Новый драйвер Калининграда – «РусскаЯ ЕвропА»
Компания «АвангардИнвестПроект» завершает первый жилой комплекс и приступает к строительству второго в рамках масштабного проекта «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде. Это качественно новый для города формат проекта: девелопер создает не спальный, но многофункциональный район, который задаст импульс развития всему городу.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» возводится на участке площадью 20,3 га, ограниченном улицами Молодой Гвардии, Благовещенской, Стрелецкой. Треугольный в плане участок одним из углов упирается в круговую развязку Восточной эстакады.
На этом пятне в рамках инвестиционного соглашения с правительством Калининградской области компания строила перехватывающую парковку к чемпионату мира по футболу 2018 года. В обмен на строительство парковки, а также возведение социальных объектов и благоустройство городских территорий девелопер получил участок под сооружение квартала.
Пока в рамках проекта запланировано строительство шести ЖК: «Адрес счастья», «Вдохновение», «Традиция», «Достояние», «Династия», «Наследие». ЖК «Адрес счастья» близок к завершению, в ноябре состоится старт строительства второго комплекса – «Вдохновение». Возможно, ЖК будет не шесть, а восемь.
Строительство продлится еще семь – десять лет.
Новое качество жизни
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» – качественно новый проект для Калининграда. «В Калининграде впервые в России мы строим «Счастливый город» под названием «РусскаЯ ЕвропА». Команда создает среду, которая будет актуальна в течение десятилетий. Это среда с новым уровнем качества жизни по всем параметрам: архитектурным, духовным, социальным, экономическим. Впервые создается не спальный район с развитыми пешеходными пространствами, зонами зелени и разнообразной коммерции как единая экосистема», – сообщает девелопер.
«АвангардИнвестПроект» строит квартал, в котором сочетается множество функций. Кроме жилья, здесь будут образовательные и медицинские учреждения, объекты культуры и развлечений, магазины, аптеки и прочее, где появятся рабочие места.
Впервые в Калининграде реализуется концепция «двор без машин», которая уже получила распространение в ЖК крупных городов. Не забыто о спортивных и детских площадках, благоустройстве, озеленении.
Подобные проекты не только обеспечивают работой строительные организации на несколько лет вперед, но и дают импульс развитию больших городских территорий и создают качественно новую среду, которая будет востребована и через несколько лет.
Концепцию мастер-плана территории и первого жилого комплекса на ней разработали архитекторы Бюро Asadov (Москва). Потом подключились местные архитекторы.
По желанию заказчика, который захотел строить симпатичные уютные кварталы, архитекторы придали внешнему облику зданий европейский стиль. Очень заметный признак европейских мотивов – крыши. При этом у каждого ЖК будут свои особенности. «В целом спроектирован разноформатный, разновысотный европейский город. Мы опирались на архитектуру исторических районов разных европейских городов. Может быть, получился излишне сказочный образ, но, возможно, обывателю такой образ понравится», – рассказывает Андрей Асадов, руководитель Бюро Asadov.
В проекте реализуется ряд принципов, еще новых для Калининграда. Например, это широкая линейка объектов социальной инфраструктуры: школы, детские сады, медицинские, культурные и спортивные учреждения, места отдыха и развлечений, не говоря уже о магазинах и ресторанах.
Жителю квартала нет нужды ехать в другие районы за покупками, развлечениями или даже на работу. «Классических рабочих мест немного, но рабочие места есть в спортивных, образовательных и других учреждениях. А кто работает удаленно – тем другую работу и искать не надо», – рассуждает Андрей Асадов.
Кроме того, полагает он, можно создавать стартапы.
«В Калининграде, как в любом другом городе, культурные, инфраструктурные и коммерческие возможности конкретной застройки определяют ее качество. Чем больше возможностей – тем лучше проект», – утверждает архитектор.
По всей вероятности, для жителей квартала решена транспортная проблема – бич многих крупных городов. «Изначально площадка использовалась как перехватывающая парковка для чемпионата мира, где люди оставляли автомобили и пересаживались в автобусы. Соответственно, если была парковка, транспортное сообщение обязано быть хорошим», – полагает Андрей Асадов.
Экоквартал «РусскаЯ ЕвропА» способен стать точкой роста для города. «Если заложенные в проект функции будут интересны окрестным жителям, квартал станет точкой притяжения. Здесь как минимум будет интересно погулять. Дворы закрытые, а внешние улицы, наоборот, открытые – по ним можно гулять. Красивая застройка, первые этажи по внешнему контуру дворов отданы под коммерческие функции. Задумана целая сеть общественных пространств. Надеюсь, территория сохранит свою привлекательность», – заключил Андрей Асадов.
В рамках концепции
Концепция предполагает разновысотные дома - от таунхаусов и вилл до стометровой башни включительно. Она должна расположиться на городской площади, как здания ратуш в европейских городах. От площади расходятся пешеходные бульвары.
Архитекторы предложили систему искусственных каналов с пешеходными набережными.
Пространство квартала должно иметь три уровня: подземный, уровень земли и верхний уровень стилобата. Поскольку реализуется концепция «Двор без машин», когда личный транспорт убран под землю, в стилобат под дворами, второй и третий уровни преимущественно пешеходные.
По периметру дворов расположатся общественные и коммерческие помещения, где откроются магазины, аптеки, кафе и прочее. Отдельные постройки – школа, детские сады, поликлиника.
На первых и верхних этажах домов запланированы террасы. Кровли эксплуатируемые – здесь расположатся зоны отдыха.
В центре квартала предполагается организовать общественное пространство с амфитеатром.
Между жилыми комплексами проектируется дендрарий в концепции «Ботанический сад» – «легкие» экоквартала.
Концепция позволила позиционировать квартал как жилье класса экокомфорт. К экологическому благополучию отсылают не только зеленые зоны квартала, но и оборудование квартир: энергосберегающее панорамное остекление; пятикамерный двойной стеклопакет, обеспечивающий звуко- и теплоизоляцию; вытяжная вентиляция, которую можно трансформировать в приточно-вытяжную и установить рекуператор; автономное отопление с теплопунктом в квартире; электроплиты вместо газовых и т. д.
В скандинавских странах в квартирах нередко встречаются традиционные сауны, в ЖК Калининграда будет возможность установить русские бани.
Как рассказал Андрей Асадов, аналогичные концепции бюро за последние годы разработало для ЖК нескольких городов – Казани, Владивостока, Кемерова, Саратова, Ростова-на Дону. В Калининграде разрабатывается еще более масштабный аналогичный проект для другого застройщика. Создаются жилые кварталы размером с небольшой город со своей инфраструктурой. Для подобных проектов важно, чтобы количество общественных функций закрывало базовые потребности жителей, подчеркнул Андрей Асадов.
Большая стройка
Большинство работ застройщик выполняет на объекте своими силами, поскольку в составе компании есть свои подрядные мощности, собственный карьер, завод, где производится штукатурка.
Как пояснила Эвелина Сверчиньска, руководитель отдела по работе с партнерами «АвангардИнвестПроект», в компании решили отказаться от клинкерного кирпича, хотя на других проектах его применяли. В облицовке используется мокрая штукатурка, произведенная на предприятии компании по австрийской технологии. Фасадные системы с повышенной тепло- и шумоизоляцией компании «Тепло Авангард», также входящей в структуру холдинга «Русская Европа». Ряд поставок и решений предложила компания ТЕХНОНИКОЛЬ.
«В ходе строительства квартала «РусскаЯ ЕвропА» в Калининграде использовались наши решения, причем речь не только об отдельных материалах, но и о системах. Отличительная особенность объектов данного квартала – архитектурная выразительность: плоские эксплуатируемые кровли, разнообразные фасады. Перед нами стояла задача – предложить решения два в одном, объединяющие эстетику и функциональность, тем более что требования у заказчика были на высоком уровне: энергоэффективность, высокая степень звукоизоляции внутри помещений», – рассказал Евгений Бахмутов, заместитель руководителя Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ.
В частности, системы ТЕХНОНИКОЛЬ использовались при устройстве фасадов, фундаментов, кровель и полов.
«Кроме того, застройщики сфокусировались на благоустройстве территории. Для этих работ мы поставляли профилированную мембрану со слоем геотекстиля. Наши материалы применялись и для изоляции трубопроводов», – уточнил Евгений Бахмутов.
По его словам, географическое положение Калининграда сказывается на организации логистики. Сложности с доставкой иногда бывают, но в целом компания с ними справляется.
Монолитные работы выполнила компания «БалтСтройСервис».
Частично оборудование произведено в России, а оборудование для автономных газовых котельных застройщик успел закупить и вывезти из Южной Кореи, лифты – у греческой компании KLEEMANN.
Все лучше и лучше
Первый ЖК квартала «Адрес счастья» получил разрешение на ввод в эксплуатацию.
По словам Андрея Асадова, первая очередь реализована «по мотивам концепции с участием локальной команды проектировщиков».
Как поясняет Виктор Иванюк, руководитель проекта, каждый последующий объект будет «все лучше и лучше»: будущие ЖК совершенствуются с опорой на опыт предыдущих. «Хватит строить хлам!» – говорит он.
Участники проекта уверены: создается новая жилая среда, где превалирует экологичный подход. «Архитектурный эксперимент направлен на создание нового, необычного и не только гармоничного и эффектного внешне, но и практичного и универсального с точки зрения последующей эксплуатации в течение долгих десятилетий жилья экокомфорт-класса», – полагает девелопер.
Сейчас открыто предбронирование во втором ЖК «Вдохновение». Весной 2023 года Градостроительный совет Калининграда поддержал второй комплекс проекта «РусскаЯ ЕвропА», сейчас он дорабатывается.
Планируется построить два жилых здания 9-13 этажей на 610 квартир, так же как в первом ЖК, – с террасами на крышах и часовой башней. Архитектор проекта – Наталья Родзина.
Концепцию квартала «РусскаЯ ЕвропА» участники проекта трактуют по-разному. Официально она называется «Медленный город»: место для жизни, работы, учебы, саморазвития и отдыха. Виктор Иванюк говорит о «городе в тапочках». «Строим город для счастливых людей», – резюмировала Эвелина Сверчиньска.
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в вузы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешеходная доступность станций метро.
Популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке ликвидности квартиры и внутридомовому сервису.
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК-недвижимость», полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», – обрисовывает свойства покупаемой недвижимости г-н Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в вузы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь, в том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т. д.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», – отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Кстати
Строительные компании в Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело – рынок апартаментов. Учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентации на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.
«Детская ипотека»: долго запрягаем
Несмотря на то, что «детская ипотека» пока не получила широкого распространения, эксперты рынка считают, что у программы весьма серьезные перспективы и свою задачу она сможет выполнить.
«Детская ипотека» (или «семейная») – обиходное название программы государственного субсидирования ипотеки для семей, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. В первом случае ставка по кредиту будет составлять 6% в течение 3 лет, во втором – 5 лет.
Все готовы
Напомним, с инициативой субсидирования ставок выступил в ноябре 2017 года Президент России Владимир Путин. Вскоре премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил правила предоставления субсидий банкам на возмещение недополученных доходов. Минфин отобрал 46 банков для участия в программе. Предполагается, что сумма жилищных кредитов по программе составит до 600 млрд рублей. Первый кредит в рамках «детской ипотеки» был выдан уже в январе.
Оперативно стартовавшая федеральная инициатива была поддержана как банками, так и застройщиками. Практически все крупные кредитные учреждения (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, банк «ДельтаКредит» и пр.) сформировали свои продукты в рамках госпрограммы или намерены вывести их на рынок в ближайшее время.
«ВТБ принимает заявки на ипотечные кредиты в рамках новой программы госсубсидирования и на сегодняшний день уже провел по ней первые выдачи. Уже сейчас практически во всех регионах клиенты обратились в банк. Основная причина – привлекательные условия», – сообщили в ВТБ. «Банк «Открытие» вошел в перечень банков-участников программы, утвержденный Минфином РФ, и в ближайшем будущем планирует начать ее реализацию», – говорит территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие» Маргарита Кирикова.
Практически все застройщики аккредитуют свои проекты на выдачу кредитов по соответствующим банковским продуктам. «По программе «Семейная ипотека» мы сотрудничаем с такими банками, как «Российский капитал», «Абсолют Банк», «Глобэкс», ВТБ, Сбербанк», – сообщили в «Группе ЛСР». «Компания «Л1» реализует квартиры по программе «семейной ипотеки» в двух своих жилых комплексах – «Маршал» и «Граф Орлов». Кредиты предоставляют Сбербанк и Глобэксбанк», – рассказывает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
«Наша компания также работает по этой программе, и купить квартиру в «Новом Оккервиле» можно с использованием «семейной ипотеки». Кроме того, к этой программе можно добавить материнский капитал, а также городскую выплату за рождение третьего ребенка. «Семейная ипотека» – это хорошая помощь при покупке жилья, ведь семьи с детьми, как правило, покупают большие квартиры – 2-, 3-, 4-комнатные, а такие квартиры без использования ипотеки мало кто может себе позволить», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Буксуем
Казалось бы, все условия для успешной реализации программы налицо, однако инициатива пока не получила активного развития. По данным Минфина РФ, в рамках «детской ипотеки» в январе-апреле 2018 года выдано всего 138 кредитов на 357 млн рублей (из которых две трети – это рефинансирование ранее взятых займов; новых – всего 42).
Больше всего (72) кредитов по программе выдал ДОМ.РФ (ранее – АИЖК), его «дочка» – банк «Русский капитал» — еще 16. Показатель Сбербанка – 35 кредитов. Соответственно, и покупка жилья у петербургских застройщиков сводится к единичным сделкам.
Между тем, по данным Росстата, в январе-апреле в России родилось 514 тыс. детей, примерно 150 тыс. из которых, по оценкам экспертов, – вторые или третьи в семье. «Можно предположить, что многие потенциальные покупатели пока не знают о существовании данной программы либо не информированы об условиях получения льготного ипотечного кредита. Также свое влияние оказывает тот фактор, что средние ипотечные ставки сейчас находятся на очень привлекательном уровне, незначительно превышающем уровень субсидированной ставки», – комментирует генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
«Существует ряд факторов, сдерживающих реализацию программы. Во-первых, это отсутствие возможности приобретения жилья на вторичном рынке. Во-вторых, это сами параметры кредитного продукта: первоначальный взнос от 20% и льготный период 3-5 лет, после которого процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2 п. п. И в-третьих, это широкий круг вопросов, связанных с изменениями гражданского состояния членов семьи, спецификой предмета залога, особенностей проведения ипотечных сделок с учетом иных социальных программ», – добавляет Маргарита Кирикова.
Лучшее – впереди
При этом все эксперты единодушно высоко оценивают перспективы «детской ипотеки». «Со временем спрос будет расти, так как все большая часть населения будет подходить под условия программы. Мы планируем использовать выделенный Минфином лимит в полном объеме (106,7 млрд рублей)», – говорят в ВТБ. «Прогнозируем, что в будущем эта программа будет пользоваться большим спросом, нежели сейчас. Дело в том, что покупка квартиры – это не сиюминутная прихоть, а продуманное и взвешенное решение. Программа поддержки семей была объявлена лишь в начале года, и те, кто хотел приобрести квартиру до этого времени, уже это сделали. Рост клиентов по «семейной ипотеке» мы будем наблюдать чуть позднее», – отмечают в «Группе ЛСР».
Аналогичный взгляд на вопрос высказывает и Надежда Калашникова. «Нередко к нам обращаются «на перспективу», то есть приходят семьи, где рождение второго или третьего ребенка еще только ожидается в этом году, но будущие родители уже изучают рынок и подыскивают интересные варианты жилья. Это разумный подход, ведь покупка квартиры – ответственный шаг. Поэтому работа с новым продуктом, действительно, идет довольно медленно, но уже к концу года мы ожидаем увеличения числа подобных сделок», – отмечает она.
«К «семейной ипотеке» был повышенный интерес сразу после ее анонсирования, люди консультировались, узнавали требования и условия. Но трансформация интереса в подписание конкретных договоров, по нашим оценкам, начнется с осени этого года. Фактически это такая ментальная особенность наших граждан – откладывать серьезные решения, в том числе и по глобальным покупкам, на осень», – добавляет директор по продажам и маркетингу «Самолёт ЛО» Надежда Гордевская.
Кстати
В ходе недавней «открытой линии» Президент РФ Владимир Путин пообещал изменить условия программы, распространив ее действие и на семьи, в которых рождается четвертый и любой последующий ребенок.
Мнение
Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС:
– В мае наша компания одной из первых в Петербурге реализовала недвижимость при помощи программы «Семейная ипотека». Квартира расположена в нашем строящемся ЖК «Московский». Кредитные средства предоставил банк «ДельтаКредит». В рамках данной программы мы также сотрудничаем с рядом других банков. Полагаю, что в будущем, когда информация о программе станет доступна максимально широкому кругу потенциальных покупателей, сделок с субсидированной ипотекой станет больше.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
СК «ЛенРусСтрой» начала работать с ипотечной программой по господдержке семей с детьми с ключевыми банками в марте. («Сбербанк», «ВТБ», «Россельхозбанк», «Дом. рф», «Открытие», «Райффайзен» и др.).
К сожалению, пока не было заключено ни одной сделки в рамках этой программы. Однако ей интересовались клиенты, которые не попадают под ее условия.
Недостатком этой ипотеки может стать тот факт, что в ней нельзя использовать материнский капитал как первоначальный взнос, а он значительный – 20% от стоимости квартиры. То есть 20% - это только деньги семьи.