно относиться к сегменту. Я имею в виду собственников и инвесторов, которые впервые задумались о покупке земли или о переоборудовании своего объекта под апартаменты. Это всегда было неплохой «таблеткой» для скучающих активов. Все, кто давно работает на рынке, спокойно трудятся дальше и ждут нового закона. Ждут, кстати, уже лет пять.
После принятия нового статуса может сократиться доля бездумных объектов в формате «псевдожилья».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
Дефицит нового предложения в сегменте апартаментов усугублялся в течение всего 2020 года. В продажу было выведено меньше проектов, чем в предыдущие годы, и такого сильного сокращения предложения за всю историю рынка апартаментов еще не было. Анонсированный ранее новый закон поставил на паузу покупку новых участков под проекты с апартаментами. В ближайшей перспективе спрос, который затормозился ранее из-за уменьшившегося предложения, будет расти как по мере появления новых предложений в Петербурге, так и по мере прояснения содержания нового закона. Последний явно будет дорабатываться — очень много в нем далеко идущих последствий, способных поставить под вопрос существование этого рынка в будущем. Наиболее интересным будет определение социальной нагрузки на проекты в планах и регулирование сегмента сервисных апартаментов, рынок которых особенно развит в Петербурге. В этом свете, с одной стороны, есть обширное поле для гипотетических рассуждений, с другой стороны, очевиден факт — стоимость метра будет увеличиваться. Поэтому действующее уже много лет правило — если приобретать доходную недвижимость, то лучше сейчас — становится особенно актуальным.
VALO
Доля классов в общем объеме предложения:
|
бизнес |
28% |
|
комфорт |
26% |
|
премиум |
8% |
|
эконом |
38% |
Доля форматов в общем объеме предложения + количество квадратных метров в предложении в каждом формате на конец 1 квартала:
|
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
|
116 704 м2 |
34 358 м2 |
8 876 м2 |
|
|
73% |
21% |
6% |
Структура предложения в 1 квартале 2021:
|
сервисные |
несервисные |
рекреационные |
|
|
бизнес |
66% |
29% |
4% |
|
комфорт |
62% |
23% |
15% |
|
премиум |
0% |
95% |
5% |
|
эконом |
100% |
0% |
0% |
Средневзвешенные цены кв.м с чистовой отделкой (кроме премиум сегмента) на конец 1 кв. 2021 г., в рублях:
Сервисные апартаменты:
Комфорт - 177 821
Эконом - 113 492
бизнес - 220 190
Несервисные апартаменты:
Комфорт - 169 883
бизнес - 264 197
премиум - 623 028
Рекреационные апартаменты:
Комфорт - 162 206
Бизнес - 232 162
Премиум - 268 823
Спрос на протяжении 1 квартала оставался стабильным, без резких всплесков.